Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Как уже было сказано выше, Земельный кодекс предусматривает семь категорий земель, каждая из них предполагает свое целевое использование. Рассмотрим эти категории подробнее.

Это земли, находящиеся внутри границ населенных пунктов и поселений и предназначенные для их застройки и развития. Такие участки пpeднaзнaчeны для плaнoвoй зacтpoйки (многоэтажные дома), cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa. Также в cocтaв нaceлeнных пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.

Строительство на этих территориях возможно в соответствии с градостроительным регламентом. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку.

Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного назначения

К данным землям относятся территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоемы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее.

Комментарий юриста

Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:

— Отдельная значимая часть сельхозземель — земли дачных, садовых, огородных некоммерческих товариществ, которые расположены за границами населенных пунктов. Зачастую под застройку переводятся именно земли сельхозназначения с помощью изменения вида разрешенного использования (ВРИ) с «для сельскохозяйственного производства» на «дачное строительство». На таких участках можно построить дачный дом.

На сельхозземлях с ВРИ «сельхозпроизводство» возможно строительство дома. Он может быть высотой до трех этажей и площадью до 500 кв. м. На сельхозземлях с ВРИ «для ведения крестьянского фермерского хозяйства» возможно строительство дома и объектов крестьянско-фермерского хозяйства.

Это территории, которые отвeдeны для cтpoитeльcтвa и paбoты пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: фaбpик, зaвoдoв, энepгocтaнций и т. д. На промышленных землях строительство жилья не предусматривается по общему правилу. Но и тут многое зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Например, вид разрешенного использования может предусматривать размещение на таком участке общежития для рабочих.

Категория земли: как определить и что можно построить

Teppитopии, кoтopыe зaняты вoдными oбъeктaми, a тaкжe пpибpeжныe зoны вoдoeмoв. Cюдa oтнocят yчacтки пoд пpиpoдными и иcкyccтвeнными вoдoeмaми, лeдникaми, гидpoтexничecкими coopyжeниями и oбъeктaми вoднoгo xoзяйcтвa. При этом во многих случаях земли под водными объектами располагаются и на землях населенных пунктов при их нахождении в границах населенного пункта, и на землях особо охраняемых природных объектов (например, озера в национальном парке).

Законодательство позволяет переводить территории из одной категории в другую и менять ее назначение. Порядок этой процедуры peглaмeнтиpyeт Ф3 «O пepeвoдe зeмeль или зeмeльныx yчacткoв из oднoй кaтeгopии в дpyгyю». Обычно необходимость перевода земли из одной категории в другую возникает при расширении населенного пункта зa cчeт пpилeгaющиx к нeмy сельхоззeмeль или пepeвoда пpoмышлeнныx oбъeктoв в другие категории в результате peкyльтивaции.

Также категория земли может поменяться у лесов, которые будут признаны природоохраняемыми территориями. Для каждой ситуации действуют свои правила перевода. Например, включение в границы населенного пункта сельхозтерриторий потребует изменения генплана. Ранее действовало ограничение о том, что кадастровая стоимость сельхозземли должна быть ниже средней кадастровой стоимости по району. Сейчас таких ограничений нет.

Комментарий юриста

Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:

— Перевести земельный участок из одной категории в другую — возможно. Собственник земельного участка обладает таким правом. В основном перевод возможен в отношении сельхозземель, промышленных территорий. Чтобы перевести земельный участок из одной категории в другую, нужно обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган (Росреестр). В документе следует обосновать необходимость перевода земельного участка, указать кадастровый номер земельного участка и приложить дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк. После чего заявление будет рассматриваться, затем — вынесено решение об одобрении перевода или отказе по каким-то основаниям (ошибки в заявлении, ограничения на перевод и т. д.).

Также есть земли запаса, которые не могут использоваться, пока не будут переведены в другую категорию. Например, есть участок, который относится к землям запаса. Человек желает им пользоваться. Он может обратиться в Росреестр или местную администрацию с заявлением, что хочет стать собственником или арендовать данный земельный участок и перевести в определенную категорию. Это тоже возможно. Сложно или невозможно перевести территории, которые имеют статус особо охраняемых (заповедники, нацпарки), то же самое с землями водного фонда.

Впрочем, в последнем названном письме Минфин указал на то, что подготовлен проект закона, который при неиспользовании земельного участка в соответствии с его сельскохозяйственным назначением предусматривает применение ставок земельного налога все-таки с точностью даже не до отчетного периода, а месяца.

В этом законопроекте Минсельхоз, который его разработал, предложил дополнить ст. 396 НК РФ пунктом 17. Согласно ему для земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах (за исключением земельных участков, указанных в абз. 3 – 5 пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ), не используемых для сельскохозяйственного производства, исчисление суммы налога производится по налоговым ставкам в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 394 НК РФ (то есть как для прочих земель) начиная с налогового периода, в котором установлен факт неиспользования таких земельных участков, до месяца, в котором указанное правонарушение устранено.

Отсюда следует, что налог должен исчисляться по общей ставке весь налоговый период, в котором зафиксировано нарушение, а в том налоговом периоде, когда оно будет устранено, данная общая ставка применяется с начала периода до месяца устранения.

Однако такая формулировка совершенно не проясняет, как же поступать, если само нарушение и его устранение принадлежат к одному периоду. Непонятно, почему Минфин именно в Письме № 03‑05‑04‑02/54186 сослался на этот законопроект. По нашему мнению, совершенно необходимо с точностью до месяца определять и начало применения общей ставки. Или, например, указать, что по общей ставке надо считать налог с начала налогового периода, в котором допущено нарушение, до месяца, в котором оно исправлено.

А если соответствующая поправка в законопроект не будет внесена, то по-прежнему, как правильно указал Минфин, с учетом п. 7 ст. 3 НК РФ весь такой налоговый период можно будет применять пониженную ставку земельного налога.

---

[1] См. статью Н. К. Сенина «О пониженной ставке по земельному налогу для сельхозземель», № 4, 2016, стр. 66.

[2] Доведено до территориальных налоговых органов Письмом ФНС России от 30.07.2014 № БС-4-11/14944@.

[3] Доведено до территориальных налоговых органов Письмом ФНС России от 28.08.2017 № БС-4-21/16987@.

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения — сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации. (в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 354-ФЗ, от 29.12.2017 N 447-ФЗ)

2. Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

3. Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:

1) сохранение целевого использования земельных участков;

2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица; (в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов; (в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина — члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности; (в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов;

6) подпункт утратил силу. (в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

1. Участниками отношений, регулируемых настоящим Федеральным законом, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

2. Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с настоящим Федеральным законом. (в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

Если земля сельскохозяйственного назначения не используется.

1. В случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником. Отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенных до вступления в силу настоящего Федерального закона, должно быть осуществлено в течение года со дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные после вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или права собственности на доли в праве общей собственности на земельный участок. В случае отчуждения этих земельных участков или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения субъекту Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальному образованию преимущественное право на заключение договора аренды этих земельных участков или выделенных в счет земельных долей земельных участков имеют лица, осуществляющие отчуждение этих земельных участков или земельных долей. (в ред. Федеральных законов от 07.07.2003 N 113-ФЗ, от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

Абзац — Утратил силу. (в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

В случае, если при нарушении требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона собственник не произведет в течение срока, установленного настоящим пунктом, отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — орган регистрации прав), обязан в течение десяти дней в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта Российской Федерации. (в ред. Федеральных законов от 07.07.2003 N 113-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

2. Орган государственной власти субъекта Российской Федерации в течение месяца со дня, когда ему стало известно о нарушении требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах). (в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

3. В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, этот земельный участок или эту долю должен приобрести субъект Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, должно приобрести муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности. (в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и настоящим Федеральным законом. (в ред. Федерального закона от 06.06.2019 N 138-ФЗ)

1. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

2. Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности. (в ред. Федерального закона от 29.12.2010 N 435-ФЗ)

3. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом. (в ред. Федерального закона от 02.12.2013 N 327-ФЗ)

Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет. (в ред. Федерального закона от 02.12.2013 N 327-ФЗ)

4. В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.

5. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

6. Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

7. Пункт утратил силу. (в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

8. В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. (в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

1. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

2.-3. Пункты утратили силу. (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

4. Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации. (в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2016 N 336-ФЗ)

Абзац второй — Утратил силу. (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 336-ФЗ)

Абзацы 3. — 4. — Исключены. (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. (в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Абзац 6. — Исключен. (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

5. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным организациям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. (в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 27.06.2018 N 164-ФЗ, от 30.04.2021 N 117-ФЗ)

При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

В случае, если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных статьями 3 и (или) 4 настоящего Федерального закона, к наследникам применяются требования, установленные статьей 5 настоящего Федерального закона. (в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ

Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей ( п. 2 ст. 78 Земельного кодекса РФ).

Такие земли могут быть заняты:

• внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;
• водными объектами;
• зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
• сельхозугодьями. В них входят пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями. Они подлежат охране как особо ценные земли.

Сельскохозяйственные угодья подразделяются на три категории, минимальные размеры и местоположение которых устанавливаются законами субъектов РФ.

1. Земли приоритетного использования, подлежащие особой охране, к которым относятся опытно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профобразования. Кадастровая стоимость этих земель существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (округу).

2. Особо ценные продуктивные угодья, использование которых для несельскохозяйственных нужд, для дачного и иного строительства не допускается.

3. Сельскохозяйственные угодья, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, следовательно, земли худшего качества по кадастровой оценке.

Использование земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для ведения фермерского хозяйства, в целях жилищного строительства не допускается (письмо Минэкономразвития России от 21 декабря 2010 г. № Д23-5270).

Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых в деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях их необходимо перевести в другую категорию. Ведь земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке, если он ненадлежаще его использует или не использует в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ст. 284, 285 Гражданского кодекса РФ). Правомерность такого изъятия подтверждают и арбитры (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7586/2010-ГК).

Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ).

При этом перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения. Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения объектов;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда, земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.

Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую имеет прямое влияние на налоговую нагрузку компании. Ведь он влечет за собой изменение кадастровой стоимости земли, которая является налоговой базой по земельному налогу. Иными словами, изменение категории земли влияет на налоговую ставку (письмо Минфина России от 12 июля 2013 г. № 03-05-05-02/27214).

Напомним: в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельхозназначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельхозпроизводства, налоговая ставка не может превышать 0,3 процента кадастровой стоимости участка (подп. 1 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса РФ). В отношении прочих земель ставка земельного налога не может превышать 1,5 процента кадастровой стоимости земли.

• Новости
• Мероприятия
• Интервью и выступления
• Фотогалерея
• Видеоматериалы
• Издания

  Как происходит изменение категории земель

  Более ценными в составе земель рассматриваемой категории считаются сельскохозяйственные угодья, значимой характеристикой которых признается плодородие. Последние имеют приоритет в использовании и в силу ст. 79 ЗК РФ подлежат особой охране. В их числе:

  • пашни;
  • территории, занятые виноградниками, садами, кустарниками;
  • залежи;
  • пастбища;
  • сенокосы.

  Продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по району/округу, признаются особо ценными.

  Часть сельхозземель используется для размещения вспомогательных объектов, напрямую не связанных с выращиванием сельскохозяйственной продукции. Такие земли заняты:

  • внутрихозяйственными путями сообщения;
  • мелиоративными, инженерными системами;
  • замкнутыми водоемами;
  • коммуникациями;
  • древесно-кустарниковыми насаждениями, защищающими сельхозугодья от вымывания, выдувания, дорожной пыли и подобного (обычно высаживаются на крутых склонах, вдоль дорог и водоемов);
  • стационарными (коровники, птицефермы, склады, элеваторы) и нестационарными (теплицы, навесы) сооружениями для нужд агропромышленного комплекса.

  Ст. 9 и 36 Конституции РФ гарантируют право пользования землями самому широкому кругу частных лиц и субъектов хозяйствования, не допуская дискриминации.

  Несмотря на это, п. 1 ст. 78 ЗК РФ перечисляет землепользователей применительно к землям сельскохозяйственного назначения, включая в них «нетрадиционные» образования. Общий список:

  • граждане, ведущие личное подсобное хозяйство;
  • физлица, практикующие садоводство, огородничество, животноводство;
  • крестьянские (фермерские) хозяйства, действующие на основании профильного Федерального закона РФ № 74-ФЗ, могущие не обладать статусом юридического лица;
  • коммерческие структуры;
  • унитарные муниципальные и госпредприятия,
  • потребительские кооперативы;
  • религиозные организации;
  • казачьи общества;
  • опытные и производственные отделения научных и образовательных учреждений;
  • общины коренных малочисленных народов.

  Некоторым из названных субъектов государство гарантирует особые условия. Так, малочисленные народы могут заниматься традиционными промыслами без получения участков в собственность или пользование.

  Фермерские хозяйства имеют приоритетное право на получение земель, могут участвовать в программах льготного кредитования. В некоторых регионах они также имеют льготы при уплате налогов.

  Использование земель сельскохозяйственного назначения сводится к получению от нее пользы (экономической выгоды) как от естественного средства производства и территориального базиса для размещения вспомогательных сельскохозяйственных объектов. Целью эксплуатации таких земель признается удовлетворение потребностей граждан в продукции сельского хозяйства собственного производства, а также обеспечения прибыли субъектам хозяйствования агропромышленного комплекса.

  Данные земли могут использоваться для:

  • создания и развития личных подсобных хозяйств;
  • огородничества;
  • фермерства;
  • садоводства;
  • создания защитных лесных насаждений;
  • животноводства;
  • рыбоводства (аквакультуры);
  • охотничьего хозяйства;
  • выпаса скота;
  • сенокошения;
  • научных, исследовательских, учебных и иных подобных целей;
  • дачного строительства.

  В некоторых случаях на землях сельхозназначения возможно индивидуальное жилищное строительство. Однако в большинстве ситуаций строительство жилья и госрегистрация на землях сельхозназначения невозможна, возможна с ограничениями или только после перевода участков в состав земель населенных пунктов.

  Участки земель сельхозназначения, расположенные на расстоянии не более 30 км от сел, не могут использоваться для целей, не связанных с хозяйствованием на земле.

  Поскольку земли сельхозназначения обладают такой значимой характеристикой как плодородность, они не являются взаимозаменяемыми с землями других категорий (транспорта, связи, обороны). Очевидно, что общество заинтересовано в сохранении существующего объема сельскохозяйственных земель.

  В пользу этого тезиса свидетельствуют сведения о приросте населения, а, соответственно, увеличении объема потребляемой в пищу сельхозпродукции. Кроме того, обеспечение насущных нужд населения в продовольствии собственного производства возведено в ранг проблемы национальной безопасности.

  Вместе с тем, охрана земель сельхозназначения не должна тормозить рост городов, строительство линейных объектов и научно-технический прогресс в целом. Особенности правового регулирования использования и оборота земель сельхозназначения отражают сложность ситуации и поиск баланса между интересами общества и отдельных его членов.

  Применительно к землям сельхозназначения и особенно плодородным угодьям актуальны проблемы рационального землепользования. Оно не должно истощать почвы, а, наоборот, способствовать сохранению и приумножению земельных ресурсов агропромышленного комплекса. Ключевые идеи рационального землепользования:

  • земли должны использоваться максимально естественным для них образом;
  • максимальные урожаи ограничены потенциальным плодородием и могут быть увеличены искусственно исключительно за счет истощения почв;
  • необходимо поддерживать оптимальный баланс пашен, сенокосов и пастбищ;
  • лесополосы и другие защитные насаждения должны сохраняться и восстанавливаться;
  • следует минимизировать промышленное и другое несельскохозяйственное использование сельскохозяйственных земель.

  В советский период рациональное землепользование обеспечивалось плановой экономикой. Колхозы и совхозы были крупными сельхозпроизводителями, обеспеченными посевным материалом, техникой и удобрениями надлежащего качества.

  Режим эксплуатации земель был более щадящим и научно обоснованным. В современной России участки сельскохозяйственных земель подверглись дроблению, что утрудняет севосмену, проведение мелиоративных работ, борьбу с вредителями и реализацию других надлежащих мероприятий.

  Арендаторы, будучи временщиками, а не постоянными хозяевами земель, заинтересованы в максимализации прибыли независимо от ухудшения качества почв. Перечень проблем можно продолжить. Очевидно одно: система рационального землепользования в РФ только формируются.

  Использование земель сельскохозяйственного назначения

  Земли в РФ поделены на категории. В пределах каждой категории выделяют подгруппы, которым характерны собственные виды использования. Параметры дозволенного землепользования устанавливаются в пределах соответствующей территориальной зоны, применительно к землям сельхозназначения – с учетом дифференциации почв по плодородию и продуктивности (эти параметры устанавливаются путем бонитировки).

  Учитывая значимость земель сельхозназначения для государства и общества, обусловленную их плодородностью, основным видом разрешенного использования сельскохозяйственных земель должно быть хозяйствование на земле, производство сельхозпродукции. Осуществление вспомогательной деятельности и размещение производственной инфраструктуры на таких землях разрешается в порядке исключения при условии одновременного ведения натурального сельского хозяйства.

  Осуществление условно допустимых видов деятельности (рыболовство, туризм, рекреация) допускается при условии, что это не мешает ведению сельскохозяйственного производства, его логистическому и инфраструктурному обеспечению.

  Для земель сельского хозяйства (как и для земель населенных пунктов) актуально зонирование. Землеустроительные работы проводятся на уровне муниципалитетов и регионов. Местными властями зачастую разрабатываются классификаторы видов разрешенного использования земель сельхозназначения.

  Таким образом, собственник земель ограничен в способах использования принадлежащих ему земель не только целевым назначением, но и видами разрешенного использования, установленными местными властями. Также стоит учесть, что установление вида разрешенного использования, не характерного для сельскохозяйственных земель, требует смены целевого назначения.

  Это возможно по решению компетентного органа после проведения надлежащих землеустроительных и кадастровых работ при условии обоснования необходимости такого изменения. Сведения о смене разрешенных видов использования вносятся в государственный кадастр недвижимости.

  Согласно Статье 77 Земельного Кодекса РФ, к данной категории относятся земли, которые располагаются за пределами какого-либо населенного пункта и предназначаются для сельскохозяйственных нужд.

  Законодательно выделяются следующие категории земель сельхозназначения:

  • сельскохозяйственные;
  • несельскохозяйственные.

  Хотя на первый взгляд кажется, что вышеупомянутые разновидности угодий имеют противоположное назначение, все они подчинены общей цели – обеспечению необходимых для сельскохозяйственного производства условий. Все действия, которые можно выполнять с этими угодьями, регламентирует Закон об обороте земель сельхозназначения.

  Что можно строить на этих землях? В состав земель сельхозназначения входят участки и угодья, выделенные под сооружение водных объектов, защитных лесополос и возведение зданий и сооружений для изготовления, хранения и переработки различной с/х продукции. Их можно использовать для нужд фермерских, крестьянских, охотничьих и подсобных хозяйств.

  Статья 78 гласит, что целенаправленное ИЖС на таких землях не ведется, однако можно быть выдано разрешение на дачный дом, сад, огород и пр.

  Перед тем, как начинать строиться на таких землях, важно изучить их предназначение. Возможность для застройки предоставляется в тех случаях, если угодья предоставлены для возведения индивидуальных помещений (садоводческих домиков и дач) и ведения личного хозяйства. Чтобы использовать с/х земли для возведения жилых домов, заинтересованные лица имеют возможность объединятся в соответствующие сообщества.

  Условия законного строительства зданий на с/х землях:

  1. Строение должно использоваться для личного проживания. Строить многоквартирный дом либо отель нельзя.
  2. Возведение строений возможно только на площадях садоводческих сообществ.
  3. Дом может иметь не более трех этажей.

  Жилые дома на таких площадях строятся очень часто. Их широко используют для массовой застройки. Но перед покупкой дома на такой территории необходимо тщательно изучить документы на него и убедиться, что условия целевого использования не были нарушены предыдущим владельцем участка.

  Просто так построить торговую точку или многоэтажный дом на таком земельном участке нельзя. Для этого необходимо разрешение с обоснованием. Изменение категории земель может понадобиться при необходимости возведения многоквартирного жилого дома, магазина, производственного предприятия, строительства дороги, организации заповедной зоны и т.д.

  Перевод земель сельхозназначения в другую категорию является довольно продолжительной процедурой. Все сроки и условия такого перевода четко оговорены в современном законодательстве. Законодательство также содержит перечень справок и документов, необходимых для осуществления данного процесса. Если заявитель получает отказ, он имеет право подать в определенный срок повторное ходатайство.

  Перевод земель сельхозназначения в земли населенных пунктов может быть начат собственником участка, местными управляющими органами, правообладателем находящейся на спорном участке постройки, а также другими заинтересованными лицами.

  Как перевести земли сельхозназначения под ИЖС? Чтобы сделать это, заинтересованное в переводе лицо должно сначала написать соответствующее ходатайство и лично передать его в исполнительный орган власти либо в местные управляющие органы, которые наделены полномочиями решения подобных вопросов. При желании, пакет документов с личной подписью заявителя может быть выслан им заказным письмом по почте.

  В заявлении должен быть указан:

  • официально присвоенный кадастровый номер участка;
  • обе категории (установленная и та, в которую необходимо перевести);
  • обоснование смены категории;
  • полномочия на землю.

  После того, как исполнительные органы рассмотрят поданное заявление, они выдают заявителю заключительный акт с подтверждением смены либо отказом удовлетворить просьбу. Выданное решение о переводе участка в ЛПХ, ИЖС или в дачное строительство должно содержать следующие сведения:

  • аргументацию;
  • описание места;
  • границы и площадь участка земли;
  • кадастровый номер.

  Субъектами РФ ходатайство о переводе может рассматриваться до двух месяцев с даты его поступления, а правительством – до трех месяцев. После принятия решения соответствующий акт в двухнедельный срок отправляется заявителю.

  К ним относятся участки для посева и выращивания различных агропромышленных культур, а также для выпаса животных.

  Сельхозугодья — это наиболее плодородные территории, которые обеспечивают страну урожаями, поэтому они имеют приоритетный статус и находятся под защитой государства. Под особым контролем находятся сельхозугодья:

  • с искусственным поливом,
  • находящиеся в пользовании НИИ любого уровня,
  • с высокой кадастровой стоимостью (на 10% выше средней).

  В зависимости от выполняемых функций угодья делятся на:

  • пашни,
  • сенокос,
  • пастбища и т.д.

  Особенности земель населенных пунктов для сельхоз использования

  Это земли, засаженные деревьями и кустарниками для защиты окружающей среды от влияния негативных факторов.

  Защитные лесополосы создаются:

  • на садоводческих и дачных хозяйствах,
  • вокруг полей,
  • вдоль автомобильных и железных дорог.

  Рубка и обновление растений происходит только по согласованию с органами местного управления.

  Территории с замкнутыми водными объектами входят в состав категории сельскохозяйственных земель только в том случае, если они находятся в границах этих земель. При этом, озера или пруды могут быть использованы как для разведения рыб, так и для полива близлежащих территорий. Такие объекты делятся на два вида:

  • водоемы искусственного происхождения,
  • водоемы естественного происхождения.

  Предоставление с/х земель в пользование, по сути означает передачу таких земель в аренду, для использования по назначению. При этом наделы остаются в собственности государства.

  Для получения участка необходимо:

  1. Подать заявление в соответствующий орган.
  2. Собрать пакет документов.
  3. Дождаться решения.
  4. Заключить договор аренды.

  Закон предусматривает ряд льгот и преимуществ при передаче с/х земель определенным категориям лиц (например, малочисленным народам для поддержания и сохранения их уклада жизни).

  Юридические лица, планирующие строительство объектов жилищного или рекреационного назначения, могут подготовить свои обоснования в виде декларации о намерениях (бизнес-плана), содержащей следующие сведения:

  • о назначении и параметрах предполагаемого строительства
  • необходимости в объёмах
  • обеспечения инженерными и транспортными коммуникациями
  • схему подъездов к объектам
  • наличии предварительных технических условий по инженерному обеспечению
  • необходимости установления санитарно-защитной (охранной) зоны, возможности установления этих зон)

  Материалами и документами, используемыми для обоснования необходимости включения земельного участка в границы населённого пункта, установления или изменения ВРИ земельного участка, могут быть следующие:

  • ситуационный план ЗУ, схема расположения земельного участка, выкопировка из карты района с указанием испрашиваемого земельного участка с нанесенными границами:
    • населённых пунктов
    • объекта водного, лесного фонда
    • объектов промышленности, транспортной, социальной, инженерной инфраструктуры и т.п.
  • выписки из ЕГРН на ЗУ, расположенные на нём объекты недвижимости (при их наличии)
  • заключение кадастрового инженера, органов технической инвентаризации, иных уполномоченных органов о нахождении или об отсутствии объектов недвижимости на земельном участке
  • документы, подтверждающие невозможность (либо возможность и целесообразность) использования ЗУ из земель с/х назначения по целевому назначению:
    • заключение Управления Роспотребнадзора
    • заключения соответствующих экспертиз
  • сведения о проекте, планируемом к реализации, с приведением расчётов и обоснований:
    1. инвестиционный проект
    2. бизнес-план
    3. финансово-экономическое обоснование
    4. эскизный проект
    5. другие
  • документы, подтверждающие финансовые возможности реализации проекта, включая возможность привлечения кредитных и заёмных средств
  • обоснование площади ЗУ в соответствии с указанной в заявлении целью обращения
  • соглашения, заключённые между органом местного самоуправления и заинтересованным лицом, о финансировании строительства на земельном участке:
    • объектов социальной и инженерной (коммунальной) инфраструктуры
    • объектов благоустройства
  • заключения:
    • организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения
    • органов местного самоуправления о возможности подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение к ним
    • уполномоченных органов об отсутствии ограничений в использовании ЗУ
  • иные документы

  Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

  Порядок рассмотрения властями заявления и принятия решения о включении участка в границы населённого пункта изложен в пунктах 5 – 25 статьи 4.1 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

  По срокам и очередности действий властей этот порядок можно представить так:

  • в срок 45 дней со дня поступления заявления орган местного самоуправления выполняет следующие мероприятия:
    1. в течение 5 рабочих дней с даты поступления заявления принимает решение о поведении о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний
    2. направляет оповещение о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний правообладателям включаемых участков, а также собственникам объектов недвижимого имущества, расположенных на указанных земельных участках
    3. организует и проводит общественные обсуждения или публичные слушания (в случае включения земельного участка в границы населённого пункта в целях жилищного строительства или рекреационного использования обсуждения и слушания не проводятся)
    4. обеспечивает публикацию заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний в СМИ, на официальном сайте муниципального образования в сети Интернет
    5. готовит заключение о возможности и целесообразности включения земельного участка в границы населённого пункта и о возможности установления или изменения ВРИ земельного участка (если это указано в заявлении)
    6. направляет заключение и заключение о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ
  • орган исполнительной власти субъекта РФ выполняет следующие мероприятия:
    1. в течение 5 рабочих дней со дня поступления материалов и документов от органа местного самоуправления направляет поступившие документы для согласования в соответствующие органы, организации, предприятия и учреждения (срок согласования – не более 1 месяца)
    2. в течение 30 дней со дня получения согласований принимает решение о включении земельного участка в границу населённого пункта и об установлении или об изменении ВРИ земельного участка или отказывает в принятии решения
    3. в течение 30 рабочих дней со дня принятия решения направляет его копию в орган местного самоуправления поселения/городского округа/орган местного самоуправления муниципального района, в границах которых расположены земельные участки

  По результатам рассмотрения представленных документов, орган исполнительной власти субъекта РФ принимает одно из двух решений:

  1. о включении ЗУ в границы населённого пункта
  2. об отказе во включении участков в границы населённого пункта

  В случае принятия решения об изменении границы населённого пункта посредством включения ЗУ в границы вносятся изменения в генеральные планы, схемы территориального планирования – не реже 1 раза в год без проведения общественных обсуждений или после публичных слушаний.

  Перевод участков сельхозугодий в категорию «земли населённых пунктов» будет считаться состоявшимся с даты их государственного кадастрового учёта в связи с изменением их категории.

  Собственникам и правообладателям не придётся заниматься переоформлением правоустанавливающих документов на земельные участки, по которым приняты акты о переводе из состава земель одной категории в другую.

  Кадастровый учёт орган Росреестра проведёт самостоятельно после получения им решения из органа исполнительной власти субъекта РФ, направленного в порядке межведомственного взаимодействия.

  Исполнительный орган государственной власти субъекта РФ вправе принять отрицательное решение в следующих случаях:

  • федеральными законами установлены:
    1. ограничения изменения целевого назначения и (или) разрешённого использования ЗУ
    2. запреты на изменение целевого назначения и (или) вида разрешённого использования ЗУ
  • использование участка, указанное в заявлении, не соответствует использованию, установленному документами территориального планирования
  • поступил мотивированный отказ (отказы) в согласовании заявления от соответствующих органов, организаций, предприятий и учреждений, получивших документы для согласования вопроса о включении ЗУ в границу населенного пункта либо об исключении ЗУ из границы населённого пункта и об установлении/изменении ВРИ
  • поступило заключение органа местного самоуправления поселения о невозможности или нецелесообразности включения ЗУ в границу населённого пункта установления или изменения его ВРИ
  • заключение о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний содержит положение о несогласии их участников с решением о включении ЗУ в границу населённого пункта или об исключении участка из границы населённого пункта и об установлении/изменении ВРИ
  • отказ в принятии решения предусмотрен решением высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ (руководителем этого органа)

  Своё несогласие с отказом в принятии решения о включении земельного участка в границы населённого пункта или об исключении ЗУ из границ населённого пункта и об установлении/изменении ВРИ заявитель имеет право обжаловать в судебном порядке.

  Перевод земель с/х угодий или земельных участков в составе таких земель из земель с/х назначения в иные категории относится к наиболее трудным задачам. Совсем нет желания в этой связи упоминать известную русскую пословицу, про то, что «гладко было на бумаге, да забыли про овраги», но в данном случае она очень точно отражает суть вещей.

  Отказ власти по включению участка сельхозугодий могут спровоцировать различные объективные обстоятельства:

  • в заключении органа местного самоуправления о целесообразности включения земельного участка в границы населённого пункта содержатся сведения об отсутствии подъездных путей к участку или невозможности подключения объектов, которые будут построены на нём, к сетям энерго- , водо- и газоснабжения
  • участок сельхозугодий находится в границах особо охраняемых территорий или установленной охранной зоны скотомогильника
  • целая масса других фактов, которые ставят под сомнение целесообразность изменения статуса сельхозугодий

  Главные критерии в решении властями вопроса об изменении статуса сельхозугодий – сбережение самого ценного природного ресурса и объективность в оценке фактического состояния угодий, перевести которые можно лишь в исключительных случаях и при веских на то основаниях.

  Виды разрешенного использования земель населенных пунктов закреплены Градостроительным Кодексом РФ. В соответствии с нормами действующего законодательства устанавливаются градостроительные регламенты. С их помощью регулируется застройка определенного населенного пункта.

  К землям сельхозназначения относят следующие участки:

  1. Предназначенные для с/х использования (выращивание растений, разведение скота).
  2. Предназначенные для с/х производства.

  Вышеуказанные категории в корне отличаются друг от друга.

  Под землями населенных пунктов подразумевается территория, предназначенная исключительно для расширения площади городов и поселков городского типа. Такие участки делятся на несколько зон:

  1. Жилые.
  2. Рекреационные.
  3. Инфраструктурные.
  4. Общественно-деловые.
  5. Производственные.
  6. Сельскохозяйственные.

  Деление земель населенных пунктов осуществляется на 35 зон. Выше перечислены только самые распространенные из них. Реже всего можно встретить поля для гольфа и конных прогулок, а также территории для природно-познавательного туризма. Каждый из типов участков имеет свой специальный код целевого назначения, с которым можно ознакомиться в Приказе Минэкономразвития РФ № 709 и статье 85 ЗК РФ.

  Земли сельхозназначения включают в себя комплекс из следующих зон:

  1. Сенокосы.
  2. Участки с посадками.
  3. Пастбища.
  4. Пашни.
  5. Сооружения для ведения хозяйства различного типа.

  Земли сельскохозяйственного назначения используются для соответствующих целей до того момента, пока не будет изменен генеральный проект населенного пункта, согласно которому тип земли изменяется в зависимости от нужд поселения. Акт об изменении типа участка утверждается местными органами власти.

  Когда назначение земли меняется, то на ее месте могут быть возведены здания и жилые дома. Смена типа является необходимостью для приоритетного развития и роста населенного пункта.

  Местная власть имеет право управлять участками сельхозназначения, которые находятся в границах поселения. Возможность распоряжения ограничивается рамками компетенции управляющего органа. Право управления распространяется и на дифференцированные земли.

  Если земля расположена в пределах поселения, то это не мешает использовать участок для нужд аграрного хозяйства. Территория находится под управлением нескольких лиц, из-за чего действует смешанный порядок правового регулирования.

  Что можно строить на землях сельхозназначения в 2021 году

  Законодательные акты устанавливают, что сельскохозяйственные территории могут использоваться в следующих целях:

  1. Производство сырья и сельхозпродукции.
  2. Ведение личного хозяйства.
  3. Устройство садоводства.
  4. Разведение рыбы.
  5. Создание фермерского хозяйства.

  Законодательные акты не регулируют вопросы относительно строительства каких-либо зданий на территории сельхозземли. Но для ведения полноценного хозяйства некоторые объекты будут необходимы. Поэтому на территории могут встречаться:

  1. Коровники.
  2. Курятники.
  3. Дороги.
  4. Гаражи.
  5. Склады.
  6. Сараи.

  Строительство жилого дома — сложный, но возможный процесс. Чтобы дом или коттедж был возведен абсолютно законно, потребуется соблюсти некоторые условия.

  Законодательство позволяет сооружать на территории сельскохозяйственных земель только следующие постройки:

  1. Склады или погреба для хранения урожая или заготовок.
  2. Дом для личного пользования или для ведения хозяйства.
  3. Дачный летний домик.
  4. Хозяйственные постройки.
  5. Коттедж для одной семьи менее чем с тремя этажами.

  Строительство позволяется только на территориях, которые являются собственностью физического лица. Только после получения земли в собственность можно переходить к процедуре получения специального разрешения на постройку, которое будет основываться на заранее разработанном проекте здания. Только при наличии такого разрешения постройка может быть зарегистрирована после окончания строительных работ.

  Согласно действующему законодательству, на землях сельхозназначения строго запрещено вести какую-либо коммерческую деятельность.

  Например, если вы построите на участке жилое помещение, которое оборудуете в хостел, то придется платить большой штраф.

  Если земля принадлежит к категории с/х назначения, то на нее распространяется несколько ограничений, нарушение которых приведет к ответственности. Размер штрафа будет определен в соответствии с КоАП:

  • физ. лицо — 0,5–1 %, но сумма не может превышать 10 000 р.;
  • должностное лицо — 1–1,5 %, но сумма не может превышать 20 000 р.;
  • юридическое лицо — 1,5–2 %, но сумма не может превышать 100 000 р.

  Предусмотрен и максимальный размер взыскания. Это касается случаев, когда нецелевое использование участка вредит экологии.

  Изменение вида разрешенного использования земель с/х назначения возможно в том случае, если владелец участка хочет построить жилой дом. Стоит отметить, что заявителем может выступать исключительно собственник.

  Есть два способа перевода земли с/х назначения в ИЖС:

  1. В соответствии с земельным законодательством перевести территорию в границы населенного пункта. В таком случае нужно учитывать, что собственнику потребуется возместить определенную сумму денежных средств, а именно, разницу между стоимостью с/х земли и ИЖС.
  2. Расширение границ участка. В этом случае перевод земли в ИЖС не является необходимостью. Согласно действующему законодательству, собственник может построить частный дом в границах поселения.

  Для изменения категории участка потребуется придерживаться следующего алгоритма действий:

  1. Лично обратиться в местный орган власти.
  2. Подать заявление.
  3. Приложить к бумаге паспорт, а также другие необходимые документы, подтверждающие право собственности на участок.

  На рассмотрение поданной документации может уйти около двух месяцев. Если собственник получит добро, то ему выдадут соответствующее постановление. Если же отказ был получен необоснованно, то можно обратиться в суд с исковым заявлением.

  Чтобы получить статус жилого дома на территории под дачное строительство, необходимо иметь соответствующее постановление. Для этого достаточно обратиться в местный орган власти с требуемой документацией.

  Если участок предназначен для садоводства, то получить ИЖС нельзя. Поэтому, если вы собираетесь купить землю, нужно обязательно учесть вид разрешенного использования.

  Для внесения изменений в границы населенных пунктов потребуется измененный генеральный проект или установление нового плана муниципального округа или отдельно взятого поселения. Требование устанавливается статьей 84 ЗК РФ.

  Генеральный план составляется и подготавливается в соответствии со статьями 24 и 25 Градостроительного кодекса РФ. Когда участок сельхозназначения входит в пределы населенного пункта, собственник земли остается прежним. Права на участок не переходят к муниципалитету.

  Каждый владелец сельхозземли может составить обращение в муниципалитет с прошением о присоединении участка к населенному пункту. Для этого потребуется следующий пакет документов:

  1. Заявление с соответствующим прошением. Составляется в свободной форме.
  2. Кадастровый план.
  3. Документы на землю. Обращающийся должен подтвердить, что он является собственником участка.

  После передачи документов начинается процедура проверки участка. Для этого орган самоуправления направляет запросы в службы для получения:

  1. Заключения о ценности земли.
  2. Справки об отсутствии потенциально опасных зон на участке.

  Когда проводится проверка земли на соответствие требованиям, участок обязательно должен использоваться по целевому назначению. В границы населенного пункта не будет принята территория, которая эксплуатируется с нарушением требований. Участок должен полностью подходить под требования, установленные статьей 24 Градостроительного кодекса РФ.

  При проверке территории для вхождения в границы населенного пункта учитываются следующие факторы:

  1. Возможность обустройства участка инфраструктурой.
  2. Границы доступности объектов, которые необходимы городским жителям регулярно или периодически.
  3. Отсутствие санитарно-защищенной зоны.
  4. Аграрная ценность.
  5. Отсутствие зоны охраны объектов, которые нельзя разместить в пределах НП.

  Владелец участка может отправить жалобу в суд для признания решения незаконным. Составить иск можно в течение трех месяцев.

  Присоединение участка к населенному пункту будет напрямую влиять на стоимость земли по кадастру. Цена определяется в соответствии с положениями Приказа Министерства экономического развития № 358.

  Правовой режим и особенности земель сельскохозяйственного назначения

  Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (ст. 77 ЗК РФ). Они в основном используются сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами, занимающимися производством товарной сельскохозяйственной продукции.

  В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

  Крестьянское (фермерское) хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.

  Фермерское хозяйство может быть создано одним гражданином. Право на создание фермерского хозяйства имеют дееспособные граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства.

  Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства передаются по желанию граждан им в собственность местными органами самоуправления (местными администрациями), в ведении которых находятся сельскохозяйственные земли. Личное подсобное хозяйство — форма непредпринимательской деятельности по производству сельскохозяйственной продукции. В настоящее время действует Федеральный закон от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве».

  Личное подсобное хозяйство ведется гражданами или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для личного подсобного хозяйства.

  • Аренда земельного участка для дома (13)
  • Аренда земельного участка под бизнес (19)
  • Земельные участки по госпрограмме (12)
  • Земельные участки по льготе (9)
  • Земли сельскохозяйственного назначения (13)
  • Индивидуальное Жилое Строительство (25)
  • Кадастровые работы (16)
  • Отказ в аренде земельного участка (22)
  • Отказ в переводе в собственность (6)
  • Отказ в регистрации дома (5)
  • Покупка земельного участка (26)
  • Продажа земельного участка (15)
  • Судебные иски и споры (10)
  • Земли водного фонда
  • Земли запаса
  • Земли лесного фонда
  • Земли населенных пунктов
    • ИЖС
  • Земли особо охраняемых территорий и объектов
  • Земли промышленности и иного специального назначения
  • Земли сельскохозяйственного назначения
  
  

  Похожие записи:

  • Выплаты по потере кормильца в 2021 на ребенка
  • Когда положен первый отпуск после устройства на работу и сколько дней
  • По какому КОСГУ провести аренду мобильных туалетных кабинет