08.10.2021

Кто платит налог на землю арендатор или арендодатель

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто платит налог на землю арендатор или арендодатель». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Арендодателю — о последствиях экономии на земельном налоге

2. Минфин РФ разъяснил, кто платит налог на имущество по арендованному помещению

3. Земельный налог при аренде имущества

4. Как арендовать недвижимость у физического лица

5. Земельный налог при УСН: порядок уплаты, сроки, примеры

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено названным пунктом.

Указанные права на земельный участок подлежат государственной регистрации (ч. 1 ст. 131 ГК РФ), которая в силу п. 1 ст. 2 Закона № 122-ФЗ[1] является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Проще говоря, если лицо в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не указано как обладающее правом собственности, постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения на участок, такое лицо не признается плательщиком земельного налога (см. п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54).

Отметим: обязанность уплачивать земельный налог обусловлена лишь наличием одного из названных прав в отношении земельного участка и не зависит от применяемой его владельцем системы налогообложения (ОСНО, УСНО или ЕНВД). Это следует из п. 1 ст. 388 НК РФ, а также из Письма Минфина России от 02.09.2016 № 03-05-04-02/51336.

С учетом сказанного логичен такой вывод: если организация пользуется земельным участком на основании договора аренды, то не является плательщиком земельного налога. Вместе с тем в договоре аренды можно предусмотреть компенсацию этого налога арендодателю, которая будет считаться составной частью арендной платы.

Арендодателю — о последствиях экономии на земельном налоге

Действующее законодательство РФ не запрещает сторонам арендных отношений включать в договор условие об обязанности арендатора компенсировать арендодателю затраты, связанные с уплатой обозначенного налога. Поясним.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно пп. 5 ч. 2 данной статьи арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. В части 1 ст. 424 ГК РФ сказано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предписанных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Таким образом, в гражданско-правовых отношениях цена договора определяется соглашением сторон договора, если закон не требует иного. Но если сумма компенсации земельного налога имеет прямое отношение к сдаче земельного участка в аренду (то есть фактически связана с оплатой аренды участка), ее следует рассматривать в качестве дополнительной платы по договору аренды. Значит, с точки зрения уплаты НДС компенсация квалифицируется как денежная сумма, связанная с оплатой реализованных товаров (работ, услуг), и учитывается в базе при налогообложении.

Реализацией товаров, работ или услуг признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ).

При определении облагаемой базы выручка от реализации определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами (п. 2 ст. 153 НК РФ).

По общему правилу налоговая база при реализации товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ (п. 1 ст. 154 НК РФ). Проще говоря, базой для исчисления НДС является стоимость товаров (работ, услуг), рассчитанная на основании указанных в договоре цен, без учета налога.

Кроме того, п. 8 ст. 154 НК РФ установлено, что в зависимости от особенностей реализации товаров (работ, услуг) налоговая база определяется в соответствии со ст. 155 – 162 НК РФ. А в пп. 2 п. 1 ст. 162 закреплено, что облагаемая база по НДС увеличивается на суммы, связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).

Получается, что сумма компенсации земельного налога подлежит включению в базу по НДС, так как:

является составной частью арендной платы;
прямо связана с оплатой аренды земельного участка.

Добавим: АС МО в Постановлении от 05.05.2016 № Ф05-5070/2016 по делу № А40-144005/2015 пришел к выводу, что арендодатель обязан исчислить и уплатить в бюджет НДС с денежных средств, полученных от арендатора земельного участка в виде возмещения расходов по уплате земельного налога. Более того, выводы кассационной инстанции были поддержаны судьей Верховного суда. В Определении от 12.08.2016 № 305-КГ16-10312 (по данному делу) указано, что возмещение арендодателю сумм земельного налога, который налогоплательщик в соответствии с законом обязан уплачивать в бюджет за свой счет, представляет собой экономическую выгоду в размере сумм земельного налога, компенсируемых арендатором. А раз так, дополнительная плата в виде компенсации затрат арендодателя на уплату земельного налога в силу ст. 39, 153, 154 и 162 НК РФ подлежит учету в базе по НДС.

Таким образом, если цена в договоре аренды в соответствии со ст. 614 ГК РФ включает в себя не только арендную плату за использование земельного участка, но и компенсацию расходов на уплату земельного налога, то обложению НДС в равной степени подлежит и арендная плата (ст. 146 НК РФ), и сумма обозначенной компенсации (п. 2 ст. 162 НК РФ), так как возмещаемая сумма земельного налога представляет собой экономическую выгоду. Подобная квалификация указанной компенсации (см. Определение ВС РФ № 305-КГ16-10312), на наш взгляд, является экономически корректной.

Пример

В соответствии с условиями договора аренды арендатор возмещает арендодателю затраты, связанные с уплатой земельного налога. Так, авансовый платеж за II квартал 2016 года в размере 143 524 руб. был возмещен арендатором в августе 2016 года.

Сумму компенсации земельного налога арендодатель в силу пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ должен включить в базу по НДС.

Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы, если иное не предусмотрено п. 3, 7 – 11, 13 – 15 настоящей статьи, является наиболее ранняя из следующих дат:

день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Следовательно, арендодатель должен учесть обозначенную сумму компенсации в облагаемой базе за III квартал 2016 года и уплатить налог по сроку 20.10.2016. С полученной компенсации НДС исчисляется по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

В описанной ситуации размер налога к уплате в бюджет составит 21 894 руб. (143 524 руб. х 18/118).

При этом счет-фактура при увеличении базы по НДС в порядке, установленном ст. 162 НК РФ, оформляется в одном экземпляре (п. 18 Правил ведения книги продаж[2]).

Если арендодатель не перечислит указанную сумму, он будет оштрафован на основании ст. 122 НК РФ. Размер штрафа – 4 378 руб. (21 894 руб. х 20%).

В договоре опишите:

Предмет договора: какое имущество арендуете, его адрес, площадь, кадастровый номер и другие сведения, которые помогут отличить его от других.
Какие права передаются по договору. Это может быть только временное пользование или ещё и владение. Если речь идёт о помещении под офис, передают оба права.
Срок аренды. Договор, который заключён на год и больше, придётся регистрировать в Росреестре. Если срок договора меньше года или вообще не назван, регистрировать его не нужно.
Размер и способы внесения арендной платы.
Права и обязанности вас и арендодателя.

Перед тем как подписать договор, попросите у арендодателя свидетельство о праве собственности или выписку из госреестра. Так вы обезопасите себя и убедитесь, что перед вами собственник помещения.

Скачать шаблон договора аренды

Если вы на УСН «Доходы минус расходы», учитывайте арендную плату при расчёте налога. Чтобы подтвердить расход, оформите и сохраняйте документы:

договор аренды
акт приёма-передачи помещения
документы, которые подтверждают, что вы оплатили аренду

Чтобы учесть коммунальные платежи в расходах, удобнее включить их в состав арендной платы. Это можно сделать двумя способами:

Как фиксированную часть арендной платы. В договоре сформулируйте это так: «Размер арендной платы составляет 30 000 рублей и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг».
Определить фиксированную и переменную части. Переменная будет зависеть от потреблённых коммунальных услуг. В договоре сформулируйте это так: «Арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей. Фиксированная часть арендной платы составляет 5 000 рублей за месяц. Переменная часть — это стоимость коммунальных услуг, потреблённых Арендатором за этот период. Сумма коммунальных услуг определяется по данным приборов учёта в арендуемом помещении и оплачивается на основании предъявленных Арендодателем копий счетов за коммунальные услуги»

Законом РФ предусмотрено, что все предприятия и организации, а также индивидуальные предприниматели, имеющие в собственности и использующие для своей деятельности земельные участки, обязаны платить налог на землю. Кроме того, необходимость платить данный налог возникает, если юридическое лицо или ИП имеет право бессрочного пользования землей или же реализует право наследования земельного участка. Следует отметить, что если земля, находящаяся в собственности индивидуальных предпринимателей не используется в коммерческих целях, а только для личных нужд, то стоит переоформить ее, чтобы оплачивать данный налог в общем порядке, как обычным физическим лицам.

Внимание! Если земля находиться в аренде, то арендатор не должен платить земельный налог и арендодатель ни при каких условиях не имеет права пытаться переложить на него эту свою обязанность.

Важно! Независимо от объекта налогообложения: доходы 6% или доходы минус расходы 15%, все плательщики-упрощенцы обязаны платить земельный налог, если земля есть в их собственности и используется при ведении бизнеса.

По закону ставка земельного налога формируется на уровне местных властей, в зависимости от особенностей каждого конкретного региона. Субъект РФ издает соответствующий закон, где четко прописана категории земельных участков и налоговая ставка на них. Однако, на федеральном уровне определены ее предельные значения:

для земель сельскохозяйственного назначения, подсобных хозяйств, и участков под жилищным фондом – 0,3%
для иных земель — 1,5%

Руководителям предприятий и организаций следует помнить о том, что юридические лица должны оплачивать налог на землю авансовыми платежами с установленной законом регулярностью.

Помимо налоговой ставки, региональные власти устанавливают и порядок уплаты земельного налога. Единственное, что жестко регламентирует Федеральный закон – это опять же предельные сроки сдачи отчетности и налоговой оплаты. Для всех регионов РФ пограничная дата для сдачи декларации в налоговую инспекцию – 1 февраля, причем сам налог юридические лица не имеют права платить до наступления этого числа, а физические, т.е. ИП – должны выплатить его до 1 декабря следующего за отчетным годом.

Как и при любых других видах налогов, расчет и оплата земельного налога имеет свои особенности. В частности, довольно часто вопросы возникают у налогоплательщиков в случаях, если право пользования участком появилось в течение года. Как рассчитывать налог в таких ситуациях?

Все просто: кадастровую стоимость участка нужно брать на ту дату, когда произошла постановка на кадастровый учет. При этом, размер налога надо считать с учетом специального коэффициента, высчитывать который нужно самостоятельно. Для этого необходимо посмотреть, сколько полных месяцев в году земельный участок был в собственности. Затем полученное число надо разделить на 12 – итог и будет искомым коэффициентом.

Компания ООО «Светоч» купила участок земли. При этом право собственности на землю было зарегистрировано 5 августа 2014 года. Ставка по налогу на землю, установленная на местном муниципальном уровне в отношении данной категории земли, составляет 1,5%. При этом кадастровая стоимость участка равна одному миллиону рублей. Производим расчеты.

Если юридические лица могут самостоятельно высчитывать размер земельного налога, то индивидуальные предприниматели должны дожидаться специального налогового уведомления.

К сведению! Раньше, до наступления 2014 года, сдавать налоговые декларации должны были и физические и юридические лица. Но уже с 2015 года индивидуальные предприниматели были освобождены от этой обязанности – теперь они получают налоговые уведомления с заранее просчитанной суммой земельного налога.

Случается, что уведомление по каким-либо причинам не доходит до адресата, тогда налогоплательщик сам должен явиться в налоговый орган и сообщить об имеющемся в его собственности участке земли. При себе необходимо иметь все регистрационные документы.

Как гласит Налоговый кодекс, представители налоговой инспекции должны отправить уведомления с налоговой суммой за 30 дней до окончания срока оплаты налога на землю. С 2016 года для индивидуальных предпринимателей этот срок — 1 декабря. А значит, позаботиться о предоставлении налоговикам необходимой информации при отсутствии уведомления надо будет уже в ноябре.

Важно! Начиная с 2017 года, в случаях если индивидуальный предприниматель- налогоплательщик, имеющий в собственности землю, не получил уведомления о сумме земельного налога и при этом не обратился в добровольном порядке в налоговую инспекцию с тем, чтобы ему рассчитали и назначили размер налоговой выплаты, он обязан будет понести административную ответственность. В частности, ему будет назначен штраф в размере 20% от неоплаченного налога и пени.

В этой статье мы постарались рассказать обо всех нюансах налога на землю, касающихся организаций и индивидуальных предпринимателей, находящихся на упрощенной системе налогообложения. Однако для получения более точной информации по каждому конкретному региону РФ, следует обращаться в налоговую инспекцию по месту регистрации, поскольку ставки по земельному налогу, ровно как сроки и порядок его уплаты определяются регионами РФ на местном уровне.

Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели. «Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора. Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.

Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:

для строительства или реконструкции многоэтажного здания — десять лет;
для использования надела под ИЖС — 20 лет;
для юридического лица, занимающегося сельхозработами, максимальный период составляет пять лет;
земля под фермерское хозяйство — три года.

Закон устанавливает требования к использованию арендованной земли. На арендатора, в частности, может быть возложена функция охраны вверенного участка, его также могут обязать соблюдать специфические правила эксплуатации. «Например, участок с лесом запретят расчищать, а участок в прибрежных зонах нельзя застраивать вовсе. Сельскохозяйственную землю не разрешат использовать для возведения капитального жилья, если таковое займет больше места, чем необходимо для сохранения функционала земли», — говорит Никита Тарновский.

Надо ли платить налоги

Если земельный участок получен на праве безвозмездного срочного пользования или аренды, земельный налог пользователю платить не нужно, отмечает юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова. «Арендатор не платит налог на землю и НДС за арендные платежи. Но обслуживание, как и в случае с муниципальными квартирами, лежит на том, кто использует участок. Оплата воды, газа, электроэнергии и иных ресурсов, потребляемых на участке, — это обязанность пользователя», — подтвердил Никита Тарновский.

Минфин РФ разъяснил, кто платит налог на имущество по арендованному помещению

Земельный пай является недвижимостью и на него необходимо оформить собственность. Тогда владелец участка получит возможность распоряжаться им свободно и извлекать прибыль. Как правило, распоряжение участком заключается в передаче его в аренду крупным землепользователям.

Соответственно, сторонами в правоотношениях являются частный собственник территории и ее арендатор. Такая форма отношений означает необходимость заключения между сторонами договора об аренде. Следовательно, пользователь должен будет перечислять плату владельцу за обработку его территории.

Таким образом, арендатор должен регулярно производить выплаты арендной платы за территорию, которую он использует. Данная процедура происходит в соответствии с положениями заключенного между сторонами договора. В нем отражается порядок выплаты и ее размер.

При этом выплата может осуществляться в денежном эквиваленте или же в натуральном выражении, то есть в получении сельскохозяйственной продукции.

Хотя в каждом случае могут быть свои нюансы, но общий порядок выплаты имущественного пая, а точнее, арендной платы за него, включает следующие этапы:

Собрать необходимую сумму, в соответствии с условиями договора.
Уведомить арендодателя о планируемом внесении платы.
Передать средства оговоренным в договоре способом. Наиболее распространены два варианта: наличные средства (как правило, денежным переводом или лично) и переводы между банковскими картами.

Кстати, про оформление договора переуступки права аренды земельного участка между физ. лицами написано в этой статье.

Очевидно, что размер выплаты напрямую зависит от площади переданного в аренду участка. Чем больше пай, тем выше будет арендная плата за его эксплуатацию.

Кроме того, гражданским законодательством установлена свобода договорных отношений. Поэтому, конкретные размеры могут быть любыми и определяются по результатам согласования выплаты между сторонами. При этом минимальный размер арендной платы за земельный пай не установлен.

Вместе с тем, арендная выплата может устанавливаться в процентном отношении к стоимости самого участка. Условия, сколько процентов составляет арендная плата за земельные паи, определяются местными властями. По сложившейся практике, размер выплаты не превышает 5% от кадастровой цены территории.

Согласно положениям налогового законодательства, выплата по аренде участка, представляет собой доход. А нормы закона устанавливают обязанность граждан выплачивать налог со всех источников дохода. И такая обязанность распространяется на получение оплаты за использование обозначенных территорий.

На них действует стандартная ставка в 13%, установленная для всех физических лиц. Перечислять налог следует по окончанию налогового периода, при получении вознаграждения от арендатора.

При этом сложности возникают при натуральной оплате за территорию. А именно такая оплата практикуется наиболее часто. Как правило, владельцы участков получают оплату растительным маслом или зерном. Соответственно, в договоре необходимо предусмотреть фиксированную сумму оплаты, которая и будет облагаться налогом.

Между тем, следует также предусмотреть и возможность отдавать оплату в натуральном выражении, эквивалентном размеру оплаты за земельный пай.

Важно учитывать, что для физлиц предусмотрен свой порядок налогообложения. Это касается как непосредственных владельцев земельных участков, так и арендаторов.

Земельный налог для физических лиц начисляется до 1 июля. При этом соответствующие налоговые уведомления направляются владельцам участков и земельных долей, а также постоянным землепользователям. Внести оплату нужно в течение 60 календарных дней от момента, когда гражданин получил уведомление от налоговой службы. Размер данной суммы можно узнать в местном налоговом органе.

Для землевладельца, сдающего участок или его часть в аренду, предусмотрен отдельный порядок налогообложения, в силу того, что у него возник новый источник дохода. Размер налога с доходов физических лиц (НДФЛ) составляет 18%, плюс обычно нужно добавлять военный сбор в размере 1,5%.

При этом, если землевладелец сдает земельный участок в аренду представителю или непосредственно субъекту хозяйствования, то он может не подавать декларацию по налогу на доходы. Если передача земли в аренду осуществляется в адрес другого физического лица, то в обязанности арендодателя входит самостоятельное проведение декларации его доходов, а также выплаты НДФЛ и военного сбора.

Земельный налог при аренде имущества

Правовые отношения между сторонами в земельных вопросах регулируются Земельным Кодексом. Условия оплаты оговариваются в статье 65 ЗК РФ, согласно которой формами выплаты является налог на землю и арендная плата, размер и сроки которой устанавливаются на основе договора между арендатором и собственником.

Сумма выплаты начисляется на основании кадастровой стоимости земли. Существует специальная формула, по которой ведется расчет стоимости земельной аренды:

А = КС * k , где:

А — конечная плата,
КС — кадастровая стоимость участка,
аk — особый коэффициент, который зависит от категории владельца и цели аренды.

Для оплаты аренды существует два способа.

Выплата по договору — осуществляется на основе соглашения об аренде между нанимателем и владельцем участка.
Уплата земельного налога — в большей части регионов России налоговый сбор за эксплуатацию земли является основным способом оплаты аренды.

Для осуществления выплаты используют обычное платежное поручение. Для этого следует напрямую обратиться к арендодателю или воспользоваться услугами любой платежной системы (Яндекс Деньги, Сбербанк, Webmoney, портал Госуслуги). Платеж будет происходить по соответствующим реквизитам и спишется напрямую со счета плательщика.

Основными мерами наказания в случае неуплаты за аренду и является начисления штрафа в размере 20-40 % от суммы арендного платежа или пени, начисляемой за каждый день просрочки до момента полной выплаты долга.

Покупка квартиры, дачного домика, гаража и любой иной постройки на земле влечет возникновение у покупателя определенных прав на участок, где они расположены.

Законодатель закрепил право следования судьбы земельного участка под недвижимостью (ст.522 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Продавая недвижимое строение, продавец передает и свои права на землю под ним. Существует два варианта: земля арендована или в собственности. И покупатель, соответственно, становясь собственником квартиры, дома и т. д., приобретает тот вид прав на участок, который был у продавца.

Возникает две различные ситуации:

Недвижимость в собственности, а земля под ним – в аренде.

Арендные возможности продавца в полном объеме без изменений переходят к покупателю. Собственника участка спрашивать согласия на совершение такой сделки нужно не всегда. Это потребуется тогда, когда целевое использование прямо предусмотрено законом. Например, земля из категории сельскохозяйственных, а покупатель хочет снести покупаемое строение и построить завод.

Еще один случай получения согласия, когда арендный контракт продавца здания с собственником земли прямо предусматривает такую необходимость.

И земля, и строение поступают к покупателю на праве собственности.

Преимущество такой ситуации, очевидно, все три правомочия (распоряжаться, владеть и пользоваться) реализуются в отношении сразу двух объектов. Что это значит? Нельзя продать дом, а землю под ним сдать в аренду. Все передается как единый сложный объект. Минус этой ситуации для покупателя – более высокая цена. Но даже он станет плюсом в случае перепродажи.

Вариант первый – покупается земельный участок в аренде с целью возведения постройки.

Правила строительства зависят от нескольких факторов:

предназначение участка;
градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.

Переход участка происходит через переоформление договора аренды на нового участника – покупателя.

Сдача в аренду под строительство и заморозка стройки, т. е. затягивание ее начала на срок более трех лет дает право арендодателю расторгнуть договор. Государство в полной мере использует это право, так как стимулирует строительство и пополнение жилищного фонда. Замороженный участок бесполезен в таком контексте.

Вариант второй – приобретается уже готовое строение.

Оформление арендных отношений на участок под строением можно провести разными способами:

Не расторгать арендный контракт продавца, он должен выдать доверенность на имя покупателя. Такая схема законна, так как п.9 ст. 22 ЗК РФ позволяет арендатору передать права на участок без переоформления соглашения, если срок аренды более пяти лет. Согласие госорганов не требуется, важно лишь уведомить о такой смене.
Разорвать старый договор и заключить новый. При сроке более года – зарегистрировать в ЕГРН.

Определить оптимальный вариант можно только с учетом обстоятельств.

В налоговом законодательстве четко закреплено, что плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Важно четко знать, что юридическим основанием для взимания земельного налога является наличие правоустанавливающих документов, которые подтверждают зарегистрированные в установленном порядке указанные права.

Не платят земельный налог организации и физические лица за земельные участки, находящиеся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданные им по договору аренды, то есть арендаторы (ст. 388 гл. 31 «Земельный налог» НК РФ). Отсутствие подписанного договора аренды, а также документов, подтверждающих уплату арендных платежей, само по себе не влечет признание арендатора плательщиком земельного налога при наличии фактических арендных отношений между собственником земельного участка и арендатором. Этот вывод подтверждает судебная практика (например, Постановление ФАС Поволжского округа от 11 декабря 2008 г. по делу N А12-8999/2008). Арендаторы платят арендную плату.

В соответствии с градостроительным и земельным законодательством в некоторых случаях (госземли, строительство и др.) предоставление в аренду земельного участка осуществляется посредством проведения аукциона (конкурса), на котором продается право на заключение договора аренды. Для участия в конкурсе необходимо подать заявку с определенным пакетом документов, оформление которого потребует денежных затрат.

Налоговики не перестают предъявлять претензии к арендаторам земли и привлекать их к ответственности по ст. 122 Налогового кодекса за неуплату в принципе или неполную уплату земельного налога. Зачастую это происходит в следующей ситуации: организация владеет на праве собственности зданием или его частью. Проверяющие предъявляют налоговые требования в отношении земельного участка под зданием. Правомерность требований зависит от того, какими правами обладает собственник недвижимости на земельный участок.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение на чужом земельном участке к другому лицу последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Если в собственность приобретено здание (его часть), вместе с ним к покупателю переходят и права на землю, какими обладал прежний собственник. То есть при смене собственника объекта земля под ним не должна «повиснуть» в воздухе. Это правило закреплено в п. 1 ст. 552, в ст. 652 Гражданского кодекса и в ст. 35 Земельного кодекса.

Если на прежнего собственника здания (его части) был оформлен договор аренды земли, то новый собственник автоматически считается тоже арендатором соответствующего земельного участка. Соответственно земельный налог не уплачивается. В этом случае налоговики не вправе привлечь к ответственности арендатора земли по ст. 122 Налогового кодекса. Аналогичные выводы содержатся в Письмах Минфина России от 25 апреля 2007 г. N 03-05-06-02/38, от 20 июня 2006 г. N 03-06-02-04/89.

Вопрос платы за землю неразрывно связан с арендой недвижимости: есть ли в арендной плате за объект недвижимости земельная составляющая?

Гражданское законодательство предусматривает, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование им включает плату за пользование земельным участком (или его частью), на котором расположено здание, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК РФ).

Арендные платежи за землю пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса отнесены к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. Возможна ситуация, когда необходимо переоформить и зарегистрировать новый договор аренды того же земельного участка, например, в связи с утверждением его новых границ. С формально юридической точки зрения вносить арендную плату в период между расторжением и оформлением нового договора аренды земли арендатор не обязан. Но не исключено, что арендатор продолжает платить арендную плату. Встает вопрос, что ему делать с понесенными расходами и как их рассматривать с точки зрения налогообложения прибыли.

В Письме Минфина России от 6 марта 2008 г. N 03-03-06/1/152 сделан вывод, что обязательным условием учета расходов в виде арендных платежей за арендуемый земельный участок является государственная регистрация такого договора. Следовательно, расходы в виде арендных платежей за земельный участок, договор аренды которого расторгнут, не учитываются при налогообложении прибыли начиная с даты расторжения договора. На основании п. 1 ст. 252 Налогового кодекса такие расходы нельзя признать обоснованными (экономически оправданными) и документально подтвержденными.

Если на примете есть земельный участок, который фирма желает наверняка арендовать, можно заключить предварительный договор аренды. Общий подход относительно правовой природы таких договоров и платежей и расходов по ним арбитражной практикой и специалистами финансового и налогового ведомств пока не выработан. Между тем в вопросах налогообложения наибольшую активность, разумеется, проявляют налоговики.

Так, в Письме УФНС России по г. Москве от 5 октября 2006 г. N 20-12/87641 специалисты пришли к выводу, что предварительный договор аренды не содержит основных признаков договора аренды, установленных Гражданским кодексом (передача арендодателем (собственником) арендатору имущества во временное владение и пользование за плату). Налоговики сочли, что такой договор не может считаться договором аренды, заключенным согласно российскому законодательству. Следовательно, затраты, осуществленные в соответствии с таким договором, нельзя учесть для целей налогообложения прибыли как арендные платежи за арендованное имущество.

Расходы на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, учитывают для целей налогообложения прибыли при условии заключения договора аренды. Но такие расходы не формируют первоначальную стоимость строящегося на этом земельном участке объекта основных средств (Письмо УФНС России по г. Москве от 7 июля 2008 г. N 20-12/064125.1 «О порядке учета для целей налогообложения прибыли расходов на оплату стоимости права на заключение договора аренды земельного участка»).

Сдача земли в аренду может осуществляться каждым собственником земельного пая.

Для этого требуется заключить с другой стороной договор, в котором будут указаны:

взаимные права;
обязанности;
арендная плата за земельный пай в 2018 году.

Порядок оформления договора включает в себя его заключение.

При разработке рекомендуется воспользоваться помощью профессионального юриста. Это позволит избежать проблем в последующем и освободит от множества хлопот.

К документам, которые требуются для сдачи земли в аренду, относятся:

договор аренды;
гражданский паспорт гражданина, который будет его сдавать;
письменное согласие от супруга на сдачу;
документы, выступающие подтверждением прав собственности на участок;
кадастровый план территории.

Такой путь получения заработка не освобождает граждан от уплаты налога.

Для рассмотрения этого вопроса необходимо обратить внимание на статью 228 НК РФ, в которой указывается, что доход, полученный физическими лицами от предприятий или компаний, вне зависимости от его формы, является объектом, облагаемым налогом.

Исходя из этого положения, возникает вопрос, касающийся определения налоговой базы. Её определение будет исходить из стоимости полученной сельскохозяйственной продукции.

Цена таких сельхозтоваров устанавливается в порядке, указанном в статье 40 НК РФ.

Важным моментом является то, что срок получения заработка является датой передачи продукции по факту, что регулируется статьей 223 НК РФ.

Нередко возникает вопрос, затрагивающий освобождение от обложения налогом на заработок граждан в пенсионном возрасте, полученный от предоставления ими собственных участков в аренду.

Ответом служит статья 210 НК РФ, в которой указывается, что при подсчете налоговой базы принимаются во внимание все источники, по которым заработок может быть получен, при этом между ними не проводится разницы.

Что требуется принимать во внимание:

Список источников доходов, которые не подлежат обложению налогами, устанавливается статьей 217 НК РФ.
Осуществление арендных выплат, в том числе в натуральной форме, за земельные участки, арендуемые у гражданина, который является пенсионером, подлежит обложению налогом у источника выплат.
В соответствии со статьей 218 НК РФ при подсчете суммы НДФЛ инвалиды ВОВ обладают правом на получение налогового вычета, сумма которого составляет 300 рублей.
На основании этой же статьи правом на налоговый вычет обладают инвалиды первой и второй степени по пятьсот рублей за каждый месяц, составляющий налоговый период.

Интересует закон о наследстве земельного пая? Читайте тут.

Статья 226 НК РФ указывает, что при выплате физическим лицам арендной платы, компания или предприятие признается налоговым агентом, поэтому в его обязанности входит удержание НДФЛ.

К сожалению, в практической деятельности арендатор не всегда обладает подобными полномочиями.

В связи с этим, в соответствии со статьей 228 НК РФ, если компанией (агентом по сбору налогов), арендующей землю, при выплате физическим лицам дохода в натуральной форме (к примеру, зерном), не удерживается НДФЛ, то граждане должны самостоятельно рассчитать сумму налога и сдать её в органы налоговой службы.

Это необходимо для получения налоговой декларации, которая будет подтверждать законность правоотношений, возникающих между арендатором и арендодателем.

Нередко происходят ситуации, когда та или иная сторона, заключившая договор, не исполняет обязанности, в нем указанные, тем самым, нарушая права другого участника.

Схожий случай может произойти в отношении соглашения об аренде. Многие арендодатели не знают, как поступать, если арендатор не выплачивает средства.

В такой ситуации требуется изучить статью 619 ГК РФ, в которой указывается, что арендатор должен в указанное время вносить арендную плату за то, что он использует чужое имущество.

Если это требование не соблюдается, то сторона может настаивать на досрочном расторжении заключенного договора. Расторжение договора происходит в ситуации, если арендодатель более двух раз после окончания предусмотренного срока, не вносит плату.

Важным моментом является, что арендодатель может расторгнуть договор только после того, как второй стороне будет направлено предупреждение в письменной форме о том, что она должна исполнить свои обязательства в установленное время.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ арендатор должен вернуть землю арендодателю, поскольку договор прекратил свое действие.

Возврат должен осуществляться в том же виде, в котором он его получил, с принятием во внимание оптимального износа.

Это зависит от того, кто является арендодателем. В его качестве может выступать как государство в форме органов местного самоуправления, так и отдельные лица и компании, находящиеся в собственности у определённого человека или круга лиц, которые не имеют отношения к власти федерации.

О том, как рассчитать стоимость аренды земли, от чего зависит цена, читайте здесь.

При условии того, что участок находится во владении частного собственника, в его аренду будет входить НДС.

Важно!

Существует очень занятный момент: при

субаренде земельных наделов

у муниципалитета арендатор не уплачивает налог на наддобавочную стоимость. В такой ситуации текущий владелец имеет право сдать часть владения, тогда новый владелец должен будет оплатить пошлину, так как он взял в пользование участок непосредственно у частного лица.

Как арендовать недвижимость у физического лица

Существует несколько мнений по поводу того, облагается ли налоговыми сборами аренда земли. Чтобы понять суть и найти истину, необходимо внимательно подходить к вопросу.

Земли относятся к природным ресурсам страны и являются собственностью государства. Также некоторые части земель могут быть в

аренде

или находиться в собственности у частных лиц.

Подходя к вопросу о налогообложении, то необходимо учитывать главное – у кого конкретно осуществляется аренда. Если это государство (муниципалитет), то надбавочной стоимостью данный вид сделки не облагается. Присутствует только необходимость в уплате земельного налога и установленной арендной платы.

Если арендатор предполагает взять во временной пользование земли у частного лица (физическое или юридическое), то НДС будет присутствовать, как и дополнительные платы в виде земельного налога и стоимости аренды.

Основанием служит пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ, в котором четко прописаны критерии земельных ресурсов и отсутствие уплаты НДС при сотрудничестве с государственными органами.

Несмотря на вполне понятную ситуацию, споры все-таки могут возникать. Это касается аренды и

субаренды государственных земель

. К примеру, человек арендует участок 5 га у муниципальных властей. В таком случае он освобождается от уплаты налога на надбавочную стоимость.

При этом он имеет право сдать часть участка в субаренду (2 га). Новый арендатор 2 га в таком случае обязан оплатить НДС, потому что он арендует землю у частного лица. Даже несмотря на то, что по факту участок находится в собственности государства. Это подтверждается письмом Минфина России от 18.10.2012 N 03-07-11/436.

Многие могут пользоваться таким моментом, что арендуя землю у муниципалитета, сдают ее в пользование за завышенную плату другим арендаторам. Основным условием является отсутствие оформления сделки, что исключает уплату НДС новым пользователем. Арендатор по сути работает на чужой земле, но при этом платит только фиксированную плату.

Скачать бланк акта приема-передачи земельного участка без строения при аренде

С одной стороны, это может выглядеть выгодной сделкой, но при любой проверке ответственность настигнет всех. Настоящего арендатора привлекут за незаконную сдачу в аренду земли, незаконное обогащение, а также лишат права аренды. Второго арендатора также могут привлечь за деятельность на чужой земле без документов, уклонение от налогов.

За земельные участки, передаваемые в аренду, взимается арендная плата (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Определение размера оплаты аренды земельного участка — существенное условие договора аренды земельного надела.

Статья 39.7 Земельного кодекса РФ устанавливает величину платы за аренду земельного участка, который принадлежит государству или муниципальной администрации.

Доходы, получаемые в виде арендной либо иной платы за передачу в возмездное пользование государственного и муниципального имущества, относятся согласно статьям 41 и 42 Бюджетного кодекса РФ к неналоговым доходам.

Они зачисляются в бюджет собственника имущества (федеральный, региональный или муниципальный) по нормативу 100%.

НДС не облагаются пошлины и сборы, которые взимают государственные органы и должностными лицами при предоставлении организациям определенных прав, в том числе платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами.

Указанное следует из подпункта 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса.

Земля – это природный ресурс (п. 1 ст. 1 Земельного кодекса, п. 3 ст. 129 Гражданского кодекса).

Поэтому арендная плата, которую уплачивает организация за аренду муниципального земельного участка, НДС не облагается.

На это обращал внимание Минфин в письмах от 09.02.2018 № 03-07-11/8159, от 18.10.2012 № 03-07-11/436.

Однако, в случае, если организация решит передать земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, в субаренду, то в таком случае ей следует исчислить НДС в общем порядке (письмо Минфина России от 18.10.2012 № 03-07-11/436).

На основании Налогового кодекса все услуги по аренде имущества облагаются НДС.

К ним относятся:

недвижимое – любые строения, здания, дома и постройки, обладающие статусом недвижимости и соответствующими документами;
движимое имущество – любой вид транспорта (автомобили, лодки, катера, мотоциклы), оборудование для производства, компьютерная техника;
земельные участки.

Последний пункт имеет исключение при аренде земли непосредственно у государства – НДС в таком случае отсутствует. Во всех остальных вариантах арендодатель, который платит НДС, выставляет арендатору счет-фактуру, в которой размер налога вынесен отдельной графой.

Расходы в виде арендной платы за земельный участок, предназначенный для капитального строительства, формируют первоначальную стоимость здания, которое строит организация.

Их организация спишет в расходы путем начисления амортизации.

Обратим внимание!

Расходы по арендной плате за земельный участок в части, используемой под строительство, формируют первоначальную стоимость здания пропорционально доле занимаемой им площади участка (письма от 04.08.2016 № 03-03-06/1/45885).

Когда строительство будет окончено, а объект сдан в эксплуатацию, ежемесячные платежи за аренду земельного участка включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса).

Читайте в бераторе «Практическая энциклопедия бухгалтера»

Строительство

Земельный налог при УСН: порядок уплаты, сроки, примеры

Автор: О. П. Гришина

Арендодатель вправе переложить на арендатора уплату земельного налога (в виде компенсации сумм налога) по участку, которым владеет на праве собственности. Нужно ли возмещение земельного налога считать дополнительным доходом от реализации и включать в облагаемую базу по НДС?

Если земля принадлежат арендодателю, то он вправе переложить на арендатора уплату земельного налога. При этом арендатор, конечно, не будет непосредственно осуществлять платеж в бюджет, поскольку плательщиком данного налога является владелец участка – арендодатель. Но условиями сделки на арендатора может быть возложена обязанность компенсировать арендодателю сумму уплаченного земельного налога. Между тем экономия на земельном налоге в подобной ситуации может обернуться для арендатора дополнительными расходами, в частности, в виде НДС, так как обозначенную сумму компенсации следует включить в налоговую базу по нему. Судьи категоричны – сумма возмещения земельного налога является дополнительным доходом от реализации, подлежащим налогообложению.

Получается, что сумма компенсации земельного налога подлежит включению в базу по НДС, так как:

является составной частью арендной платы;
прямо связана с оплатой аренды земельного участка.

Сумму компенсации земельного налога арендодатель в силу пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ должен включить в базу по НДС.

день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

В описанной ситуации размер налога к уплате в бюджет составит 21 894 руб. (143 524 руб. х 18/118).

И это не считая пеней, исчисление которых производится за каждый календарный день текущей просрочки уплаты налогового платежа исходя из 1/300 ставки рефинансирования (п. 3, 4 ст. 75 НК РФ). В данном случае пени начнут исчисляться с 21.10.2016. День погашения налоговой задолженности не должен учитываться при ее расчете, что следует из Письма Минфина России от 05.06.2016 № 03-02-07/39318.

Итак, Гражданский кодекс не запрещает сторонам арендных отношений включать в договор условие об обязанности арендатора компенсировать арендодателю затраты, связанные с уплатой земельного налога по участку, являющемуся предметом аренды. Между тем сумма компенсации налога (если она имеет прямое отношение к сдаче земельного участка в аренду) может быть квалифицирована в качестве дополнительной платы по договору аренды. С точки зрения уплаты НДС обозначенная компенсация связана с оплатой реализованных товаров (работ, услуг). Следовательно, ее нужно учесть в базе при налогообложении. Такой вывод сделан в Определении ВС РФ № 305-КГ16-10312. Не учитывать его – рискованно.

Кроме того, вам нужно заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за год, когда вы сдавали имущество в аренду и получали доход. Декларация сдается не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения доходов от аренды. Представить ее нужно в налоговую инспекцию по месту вашего жительства (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Это означает, что при выплате вам арендных платежей он удерживает их часть в размере 13 процентов и перечисляет в бюджет (абз. 1 п. 4 ст. 226 НК РФ). Таким образом, арендная плата, которую вы получаете, уменьшается на сумму налога. Арендатор выступает в данном случае налоговым агентом.