Долевая собственность на земельный участок под многоквартирным домом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Долевая собственность на земельный участок под многоквартирным домом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

В соответствии со ст. 36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Так, согласно ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок как общее имущество многоквартирного дома

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ. А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД, законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД. Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (МКД).

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также проведения его государственного кадастрового учета. При том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН) с ним не требуется.

Основные проблемы собственников, равно как и их домоуправляющих организаций, сводятся к тому, что на момент приобретения общедолевого права собственности на земельный участок собственники радуются, что им предоставляют землю бесплатно, а вот о последствиях, в т.ч. финансовых, такой собственности они, к сожалению, не задумываются.

В соответствии с пунктом 4 частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (далее – МКД), с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

Информация об образовании и учете участка под многоквартирным домом размещена на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра. При отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и другие объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, возникает правовая неопределенность по вопросу о том, какой именно земельный участок принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, в том числе после ввода его в эксплуатацию, так как в соответствии с пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором дом расположен. Образование земельных участков осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Для постановки земельного участка на кадастровый необходим межевой план, который подготавливается кадастровым инженером.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 389 Налогового кодекса РФ, земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД, не облагаются земельным налогом.

Отдел по надзору за исполнением земельного

и природоохранного законодательства прокуратуры края

Правовые основания для оформления земли под многоквартирными домами.

В соответствии со ст. 36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Так, согласно ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», — говорит Мария Литинецкая.

При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.

«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», — утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», — дополняет Мария Литинецкая.

Если территория поставлена на кадастровый учет и сформирована до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 01.03.2005), то владельцы квартир в многоквартирном доме считаются ее собственниками со дня вступления в силу этого кодекса, рассказал «РБК-Недвижимости» представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр).

Если же участок сформирован и занесен в кадастр после принятия кодекса, то право совместной собственности появляется в силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Данные положения были неоднократно подтверждены судами, а также министерствами и ведомствами России, добавил он.

«В силу закона о государственной регистрации недвижимости доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости», — рассказали юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». По их словам, для того чтобы это право собственности на землю являлось официальным, его необходимо оформить и внести соответствующие данные в государственный реестр.

Однако оформить землю под многоквартирным домом в Москве непросто и часто возможно только через суд, отмечают юристы. Основными проблемами они называют то, что на кадастровой карте столицы под многими домами не сформирован земельный участок, часто его границы не определены.

Согласно действующему законодательству (№ 189-ФЗ от 29.12.2004) формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления. В Москве таким уполномоченным органом является департамент городского имущества, который в рамках своих полномочий утверждает границы участка на кадастровой карте территории, если участок размежеван.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.

Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра. После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.

Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.

Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.

Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.

Межевой план утверждается департаментом городского имущества Москвы и затем выносится на публичные слушания, на которых абсолютным большинством голосов собственники жилого дома утверждают (или не утверждают) проект межевания. «Данная процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует для того, чтобы собственники могли ознакомиться с межевым планом, задать вопросы проектировщикам, внести свои предложения. После утверждения проекта начинаются собственно межевые работы. Как правило, они стоят около 30–40 тыс. руб. с одного дома.

После этого с межевым планом на руках собственники обращаются в Росреестр, чтобы их участок был поставлен на кадастр», — дополняет Мария Литинецкая.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на земельный участок под многоквартирным домом, установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иными нормативными правовыми актами:

• заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления посредством личного обращения);
• решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
• документы о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (межевой план и т. д.);
• решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31 января 1998 года (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников);

Документы на государственную регистрацию можно подать лично через центры предоставления государственных услуг «Мои документы», офисы приема филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» либо отправить почтой (обязательно с описью вложений и объявленной ценностью) или в электронном виде через портал Росреестра. Срок регистрации составит семь рабочих дней, в случае если документы поданы через центр предоставления государственных услуг «Мои документы», срок регистрации составит девять рабочих дней.

Как и зачем оформлять собственность на землю под многоквартирным домом

Каждый земельный участок имеет свой правовой статус. Участок может быть сформирован или нет, принадлежать собственникам помещений или государству. Самый удобный путь узнать правовой статус земельного участка – посмотреть на сайте Росреестра. Там вы получите актуальную информацию о любом земельном участке на территории РФ.

Найдите свой город или адрес и вы увидите:

• статус земельного участка;
• адрес участка;
• площадь участка;
• кадастровую стоимость;
• форму собственности.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 16 октября 2009 г. N Д23-3410

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел письмо о порядке передачи земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме и в пределах компетенции сообщает.

В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Пункт 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

С учетом изложенного у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.

В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14.02.2007 N 29, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Учитывая положения ст. 23 Закона N 122-ФЗ, ст. 16 Закона N 189-ФЗ, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в соответствии со ст. 16 Закона N 189-ФЗ, возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок. Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе N 189-ФЗ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

ПРИКАЗ
от 7 марта 2019 г. N 153/пр

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ПРОВЕДЕНИЮ РАБОТ ПО ФОРМИРОВАНИЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НА КОТОРЫХ РАСПОЛОЖЕНЫ МНОГОКВАРТИРНЫЕ ДОМА

В соответствии с пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 16 декабря 2017 г. N 1578 «О внесении изменений в Правила предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на поддержку государственных программ субъектов Российской Федерации и муниципальных программ формирования современной городской среды» приказываю:

Утвердить прилагаемые методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома.

Министр
В.В. ЯКУШЕВ

УТВЕРЖДЕНЫ
приказом Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации
от 7 марта 2019 г. N 153/пр

1. Настоящие Методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (далее также — образуемые земельные участки), разработаны в целях оказания методологического содействия органам государственной власти и органам местного самоуправления при проведении работ по образованию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, и которые не были образованы ранее.

2. В целях формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, органам государственной власти и органам местного самоуправления рекомендуется провести следующие мероприятия:

1) подготовить и утвердить проект межевания территории, в соответствии с которым определяются границы земельного участка (земельных участков), на котором (на которых) расположен (расположены) многоквартирный дом (многоквартирные дома);

2) провести работы по подготовке документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка (образуемых земельных участков) (далее — кадастровые работы);

3) представить в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти (его территориальный орган), осуществляющий государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав (далее — орган регистрации прав) прав документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка (образуемых земельных участков).

3. С учетом требований, предусмотренных подпунктом 4 пункта 3 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), частью 2 статьи 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», определение местоположения границ земельных участков, занятых многоквартирными домами, рекомендуется осуществлять в рамках подготовки проекта межевания территории.

Официальный источник электронного документа содержит неточность: имеется в виду подпункт 4 пункта 3 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ.

4. Определение местоположения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, рекомендуется осуществлять при образовании такого земельного участка с учетом следующих особенностей:

1) под каждым многоквартирным домом рекомендуется образовывать отдельный земельный участок;

2) границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы не нарушить права и законные интересы неограниченного круга лиц, правообладателей иных земельных участков, собственников помещений в данном многоквартирном доме и других многоквартирных домах;

3) границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы все объекты, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, были расположены в границах образуемого земельного участка;

4) при определении границ образуемого земельного участка рекомендуется учитывать, что данный земельный участок, а также смежные с ним земельные участки должны отвечать требованиям статьи 11 Земельного кодекса;

5) в границы образуемого земельного участка не рекомендуется включать земли или земельные участки, в отношении которых у третьих лиц имеются права (собственности или иное законное право), земли или земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства, не относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, а также территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары и иные территории общего пользования.

5. Размер образуемого земельного участка рекомендуется определять исходя из:

1) площади многоквартирного дома, то есть суммарной общей площади всех квартир в таком доме, площади всех нежилых помещений и помещений вспомогательного использования в таком доме;

2) территории, необходимой для обеспечения функционирования (обслуживания) площади многоквартирного дома, с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в многоквартирном доме, обслуживания данного дома и иных объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также доступ к такому дому и иным подобным объектам;

Согласно действующим ФЗ 188 и 189 от 29.12.2004 года земельным участком под многоквартирным домом считается та территория, на которой стоит многоквартирный дом, а также ряд дополнительных объектов, требующихся для его полноценной эксплуатации и благоустройства. К этому перечню обычно относят элементы озеленения, детские площадки, котельные и прочие объекты общественного назначения. Определение границ и площади такой территории контролируется соответствующими нормами земельных и градостроительных законов.

Важно! В ЖК РФ четко сказано, что в общественную долевую собственность может перейти только та территория МКД, которая прошла процедуру кадастрового регламента и оформлена надлежащим образом.

Переход территории в общую собственность осуществляется бесплатно с момента ее формирования, то есть сразу после введения здания в эксплуатацию при наличии всех необходимых документов. Покупатель квартиры, являющийся ее владельцем, автоматически становится совладельцем придомового участка, если во время строительства не были допущены серьезные нарушения со стороны застройщика. Наличие кадастрового номера у территории под МКД свидетельствует о том, что он уже принадлежит собственникам квартир.

В Жилищном кодексе также отдельно оговаривается другой нюанс, касающийся года постройки многоквартирного дома. Согласно правилам земля под домами, построенными до 2005 года, должна автоматически становиться общественной долевой собственностью всех жильцов квартир МКД. Тем не менее любой человек, купивший вторичное жилье такого типа, должен самостоятельно проверить, входит ли территория под МКД в его собственность. Для проведения бесплатной передачи прав необходимо, чтобы:

1. Территория под МКД была с четкими границами и имела кадастровый план, установленные органом самоуправления местного типа.
2. Землеустроительные работы завершились до вступления в силу Жилищного кодекса РФ, то есть до 2005 года.
3. Участок возле дома внесли в Росреестр.

Иногда собственнику требуется получить точную информацию о том, кто становится собственником земельного участка, расположенного под многоквартирным домом. Узнать это можно несколькими способами, но чаще всего жильцам рекомендуют подавать запрос в режиме онлайн на портале Росреестра. На этом ресурсе нужно выбрать раздел «Публичная кадастровая карта». Там максимально подробно представлена территория конкретного города или поселка, которая поделена на секторы.

Владелец любой квартиры может самостоятельно сделать личную долю в земельном участке под жилым домом своей частной собственностью. Стоит учитывать, что эта процедура занимает много времени и является достаточно затратной в финансовом плане. По этой причине разумнее объединить свои усилия с другими жильцами или обратиться за помощью к представителям муниципалитета. Процедуру лучше разделить на несколько важных этапов, которые включают:

• организацию собрания всех владельцев квартир в МКД, опрос и сбор подписей, подтверждающих их согласие на проведение процедуры оформления прав на территорию под конкретным домом, включая выбор официального представителя;
• подготовку и передачу заявления на формирование участка земли в госорганы;
• запрос к кадастровому инженеру, который должен подготовить межевой план;
• подготовку полного перечня документов для процедуры учета по кадастру и регистрации прав на собственность;
• окончание процедуры по регистрации в Росреестре.

Перечень документов для оформления территориии в долевую собственность достаточно обширен, и его подготовкой следует начать заниматься заранее. Эта обязанность лежит на представителе, которого выбирают на общественном сборе жильцов МКД. В список должна входить документация, необходимая для учета по кадастру и оформления прав владельцев квартир, их перечень включает:

1. Протокол общего сбора жильцов МКД.
2. Документы, доказывающие принадлежность всех квартир дома жильцам, в которых должна указываться площадь недвижимости.
3. Документ для подтверждения личности представителя или его уполномоченного лица.
4. Заявление для постановки части земли на конкретной местности на учет по кадастру и регистрирования права.
5. Оплаченную квитанцию на госпошлину в сумме 200 рублей за регистрирование доли.
6. Документы, подтверждающие формирование участка земли в конкретном государственном органе либо муниципалитете.
7. Технический паспорт для МКД.
8. Дополнительные документы при необходимости.

После приватизации земельной территории под МКД она автоматически подвергается налогообложению, поскольку становится частной собственностью. Многих интересует, сколько нужно платить жильцам, и как правильно оформить и организовать выплаты. Налоги уплачиваются начиная от даты проведения кадастрового учета земли, расположенной под домом. Сумма налога делится пропорционально долям каждого собственника жилья. Размер такой доли будет равен частному после деления личной площади помещения жильца по метрам и общей площади всех помещений, принадлежащих жильцам.

Налоговой базой участка является его кадастровая стоимость, рассчитываемая с учетом анализа рыночной стоимости различных земельных владений на территории РФ. Если владельцем квартиры является ИП или юридическое лицо, ему необходимо рассчитывать сумму налога самостоятельно. Если речь идет о физических лицах, им будут направляться уведомления из налоговой инспекции с уже готовыми расчетами. Граждане, относящиеся к льготным категориям, освобождаются от оплаты такого налога.

Подпунктом 4 пункта 1 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в МКД принадлежит помимо прочего и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При принятии ЖК РФ в ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) было отведено место для правовой основы общего имущества в виде земельного участка. В частности, в ч. 1 ст. 16 указано — в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Правилами 491 (Постановление Правительства № 491 от 13.08.2006 года) в п. 1 более детально указано — в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства. Земельный участок включается в состав общего имущества в МКД при наличии границ такого земельного участка, что вполне логично и отвечает принципу правовой определенности законодательства.

Если участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования (например у администрации города, на территории которого расположен домм).

Однако, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, а собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Каждое строение занимает определенный участок земли. К каждому многоэтажному жилому дому прилегает площадь, без которой эксплуатация здания невозможно. Земля под домом и придомовая территория являются важной составляющей устройства комфортного и безопасного проживания. На земле под домом и прилегающем участке организуют:

• прокладку коммуникаций;
• пешеходные зоны;
• подъезд служб спасения;
• места временной стоянки личного транспорта;
• озеленение;
• специально оборудованные объекты санитарного назначения;
• площадки для отдыха и прогулок, в том числе для людей с ограниченными возможностями.

Без всего этого невозможно нормальное функционирование территории и дома. Понимая значимость придомовых земельных участков, в Российском законодательстве разработаны нормативные документы, регулирующие эти вопросы.

Как оформить в собственность землю под многоквартирным домом?

Практика показывает, что большинство собственников квартир не знают кому принадлежит земля под их собственностью. Узнать информацию целесообразно при покупке квартиры, подготовке ее к продаже или дарению, в момент вступления в права наследования. Получить ответ на этот вопрос можно:

1. В правлении товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительного кооператива. В домах с организованной формой управления, в большинстве случаев территория под зданием оформлена должным образом
2. Обратиться в местную администрацию. Именно местная власть обязана соблюдать нормы Земельного и Градостроительного кодексов РФ, а значит иметь в структуре службу, занимающуюся учетом всех земель муниципалитета.
3. Зайти на сайт Росреестра в раздел «Публичная кадастровая карта», где содержится информация обо всех зарегистрированных территориях.

Налогоплательщики могут получить информацию, о том как исчисляется налог на недвижимость в МКД. Если земельный участок оформлен в долевую собственность, увеличивается кадастровая стоимость жилого помещения.

Законодательство РФ предлагает добровольно оформлять в собственность землю под жилыми зданиями. Зачастую не оформленная территория удобна муниципальным органам. Власть получает возможность распоряжаться землей по своему усмотрению, не считаясь с интересами жильцов.

Но и владельцам квартир выгодно приватизировать землю и распоряжаться ей на свое усмотрение. Это даст возможность построить на своей территории парковку, детскую площадку, снести старые и непригодные сооружения. Кроме того, они будут защита от самовольного захвата и точечной несогласованной застройки.

Необходимо понимать, если человек является собственником помещения в МКД – это уже веское основание стать законным собственником земли под домом. При этом надо знать, что любая недвижимость требует оформления и должна учитываться в кадастровом реестре. Каждый из владельцев квартир может обратиться с заявлением о формировании участка.

Органы власти на местах могут быть собственником земельных участков под жилыми домами, в которых все квартиры относятся к муниципальному жилому фонду. Это могут быть:

• дома построенные по специальным программам, с распределением квартир по договору социального найма;
• новостройки для расселения ветхого и аварийного жилья;
• старые жилые здания, жильцы которых не приватизировали свои квадратные метры.

Во всех других случаях, земля без кадастрового номера и обозначенных границ формально принадлежит органам местного самоуправления.

Если земельный участок не сформирован, администрация города может его продать или сдать в аренду.

ПРИМЕР: На территории планируется строительство. Участок под строительство маловат, и стройка может затронуть придомовую территорию соседнего МКД. Как решает вопрос застройщик? Он приходит в муниципалитет, объясняет свою ситуацию и узнает, что к счастью для него, соседний участок не сформирован и не имеет четких границ. Муниципалитет, который обладает правом установления границ земельных участков, организует межевание с учетом пожелания застройщика.

Администрация мотивирует свои действия пополнением бюджета за счет арендной платы от застройщика. А жители МКД в итоге получат урезанную территорию, на которой не парковки, ни детской площадки, ни даже сушилки для белья. Такое было бы невозможно, если бы собственники помещений МКД проявили инициативу раньше.

Не так давно Государственная дума приняла закон об упрощении процедуры изъятия земли. Объясняется это желанием развивать не задействованную и не оформленную территорию. По сути, любой участок, который понравился потенциальному инвестору, может оказаться проданным по согласованию с недобросовестным чиновником.

Собственники квартир в доме на не сформированном участке, по факту владеют и пользуются площадью наравне с владельцами оформленных участков. Отсутствие юридических документов не запрещает эксплуатировать его в той мере, в которая необходима для эффективного обслуживания и комфорта жителей.

Территорию, принадлежащую городу, также нужно убирать и оплачивать услуги управляющей компании.

Земельное законодательство запрещает продавать землю под строительство объектов. Сейчас земля принадлежит застройщику лишь на правах аренды, которая выделяется на конкурсной основе.

В обязанности арендатора застройщика входит организация межевания участка под новостройкой и постановки его на кадастровый учет. Таким образом счастливые обладатели новых квартир автоматически становятся владельцами земли под домом, в доле, пропорциональной площади купленного помещения.

В домах старой постройки дела обстоят иначе. Не все постсоветские здания зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП) и в кадастре. До приватизации, старый дом и землю под ним нужно поставить на учёт.

• Земельный участок под многоквартирным домом как объект права общей долевой собственности 2010 / Цыденов Саян Пурбоевич
• Правовое регулирование земельных участков, занятых многоквартирными домами 2018 / Киселева Наталья Александровна, Нефедова Оксана Александровна
• Реализация права собственности на придомовую территорию 2012 / Олейник Людмила Васильевна
• Реализация права собственности на придомовую территорию 2012 / Олейник Л. В.
• Права на земельный участок в составе общего имущества многоквартирного дома 2018 / Баранова Дарья Александровна

Приобретение земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность

Д.В. Елизаров

Статья посвящена одной из актуальных проблем российского земельного права о предоставлении земельных участков в пользование собственникам недвижимого имущества. Необоснованное взимание арендной платы органами исполнительной власти с собственников нежилых помещений за пользование земельным участком, находящимся под многоквартирным домом, необходимо законодательно урегулировать. На сегодняшний момент создание товариществ собственников жилья является наилучшим выходом из ситуации неопределенности в отношении принадлежности прав на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом.

The article is devoted to the most acute problem of the Russian land law — on granting ground areas to proprietors of real estate. It is necessary to regulate legally the collection of rent paid by proprietors of uninhibited premises. Setting up the association of proprietors will help decide who has rights to the land on which a block — of-flats is located.

Одной из актуальных проблем российского земельного права в настоящее время является предоставление земельных участков в пользование собственникам недвижимого имущества.

Обязанность собственника земельного участка передать право пользования земельным участком фактическому владельцу (прежде всего — собственнику объекта недвижимости, расположенного на земельном участке) объясняется тем, что иного

применения этот земельный участок все равно получить не может, во всяком случае, до тех пор, пока сохраняется строение, расположенное на земельном участке [1].

Право государственной (муниципальной) собственности на земельные участки, фактически занятые иными лицами, исключает возможность юридически обоснованного освоения данных земельных участков, запутывает вопросы их налогообложения и хозяйственного использования, ведет земельные отношения в тупик [1].

Одним из заслуживающих внимания вопросов в этой связи является неопределенность в вопросе использования земельных участков под многоквартирными жилыми домами.

Согласно п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ Удалее — ЗК РФ), в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), собственникам помещений в многоквар-

Елизаров Денис Викторович — аспирант кафедры гражданского права Юридического института Дальневосточного государственного университета (г. Владивосток)

тарном доме на праве общей долевой собственности принадлежит, в том числе и земельный участок, на котором расположен указанный дом; данный участок относится к общему имуществу многоквартирного дома.

По смыслу действующего законодательства земельный участок под многоквартирным домом из публичной собственности может переходить только к собственникам помещений, только бесплатно и только в собственность [2].

Порядок перехода земельного участка под многоквартирным жилым домом в общую долевую собственность собственников помещений предусмотрен ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Согласно ч. 2 ст. 16 ЖК РФ, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме [3].

Включение земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома является новеллой Жилищного кодекса РФ. Ранее, в соответствии с Законом «О товариществах собственников жилья», земельный участок мог быть передан в общую долевую собственность собственников жилья при создании кондоминиума. В настоящее время, в связи с отменой Закона о ТСЖ и исключением из законодательства понятия «кондоминиум», в соответствии с правилами ст. 16 Закона о введении Жилищного кодекса, возникновение права общей долевой собственности на земельный участок определяется датой застройки и наличием кадастрового учета участка [4].

И самое главное – в Жилищном кодексе РФ четко указано, что земля под многоквартирным домом – это коллективная собственность жильцов. Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: 1.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Внимание Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», — дополняет Мария Литинецкая. Напомним, что ранее председатель комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская призвала жителей сносимых пятиэтажек ставить землю под этими домами на кадастровый учет.
«

Как оформить землю у дома в собственность Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД).

По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка. Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом.

Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра.

После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы».

Часть дома или квартира? Как оформить земельный участок, прилегающий к дому?

Иногда об этом может попросить городской совет или застройщик, желающий использовать часть участка вашего дома для реализации определённого проекта. Оценить выгоду таких предложений и принять решение можно также только на общем собрании жильцов многоквартирного дома.

• Владельцы общедолевой собственности могут обременить участок под МКД правом ограниченного использования. Что это значит? Жильцы могут принять решение ограничить пользование двором лицам, которые не проживают в доме. Они могут даже установить забор вокруг двора, однако он не должен мешать жителям соседних домов. Если наложенное ограничение будет нарушать права других граждан, госслужбам придётся изменить решение жильцов дома.
• При случайном повреждении или разрушении дома вследствие стихийного бедствия, боевых действий и т.

Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», — приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она. В то же время вместе с правами возникают и обязанности. В частности, собственникам МКД придется самостоятельно решать вопросы обслуживания имущества (досуговые зоны, дороги и тротуары, парковочные места), поясняет Мария Литинецкая.

Задан 2013-03-07 12:24:09 +0400 в тематике «Недвижимость» Можно ли высилить человека из одной квартиры в другую квартиру за аморальный образ жизни? Может подписи соседей собра — Можно ли высилить человека из одной квартиры в другую квартиру за аморальный образ жизни? Может подписи соседей собра. далее 1 ответ. Москва Просмотрен 115 раз. Задан 2012-10-09 09:55:37 +0400 в тематике «Другие вопросы» Как составить заявление в суд.

Наверняка вы думаете, что земля общего пользования в многоквартирном доме находится в собственности жильцов или, в крайнем случае, у коммунального объединения.

И это отчасти правильно.

Закон предусматривает безвозмездную передачу придомовой территории в общедолевую собственность жильцов.

Значит ли это, что земля под домом обязательно принадлежит вам? Нет.

Споры о праве на придомовую территорию

В случае если на земельном наделе расположен одноэтажный дом, который содержит от двух до восьми квартир, при этом каждая из них имеет отдельные точки входа на прилегающие к нему участки, то такие наделы можно разделить с помощью выделения в натуре.

Практика показывает, что, несмотря на все предполагающие раздел условия такие, как отдельный вход и адрес, земля под жилым помещением не может быть разделена ввиду ее принадлежности к категории ИЖС, а за самим помещением закреплен статус многоквартирного.

Единственным выходом из такой ситуации будет являться переведение дома в совместную долевую собственность и, как следствие, реальный выдел заранее распределенных частей.

При этом каких-либо особых причин к такому разделу не требуется. Это могут быть вполне бытовые основания:

• споры между наследниками и последующий раздел наследственного имущества;
• споры между соседями, являющимися сособственниками жилья;
• разногласия между жильцами одной квартиры;
• желание обособиться и произвести выдел имущества в натуре, во избежание споров и согласований с другими участниками собственности.
• прочие основания.

Законом не установлены какие-то исключительные случаи, поэтому при разделе земельного участка под многоквартирным домом все упирается в статус жилья.

Указанная процедура является достаточно сложной, но провести ее все же возможно. В первую очередь собственникам необходимо установить, имеется ли вероятность разделения многоквартирного дома в натуре с технической точки зрения. С этой целью последним необходимо обратиться за помощью к экспертным организациям, которые смогут провести независимую строительно-техническую экспертизу и предоставить исчерпывающий ответ относительно возможности и порядка реального раздела.

В случае если все владельцы жилья согласны с выделением в натуре оговоренных помещений и разделом земельного надела, последние имеют право заключить добровольное соглашение.

Для этого необходимо придерживаться определенного алгоритма действий, а именно:

• обсудить все возможные варианты и нюансы раздела, а также определиться с возможными материальными расходами, сопутствующими такому процессу;
• составить и оформить непосредственно само соглашение;
• в полном составе обратиться в нотариальную контору, для заверения указанного документа.

Даже в случае, если дом будет разделен, а также будут иметь место все условия, располагающие для выделения долей из находящегося под ним земельного участка, все же стоит учитывать ограничения, установленные законом возможности раздела земли:

• новообразованный участок делает невозможным использование возведенных на нем строений;
• вновь созданные наделы являются причиной нарушения границ с соседними участками, невозможности постройки на них иных объектов недвижимости, а также других нарушений земельного законодательства;
• границы указанных наделов пересекаются с территориями лесничеств;
• отсутствие обособленных въездов и выездов с территории вновь созданных участков, если это может ограничить в правах собственников соседних земельных наделов.
• наличие обременений или отягощений, запрещающих использование созданного участка по своему разрешительному назначению;
• нарушение минимальных величин земельного участка, которые устанавливаются муниципалитетом.

Приказ Минстроя РФ от 07.03.2019 N 153/ПР

Разъяснены отдельные вопросы, связанные с оформлением наследства на принадлежавшую наследодателю — собственнику жилья в многоквартирном доме — долю в праве на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме неразрывно связано с приобретением права собственности на жилое помещение в этом доме.

Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме лишена самостоятельной — отдельно от права собственности на квартиру — оборотоспособности.

При реализаций квартир передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме не подлежит налогообложению.

В связи с этим нотариальный тариф за выдачу свидетельства о праве на наследство, состоящее из жилого помещения в многоквартирном доме и доли в праве собственности на общее имущество, исчисляется только исходя из стоимости жилого помещения.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, отнесен к элементам общего имущества домовладельцев.

Переход земли в общую долевую собственность владельцев квартир дома связывается с завершением процесса формирования участка и проведением его кадастрового учета.

Госрегистрация возникновения, перехода, ограничения или прекращения права на жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме одновременно является регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество. Следовательно, самостоятельной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не требуется.

Таким образом, оформление нотариусом наследственных прав на долю в праве общей собственности на землю, на которой расположен многоквартирный дом, возможно на основании документов, подтверждающих право собственности наследодателя на жилое помещение в этом доме, и о кадастровом учете участка.

Оформление в собственность земельного участка рядом с многоквартирным домом (придомовой территории) требует некоторых усилий. Это дает владельцам недвижимости ряд преимуществ, но и накладывает обязательства. Сам процесс оформления вполне реален и представляет собой обычную бюрократическую процедуру. Да, придется походить с бумагами, зато вы и соседи сможете сами решать, что будет с землей около вашего дома.

Единого стандарта нет. Чаще всего у многоквартирного дома есть придомовая территория, размеры которой зафиксированы в кадастровом паспорте (точные данные можно получить, сделав запрос в Росреестр). Важно разобраться в терминах: речь действительно идет не только о той земле, которую занимает строение, но и о придомовой территории. Однако это может быть как узкий палисадник вдоль дома, так и участок, на котором находятся детская площадка и паркинг. В соответствии с действующими положениями Жилищного кодекса РФ (а точнее — п. 4 ч. 1 ст. 36), данная территория может быть присвоена жильцами на правах общей долевой собственности.

Это невозможно. Дом ведь многоквартирный, и владение землей подразумевается коллективное. Решение нужно принять на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

Общее собрание собственников МКД считается правомочным, если в нем приняли участие владельцы помещений в доме (или их представители), обладающие более чем 50% общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Похожие записи:

• Межевание земельного участка что это такое и для чего оно нужно
• Степень родства при наследовании имущества Россия
• Как восстановить свидетельство на приватизацию квартиры