Как правильно посуточно сдавать квартиру

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно посуточно сдавать квартиру». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

• Как подготовила квартиру
• Что докупила
• На каких сайтах разместила объявления
• Как написала объявление об аренде
• Какие получила рейтинги и отзывы
• Как влияет сезонность
• Сколько заработала
• Какие сделала выводы

Как сдавать квартиру посуточно

Как и при долгосрочной аренде, при посуточной сдаче жилья необходимо заключать договор найма или аренды. «Составить его можно в простой письменной форме. Государственная регистрация краткосрочного договора не нужна. Удостоверять договор у нотариуса необязательно», — говорит член Ольга Турунина из АЮР.

Сам краткосрочный договор мало чем отличается от долгосрочного, но нюансы есть. Например, в нем необходимо прописать, что квартира предоставляется в аренду посуточно на определенное количество суток с указанием точных дат и даже часов. «Важно указать время выезда (расчетное время) и вписать отдельным предложением, что ранний и поздний выезд должен быть согласован и/или оплачен дополнительно», — рекомендует юрист.

Также нужно прописать условия оплаты. В большинстве случаев собственники предпочитают получать 100%-ную предоплату. Иногда половина платится при въезде, половина — потом. В некоторых случаях нужно заплатить залог, его сумму тоже необходимо прописать в договоре. Сам договор составляется в двух экземплярах — по одному для каждой стороны.

Договор краткосрочного найма (аренды) должен содержать следующие данные:

• паспортные данные сторон;
• описание предмета сделки (адрес и характеристики квартиры);
• суть сделки (наймодатель предоставляет нанимателю жилое помещение в краткосрочное пользование для проживания);
• длительность аренды (количество суток проживания) и время сдачи объекта в аренду;
• стоимость аренды за сутки;
• общая сумма платежа за аренду;
• сумма залога и условия его возвращения нанимателю;
• порядок передачи квартиры (по акту приема-передачи);
• список имущества;
• права и обязанности сторон;
• ответственность за нарушение условий договора;
• дата заключения и подписи сторон.

Независимо от того, как человек сдает квартиру — на короткий срок или длительный, он должен платить налог. Его ставка будет зависеть от статуса собственника — платит он как физическое лицо, через ИП или как самозанятый. Последние два варианта помогают снизить налоги. «Если человек сдает квартиру как физическое лицо, то придется заплатить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода. Если вы сдаете квартиру как ИП, налог исчисляется по ставке 6% по упрощенной системе», — разъяснила Ольга Турунина.

Самозанятые могут сдавать квартиру и платить налог по самой низкой процентной ставке — 4%, если квартиру арендует физическое лицо, отметил руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артем Кромочкин. Если договор заключен с компанией, то есть юридическим лицом, то ставка будет выше — 6%. «Доход для самозанятых не может превышать 2,4 млн руб. в год — если вы получаете больше этой суммы, придется регистрироваться как ИП», — уточнил эксперт.

Штрафы

За неуплату налогов придется платить штраф. Его размер составит 20% от суммы задолженности. Он может возрасти до 40%, если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что уклонение от уплаты налогов было преднамеренным. Сами налоги тоже придется заплатить.

Сам факт сдачи квартиры в посуточную аренду не противоречит закону. Но если вы будете сдавать жилье для проведения шумных вечеринок или ваши арендаторы будут иным способом мешать соседям, вы рискуете.

В прошлом году в Орловской области жители одного из многоквартирных домов подали судебный иск на мужчину, который сдавал квартиру в краткосрочную аренду. Арендаторы вели себя вызывающе, громко слушали музыку по ночам и выбрасывали мусор из окон. В результате судебной тяжбы суд обязал владельца квартиры запретить арендаторам проводить шумные мероприятия и выплатить соседям компенсацию морального ущерба в размере 75 тысяч рублей.

---

Как сдавать квартиру посуточно и сколько можно заработать. Инструкция

Рассмотрим случай, когда вы не прибегаете к помощи агентства, а сдаете квартиру самостоятельно, например, при помощи онлайн-платформ для поиска временных жильцов.

Чтобы иметь право сдавать квартиру в аренду, вы должны быть ее собственником и иметь документы, подтверждающие этот факт — выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Они понадобятся при заключении договора кратковременного найма.

При сдаче квартиры в аренду или в краткосрочный наем необходимо заключить с арендатором договор в простой письменной форме.

Нет, не требуется. Договор найма регистрируется в Росреестре только, если он заключается на срок от одного года. Удостоверять договор у нотариуса также необязательно.

Если вы решили сдать квартиру посуточно с помощью агентства, важно выбрать проверенное агентство. Сделать это можно по рекомендации людей, которым доверяете, либо почитав отзывы и пообщавшись с представителями компании (а в идеале — и с теми, кто уже сдает через это агентство квартиру).

После того, как выбор сделан, необходимо подписать договор, в котором должны быть учтены все нюансы ведения бизнеса: тарифы, условия сдачи квартиры в аренду, размер вознаграждения агентства, условия и сроки перечисления прибыли собственнику квартиры, ответственность перед владельцем за сохранение внешнего вида и состояния жилого помещения.

Доверительное управление квартирой предполагает, что вы не участвуете в процессе, но при этом получаете прибыль, часть которой уплачиваете агентству за услуги. Этот вариант отлично подойдет тем, кто живет за рубежом.
Для собственного спокойствия и ради безопасности вашей недвижимости вы можете застраховать имущество. Небольшая регулярная плата позволит, в случае необходимости, получить компенсацию от страховой компании.

---

Основные риски при сдаче квартиры в посуточную аренду связаны с порчей имущества и кражей вещей — фена, посуды, полотенец и бытовой техники. Чтобы себя хоть немного подстраховать, рекомендуется брать полную стоимость аренды при въезде нанимателей.

Правильно составленный договор также защитит вас в суде, если арендаторы разнесут вашу квартиру и придется делать серьезный ремонт. К договору нужно будет приложить акт приема-передачи квартиры, находящегося в ней имущества, фотографии до заселения и после, а также акт состояния, в котором квартира была после выезда нанимателей, подписанный консьержем. В этом случае повышаются шансы на то, что суд обяжет нанимателей выплатить вам компенсацию ущерба. А вот при отсутствии договора выиграть суд будет сложно.

Как сдавать квартиру посуточно, чтобы все было законно

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

Сдача квартиры в посуточную аренду отличается от классической схемы. Для успеха у арендаторов квартира прежде всего должна быть удачно расположена, причём не обязательно в центре. Она может быть в районе крупного университета, медицинского учреждения, стадиона. Тем, кто часто приезжает в командировки, будет удобно жить поблизости от крупных выставочных или бизнес-центров, туристам — рядом с театрами и музеями, абитуриентам — в районе, где располагается несколько вузов. Если рядом есть стадион или спортивный комплекс, вашу квартиру облюбуют спортсмены.

Требования к самой квартире для посуточной аренды выше — в частности, к её внешнему виду. Она должна быть ухоженной, комфортной, чистой, уютной, не перегруженной мебелью. В ней недопустимы старые диваны с дачи. Естественно, в ней не должно быть ваших личных вещей.

Обычно подобные квартиры рассматриваются как альтернатива гостинице, поэтому важно, чтобы в ванной были туалетные принадлежности, а кровать была застелена. На кухне должны быть микроволновая печь, холодильник и чайник. Лучше, если будет проведён интернет (в идеале — Wi-Fi). У вас обязательно должен быть чек-лист по покупке всего необходимого.

Квартиру нужно будет подготовить: возможно, сделать косметический ремонт, провести туда интернет. И закупить в неё стандартный набор вещей — постельное бельё, технику, посуду. Сумма затрат на ремонт и наполнение зависит от предпочтений владельца квартиры. У меня на квартиру-студию ушло 160 тысяч ₽.

Регулярно придётся тратиться на гигиенические принадлежности для гостей и минимальный набор продуктов, платить за интернет и коммунальные услуги — это от 3 до 10 тысяч ₽ в зависимости от размера квартиры.

Стоимость приведения квартиры в порядок после гостей зависит от площади жилья и вашего умения договориться с горничной. У меня уборка стоит 500–700 ₽. Что касается прачечной, обычно это 350 ₽ за стирку и глажку одного комплекта белья.

В самом начале я всё делала сама: была и горничной для своих квартир, и менеджером. Когда у меня был всего один объект, вся квартира была завешана простынями и наволочками, которые вечно сушились дома и которые потом нужно было до утра гладить.

Даже если вы только начали работать и запустили на рынок всего один объект, можно использовать труд помощников, хотя это не так выгодно, как при большем «масштабе операции». Например, консьержка в вашем подъезде может стать помощником по заселениям, блюстителем порядка и горничной одновременно. Найдя такого многофункционального человека, можно сэкономить.

Вам придётся постоянно вести поиск клиентов. Если вы не отдаёте свою квартиру (или квартиры) в управление, не привлекаете помощников, вам нужно будет непрерывно отслеживать другие объекты и проводить некий анализ — снижать или повышать цену, исходя из сезона, событий, праздников и так далее. Это большая работа.

Рейтинг, отзывы, хорошие фотографии, правильные настройки на площадках бронирования — основное, что нужно для привлечения клиентов. Чтобы ваше объявление было более заметным на объектах размещения, можно попросить своих знакомых забронировать у вас жильё на ближайшие даты и потом написать отзывы. Например, на Booking нужно, чтобы у вас было 5 отзывов — тогда квартиру будет лучше видно.

Сейчас для приёма звонков, общения с гостем, передачи информации горничным и решения технических задач у меня есть помощники. Всю уборку осуществляют горничные.

Если вы нанимаете менеджера, который будет выставлять квартиру(ы) на площадку для бронирований, курировать сопутствующие вопросы, включая уборку, то он берёт процент от прибыли — обычно это 20–30%. Скажем, я сейчас занимаюсь своими объектами недвижимости и выборочно беру в управление квартиры других людей.

Самая популярная площадка для размещения объявлений о посуточной аренде — это Booking: порядка 70% заказов приходят именно с этого агрегатора. Также объявления размещают на Airbnb, Tripadvisor, Holiday lettings (последняя, правда, используется исключительно иностранцами). Можно ещё присмотреться к Homeway и таким доскам объявлений, как «Яндекс Недвижимость», Avito и «Циан».

На площадках важно размещать «правильные» объявления с «правильными» ценами. Нужно смотреть, какие объекты есть поблизости и по какой цене сдаются они. Имеет значение качество фотографий, которые вы размещаете на этих ресурсах. Лучше, если фотосъемка будет профессиональная. Если вы сами в состоянии сделать хорошие фото квартиры, для начала они тоже подойдут. Однако важно сделать всё аккуратно: например, полотенца должны лежать красиво, на столе должна стоять приятная глазу посуда.

Комиссии у агрегаторов разные. Самая высокая — как раз у Booking — 18%. Airbnb берёт всего 3%, и это один из самых низких показателей.

Как легально сдавать квартиру в аренду

Желательно застраховать квартиру — это обойдётся в сумму в районе 1500 ₽ в год.

Обезопасить себя можно также официальным договором с гостем и страховой суммой: при въезде вы берёте залог, пишете расписку и указываете это в договоре. Если с квартирой всё в порядке, при выезде вы возвращаете эти деньги.

Вообще важно «фильтровать» гостей: не со всех досок объявлений приходит хороший контингент.

Иностранцев обязательно нужно регистрировать в Федеральной службе миграционного контроля. За это отвечаете вы, потому что именно к вам приезжают гости. Сделать это может собственник или его помощник по доверенности.

Естественно, нужно договариваться с соседями и учитывать их интересы. Дайте им свой телефон, чтобы они могли связаться с вами напрямую, если услышат шум или будут чем-то недовольны.

При такой схеме сдачи квартир можно не иметь другой работы, если у вас в портфеле 4–5 объектов.

В среднем заполняемость такой квартиры — 70% (то есть 20 дней в месяц). Идеально, если показатель составит 85–90% (26–28 дней в месяц). Стоимость аренды за сутки обычно начинается от 1500 ₽, в высокий сезон студии можно найти по 5000 ₽ в сутки. А когда проходят массовые мероприятия, цена даже на маленькие квартиры заоблачная.

Уровень дохода, соответственно, во многом зависит от месяца. Если речь о высоком сезоне (май-сентябрь), то маленькая студия в Санкт-Петербурге, которая обычно приносит 20–22 тысячи ₽ в месяц, может генерировать доход в 50 тысяч ₽ и выше.

Начинать подготовку к сдаче квартиры нужно с ремонта. Желательно, чтобы все было новое, свежее и чистое. «Еще лет 6-7 назад «бабушкины» квартиры, где лет 30 не было ремонта, вполне можно было сдать по более низкой цене буквально за день, — говорит руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука Жилья» Роман Бабичев. — Сейчас даже при низкой цене на них нет спроса».

В то же время вкладываться в вычурный ремонт — с подиумами, фигурными потолками, а тем более колоннами и прочими изысками — не нужно: в моде стиль casual. Достаточно ламината на полу, отделки плиткой в санузле, окрашенных стен (перекрасить проще, чем переклеивать обои). Лучше выбирать светлые, теплые тона, советует руководитель отдела МИЭЛЬ Ольга Яцевская.

Установите пластиковые окна: 90% арендаторов, увидев деревянные рамы, обращают на это внимание, начинают расспрашивать, не дует ли, доносится ли шум с дороги. Поставьте счетчики на воду — это избавит от лишних претензий со стороны коммунальных служб.

Загромождать жилье мебелью не стоит: достаточно кухонного гарнитура и бытовой техники — холодильника, плиты, стиральной машины. Пользуются популярностью посудомойки. Многие квартиранты переезжают с собственными кроватями и шкафами, отмечает Бабичев. Если же мебель окажется все-таки нужна, ее можно докупить, уже договорившись с квартирантами.

Стоимость ремонта должна соответствовать арендной плате, которая, в свою очередь, зависит от локации квартиры. Даже роскошный ремонт и дорогая мебель не поднимут заметно арендную плату в старой пятиэтажке на окраине города.

«Никогда не сдавайте квартиру своим друзьям. Это потеря друга!» — советует Бабичев. Маловероятно, что надолго снимут жилье совсем молодые пары, съехавшие от родителей, которые живут в том же городе: поругавшись, они разбегутся по домам. Снимающие жилье на двоих сокурсники и коллеги тоже могут поссориться и из-за этого либо вовсе съедут, либо вторую комнату позже придется сдавать отдельно, так что жилье фактически превратится в коммуналку. Не рекомендуют риелторы сдавать жилье квартирантам, которые, еще не заселившись, начинают навязывать свои порядки: это мне не нравится, а это я буду делать так. С ними потом у хозяев очень много хлопот. Внимательно отнеситесь к юристам — их трудно переспорить. Несмотря на заверения владельцев домашних питомцев, не бывает идеальных животных, которые не пахнут и ничего не поцарапают.

А вот семьи с детьми, которых не очень приветствуют начинающие арендодатели, часто оказываются надежными жильцами, поскольку становятся «привязаны» к школам и детсадам. Но тут ситуация зависит от возраста детей и от того, насколько родители присматривают за ними.

На квартиры, где десятилетиями не было ремонта, сейчас вообще нет спроса даже при низких ценах на аренду

«Я бы не советовала принимать решение после разговора с будущим арендатором по телефону, — говорит Яцевская. — Нужно встречаться с нанимателями, поговорить вживую. Бывает, что владелец квартиры не хочет арендаторов с кошками-собаками, а когда встречается с человеком, уже забывает про животных, потому что человек ему подходит. Можно встретиться со всеми претендентами, а решение принять впоследствии».

Сразу угадать, какими окажутся арендаторы, невозможно, уверяют риелторы, более-менее ясно это становится через месяц.

Как сдать квартиру в аренду и не пожалеть об этом

Люди, снимающие жилье посуточно, не берут с собой фен, утюг и кофеварку. Они рассчитывают, что в квартире найдутся все необходимые вещи. Проверьте, есть ли полотенца и чистое постельное белье, убедитесь, что достаточно посуды. В тексте объявления укажите, какие именно удобства есть в квартире (плита, микроволновка, холодильник, стиральная машина, фен, утюг, телевизор, беспроводной интернет и так далее), чтобы арендаторы точно знали, чего ожидать. Как и в случае с уборкой, будьте готовы потратиться перед сдачей квартиры.

Как и любая аренда, посуточная сдача квартиры — это определенный риск. Жильцы встречаются разные, поэтому лучше перестраховаться и не оставлять в квартире ценные вещи. Не храните в сдаваемой квартире предметы роскоши и все то, что вам не хотелось бы потерять. Особенно если вы сдаете квартиру, в которой обычно живете сами. Уберите фамильные часы, драгоценности и семейные фотографии, а также не забудьте забрать все документы. В случае каких-либо претензий вы всегда сможете связаться с арендатором.

Разместить объявление о посуточной аренде на Avito стоит от 149 рублей. Сумма платится один раз при публикации — объявление отображается в поиске 30 дней, а затем вы можете легко продлить размещение.

В описании квартиры будьте честны. Пишите максимально подробно: в тексте постарайтесь ответить на вопросы, которые могут возникнуть у арендатора. Какая техника есть в квартире? Насколько быстро можно добраться до центра или интересных мест, какой транспорт есть вокруг? Опишите достоинства. А если у вашей квартиры есть значимые недостатки или особенности, стоит упомянуть и о них. Помните, что люди будут спокойнее относиться к таким вещам, если узнают о них заранее. Обязательно предупредите гостей, если у вас планируется отключение горячей воды во время их проживания, а лучше поставьте бойлер или нагреватель.

Заведите специальный календарь и отмечайте дни, в которые квартира уже забронирована. Это поможет вам не запутаться и не сдать квартиру одновременно разным людям. Также определитесь с периодом заезда и выезда гостей и не забывайте о времени, необходимом на уборку помещения. Продумайте, как вы передадите гостям ключи и как получите их обратно — лично или через консьержа.

На Avito уже встроен календарь, в котором можно отмечать занятые арендаторами дни — для других гостей они будут недоступны.

Чтобы на квартиру был спрос, не назначайте слишком высокую цену. Понять, какая стоимость разумна, довольно легко: просто изучите похожие по условиям предложения в вашем районе. Также цена может варьироваться в зависимости от сезона и мероприятий, проходящих в городе. Может быть, вы сдаете квартиру летом и живете рядом с морем? Или наоборот, на улице зима, но в вашем городе проходит крупное мероприятие, на которое приезжает много людей. Подумайте об этом прежде, чем устанавливать цену.

В календаре бронирования на Avito вы можете настроить разные цены на отдельные периоды: например, в выходные или в пиковые месяцы указать стоимость выше, чем в будни или низкий сезон. Также вы можете указать минимальный срок проживания и плату за дополнительного гостя. При бронировании гость должен оплатить онлайн первые сутки аренды — так вы получаете гарантию заселения жильцов. С этой суммы площадка возьмет комиссию в 10%. Деньги поступят вам после заселения, а за другие дни съемщик заплатит наличными или на карту — как договоритесь.

Инструкция: как сдавать квартиру в посуточную аренду

За квартирой, которая сдается посуточно, нужно постоянно следить: убирать, когда один гость уже уехал, а второй еще не въехал, проверять исправность сантехники и техники, стирать постельное белье и полотенца, докупать что-то из бытовых предметов. Можно составить чек-лист необходимых действий и сверяться по нему, чтобы ничего не забыть. И обязательно обращайте внимание на отзывы и пожелания ваших гостей — они точно заметят, чего им не хватает.

Бытовые хлопоты помогут поддерживать квартиру в хорошем состоянии и радовать гостей, поэтому стоит уделить им достаточно внимания. А вот сам процесс сдачи жилья на Avito требует минимального участия и не отвлекает от других дел — остается только подтверждать бронирования и договариваться об удобном способе получения оплаты. Внесенную предоплату сервис замораживает до момента заселения гостя, после чего она переводится на банковскую карту. Гарантию получения предоплаты сервис берет на себя.

Официально сдавать квартиру можно несколькими способами. Каждый из них имеет свои плюсы и минусы.

Три способа сдавать официально квартиру:

1. самостоятельно, используя договорные отношения со съемщиками и отчисляя часть доходов в качестве налогов;
2. через агентство, которое за определенный процент будет выступать посредником в поиске жильцов;
3. через агентство, путем передачи квартиры в доверительное управление, с учетом распределения доходов между собственником и агентством.

По сути, любой договор – это уже часть условий безопасной аренды, ведь в таком случае все сделки будут документироваться. Однако есть и другие возможности, обезопасить себя от мошенников или просто неосторожных жильцов.

В целях безопасности собственники должны застраховать жилье на случай пожара, затопления, взрыва газа и других непредвиденных ситуаций. Не все компании готовы оформлять страховку на жилье, сдаваемое в аренду. Надо быть готовыми к тому, что они будут предлагать повышенный коэффициент страховки. Да, это может быть не дешево, зато позволит хозяевам чувствовать себя спокойно.

Арендодатели всегда переживают, что жильцы что-нибудь украдут из квартиры или сломают. Именно поэтому нужно с каждым новым гостем составлять договор, в котором должны быть указаны паспортные данные человека (чтобы в случае пропажи была возможность обратиться в суд), и документ приема-передачи, с перечислением всех предметов, находящихся в помещениях. Хотя еще больше опасений у людей вызывает возможность создания дубликатов ключей, и что таким образом нечестные жильцы в будущем смогут воспользоваться возможностью проникнуть в квартиру и украсть ценные предметы. Да, это действительно так, риски есть. Но есть и выход. Например, вместо обычного замка можно повестить электронный, в котором можно будет менять код так часто, как захочется. Ну а тем, у кого дома стоят двойные двери, и того проще. Следует выдавать жильцам только те ключи, которыми запирают наружную дверь, а после их ухода – затворять обе.

Рынок недвижимости внаем обширен, поэтому для успеха бизнеса ваша квартира должна отвечать определенным требованиям. Конечно, можно сдавать жилплощадь без ремонта и бытовой техники – некоторым достаточно кровати, душа и туалета. Но маленький холодильник должен быть. Все-таки большинство людей, выбрав квартиру, ожидают сервис. Что необходимо иметь в квартире, сдавая ее посуточно?

Как сдавать квартиру посуточно?

Такой договор мало чем отличается от договора на квартиру, которую сдают на длительный срок. Типовой бланк можете скачать в интернете, по желанию изменив его: кто-то убирает ненужные на его взгляд пункты, кто-то дополняет. Но есть основные данные, которые в нем должны быть:

• Предмет договора.
• Ф. И. О. и паспортные данные сторон.
• Стоимость аренды.
• Срок аренды (с уточнением времени заезда и выселения).
• Ответственность сторон.

Нужно сделать опись обстановки, чтобы не возникло спора в случае порчи имущества (при посуточной сдаче риск возрастает). Договор должен быть подписан с обеих сторон и составлен в двух экземплярах. Если сдаете жилье через агентство, эти хлопоты сотрудники возьмут на себя.

• Потенциально большая прибыль в сравнении с длительной арендой. Особенно если квартира расположена в туристическо-привлекательной части города.
• Если неожиданно понадобилось жилье (приехали погостить родственники), вы можете поселить их в квартире, никого специально не выселяя.
• Если решили продать квартиру, постоянные жильцы вряд ли согласятся на регулярные визиты риэлтора с потенциальными покупателями. В случае с посуточной арендой найти время, чтобы показать жилплощадь, намного реальней.

• Риск попасть на мошенников, вероятность порчи имущества. Да и соседей будут волновать меняющиеся жильцы.
• При посуточной аренде много времени придется тратить на уборку помещения, контролировать его состояние.
• Если город непривлекателен для туристов и расположение квартиры неудобное, вряд ли можно рассчитывать на стабильный поток клиентов.

Чтобы заработать на посуточной аренде, нужно определиться, как именно хотите сдавать квартиру: самостоятельно или через риэлтора. Если решите воспользоваться услугами агентства, все хлопоты по поиску клиентов, демонстрации жилья, контролю заселения и выселения, составлению договора, взиманию оплаты будут полностью лежать на риэлторе. При этом ему нужно отдать часть дохода за работу. Если же не хотите делиться, всем этим заниматься придется самостоятельно. С чего же начать?

Однозначно ответить на этот вопрос сложно. В курортном городе или в городе, привлекательном для туристов, выгоднее сдавать квартиру посуточно, особенно в центре. А как же дела обстоят в провинциях?

Средняя цена за квартиру в центре Челябинска 2000-3000 руб./сутки. Средняя цена за месяц 20 000 рублей. В случае с посуточной арендой, если хотя бы 10 дней в месяц квартира будет сдаваться, это уже больше, чем при сдачи жилья на длительный срок. За 15 дней собственник получит 30000 рублей, за 20 – 40000 рублей. Кажется — выгода очевидна. Однако, нет гарантии постоянного спроса, но зато есть возможная порча имущества из-за частой смены жильцов, дополнительные расходы на рекламу, налоги. При долгосрочной аренде доход более стабильный.

Но если повезло купить свободную квартиру в туристическо-привлекательном месте, на посуточной аренде можно хорошо заработать.

Посуточная аренда квартир. Как устроен бизнес

1. О законности посуточной сдачи квартиры.
2. Выгодно ли сдавать квартиру посуточно.
3. Минусы сдачи жилья посуточно.
4. Как готовить квартиру к посуточной сдаче.
5. Договор краткосрочного найма и налоги.
6. Скачать Договор краткосрочного найма в word.
7. Как организовать сдачу жилья посуточно.

В традиционном формате посуточной сдачей спальных помещений (номеров) занимаются отели, а квартиры сдаются квартирантам надолго. Однако практика рынка аренды жилплощади показывает, что сдача квартиры в варианте «посуточно» по доходу может быть вдвое-втрое выгоднее долгосрочного найма. Разберем нюансы посуточной аренды с позиции собственника жилья (арендодателя).

По законодательству РФ осуществление сдачи квартиры в аренду собственником или посредником (риэлт-агентством) – разрешенный вид бизнеса при условии ведения арендной деятельности легально, т.е. с договором найма, уплатой налогов и соблюдением прав соседей по многоэтажке.

Минимально разрешенный срок предоставления жилплощади в наем Гражданским кодексом не обозначен (ст.683). Также законом не запрещается сдача долговременным квартирантом-арендатором жилья в кратковременный поднаем, если арендодатель (как правило, собственник квартиры) этому не препятствует (ст.685 Гражданского кодекса).

Кстати, согласно первому пункту 685-й статьи ГК РФ поднаниматель права самостоятельного пользования наемным жильем не приобретает и пересдавать квартиру (ее комнаты) каким-либо прочим поднанимателям он не вправе.

Законодательный запрет деятельности хостелов в многоэтажках выше первого-второго этажа, изменивший соответственно 17 статью Жилищного кодекса в 2019 году (закон за №59-ФЗ от 15.04.2019), к жилищному найму формата «посуточная аренда» отношения не имеет.

Согласно «Положению о классификации гостиниц», утвержденному правительственного постановлением за №158 от 16.02.2019, для хостелов допускается многоместное размещение постояльцев в одном номере (до 12 мест), не менее 6 м² на расчетной площади помещения на жильца и не менее 4 м² на одну кровать (одно-, двухъярусную).

По условиям 50 статьи Жилищного кодекса к площади жилых помещениях применяется норма предоставления, определяемая муниципалитетами субъектов РФ. Как правило, принятая минимальная площадь жилого помещения по данной норме составляет 10,5 м².

А поскольку сдаваемые в посуточный наем квартиры по жилплощади и числу спальных мест не соответствуют классификационному определению хостела, то действующие в отношении хостелов ограничения на жилье для краткосрочного поднайма не распространяются. Т.е. отнести сдаваемую в посуточный наем жилплощадь к категории «гостиничные услуги» можно лишь при условии единовременной перенаселенности помещений или количества спальных мест, соответствующих «гостиничной» норме хостела.

Если в долгосрочном сегменте жилой аренды квартиры в состоянии «бабушкин ремонт» еще как-то сдаются, то при краткосрочном найме – нет. Руководствуясь опытом, заявим еще раз – спрос на обшарпанное жилье в сегменте посуточной аренды минимален. Лишь свежее состояние отделки (потолок, стены, пол), техническая оснащенность (исправный санузел, кухонное оборудование) и хорошая меблировка (двуспальная кровать, стол, стулья, шкаф платяной) обеспечат сдаваемой квартире стабильный интерес арендаторов.

Если строить бизнес-модель на вложении своих денег в квартиры, схема может показаться не слишком доходной. Например, аналитики ЦИАН выяснили, что в среднем в Москве квартира приносит 5,5% годовых со сроком окупаемости в 18 лет. Это больше, чем на вкладах, но меньше, чем могут предложить инвестиции в акции и другие экономические инструменты.

С другой стороны, при расчете доходности нужно учитывать не только срок, за который деньги окупятся, но и стоимость актива. Так, судя по данным аналитиков компании IRN, за 20 лет квартиры в Москве подорожали в 6-7 раз — если в нулевых годах квадратный метр обходился в 25-30 тысяч рублей, то сейчас он стоит около 180 тысяч.

В столице сдаются практически все квартиры. Нужно учитывать сезонность — если недвижимость находится в туристическом месте, наполняемость будет больше летом и в праздники. Если в деловых районах, то наоборот, жилье может простаивать в праздники.

Лучше не использовать «неликвидные варианты» — квартиры в старых домах, далеко от метро, без инфраструктуры рядом. Такие сложно сдавать и посуточно, и на длительный срок.

Учитывайте, что от параметров квартиры зависит портрет ваших потенциальных клиентов.

Количество комнат. Проще всего сдать студии и однокомнатные. Как правило, сложно сдавать посуточно трехкомнатные квартиры — они дороже, и их снимают в основном семьями. Например, гости города или те, кому нужно переночевать между рейсами. Учитывайте, что большие квартиры арендуют и для проведения праздников, что увеличивает риск повреждения имущества.

Состояние. Квартиры с «бабушкиным» ремонтом посуточно сдаются намного хуже, чем аналогичные на длительные срок — на рынке много предложений жилья в хорошем состоянии.

Район. Туристы хотят жить в центре города или около проходящей через центр ветки метро — снимается любое жилье, кроме полностью «убитого». Рядом с международным аэропортом будут селиться «пересадочные», главное поддерживать чистое и ухоженное состояние. Квартиры около деловых центров снимают те, кто приезжает в командировки. Если центр высокого класса, для стабильного спроса придется сделать современный ремонт. Когда жилье находится рядом с крупным медицинским центром, туда будут заселяться посетители дневных стационаров или родственники — как правило, у бюджетных вариантов спрос больше.

Удаленность от метро. Для арендной квартиры это один из важнейших параметров. Если до станции нужно ехать 20-30 минут на транспорте, квартиру сдать сложно.

Близость к вокзалу или аэропорту. В ЖК рядом с вокзалами и аэропортами сдаются сотни квартир. Несмотря на такое количество предложений, многие из них забронированы на месяцы вперед.

Возраст дома. Как и в случае с долгосрочной арендой, чем моложе и современнее дом, тем платежеспособнее люди готовы там жить.

Магазины и развлечения рядом. На этот пункт при краткосрочной аренде не обращают внимания — достаточно, если это современный ЖК и поблизости есть любой сетевой магазин и аптека. Плюсом станет круглосуточная точка продаж.

Квартирный бизнес – стоит ли сдавать жилье посуточно

Всё зависит от квартиры и целевой аудитории — если собираетесь привлекать богатых европейских туристов, то придется выделяться среди конкурентов. Для массового сегмента подойдет добротный ремонт из современных материалов.

Обставляют квартиру недорогой, но прочной мебелью — новую ищите в IKEA, подержанную на Avito. Вот список:

• Спальное место — на это арендаторы обращают внимание в первую очередь. Ищите двухспальный диван или кровать, подержанный вариант стоит 5-10 тысяч. Если возьмете шириной от 140 см и длинной от 220 см, клиентов будет больше — у вас будут селиться высокие люди, которым сложнее найти комфортное спальное место.
• Место для хранения вещей — для эконом-класса достаточно шкафа или прихожей. Подержанный шкаф стоит порядка 5-10 тысяч, но придется оплачивать расходы на перевозку. В магазине прихожую можно найти за 10 тысяч, а полноценный шкаф — за 20-30 тысяч.
• Минимальный набор для кухни — небольшой гарнитур для хранения посуды, пару табуретов, маленький стол. В недорогих однокомнатных квартирах или в студиях обеденный стол заменяют на журнальный столик. Если искать с рук, всё вместе стоит 5-10 тысяч. В магазине — от 20-30 тысяч.

Из бытовой техники необходимый минимум — холодильник, микроволновка, чайник. Цену за аренду можно повысить, если в квартире есть полноценная плита и стиральная машина.

Еще нужно добавить фен и утюг. И набор посуды, минимум на двух человек, плюс сковорода и кастрюля.

Сразу стоит закупить несколькими комплектами постельного белья, сделать запас гигиенических средств. Арендаторы будут довольны, найдя в квартире продукты-расходники, которые нужны в минимальном количестве — например, сахар, соль, масло для жарки.

Де-юре, договор на сдачу квартиры посуточно ничем не отличается от документа на долгосрочную аренду.

Такие договора называются «договорами найма жилого помещения». Тот, кто сдает жилье — наймодатель. Арендатор — наниматель. В документе нужно указать:

• Паспортные данные арендатора. Даже если проживать планирует несколько человек, договор заключается с одним из них — он будет отвечать, если с жильем что-то случится.
• Сколько человек будет жить и штраф за нарушение этого пункта — помогает, когда жилье снимает один человек, а оказывается, что ночует сразу большая компания.
• Количество дней, сумма за весь срок найма.
• Состояние квартиры — можно указать, что в жилье нет повреждений.
• Алгоритм и время выезда. Например, предлагать жильцам оставить ключи у консьержа или в специальном почтовом ящике.

Нелегальная сдача квартиры грозит большим штрафов. Придется заплатить:

• Неучтенные налоги — это 13% с физического лица. Причем задолженность считается за последние 3 года деятельности. Так как конкретную сумму установить не получится, решение о размере будет принимать суд.
• 5% неучтенного дохода за отсутствие декларации.
• 40% неучтенного дохода за сокрытие налогов.
• 500-2000 рублей за факт незаконной предпринимательской деятельности.

Пожаловаться на незаконный бизнес могут соседи, управляющая компания, недовольные жильцы или пользователи сервиса бронирования. Проще вести бизнес законно.

Любое дело опирается на стартовый капитал. Поэтому нужно сначала иметь свободную квартиру, которая будет приносить прибыль. Начать бизнес можно одним из следующих способов:

1. Собственное жилье, расположенное в центральном районе, сдавать посуточно, а самим перебраться в более дешевое на окраине города. Такой вариант является беспроигрышным, поскольку в любой момент можно прекратить бизнес и вернуться обратно.
2. Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее посуточно. Такой вариант позволит зарабатывать на кредитный взнос и еще, при хорошем стечении обстоятельств, получать дополнительную прибыль.
3. Оформить долгосрочную аренду квартиры от собственника и сдавать ее посуточно. Для этого нужно прописать в договоре аренды возможность субаренды, т.е. заручиться согласием хозяина. Но тогда необходимо тщательно просчитать экономическую выгоду, чтобы загруженность и получаемый доход позволили перекрыть ежемесячный платеж по аренде.

Наиболее востребованным способом предоставления жилья посуточно считается третьего варианта в крупных городах и их центральных районах. По своей сути, посуточный наем квартиры равносилен гостиничным условиям. Поэтому он популярен у туристов, которые не желают останавливаться в городе по явно завешенным ценам отелей.

Для наймодателя вариант выгоден тем, что посуточная плата в итоге превышает в 2-3 раза ту, что взимается с жильцов, арендующих квартиру на длительный срок. Реализовать такой бизнес вполне просто, достаточно для этого иметь свободную жилплощадь и разместить объявление на популярных ресурсах по обороту недвижимости.

На сколько будет прибыльным дело, оказывают влияние следующие факторы:

Доходность бизнеса напрямую зависит от спроса. Поэтому важно не допускать простоя, если хотите получать больше выгоды. Следовательно, квартира должна быть привлекательной для той категории клиентов, которые готовы снимать ее посуточно.

1. Обратите внимание на статистику популярности жилья в зависимости от количества комнат. Самыми востребованными являются однокомнатные квартиры, затем двухкомнатные. Большее количество и площадь могут заинтересовать только группы студентов и иногородних рабочих. Но это единичные варианты, которые будут сдаваться не часто.
2. Ознакомьтесь с ценовой составляющей посуточного найма:

• Наиболее охотно снимают квартиры в среднем диапазоне (1500 — 3500 руб. за сутки), где имеется приличный ремонт, нормальная мебель, сантехника и бытовые приборы.
• Жилье бизнес-уровня (3500 — 6500 руб. за сутки) не менее популярны на сегодняшний день. Оно может располагаться в центральных районах, вблизи крупных офисных центров или ВУЗов. Удобная транспортная развязка, близость к достопримечательностям как раз то, что необходимо туристам.
• Квартиры люкс (от 6500 руб. за сутки), которые могут себе позволить примерно 15 % квартиросъемщиков.
• И завершают рейтинг эконом-квартиры (до 1500 руб. за сутки), их выбирают не более 10 % граждан, поскольку такое жилье не располагает достаточным комфортом.

Похожие записи:

• Какие отчеты сдает НКО 2021
• Отчеты 2 квартал 2021 ООО
• Куда переехать жить из России на пмж с семьей