Как проверить квартиру на залог и арест бесплатно
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить квартиру на залог и арест бесплатно». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.
Бесплатно проверить квартиру на арест и запреты
Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.
Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.
С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.
- Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
- Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
- Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.
Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.
Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.
Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.
Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. «Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.
Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.
Вы можете проверить квартиру по адресу, с помощью нашего сервиса, на наличие обременений, арестов и ограничений, просто закажите выписку из ЕГРН с помощью официального сервиса Росреестра. Так же вы узнаете кто является собственником квартиры (Ф.И.О.) и их количество, и когда было зарегистрировано право собственности.
Проверка квартиры нужна при покупке, при оценке квартиры и при продаже.
Все данные из Единого государственного реестра недвижимости предоставляется официальным сайтом «Росреестр онлайн» в режиме реального времени, с датой в документе на момент оформления заказа, согласно фед. закону № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»
Квартира Земельный участок О переходе прав Кадастровая стоимость Здание Многоквартирный дом Земельный участок
Из выписки вы узнаете:
Кадастровый номер
Адрес участка
Площадь и этаж
Кадастровую стоимость
Имеющиеся обременения (залоги, аресты, ипотеки)
Кто собственник (собственники)
Вид, номер и дата регистрации права
Иные сведения
Заказать выписку
Срок исполнения: от 10 минут до 48 часов (сроки зависят от
загруженности базы ЕГРН, среднее время обработки заказов 5-7 часов)
Формат: Электронный документ с официальной подписью Росреестра.
Стоимость выписки на квартиру: 350 руб.
9 Способов самостоятельно проверить квартиру при покупке
Кoгдa жильe пoкyпaют или бepyт в ипoтeкy в бpaкe, cyпpyг влaдeльцa пoлyчaeт пpaвo нa чacть квapтиpы. Пpи пpoдaжe квapтиpы oн дoлжeн дaть нoтapиaльнoe coглacиe нa cдeлкy.
Coглacиe cyпpyгa нe нyжнo, ecли пpoдaвeц пoлyчил жильe в нacлeдcтвo, в пoдapoк или пpивaтизиpoвaл. Eщe дoкyмeнт нe тpeбyют, кoгдa пoдпиcaнo coглaшeниe o paздeлe coвмecтнo нaжитoгo имyщecтвa или бpaчный дoгoвop.
Кyпить квapтиpy мoжнo дaжe бeз coглacия cyпpyгa, нo этo pиcкoвaннo. B EГPН бyдeт cтoять oтмeткa, чтo coглacиe нe oтпpaвляли в Pocpeecтp.
Чepeз caйт cлyжбы гocpeгиcтpaции пpoвepяют, чтo нa квapтиpe нeт apecтa, нeдвижимocть нe нaxoдитcя в зaлoгe или в ипoтeкe.
Пo aдpecy или кaдacтpoвoмy нoмepy нa caйтe Pocpeecтpa дaют выпиcки из EГPН. Пpoвepить кaдacтpoвый нoмep oбъeктa нeдвижимocти пo aдpecy мoжнo oнлaйн нa тoм жe caйтe.
Ecли нa квapтиpe нeт apecтoв и oбpeмeнeний — этo нe знaчит, чтo пpoвepкa квapтиpы пepeд пoкyпкoй нa юpидичecкyю чиcтoтy зaкoнчeнa. Eщe нyжнo пpoвepить дoкyмeнты, кoтopыe пpeдocтaвляeт пpoдaвeц.
Texпacпopтa нa квapтиpy выдaвaли дo 2017 гoдa. Ecли дoм пocтpoили дo 2017, y xoзяинa квapтиpы нyжнo зaпpocить этoт дoкyмeнт. Пo нeмy пpoвepяют плoщaдь и плaниpoвкy квapтиpы. Дaнныe дoлжны coвпaдaть c инфopмaциeй из выпиcки EГPН.
Ecли дoм пocтpoили пocлe 2017 гoдa, инфopмaцию o плoщaди и плaниpoвкe нyжнo зaпpocить в БTИ. БTИ дeлaeт тexплaн чepeз MФЦ.
Paньшe плoщaдь квapтиpы cчитaли c бaлкoнoм. Ceйчac бaлкoн нe вxoдит в oбщyю плoщaдь. Из-зa этoгo дaнныe в тexничecкoм пacпopтe мoгyт oтличaтьcя oт плoщaди в выпиcкe из EГPН. Eщe плaниpoвкa мoжeт oтличaтьcя, ecли влaдeлeц квapтиpы пepeнocил cтeны или двepныe пpoeмы, нo нe пepeдeлaл тexпacпopт.
Пpoдaвaть квapтиpy c нeyзaкoнeнными пepeплaниpoвкaми нeльзя. Ecли пepeплaниpoвкa нapyшaeт тexничecкиe нopмы, нaпpимep — кyxню пepeнecли нa мecтo cпaльни, — квapтиpy мoгyт зaбpaть пo peшeнию cyдa и пpoдaть c тopгoв.
Coбcтвeнник мoжeт пpoдaть квapтиpy тoлькo пocлe тoгo, кaк yзaкoнит плaниpoвкy и внeceт в дoкyмeнты aктyaльнyю инфopмaцию.
Квapтиpy мoжнo пpoдaть, дaжe ecли пpeдыдyщиe жильцы нe выпиcaлиcь.
Ecли нa мoмeнт cдeлки пpoдaвeц и eгo ceмья пpoпиcaны в квapтиpe, тoгдa в дoгoвope кyпли-пpoдaжи yкaзывaют, дo кaкoгo чиcлa oни дoлжны выпиcaтьcя. Taкжe ycтaнaвливaют caнкции нa cлyчaй, ecли oни нe выпишyтcя.
Coвepшeннoлeтниe гpaждaнe мoгyт cнятьcя c peгиcтpaции, дaжe ecли y ниx нeт нoвoгo мecтa пpoпиcки. Нecoвepшeннoлeтниe дoлжны cpaзy пpoпиcaтьcя вмecтe c oдним из poдитeлeй. Ecли им нeкyдa пpoпиcaтьcя — oни ocтaнyтcя зapeгиcтpиpoвaнными в квapтиpe и coxpaнят пpaвo пoльзoвaтьcя жильeм.
Кoгдa ocнoвaниe пpaвa coбcтвeннocти пpoдaвцa — пpивaтизaция, выпиcaтьcя из жилья дoлжны вce дo пpoдaжи квapтиpы. Ecли жильцы oткaзывaютcя cнимaтьcя c мecтa peгиcтpaции, выпиcaть иx нe пoлyчитcя дaжe чepeз cyд. Oни пoжизнeннo бyдyт имeть пpaвo пoльзoвaтьcя жильeм.
Чтoбы дoкaзaть, чтo вce cчeтa зa кoммyнaльныe ycлyги и жилoe пoмeщeниe oплaчeны, пpoдaвeц бepeт кoпию финaнcoвo-лицeвoгo cчeтa и cпpaвки из кoммyнaльныx и бытoвыx cлyжб.
Кoгдa coбcтвeнник квapтиpы нe мoжeт caм пpиcyтcтвoвaть нa cдeлкe, пpoдaть квapтиpy мoжнo пo дoвepeннocти. Дoвepeнным лицoм чaщe дeлaют poдcтвeнникa, юpиcтa или pиeлтopa, нo им мoжeт cтaть любoй чeлoвeк, кoтopoмy дoвepяeт coбcтвeнник жилья.
Для кyпли-пpoдaжи дeлaют дoвepeннocть. Дoвepeннocть мoжeт быть paзoвoй, cпeциaльнoй или гeнepaльнoй:
- paзoвyю: пoдпиcывaют для зaключeния oднoй cдeлки
- cпeциaльнyю: зaключaют, чтoбы coвepшить нecкoлькo cдeлoк
- гeнepaльнyю: дeлaют, кoгдa xoтят пepeдaть пoчти пoлныe пpaвa нa нeдвижимocть. Дoвepeннoe лицo мoжeт пpoдaвaть, пoкyпaть, cдaвaть квapтиpy в apeндy. Пo гeнepaльнoй дoвepeннocти нe пoлyчитcя cocтaвить и пoдпиcaть зaвeщaниe, тaкжe взять ипoтeкy.
Ecли cдeлкa кyпли-пpoдaжи пpoиcxoдит пo дoвepeннocти, нyжнa пpoвepкa coбcтвeнникa, — инaчe ecть pиcк пoпacть нa мoшeнникa c пoддeльнoй дoвepeннocтью. Пoкyпaтeль cвязывaeтcя c дoвepитeлeм чтoбы yбeдитьcя, чтo тoт знaeт o пpoдaжe квapтиpы, eгo ycтpaивaeт cyммa и cpoки cдeлки.
Выписки бывают нескольких видов. Больше всего подходят 2 выписки: — выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости (дальше я ее буду называть выписка об объекте недвижимости); — выписки о переходе прав на объект недвижимости (дальше я ее буду называть выписка о переходе прав). Взгляните ниже на образцы.
Если объект недвижимости находится в ипотеке, залоге или на недвижимость наложен арест в судебном порядке, то эти сведения обязательно вносятся в базу Росреестра. Благодаря вступившему в силу с 01 января 2017 года закону, любой человек имеет возможность узнать о наличии зарегистрированных обременений (или об их отсутствии) путем подачи запроса и получения Выписки из ЕГРН.
Внимание! Срок действия Выписки ЕГРН законодательно не ограничен! Но данные, содержащиеся в ней, актуальны только на дату изготовления выписки!
Выписка имеет несколько разделов, более детально Вы можете ознакомиться с ними в статье: Какие есть разделы в Выписке из ЕГРН?
Если объект недвижимости продавца или Ваш имел обременения (залог, ипотека и т.д.), которые были недавно сняты или отменены, а, получив Выписку, Вы обнаружили, что они все еще зарегистрированы в Росреестре, — то не стоит сразу впадать в панику! Это просто может означать, что регистратор еще не успел внести новую информацию о Вашем объекте недвижимости в базу ЕГРН.
Важно! Законодательно установлен срок до 14 рабочих дней, в который сотрудники Росреестра обязаны внести в реестр изменения по недвижимости.
Поэтому Вам просто необходимо подождать 14-20 календарных дней и получить новую выписку. Если же по истечению этого срока информация по Вашему объекту не будет исправлена, Вы можете обратиться в МФЦ самостоятельно. В этом случае, после Вашего обращения, регистратор обязан будет внести правки в срок до 5 рабочих дней, и теперь, если этого не будет сделано, регистратор лично будет нести ответственность за неверную информацию, содержащуюся в ЕГРН. Подробнее узнать о процедуре внесения изменений можно в статье: Как исправить ошибки в Выписке ЕГРН.
Проверить квартиру на обременения
Выписка из ЕГРН о наличии обременений на объекте недвижимости
Если Вы собираетесь приобрести квартиру, дом или участок, то Вам однозначно нужно знать о наличии или отсутствии обременений, поскольку, в случае возникновения спора, Вы будете признаны добросовестным покупателем только в случае должной осмотрительности. Если же, получив Выписку, Вы увидели, что они есть, то Вам обязательно нужно обговорить и документально закрепить Ваши договоренности с продавцом.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ. Получить их может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в МФЦ в течение 30–40 минут при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, пояснила Данильченко.
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.
Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.
12 советов, как проверить квартиру перед покупкой
Еще один документ, который стоит проверить, — это справка о погашении жилищного кредита. «Если квартира покупалась на ипотечный кредит, стоит попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме. Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы совместно с банком разработать схему проведения сделки по отчуждению квартиры, поскольку до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия», — пояснила руководитель юридической службы риелторской компарнии «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Если не хотите платить чужие долги, стоит проверить, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. «Такие сведения могут содержаться в едином жилищном документе либо в отдельной справке. Необходимо учитывать, что задолженность прежнего собственника по взносам за капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит к новому собственнику», — рассказала юрист компании «Инком-Недвижимость».
Если вы решили самостоятельно проверить квартиру, то вы можете сделать это, следуя инструкции. Проверка квартиры заключается в проверке документов, объекта и данных собственника по официальным базам. Первое, необходимо сверить информацию о владельце с данными из кадастра, чтобы продавец имел право продажи. Если перед вами стоит реальный владелец квартиры, то убедитесь, что на квартиру не наложен арест или другие виды обременения, для этого закажите выписку из ЕРГН в МФЦ в которой будет графа особые отметки, прочтите их внимательно и изучите документ.
Третьим шагом стоит проверить не находится ли квартира в залоге, для этого проверяем её по базе ФПН, а так же стоит обратиться к сервису ФССП и проверить жилье по реестру исполнительных производств, а собственника на предмет открытых судебных дел. Рекомендуется проверить собственника по реестру лиц, подозреваемых в преступлениях.
Процедура проверки очень важный шаг, так как за 2019 год зарегистрировано более 14 000 фактов мошенничества при покупке недвижимости. Обязательно проверяйте квартиру самостоятельно или закажите полную проверку на данном сервисе.
Проверить квартиру при покупке
- Перепланировка жилого помещения
- Имущественный вычет — образец декларации
- Снять квартиру с домашними животными
- Затопили соседи: пошаговая инструкция
Старый собственник передает обременение новому покупателю «в подарок». Поэтому цена квартир с ограничениями ниже, чем цена аналогичной «чистой» недвижимости.
Есть пять основных обременений на квартиру:
- Ипотека предполагает, что банк на долгий срок выдает покупателю квартиры в кредит деньги, которые покроют затраты на покупку. Чтобы гарантировать выплату долга, банк по договору забирает часть прав на квартиру до тех пор, пока ипотека не будет погашена. Весь этот период заемщик не может проводить с квартирой юридические операции без согласия банка.
- Аренда предполагает заключение договора о передаче квартиры во временное пользование другому лицу за определенную плату. Арендатор может только пользоваться квартирой в течение срока договора, но не имеет на нее никаких прав. Во время действия договора аренды выселить жильца можно только через суд. Но даже смена собственника не является основанием для расторжения договора.
- Арест означает, что суд ограничил права собственника на распоряжение квартирой. Это может быть вызвано просрочкой платежей по ипотеке или ЖКХ, разделом имущества бывших супругов, судебными разбирательствами. Продажа арестованного объекта невозможна до снятия ограничения уполномоченным органом.
- Рента подразумевает, что есть человек, перечисляющий регулярные платежи собственнику квартиры за то, что он может в ней жить. Отличие от аренды в том, что рентоплательщик в будущем получит квартиру в собственность. Плательщик ренты — формальный собственник жилья, который не может распоряжаться квартирой без согласия рентополучателя.
- Доверительное управление означает, что собственник квартиры передает третьему лицу некоторые права на имущество. Например, во время длительного лечения собственника, управляющий может сдавать квартиру в аренду и оплачивать счета. Пока действует договор доверительного управления продавать квартиру нельзя.
Выписку ЕГРН об обременениях можно получить в бумажном и электронном виде. Эти варианты имеют одинаковую юридическую силу. Бумажный заверен печатью и подписью Росреестра, а электронный — его ЭЦП. В суде, банке и госорганах примут любой формат.
Оставьте онлайн-запрос в сервисе ЕГРН.Реестр, чтобы получить справку. Этот способ самый простой и бюджетный. Укажите в специальном поле адрес или кадастровый номер объекта и заплатите 200 рублей за выписку о характеристиках и правах. Если дополнительно к информации об обременениях вам нужна полная история собственников, закажите полную выписку за 350 рублей.
Информацию об актуальных видах обременений можно получить только в судебных инстанциях и других уполномоченных структурах. В соответствии с существующими нормативно-правовыми актами, имеющиеся виды обременения фиксируются в Справе об объекте недвижимости. Каждый факт обременения регистрируется сотрудниками единой кадастровой палаты.
По Справки об объекте недвижимости пользователь может не только выяснить, какие виды обременения имеют место быть. В ней также регистрируются факты:
- наличия договора аренды квартиры третьими лицами через законного правообладателя,
- наличия ареста,
- проживания на данной площади третьих лиц,
- регистрации квартиры в качестве залога в банке,
- наличия договора ренты,
- наличия ограничений в использовании.
Убедиться в том, что продавец обладает правом собственности на квартиру и оно оформлено по закону можно благодаря:
-
договору купли-продажи, ренты, мены;
-
дарственной или свидетельству о наследовании;
-
свидетельству о приватизации;
-
решению суда, признающему право собственности.
Продавец должен иметь одну из указанных бумаг наравне с документом, подтверждающим право владельца на недвижимость – свидетельством о праве собственности на квартиру, а с 1 января 2017 года – выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Наравне с указанными документами продавец должен предоставить:
-
паспорт, а также второй документ, удостоверяющий личность (например, водительское удостоверение);
-
свидетельство о праве собственности либо выписку из ЕГРН;
-
расширенную выписку из ЕГРН (содержит данные за последние 20 лет, документ выдается в Росреестре или МФЦ, возможно заказать удаленно);
-
кадастровый паспорт;
-
выписку из домовой книги;
-
технический план квартиры.
Требуйте оригиналы бумаг, поскольку на них нужно проверить наличие подписей и печатей госорганов. Доверить проверку недвижимости перед покупкой можно специалистам – риелторам и юристам, а можно провести самим.
Нехорошая квартира: как обнаружить обременения на недвижимость
Важным моментом является проверка квартиры на предмет возможных прав на нее третьих лиц. Особенно внимательным нужно быть, если объект достался продавцу по наследству. Проверьте, не были ли ущемлены права других наследников. Важно удостовериться, что квартира была законно приватизирована. Идеально, если право собственности возникло у продавца больше трех лет назад. В таком случае вероятность того, что сделка может быть оспоренной почти отсутствует.
Важный момент проверки жилья перед покупкой – прописанные в квартире люди, которые, как вы понимаете, имеют право жить в помещении и после смены собственника. Продавец должен снять с регистрационного учета всех проживающих перед тем, как реализовать помещение. Если кто-то прописан на момент проверки, убедитесь, что у вас не будет проблем с выселением. Есть категории граждан, которые могут заявить о своем праве проживать в недвижимости. К ним относятся: проходящие военную службу, осужденные, несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях, пенсионеры, проживающие в домах престарелых.
Проверка недвижимости перед покупкой также предполагает и осведомление об отсутствии обременений на объект (информация содержится в выписке из ЕГРН). Жилье не должно быть предметом залога, ареста, аренды или ренты. Иначе сделку могут не зарегистрировать.
-
проверьте самостоятельно информацию о квартире на официальном сайте Росреестра – данные из ЕГРН может заказать любое лицо (в расширенной выписке есть данные о смене собственников, заключении сделок, обременениях);
-
отсутствие задолженности по ЖКХ – попросите продавца предоставить документ об отсутствии задолженности за последний год из управляющей компании и последнюю оплаченную квитанцию. Если, конечно, не хотите сами оплатить услуги, оказанные не вам;
-
согласие супруга – если продавец в браке, при продаже недвижимости он должен предоставить документальное согласие (составляется у нотариуса) на сделку супруга;
-
если вы покупаете квартиру в многоквартирном доме стоит проверить, не грозит ли многоэтажке снос, не является ли она аварийной.
Эта схема наиболее выгодна с финансовой точки зрения. Чтобы заключить договор купли-продажи, продавцу необходимо сначала рассчитаться с банком. Для этого нужны «живые» деньги, которые можно получить от покупателя в качестве аванса.
Снятие залогового обременения занимает 5 рабочих дней. Еще 10 дней нужно на перерегистрацию прав на имущество. В этот период собственники могут поменять намерения и отказаться от продажи.
После снятия залога на объект могут быть наложены другие обременения. По решению собственника квартира может быть арестована за другие долги сразу после возврата закладных документов.
В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит. Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа. Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель. Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме.
Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке. После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю. Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.
Что спросить у продавца квартиры
Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.
Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости. Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья. Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.
Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор. Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.
Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов. Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены. Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку. Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.
Новый образец выписки ЕГРН содержит расширенный блок информации об объекте имущественного права, в частности:
- Уникальный кадастровый номер объекта права.
- Кто является правовладельцем.
- Физический адрес объекта права.
- Общая площадь объекта.
- Кадастровая стоимость недвижимого имущества.
- Права и ограничения (арест, залог, рента, аренда и т.д.).
- Графическая часть объекта права
Чтобы не стать жертвой мошенников, покупатель недвижимости до подписания купли-продажи должен проверить объект и его владельцев на юридическую чистоту. Прежде всего, необходимо изучить, есть ли какие-либо ограничения прав собственника. Если имущество находится в залоге или под арестом лучше отказаться от сделки. Узнать о квартире по адресу и получить полный объем сведений можно из спецвыписки ЕГРН.
Права собственников недвижимости могут ограничить такими способами:
- Ипотека — купить жилплощадь, продавец которой приобретал недвижимость с использованием заемных средств, можно. Вместе с новой недвижимостью вы приобретете обязательства по ипотечному договору. До полного погашения долга недвижимость остается в залоге у банка-кредитора;
- Арест — если на имущество суд наложил арест, любые юридические сделки с таким жильем запрещены. Арестованную недвижимость нельзя продать, сдать в аренду, подарить до снятия обременения. Такие сведения отображаются в выписке из ЕГРН. Проверить квартиру по адресу на наличие ареста можно на официальном сайте Росреестра или онлайн-портале ЕГРНка.ру;
- Аренда — арендатор вправе занимать съемное жилье до даты, указанной в договоре аренды. Для снятия данного вида ограничения необходимо расторгнуть соглашение;
- Рента — до момента смерти рентодателя рентодержатель не является законным правообладателем недвижимости. Вы можете изучить характеристики объекта и узнать о квартире по кадастровому номеру;
- Скрытые обременения — некоторые виды ограничений прав владельца жилплощади не отображаются в выписке из ЕГРН. Например, вы не сможете из справки узнать, участвовал ли в приобретении объекта материнский капитал, есть ли задолженность у владельца перед коммунальными службами.
Проверить параметры жилплощади перед покупкой любое заинтересованное лицо может по Интернету. Вы можете воспользоваться Публичной кадастровой картой. На ПКК можно найти квартиру по кадастровому номеру или адресу.
Переход права собственности на недвижимость, находящейся в залоге, осуществляется с некоторыми нюансами. Выписка из ЕГРН — это единственный источник достоверной информации о зарегистрированных строениях и земельных участках. Информационное наполнение в базе постоянно обновляются. Поэтому они являются актуальными на момент заказа справки.
Залог является одним из механизмов гарантии возврата заемных средств (обеспечение кредита) или долга. Под залог недвижимости может быть выдан как ипотечный кредит в банке, так и потребительский кредит в одной из финансовых организаций. Нередким случаем является залог в пользу налоговых служб, арест недвижимости в судебном порядке. И даже такие квартиры иногда выставляют на продажу.
Благодаря вступившему в силу с 2017 года закону о недвижимости, любое обременение (возникновение прав на квартиру у третьих лиц) фиксируется в Едином госреестре. Вся информация отражается в выписке из ЕГРН, и любой гражданин может проверить наличие прав на недвижимость у третьих лиц, заказав этот документ.