Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как нотариус проверяет дееспособность гражданина при сделке с недвижимостью». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Нотариус не наделен правом признавать лицо недееспособным. Тем не менее, он и не должен способствовать заключению сделки, если у него есть сомнения на этот счет. Поэтому, в случае, когда нотариус не считает гражданина в полной мере дееспособным и осознающим свои действия, но судебное решение о признании его недееспособным не принято, нотариус должен отправить запрос в суд.

Нотариус не может заставить гражданина пройти психиатрическую экспертизу, либо медицинское освидетельствование на наличие запрещенных веществ в крови принудительно. Также неприемлемо, когда нотариус требует справку о дееспособности. Он не имеет права ее именно требовать.

Но он может подать запрос в суд о признании человека недееспособным либо отправить запрос в Росреестр.

Тем не менее, сам завещатель и лица, указанные в завещании, заинтересованы в отсутствии препятствий в оформлении документов со стороны нотариуса.

Для этого они могут предотвратить возникновение его сомнений, подтвердив дееспособность завещателя документально. Можно заранее взять справку у психиатра, а также у нарколога, что гражданин не состоит на учете и прошел необходимые обследования.

Часто пожилой возраст и состояние здоровья не позволяют адекватно оценить состояние гражданина. Некоторые лекарства или личностные черты могут оказывать влияние, вызывающее подозрение при наблюдении со стороны. И только квалифицированные медики способны дать реальную оценку дел. Поэтому, зная о возможных подозрениях, возьмите необходимые справки заранее.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, полная дееспособность гражданина наступает в 18 лет. Однако те, кто страдает психическими расстройствами и потому не способен руководить своими действиями (или находятся в возрасте младше 18 лет, а также в преклонных годах), дееспособными уже не считаются. Соответствующие сведения можно получить в органах опеки, наркологических и психоневрологических диспансерах: также в обязательном порядке проводится судебно-медицинская экспертиза. Именно на ее основании суд может признать человека (в нашем случае – продавца недвижимости) недееспособным. В таком случае за его действия отвечает опекун. Если недееспособность частичная – тоже.

Как уже было сказано ранее, для этого нужно посетить наркологический или психоневрологический диспансер (НД и ПНД соответственно) по месту жительства продавца. Если есть сомнения в алкогольной или наркотической зависимости, то стоит обращаться в НД, если в психическом состоянии – ПНД; обе справки одновременно, как правило, не нужны. Понадобятся паспорт, полис, а также приписное свидетельство или военный билет для мужчин. В НД сдаются анализы и проводится осмотр у нарколога, в ПНД – беседа с психиатром. Стоимость справки из ПНД составит около 1400 рублей, из НД – 200: обычная справка о том, что человек в течение года не обращался в ПНД и не состоит там на учете, предоставляется бесплатно. Срок действия документа – от трех месяцев до года (для продажи квартиры, как правило, это 3 месяца: этот же срок действителен для справки из НД).

В справке обязательно указывается наименование документа и его порядковый номер, полная информация о гражданине, о проводившем осмотр сотруднике диспансера, результат осмотра, дата, подпись врача и два штампа – врача и медицинского учреждения. Стоит отметить, что диспансер должен быть муниципальным: справка из частного учреждения никак не подтверждает состояние человека на учете в районном диспансере. И еще один момент: покупатель не сможет получить справку вместо продавца, т.к. предоставляемая в документах информация является конфиденциальной. Можно разве что присутствовать при вручении справки продавцу, который самостоятельно обратился в диспансер.

Справка о дееспособности может потребоваться для совершения сделок различного рода: оформления доверенностей, купли-продажи имущества, получении водительских прав или оружия. Если продажей занимается риэлтор, он в обязательном порядке попросит предоставление такой справки от продавца квартиры, особенно если это пожилой человек. Это делается для того, чтобы подтвердить вменяемость участника сделки купли-продажи, снизить риски покупателя и успешно завершить процесс продажи недвижимости.

Дееспособность человека – это способность осознавать свои действия и их последствия. В юридическом ключе это понятие трактуется как способность человека действовать в соответствии со своей правоспособностью.

Обычно дееспособность определяется возрастными рамками и особенностями развития человека: дети до 6 лет считаются недееспособными, для детей старше 6 лет используется понятие «дееспособность малолетнего», а с достижением 18-летнего возраста каждая личность считается дееспособной.

Важно понимать, что решение о недееспособности принимается только в суде (на основании медико-психологической экспертизы). В случае явного психического расстройства и неспособности осознавать свои действия гражданин признается недееспособным и ему в обязательном порядке назначается опекун.

---

Справки о дееспособности продавца, которые могут потребоваться при сделках купли-продажи квартир, нужно получить в соответствующих медицинских учреждениях государственного типа – психоневрологическом и наркологическом диспансерах по месту жительства продавца квартиры.

Эти справки выдаются бесплатно. При продаже квартиры риэлторы советуют покупателю присутствовать вместе с продавцом при получении справки, чтобы исключить вероятность использования поддельного документа при подписании договора.

---

Чтобы проверить дееспособность, нужно оценить человека при личном общении, пообщаться с родственниками, обратить внимание на его профили в социальных сетях. Показательно будет наличие у продавца квартиры водительских прав или разрешения на владение оружием. Подобный признак также является косвенным подтверждением дееспособности, но обычно этот способ не подводит.

Если сделка заверяется нотариально, то нотариус выступает гарантом того, что при совершении сделки человек был дееспособен. Также при возникновении подозрений он имеет полномочия проверить информацию на продавца по Системе межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ) и запросить полные данные из Росреестра, где указывается факт недееспособности (при его наличии). Более того, с 2015 года все нотариусы обязаны вести видеофиксацию процесса оформления документов и передачи имущественного права, которая также является прямым доказательством адекватного состояния гражданина, совершающего сделку.

И есть еще один способ удостовериться в дееспособности участника сделки. Можно запросить у него справку об отсутствии какой-либо опеки над ним, что гарантирует полную дееспособность человека. Получить эту справку можно в Органах опеки и попечительства по месту жительства гражданина.

Официальной дееспособностью не могут обладать дети до 18 лет, но здесь тоже есть градация. Например, дети до шести лет абсолютно недееспособны, за них полностью отвечают родители.

В возрасте 6–14 лет они считаются малолетними и уже наделяются некоторыми правами: могут заключать мелкие бытовые сделки (покупать продукты в магазине), распоряжаться деньгами по своему усмотрению и заключать договор на безвозмездной основе. При этом в случае нарушения закона отвечать будут родители и опекуны.

В период 14–18 лет человек может официально зарабатывать, оформлять авторские права на произведения, делать банковские вклады, а с 16 лет — быть полноправным членом кооператива.

Полноценная дееспособность наступает с 18 лет, но есть исключения. В том числе если человек вступил в брак или стал предпринимателем с 16 лет.

Бывают ситуации, когда человек признан дееспособным по закону, но по факту не был таковым в момент заключения сделки. Например, находился под действием алкогольных или наркотических веществ либо в состоянии аффекта, то есть не мог отвечать за свои решения в полной мере. Суд обязан учесть эти факторы. Их недостаточно для признания человека недееспособным, но сделка из-за них может быть отменена.

Участник любого гражданского договора должен в полной мере осознавать, что он делает; в случае с недвижимостью дееспособный продавец может самостоятельно реализовать свои права. Если он недееспособен, то сделка будет признана недействительной даже постфактум. Этим критерием иногда пользуются мошенники: спустя какое-то время всплывают факты о психической несостоятельности продавца, а деньги уже получены и вернуть их назад будет довольно трудно.

Риелторы советуют удостовериться в адекватности второй стороны, прежде чем ставить подпись в документах. Подойдут справки из диспансеров. При этом даже если человек стоит на учете, это не подтверждает его неспособность заключить сделку.

Чтобы не возникло проблем с оспариванием сделки, юристы рекомендуют подстраховаться заранее. При наличии в пакете документов справки о здоровье из психоневрологического диспансера будет трудно доказать, что человек продавал квартиру, не осознавая последствий. Лучше, чтобы подтверждение было датировано как можно ближе к моменту заключения сделки. Помимо справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, продавцу стоит посетить участкового врача и взять выписку из медицинской карты.

Все эти меры не являются обязательными для заключения сделки с недвижимостью, но станут отличным подспорьем в случае, если придется доказывать свою позицию в суде. Чтобы дополнительно подстраховаться, можно провести видеозапись заключения сделки, на которой очевидно, что человек отдает себе отчет в совершаемом поступке, не находится в состоянии аффекта, трезв, адекватен и обосновывает решения.

Такой объект может быть продан, только если все собственники долей пришли к соглашению. Нотариальное заверение договора служит доказательством согласия дольщиков. У нотариуса должны присутствовать все собственники.

Нотариально заверяются сделки по продаже долей как посторонним лицам, так и другим участникам долевой собственности.

А вот если все собственники решат продать свои доли, и сделка будет проходить по одному договору купли-продажи, то заверять договор нотариально не потребуется. Если же доли будут продавать не единовременно или не по одному договору, нотариус будет нужен.

Нотариальное удостоверение нужно, когда дольщики — продавцы недвижимости.

Если покупатель хочет купить квартиру в долевую собственность, нотариальное удостоверение не нужно. Исключение — когда недвижимость в долевую собственность покупают супруги.

По умолчанию имущество супругов считается совместной собственностью. Если супруги покупают квартиру в долевую собственность, то каждому будет принадлежать своя часть квартиры. Такой договор купли-продажи надо заверить нотариально, так как он содержит элементы брачного договора.

Что делать, чтобы не потребовалось нотариальное удостоверение?

• Приобрести недвижимость не в долевую, а в совместную собственность

• Заключить брачный договор и предъявить его при регистрации

Например, когда он стал собственником недвижимости в результате дарения или при вступлении в наследство.

Если в сделке есть несовершеннолетний покупатель, нотариальное удостоверение не требуется.

Также напоминаем, что во всех сделках с детьми нужно получать согласие органов опеки. Подробнее

Например, договор ипотеки подписывается при оформлении в залог иного объекта недвижимости или рефинансировании.

Если залоговый объект находится в собственности у нескольких собственников в долях, то договор ипотеки тоже обязательно заверяется нотариально. То есть залогодатели и представитель банка (сотрудник центра ипотечного кредитования, у которого есть доверенность банка) подписывают его в присутствии нотариуса, и договор заверяется.

Во всех остальных случаях при купле-продаже нотариальное заверение по закону не нужно.

Дееспособность продавца- проверяем

В оппозиции к распространенному мнению, не все операции требуют нотариального сопровождения. Разумеется: большинство из них не провести без такого сопровождения и без оформленного соглашения они будут считаться недействительными. На основе статей, регламентирующих процесс, оформление купли продажи недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проводится в таких случаях:

1. совершение сделки с отчуждением долей;
2. продажа разных долей в рамках одной процедуры;
3. если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу;
4. передача недвижимости через договор ренты;
5. раздел общего имущества, нажитого в браке.

Подписание соглашения о купле-продаже недвижимости через нотариуса требует предварительного решения – кто именно этим будет заниматься и нахождения компромисса между частниками сторон. Далее выбирается подходящие дата и время для финального этапа процедуры.

Если стороны хотят провести процедуру и для передачи задатка, то этот этап также можно закрепить нотариально и уточнить сроки передачи ключей, освобождения квартиры и другие аспекты.

По время подписания, нотариус зачитывает его, разъясняет все нюансы, уточняет правовые последствия сделки, проверяет полномочия на проведения операции с объектом.

Пошаговые рекомендации для грамотного оформления

1. Подготовка пакета документов продавцом (подтверждение права имущества, технический паспорт и др.) и их проверка покупателем самостоятельными усилиями или с привлечением экспертов.
2. Формирование текста со всеми нюансами, когда необходимо внести правки.
3. Расчет с покупателем. Как правило, нотариусы требуют документальное подтверждение получение всей суммы через банк.
4. Встреча у нотариуса с проведением всех процедур, подписание ключевого документа.
5. В день оформления сделки нотариус вносит в электронный реестр данные о сделке.

После внесения информации в реестр, сделка считается такой, что проведена с учетом всех требований и полностью законной, покупатель получает бумаги, ключи и может заниматься переоформлением лицевых счетов на коммунальные услуги на себя.

Проведение купли-продажи недвижимости через нотариуса представлено в нескольких этапах, среди них:

1. подготовительный (когда оформляется передача залога нотариально);
2. оценка пакета документов на предмет подлинности, правильного оформления (иногда бывают случаи, что не хватает определенного документа);
3. проведение оплаты через банк, в том числе, и через ипотеку;
4. передача имущественных прав, составление договора купли продажи квартиры, разъяснение условий операции, прав каждого участника процесса;
5. внесение данных в Единый реестр.

Наперед узнав цены и проведя расчет купли продажи недвижимости через нотариуса, риски минимальные, главное – выбирать удовлетворяющего все стороны процесса нотариуса.

Проводя процедуру удостоверения и регистрации, нотариус проверяет паспорт и идентификационный номер покупателя и продавца, пакет документов, который подтверждает имущественное право на квартиру или комнату. Все данные сделки вносятся в Единый реестр. Регистрация права собственности проводится в случае долевого участия.

Справка о дееспособности при продаже квартиры

Нотариус несет имущественную ответственность. Страховой институт гарантирует выплату компенсации за неправильно внесенные данные во время оформления договора. Договор купли продажи готовится пару дней, но при этом никто не застрахован от ошибки. В случае судебного разбирательства нотариус может быть признан виновным в неправильном оформлении сделки с недвижимостью.

Оформленный договор через нотариуса купли продажи недвижимости, предварительное проведение расчета через банк, все же имеет определенные риски. Законом обозначены обстоятельства, когда можно оспорить договор в судебном порядке. Аннулирование представлено в 3-х возможных вариантах:

1. Оспаривание – доказав, что права собственности были нарушены; в течение 1 года с момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
2. Ничтожность. Признаки ничтожности указаны в статьях 168–172 ГК РФ. Срок давности – 3 года, максимальный – до 10 лет.
3. Расторжение при существенном нарушении условий одной из сторон (ст. 451 ГК РФ). Например, квартира не соотвествует описанию в паспорте или покупатель не выплатил всю сумму средств до указанной даты.

С расчетом возможных рисков, которые могут возникнуть со временем после оформления договора через нотариуса купли – продажи недвижимости, рекомендуются все детали и нюансы прописывать в документе.

Договор купли продажи недвижимости через нотариуса выдается продавцу и покупателю, в случае судебного разбирательства подается как документальное свидетельство.

При покупке квартиры обращайте внимание на репутацию нотариуса, отзывы о его работе.

Непонимание одним из участников сделки ее юридических последствий — то, чем часто пользуются мошенники. Человек может невнимательно прочитать значимый пункт договора, вторая сторона может ввести его в заблуждение или даже оказать на него давление.

Нотариусы тщательно разъясняют всем участникам сделки ее условия, рассказывают о правах и обязанностях сторон и убеждаются, что они понимают все правовые последствия заключаемого договора. На юридическом языке это называется проверкой соответствия воли и волеизъявления сторон. Она позволяет клиентам быть уверенными в безопасности сделки и в том, что в дальнейшем никто не сможет ее оспорить. Даже если одна из сторон заявит, что ее ввели в заблуждение или она действовала по принуждению, не понимала своих действий, — такие схемы часто встречаются в арсенале мошенников.

Прежде чем заверить сделку, нотариус проводит целый ряд обязательных процедур: подтверждает юридическую чистоту отчуждаемого объекта, устанавливает личность заявителей и проверяет их дееспособность, проводит правовую экспертизу предъявленных документов, убеждается в отсутствии производства по делу о банкротстве заявителей, а также в ряде других важных деталей. Работая с нотариусом, стороны могут быть абсолютно уверены в чистоте сделки.

Нередко в результате сделки могут пострадать лица, которые, казалось бы, вообще не имеют к ней отношения, — но с правовой точки зрения выступают такими же собственниками отчуждаемой недвижимости, как и заявленный в договоре продавец. Такими «скрытыми» (и зачастую даже намеренно) лицами, имеющими право на жилье, могут быть супруги и экс-супруги, несовершеннолетние дети, внезапно обнаружившиеся наследники, сособственники, имеющие право преимущественной покупки доли, и др. Нотариус тщательно проверит правоустанавливающие документы и семейное положение сторон, а также определит полный круг лиц, имеющих право пользоваться отчуждаемой недвижимостью и/или проживать в ней.

Что такое дееспособность и при чем здесь недвижимость

Нет ничего утомительнее сбора множество ценных бумажек из разных инстанций. Все нотариусы России работают по принципу одного окна, благодаря чему заявителям не приходится самостоятельно собирать нужные для сделки сведения и документы. Нотариус сам запрашивает все данные и получает их в максимально короткие сроки благодаря налаженному цифровому сотрудничеству между нотариатом и целым рядом ведомств и служб (ФНС, Росреестр, МВД, ЦБ РФ, ЕГР ЗАГС и др.). Нотариат сегодня — полноправный партнер электронного правительства, и пользоваться удобствами и преимуществами этого партнерства может любой желающий.

Права по удостоверенной нотариусом сделке согласно закону должны регистрироваться очень быстро, в течение одного рабочего дня. Причем нотариус сам направляет заявление в электронном виде в Росреестр и сам же выдает собственнику готовые документы с отметкой о регистрации. Эта услуга — неотъемлемая часть работы нотариуса при оформлении сделки, и она бесплатна.

Любой нотариальный акт, в том числе договор отчуждения недвижимости, по закону наделен повышенной доказательственной силой: его сложно оспорить в суде, в отличие от, например, обычной сделки в простой письменной форме. Кроме того, нотариусы вправе фиксировать процесс оформления сделки на видео и затем при необходимости предоставлять записи суду, где те послужат еще одним доказательством добросовестности участников сделки и правомочности действий нотариуса.

Каждый нотариус отвечает за результат своих действий не только лицензией и репутацией — он несет и полную имущественную ответственность. Если нотариус совершил профессиональную ошибку (например, пропустил какой-нибудь важный этап при оформлении сделки, сделал опечатку в тексте договора и т. д.), из-за которой одна из сторон понесла ущерб, его возместят в полном объеме, причем вне зависимости от величины убытков. Это возможно благодаря многоступенчатой системе страхования профессиональной ответственности нотариусов.

Дееспособность продавца квартиры — как и зачем проверять

Как нотариус удостоверяет сделку с недвижимостью

Гарантии нотариальной сделки с недвижимостью

Расчеты за недвижимость через нотариуса

Ответы на некоторые вопросы по проведению сделок купли-продажи в нотариальной форме

Суть сделки купли-продажи недвижимости, как любой сделки купли-продажи, передать право собственности от продавца покупателю за плату. Особенность сделок купли-продажи недвижимости — совершаются только в письменной форме путем составления документа (договора) подписываемого сторонами — продавцом и покупателем. Это так называемая простая письменная форма сделки. С 2013 года сделки с недвижимостью (за некоторым исключением) не требуют государственной регистрации, и считаются заключенными с момента подписания договора. По этому так важно правильно составить договор купли-продажи недвижимости в конкретных обстоятельствах, а не просто скачать договор из интернета.

Нотариальная форма сделки купли-продажи это тот же договор купли продажи, который удостоверил нотариус. Обратите внимание: по закону нотариус только совершает нотариальное действие — удостоверение сделки. Составление договора купли-продажи, который содержит условия сделки купли-продажи — это не нотариальное действие, а техническая юридическая услуга, которую всегда проводят в нотариальных конторах. И именно здесь, в этой технической работе скрыта основная проблема нотариального удостоверения сделок. Что бы понять проблему нужно знать юридическую суть понятия «договор» и особенности заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости — это соглашение продавца и покупателя о передаче собственности на недвижимость от продавца к покупателю. Согласно гражданскому кодексу России договор ку-пр недвижимости должен содержать ряд обязательных условий, без которых договор считается не заключенным, и может содержать условия, которые не обязательны. Например, правильное описание в договоре условий о продаваемом объекте недвижимости — это обязательное условие договора. А условия о порядке оплаты — не обязательное. Однако, необязательные условия договора с точки зрения закона часто отсутствуют в договоре, хотя для сторон договора эти условия часто имеют существенное значение. Кроме того, отсутствие необязательных условий часто приводит к спорам, и напротив, наличие в договоре записи по необязательным условиям может помочь избежать спора, и выиграть спор.

Случай из нашей практики юридического сопровождения покупки квартиры:

При покупке квартиры для покупателя решающим оказались: дизайнерский ремонт, мебель, изготовленная по индивидуальному заказу, эксклюзивная встроенная бытовая техника, сантехника и кондиционеры. В ходе подготовки индивидуального договора купли-продажи квартиры эти обстоятельства были соответствующим образом учтены.

При передаче квартиры покупателю выяснилось, что супруг собственника-продавца вывез часть мебели, и демонтировал кондиционеры и дорогостоящую встроенную бытовую технику, заменив ее на дешевую, подходящую по размеру.

Возник спор, который был быстро без суда закончен в пользу нашего клиента-покупателя, благодаря соответствующим условиям договора купли-продажи. Следует отметить, что все наши условия были учтены в нотариальном договоре купли-продажи.

Не редко мы сталкиваемся с ситуациями, когда нотариусы отказываются удостоверять сделку только если вы заикнетесь о внесении в договор нотариуса каких-то ваши дополнительных условий, или исключения каких-то условий.Например, вы попробуете подробно расписать прядок проведения расчетов, опишите комплектацию и состояние продаваемой недвижимости и т.д.

Так, при юридическом сопровождении продажи квартиры в центре Москвы нотариус отказывался удостоверять сделку без условия в договоре об ответственности продавца за скрытые дефекты. Требования нотариуса и отказ выглядели абсурдно, поскольку согласно Гражданскому кодексу РФ это условие не является обязательным для договора, и обе стороны договора возражали против его внесения в договор. Дело в том, что квартира продавалась в состоянии «под ремонт», была расположена в доме дореволюционной постройки (дом 1906 года), цена была минимальной для таких объектов, и главное — это «аварийное, требующее ремонта» состояние квартиры было прямо записано в договоре.

Недвижимость — это не банка газировки, устранение выявленных недостатков могут обойтись покупателю в серьезные суммы. По этому договор купли-продажи недвижимости должен содержать все условия и договоренности продавца и покупателя по исполнению договора, которые помогут избежать конфликтов в будущем. На практике ваши пожелания дополнить предложенный нотариусом договор могут закончиться указанием вам на дверь.

Обратите внимание: в России нотариусы не сопровождают сделку купли-продажи недвижимости полностью, а участвуют только на отдельном этапе — подготовка и заключение договора. По нашей многолетней практике юридического сопровождения нотариальных сделок с недвижимостью, в большинстве случаев, нотариусы подходят к составлению договора формально. Хотите получить добротный договор — вы сами должны предлагать нотариусу конкретные условия, которые должны быть в договоре.

То есть, в России знать какие условия целесообразно включить в договор конкретно в вашей ситуации обязаны стороны конкретного договора — продавец и покупатель. Нотариус предусматривает установленный законом минимум.

Сторонам договора нужно добиться от нотариуса учесть все нюансы конкретной сделки, и обеспечить интересы каждой стороны. При этом интересы у сторон, разные — продавец — продать, получить деньги и не отвечать за недостатки, у покупателя — купить, и быть уверенным в отсутствие недостатков, и прежде вс��го не потерять квартиру.

Согласно Гражданскому кодексу РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 ГК РФ). Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (статья 166 ГК РФ). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Договор купли-продажи квартиры согласно Гражданскому кодексу РФ является сделкой, направленной на возмездную передачу недвижимости (квартиры) от продавца (собственника) покупателю (новому собственнику). Переход права собственности на квартиры является юридическим последствием договора купли продажи квартиры.

Таким образом, стороны договора купли-продажи квартиры, или иные лица вправе обратиться в суд с требованием о признании договора недействительным.

Кроме того, каждая из сторон договора вправе требовать в суде изменения или расторжения договора в случае существенного нарушения договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, удостоверенный нотариусом договор купли-продажи квартиры может быть оспорен в суде.

Например, часто основание для оспаривания договоров купли-продажи квартир является оспаривание завещания новыми или недовольными наследниками.

Сделка купли продажи квартиры с нотариусом проходит более сложно, длительно, и нервно, а потому более сложно, нежели купля-продажа в простой письменной форме.

Дело в том, что удостоверение договора купли-продажи квартиры нотариусом не отменяет для продавца и главное для покупателя необходимости пройти остальные этапы сделки :

• внести аванс за квартиру,
• проверить историю квартиры,
• проверить продавца,
• подготовить саму сделку, а значит собрать необходимые документы, подготовить безопасные расчеты – договориться с банком об аренде ячейки, согласовать с ним договор купли-продажи, согласовать условия доступа к ячейке,
• совершить сделку,
• организовать регистрацию перехода права собственности на покупателя
• сдать документы на регистрацию и получить их обратно
• провести расчеты,
• завершить сделку.

Из этого перечня удостоверение сделки нотариусом – это всего один этап, может два, если нотариус проведет регистрацию прав.

Если используется ипотечный кредит, это нотариуса не касается. Сделка усложняется, появляется два новых этапа:

• одобрение объекта для ипотеки,
• согласование условий купли-продажи с банком.

Причем, каждый из этапов требует получения дополнительных документов, в том числе это обстоятельство должно быть учтено, например, при внесении аванса.

А если у вас «альтернативная сделка» — вы или продавец оплачиваете полностью/ частично покупаемую квартиру за счет продажи другой квартиры? То есть нужно одновременно провести две или три сделки с одновременным расчетом за каждую квартиру.

А если одна из них еще и с привлечением ипотечного кредита?

Нотариусы в таких ситуациях не помощники.

Вам помогут юристы по сопровождению сделок с недвижимостью, адвокаты по сопровождению сделок, или риелторы.

Для проведения нотариальной сделки в предварительно установленный нотариусом день продавец и покупатель являются к нотариусу.

У продавца должны быть при себе документы на квартиру и паспорт, у покупателя – паспорт. Как правило, нотариусы требуют от участников сделки предоставить справки из наркологического и психо-неврологического диспансеров, в нотариальной форме оформленные согласие второго супруга соответственно на продажу и покупку квартиры, ЕЖД от продавца.

Заблаговременно должен быть подготовлен, вычитан и согласован сторонами договор купли-продажи квартиры. Ошибки, опечатки в нотариальных договорах исправлять гораздо сложнее, чем в договорах в простой письменной форме.

Важно изложить в договоре все условия его проведения: кто, что и когда делает – какая комплектность объекта, какое состояние, долги, снятие с учета проживающих, освобождение квартиры, кто, когда платит, каким образом, как и где регистрируют переход права, кто и как подает документы, как осуществляется связь между сторонами, как завершают сделку и т.д. Подробное описание условий предупреждает и снимает большинство споров при исполнении договора.

Как правило, нотариусы такими подробностями «договор не загромождают». То же относится и к порядку оплаты.

В результате регулярно возникают споры по состоянию и срокам передачи квартир, по долгам, по снятию с учета зарегистрированных в квартире. Регулярно продавцы срезают кондиционеры, плиты, встроенные кухни и розетки с выключателями.

Такие спорные ситуации нужно устранять на этапе подготовки сделки и договора купли-продажи квартиры, а затем четко контролировать исполнение сделки.

Эти действия не относятся к нотариальным, и нотариусы не обязаны их совершать. А соответствующие условия не являются обязательными для договоров купли-продажи недвижимости, по этому нотариусы не обязаны вносить их в договор купли-продажи квартиры. Но соблюдение этих условий дисциплинирует стороны договора, чем существенно упрощают исполнение договоров, и упрощают разрешение спорных ситуаций.

Обо всех скользких моментах сделок с квартирами подскажет тот, кто ведет сделку на всех этапах, или предоставляет юридическое сопровождение сделок с квартирами.

Нотариальная сделка: как и в каких случаях проводится

1. Ситуация: Физическое лицо получает доход от аренды квартиры, и ни каким образом не оформило свою предпринимательскую деятельность.

В этом случае, не будучи зарегистрированным предпринимателем (ИП), физические лица не могут применять никакие способы налогообложения, кроме уплаты Налога на доходы физических лиц, сокращенно – НДФЛ. Правила исчисления НДФЛ установлены в главе 23 Налогового кодекса Российской Федерации.

Общее правило налогового законодательства России: Все физические лица – и налоговые резиденты Российской Федерации а так же физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами России, и получающие доходы на территории России являются плательщиками Налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Общее правило расчета НДФЛ: налог берется с суммы всех доходов налогоплательщика за налоговый период.

Виды доходов, с которых берется налог НДФЛ, перечислены в статье 208 Налогового кодекса РФ, в частности в статье прямо указан доход от сдачи в аренду имущества, находящегося в Российской Федерации. То есть доход физических лиц от сдачи в аренду квартир, машиномест, загородных домов, офисов, магазинов и т.д. расположенных на территории России, облагается НДФЛ.

Здесь существенное значение имеет упомянутый выше налоговый статус арендодателя (получателя дохода от аренды):

Для арендодателей – налоговых резидентов РФ налоговая ставка составляет 13%.

Для не резидентов – 30%.

С какой суммы берется налог НДФЛ при сдачи квартиры в аренду:

Налог НДФЛ берется с налоговой базы – сумма доходов, полученных за налоговый период.

Налоговый период по налогу НДФЛ: календарный год. Начинается 1 января и заканчивается 31 декабря.

Вывод: Налог НДФЛ взимается с общей суммы дохода, полученного в течение календарного года.

Пример 1:

Гражданин Молдавии, постоянно проживающий в Москве сдает в аренду принадлежащую ему квартиру за 20 000 руб. в месяц в течение всего 2016 года.

Рассчитать сумму НДФЛ на доход от сдачи в аренду за 2016 год.

Решение:

Налоговый период НДФЛ – календарный год – 12 месяцев.

Налоговая база НДФЛ от аренды: 20 000 х 12 = 240 000 руб.

Арендодатель постоянно проживает в России, то есть более 183 календарных дней в течении последовательных 12 месяцев, по правилам статьи 208 Налогового кодекса РФ такой гражданин Молдавии признается налоговым резидентом РФ, к доходам от аренды применяем налоговую ставку 13%.

НДФЛ = 240 000 х 13% = 31 200 руб.

Пример 2:

Гражданин России, постоянно проживающий в Мюнхене сдает принадлежащую ему квартиру в Москве за 20 000 руб. в месяц в течение 2016 года

Рассчитать сумму НДФЛ на доход от сдачи в аренду за 2016 год.

Решение:

Налоговый период НДФЛ – календарный год – 12 месяцев.

Налоговая база от аренды: 20 000 х 12 = 240 000 руб.

Арендодатель постоянно проживает в Мюнхене, НЕ на территории России, по правилам статьи 208 Налогового кодекса РФ арендодатель НЕ признается налоговым резидентом РФ, к доходам от аренды применяем налоговую ставку 30%.

НДФЛ = 240 000 х 30% = 72 200 руб.

Вывод: если вы выезжаете за пределы территории Российской Федерации на срок более 183 дней, вы можете утратить ваш налоговый статус Налогового резидента России, и уплата НДФЛ будет проводиться по повышенной ставке.

Важно: При определении налогового статуса срок нахождения в России исчисляется за 12 последовательных месяцев, а не в течение календарного года.

Использование визуального метода на практике позволяет оценить состояние психического здоровья клиента, так сказать, «на глаз». Особое внимание обращается на его внешний облик, манеру поведения. В процессе визуальной проверки должно насторожить явное несоответствие внешнего вида, в частности одежды, гражданина погодным условиям, сезону, общепринятым социальным нормам. Также должно насторожить явное беспокойство, чрезмерная подвижность гражданина, или заторможенность движений.

Проверка дееспособности с использованием метода вербальной диагностики заключается в установлении вербального контакта, беседы, с обратившимся лицом. В процессе вербальной диагностики проверятся последовательность изложения мыслей, адекватная реакция на такие раздражители, как шутки, простые и сложные вопросы, касающиеся цели визита. В ходе беседы особое внимание обращается на ее эмоциональный фон.

Правомерность отказа нотариуса: тонкости

Проверка дееспособности молодого человека не отличается от того, как нотариус проверяет дееспособность пожилых людей. С пожилым человеком проводится беседа, в ходе которой должен подтвердиться факт того, что лицо в состоянии понимать значение своих действий и руководить ими. Важность определения дееспособности пожилого человека заключается в необходимости устранения возможности оспаривания проводимых нотариальных действий заинтересованными лицами в суде. Для этого обратившемуся предлагается добровольно представить медицинский документ, подтверждающий факт отсутствия заболеваний психики, не позволяющих последнему в полной мере понимать суть совершаемых действий и руководить ими.

Написать комментарий

Заподозрить недееспособность человека можно уже при одном взгляде на него. Нотариусу следует оценить, как выглядит гражданин, в каком состоянии находится его одежда и соответствует ли она условиям погоды или социальным нормам, обратить внимание на мимику лица, манеру поведения.

Насторожить специалиста должна замедленность действий или, наоборот, чрезмерная активность, повышенная тревожность, беспокойство, нестабильность эмоционального фона.

Заговорив с завещателем, нотариус оценивает, как он излагает свои мысли, адекватно ли реагирует на вопросы. В процессе беседы удается выявить, в полной ли мере гражданин осознает свое желание составить завещание и распределить имущество, понимает ли он последствия своих действий.

Также при разговоре можно легко определить, находится ли человек в состоянии алкогольного опьянения. На это указывает не только несвязность речи, заторможенность, но и запах спиртного. Учуяв его, нотариус имеет право отказать в предоставлении услуги.

Похожие записи:

• Страховые компании аккредитованные сбербанком 2021 для ипотеки Киров
• Очередность наследования по завещанию схема
• Компенсация за детский сад Омск 2021