05.10.2021

Какие есть способы управления многоквартирным домом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие есть способы управления многоквартирным домом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Способы управления многоквартирным домом

2. Как управлять многоквартирным жилым домом в Казахстане

3. Как жильцам выбрать способ управления домом?

4. Выбор способа управления многоквартирным домом

5. Управление многоквартирным домом

6. Нормативное регулирование непосредственного способа управления МКД

7. Подводные камни непосредственного управления домом

8. МКД: плюсы и минусы непосредственного способа управления

Peгyляpнo ocмaтpивaйтe здaниe и тeppитopию, чтoбы yбeдитьcя, чтo имyщecтвo бeзoпacнo и в xopoшeм cocтoянии. Бyдьтe yвepeны, чтo тexничecкoe oбcлyживaниe пpoвoдитcя peгyляpнo и вoпpocы бeзoпacнocти peшaютcя нeмeдлeннo. Пpимepoм пpoблeмы бeзoпacнocти, тpeбyющeй внимaния, мoжeт cлyжить cлoмaннaя лaмпoчкa нa зaтeмнeннoй cтoянкe, кoтopaя нyждaeтcя в зaмeнe. Упpaвлeниe мнoгoквapтиpным дoмoм — cиcтeмa из мнoжecтвa элeмeнтoв.
Ocмoтpитe cвoбoдныe квapтиpы, пpeждe чeм пoкaзывaть иx. Cдeлaйтe любoй нeoбxoдимый peмoнт или yлyчшeния, тaкиe кaк пoкpacкa или чeкaнкa, чтoбы cдeлaть квapтиpy бoлee пpивлeкaтeльнoй для пoтeнциaльныx apeндaтopoв. Убeдитecь, чтo вce квapтиpы и здaния cooтвeтcтвyют мecтным cтpoитeльным нopмaм, a тaкжe гocyдapcтвeнным и фeдepaльным нopмaм.
Peклaмиpyйтe нeмeдлeннo, кoгдa apeндaтop yeзжaeт. Cвoбoднaя квapтиpa oзнaчaeт пoтepянный дoxoд, и oтвeтcтвeннocть зa пoддepжaниe дoxoдoв здaния нeceт мeнeджep жилoгo кoмплeкca. Oбязaтeльнo paзмeщaйтe peклaмy в paмкax вcex фeдepaльныx пpaвил и пpaвил штaтa, чтoбы гapaнтиpoвaть, чтo peклaмa нe являeтcя диcкpиминaциoннoй или нapyшaeт 3aкoн o cпpaвeдливoм жильe. Нeпocpeдcтвeнный cпocoб yпpaвлeния мнoгoквapтиpным дoмoм этo TCЖ.
Пpoвepьтe кpeдит и peкoмeндaции вcex пoтeнциaльныx apeндaтopoв. Baжнo пocтapaтьcя нaйти oтвeтcтвeнныx apeндaтopoв, кoтopыe нe oткaжyтcя oт apeнднoй плaты и пpивeдyт к пoтepe дoxoдa.
Oбecпeчить coблюдeниe вcex ycлoвий дoгoвopa apeнды apeндaтopa. Нaпpимep, ecли в дoгoвope oб apeндe или coглaшeнии coдepжитcя пyнкт «нeт дoмaшниx живoтныx», вы oбязaны нacтaивaть нa тoм, чтoбы дoмaшниe живoтныe нe жили в кoмплeкce. Иcключeниeм из этoгo пpaвилa являютcя живoтныe-пoвoдыpи для людeй c oгpaничeнными вoзмoжнocтями. Coглacнo 3aкoнy o cпpaвeдливoм жильe, oпpeдeлeнныe ycлoвия пpoживaния дoлжны быть пpeдycмoтpeны для людeй c oгpaничeнными вoзмoжнocтями.
Peшить жaлoбы apeндaтopa нeмeдлeннo. Этo мoжeт пoтpeбoвaть вcтpeчи c oдним или нecкoлькими жильцaми здaния и пocpeдничecтвa мeждy coceдями.

Способы управления многоквартирным домом

Coглacнo дaнным Бюpo cтaтиcтики тpyдa CШA, yпpaвляющиe нeдвижимocтью, нeдвижимocтью и oбщecтвeнными oбъeдинeниями в 2016 гoдy пoлyчaли cpeднюю eжeгoднyю зapплaтy в paзмepe 57 040 дoллapoв. C дpyгoй cтopoны, yпpaвляющиe нeдвижимocтью, нeдвижимocтью и oбщecтвeнными oбъeдинeниями зapaбoтaли зapплaтy 25-гo пpoцeнтиля в paзмepe 39 910 дoллapoв, тo ecть 75 пpoцeнтoв зapaбoтaли бoльшe этoй cyммы. 3apплaтa 75-гo пpoцeнтиля cocтaвляeт 83 110 дoллapoв, чтo oзнaчaeт, чтo 25 пpoцeнтoв зapaбaтывaют бoльшe. B 2016 гoдy в CШA былo зaнятo 317 300 чeлoвeк в кaчecтвe мeнeджepoв пo нeдвижимocти, нeдвижимocти и oбщecтвeнныx oбъeдинeний.

Пpeждe чeм вы cмoжeтe выбpaть пpaвильнyю cтpaтeгию для вac, вы дoлжны пoнять вce paзличныe oблacти apeндyeмoй coбcтвeннocти, кoтopыe дoлжны yпpaвлятьcя. Упpaвлeнчecкиe oбязaннocти apeндoдaтeля мoжнo paздeлить нa тpи чacти:

Упpaвлeниe Apeндaтopaми
Упpaвлeниe имyщecтвoм и инcпeкциями
Упpaвлeниe финaнcaми

Как управлять многоквартирным жилым домом в Казахстане

Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в доме;
управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.

Для городского многоквартирного дома этот способ управления экзотичен. Закон позволяет выбрать его лишь для тех домов, в которых количество квартир не превышает тридцати. Но и в домах, состоящих из десятка квартир, непосредственное управление может оказаться затруднительным. Собственники квартир и нежилых помещений должны или совместно на общем собрании решать текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома (а они могут возникать ежедневно и требовать срочного решения), или выдать доверенность одному из собственников, уполномочив его действовать от имени всех.

Все же такой способ управления больше применим для домов, состоящих из нескольких квартир. Причем жильцы должны доверять друг другу и уметь бесконфликтно распределять административную нагрузку и деньги на общие нужды.

Артем Баранов, генеральный директор юридической компании «Достигация»
Ольга Балбек, заместитель по правовым вопросам компании «Миэль»
Антон Пономарев, заслуженный юрист России, частная практика
Андрей Лямзин, юрист адвокатского бюро «Сфера защиты»

Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:

частные или коллективные претензии собственников;
документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
фотографии и видеосъемка;
результаты анализов независимых экспертиз;
копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.

«Необходимо заручиться поддержкой собственников квартир в вашем доме. Действовать в одиночку не стоит. Напишите в чат жильцов дома, повесьте объявление со своими контактными данными, в котором кратко описана проблема и основной план действий. Можно пройтись по квартирам и лично поговорить о проблемной УК с соседями», — рекомендует юрист Баранов.

Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.

Как жильцам выбрать способ управления домом?

Следующим шагом станет заключение договора с новой управляющей компанией. «Согласно действующему законодательству, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязаны расписаться в договоре управления с новой УК — иначе договор будет считаться недействительным. Лучше сразу подписать его на собрании, чтобы еще раз не собирать жильцов», — подчеркнул Лямзин. По его словам, платить новым управленцам жильцы многоэтажки должны после того, как они заключат договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.

Если на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ, то, как правило, впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию, пояснил Баранов. Он уточнил, что таким образом жильцы отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.

В режиме для слабовидящих доступен ряд функций:

Эта подсказка выводится/убирается переключателем ? или нажатием клавиш SHIFT + ?
Используйте переключатель картинки чтобы убрать картинки и видеофайлы в статьях и прочитать вместо них текстовое описание.
Чтобы отключить правую колонку с виджетами (видео, голосование, и т.п.), используйте переключатель виджеты
Для увеличения размера шрифта текста используйте переключатель шрифт
Вы можете сменить цветовую схему сайта с помощью переключателя цвет

О городе
›
Городское хозяйство
›
Собственникам и нанимателям жилья
›
Выбор способа управления многоквартирным домом

Сентябрь

Январь
Февраль
Март
Апрель
Май
Июнь
Июль
Август
Сентябрь
Октябрь
Ноябрь
Декабрь

Управление многоквартирным домом управляющей организацией является самой распространенной формой управления жилыми домами. Этот способ удобен по нескольким причинам. Во-первых, в управляющей организации может быть объединено любое количество домов, находящихся в любом территориальном расположении. Во-вторых, форма управления УО это прежде всего коммерческая организация, которая создана для получения прибыли. Поэтому решать, какая заработная плата будет у сотрудников компании только директор организации и ни в коем случае не собственники. В-третьих, управляющая организация может заключать договоры управления как с целым домом, так и с ТСЖ или ЖСК целиком, если за это проголосуют собственники. Также можно предоставлять услуги не по управлению дома, а только по его обслуживанию. Этот способ очень удобен для жителей, которые выбрали непосредственную форму управления или там, где платежи осуществляются напрямую.

Выбор способа управления многоквартирным домом

Одним из главных нововведений в сфере управления многоквартирными жилыми домами было принятие закона о лицензирование управляющих организаций. В соответствии с дополнениями в Жилищный Кодекс РФ лицензию на управление многоквартирными домами обязаны получать только управляющие организации. Сделано это было чтобы у надзорных органов была возможность устранять нерадивые компании с рынка предоставления жилищно-коммунальных услуг без права восстановления своей деятельности, а также исключения событий, когда одним многоквартирным домом управляет несколько организаций.

Сам процесс получения лицензии на управление многоквартирным домом не несёт особой нагрузки для новой компании. Достаточно обратиться в Государственную жилищную инспекцию с соответствующим заявлением, сдать экзамен руководителю управляющей организации, оплатить гос. пошлину и вообщем-то на этом процесс окончен. Если управляющая организация не справляется со своими обязанностями и надзорные органы получают постоянно обращения от граждан из определённого дома, то ГЖИ может или исключить конкретный дом из реестра домов, которые управляются УО или отозвать лицензию на управление всеми домами. Эти нововведения должны были помочь сделать рынок управляющих организаций более понятным и прозрачным.

Порядок эксплуатации МКД регламентируется правилами управления многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации № 416 от 15 мая 2013г. Второй правовой документ, регулирующий способы домоуправления, является Жилищный Кодекс. Согласно статьи, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, жилое здание может управляться только одной организационной структурой. Владельцы помещений МКД не могут отказаться от реализации функций распоряжения совместной собственностью. Законодательно все возможные пути управления МКД закреплены ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ. Порядок деятельности избранного способа подробно расписан в ст. 162–164, разделах V, VI ЖК РФ.

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников, опираясь на свое решение, выбирает способ эксплуатации и может пересмотреть его в любое время. Обладатели квартир в новостройке также обязаны принять совместное решение о схеме обслуживания и контроля за состоянием здания. Жильцам даётся 6 месяцев на принятие соответствующего решения. Если в течение отведённого срока не определена форма управления имуществом, местные власти организуют отбор управляющей компании методом открытого конкурсного сбора заявок (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Общее собрание может сделать выбор в пользу создания ТСЖ (Товарищество Собственников Жилья). Такая организация является юридическим лицом, имеющим правовую форму товарищества собственников недвижимости (ТСН).

Товарищество представляет интересы определённого дома или группы домов, связанных между собой общими коммуникациями (например, общий транзитный водопровод). ТСЖ имеет статус юридического лица и создаётся специально под управление зданием и не может заниматься сторонними вопросами и какой-либо предпринимательской деятельностью. Все договоры с коммунальщиками заключается от лица ТСЖ, подписывает их председатель. Созданная структура несёт ответственность перед собственниками жилья по всей строгости закона. Товарищество уполномочено самостоятельно организовывать, контролировать и выполнять работы, либо силами штатных сотрудников, либо силами подрядчиков.

Допускается, что на ТСЖ будут возлагаться только функции организатора и контролёра. В этом случае руководство товарищества заключает контракты на эксплуатацию с подрядчиками и не имеет собственного штата. При этом ответственность перед жильцами за качество работ также несёт ТСЖ.

Способ управления домов с привлечением профессиональной УК наиболее распространен. Этот способ так же поддерживается органами местного самоуправления как наиболее управляемая структура. УК, как и ТСЖ, организует процесс поддержания жилищного фонда на должном уровне привлекая подрядные организации или используя собственный штат. Компания полностью обеспечивает ход процесса, неся ответственность за результат перед собственниками помещений.

Способ управления выбирается исходя из возможностей собственников к организации процесса. Если среди жильцов найдутся инициативные граждане, которые способны собственноручно создать товарищество, вести все вопросы, связанные с ЖКХ, то такой вариант индивидуального управления в качестве оптимального выбора исключать нельзя.

Плюсы ТСЖ:

более качественное обслуживание, чем при любом ином способе управления
низкие сметы на эксплуатацию и ремонт
высокая вовлеченность жильцов в процесс эксплуатации имущества
при надлежащей настойчивости и расторопности председателя дом можно проводить по городским программам благоустройства и ремонтов.
прозрачность финансового баланса дома и отчетность перед жильцами

Минус ТСЖ:

низкая компетентность штатных специалистов или их отсутствие
отсутствие собственной материальной базы
высокие расходы на аппарат управления
низкая финансовая стабильность в случае ошибок в тарифообразовании

Передача дел в ведение УК — оптимальный вариант для управления крупным городским домом. Жителям не потребуется отвлекаться от собственных забот, регулярно участвовать в решении специфических вопросов. Это компетенция компании-управленца. Такой вариант признаётся удобным, необременительным для большинства владельцев квартир.

Плюсы УК:

высокая компетентность штатных специалистов
финансовая устойчивость
собственная материальная база
высокая интегрированность с ресурсоснабжающими организациями

Минусы УК

высокие тарифы
низкое качество обслуживания
медленная реакция на изменения происходящие с домом
более высокий уровень дебиторской задолженности по дому
непрозрачность финансового баланса дома и неполная отчетность перед жильцами

Самоуправление МКД организуют редко. Это связано с низкой эффективностью такого типа распоряжения имуществом, высокой ответственностью, лежащей на самих владельцах помещений, отсутствием у собственников свободного времени. Все это не располагает к подобному выбору.

Плюсы:

нет расходов на управленческий аппарат
техобслуживание и уборка дома может проводиться силами жильцов
низкие сметы на выполнение всех работ
каждый отвечает только за свои долги по коммунальным ресурсам

Минусы:

очень низкая управляемость
низкая компетенция жильцов в опросах ЖКХ
невозможно использовать дотации Фонда содействия реформированию ЖКХ на капитальный ремонт
нет единого ответственного по какому-либо из вопросов

Чтобы создавать благоприятные и безопасные условия проживания: следить за использованием общего имущества, предоставлением коммунальных услуг, состоянием инженерных систем. Способ управления можно выбрать и изменить в любое время.

Что важно: если в течение одного года способ управления не выбран, органы местного самоуправления делают это сами, проводя открытый конкурс. С выбранной властями управляющей организацией собственники обязаны заключить договор управления домом.

Самый распространенный и удобный вариант. Домом управляют профессионалы, организация имеет соответствующую лицензию.

Ее жильцы избирают на общем собрании, а с выбранной организацией заключают договор управления домом. Организация может нанимать подрядчиков для выполнения работ, но ответственность за качество услуг перед жильцами несет она. Договоры с ресурсоснабжающими компаниями организация заключает сама от имени собственников.

Плюсы:

цены на управление обычно приемлемые, что подходит и для небольших домов;
жильцы не уплачивают чужие долги;
собственники тратят минимум времени на решение вопросов дома (достаточно участвовать в общих собраниях не реже одного раза в год).

Минусы:

управляющая компания часто сама выбирает, на что потратить средства, и это не всегда устраивает жильцов;
договор управления домом организация обычно не согласовывает с жильцами — они могут оказаться в уязвимом положении;
собственникам нелегко контролировать трату средств — нет уверенности, на что именно они тратятся.

\n\tУправляющая организация должна иметь лицензию на управление многоквартирными домами. Такая обязанность введена дополнениями в Жилищный Кодекс РФ. Чтобы получить лицензию, управляющей организации нужно:\n

подать заявление в Государственную жилищную инспекцию;
сдать экзамен руководителю управляющей организации;
оплатить государственную пошлину.

\n
\n

\n\t Лицензию могут отозвать, если управляющая организация не справляется со своими обязанностями.\n

\n
\n

Управление многоквартирным домом

\n\tЧтобы уменьшить затраты, но увеличить презентабельность дома и его стоимость, управляющая компания может действовать по следующему плану:\n

фиксировать бюджет дома: доходы и расходы;
\n\t
определить направления, в которых можно развивать подотчетный объект;
\n\t
вести контроль денежных средств;
\n\t
искать потенциальных арендаторов на выгодных условиях;
\n\t
тщательно следить за состоянием имущества МКД;
\n\t
информировать собственников о проделанной работе, предоставлять им отчеты и размещать новости, например, при помощи Сайта ЖКХ;
\n\t
организовывать собрания жильцов, членов УК для решения вопросов управления, а также для обсуждения перспектив;
\n

Право на собственность влечет за собой обязательства следить за состоянием имущества и предотвращать возможный вред для окружающих из-за ненадлежащего использования. Поэтому собственники обязаны выбрать форму управления своей недвижимостью. Форму управления можно выбрать на общем собрании. При этом у собственников сохраняется возможность изменить ее в любой момент. Принятое большинством решение является обязательным для всех собственников, даже для тех, кто не голосовал или был против.

Существует несколько способов управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками;
создание ТСЖ или жилищного кооператива;
передача дома в управляющую организацию.

Данные способы регламентированы в статье 161, пункте 2 Жилищного Кодекса РФ.

Управляющая организация должна иметь лицензию на управление многоквартирными домами. Такая обязанность введена дополнениями в Жилищный Кодекс РФ. Чтобы получить лицензию, управляющей организации нужно:

подать заявление в Государственную жилищную инспекцию;
сдать экзамен руководителю управляющей организации;
оплатить государственную пошлину.

Лицензию могут отозвать, если управляющая организация не справляется со своими обязанностями.

Ресурсоснабжающие организации и жильцы – два основных объекта взаимодействия УК. Суть работы управляющей компании состоит в том, чтобы купить ресурсы (электричество, воду, тепло и т.д.) у ресурсоснабжающих организаций и передать их собственникам МКД. Это коммерческие отношения, которые решают одну из самых важных задач УК – поставку жильцам коммунальных услуг.

Нормативное регулирование непосредственного способа управления МКД

К состоянию жилищного фонда, обеспечению комфортных условий и безопасности проживания человека, к стандартам качества жилищных и коммунальных услуг предъявляются достаточно высокие требования.

В связи с этим эффективное управление многоквартирным домом является основным вопросом жилищно-коммунального хозяйства.

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;
управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от различных обстоятельств.

Например, если в доме более шестнадцати квартир, собственники уже не могут осуществлять непосредственное управление таким домом. Позиция законодателя по вопросу оптимального количества квартир для непосредственного управления многоквартирным домом неоднократно изменялась. Первоначально было установлено, что жилых помещений должно быть не более четырех1, потом в ч. 1 ст. 164 ЖК РФ (в редакции от 30.11.2010) все ограничения по количеству квартир были сняты.

В соответствии с ч. 1 ст. 163 ЖК РФ порядок управления МКД, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, её субъекта или муниципального образования, устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта и органом местного самоуправления. При этом согласно ч. 2 ст. 163 ЖК РФ управление МКД, в котором доля Российской Федерации, субъектов РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более чем 50%, осуществляется на основании договора управления домом, заключенного с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

Вместе с тем в настоящее время порядок управления МКД, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации,

Правительством Российской Федерации не установлен и соответствующего нормативного правового акта, регулирующего указанный порядок, не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Правоотношения по выбору управляющей организации путем проведения открытого конкурса урегулированы ст. 161 ЖК РФ и постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

В 31 субъекте федерации приняты нормативные правовые акты, устанавливающие порядок управления МКД, в которых все или более 50% помещений находятся в собственности субъектов. Также, в 248 муниципальных образованиях приняты соответствующие нормативные правовые акты, устанавливающие порядок управления МКД, в которых все или более 59% помещений находятся в собственности органов местного самоуправления.

Анализ принятых «положений» и «порядков» на региональном и муниципальном уровнях показывает, что везде управляющая организация выбирается по результатам проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, в которых все или более чем 50% помещений находятся в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, для МКД, помещения в которых все или более 50% принадлежат государству или муниципальным образованиям, предусмотрен только один способ управления — управляющая организация, избираемая на конкурсной основе.

Еще один вариант управления многоквартирным домом – товарищество собственников жилья. Среди домовладельцев путем голосования избирается представительский орган – ТСЖ, ведущий практическую деятельность по организации ремонта и благоустройства вверенной территории. Деятельность осуществляется по следующим принципам:

некоммерческая форма управления многоквартирным жилым зданием, то есть участники ТСЖ, не получают доход за выполняемые функции;
организация регистрируется в муниципалитете, получает личные реквизиты и составляет персональный устав;
члены ТСЖ назначаются путем голосования жильцов (смена состава осуществляется ежегодно);
в начале каждого года организовывается общее собрание домовладельце с целью решения основных вопросов, постановки задач на будущий год, принятие финансовых решений (суммы ежемесячных взносов, затраты);
информация о результатах работы хранится секретарем ТСЖ, предоставляется жильцам для ознакомления по запросу.

Третий вариант – заключение договора с управляющей организацией, действующей на коммерческих началах. Собственникам/пользователям недвижимости придется дополнительно вносить деньги на оплату услуг УК, но взамен они лишаются обязанности управления многоквартирным домом.

Привлечение коммерческих организаций осуществляется по следующим принципам:

организацию выбирают собственники квартир в многоквартирном доме путем голосования;
действует УК на основании подписанного соглашения с указанием полного перечня вверенных обязанностей;
работники компании решают все практические вопросы ремонта, сотрудничества с коммунальными хозяйствами, облагораживания, поддержания комфорта и чистоты на общих участках.

Какому методу (способу) управления многоквартирным домом отдать предпочтение, зависит от следующих факторов:

количество квартир (в больших зданиях сложнее прийти к единому мнению касательно управления, поэтому лучше привлечь коммерческую фирму);
возраст недвижимости (в старых и ветхих сооружениях требуется больше ремонта, с чем жильцы самостоятельно могут не справиться).

Непосредственное управление подойдет небольшим домам, где владельцы хорошо знакомы, и могут поручиться друг за друга. ТСЖ также целесообразно организовывать в малых многоквартирных зданиях. УК подойдет для больших домов или жилых комплексов.

Как уже отмечалось выше, выбор способа управления конкретным многоквартирным домом ложится на плечи самих собственников недвижимости. Статьей 161 ЖК РФ обозначено, что это обязанность владельцев жилья, а не их право. О том, что решение принято, свидетельствуют следующие мероприятия:

персональное подписание контрактов с коммунальными службами (при самоуправлении);
оформление договора с УК;
регистрация товарищества в ЕГРЮЛ.

Алгоритм выбора механизма управления МКД должен соответствовать требованиям установленных нормативно-правовых актов, что включает следующие шаги:

организация общего собрания собственников многоквартирного жилья;
голосование (решение считается принятым, когда больше половины квартир проголосовали за его реализацию, 50 % +1), что можно сделать лично на собрании или удаленно на портале Государственных услуг;
внесение результатов решения в Протокол заседания;
голосование за назначение ответственных лиц, которые будут представлять интересы участников с управляющими организациями.

Важно! Владельцы квартир имеют право сменить метод управления МКД в любой момент путем общего голосования.

Подводные камни непосредственного управления домом

Многоквартирный дом, или МКД — это несколько квартир, объединенных в единое здание с общими земельными участками, лестничными площадками, лифтами.

Если рассматривать с юридической стороны, то это недвижимость, разделенная по долям между собственниками квартир, но имеющая площадь общего пользования, поддержание порядка в которой и становится целью обязательного и организованного управления.

27 Марта 2012, 12:03 18 ТСЖ, ЖСК и УК должны опубликовать свои данные в интернете.
06 Марта 2012, 11:03 109 Фотоконкурс «Берегите женщин, женщин берегитесь!» завершился. Выбираем победителей!
28 Февраля 2012, 17:02 26 Председателем общественной палаты стала декан юридического факультета ТвГУ Лидия Туманова

Данный вид управления основывается на том, что жильцы вправе самостоятельно решать и составлять график уборки общей территории, проведения плановых ремонтных работ. Все вопросы решаются соответствующим советом, который создается в обязательном порядке при наличии более четырех квартир в доме. В обязанности совета входит:

проведение собраний со всеми собственниками квартир;
контроль выполнения поставленных задач перед подрядчиками, различными службами;
составление отчетности.

Следует отметить, что собственники помещений вправе:

оформить доверенность на председателя для того, чтобы он имел возможность заключать определенные соглашения с управляющими учреждениями;
предоставить ему подобные полномочия другим способом – принять соответствующее решение на собрании.

В случаях, когда в доме расположено менее двенадцати квартир, тогда все соглашения подписываются собственниками самостоятельно.

Важный факт

Все участники совета, в особенности председатель, должны являться собственниками квартир управляемого дома.

Рекомендуем прочитать: Жалоба на управляющую компанию: куда и как писать, образец жалобы

Данная форма предполагает возложение всех хлопот по дому на профессионалов, то есть подписание договора между собственниками помещений и управляющей компанией. Она, в свою очередь, может подписать соглашение с каждым из владельцев или с товариществом/кооперативом, заверенное председателем.

Важный факт

Застройщик может самостоятельно заключить договор с управляющим учреждением, но только до передачи новых квартир покупателям.

Договор по управлению заключается только в период, который предусматривается Жилищным Кодексом:

для администрации он составляет от 1 года до 3 лет;
для владельцев жилых помещений – до 5 лет;
для застройщиков – всего лишь 3 месяца.

Если собственники жилплощади не приняли решения касательно способа управления их домом, местная администрация выбирает соответствующую фирму согласно итогам конкурса. Владельцы обязаны будут подписать соглашение с ней.

Владельцы жилых помещений могут выбрать один из способов управления на собрании, которое может быть проведено:

очно (собственники квартир собираются в назначенном месте и проводят голосование, в котором каждый принимает участие);
заочно (владельцы получают бюллетени и в указанное время приносят их уже заполненными).

Второй метод, как правило, применяется в тех случаях, когда на собрание большинство собственников не пришло.

МКД: плюсы и минусы непосредственного способа управления

Согласно Жилищному кодексу выбирать такую форму управления могут только жильцы домов, в которых количество квартир не превышает шестнадцать. Все вопросы по управлению домом в этом случае решаются на общем собрании собственников жилья. На нем жильцы договариваются о распределении обязанностей по управлению и выбирают людей, которые будут представлять весь дом при заключении договоров с третьими лицами. При этом эти представители жильцов должны работать безвозмездно, в противном случае придется менять способ управления домом. Договоры с коммунальными службами на газоснабжение, поставку электроэнергии и водоснабжение каждый из жильцов заключает от своего имени.

Этот вариант предусматривает управление общим имуществом многоквартирного дома специализированной организацией, которая действует на основании оплатного договора. В таком случае договоры на оказание коммунальных услуг в таких домах заключаются управляющей организацией, которая действует от имени собственников жилья. А разовые работы по ремонту здания, озеленению прилегающей территории или ее благоустройству могут выполняться как сотрудниками УК, так и сторонними специалистами, которые будут наниматься управляющей компанией.

Выделяют управление жилфондом. Оно направлено на все комнаты, квартиры, помещения, которые находятся в законном владении одного лица. На практике также может осуществляться управление собственниками многоквартирного дома или субъектом, привлеченным ими. Что касается самого объекта, то в ЖК четкое определение также отсутствует. В этой связи часто возникает вопрос, что именно считать многоквартирным домом, сколько в нем должно быть помещений, чтобы отнести сооружение к данной категории. На практике таким зданием можно считать постройку, в которой 2 и более помещения и есть хотя бы один законный их владелец.

Управление многоквартирными домами может осуществляться разными лицами. Например, это может быть один субъект, группа из нескольких граждан, специально сформированный орган либо общество. Они воздействуют на объект для обеспечения его функционирования. Субъект:

Осуществляет управление многоквартирным домом.
Принимает решения.
Создает условия для реализации поставленных задач.