Покупка нежилого помещения под квартиру

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка нежилого помещения под квартиру». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Работа мастера	115 000 Р
Стройматериалы	44 400 Р
Входные и межкомнатные двери	41 300 Р
Потолок «Армстронг» и потолочные лампы	34 600 Р
Керамогранит на пол	31 000 Р
Кондиционер б/у	18 000 Р
Увеличение мощности до 15 кВт	16 500 Р
Обои	8300 Р
Демонтаж кирпичной перегородки	7500 Р
Электрический счетчик «Меркурий»	7000 Р
Сантехника — унитаз и раковина	5400 Р

Как я вложилась в коммерческую недвижимость

Инвесторов, которые вкладывают свои средства в коммерческую недвижимость в новостройках, условно можно разделить на два типа: инвесторы-сберегатели и инвесторы-бизнесмены. «К первому можно отнести тех, кого интересует долгосрочный пассивный доход. Такие инвесторы предпочитают приобретать недвижимость на старте проекта, им важен стабильный доход, который они станут получать от сдачи этого помещения в аренду после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Ко второму типу инвесторов можно отнести людей, которые рассчитывают получить максимальную прибыль в наиболее короткие сроки. Например, они приобретают максимально готовое помещение, сдают его в аренду, а затем продают как готовый бизнес», — объяснила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Ставки аренды в жилых комплексах определяются двумя основными факторами: числом жителей самого ЖК (то есть размером комплекса, его плотностью) и наличием/отсутствием дополнительного трафика извне.

«Если речь идет о небольшом закрытом объекте, то ставки в нем будут низкие, потому что там мало людей и можно рассчитывать только на тот трафик, который присутствует непосредственно в этом ЖК», — отметила консультант департамента стрит-ретейла Colliers International Анастасия Шакина.

Ставки аренды на ретейл-площади в новостройках могут разниться достаточно серьезно даже в рамках одного комплекса. «Скажем, витринное помещение правильной формы с достаточной электрической мощностью, выходящее на улицу с высоким трафиком, может стоить в два-три раза дороже, чем помещение в том же ЖК, расположенное со стороны двора и предназначенное для сопутствующих услуг или детского/образовательного центра, где уже нет и таких характеристик самого помещения, и высокой проходимости», — продолжила эксперт из Colliers International.

Инвесторам в стрит-ретейл в новостройках важно, чтобы их помещения нашли арендатора максимально быстро, дорого и надолго. «Основные профили арендаторов, типичные для стрит-ретейла жилых комплексов, — это аптеки, ателье и бытовые услуги, небольшие продуктовые магазины, пекарни, магазины алкогольной продукции, а также различные детские заведения: школы иностранных языков, детские развивающие центры и т. д.», — перечисляет Шакина из Colliers International.

По словам эксперта, возможность размещения арендатора того или иного профиля обусловлена размерами помещений, потребностью в данном профиле, размерами самого жилого комплекса и технической готовностью девелопера предлагать решения для более широкого круга арендаторов. Например, для ресторанных помещений требуется специальная вытяжка, а для супермаркетов — продуманная зона погрузки-разгрузки, не мешающая жителям шумом.

Востребованными инвесторами могут быть не отдельные помещения, а целые ЖК. «Помещения раскупаются в комплексах «понятных» застройщиков либо в районах плотной застройки (ЖК от 1 тыс. квартир), либо в ЖК, встроенных в окружение, где есть перспектива роста — будущая застройка, появление станции метро и т. д.», — рассказала Ярова из RRG.

С трудом покупаются помещения в бюджете от 200 млн руб. либо просто крупные помещения от 150 кв. м без возможности деления, неформатные, темные, с большим количеством несущих стен и др. либо расположенные в ЖК, который находится в глубине района. «Также с некоторым затруднением продаются помещения на огороженных территориях или с окнами и входной группой во двор, так как это, скорее, офисы либо помещения под свой бизнес — йога, школа, салон красоты и др. Но визуальная и физическая доступность для клиентов, формальность помещения и качество инфраструктуры и самого ЖК являются крайне важными для инвесторов сегодня. Ну и цена, конечно. Она должна давать возможность рассчитывать на доходность от 8% годовых, иначе нет смысла в такой инвестиции», — добавила эксперт из RRG.

При ведении любой предпринимательской деятельности без помещений не обойтись – они нужны для размещения сотрудников, производственных мощностей, складских и торговых площадок. Но зачастую у начинающего индивидуального предпринимателя нет свободных средств для подобной покупки. Тогда можно взять ипотеку на коммерческую недвижимость. Она оформляется практически по той же схеме, что и остальные продукты кредитования бизнеса.

Получение кредитных средств дает возможность не изымать из оборота деньги, а пустить их на другие рабочие моменты. Несмотря на то что подобные предложения доступны как компаниям, так и физлицам, последним будет выгоднее брать коммерческую ипотеку. Она отличается более лояльными условиями и меньшей процентной ставкой. Также можно рассчитывать на льготу, если внести первоначальный взнос свыше 20% от заявленной суммы.

Процедура оформления бизнес-ипотеки состоит из нескольких этапов:

1. Заемщик подает онлайн-заявку на сайте кредитора.
2. Менеджер назначает встречу, знакомит со списком необходимых документов и отвечает на все вопросы.
3. Клиент совместно с сотрудником банка заполняет анкету на получение займа.
4. Соискатель собирает документы и подает в банк.
5. После проверки предоставленной документации и анализа финансово-хозяйственной деятельности клиента банк выносит решение о выдаче кредита или отказе.

На недвижимый объект, приобретаемый на заемные средства, не налагается обременение, пока к заемщику не перейдет право собственности от продавца.

Процедура оформления кредита на нежилое помещение не настолько хорошо отлажена по сравнению с выдачей обычных жилых займов. Коммерческое кредитование подразумевает увеличение рисков для обеих сторон сделки (заемщика и финансового учреждения).

Чтобы максимально обезопасить себя, банки разработали несколько надежных схем кредитования:

1. Сначала заемщик заключает договор купли-продажи, затем – предварительное ипотечное соглашение с банком. После этого следует подписание основного договора ипотеки. Далее проходит регистрация сделки в Росреестре, в том числе и залогового объекта. После этого с продавцом окончательно рассчитываются.
2. Первым делом оформляют куплю-продажу, затем осуществляют регистрацию залога. После этого всю причитающуюся сумму отдают продавцу.
3. Сделка заключается до полного перехода права собственности на приобретаемое помещение для офиса, склада или иного объекта предпринимательской деятельности. Залогом здесь будет выступать другое ценное имущество, которым владеет соискатель: автомобиль, недвижимость, драгоценные бумаги, акции и прочее. Именно на него банк накладывает обременение.

Независимо от варианта оформления коммерческой ипотеки, банк проводит доскональную проверку компании, созаемщиков, поручителей и непосредственно недвижимого объекта.

Подать заявку могут:

• ИП;
• владельцы малого и большого бизнеса;
• ведущие менеджеры компаний;
• крупные акционеры.

Ипотека коммерческой недвижимости доступна физическим лицам при условии их регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей. Также получить такой займ могут управляющие или собственники определенного бизнеса, акционеры, учредители. Кроме того, заемщик должен быть российским гражданином в возрасте от 21 года до 65 лет.

Банк обращает внимание на кредитную историю предпринимателя. Важно, чтобы фирма имела незапятнанную репутацию, вовремя платила налоги и правильно вела бухучет. Иначе шанс получить одобрение по заявке значительно уменьшается.

Физическим лицам при оформлении займа на приобретение объекта из нежилого фонда придется столкнуться с некоторыми особенностями, касающимися приобретаемого объекта:

• недвижимость, купленная на ипотечные средства, станет залоговым имуществом;
• в апартаментах нельзя прописаться;
• платежи за коммунальные услуги в нежилых помещениях в разы выше, поэтому у физлица могут возникнуть финансовые трудности;
• нельзя воспользоваться маткапиталом или другими субсидиями от государства для погашения долга по кредиту;
• по этому кредитному предложению налоговый вычет отсутствует.

Взять коммерческую недвижимость в кредит можно на следующих стандартных условиях:

• максимально выдаваемая сумма – до 200 млн руб. (зависит от банка);
• период рассрочки – от 5 до 15 лет;
• годовой процент – от 11,5%;
• первый взнос – в пределах 20-30% от стоимости недвижимости;
• банк выдает займ под залог приобретаемого объекта или любого другого ликвидного имущества, имеющегося в собственности заемщика (обременение можно снять только после полного погашения долга).

Ставка на ипотеку для ИП будет ниже (около 10%), если брать кредит в иностранной валюте.

Из-за высокой стоимости объектов из нежилого фонда, приобретаемых для ведения коммерческой деятельности, маловероятна возможность оформления ипотеки без первого взноса. Банк может пойти на уступки, если залог будет значительно дороже покупаемой недвижимости.

Требования к заемщикам практически идентичны у всех банков:

• регистрация организационно-правового статуса (ИП, ООО и другие);
• расположение фирмы и прописка заемщика должны быть в том же регионе, где находится банк-кредитор;
• российское гражданство;
• ограничение возраста – от 21 до 65 лет;
• наличие рабочего телефона (им может быть действующий номер мобильного).

В зависимости от банка требования к заемщикам по ипотечному кредиту на покупку коммерческой недвижимости для юридических и физических лиц могут отличаться, но незначительно.

Но можно выделить общие пункты:

• объект должен располагаться в пределах РФ — том же регионе, что и банк (не более чем в 100 км от отделения);
• недопустимы какие-либо ограничения доступа к залогу (например, режимный объект);
• обязательно наличие всей документации, необходимой для оценки помещения;
• отсутствие обременения, арестов;
• здание не должно находиться в государственной собственности.

Выбранное строение должно иметь статус капитальной постройки. При оформлении коммерческой ипотеки объект подлежит обязательному страхованию.

Банк откажет в выдаче кредита, если предлагаемое здание пребывает в аварийном состоянии и подлежит сносу, не имеет зарегистрированного адреса и его внутренняя планировка отличается от той, что указана в техпаспорте.

Для получения коммерческой ипотеки надо предоставить следующие документы:

• паспорта всех участников сделки;
• заявление;
• анкету;
• документы, в которых указан вид деятельности соискателя;
• справку о доходах (налоговая декларация 3-НДФЛ);
• свидетельство о регистрации в ЕГРЮЛ и постановке на учет в налоговой;
• устав компании;
• лицензию (если она требуется в силу специфики деятельности);
• протокол общего собрания, подтверждающий назначение заемщика на руководящую должность;
• приказ о назначении главного бухгалтера;
• финансовую отчетность;
• документацию на приобретаемую недвижимость.

По закону есть жилые помещения, а есть — нежилые.

Жилые — это квартиры, частные дома, комнаты и их части. В жилых помещениях люди живут — едят, спят, моются, читают книжки по вечерам. Это положения из ст. 16 и 17 Жилищного кодекса РФ.

Отметка, что данное помещение — жилое, есть в Свидетельстве о праве собственности и выписке из Единого реестра прав на недвижимое имущество.

👌 В жилом помещении можно вести профессиональную и предпринимательскую деятельность: писать научные статьи, делать маникюр, варить мыло. Но чтобы люди в буквальном смысле не мешали друг другу жить, закон ограничил масштабы домашнего бизнеса. Подробно об этом будет ниже.

Нежилые — это помещения под магазины в торговых центрах, офисы, склады. В народе их называют коммерческими. А ещё — это перестроенные квартиры на первых этажах с отдельным входом не через подъезд. Хозяева таких квартир перевели их в нежилой фонд — через городскую администрацию.

Если в Свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН помещение значится как нежилое, значит жилищные ограничения по бизнесу в нём не действуют.

Отдельная история — апартаменты. Это помещения, которые очень похожи на квартиры — в многоэтажных домах, с кухней, ванной и балконом. Но по документам апартаменты — нежилые помещения. Жилищные ограничения на них тоже не действуют. По крайней мере пока.

Жалобы на бизнес в квартире обычно пишут соседи. И тут предпринимателя могут заклевать сразу несколько госорганов.

Жилищная инспекция штрафует за использование квартир не для жилья по ст. 7.21. КоАП РФ. Штрафы для граждан от 1000 до 1500 ₽, для ИП и юрлиц — от 20 000 до 30 000 ₽. Но если повезет, инспекторы ограничатся предупреждением.

Роспотребнадзор штрафует за нарушение санпинов в многоквартирном доме по ст. 6.4 КоАП РФ. Для физлиц штраф от 500 до 1000 ₽. Для ИП — от 1000 до 2000 ₽ или приостановление деятельности до трех месяцев. Для юрлиц — от 10 000 до 20 000 ₽ или приостановление деятельности до трех месяцев.

МЧС оштрафует за нарушение правил пожарной безопасности по ст. 20.4 КоАП РФ. Физлицам грозит от 2000 до 3000 ₽, ИП — от 20 000 до 30 000 ₽, юрлицам — от 150 000 до 200 000 ₽.

И главное — соседи или прокуратура могут через суд запретить вести предпринимательскую деятельность в квартире.

Если говорить о продаже городской квартиры на первом этаже без потерь в цене – реализация квартиры под бизнес, если характеристики квартиры привлекают внимание коммерсантов. Итак, таким образом, можно говорить, что у квартир на первом этаже есть свои преимущества – это возможность перевести помещение в нежилой фонд.

Напомним, что еще 5-10 лет назад практика перевода квартир на первом этаже в нежилой фонд на вторичном рынке недвижимости была повсеместна, что породило очень много пристроек к жилым домам, перепланировок, появлению порой сомнительных торговых точек и мест общепита. Конечно, это не могло не вызвать активного недовольства жильцов. Сегодня свободную нишу стрит-ритейла занимают часто встроенные помещения первых этажей новостроек, коммерческая функция которых была предусмотрена еще на этапе проектирования. По мнению Арсения Васильева, смена статуса объекта сегодня актуальна только для районов, где присутствует дефицит объектов коммерческой инфраструктуры или квартир с крайне удачным для коммерсантов местоположением.

Переводя квартиру в нежилой фонд, собственник получает более дорогой объект, который можно продать, сдать в аренду или использовать для открытия своего бизнеса. Наиболее доходный вариант — организация магазина на месте бывшей квартиры. Однако, по словам Елены Орловой, и.о. руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», для этого подходит не каждое помещение. «Для создания торгового объекта важно, чтобы дом, в котором расположена переводимая квартира, находилась на перовой линии пешеходной улицы, желательно в пешей доступности от метро, — говорит она. — То есть речь идет о месторасположении, при котором поток посетителей будет очень высоким».

«Квартиру в спальном районе, где сосредоточено множество различных объектов инфраструктуры шаговой доступности, лучше не переводить в нежилой фонд, а продавать как жилье, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — А если дом расположен рядом с крупной магистралью и отличается хорошей проходимостью, то целесообразнее сначала перевести жилое помещение в нежилое. Те же объекты стрит-ритейла в местах с хорошим пешеходным трафиком будут стоить существенно дороже, нежели квартиры на первых этажах, которые, скорее всего, придется продавать еще и с дисконтом».

Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty также утверждает, что, если жилплощадь находится на окраине в спальном микрорайоне, то заработать много не получиться.

Евгений Семёнов, руководитель отдела продаж ООО «Коннолахтинский 55», в свою очередь добавляет, что однокомнатную квартиру порядка 40 кв.м. тяжело будет использовать для коммерческих целей в силу небольшого метража. «Высота этажа также напрямую влияет на стоимость, — утверждает он. — Помимо этого в более выгодном положении находится собственник двухсторонней квартиры. Очень редко продают квартиры исключительно для офиса. Большим спросом на первых этажах пользуется торговля. Кафе, небольшие продуктовые магазины и т.д. Все-таки для офиса больше подходят БЦ».

Конечно, можно продавать квартиру по более высокой цене, предполагая, что ее будут использовать как магазин или другой коммерческой объект. Однако покупателю будет интересна не каждая квартира, а только та, которую отличает выгодное месторасположение. Впереди хлопоты по переводу помещения в нежилой фонд, которые лягут на нового собственника. Однако инвестор согласен заплатить больше, если предмет покупки по своей локации стоит того. «В этом случае стоимость квартиры может вырасти не более 10-20%», — отмечает Арсений Васильев.

По словам Марии Литинецкой, если квартира расположена в центре, на улице с высоким пешеходным трафиком, то можно даже не раздумывать – ее однозначно необходимо переводить в нежилой фонд, а потом уже продавать по более высокой цене. «При таком раскладе наценка может составить и 20%, и 30%, — уверяет она. — Во всех остальных случаях необходим детальный анализ ситуации на локальном рынке коммерческой недвижимости».

Прежде чем продать квартиру без потерь в цене, ее нужно перевести в нежилой фонд, а это непростой и трудоемкий процесс. Изначально необходимо получить согласование у жильцов, а также согласовать проект перепланировки и проект организации отдельного входа в различных органах, в том числе в Комитете по архитектуре и градостроительству города. Сама процедура может занимать 8 месяцев и больше в зависимости от того, сколько времени занял тот или иной этап. Жильцы могут не давать согласие на перевод, особенно, если они уже сталкивались с подобной ситуацией с негативной стороны.

Стоит также отметить, что жилое помещение, которое собственник хочет перевести в нежилой фонд, должно соответствовать определенным техническим требованиям. Например, в нем должен быть оборудован отдельный вход (либо у собственника должна быть возможность это организовать). Помимо этого, перевод не допускается, если квартира используется в качестве постоянно места проживания или право собственности на нее находится под обременением (например, в залоге у банка).

Для перевода жилого помещения в нежилое собственник должен обратиться в орган местного самоуправления и предоставить следующие документы: заявление о переводе помещения, правоустанавливающие документы, технический паспорт квартиры, поэтажный план дома, а также подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки (в случае, например, если существует необходимость оборудовать отдельный вход).

По словам Валерия Лазугина, заместителя генерального директора АН «Итака», реализация проекта перевода помещения в нежилой фонд, согласование отдельного входа и т.д. занимают около года, средняя стоимость – 400-500 тысяч рублей. «Если речь идет о центре города, то сроки и стоимость могут вырасти, все зависит от характеристик конкретной локации, — отмечает он. — При продаже квартиры под офис/магазин и т.д., никаких особенных документов не требуется, стандартный пакет. Согласовывать перевод будет покупатель».

Собственник может пройти процедуру перевода квартиры в нежилой фонд самостоятельно – здесь уже можно говорить о более существенной прибавке к стоимости, которая может доходить до 100%. В любом случае квартиры, которые продаются для перевода в нежилой фонд, будут стоить дороже своих аналогов. Конкретную сумму выигрыша в цене назвать сложно, так как она напрямую зависит от местоположения и характеристик квартиры.

В случае успешного перевода жилого помещения в нежилой фонд, по словам Евгения Семенова, разница в цене может доходить и до 300%. «Городские власти активно обсуждают увеличение количества «пешеходных» улиц, — рассказывает он. — Собственники первых этажей только этого и ждут. Ведь имущество мгновенно подорожает, как только будет принято такое решение».

Однако никакого нормативного акта по «амнистии апартаментов» не принято, законопроект, приравнивающий их к «жилью», обещают внести в Госдуму в начале 2016 года.

Будет ли при этом прекращено строительство новых апартаментов или нет, пока не ясно.

Давайте определимся, что же такое апартаменты, они же – лофты и студии. И чем они отличаются от квартиры.

Апартамент — это объект недвижимого имущества, который может быть, как жилым, так и нежилым.

В действующем законодательстве РФ отсутствует определение понятия «нежилое помещение», а тем более, понятий «лофт», «студия» и «апартамент».

При этом считать перечисленные понятия равнозначными нельзя. В ненормативных актах понятие «апартамент» используется, в основном, в отношении помещений гостиниц, понятия «лофт» и «студия» вообще нигде не упоминаются, являются «разговорными» или «рекламными» вариантами апартаментов.

Поэтому будем использовать в настоящей статье понятие «апартамент», поскольку именно так именуются подобные помещения в договорах купли-продажи, связанных с их приобретением.

Согласно ч.2 ст.15 Жилищного кодекса РФ, жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Это означает, что оно должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. То есть нежилое помещение не может быть пригодно для постоянного проживания граждан, в связи с чем регистрация по месту жительства в них невозможна. Такое помещение не отвечает той системе требований, которые обеспечивают возможность проживания в нем.

Регистрация же по месту пребывания в нежилых помещениях осуществляется только тогда, когда соответствующее помещение относится к специализированному учреждению, такому, как гостиницы, дома отдыха, больницы, в иных случаях такая регистрация в них тоже невозможна.

По сути, ни в апартаменте, ни в студии, ни в лофте собственник не сможет проживать постоянно, хотя какая-либо ответственность за постоянное проживание в принадлежащих на праве собственности нежилых помещениях законодательством РФ не предусмотрена.

Помимо различий в технических требованиях, которые предъявляются к квартирам и к пригодным для временного проживания нежилым помещениям, можно выделить и следующие отличия апартаментов от обычных квартир, которые носят, как положительный, так и отрицательный характер.

1. Стоимость апартаментов значительно ниже, чем у сравнимых с ними по площади квартир. При этом, практически все апартаменты, продаются со свободной планировкой, что является привлекательным для тех покупателей, которые готовы сами проектировать жилье, тем более, что к нежилым помещениям не применяются нормы жилищного законодательства о переустройстве и перепланировке жилого помещения.

Собственник нежилого помещения имеет право выполнять работы по перепланировке или переустройству помещения без согласования государственных органов и органов местного самоуправления, если только соответствующие работы не имеют признаков реконструкции.

2. В апартаментах можно не только жить, но и оборудовать офис, указать их адрес в качестве юридического адреса юрлица. Такая особенность и делает апартамент востребованным вложением в крупных городах, где люди стремятся жить поближе к работе, даже в одном здании с офисом.

3. Согласно положениям ст. 123.12, 123.13, 123.14 Гражданского кодекса РФ, собственники нежилых помещений могут создать товарищество собственников недвижимости (аналог ТСЖ — товарищества собственников жилья) для совместного владения, пользования и, в установленных законом пределах, распоряжения имуществом, находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

4. Обычно застройщиком собственникам предлагается заключить договоры управления с Управляющей компанией, которыми регулируется порядок расходов собственника апартаментов на управление зданием.

5. Строительство апартаментов идет быстрее, чем строительство жилых домов, так как застройщику не нужно соблюдать все многочисленные нормы, необходимые для строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов.

Следует отметить, что ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ устанавливает перечень документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое. Для указанного перевода не требуется получение согласия всех собственников многоквартирного дома, в том числе, и в случае перепланировки помещения. Однако, если такой перевод связан с проведением работ по реконструкции дома, то будет необходимо получить согласие всех собственников помещений либо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Для изменения статуса нежилого помещения оно должно принадлежать на праве собственности заявителю и не быть ничем обременено.

Более того, оно должно соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, или должна существовать техническая возможность привести помещение в соответствие требованиям, которые установлены частью II Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N47 (в редакции от 25.03.2015) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», СНИПами, Федеральным законом от 30.12.2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и положениям ЖК РФ.

Как перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд

Мой пожилой родственник одиноко проживал на первом этаже панельки с окнами на автобусную остановку и (с недавних пор) с магазином за стенкой. В последние два года, когда соседние квартиры начали активно расселять под коммерцию, он постоянно обнаруживал разноцветные визитки, подсунутые под дверь и даже забитые в замочную скважину.

«Письма счастья» вбрасывались в почтовый ящик, приоткрытую форточку, приклеивались к окну снаружи. Послания сулили переезд на равноценную или большую жилплощадь с доплатами и даже покупку двух квартир вместо одной. Не умолкали домашний и мобильный телефоны – пришлось сменить номер.

Разумеется, каждый хозяин своего счастья. Родственник никуда переезжать не хотел, а к риэлторам относился, мягко говоря, настороженно. Дело в том, что первый контакт с интересантами оказался для него крайне неудачным. Предложения о денежной компенсации и переезде в неприватизированную квартиру сопровождались то навязчивой заботой, то угрозами.

Нынешней зимой, когда родственника не стало, я собрал свежие визитки и обзвонил авторов посланий, еще не утративших актуальность. Большинство предложений сводилось к варианту «равноценная квартира плюс доплата до 1 млн руб.», что показалось довольно привлекательным.

Хорошие знакомые – специалисты по проектированию и согласованию перепланировок, к которым я обратился и которых трудно заподозрить в заинтересованности, почти все как один давали дружеский совет наследникам: продать, поделить и забыть.

«У вас два варианта: продать или привлечь юристов и попытаться оформить перевод в нежилой фонд самостоятельно. Однако и в том, и в другом случае вероятен результат, отличный от желаемого», – пояснила генеральный директор агентства недвижимости «Русский дом» Людмила Синьковская.

В первом – это растяжимое понятие равноценной квартиры. Чаще всего предлагают такой же первый этаж, но без перспектив расселения. В любом случае это предмет переговоров.

Во втором – все сложнее. Чтобы превратить однушку 34 кв. м в арендопригодный объект нежилого фонда, дающий возможность стабильно зарабатывать на аренде 50-55 тыс. руб. в месяц, придется потратить минимум полгода и 1,1-1,2 млн руб., предупреждает Людмила Синьковская. Однако, по ее словам, риск завязнуть на полпути и не довести дело до конца – значительно выше среднего.

Это вопрос, который пока придется оставить открытым. В прошлом десятилетии районные и городские чиновники не чинили препятствий для инвесторов и представителей малого бизнеса. Нынче по каким-то загадочным причинам они используют любые поводы, чтобы остановить процесс формирования коммерческой инфраструктуры шаговой доступности на первых этажах жилых домов. При этом многочисленные законодательные неувязки открывают для них широкие возможности для принятия как положительных, так и отрицательных (то есть, мягко говоря, пристрастных) решений.

Спрос же со стороны арендаторов по-прежнему немаленький: квартиры, которые уже переведены в нежилой фонд, почти никогда не пустуют. В свою очередь и «сетевики», и представители малого бизнеса стремятся открыть свои предприятия там, где люди живут и готовы делать покупки. Пенсионные накопления россиян под большим вопросом, поэтому количество желающих сделать из квартиры коммерческое помещение в расчете на пассивный доход также не уменьшается.

Да и городская среда благодаря редевелопменту квартирных «неудобий» первых этажей преображается, становится более дружелюбной. В самом деле, кому хуже от того, что малый бизнес развивается, а вместо самых неблагополучных квартир с решетками на пыльных окнах и с соответствующим контингентом проживающих появляются аптека, кафетерий, магазин шаговой доступности, оздоровительный центр, пункт выдачи интернет-магазина или салон красоты?

Текст: Филипп Урбан Фото: Алексей Александронок

• 1-комнатные квартиры
• 2-комнатные квартиры
• 3-комнатные квартиры
• купить комнату

• купить дом
• купить коттедж
• купить участок
• снять дом

Ответ положительный. Согласно законодательству РФ физические и юридические лица могут без ограничения покупать любые вещи, кроме ограниченных в обороте.

Коммерческая недвижимость, о которой мы говорили, не ограничена в обороте, поэтому покупать и продавать недвижимость могут физические и юридические лица.

Чем отличается покупка коммерческой недвижимости от жилой? Глобально ничем. Различия могут быть только при оформлении, государственной регистрации и налогообложении. У физлиц и юрлиц могут потребоваться различные документы для государственной регистрации сделки купли-продажи, размер пошлин может отличаться и, конечно, размер налогов и налоговых вычетов.

Можно ли использовать жилое помещение под офис?

Оформлять ИП совсем не обязательно. Покупать можно и без наличия этого статуса.

Обязательно закажите выписку из ЕГРН на предмет наличия или отсутствия каких-либо ограничений. Проверьте, чтобы во всех документах «бились» адреса, ФИО, площади, кадастровые номера, предмет договора аренды земельного участка.

Если все в порядке или параллельно с этим этапом необходимо провести оценку рыночной стоимости объекта недвижимости. Это важно сделать в том случае, если покупатель:

1. По каким-то причинам сомневается, что цена корректна либо планирует использовать оценку в качестве аргумента для снижения стоимости.
2. Должен это сделать по внутренним корпоративным стандартам.
3. Хочет оценить несколько похожих объектов по одной методике с применением одних и тех же стандартов и допущений.

Инвестору потребуется проведение инвестиционной оценки, чтобы понять стоимость данного объекта недвижимости как актива.

Совсем не будет лишним провести и технический аудит объекта недвижимости на предмет состояния несущих конструкций, систем водоснабжения и отопления, пожарной сигнализации и пожаротушения. Лучше понимать возможные расходы на модернизацию этих систем до покупки, чем потом спешно устранять нарушения. Особенно это касается нарушений в части противопожарной безопасности. Требования в этой части очень сложны и противоречивы. При обнаруженных нарушениях в лучшем случае вам придется потратить некоторую сумму денег на устранение нарушений, в худшем – вы сможете использовать здание с большим ограничением, либо вообще не сможете использовать!!! Поэтому лучше не пожалеть небольшую сумму денег и получить профессиональное заключение по этому поводу.

Еще нужно убедиться, что продавец не делал в помещении незаконных реконструкций и перепланировок. В целом это не страшно и можно зарегистрировать изменения самим, особенно если вы планируете делать перепланировку. Но обязательно убедитесь, что не затронуты несущие конструкции здания!!! В противном случае вы не сможете зарегистрировать перепланировку либо это будет стоить очень дорого. Поэтому возложите эту почетную обязанность на продавца и только потом покупайте. Либо откажитесь от сделки.

Подписанный договор купли-продажи передается в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода права собственности. Вместе с договором, который составляется по количеству сторон сделки плюс один экземпляр – для Росреестра, стороны должны предоставить:

• договор купли-продажи объекта недвижимости;

• передаточный акт;

• Подтверждение исполнения финансовых обязательств, если они должны быть исполнены к моменту подачи договора купли-продажи на государственную регистрацию.

• заявление о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество;

• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;

• документы продавца и покупателя (паспорта для физлиц, учредительные документы для юрлиц);

• нотариально оформленные доверенности на представителей сторон, подающих документы на государственную регистрацию.

• иные документы, необходимые для оформления регистрации купли-продажи недвижимости (справка о некрупной сделке, справка об отсутствии заинтересованности, согласие супруга, согласие органов опеки, доверенности и т.д.)

Срок государственной регистрации 7 рабочих дней.

Стоимость государственной регистрации перехода права собственности.

Физические лица: 2 000 рублей.

Юридические лица: 22 000 рублей.

Приемка помещения.

Объективно говоря, приемка помещения может иметь место и до государственной регистрации купли-продажи недвижимости. Однако в большинстве случаев это все-таки происходит после. Передаточный акт подтверждает передачу объекта недвижимости новому собственнику и означает, что с это момента все риски по зданию несет покупатель. При этом оплата налогов на недвижимость и арендной платы за землю будет считаться не с момента подписания передаточного акта, а с момента государственной регистрации сделки купли-продажи.

После приемки помещения/здания покупателю будет необходимо в течение месяца переоформить договоры на снабжение помещения коммунальными услугами во избежание их отключения. договор аренды земельного участка также следует оперативно переоформить.

• Варианты использования (2)
• Инвестировать в недвижимость (15)
• Как арендовать недвижимость (14)
• Как купить недвижимость. (7)
• Как продать недвижимость (3)
• Маркетинг недвижимости (2)
• Мнения и аналитика по недвижимости (7)
• Офисная недвижимость (4)
• Стратегии (2)