Сдача квартир в 2021 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдача квартир в 2021 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Доходность инвестиций в недвижимость начинается от 9% и зависит от качества активов, их месторасположения и уровня риска. Можно выделить пять основных инструментов, которые интересны инвесторам: денежные средства, ценные бумаги, депозиты, жилая и коммерческая недвижимость.
Рекомендую формировать портфель, распределяя по 20% в каждый из инструментов. Денежные средства необходимы для принятия быстрых решений — чтобы инвестировать в выгодный инструмент или реализовать перспективную идею, средства на которую нужны сейчас.
Минимальный порог входа для частных инвесторов начинается от 300–500 тыс. руб. — в этом случае вы можете вложить деньги в любой актив через краудфандинговую платформу (порог входа определяет сама платформа). При покупке объекта стрит-ретейла инвестиции начинаются от 15 млн руб., части этажа в бизнес-центре — от 30 млн руб., отдельно стоящего складского, офисного или торгового здания — от 100 млн руб.
Среди коммерческой недвижимости перспективным можно считать офисный сегмент — он показал максимальную устойчивость ко всем рыночным кризисам за последние 15 лет.
Пандемийный год офисный рынок пережил достаточно спокойно, хотя введение режима самоизоляции и сопровождалось опасениями, что резко вырастет объем вакантных площадей. Низкий объем ввода новых площадей помог сохранить вакантность на уровне 8,1% даже при сокращении спроса. Для сравнения, максимальным за последнее время показатель был в 2014 году, тогда пустовало более 14% офисных помещений.
На сохранение инвестиционной привлекательности офисов влияет и развитие сегмента коворкингов, который растет на десятки процентов в год и доказывает, что офисные пространства в той или иной интерпретации останутся востребованными.
Склады стали главным бенефициаром 2020 года, и в дальнейшем инвестиции в сектор продолжат расти. Такой вывод можно сделать, ориентируясь хотя бы на показатели развитых рынков — Москва еще существенно отстает по объему складских площадей на душу населения.
Можно ожидать, что и в дальнейшем востребованность складов будет обеспечена комплексным развитием ретейла и компаний, обеспечивающих работу всей цепочки онлайн-оборота — в том числе логистов, осуществляющих доставку в пределах «последней мили», а также занимающихся хранением и распределением заказов. В 2020 году на компании из этих секторов уже пришлось более 50% сделок со складами.
В этом году Минстрой планирует внести в Госдуму законопроект, который направлен на легализацию рынка аренды жилья. Это следует из плана законопроектной деятельности правительства. Пока документ находится только на стадии обсуждения, но направление работы уже понятно. В частности, предлагается создать информационную систему учёта договоров найма и объединить её с системами ФНС. Это позволит упростить процедуру начисления и сбора налогов.
— Безусловно, Минстрой и ФНС можно понять. В одной только Москве сдаётся около миллиона квартир. Это несколько миллиардов рублей налоговых платежей в месяц, если считать по минимальной стоимости месячной аренды. На самом же деле — несколько десятков миллиардов. И ещё как минимум столько же — в целом по стране, — говорит эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
Проблема, с точки зрения государства, колоссальная. Суммы недополученных в казну денег огромны. Как отметила старший аналитик ИАЦ «Альпари» Анна Бодрова, при ужесточении условий сдачи жилья суммы подоходного налога можно увеличить как минимум на 10%. По её словам, сейчас в России сдаётся около 12% квартир от всего жилого фонда.
Руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов считает, что подобные перемены в первую очередь заметят арендаторы. Он уверен, что расходы по налогообложению, которые будут дополнительно ложиться на наймодателя, включат в стоимость аренды.
— Это совершенно очевидно — никто не будет сдавать квартиру себе в убыток. Поэтому, если рынок когда-нибудь придёт всё-таки к «белому» варианту существования, на ценах это скажется, — считает Дмитрий Таганов.
Одна из главных тенденций, вынужденно сложившихся в период пандемии, — смещение интереса потенциальных арендаторов к вариантам с собственной инфраструктурой, как, например, ЖК «Вишневый сад», где есть детский сад, фитнес, свой парк. Арендаторам импонирует идея сокращения поездок по городу. По данным наших аналитиков, рост интереса арендаторов к таким комплексам в январе 2021 года составил 18,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Семьи с детьми с недавних пор обращают внимание еще и на наличие в комплексах собственных закрытых прогулочных зон и/или мест для отдыха: беседок, скамеек и детских площадок. Стоит признать, что подобная инфраструктура сейчас есть уже почти у всех новых комплексов (к старым она просто достраивается), начиная со средней ценовой категории. Самые популярные у таких арендаторов районы в центре и на северо-западе столицы:
— Хамовники и Якиманка, пожалуй, самые зеленые районы центра Москвы: здесь много скверов, есть несколько парков и можно прогуляться по набережной. В Хамовниках выделяется ЖК «Садовые кварталы» с его красивым и безопасным двором, охраной, консьерж-сервисом. Те, кому менее важна приватность, выбирают варианты, расположенные на набережных.
— Пресненский район и соседствующие с ним — следующие по популярности. Мы это связываем с возможностью легко выехать в сторону большинства элитных загородных направлений.
— Северо-западные районы (Аэропорт, Сокол, Покровское-Стрешнево) популярны благодаря возможности вести тихую семейную жизнь, сопоставимую с загородной.
Семейные пары без детей и одиночки выбирают противоположные варианты. Чаще всего они ищут квартиру в районе Арбата, Патриарших прудов, Тверской. На втором месте по популярности — Цветной бульвар, Сухаревская, Чистые пруды; далее следуют переулки Лубянки.
Статистика выбора на сегодняшний день выглядит таким образом (в обоих случаях респонденты могли выбрать по несколько вариантов):
Семейные пары без детей и одиночки: 39% предпочитают Патриаршие пруды, 29% — Арбат и Тверскую улицу, 17% — Цветной бульвар, 12% — Лубянку/Кузнецкий мост.
Идеальный вариант для обеспеченных бездетных пар — комплекс ЖК «4 ветра». Соседство с ресторанами, близость к экспрессу в Шереметьево, входная группа, панорамные окна, подземный паркинг, фитнес — все это делает комплекс очень привлекательным.
На сегодняшний день рынок предлагает арендаторам элитного жилья не только комфортные, но и визуально-приятные варианты. Обветшалый фасад, сомнительные соседи, стихийная парковка и подъезд без ремонта могут стать основанием для отказа от хорошей квартиры в пользу более дорогой, но расположенной в ухоженном, современном здании. Более того, арендаторы, уже пожившие в доме с охраной, подземной парковкой и прочими удобствами, готовы доплачивать за этот уровень комфорта 10–20%, лишь бы не возвращаться к старому фонду, пусть даже им предложена квартира в некогда востребованной «сталинке» на Фрунзенской. Кстати, старый фонд теряет свою популярность за счет еще одного недостатка — большого риска проблем с коммуникациями (например, с напором воды), причем в ряде случаев этот риск сочетается с равнодушием собственников, не готовых молниеносно решать возникшие сложности. В итоге новые комплексы со своими управляющими компаниями получают в этой борьбе еще одно очко. Аналитики утверждают, что спрос на старый фонд снизился на 9% по сравнению с прошлым годом, хотя сталинские высотки в этом смысле являются отдельной категорией: на них спрос по сравнению с прошлым годом вырос на 7%.
Арендаторов-иностранцев часто привлекает наличие у дома истории — им нравятся высокие потолки, фасады старой Москвы, исторический центр.
Граждане страны гораздо меньше внимания обращают на «исторический» антураж и принимают в расчет длинный перечень факторов, влияющих на конечный выбор. К тому же рынок продолжает падать: предложений по-прежнему очень много (хотя и меньше, чем в прошлом году, на 11%) — пока есть из чего выбрать, а значит, можно проявить большую требовательность и избирательность.
В последнее время все больше запросов связано с близостью дома к хорошим школам. В целом это заметный тренд не только в области недвижимости — российские семьи действительно стали больше вкладываться в образование своих детей. Таких запросов в нашей практике стало значительно больше, и чтобы быстрее на них реагировать, нам пришлось внедрить соответствующий маркер во внутренней CRM-системе.
Одним из важнейших новых трендов стало обязательное наличие балконов, лоджий или террасы. Вынужденный карантин изменил мышление людей, и теперь каждый хочет доступ к свежему воздуху не выходя из квартиры.
Второй тренд — обжитые дома, в которых не делают бесконечные ремонты. Сегодняшним арендаторам важно жить в тишине, поэтому они стараются заранее убедиться в том, что им не придется просыпаться, работать и засыпать под звук перфоратора. В этом смысле новые ЖК нередко проигрывают: вскоре после сдачи дома в эксплуатацию новые собственники начинают делать ремонт, так что на тихую и спокойную жизнь в недавно построенных комплексах рассчитывать не приходится — даже при всех их положительных сторонах. В этом смысле выигрывают ЖК, которые сдаются уже с отделкой — например, Barkli Gallery, Nabokov, Малая Бронная, 15. Но там арендаторов может отпугнуть высокий ценник.
Третий тренд — более внимательное отношение к сервису. Ряд обеспеченных клиентов предпочитают доплатить за возможность не думать, где завтракать, стирать одежду, качать пресс и проводить встречи с партнерами. В итоге вместо жилого комплекса выбор клиента падает на отель — в том же «Марриотт Новый Арбат» можно получить и завтрак в номер, и любые услуги, включая доступ в переговорную комнату, и скидки на рестораны, спа и спортклуб отеля. При этом охрану можно хоть на весь день оставить в лобби отеля — тоже удобно.
Ольга Сулим адвокат, председатель коллеги адвокатов «Сулим и партнеры» заявила, что в контексте цены посуточная аренда дает более высокий заработок, в несколько раз превышающий аренду долгосрочного жилья. Однако такой формат сдачи подойдет не всем. Посуточная аренда недвижимости подразумевает сдачу от одного дня и дольше с посуточной оплатой. Для этого формата заработка подойдут квартиры, имеющие спрос у туристов или деловых людей, расположенных в центре города или рядом с туристическими и деловыми объектами. Эффективно сдаются как элитный сегмент, так и жилье экономкласса.
Существенное отличие состоит в том, что в случае со сдачей недвижимости в аренду, мы хотим получить растущий доход. Значит нам нужно использовать растущую фазу Луны, поместив её в плодородные знаки Зодиака: Телец, Рак, Скорпион и Рыбы. В эти дни лучше запланировать подписание договора аренды либо публикацию объявления.
Таким образом мы привлечём солидных арендаторов с долгосрочными намерениями без существенных проблем с финансами.
Но, конечно, арендодателю также важно найти арендатора, с которым приятно иметь дело. Ведь с этими людьми нужно будет общаться продолжительное время.
Лунный календарь рекомендует проводить показ недвижимости своему будущему арендатору в 2, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 14 лунные дни. В эти лунные сутки человек может распознать даже очень скрытый подвох, касающийся финансов.
Обратите внимание на поведение будущего арендатора, как он осматривает объект. Нет ли тревожности и спешки в его поведении, в каком состоянии его документы. Как чётко он отвечает на вопросы о своих доходах. Не придирается ли к вашей квартире, офису либо дому.
Это всё знаки, которые должны насторожить. Нельзя их игнорировать, ведь вас предупреждают Высшие силы, принесёт ли вам этот человек благо или наоборот только проблемы.
Теперь совместим эти благоприятные даты и повседневный календарь и ознакомимся с астрологическим расчётом.
Зарабатывать на собственной квартире может каждый владелец, и для этого вовсе не обязательно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Особенно это актуально для лиц, которые желают сдать жилье временно. Законом разрешено два способа:
- Декларация доходов. В этом случае владелец квартиры оплачивает индивидуальный подоходный налог в размере 10% от прибыли. Периодичность составления декларации и отчислений — один раз в год. Декларацию нужно предоставлять в налоговую по форме 240.00 не позднее 31 марта года, следующего за годом, в котором вы получили доход от аренды. Например, если вы сдаете квартиру на протяжении 2021 года, то декларацию нужно будет предоставить до 31 марта 2022 года. Учтите, что если вы (как физическое лицо) сдаете недвижимость в аренду юридическому лицу, то выплата 10-процентного налога будет закреплена за юридическим лицом.
- Уплата единого совокупного платежа. Лица, чей доход за год не превышает 1175 месячных расчетных показателей, оплачивают фиксированную сумму кажый месяц вне зависимости от вырученной суммы от сдачи (при условии, что она не превышает установленный лимит). Для жителей областных городов и городов республиканского значения этот порог составляет 1 МРП (месячный расчетный показатель), для лиц, проживающих в остальных населенных пунктах – вдвое меньше (0,5 МРП). Обратите внимание, что плательщик ЕСП может сдавать жилье в аренду только физическим лицам, сдача недвижимости юридическим лицам в этом случае запрещена.
В качестве справки отметим, что в 2021 году размер месячного расчетного показателя увеличен до 2917 тенге.
Если вы планируете постоянно зарабатывать на сдаче жилой недвижимости, целесообразно оформить ИП. Регистрация индивидуального предпринимателя позволит снизить процент отчислений, при этом сама процедура выполняется быстро и без хлопот. Зарегистрироваться можно онлайн, уведомив налоговые органы о начале своей деятельности на веб-ресурсе электронного лицензирования. Затем предпринимателю предстоит выбрать подходящую систему налогообложения. Наиболее оптимальными для данного вида бизнеса являются:
- Упрощенная декларация. В этом случае налог составляет 3 %, а отчеты необходимо предоставлять один раз в 6 месяцев. Выбор этой системы позволяет привлекать наемных работников, что особенно удобно, когда во владении находится несколько квартир.
- Патент. Владелец квартиры оформляет патент на срок до 12 месяцев и оплачивает сумму, которая рассчитывается исходя из предполагаемого дохода за установленный период. Преимущества данной системы состоят в отсутствии налоговой отчетности и низком налоговом сборе (1 %). Важно учесть, что эта система подходит лицам, чей годовой доход не более 3528 месячных расчетных показателей. Также стоит знать, что при оформлении патента деятельность наемных работников не допускается.
В каком случае нужно платить налог при продаже квартиры в Казахстане
Любая незарегистрированная деятельность, в том числе и бизнес на сдаче квартир, не является законной. Кодексом «Об административных нарушениях РК» для недобросовестных арендодателей предусмотрены соответствующие санкции.
Так, например, физическое лицо в первый раз получит лишь предупреждение за несоблюдение закона. Однако если в течение года нарушитель не предоставит отчет в налоговую, при повторном зафиксированном случае ему придется заплатить штраф в размере 15 МРП. Эту сумму необходимо возместить в течение 30 календарных дней.
Статья 463 Кодекса предусматривает и более внушительные штрафы (от 25 до 150 месячных расчетных показателей). Если арендодатель не имеет возможности в срок уплатить назначенную сумму, он вправе обратиться в органы госдоходов с заявлением отсрочить уплату штрафа или произвести ее в рассрочку. В любом случае, ведение законной деятельности позволит не только уберечь свой бюджет от штрафов, но и получить социальные гарантии от государства: медстаховка, пенсионные отчисления и проч.
Вообще покупка жилья – один из наиболее консервативных способов инвестирования, основной целью которого является сохранение текущего капитала от инфляции. Тем не менее, если грамотно подойти к этому вопросу, получится и не плохо заработать.
Основная формула заработка достаточно проста: нужно сложить все суммы, затраченные на покупку, оформление, ремонт, налоги и прочие расходы, связанные с приобретением и владением недвижимостью, а затем продать её за большую сумму. Разница и будет вашей прибылью.
В случае если вы не хотите зарабатывать на постоянной покупке и перепродаже квартир, а просто желаете получить источник небольшого пассивного дохода, то эта стратегия – одна из наиболее подходящих.
Как и в предыдущем примере вам, конечно, же нужно выбрать между новостройкой и вторичкой, ипотекой и покупкой за собственные средства и т.п., однако есть и несколько других очень важных факторов.
Российские власти уже несколько лет пытаются объявить апартаменты вне закона или хотя бы определить их правовой статус. В конце 2020 года заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин заявил, что ведомство планирует «закрыть лавочку» и запретить возведение таких объектов, одновременно узаконив уже построенные.
Это спровоцировало интерес к апартаментам и их удорожание. По данным аналитиков, с конца 2020 года спрос в Московском регионе увеличился примерно на 40%, цены — на 25%.
Пока сложно сказать, будут ли претворены планы властей в жизнь. Приравнять апартаменты к жилым помещениям в многоквартирных домах планировалось еще пять лет назад, но соответствующий законопроект до сих пор не принят.
Несмотря на возможный запрет, московские девелоперы не перестали реализовывать проекты апартаментов. Они по-прежнему получают разрешительную документацию на них, и, вероятнее всего, пока правительство окончательно не решит судьбу апартаментов, этот формат будет жить.
Более того, на фоне неопределенности некоторые девелоперы стремились как можно скорее начать строительство апарт-комплексов. Благодаря этому с начала года в Москве продажи начались сразу в 10 новых проектах (в первой половине 2020 года — в 7).
В нашей стране для апартаментов до сих пор нет четкой правовой базы. И это при том, что в России данный формат существует уже 20 лет, а в Москве на него приходится порядка 20−25% предложения рынка жилой недвижимости.
Хотя по всем характеристикам современные апартаменты могут ничем не уступать обычным квартирам, формально это нежилые помещения. Застройщики возводят их на земельных участках с одним из видов разрешенного использования (ВРИ) — либо для размещения зданий гостиничного типа, либо для объектов общественно-делового значения.
На сегодняшний день на рынке есть примеры, когда девелоперы меняли исходно-разрешительную документацию и апартаменты превращались в квартиры, но это происходило до сдачи дома в эксплуатацию. О примерах перевода в жилье уже сданных комплексов апартаментов мне неизвестно.
Новостройки (ЖК) срок сдачи 2021 год в Москве
Я считаю, что пока сохраняется ценовая разница с квартирами, а также есть перспектива приравнивания апартаментов к жилью, этот формат недвижимости инвестиционно привлекателен. Кроме того, доходность апартаментов при сдаче в аренду выше, чем у квартир и в среднем составляет 7−9% годовых, тогда как квартир — всего лишь 5−6%. Покупка для постоянного проживания пока что также является выгодной. Да, за счет более дорогих ЖКУ и налогов со временем ценовое преимущество исчезнет, но на это потребуется около 50 (!) лет.
При этом нужно понимать, что у апартаментов свои особенности, о которых мы говорили выше, к тому же, не все проекты подорожают именно на 15−20% в случае изменения их статуса — есть и другие факторы, влияющие на ценообразование.
На мой взгляд, апартаменты точно не подойдут людям, которые остро нуждаются в постоянной регистрации. Им точно лучше приобрести квартиру. Однако основной спрос на апартаменты и так приходится на премиальный и элитный классы. В массовом сегменте они не пользуются популярностью, покупатели там делают выбор в пользу классического жилья.
В остальных случаях каких-то препятствий для покупки я не вижу. По опыту наших проектов, могу сказать, что апартаменты приобретают абсолютно разные категории покупателей: инвесторы, планирующие сдавать их в аренду, молодые семьи с детьми и без них. С каждым годом портрет покупателя размывается все сильнее и в большей степени зависит от концепции комплекса, а не от юридических аспектов этого формата недвижимости.
При этом перспектива смены привлекает даже тех клиентов, которые ранее категорически не рассматривали такие проекты.
В сентябре и октябре продолжится традиционное оживление рынка аренды, поэтому ставки будут расти, считают эксперты. Вслед за спросом, арендные ставки у наиболее ликвидных объектов будут примерно на 5-7% выше, чем весной, летом или зимой, предполагает заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова. Жукова из МИЭЛЬ и Мищенко из НДВ прогнозируют рост цен в пределах 7-10%, но не по всему рынку, а на отдельные востребованные сегменты, например, на однокомнатные квартиры.
По словам Попова, на рынке существуют несколько факторов, которые дают почву для дальнейшего роста цен. Во-первых, пересмотр условий кредитования на фоне рекордно высоких цен на жилье (часть клиентов из потенциальных покупателей станут арендаторами), во-вторых, наплыв студентов, который будет продолжаться и август, и сентябрь.
C другой стороны, признает аналитик, на рынке высокая конкуренция. «Удаленная работа, большое количество инвесторов, завершение сезона краткосрочной аренды «под отпуск» — все это сдерживает ставки аренды. Поэтому существенного роста ставок даже в деловой сезон не произойдет. Однако рынок аренды существенно отстал по темпам роста от сегмента купли-продажи. Если ставка аренды даже однокомнатной квартиры за год выросла на 7,8%, то средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве — на 26%. Поэтому в сентябре мы ждем продолжения роста ставок, после чего рынок снова ждет стагнация, которую мы наблюдали в первом полугодии», — подытоживает Попов.
Если вы ищете квартиру в новостройке со сдачей в 2021 году в Москве и Московской области, это может оказаться довольно сложной задачей. Такое жилье сегодня в лучшем случае находится лишь на стадии котлована, только выставляется застройщиками на продажу.
С другой стороны, стоимость квартир пока является очень низкой, что позволяет обзавестись недвижимостью даже в самых престижных районах столицы очень недорого. В поиске же возможных вариантов вам всегда готов помочь наш сайт, где представлены абсолютно новые жилые комплексы, строительство которых только начинается.
Одни специалисты уверены, что ставки аренды не изменятся, так как их регулирует рынок, а не законодательные инициативы. «За годы моей практики правила на рынке аренды неоднократно пытались ужесточать, например, вводили регистрацию договоров аренды, пытались контролировать сделки на уровне миграционного учёта, но все это не прижилось, – вспоминает Александр Харыбин, владелец «Квартирного бюро». – Если новая попытка властей и окажется удачной, на рынок это, по большому счёту, не повлияет». Эксперт объясняет: ставки растут, когда есть повышенный спрос, и падают, когда спроса нет – что можно видеть на примере нынешней ситуации с пандемией.
Получатель дохода самостоятельно отчитывается, исчисляет и уплачивает налог. По итогам прошедшего года, в котором были получены арендные платежи, составляется декларация и передается в налоговый орган до 30 апреля следующего календарного года (до 30 апреля 2021 года за полученный в 2020 году доход). Срок уплаты налога определен п. 4 ст. 228 НК – не позднее 15 июля.
Оплата производится одним из удобных способов:
- по платежному поручению в любом банковском учреждении (в поручении указываются все необходимые реквизиты платежа);
- на сайте ФНС в личном кабинете плательщика.
Федеральная налоговая служба, используя свои полномочия, может установить факт сдачи квартиры в аренду следующим образом. В качестве реагирования на сообщение соседей, участкового милиционера или управляющей компании:
- устанавливается количество жилых помещений у собственника путем запроса сведений из баз Росреестра;
- уточняется количество прописанных граждан в квартирах (постоянно и временно);
- выясняется использование жилья в личных целях и квартир, которые могут быть сданы в наем;
- запрашиваются в банке выписки о движении по счетам гражданина для уточнения регулярно поступающих платежей.
На основании такого расследования работники налоговой службы вправе осуществить выездную проверку по адресам собственника.
Последнее десятилетие показало — покупатели недвижимости стали делать выбор в пользу функциональных планировочных решений. Связано это с ростом цен на квартиры в новостройках, люди стремятся получить как можно больше “работающего” пространства за потраченные деньги. Уже сейчас планировщики стараются предлагать сразу несколько планировочных решений в рамках проекта. При этом жилье с нестандартной планировкой становится все труднее продать.
Большие, просторные квартиры всегда привлекают к себе внимание, но при выборе жилья первичным фактором все так же остается его цена. Рост цен на недвижимость и снижение финансовых возможностей потенциальных покупателей в 2021 сделают габаритные квартиры невыгодным вариантом. К таким можно отнести жилую площадь размером 150-200 кв.м. Непопулярными вариантами также становятся квартиры с вычурным, эксклюзивным ремонтом и оригинальной планировкой. Например, с обилием колонн и декоративных элементов, заменой санузла на сауну, с комнатой-кинотеатром и т.п.
По мнению директора департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаила Куликова, интерес целевых покупателей будет больше смещен в сторону покупки загородных домов и коттеджей. Особенно это коснется домов, в которых уже подведена вся коммуникация, что становится для клиентов гарантом комфорта и безопасности проживания. На выбор в пользу загородного жилья также существенно повлияла пандемия, ввиду множественных ограничений в крупных городах в период самоизоляции.
Переоцененное жилье, вне зависимости от его состояния и габаритов, всегда попадает в антирейтинг квартир. В 2021 картина в этом плане особо не изменится. По оценкам экспертов, более 30% объектов на рынке недвижимости не могут найти своего покупателя именно за счет завышенной стоимости предложения. Подобные объявления могут месяцами “бороздить просторы” рынка, и практически в каждом втором случае продавцу приходится или снизить цену, или вовсе снять лот с продажи. Завышенные ценники на недвижимость в 2021 стоят в одном ряду с другими известными причинами непопулярности квартир. Среди них — плохая инфраструктура, отсутствие транспортной развязки, коммерческих и социальных объектов вблизи от дома.
Что же в актуальном году будет влиять на ценник жилья? Помимо доступности ипотеки, специалисты выделяют несколько факторов:
-
Снижение доходов населения. Если брать в учет данные по 2020 году, то еще в первом полугодии реальные доходы жителей России упали на 3%. Большинству приобретение недвижимости стало непосильной задачей, даже с учетом ипотечного кредитования. Те же, кто уже выплачивал ипотеку, столкнулся с тем, что во время пандемии им практически стало нечем оплачивать свой долг, заемщики стали использовать все возможные ипотечные каникулы. При этом повышались риски попадания залогового жилья на вторичный рынок, соответственно повышалась и конкуренция на рынке новостроек, которая существенно “ударяла” по цене жилья.
-
Нестабильность курса валют. Курс доллара не балует нас стабильными показателями. Если пару лет назад он не выходил за пределы 60-70 рублей, то за предыдущий год показатели стремительно приблизились к 80, и сейчас держатся примерно на том же уровне. Конечно, курс валют не влияет на стоимость недвижимости напрямую, но есть несколько нюансов, с учетом которых он становится действительно важен. Покупка недвижимости в таких условиях становится одним из самых заманчивых вариантов инвестирования. На стоимость некоторых строительных материалов валютный курс также может влиять (если они закупаются за рубежом). К тому же, некоторые квартиры сегмента премиум-класса могут по умолчанию оцениваться в долларах или евро.
-
Переход людей на удаленную работу. Это условие в рамках пандемии Covid-19 вызвало массу негативных откликов, но оно же стало причиной роста предложений на аренду или покупку квартир. После перехода на работу из дома, далеко не все пожелают вернуться к офисной деятельности. В Москве уже более 30% сотрудников офисов официально перевели на “удаленку”. Особо популярными стали недорогие предложения на жилье в отдаленных районах городов. Это также может повлиять на структуру спроса.
-
Возможность новых ограничений. Предыдущий год показал, какими серьезными могут быть меры при возникновении сложной эпидемиологической обстановки. Если ситуация повторится вновь, многие строительные проекты могут быть “заморожены” или вовсе прекратятся. Это приведет к снижению предложений на аренду и продажу недвижимости, а значит и росту цен.
Потенциальный покупатель жилья смотрит, в первую очередь, не только на площадь приобретаемой недвижимости — также важна продуманная инфраструктура. В современном доме обязательно должен быть паркинг на большое количество машиномест, благоустроенная придомовая территория (еще лучше, если она будет огороженной), приветствуется оборудованный пандусом для инвалидов вход в подъезд. Не менее важна коммерческая и социальная составляющая. Люди реже выбирают жилье, в районе которого нет продуктовых магазинов и супермаркетов, офисных помещений, образовательных и культурных учреждений.
Если говорить о том, что в 2021 году на пике популярности — жилье в новостройке или вторичная недвижимости, то все лавры уходят к первому варианту. Владельцы “вторички” не всегда способны подстроиться под актуальные тренды, что делает их квартиры “пережитым веком”. При этом ценник на них может распространяться равноценно тому, что установлен на жилье в сданной новостройке. В таких квартирах обычно сделан современный ремонт, но какой бы ни была начинка, если от недвижимости “веет” двадцатилетней давностью, это моментально отбивает интерес покупателя, желающего идти в ногу со временем.
- Фестивальный
- Центральный
- Гидростроителей
- п. Знаменский
- п. Северный
- Энка
в таком бизнесе, как «Панда парк» на мне висела ответственность за жизнь и здоровье людей.
В таком бизнесе, как рестораны, кофейни и так далее — Это многочисленные проверки, это всё остальное…
В таком бизнесе, как торговля какими-то оборотистыми продуктами, начала пониматься, что от меня требуется большие капитальные вложения в маркетинг и рекламу без гарантии того, что я выстрелю с этим продуктом.
То есть нужно было ещё уникальное товарное предложение. И каждый раз , как муха здесь зудела мысль: «Какая средняя маржинальность в том в бизнесе из которого я хотел уходить».
На сегодняшний день, если мы возьмем средний чек по Москве, то средний чек по Москве составляет у нас с одной операции у нас в агентстве недвижимости 350 тыс. руб.
Если мы возьмем региональные офисы, то средний чек у нас оставляет по региональным офисам в 120 тыс. руб. А теперь возникает вопрос: «Чтобы мне в агентстве недвижимости (А у меня самое важное 35% — это доходность. Это моя уже практически прибыль, как руководителя агентства недвижимости от всей выручки). Чтобы мне выйти на 1 млн. руб. мне достаточно, по большому счёту, сделать операций на 2,5 — 3 млн. руб., то есть
10 десять сделок с недвижимостью в Москве — дают мне всё тоже самое, что я бы хлопотливо и очень долго пытался сделать в другом бизнесе.
С кучей персонала, с кучей ответственности, куча лицензий и всего остального. И я стал понимать, что Серёжаааа:
«Если ты много лет занимаешься недвижимостью, если ты умеешь продавать самый дорогой товар в мире, если ты умеешь обучать этому людей и всё остальное. Куда ты собрался? На какой рынок ещё собрался идти с такой маржой и с такой доходностью?«
Т.е. что я для себя увидел? Я не нашел для себя тех видов бизнеса где с такими же/ такой же эффективностью я могу зарабатывать такую чистую прибыль. Именно поэтому мы стали понимать, что уходить из этой сферы — нереально.
И вернулись и выкупили в собственность во франчайзинговой сети. И поэтому если вы тоже Задумались о том с какого бизнеса начать подумайте о том, что нужно сегодня сделать. Запомните-
недвижимость — этот бизнес вечный.
То есть, что получается — получается, что если допустим у вас сегодня в кармане лежит 7 млн. руб., и вы думаете, что я лучше пойду куплю квартиру и перестану снимать. То нужно посчитать, что если взять те же самые 7 млн. руб. инвестировать их в финансовые инструменты под доходность 8-9% годовых. А это мы разбирали ранее в других постах.
То что получается получается, что годовые % от такого размещения покроет аренду в два раза! То есть в два раза перекроет аренду. То есть 8-9 % годовых составит примерно 560-630 тысяч руб. за год. А за аренду вы потратите примерно на сумму 420 — 430 тыс. руб. за год.
Поехали дальше…. Теперь посмотрим, а что сегодня делать человеку у которого есть… а сегодня многие банки дают ипотеку под первоначальный взнос 15% (соответственно 1 млн руб.) Соответственно, что важно отметить, что платёж у такого ипотечника ежемесячный станешь 60 тыс. руб., то есть внимание — вместо того, чтобы платить ежемесячно 35 тыс. руб. наш герой начнет платить 60 тыс. руб. зато он будет говорить, что: «это моё и я уже владею своей квартирой!»
Нифига подобного! Пока не погашена ипотека — это не ваша, а банка квартира!
Ещё одна важная вещь, что если у вас лежат накопления и они лежат где-то. И когда вы снимаете квартиру в случае если вы лишились в этот момент работы — у вас эти накопления помогут вам, как подушка безопасности сработать. Если вы деньги отдали в квартиру и вас лишили работы и у вас нет возможности платить за ипотеку — банк заберёт вашу квартиру и «Привет семье», ни накоплений, ни квартиры.
Поэтому подумайте все дорогие мои «Сейчас кризис, ааа надо бежать покупать. Зато моё!». Нет ребята пока это не ваше, а это банка. А следующий важный момент: «Я не могу сделать свою отделку и так далее и так далее» — не должен играть такой роли.
Тогда мы сейчас поговорим о семейных квартирах, речь идет о молодой паре, об одном молодом человеке, об одной девушке, которая только сейчас начинает строить свою карьеру в городе, то нужно понимать, что не надо так спешить! Пока нет детей, пока нет быта — заниматься каким-то обустройством своей квартиры, такая полная глупость и непонимание вопроса.
Теперь ещё очень важный момент — давайте-ка посчитаем ещё интересные цифры, занимательная статистика.
За два года, первых два года платежей по ипотеке. Вы из долга в 6 млн. руб., а мы взяли опять же 7 млн. руб. — минимальная стоимость квартиры, первоначальный взнос 1 млн. руб. и соответственно 6 млн. руб. ваш займ, то вы из него погасите из тела долга 500 тыс. руб., а процентами банку за эти два года отдадите 960 тыс. руб. аннуитетных платежей.
Так что же вам дорогой мой друг мешало все эти два года просто брать по 30-35 тыс. руб. платить, а по 25 тыс. руб. начинать накапливать?
Более-менее картина срастается если ваш первоначальный взнос составляет 50%. То в таком случае более-менее картинка начнет биться Почему? Потому, что из 7 млн., первоначальный взнос у вас составит 3,5 млн. и тогда уже платёж в 35 тыс. руб. примерно ежемесячный — он и будет равняться платежу по по аренде. То есть если у вас есть накопления на половину стоимости, то вы примерно начинаете балансировать и можно ещё рассматривать покупку квартиры в ипотеку, потому что это соразмерно.
Но если у вас минимальный первоначальный взнос — Я рекомендую вам продолжать снимать квартиру и эту разницу начинать, работать на своих финансовой дисциплиной, и вместо того чтобы, сейчас на себя вешать долговую нагрузку 60 тыс. руб., приучить себя пять лет накапливать к этому 1 млн. руб. остальные суммы! Таким образом за 5 лет, если правильно работать с финансовыми инструментами, вы и накопите на первоначальный взнос. Более того, я «вангую», что ближайшие 2-3 года цены не то, что Не вырастут, а ещё и сбалансируются… чуть-чуть сползут вниз на стартовую квартиру в Москве.
Поэтому если вам сейчас 22-23-25 лет и вы не планируете в ближайшие 3-4 года, а то и 5 лет детей, и не планируйте себя связывать узами брака ещё чего-то, то я вам рекомендую продолжать арендовать квартиру. А только начинать думать об ипотеке, когда у вас есть значительная сумма приближающаяся к половине, а то и выше стоимости объекта — первоначальный взнос больше 50%.
Теперь поговорим о бизнес-классе. У Бизнес-класса вообще забавная история… Ко мне часто приходят айтишники и говорят: «Ну, я себе готов купить квартиру за 12-16 млн. руб., примерно 50-60 м2.» Что важно отметить! Давайте разберём за какую стоимость сейчас можно арендовать такой бизнес-класс и по какой арендной ставке соответственно Вы можете жить. А при какой вам выгоднее покупать.
Новостройки Москвы и Подмосковья — сдача в 2021 году
Покупка квартира нужна только в том случае, если у вас что? Ответ: семья и соответственно — дети!!! Вот здесь начинается самый важный момент, что вам нужна прописка, вам нужны мед. услуги. С детьми не всегда съедешь с одной квартиры на другую. Особенно с маленькими, которые привязаны к садику, к школе и так далее…
И вот здесь возникает вопрос: «При какой, опять же, ситуации эту покупку квартиры выгодно делать? На мой взгляд это выгодно делать тогда, когда вы начинаете понимать, что у вас есть накопления, как минимум, опять же, от 30 до 50% первоначального взноса.
Соответственно в таком случае вы начинаете балансировать между, особенно по программе «Молодая семья» и так далее, когда ипотечная ставка позволяет вам это сделать, но опять же в 2021 году с учетом перегретости рынка я бы предлагал вам снимать квартиру, если острой ситуации сейчас нет!
Если начинаете понимать, что вам уже сложно здесь жить в арендной квартире, тогда это следует решать. То есть, только когда у вас идёт речь об обустройстве быта семьи и всего остального, именно с точки зрения что вы уже четко определились с локацией, четко понимаете, что вы хотите в этом жилом комплексе жить или в этом районе проживать — вот тогда это следует делать!
Во всех остальных случаях все равно это будет оправданно с точки зрения — инвестиций в другие типы недвижимости и продолжение аренды. Поэтому думать надо головой особенно молодёжи. Показывайте все эти расчёты. Показывайте варварскую ситуацию переплаты процентов и всего остального. О чём люди зачастую не думают! Вот вам мой совет!
Это мнение Сергея Смирнова
| Тип квартиры | Полгода назад, руб. | Месяц назад, руб. | Сегодня, руб. | Изменение цены за полгода, % | Изменение цены за месяц, % |
| Студия | 299 408 | 343 586 | 347 600 | +16.1 | +1.17 |
| 1-комнатная | 221 113 | 251 197 | 259 217 | +17.23 | +3.19 |
| 2-комнатная | 206 222 | 240 123 | 241 359 | +17.04 | +0.51 |
| 3-комнатная | 182 347 | 205 132 | 203 675 | +11.7 | -0.7 |
| 4-комнат.+ | 195 667 | 207 967 | 206 167 | +5.37 | -0.87 |
Профессиональная приемка квартиры от застройщика – это тщательно проделанная работа, зависящая от того, в каком виде сдается квадратные метры. Застройщик может предложить квартиру без внутренней отделки, с первичными работами или полностью готовую для проживания сразу после заселения (ремонт «под ключ»).
Один застройщик под первичной отделкой может подразумевать оштукатуренные стены, вставленные окна, двери, а другой только штукатурку.
В каком виде могут даваться квартиры? Нормативные документы содержат список минимальных требований, тот перечень работ, которые обязательно должны быть выполнены. Все остальные виды работ выступают дополнительными, производятся на усмотрение застройщика и по просьбе заказчика.
Весь процесс купли-продажи сопровождается соглашением, в котором прописаны обязанности сторон. Одной из обязанностей выступает своевременная сдача помещения, дата его ввода в эксплуатацию.
Компания по приемке квартиры от застройщика должна следить за датой сдачи, ведь сторона, что возвела конструкцию и передает помещение в пользование, может нарушить этот срок.
Когда приезжать на приемку? Перенос сроков на 2-3 месяца распространенная практика. Если сроки нарушаются, представители строительной компании должны предупредить заказчика за несколько месяцев. Только в этом случае изменение сроков ввода квартиры в эксплуатацию будет считаться законной.
Получение разрешения на ввод помещения в пользование не означает, что квартира сразу же будет передана жильцам. О том, что уже можно заселяться заказчика оповещают в письменной форме либо по телефону.
Аренда по правилам: как платить налог со сдачи квартиры в 2021 году
Проведите опрос соседей, узнайте, были ли у них недочеты, как на них отреагировал застройщик и в какие сроки устранил неполадки. Если вы не уверенны в правильности действий, доверьте оценку квартиры при приемке у застройщика квалифицированным специалистам.
Что нужно знать о документах при приемке квартиры
Обязательными документами являются соглашение и паспорт. Если покупатель не может лично присутствовать на приемке, можно отправить доверенное лицо. Во время приемки рекомендуется проверить заявленные параметры с реальными. Для этого нужно иметь план квартиры, выписку из БТИ.
Если у дольщика возникли сомнения, составляется дефективный акт. Все недочеты описываются детально. Бумага подписывается обеими сторонами.
Не нужно спешить, проверьте все тщательно. Эксперты рекомендуют:
- Продумать и записать все части дома и элементы, которые нужно проверить.
- Взять с собой зарядное устройство и телефон для проверки работоспособности розеток.
- Взять фонарик, чтобы проверить труднодоступные места и темные углы.
Проводите проверку при хорошем дневном освящении. Главное – положительный настрой.
Особенности приемки квартиру у застройщика в новостройке без отделки
При приемке квартиры у застройщика в новостройке без отделки нужно акцентируйте внимание на:
- Стены. Убедитесь, что они ровные (для проверки можно использовать уровень), швы непроницаемые, отсутствуют трещины, щели, дефекты.
- Пол и потолок. Стяжка ровная, на потолке отсутствуют пятна, грибок, следы сырости. Пол ровный. Измерьте высоту потолка, убедитесь, что она отвечает заявленным показателям.
Если проигнорировать один из моментов, устранять недочеты, потом будете за свой счет.
Жилой объект с отделкой обойдется дороже, при проверке нужно обратить внимание на:
- Пол, стены, потолок. Убедитесь, что они ровные, без потеков, щелей, нет отклонений от нормы.
- Строительный материал. Не всегда застройщик может указать в соглашении, какие строительные материалы используются. Если этого пункта нет, уточните информацию лично.
- Качество работы. Монтаж должен быть выполнен качественно, без дефектов и механических повреждений.
Если возникнут сложности, помощь в приемке квартиры у застройщика окажут квалифицированные специалисты.
Акт осмотра квартиры при приемке от застройщика поможет определить, насколько предлагаемое недвижимое имущество соответствует информации, указанной в ДДУ. Если во время проверки площади и планировки обнаружены несоответствия, это может означать, что заказчик покупает другой объект. Покупатель должен получить ту квартиру, которая заявлена в договоре.
Услуги по приемке квартиры у застройщика помогут избежать ряда неприятностей. Например, представитель строительной компании может попросить подписать дополнительное соглашение, где будет указана другая цена в связи с увеличением площади помещения.
Перед подписанием акта приемки квартиры от застройщика нужно посмотреть поэтажный план, в котором отображается планировка помещения, сверить его с договором.