06.10.2021

Как приобрести заброшенный участок в СНТ в собственность

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как приобрести заброшенный участок в СНТ в собственность». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Больше в деревне никто не живет

1.1. Могут ли изъять бесхозный или неиспользуемый участок

2. Как найти хозяина заброшенной недвижимости?

3. Без хозяина: как поступить с «ничьей» землей

4. Как оформить в собственность бесхозный, брошенный земельный участок?

5. КАК ОФОРМИТЬ В СОБСТВЕННОСТЬ ЗАБРОШЕННЫЙ УЧАСТОК

6. Как приобрести брошенный земельный участок в СНТ?

Садовая книжка на руках, теперь можно попросить администрацию предоставить участок и в дальнейшем зарегистрировать право собственности. Подробная инструкция описана в моей отдельной статье — Как оформляется в собственность земельный участок по садовой книжке.

Краткая инструкция: 1) Запрашиваем у председателя необходимые документы. 2) Оформляем схему участка на кадастровом плане территории (не межевание). 3) Подаем в местную администрацию заявление о предоставлении участка в собственность бесплатно. 4) Администрация рассмотрит заявление и решает — предоставить участок или нет. 5) Если решение положительное, администрация оформит постановление в предоставлении участка в собственность и акт приема-передачи. 6) Все необходимые документы подаем в МФЦ/Рег.палату для регистрации права собственности.

Другие статьи

«Дачная амнистия» — что это за закон, какая недвижимость попадает под его действие и до какого года действует.Как оформить в собственность жилой дом на дачном/садовом участке.

Любую информацию о человеке и его окружении стоит записывать, чтобы ничего не забыть — любые имена и фамилии, номера телефонов, адреса проживания, возраст и т.д. Где и у кого искать информацию:

Поиски нужно начать, конечно, с председателя товарищества. У него обычно есть ФИО пользователя и номер телефона. Иногда даже адреса проживания. В этом я писал в самом первом этапе.
Нужно поспрашивать соседей брошенного участка. Они тоже могут дать много полезной информации.
Зная ФИО и примерный возраст, можно найти человека через социальные сети, если он там зарегистрирован – Одноклассники, ВКонтакте, Фейсбук, Мой мир и т.п. Я так нашел наследников в США и на Украине.
Дополнительно стоит вбить ФИО и город в поисковики — Яндекс и Гугл. Например, человек может быть учредителем в какой-либо организации. На сайтах с такой информации указывают адрес организации, иногда и номер телефона.
Можно нанять частного детектива.
Если известен адрес проживания, но там пользователь уже не проживают, опросите нынешнего владельца и соседей. Я так нашел родственника одного из наследников.
Некоторые советуют просто пользоваться брошенным участком — покосить траву, убрать мусор, даже поставить теплицу. И тогда пользователь/владелец участка или его наследники сами свяжутся с «захватчиком». Лично я не одобряю такой подход.

Первым делом нужно спросить какие документы у него есть на участок. И от этого уже отталкиваться что делать дальше:

Ситуация №1 — У пользователя/собственника участка есть на руках документ, подтверждающий право собственности или право пользования — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН; свидетельство о праве бессрочного пользования или свидетельство о праве пожизненно-наследуемого владения.
Если у пользователя участок находится в собственности, у него на руках должны быть свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. В этом случае для покупки участка нужно провести сделку купли-продажи. Но до сделки лучше проверить определены ли границы участка на кадастровом учете — инструкция. Если границы есть, далее советую эти границы уточнить на местности. А то вдруг купите участок, а он неправильно граничит с соседним участком и придется разбираться с соседями.

Если у участка нет точных границ, то лучше, чтобы нынешний владелец установил границы. Хоть и можно купить участок без границ, но я не советую этого делать. Причина та же — есть вероятность, что участок неправильно граничит с соседями.

Для оформления сделки нужно подписать договор купли-продажи и подать его в МФЦ или отделение Росреестра. Там на основании договора купли-продажи зарегистрируют право собственности на покупателя. Госпошлина — 350 рублей.

Если у нынешнего пользователя участка на руках свидетельство о праве бессрочного пользования или пожизненно-наследуемого владения, для покупки участка нужно, чтобы он сначала зарегистрировал на себя право собственности. Это делается в упрощенном порядке по закону о «Дачной амнистии». После оформления собственности, сначала разбираетесь с границами и уже потом можно провести сделку купли-продажи.
Ситуация №2 — у пользователя нет свидетельства, но есть садовая книжка или справка о членстве в товариществе. Здесь покупку можно оформить двумя способами:
Способ №1: Пользователь участка сам обращается к председателю товарищества и просит «переписать» участок на вас. Председатель поставит этот вопрос на общем собрании членов. Более подробно написано выше.

Способ №2: Пользователь сначала сам оформляет участок в свою собственность (инструкция) и далее продает его вам. Не каждый пользователь на такое согласится, ведь у него нет гарантий, что его участок купят после оформления права собственности. Для этого подписываем задаток и предварительный договор купли-продажи. В этих документах прописываем условия, что после регистрации права собственности пользователь обязуется продать участок, а покупатель обязуется его купить. Срок можно указать в один год. если что задаток и предварительный договор можно продлить в любой момент по договоренности. Выше я кратко описал как проводится сделка купли-продажи.
Ситуация №3 — У пользователя вообще нет никаких документов, даже садовой книжки.
В этом нет ничего страшного. Пользователю участка нужно пойти к председателю и получить справку о членстве, потому что у председателя должен быть список/реестр всех членов товарищества. После получения справки, нынешний пользователь может просить председателя «переписать» участок на вас. Председатель поставит этот вопрос на общем собрании членов. Подробности — выше.

Расходы при оформлении бесхозяйной недвижимости предполагают, во-первых, оплату госпошлины за регистрацию права собственности, а во-вторых, уплату за:

выписку из ЕГРН;
покупку или аренду заброшенного участка вместе с домом, если он там расположен;
снос заброшенного дома, если он не нужен новому владельцу;
строительство новых объектов на этом участке, если у собственника есть такое желание.

Также существуют «бесхозяйки», которые нужно достраивать или вкладываться в ремонт. Возможны дополнительные траты на нотариальные услуги при заключении договора и другие издержки.

Причин, на самом деле, может быть масса.

Умер собственник, а наследников не осталось, некому передать имущество;
Сложности с продажей участка и, как следствие, переезд в мегаполис в поисках лучшей жизни и повышения комфорта;
Умер собственник, но наследники попросту не захотели принимать по наследству маленький домик и участок
Умер собственник, но наследники по тем или иным причинам пропустили срок и т.д.

В народе бесхозные участки с разрушенными домами называют «заброшками». А в законе под бесхозяйной вещью понимается вещь, у которой нет собственника, он неизвестен либо от которой собственник отказался (пункт 1 статьи 225 Гражданского кодекса РФ). В целом заброшенным зданием можно считать всякое здание, у которого нет собственника, или если о нем нет никакой информации.

Как я уже упомянула выше — существует несколько способов оформить на себя бесхозный участок с домом:

приобрести бесхозный участок у муниципалитета;
открыть владеть в течение 15 лет и впоследствии стать полноправным собственником;
найти собственника «заброшки» и выкупить участок с домом.

Далее расскажу подробнее о каждом из способов.

Вопрос так называемого 15-летнего открытого владения раскрывается в статье 234 Гражданского кодекса РФ. Смысл этого относительно простого способа заключается в следующем: гражданин открыто может проживать в бесхозном доме. И если в течение 15 лет неожиданно не объявится владелец, то тогда новый владелец по закону имеет полное право стать формальным (юридическим) собственником недвижимости. Но здесь есть 3 принципиально важных момента, которые нужно учесть:

Владеть бесхозным домом нужно добросовестно

Вовремя оплачивать все платежки, вкладываться в ремонт и строительство нового дома и т.д.

Владеть бесхозным домом нужно открыто

То есть возможный будущий владелец не должен скрывать факта нахождения заброшенного имущества в его владении.

Непрерывность владения бесхозным домом

Владеть и пользоваться бесхозным домом нужно на протяжении всего периода приобретательной давности, то есть 15 лет.

Стать законным владельцем бесхозного дома на основании приобретательной давности можно по решению суда. Но в суд можно обращаться только через 18 лет после начала владения имуществом (сюда необходимо прибавить 3-летний срок исковой давности). Если суд в итоге признает право собственности за новым собственником, последний сможет зарегистрировать право собственности в Росреестре и распоряжаться им как полноправный владелец.

Но нужно понимать, что в любой момент, как гром среди ясного неба, может появиться «старый» владелец дома и потребовать покинуть его. К тому же, этот способ подойдет, очевидно, очень терпеливым и состоятельным гражданам, поскольку данная процедура достаточно длительная и требует приличных финансовых вложений.

Установить собственник заброшенного дома не так-то просто. На это может уйти много времени и сил. Для начала необходимо обратиться к председателю СНТ и уточнить информацию о собственнике (вариант подходит для тех, кто собирается стать законным владельцем бесхозного дома, расположенного на территории садового товарищества). Если попытки оказались безуспешными, есть еще один способ:

воспользоваться Интернетом и заказать выписку из ЕГРН. Если заброшенный дом стоит на учете, из выписки можно будет узнать о его владельце и о том, есть ли какие-либо обременения.

Если удалось найти владельца «заброшки», то следующим шагом станет передача дом по договору купли-продажи или иной гражданско-правовой сделке. Но в случае, если все предпринятые попытки не увенчались успехом, переходим к последнему способу.

Если бесхозный земельный участок под домом расположен в СНТ и не стоит на учете в ЕГРН, необходимо будет обращаться в местную Администрацию и писать два заявления:

о постановке участка на учет
о просьбе предоставить участок в собственность

Далее, к сожалению, необходимо будет подождать целый год — за это время может появиться владелец «заброшки». Если чудо не случится и собственник не объявится, местная администрация может обратиться в суд и признать право собственности за собой. А после перехода заброшенных домов в собственность администрации проводится аукцион. Как правило, победителем аукциона становится тот участник, который предложил наибольшую цену предмета аукциона, и чей номер карточки был назван аукционистом последним.

Больше в деревне никто не живет

Участок с нарушениями может быть выявлен как в ходе самостоятельной проверки государственных или муниципальных органов, так и по жалобам соседей. Поэтому, если с соседней запущенной территории к вам проникают сорняки и борщевик, можно смело жаловаться местным властям.

Могут ли изъять бесхозный или неиспользуемый участок

За бесхозное имущество отвечают власти муниципалитета, на территории которого оно находится. В случае обнаружения такого земельного владения муниципалитет обращается в Росреестр, где участок ставят на учет в качестве «бесхозного». Если через год владельца не нашли, по решению суда он переходит в муниципальную собственность. В дальнейшем его могут продать на торгах или сдать в аренду заинтересованным лицам.

Участок, не используемый в течение 3 лет или используемый с нарушением закона, можно принудительно изъять у владельца, но до такого доходит крайне редко. Кроме того, отобрать собственность не всегда возможно – к примеру, участки с видом разрешенного использования «для ИЖС» не подлежат изъятию из-за неиспользования, так как сейчас законодательством не установлен обязательный срок, в течение которого должен быть построен дом.

Кратко рассмотрим плюсы и минусы купли-продажи и аренды земли.

Плюс: заброшенный участок сразу становится собственностью и им можно распоряжаться по своему усмотрению;
Минус: сразу нужно найти значительную сумму, в отличии от аренды.

Сразу оговоримся: если земельный участок заброшен, соседи в любом случае не имеют права занимать его полностью или частично, забирать с участка какие-либо вещи, разбирать постройки и т.п. даже под предлогом ухода за территорией или противопожарных мероприятий.

Такие действия могут в зависимости от обстоятельств быть квалифицированы как административное правонарушение или преступление.

Рассмотрев подобную ситуацию, Московский областной суд в апелляционном определении от 19.12.2016 г. по делу № 33-32570/2016 указал, что члены товарищества, которые добросовестно пользовались такими земельными участками согласно их целевому назначению, исполняли обязанности по уплате членских взносов и иных платежей своевременно и в полном объеме, всё же не вправе требовать признания за ними права собственности на землю.

В этом случае участки могли быть предоставлены истцам местной администрацией в собственность за плату без проведения торгов на основании подп. 3 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Помимо этого, в местной администрации имеется достаточно длинный список льготных категорий (например, многодетных), которым такие участки могут быть распределены.

В соответствии с п. 1 ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

Очевидно, поскольку права на земельные участки приобретаются путем оформления письменных сделок и подлежат регистрации, трудно представить себе ситуацию, в которой собственник был бы неизвестен. Например, если земля выделялась постановлением местной администрации, имеется пофамильный перечень граждан, которым предоставлялись участки. Если данного постановления не было, то спорные земельные участки остались в собственности публичного образования.

Соответственно, можно предположить редкие ситуации, когда участки становятся бесхозяйными – когда собственник есть, отсутствуют сведения о его смерти, а найти его не удалось, либо он отказался от участка, как следует из приведенного выше примера.

Согласно п. 3 ст. 225 ГК РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

Если на территории СНТ есть такие участки, а местная администрация, даже после получения соответствующего сообщения от товарищества, не предпринимает никаких действий по их оформлению, СНТ вправе подать в суд иск к администрации об обязании обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, с заявлением о принятии на учет бесхозяйного земельного участка.

Таким образом, если приложить определенные усилия и потратить какое-то время, СНТ может решить проблему брошенных участков.

Первое, что нужно сделать, — попытаться отыскать владельца заброшенного участка. Как объясняет эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко, сделать это можно следующим образом:

Обратиться за данными о владельце к председателю садового товарищества (СНТ), на территории которого находится заброшенный участок, или к местным властям;
запросить выписку Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Выписка дает не только информацию о собственнике и объекте недвижимости, но и позволяет проверить объект на наличие обременений;

Воспользоваться публичной кадастровой картой по кадастровым номерам участка (при наличии кадастрового номера земельного участка).

Когда правообладатель найден, с ним можно договариваться о покупке или аренде участка, предварительно проверив правоустанавливающие документы на землю и постройки на ней. «Земельным кодексом установлено, что судьба земельного участка и прочно связанных с ним объектов одинакова, если земельный участок и расположенный на нем дом принадлежат их собственнику. В таком случае оформлять права собственности на этот участок необходимо одновременно с покупкой и оформлением прав на дом», — Надежда Лещенко, Федеральная кадастровая палата.

Еще один возможный вариант, позволяющий оформить права собственности на заброшенный участок, — добиться прямого отказа владельца от такого имущества, рассказывает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Илья Бахилин.

Такой сценарий на практике реализуется редко, и стать новым владельцем здесь будет сложнее, но теоретически — возможно. Для этого хозяин дачи должен обратиться в Росреестр с заявлением об отказе от участка. Заявление можно подать еще и через многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) или в электронном виде — при наличии усиленной квалифицированной электронная подписи.

Получив заявление, ведомство зарегистрирует прекращение права собственности на участок, сам он перейдет муниципальным или региональным властям. Затем дачу выставят на торги или передадут в аренду новому собственнику.

Изъятие имущества у собственника — крайняя мера, применяемая в отношении злостных нарушителей. Но, по словам юристов, практика по лишению нерадивых собственников недвижимости постепенно складывается. «СНТ подает иск к таким собственникам о признании их земельных участков бесхозными, прекращении права собственности на них и изъятии», — отмечает Ольга Митева из «Легес-Бюро». По словам юриста, в отношении здравствующих членов СНТ суд по таким делам может выносить решение о прекращении права собственности на земельные участки и об изъятии. В отношении умерших дается указание, что СНТ вправе обратиться в суд с иском к наследникам.

Участок переходит местным властям только в случае, если они по истечении года со дня постановки его на учет как бесхозного обратились в суд с иском о признании за ними права собственности и суд вынес положительное решение. В Москве и Санкт-Петербурге с таким иском должны обращаться органы государственной власти в том же порядке. До того момента, пока не будет решения по этому иску, то есть как минимум в течение первых десяти лет, участок остается бесхозяйным.

Если собственник заброшенного участка умер, пытаться оформить права на себя не стоит: имущество должно перейти наследникам, а при их отсутствии — в собственность муниципалитета как выморочное, напомнил он. Такой же порядок действует, если владелец участка объявляется судом умершим после того, как в течение пяти лет не получается установить сведения о месте его пребывания. Если же владелец земли признан судом безвестно отсутствующим, инстанция передает участок в управление другому лицу — его определяют органы опеки и попечительства.

Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дачного участка (дома) — по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Согласно этому принципу гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество.

В случае с заброшенным дачным участком главное препятствие — добросовестность владения (гражданин не должен знать, что собственником участка является другое лицо), считают юристы. «Именно с этим условием возникают трудности: если запись о собственнике есть в ЕГРН, его выполнение становится невозможным. Но если правообладатель участка в ЕГРН не внесен (что в РФ не редкость), то добросовестность вполне можно доказать.

В целом, как следует из разъяснений экспертов, завладеть заброшенным участком быстро можно только одним способом: найдя владельца и заключив сделку купли-продажи или аренды. Если же возникает соблазн обойти законодательные нормы и начать пользоваться землей без оформления, стоит помнить: самовольное занятие участка грозит административным штрафом (ст. 7.1 КоАП РФ). Для физических лиц это 1–1,5% от кадастровой стоимости (но не менее 5 тыс. руб.), а если кадастровая стоимость не определена — от 5 тыс. до 10 тыс. руб.

Если у Вас имеются вопросы по данной теме или необходима консультация и помощь — вы можете написать нашим специалистам через форму обратной связи — и мы обязательно рассмотрим обращение!

Как найти хозяина заброшенной недвижимости?

заказать выписку ЕГРН, во втором разделе документа будет указано ФИО собственника, а также ограничения и обременения по участку;
обратится за контактными данными к председателю СНТ;
если таких данных не найдено или участок в ИЖС, нужно обратиться с запросом в органы местного самоуправления. С помощью полиции они смогут найти собственника земли;

приобрести участок по договору купли-продажи на добровольной основе;
владелец может отказаться от собственности подав соответствующее заявление в Росреестр;
по суду могут изъять земельный участок в пользу государства, после этого оно будет реализовано на торгах;
стать собственником по приобретательной давности ст 234 ГК РФ

Тот факт, что дача заросла многолетним бурьяном, и на ней несколько лет никто не появлялся, не является поводом занять участок. В подавляющем большинстве случаев у такого участка есть собственник, и лишь он один может распоряжаться этой землей. Это подтверждают и юристы. Они указывают, что если участок входит в садовое некоммерческое товарищество (СНТ), то ни соседи, ни кто-либо еще не имеют права что-то строить на нем, вселяться в дом или ремонтировать постройки, разводить огород, проводить иные работы и пр.

В ФКП Росреестра отмечают, что для занятия участка, в первую очередь, необходимо разыскать собственника, и поясняют, как это сделать:

получить информацию о владельце можно у председателя СНТ;
подать запрос в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН). Полученная выписка даст не только данные владельца участка, но и поможет узнать, не наложен ли на дачу арест, не находится ли она в залоге у банка и о прочих обременениях;
зная кадастровый номер дачного участка, можно воспользоваться публичной кадастровой картой Росреестра.

Если поиски собственника увенчались успехом, то можно начать переговоры о заключении договора купли-продажи. Естественно, следует документально удостовериться, что данный гражданин обладает имущественными правами на рассматриваемое дачное владение. В ФКП уточняют: если подтверждено документально, что и земельная площадь, и строения принадлежат найденному владельцу, то, заключая договор купли-продажи и оформляясь как новый хозяин участка, гражданин одновременно должен юридически закрепить и права на дом.

Попытка занять заброшенный дом без ведома законного владельца является преступлением и попадает под 139 статью Уголовного кодекса РФ с наказанием в виде штрафа, исправительных работ и даже реального тюремного срока.

Юристы объясняют, что есть еще одна возможность стать собственником заброшенной дачи. Это письменный отказ хозяина от имущественных прав.

Количество подобных отказов в современной юридической практике можно пересчитать по пальцам, но, в принципе, это реально. Процедура следующая. Собственник пишет в Росреестр заявление, в котором прямо отказывается от каких-либо прав на дачное владение. Такое заявление можно отправить и через МФЦ, и даже в цифровом формате, подписанное усиленной КЭП.

В Росреестре после регистрации заявления зафиксируют, что владелец отказался от права собственности на участок. Земля и постройки поступят в распоряжение местных властей. После чего дача либо будет выставлена на торги, либо новый собственник заключит с властями договор аренды.

Если подтверждено, что участок заброшен более чем три года или территория используется не по назначению, гражданин, желающий стать новым владельцем, может подать жалобу местным властям. Однако, быстро завладеть землей не получится. Власти, рассмотрев жалобу, обращаются в судебную инстанцию, указав, что участок используется с нарушением законодательства. И, если суд передаст дачу в собственность органам местного самоуправления, можно начать процедуру оформления права на владение.

Но изъятие частной собственности в описываемой ситуации практикуется пока редко. Такие решения судебные инстанции выносят, если гражданин злостно игнорирует предписания властей по устранению нарушений. Хотя юристы отмечают, что в последние годы в этом вопросе намечается прогресс. Все чаще СНТ обращаются с иском к нерадивым владельцам. И суды выносят решения о признании запущенных дач бесхозными, прекращают имущественные права хозяев и изымают землю. Если владелец скончался, то СНТ могут подать иск к его наследникам.

В конце зимы 2021 года Росреестром был предложен законопроект, ужесточающий мониторинг заброшенных дачных владений. Его авторы предлагают, закрепить за председателями садовых товариществ право обращения в госорганы для передачи информации о владельцах-нарушителях, с тем, чтобы власти провели проверку. К нарушителям причисляют как хозяев, годами не приезжающих на участок, так и тех, кто использует землю и постройки не по назначению (к примеру, на участке открыт автосервис или мини-гостиница). Планируется, что зафиксировав нарушение в ходе проверки, власти обяжут владельца устранить его и оштрафуют. Если хозяин участка не выполнит требования властей, то участок может подлежать изъятию.

Без хозяина: как поступить с «ничьей» землей

Если не удалось установить собственника дачного участка, он официально считается пропавшим без вести, написал отказ от права владения или участок никому никогда не принадлежал, то такую дачу могут признать бесхозной. В этом случае она становится собственностью властей. Последние могут выставить ее на торги, продать заинтересованному лицу или сдать в аренду. Хотя, по утверждению юристов, этот процесс занимает достаточно много времени.

Чтобы земля отошла местной государственной власти, ее представители должны обратиться с соответствующим ходатайством в суд по прошествии года с момента регистрации земли как бесхозной, а судебная инстанция должна удовлетворить это ходатайство. Это касается всех регионов РФ. Эксперты говорят, что положительное решение суда может быть принято через десять и более лет. И все это время участок будет считаться бесхозным.

Попытка оформить право собственности на заброшенный участок в случае смерти владельца обречена на провал. Земля и дом перейдут наследникам. Если их нет, то, согласно статье 151 Гражданского кодекса РФ, имущество переходит в полное распоряжение государства. Все вышеуказанное относится и к случаям, когда собственник объявлен умершим судебной инстанцией (то есть прошло 5 лет с начала процедуры установления его местопребывания). А признание хозяина судебной инстанцией безвестно отсутствующим (то есть прошел год, с момента начала поисков его местонахождения) является основанием для передачи участка назначенному органами опеки управляющему.

В Гражданском кодексе РФ, есть понятие «приобретательная давность». Это еще один из теоретически законных способов обретения имущественных прав на заброшенный дачный участок. Если гражданин или юрлицо на протяжении 15 лет добросовестно, без перерыва, открыто, без нарушений законодательства пользовались дачным владением как своим, то они становятся полноправными собственниками этого владения.

Однако, загвоздка в понятии «добросовестность» (то есть, гражданин пользовался землей и домом, но, при этом, не предполагал, что они находятся в собственности у другого гражданина). Юристы отмечают, что если владелец занесен в ЕГРН, то о принципе приобретенной давности не идет и речи. Но, если данных о владельце в реестре недвижимости нет (а так в России бывает часто), то доказательство добросовестности очень даже реально.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что получить право пользования заброшенной дачей в сравнительно короткий срок можно, лишь разыскав хозяина и договорившись с ним о покупке либо аренде земли. Занятие гражданином запущенных «соток» без юридического основания влечет административную ответственность с наказанием в виде штрафа в размере от 1% до 1,5% цены на участок, зафиксированной в кадастре, (но не менее 5 000 рублей). Если участок не оценен, размер штрафа колеблется от 5000 до 10 000 рублей.

Существует и еще один законный способ забрать себе заброшенную землю. Согласно ст.234 ГК РФ любой гражданин либо юридическое лицо, которые добросовестно пользовались недвижимым имуществом в течение 15 лет, при этом не являясь его собственниками, вправе через суд оформить это имущество (в данном случае землю) на себя

Однако в судебной практике положительных решений по таким делам очень мало. Людям, которые выбрали такой путь, придется подготовить как можно больше письменных доказательств, а также заручиться поддержкой свидетелей (владельцев соседних участков). Но успех не гарантирован даже в этом случае, поэтому имеет смысл попробовать другие способы.

Если есть возможность и желание приумножить свои владения путем присоединения заброшенного участка – конечно, этим стоит воспользоваться. Но стоит быть готовым к тому, что процедура окажется не самой быстрой. Заинтересованному лицу придется найти время на поиск собственника, преодолеть бюрократические преграды и потратиться на оформление. Чтобы ускорить процесс и увеличить шансы на успех, можно обратиться за помощью к юристу по земельному праву.

Для этого заинтересованному лицу потребуется подать в орган местного самоуправления соответствующее заявление о заключении с ним договора купли-продажи или аренды.

К данному заявлению (по общему правилу) прикладываются: решение общего собрания СНТ о распределении интересующего земельного участка заявителю, а также документ, подтверждающий членство заявителя в конкретном СНТ (например, выписку из протокола о приеме в члены товарищества, которую можно получить у Председателя СНТ).

Сначала органы местного самоуправления должны поставить бесхозяйный участок на учет. Для этого заинтересованное лица подает заявление с просьбой признать заброшенный участок бесхозяйным.

Органом местного самоуправления проводится процедура постановки участка на учет.

Учет бесхозяйных участков ведется местным отделением Росреестра по заявлению органов местного самоуправления

Согласно п.3 с.225 ГК РФ по истечении 1 года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Если по решению суда бесхозяйный земельный участок и строения на нем поступят в муниципальную собственность, то далее орган местного самоуправления примет решение о возможности предоставления заявителю этих объектов недвижимости, заключив с ним договор купли-продажи или аренды.

Как оформить в собственность бесхозный, брошенный земельный участок?

По вопросам о брошенном участке в СНТ можно обратиться за консультациями и дальнейшими рекомендациями к инспекторам по муниципальному земельному контролю на территории того муниципального образования, где находится интересующий земельный участок.

В полномочия инспекторов как раз входит контроль за использованием земель, оформление прав на муниципальные земельные участки и организация заключения договоров с заявителями.

В этом случае муниципальная собственность оформляется без судебного акта.

Органы местного самоуправления:

получают у нотариуса свидетельство о праве на наследство по закону на земельный участок и расположенные на нем строения
регистрируют муниципальную собственность на эти объекты недвижимости в Росреестре. А после гос. регистрации муниципальной собственности на земельный участок в Росреестре …
принимает решение о заключении договора купли-продажи или аренды с заявителем, выносит решение, оформленное в виде акта,
затем предлагает заявителю проект данного договора для ознакомления и подписания. После заключения договора с заявителем…
в рамках межведомственного взаимодействия орган местного самоуправления обязан самостоятельно обращается в Росреестр не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты принятия акта или совершения такой сделки, предоставив туда необходимые документы.
результатом регистрации права заявителя станет являться специальная регистрационная надпись на договоре и выдача заявителю выписки из ЕГРН.

Также следует сказать, что 30 декабря 2020 года был принят Федеральный закон ФЗ-518 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее- ФЗ-518), который вступает в силу 29 июня 2021 года, на основании которого органы местного самоуправления получают дополнительные полномочия по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости , правоустанавливающие документы или удостоверяющие права на которые были оформлены до 31.01.1998 года и не зарегистрированы в ЕГРН.

На основании ФЗ-518 с 29.06.2021 года сбор сведений о подлежащих выявлению правообладателей будет осуществляться органами местного самоуправления, в том числе путем направления запросов в ЗАГСы, органы ОВД, налоговые органы, а также «нотариусу по месту открытия наследства — в целях получения сведений о лицах, у которых возникли права на ранее учтенный объект недвижимости в результате наследования (при наличии информации о смерти правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости)» (п.3 ст.5 ФЗ-518).

Так что данные нормы ФЗ-518 помогут выявить органам местного самоуправления тех наследников заброшенных участков, которые, вступив в наследство у нотариуса, «забыли» получить свидетельства о праве на наследство на них и не зарегистрировали своих прав на земельный участок в Росреестре.

Возможен вариант, при котором земельный участок никому не предоставлялся и не относится к землям общего пользования членов СНТ. В таком случае, чтобы оформить его, необходимо обратиться в региональный орган исполнительной власти или муниципалитет с заявлением о предоставлении его в собственность или аренду.

Если земельный участок образован из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами СНТ, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, и не отнесен к имуществу общего пользования, то его можно передать в собственность без проведения торгов на основании договора купли-продажи только членам этой организации, добавили в ФКП Росресстра.

Приобрести участок без торгов можно благодаря двум основным документам. Требуются документ, подтверждающий членство заявителя в некоммерческой организации, и решение органа некоммерческой организации о распределении заявителю земельного участка.

На этом этапе муниципалитет принимает решение о возможности предоставления участка. Например, заключает договор купли-продажи, аренды земельного участка и т.д.

Затем наступает стадия регистрации права собственности на земельный участок. Необходимые документы можно подать в том числе через МФЦ или в электронном виде.

Речь идет, в частности, о заявлениях от продавца и покупателя о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности приобретателя на участок.

Если речь идет о заключении сделки с муниципалитетом, то орган местного самоуправления в рамках межведомственного взаимодействия самостоятельно обязан обратиться в орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней с даты принятия акта или совершения такой сделки и представить документы.

Результатом регистрации вашего права станет являться специальная регистрационная надпись на договоре и выдача выписки из ЕГРН.

Если один гражданин (или группа граждан) самовольно занимает площадь земли, то это считается самозахватом.

Самозахват выражается в следующих действиях:

незаконное строительство на участке;
присутствие на участке вещей, принадлежащих захватчикам;
захват земель соседних наделов за счет расширения границ своего участка.

Такие «собственники» не имеют документов на этот земельный надел от местных органов, которые выдаются в случае передачи земли во владение. Это грубое нарушение закона, которое карается штрафом в размере от 500 руб. до 1000 руб.

В данном вопросе государство находится на стороне собственника и не разрешает другим гражданам занимать заброшенные площади, если настоящие собственники длительное время отсутствуют.

Принято считать, что даже если надел заброшен, у него все равно есть хозяин или на крайний счет наследники. В соответствии с законом, если человек хотя бы частично принял наследство, то ему принадлежит и все остальное.

Понимать это нужно следующим образом: если одна из вещей умершего перешла к человеку (наследнику), то он считается принявшим наследство. И в каком бы состоянии (ухоженном, заброшенном) ни находился земельный надел, принадлежавший умершему, он будет передан по наследству этому человеку.

При отсутствии наследников земельная собственность становится выморочной, ее забирает государство, которое имеет право продать ее на аукционе или с торгов.

Чтобы получить права собственности на бесхозный участок, первое, что нужно сделать — это узнать, присвоен ли участку кадастровый номер. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если станет известно, что данный клочок земли принадлежит какому-то владельцу, то только через договор купли-продажи можно будет получить его. Понадобится еще найти прежнего хозяина, чтобы договориться о продаже.

При отсутствии кадастрового паспорта на земельный надел, его нужно будет заказать. Потребуется предъявление таких документов как:

внутренний паспорт гражданина, который является собственником участка;
официальный ответ из органов местной власти, который подтверждает права на участок земли;
схематический план, составленный геодезистом;
заполненный бланк заявления;
финансовый документ, подтверждающий оплату госпошлины (чек, квитанция).

Как только кадастровый паспорт будет выдан, можно переходить на следующий этап за получением документа, подтверждающего право собственности.

Чтобы получить этот документ нужно посетить одно из отделений Росреестра (используйте официальный его сайт, чтобы узнать адрес). В отделении потребуется внести данные в бланк заявления для регистрации прав собственности, среди которых обязательно должны быть адрес и кадастровый номер участка, сведения о владельце и опись прилагаемых документов.

Кроме заявления с вас потребуют для предъявления:

личный паспорт владельца участка;
кадастровый паспорт;
выданное администрацией основание на получение прав собственности;
чек (квитанция), подтверждающий уплату госпошлины (350 руб.).

Ровно через 2 недели вы получите свидетельство, подтверждающее право собственности.

Бывают случаи, когда судебных споров не избежать и это:

на самозахваченных площадях были постройки;
затронуты интересы соседей;
старые документы неправильно оформлены.

Иногда спорные ситуации возникают в случае самозахвата земель, принадлежащих юридическому лицу.

Итог! Нельзя заниматься самозахватом земель, пользоваться и тем более проводить юридические манипуляции с ними. Это грубое нарушение закона карается немалым штрафом.

КАК ОФОРМИТЬ В СОБСТВЕННОСТЬ ЗАБРОШЕННЫЙ УЧАСТОК

Само по себе ощущение бесхозности, годами исходящее от дачного участка, еще не повод его занимать. Даже у самого запущенного участка, скорее всего, есть владелец, и только он имеет право пользоваться им. «Если заброшенный участок в составе СНТ, то само СНТ, соседи по участку или любые третьи лица не могут самовольно пользоваться и распоряжаться этим участком: занимать его, разрабатывать огород, косить траву, ремонтировать дом и т. д.», — подчеркивает адвокат юридического «Легес-Бюро» Ольга Митева.
Первое, что нужно сделать, — попытаться отыскать владельца заброшенного участка. Как объясняет эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко, сделать это можно следующим образом:
* обратиться за данными о владельце к председателю садового товарищества (СНТ), на территории которого находится заброшенный участок, или к местным властям;
* запросить выписку Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Выписка дает не только информацию о собственнике и объекте недвижимости, но и позволяет проверить объект на наличие обременений;
* воспользоваться публичной кадастровой картой по кадастровым номерам участка (при наличии кадастрового номера земельного участка).
Когда правообладатель найден, с ним можно договариваться о покупке или аренде участка, предварительно проверив правоустанавливающие документы на землю и постройки на ней. «Земельным кодексом установлено, что судьба земельного участка и прочно связанных с ним объектов одинакова, если земельный участок и расположенный на нем дом принадлежат их собственнику. В таком случае оформлять права собственности на этот участок необходимо одновременно с покупкой и оформлением прав на дом», — говорит Надежда Лещенко из Федеральной кадастровой палаты.
Санкции за самовольное использование
Самовольно использовать заброшенный дом без согласия собственника, указанного в реестре, нельзя — это преступление (ст. 139 УК РФ), которое может повлечь за собой штраф, исправительные работы и даже лишение свободы.

Если участок не используется более трех лет или используется с нарушением разрешенного назначения земли, юристы рекомендуют заинтересованному лицу обратиться в администрацию муниципального образования с жалобой. Но и в этом случае не приходится рассчитывать на то, чтобы сразу завладеть участком. «Орган местного самоуправления по рассмотрении заявления обращается в суд с требованием об изъятии земельного участка ввиду ненадлежащего использования. Затем, когда участок станет собственностью муниципального образования, его можно будет оформить в частную собственность», — разъясняет член Ассоциации юристов России (АЮР) Артем Коростелев.
Изъятие имущества у собственника — крайняя мера, применяемая в отношении злостных нарушителей. Но, по словам юристов, практика по лишению нерадивых собственников недвижимости постепенно складывается. «СНТ подает иск к таким собственникам о признании их земельных участков бесхозными, прекращении права собственности на них и изъятии», — отмечает Ольга Митева из «Легес-Бюро». По словам юриста, в отношении здравствующих членов СНТ суд по таким делам может выносить решение о прекращении права собственности на земельные участки и об изъятии. В отношении умерших дается указание, что СНТ вправе обратиться в суд с иском к наследникам
Ужесточение контроля за заброшенными дачами
В феврале 2021 года Росреестр разработал законопроект, который призван ужесточить контроль за бесхозными дачными участками. Ведомство предлагает наделить председателей СНТ правом обращаться в государственные органы, чтобы рассказать о дачных нарушителях и организовать проверки. Речь идет о собственниках, которые забросили свои дачные владения или используют их не по назначению (например, хозяин участка устроил на нем хостел или автомойку). При выявлении нарушений владельцу выдадут предписание об их устранении и выпишут штраф. Если дачник будет игнорировать предписание, участок могут изъять.

Если у участка нет собственника (он неизвестен, признан пропавшим без вести, отказался от земли или его в принципе никогда не было), земля может быть признана бесхозной — в таком случае она переходит в собственность местных властей. После этого землю вместе с дачей можно приобрести на торгах, арендовать или выкупить. Но процесс занимает длительное время, подчеркивают юристы.
«Участок переходит местным властям только в случае, если они по истечении года со дня постановки его на учет как бесхозного обратились в суд с иском о признании за ними права собственности и суд вынес положительное решение. В Москве и Санкт-Петербурге с таким иском должны обращаться органы государственной власти в том же порядке. До того момента, пока не будет решения по этому иску, то есть как минимум в течение первых десяти лет, участок остается бесхозяйным», — уточнил Илья Бахилин.
Если собственник заброшенного участка умер, пытаться оформить права на себя не стоит: имущество должно перейти наследникам, а при их отсутствии — в собственность муниципалитета как выморочное, напомнил он. Такой же порядок действует, если владелец участка объявляется судом умершим после того, как в течение пяти лет не получается установить сведения о месте его пребывания. Если же владелец земли признан судом безвестно отсутствующим, инстанция передает участок в управление другому лицу — его определяют органы опеки и попечительства.

Заброшенным признается участок, на котором садоводы прекратили деятельность, то есть перестали участвовать в собраниях товарищества, платить взносы и так далее.

Заметьте! Признание участка заброшенным объектом происходит по разным причинам:

участок не используется, но регистрация земли и проведение межевания таковой зафиксированы в законном порядке;
свидетельство на участок получено, но с момента приобретения лицо не появлялось на территории, не платило взносы и так далее;
собственник земли умер, а наследники не появились;
владелец земельного участка умер, наследники используют землю, но право собственности не оформляют.

Во всех представленных вариантах взносы за членство в товариществе согласно практике не платятся.

Заброшенные земельные участки создают большое количество проблем. Самым верным способом решения такого вопроса выступает поиск собственника, который и даст ответ, будет ли в дальнейшем использоваться земля.

Также можно обратиться в местную администрацию. Заинтересованные лица подают заявление с просьбой признать заброшенный участок бесхозным. В этом случае земля в итоге переедет в собственность муниципального образования.

Бесхозные земельные участки также подлежат учету, который ведется тем же уполномоченным органом, который обеспечивает регистрацию объектов недвижимости. Проводится процедура постановки участка на учет по заявлению местных органов власти.

Можно ли построить дом в СНТ?
При этом суд примет заявление только со стороны того лица, которое наделено правом на управление конкретным участком земли.
Если же земля не перешла к муниципалитету, то таковую можно вернуть собственнику или передать новому владельцу по факту приобретательной давности.

Как приобрести брошенный земельный участок в СНТ?

Следует понимать, что за участок, который признается заброшенным, но по факту принадлежит тому или иному лицу, не предусматривается никаких штрафов. То есть наличие бесхозного имущества не признается нарушением, таковое в итоге переходит в собственность государства.

Также можно закрепить право собственности на участок, если длительное времени происходило пользование таковым. Делается это не только через администрацию, но и посредством направления иска в судебный орган. Это позволит сократить сроки оформления.

Посмотрите видео. Дачные участки, заброшенные владельцами, раздадут:

Как только бесхозный участок приобретен, то есть был выкуплен с составлением соглашения купли-продажи, нужно оформить право собственности, пройдя регистрацию.

Внимание! Для этого потребуется:

заявление;
документ, устанавливающий личность заявителя;
доверенность при участии представителя;
кадастровый паспорт;
договор купли-продажи земельного участка;
подписанный акт о факте приема и передачи участка.

На основании этих бумаг будет приниматься решение не позднее, чем через пять дней.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления о предоставлении земельного участка в собственность:

Существует несколько примеров процедур, которые могут проводиться с земельными участками. Для каждой предусмотрены отдельные особенности.

Присоединение

Присоединение допускается только тогда, когда заинтересованное лицо на праве собственности владеет землей, имеющей смежные границы с тем участком, к которому должно быть осуществлено присоединение. Оформить процедуру можно в соответствии с ГК РФ либо путем проведения специального аукциона для получения права на второй участок.

Как зарегистрировать дом в СНТ как жилой?

Приватизация

Данная процедура представляет собой так называемый выкуп участка у муниципалитета. Однако для приватизации нужно искать потенциальных владельцев участка, даже если таковой длительное время существовал как бесхозный.

Учтите! Первое, что следует проверять при попытке приобрести во владение бесхозный участок, это наличие реальных собственников. Если земля была частью СНТ, а член товарищества, выступающий распорядителем, давно не появлялся, то участок переходит непосредственно к СНТ.

Когда участок был передан по наследству, но фактически право собственности зарегистрировано не было, то сделать это можно свободно любому претендующему на землю лицу, конечно, с согласия наследников. Если наследников нет, то будет действовать иной порядок согласно законодательству РФ.

Также для получения права на землю, которая никому не принадлежит и признается бесхозной, нужно всегда помнить о сроке в пятнадцать лет. Если владение осуществлялось хотя бы на пару месяцев меньше, то на право собственности претендовать не представляется возможным.

Посмотрите видео. Как оформить участок в садоводстве или огородничестве в собственность:

Многие «юристы» в интернете пишут, что если гражданин будет пользоваться брошенным участком в течение 15 лет, он сможет затем оформить его через суд по приобретательной давности — ст. 234 ГК РФ. ЭТО НЕПРАВДА, потому что в России нет «ничьей» земли.

Если участок не принадлежит гражданину или организации, значит он принадлежит муниципалитету или государству — ст. 16 ЗК РФ. Поэтому нет ни одного положительного судебного решения по оформлению участка в собственность по приобретательной давности.

Судебная практика отрицательна по таким делам.