Выделение комнаты в квартире при долевой собственности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение комнаты в квартире при долевой собственности». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Как выделить комнату из доли в квартире и как проходит процедура

Законодательство позволяет оформлять доли жилья на несовершеннолетних граждан. Но распорядителем до наступления 18 лет будет считаться его законный опекун. Чтобы правильно оформить долю потребуется:

1. Устранить долговые обязанности по выплате кредита за квартиру.
2. Пригласить специалиста из БТИ для правильного распределения долей.
3. Подготовить необходимые документы.
4. Составить документ у юриста для передачи права собственности.
5. Составить заявление и отправить его в регистрационную палату.
6. Зарегистрировать право собственности ребенка.

Выделение помещения из доли в квартире имеет смысл, если ее площадь достаточно большая для получения отдельной комнаты. В противном случае лицо даже рискует потерять имеющуюся собственность, хоть и с уплатой от других сособственников. Выделенной комнатой лицо сможет распоряжаться на свое усмотрение без необходимости получения разрешений со стороны других собственников.

Итак, выделение доли в натуре позволяет ее владельцу полностью распоряжаться своей частью квартиры. Такая необходимость может возникнуть в случае:

• расторжения брака и последующего раздела совместного имущества;
• унаследования жилого помещения несколькими наследниками;
• невозможность дальнейшего совместного проживания, например, сестра не может больше проживать с братом, который злоупотребляет алкоголем;
• желание продать свою часть квартиры, например, если один из совладельцев навсегда переезжает в другой населенный пункт;
• намерение распорядиться своей собственностью по собственному усмотрению, например, подарить ее или передать в наследство иным лицам, не являющимся совладельцами жилого помещения;
• некоторые другие ситуации, когда выдел является единственным выходом.

Второй вариант – выдел доли в денежном эквиваленте. Практикуется в ситуациях, когда физический раздел квартиры крайне затруднен, либо невозможен. Фактически выдел в денежном эквиваленте представляет собой выкуп одним из совладельцев доли другого.

Сумма выкупа определяется пропорционально размеру доли в стоимости квартиры.

Например, если жилым помещением площадью 100 кв. метров владеют два собственника, причем доля одного составляет три четверти, а другого – одну четверть квартиры, а ее полная стоимость – 10 млн. рублей, то размер доли в денежном эквиваленте первого совладельца будет составлять 7,5 млн. рублей, а второго – 2.5 млн. рублей. Соответственно, при выкупе первым совладельцем доли второго, он должен будет выплатить денежную компенсацию в размере 2 500 000 рублей.

При выделе в натуре зачастую также происходит выплата денежной компенсации за часть доли, например, если выделенная физическая часть жилого помещения из-за конструктивных особенностей объекта оказывается меньше, чем у другого совладельца. В таком случае тот собственник, кому достается большая часть, доплачивает второму стоимость недополученным им квадратных метров.

Например, те же брат и сестра при разделе двухкомнатной квартиры в натуре, столкнулись с тем обстоятельством, что одна жилая комната намного меньше другой (25 м 15 кв.м.). Все остальные подсобные помещения они смогли разделить поровну, но с разделом жилой площади появились проблемы. Перенос стены с тем чтобы выровнять размеры обеих комнат, невозможен, то есть, в любом случае один получит часть квартиры, на 10 кв. метров большую по площади, чем другая и должен будет выплатить денежную компенсацию за уменьшение доли второго.

Физический раздел жилого помещения происходит двумя способами:

• по взаимной договоренности совладельцев;
• в судебном порядке.

Рассмотрим подробнее каждый из способов.

Совладельцы квартиры сами решают – кому из них какая часть квартиры после выдела достанется. В этом случае стороны не обязаны придерживаться принципа равенства долей.

Свои договоренности они должны зафиксировать с помощью составления соглашения о выделе долей в натуре, заверенного в нотариальной конторе.

Если договориться о порядке и способе раздела не удалось, остается судебный порядок разрешения спора. При выделении доли в натуре через суд жилое помещение делится на равные доли, например, если объект недвижимости находится в собственности трех совладельцев, то каждому из них суд определит одну треть квартиры.

Если каким-либо соглашением или договором определен иной порядок раздела, то суд будет выделять доли согласно документу.

Итак, при невозможности договориться по выделу в натуре, остается только судебное решение проблемы. Для того, чтобы решить вопрос в судебном порядке, истец должен соблюсти определенный порядок действий.

Любой гражданин, решившийся на судебный спор, задает себе вопрос – с чего начать и как действовать? Пошаговая инструкция:

1. Определение варианта выдела. Как говорилось выше, это может быть выдел в натуре, либо в денежном эквиваленте.
2. Попытка досудебного решения проблемы. Инициатор должен попытаться договориться с остальными собственниками жилого помещения, предложить варианты, которые могут устроить все стороны.
3. Получение экспертной оценки. Этот документ должен содержать ответы на следующие вопросы:
   1. возможен ли раздел в натуре технически;
   2. какие варианты выдела имеются;
   3. число долей и их соотношение с общей площадью жилого помещения (в кВ. метрах и в процентном соотношении);
   4. рыночная стоимость объекта недвижимости.
4. Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
5. Передача искового требования в судебную инстанцию.
6. Участие в судебных слушаниях.
7. Получение вступившего в силу решения суда.
8. Регистрация изменений в Росреестре и БТИ. Последний пункт должны выполнить все бывшие совладельцы квартиры.

Вместе с исковым заявлением истец должен предоставить суду пакет документов, подтверждающих законность иска:

1. Копию паспорта истца.
2. Несколько экземпляров иска (по количеству участников процесса).
3. Выписку из ЕГРН о спорном жилом помещении.
4. Правоустанавливающие документы на квартиру.
5. Если имеются какие-либо обременения – сведения о них.
6. Квитанция об уплате госпошлины (оригинал).

Рассмотрение дела в суде займет от двух до шести месяцев (иногда такие дела рассматриваются до года). Но непосредственно судебный процесс – это далеко не весь срок, который может понадобиться для судебного выдела доли в натуре:

• проведение независимой экспертизы и получение ее результатов займет до 30 рабочих дней;
• запрашивание и изготовление справок, подготовка других документов – до двух недель;
• 5 рабочих дней суд будет изучать исковое заявление;
• дата предварительных слушаний назначаются судом через 30 дней со дня подачи иска;
• судебные слушания займут от двух месяцев до полугода;
• время на обжалование решения суда – один месяц.

Итого: без учета затягивания процесса ответчиком, судебная тяжба может продлиться от 3-4 месяцев до года.

Иногда без выдела доли не обойтись. Например:

• если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
• если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
• если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.

Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:

1. Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
2. Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
3. Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
4. Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.

На самом деле, выделить доли из общей собственности не составит труда. Вам нужно определиться с размером частей и зафиксировать договоренности на бумаге.

В этом случае собственность остается общей, вы не можете распоряжаться своей частью имущества, просто теперь вы знаете ее размер. Но сложности могут возникнуть, когда вы меняете тип собственности с общей на долевую, а также если часть имущества выделяется в натуре.

Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:

1. Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
2. Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
3. Продать, подарить или передать по наследству свою часть.

Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:

1. Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
2. Личные данные каждого собственника.
3. Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
4. Размер долей участников соглашения и способ их определения.
5. Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.

Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.

В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.

Выделение доли в квартире в натуре

Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.

1. Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
2. Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
3. После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
4. Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
5. Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
6. Получение вступившего в силу решения суда.
7. Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.

Если решение суда содержит хоть малейшие изменения соотношения долей и собственностей, то каждому владельцу это необходимо зафиксировать в государственных органах.

Составить исковое заявление не составит большого труда, если у вас на руках есть вся необходимая информация о собственниках и объекте недвижимости. Вы можете скачать бланки исковых заявлений и просто их заполнить. Например, на сайте «Гарант» представлена большая библиотека образцов. Заявление должно содержать следующие сведения:

• наименование и адрес судебной инстанции, в который подается иск;
• личные сведения всех собственников и участников дела;
• детальную информацию об объекте недвижимости: адрес, общую площадь, количество комнат, число собственников;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• указание на досудебные попутки разрешения спора;
• данные об экспертных оценках;
• перечень приложенных документов;
• дату;
• подпись истца с расшифровкой.

Пакет документов, который необходимо приложить к исковому заявлению: паспортные данные истца, выписка из ЕГРН, подтверждение прав на владение недвижимостью, квитанция об уплате государственной пошлины. Количество экземпляров иска должно соответствовать числу собственников.

Рассмотрение дела в суде займет от двух до шести месяцев. Но непосредственно судебный процесс — это далеко не все время, которое может понадобиться для судебного выдела доли. Потребуется время время на экспертизу и оценку, на изучение искового заявления, досудебные слушания, непосредственно на судебные слушания, а также на возможное обжалование решения суда.

Судебная практика основывается на следующих нормах:

Отдельное помещение	Принимается во внимание, что после выделения долей образуется два отдельных объекта недвижимости, права на которых закреплены в базе недвижимости Росреестра и выданы отдельные документы.
Разные документы	На каждый объект невозможно выдать единый документ, поэтому при выделе образуется две квартиры, в отношении каждой из них оформляется запись в едином госреестре недвижимости. Собственность определяется как единоличная.
Порядок пользования	Две жилых площади используются разными владельцами отдельно и независимо от другой.

Мнение эксперта

В результате раздела образуются две отдельных жилых площади. Согласно ст.16 ЖК РФ в качестве таковых признаются комнаты. Соответственно, такое жилье будет признаваться коммунальным – с совместной кухней и ванной комнатой, но отдельными жилыми площадями. Если у собственника отсутствуют препятствия к выделу его доли, то он может обратиться с заявлением в уполномоченные органы для оформления перепланировки квартиры и изменения ее назначения на коммунальную. Осуществляется выдел доли, равной жилой площади отдельной комнаты.

Решетникова Р.Н., юрист

В отношении помещений в многоквартирных домах, возведенных на основании ФЗ №214 о долевом участии в строительстве, и в отношении кооперативных зданий действуют следующие правила:

Долевая собственность	Согласно п.2 ст.252 ГК РФ владельцы долевой собственности вправе требовать выдела принадлежащей им части из общего имущества. В результате совместное владение будет прекращено и возникнет право единоличного пользования с возможностью распоряжения без согласия иных лиц.
Кооперативный дом	На основании ст.127 ЖК РФ возможен раздел квартиры в многоэтажном доме, возведенном жилищным кооперативом. Условием такого правового действия является наличие изолированных помещений – комнат, отделения квартир с обустройством отдельного входа и разделение площадей подсобного назначения не требуется.
Важные положения	При разделе супругам учитываются доли, принадлежащие каждому из супругов, обязательно контролируется соблюдение и защита прав несовершеннолетних детей и интересы владельцев другой доли. Значение имеют и планировка квартиры, и порядок пользования помещениями, их целевое назначение.

Существует два распространенных порядка определения доли единоличной собственности в жилом помещении

Определенный Постановлением Верховного суда РФ №8 от 24.08.1993	В документе содержатся разъяснения в том, что участник приватизации может потребовать выдела его доли, если на это есть техническая возможность. Отделить требуется не только жилые помещения, но и подсобные площади – ванную комнату, кухню, коридор и т.д. Обязательно оборудование отдельного входа для владельца каждого обособленного помещения.
Иные случаи относительно изолированных квартир	При отсутствии такой технической возможности суд определяется решением порядок пользования помещениями квартиры.
Выдел комнаты	В ходе решения судом дела о выделе доли в имуществе решение вопроса о выделении в натуре помещений общего пользования не рассматривается. Такие обстоятельства не обязательно входят в предмет исковых требований. Изменение правового режима на такие места происходит не обязательно. Осуществляется только выдел отдельной комнаты.

Вопрос №1. Могу ли я разделить квартиру, если мне принадлежит ½ доли в 2-комнатном помещении?

У вас существует такая возможность, вы можете обратиться с таким предложением к собственнику второй части в имуществе и достичь единого решения. После этого можно подать заявление в БТИ с целью выделения комнаты как отдельного жилого объекта и определить порядок пользования общими местами.

Вопрос №2. Могу ли я выделить доли в однокомнатной квартире? Недвижимость оставлена в наследство для нас с сестрой по ½ в имуществе.

К сожалению, если в помещении нет двух изолированных комнат произвести выдел доли невозможно ни по соглашению, ни по решению суда, за исключением случаев, когда в квартире будет произведена перепланировка и большую комнату разделят на две отдельные. Либо как вариант, вам можно реализовать жилье и приобрести жилой дом с 2 и более комнатами и оборудовать в нем отдельные входы для двух хозяев, оформив перепланировку и отдельные жилые площади.

Общими условиями для юридического выдела жилого помещения являются:

• наличие собственного санузла;
• возможность обустройства кухни в каждой автономии квартирных площадей;
• отдельный выход к общему имуществу здания или на улицу.

При этом если есть возможность произвести перепланировку или переустройство в квартире для достижения поставленных целей, значит, сначала оформляются документы для соответствующих работ.

Однако в большинстве квартир оборудовать несколько ванных комнат и кухонь не получится ни при каких обстоятельствах. Квартира является неделимой вещью.

Выделение доли в натуре закрепляет за человеком права на распоряжение частью жилья. Комната становится независимой от остальных помещений квартиры.

Обычно доли выделяются:

• для продажи;
• при разводе;
• при спорах и конфликтных ситуациях с другими собственниками жилья;
• при желании распоряжаться своей долей по личному усмотрению, не получая разрешения от других собственников на проведение сделок.

При этом есть обстоятельства, при которых выделение доли запрещено.

• Выделение доли в натуре приведет к тому, что места общего пользования станут труднодоступными для остальных, возникнет риск нарушения целостности несущих конструкций. Если после проведения перепланировки жильцы не смогут пользоваться ванной комнатой или кухней, то подобные работы под запретом.
• Выделение доли нарушает права и интересы людей с инвалидностью, иждивенцев или организаций (например, банков).
• Полученные комнаты нельзя будет использовать для проживания.

Выделение доли в квартире состоит из следующих шагов.

Как из доли в квартире выделить комнату в 2021 году

Отчет содержит в себе следующую информацию:

• возможность оформить долю в натуре;
• вероятные способы выделения;
• количество долей, их соотношение с общей площадью жилья в процентах и метрах;
• степень изношенности помещений;
• рыночная стоимость жилья;
• сумма выделения доли.

С полученной долей без разрешения остальных собственников жилья можно проводить следующие сделки.

Если необходимо выделить долю несовершеннолетнему ребенку при ипотеке, порядок действия следующий:

• внести последний платеж, получить в банке справку о погашении кредита;
• снять обременение через МФЦ или Росреестр, получить выписку о его отсутствии;
• выделить долю ребенку;
• повторно обратиться в Росреестр или МФЦ для оформления раздела квартиры на доли.

Если супруги – дольщики по ДДУ или участники жилищного кооператива, то после введения здания в эксплуатацию они получают квартиру в собственность. Дата подписания акта приема-передачи – момент получения жилья. В течение последующих 6 месяцев необходимо оформить выделение долей на детей и супруга.

При реконструкции или строительстве дома срок начинает свой отсчет с того момента, как супруги получили разрешение на использование здания, которое оформляется в местных административных органах.

Совместная собственность подразумевает наличие права, когда граждане владеют имуществом совместно без точного определения размеров долей для каждого из них. Выдел доли из совместной собственности осуществляется после проведения процедуры определения размеров долей всех участников, при этом, если в законодательстве или соглашении сторон отсутствуют какие-либо указания на этот счет, то доли сособственников принято считать равными. Порядок выдела доли в совместной собственности соответствуют порядку выделения долей в квартирах с долевой собственностью, то есть договорным путем или посредством обращения в судебные органы.

Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:

1. наименование документа;
2. место и дату составления документа;
3. ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
4. данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
5. реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
6. регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
7. кадастровый номер квартиры;
8. размер долей участников соглашения;
9. все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
10. количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
11. подписи каждой из сторон.

После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:

• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• выписка из ЕГРП;
• поэтажный план квартиры из БТИ;
• квитанцию об оплате государственной пошлины;
• другие документы, например, доверенность на представителя.

Важно! Как и любой договор, соглашение об определении долей может быть подвержено изменениям, на что требуется взаимное согласие всех сособственников.

Определить долю в квартире относительно несложно, если известны показатели площади квартиры и количество будущих сособственников. При этом следует не забывать об общих правилах – если иное не указано в законе или в соглашении участников, доли сособственников признаются равными. К примеру, рассчитаем доли 4-х граждан в квартире с общей площадью 125 кв. м – 125/4 и в качестве доли получаем на каждого из собственников 31,25 кв. м.

Итак, подведем итог:

• выделение доли в квартире может производиться двумя способами:
  • на основании соглашения сособственников;
  • на основании вступившего в законную силу судебного решения;
• права на каждую из долей регистрируются в Едином реестре после подачи гражданами соответствующего заявления с приложением необходимой документации;
• основным документом, подтверждающим право на выделенную долю, является выписка из ЕГРП.

В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст. 246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении. В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением. Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.

Предусмотрено 2 способа отделения комнаты в квартире:

1. Через мировое соглашение.
2. Через городской (районный) суд.

Оптимальный вариант обособления части в квартире – внесудебный, когда все участники согласны с предложенным распределением и по доброй воле подписывают соглашение о выделе доли в натуре. Оформить долю в комнату по добровольному соглашению может один или несколько собственников, если параметры квартиры позволят это сделать. Если только 1 человек захочет отделить свое помещение, другие вправе продолжить пользоваться остальной частью квартиры на правах общей собственности.

Если хотя бы один из совладельцев выразит несогласие с выделением комнаты или условиями выдела, дело уполномочен рассматривать в суд на основании полученного искового заявления. Судебная процедура более длительная, сложная, затратная. В интересах обособляемого собственника решить вопрос во внесудебном порядке.

Чтобы оформить комнату из доли в квартире, в Росреестр готовят пакет документации:

• Подписанное всеми собственниками квартиры соглашение о выделе комнаты;
• Гражданские паспорта всех участников собственности (для владельца выделяемой части – оригинал, остальные предоставляют копии паспортов);
• Техническая документация на весь объект;
• Свидетельство о регистрации собственности, выписка из ЕГРН;
• Регистрационная пошлина в 2 тысячи рублей.

Если проводилась перепланировка, предоставляют разрешительные документы из БТИ.

Поскольку нотариальное заверение не является обязательным, стороны могут самостоятельно подготовить и подписать бланк.

Основные реквизиты соглашения:

• Место составления и дата;
• Информация обо всех участниках долевой собственности;
• Идентификационные характеристики квартиры (точный адрес, площадь);
• Перечисление долей в составе квартиры;
• Условия распределения с выделом части недвижимости в натуре;
• Определение порядка пользования местами общего пользования;
• Права и обязанности участников соглашения;
• Подписи сторон.

Во избежание ошибок при составлении используют образец соглашения.

Если нет возможности мирно согласовать переоформление доли в отдельную комнату, подают иск в суд. Перед подачей заявления следует объективно оценить возможность обособления собственности согласно долевому распределению, заказав проведение независимой экспертизы.

Иск подают в городской или районный суд лично или по почте, заверив передаваемые документы.

В процессе выдела доли в судебном порядке предстоит пройти следующие этапы:

1. Досудебное урегулирование. Собственникам квартиры передают письменное предложение добровольно заключить мировое соглашение.
2. Подготовка пакета документов. Перечень включает иск и подтверждающую документацию.
3. Составление заявления.
4. Подача иска и участие в судебных разбирательствах.
5. Получение судебного решения.
6. Переоформление права на комнату после вступления в силу решения.

От грамотной аргументации и правильного составления заявления во многом зависит выносимое решение.

Используя образец, можно самостоятельно составить исковое заявление и подготовиться к суду. При подготовке иска следят, чтобы в нем присутствовали обязательные реквизиты:

• Судебный орган, куда подается заявление (по месту расположения недвижимости);
• Сведения о заявителе (ФИО, данные паспорта, место проживания) и ответчиках (собственниках других долей);
• Если в квартире есть несовершеннолетние, на судебные заседания приглашают представителей органов опеки;
• Описание объекта недвижимости и перечисление собственников;
• Основания для обращения в суд;
• Правила пользования общим имуществом;
• Законодательные ссылки, на основании которых требуют выдел доли в комнату;
• Требования истца – выделить часть квартиры в натуре.

Исковое заявление подписывают и ставят дату подачи, предварительно перечислив прилагаемые документы.

Риэлтор объясняет разницу между комнатой и долей в квартире

В качестве приложений к иску выступают:

• Паспорт заявителя;
• Выписка ЕГРН;
• Справка о проживающих гражданах;
• Документ, дающий основание распоряжаться недвижимостью;
• Квитанцию об уплаченной судебной пошлине;
• Техплан квартиры.

Исковое заявление и пакет документации готовится по количеству собственников и еще один для суда.

Даже если все собственники согласны с переводом доли в комнату, следует уделить особое внимание правильному составлению соглашения, чтобы исключить риск оспаривания в суде. Если другие собственники не согласны с условиями выделения комнаты, обращаются к опытному юристу.

От качества профессиональной юридической поддержки во многом зависит исход судебного разбирательства. Юрист грамотно составит иск и обеспечит сбор всей необходимой документацией, которая поможет обосновать позицию истца в суде. Если одна из сторон оспорит вынесенное решение, срок разбирательства увеличивается до 12 и более месяцев.

Большое значение для суда будет иметь техническая экспертиза и представленные в ней выводы о допустимости обособления доли. Перед обращением в судебную инстанцию следует проконсультироваться с юристом и оценить свои шансы в суде.

Так как выделение доли квартиры в натуре позволяет полностью распоряжаться своей частью недвижимости, то такая необходимость возникает очень часто.

Например, в таких случаях:

• развод и раздел совместно нажитого имущества;
• вступление в наследство двух и более человек;
• невозможность совместного проживания (например, женщина с малолетними детьми не желает проживать с пьющим братом в одной квартире);
• иные споры, которые могут быть решены только разделом жилплощади.

По общему правилу совместной долевой собственности доля каждого из владельцев равна остальным. Однако и из этого правила бывают исключения.

Например, один из совладельцев за свой счет произвел ремонт или же иным образом улучшил техническое состояние объекта недвижимости. В этом случае он может претендовать на большую часть доли, пропорциональную внесенному вкладу.

В зависимости от размера спорной квартиры, а также в связи с желанием сособственников можно выделить два варианта изменения права собственности:

Если жилищные условия позволяют выполнить все требования и обособить два (или более) жилых помещения, то выделяется натуральная доля. То есть фактически становится не один объект недвижимости, а два (или более).

Совместно обреченные: три главные проблемы владельцев долей в квартире

Если размер или же технические условия не дают возможности натурального деления квартиры, то по соглашению сторон может быть принято решение о выкупе доли одного или нескольких совладельцев остальными участниками долевого владения.

Принудительно никто не может заставить владельца продать свою долю. Однако если она настолько мала, что не может быть выделена в натуре, то решением суда остальные владельцы могут быть обязаны выкупить ее.

Сумма, за которую должна быть приобретена часть жилья, прямо пропорциональна размеру доли в полной стоимости объекта недвижимости. Цена же квартиры определяется либо исходя из кадастровой стоимости, либо по результатам оценочной экспертизы. Так же сособственники могут прийти к добровольному соглашению о цене части квартиры.

Если сторонам не удалось договориться о разделении квартиры и прийти к мировому соглашению, то остается единственный способ – обращение в суд.

Этот процесс достаточно сложен, поэтому обращение к специалисту станет наилучшим решением проблемы.

С чего начать выделение доли в натуре из общей долевой собственности в квартире?

Для того, чтобы отстоять свои права в судебном порядке, необходимо придерживаться такой последовательности действий:

• попытаться найти пути мирного решения спора;
• собрать все необходимые документы;
• оплатить госпошлину;
• составить исковое заявление в орган правосудия;
• направить его в райсуд общей юрисдикции (лично, через представителя или же заказным письмом с уведомлением почтовым отправлением);
• присутствовать на судебных заседаниях, представлять доказательства обоснованности своих требований, заявлять ходатайства;
• получить на руки решение суда (если нужно, то обжаловать отрицательное решение в вышестоящем органе);
• принести его в Росреестр, предоставить иные требуемые документы, оплатить госпошлину за переоформление (2000 рублей) и получить новую выписку из ЕГРН о праве владения натуральной долей объекта недвижимости.

Заявление о выделении доли в натуре составляется, как и все иски в соответствии с нормами, закрепленными в ст. 131 и 132 ГПК РФ.

В нем обязательно должны быть указаны такие сведения:

• название органа суда, в который направляется иск;
• данные об истце и об ответчике;
• сведения о третьей стороне (если есть);
• правильное название документа (определяется исходя из исковых требований);
• цена иска (зависит от кадастровой стоимости выделяемой доли);
• основания возникновения права владения объектом недвижимости;
• описание квартиры и выделяемой доли;
• суть спора, причины его возникновения;
• мотивированные требования истца;
• список приложенных документов;
• дата составления;
• подпись заявителя.

Исковое заявление составляется в количестве кратном числу участников спора (истцу, каждому из ответчиков, суду).

Для того, чтобы исковое заявление было принято судом к рассмотрению, необходимо подтвердить его законность.

Для этого вместе с иском в орган правосудия направляются такие документы:

• паспорт истца;
• необходимое количество копий заявления;
• выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;
• сведения об обременениях;
• данные об ответчиках (если есть);
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• иные документальные доказательства обоснованности требований о выделении доли.

Все эти справки можно предоставить в копиях. Однако по первому требованию судьи нужно буде предъявить и оригиналы.

Выделение доли может потребоваться, когда совместное проживание всех жильцов становится проблематичным, а именно:

• супруги оформили развод, хотят разделить имеющиеся имущественные активы;
• в наследство вступило более двух человек;
• совместное проживание невозможно, например, между собственниками постоянно происходят ссоры, или один из жильцов страдает алкоголизмом или психическим заболеванием;
• собственник хочет распоряжаться своим имуществом, не спрашивая об этом других совладельцев;
• появилась необходимость продать свою долю, получить деньги, так как наметился переезд в другой город.

Внимание! Воспользоваться своим правом распоряжаться недвижимостью можно в любой момент, как только человек станет собственником.

Похожие записи:

• Когда можно шуметь в квартире по закону 2021 в Башкирии
• Как не платить налог за сдачу квартиры 2021 году
• Алименты на маму до 3-х лет сколько процентов