Коэффициент риска по ипотечным кредитам в 2021 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Коэффициент риска по ипотечным кредитам в 2021 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В 2020 году, несмотря на пандемию и ограничительные меры, ипотечный рынок поставил новый рекорд: кредитные организации выдали 1,7 млн ипотечных ссуд на общую сумму 4,3 трлн рублей, что превышает показатели 2019-го на 35 % в количественном и на 51 % в денежном выражении (см. график 1). Основными причинами роста ипотечного кредитования стали снижение ставок по рыночным программам банков на фоне общего смягчения денежно-кредитной политики и появление в апреле 2020-го антикризисной льготной госпрограммы кредитования на приобретение жилья в новостройках под 6,5 %. Также значимое влияние оказал рост склонности населения рассматривать недвижимость как источник сбережения средств в условиях снижения ставок по вкладам и общих кризисных тенденций в экономике, связанных с пандемией COVID-19 и падением курса рубля.
Банк России снизит риски по ипотеке. Что это значит для заемщиков
Большинство банков из топ-20 по объемам ипотечного кредитования по итогам 2020 года показали существенный прирост выдач (см. график 14 в приложении 1). Наибольшие темпы прироста продемонстрировали санируемые регулятором через Фонд консолидации банковского сектора ПАО «МИнБанк» и «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (АО) (+830 % и +605 % соответственно), что позволило им войти в топ-20 по объему ипотечных выдач (см. таблицу 1). Более чем двукратный рост ипотечных выдач показали ПАО «АК БАРС» БАНК (+171 %), ПАО «МТС-Банк» (+130 %) и РНКБ Банк (ПАО) (+126 %).
В 2020-м ипотечные выдачи у госбанков в среднем росли более активно, чем у частных игроков, – 57 против 41 % (см. график 10), таким образом, госбанки вернули себе потерянное годом ранее лидерство по темпам прироста.
На фоне рисков распространения коронавирусной инфекции, падения курса рубля и неопределенности в экономике заемщикам и застройщикам в 2020 году потребовалась поддержка государства. Введенная в апреле 2020-го льготная ипотечная госпрограмма по ставке 6,5 % для широкого круга заемщиков получила большое распространение и существенно поддержала рынок. В 2020 году в рамках данной программы было предоставлено 345,6 тыс. кредитов на сумму более 1 трлн рублей. В ходе ее реализации требуемый первоначальный взнос был снижен с 20 до 15 %, существенно вырос лимит по стоимости недвижимости, которую можно приобрести, а сама программа продлена до 1 июля 2021-го (изначально программу планировалось завершить 1 ноября 2020-го). Однако ажиотажный спрос на недвижимость привел к росту цен на жилье. Соответственно, заемщикам приходилось запрашивать большие суммы кредитных средств, что несколько уменьшило выгоду от низкой ставки по госпрограмме.
Рейтинговое агентство «Эксперт РА» провело сравнение среднего платежа по ипотеке в регионах России в I и IV кварталах 2020-го, что позволило оценить выгоду заемщиков от снижения ставок при росте стоимости жилья. В качестве вводных была рассчитана средняя стоимость квартиры площадью 45 кв. м на основе средних цен на первичное жилье по данным Росстата в каждом регионе. Затем был рассчитан средний платеж по ипотеке при условии, что кредит взят на средних для рынка условиях (срок кредитования – 18 лет, первоначальный взнос – 15 %, средняя ставка на первичном рынке в I квартале 2020-го – 7,82 %, в IV квартале 2020-го – 5,82 %). Расчеты показали, что выгода от низких ставок по ипотеке в рамках госпрограммы уже полностью нивелирована ростом цен в 10 регионах РФ: Воронежской, Курской, Липецкой, Орловской, Рязанской, Амурской областях, Забайкальском крае, Республике Адыгея и Республике Северная Осетия – Алания, а также в г. Севастополе (см. таблицу 3 в приложении 1). В этих регионах средний платеж по ипотеке в IV квартале 2020-го превышал или несущественно отличался от значений I квартала 2020-го, который был рассчитан на рыночных условиях до появления госпрограммы. При этом в 6 из 10 указанных регионов снижение выгоды от льготной госпрограммы сочеталось со значительным сокращением объемов ввода жилья в 2020-м.
Продление госпрограммы до 1 июля 2021-го привело к некоторому перегреву рынка недвижимости. С нашей точки зрения, дальнейшее увеличение сроков ее реализации несет значительные риски накопления дисбалансов спроса и предложения на первичном рынке. В случае ее продления целесообразно будет ограничить риски, например, сохранить ее только в отдельных регионах или повысить требования к заемщикам для участия в программе, чтобы уменьшить вероятность привлечения на рынок граждан с низкой платежеспособностью. Мнения банков, опрошенных агентством «Эксперт РА» в ходе исследования рынка ипотеки, разделились практически поровну – 54 % респондентов ответили, что продление льготной ипотеки после 1 июля 2021-го целесообразно, а 46 % разделяют опасения агентства относительно рисков перегрева рынка. Банк России также указывал на риски пролонгации данной программы на текущих условиях. За продление госпрограммы выступают девелоперы, которым повышенный спрос позволяет наращивать продажи, увеличивать цены и компенсировать возросшую себестоимость строительства.
В 2021 году одним из ключевых факторов влияния на российский ипотечный рынок будет решение о завершении или продлении льготной ипотечной госпрограммы. При предпосылках наиболее вероятного прогноза рейтингового агентства «Эксперт РА» мы рассмотрели два сценария развития рынка – завершение госпрограммы в планируемый срок 1 июля 2021-го и ее продление до конца 2021 года на текущих условиях. Наиболее вероятный сценарий макроэкономического развития, по версии агентства «Эксперт РА», предполагает, что инфляция в 2021-м будет находиться в диапазоне 3,7–4,2%, ключевая ставка – в пределах 4,5–5,25% в течение года, а среднегодовая цена на нефть марки Brent составит 60 долларов США за баррель. При этом агентство отмечает, что в случае реализации негативных тенденций в экономике и существенных отклонений от данного прогноза государство с высокой вероятностью будет оказывать поддержку ипотечному сегменту как социально значимому направлению, чтобы даже в условиях кризиса не допустить его значительного сокращения. Однако реализацию данного негативного сценария в 2021-м мы считаем маловероятной.
При текущих базовых макропредпосылках даже при продлении госпрограммы до конца 2021-го с сохранением ее текущих условий рынок не достигнет рекорда прошлого года. Причинами станут реализовавшийся с опережением в 2020-м спрос, в т. ч. исчерпание его инвестиционной составляющей, снижение базы новых платежеспособных заемщиков в связи с сокращением реальных доходов населения, а также стабилизация объемов рефинансирования в условиях завершения цикла снижения ипотечных ставок. Также ограничивать спрос на жилье будет рост цен. При продлении госпрограммы на существующих условиях объем выдач может составить 4–4,1 трлн рублей. Средневзвешенная ставка по ипотеке в таком случае будет варьироваться в диапазоне 7–7,5% в течение года при условии нахождения ключевой в прогнозируемом интервале 4,5–5,25%.
Более вероятным мы считаем сценарий завершения госпрограммы в планируемый срок – 1 июля 2021-го или же ее значительной модификации, которая может заключаться в продлении программы только в отдельных регионах, где не наблюдалось существенного роста цен на первичное жилье, а также в ограничении количества ее участников за счет увеличения первоначального взноса или снижения максимального лимита на стоимость жилья, которое можно приобрести в рамках льготной ипотеки. При таком сценарии мы ожидаем, что объем выдач составит 3,6–3,8 трлн рублей (см. график 11), а вероятный диапазон средней ставки в 2-м полугодии 2021-го вырастет с 7–7,5 до 7,5–8% после завершения или изменения госпрограммы.
На динамику ипотечных ставок также может повлиять дальнейшее увеличение ключевой ставки Банком России, который в марте 2021-го объявил о повышении ставки на 0,25 п. п до 4,5% на фоне роста инфляционных рисков. В условиях ожидаемого дальнейшего ужесточения ДКП на среднесрочном горизонте ряд банков рассматривают возможность предложения ипотечных продуктов по плавающим ставкам, доля которых сейчас на рынке невелика (менее 0,1%). Банк России выдвинул для обсуждения несколько методов превентивного регулирования данного сегмента, чтобы избежать накопления рисков. Большинство предложенных мер направлены скорее на снижение системных рисков за счет ограничения резкого роста кредитов с плавающими ставками в экономике, но не ориентированы на снижение рисков тех заемщиков, которые все-таки примут решение о получении таких кредитов. Поэтому наиболее действенным, на наш взгляд, представляется введение законодательных ограничений на величину изменения процентной ставки и срока погашения для кредитов с плавающей ставкой. При этом целесообразно будет законодательно закрепить обязательное письменное информирование заемщиков о величине изменения ежемесячного платежа или срока погашения при максимальном изменении процентной ставки, которое существует в ряде стран. Понимание графика платежей, по которому будут производиться выплаты при наиболее неблагоприятном развитии ситуации, позволит заемщикам в полной мере оценить свои риски и принять взвешенное решение о выборе плавающей или фиксированной ставки. Соответственно, банки при реализации такого механизма получат частичную компенсацию процентных рисков, но значительно снизят вероятность реализации кредитных рисков, так как заемщики будут взвешенно и на основе полной информации принимать решение об условиях получения кредитного продукта.
Решение о завершении или пролонгации льготной ипотечной госпрограммы под 6,5% также станет одним из ключевых факторов для динамики цен на недвижимость. В случае продления программы на прежних условиях возможен перегрев рынка недвижимости на фоне роста цен, вследствие чего выгода от льготных ставок для заемщиков исчезнет полностью. Если она будет завершена в 1-м полугодии 2021-го, то во второй половине года застройщики будут вынуждены ограничить повышение цен, чтобы сохранить спрос.
В результате масштабных программ реструктуризаций вызовы по управлению качеством ипотечного портфеля, связанные со снижением платежеспособности населения в условиях пандемии и ее последствий, почти в полной мере перенесены на 2021 год. В 1-м полугодии 2021-го темп прироста просрочки с высокой вероятностью будет сопоставим с уровнем прошлого года (8–10%), однако в 2-м полугодии возможно более активное ее увеличение (на 12–15%) в связи с реализацией рисков по реструктурированным на фоне пандемии ссудам и окончанием послаблений Банка России по оценке качества розничных ссуд. Однако для банковского сектора в целом данный рост будет нек��итичным.
ЦБ повысит надбавки к коэффициентам риска по ипотеке
2.1. Значение характеристики видов активов ПДН, указанной в пункте 1.6 настоящего Указания, рассчитывается с учетом следующих положений.
2.1.1. Кредитная организация рассчитывает ПДН по кредиту (займу), предоставленному физическому лицу, по каждому заемщику при принятии кредитной организацией решения о предоставлении кредита (займа) в сумме (с лимитом кредитования) 10 000 рублей и более или в эквивалентной сумме в иностранной валюте по официальному курсу иностранной валюты по отношению к рублю, установленному Банком России в соответствии с пунктом 15 статьи 4 Федерального закона от 10 июля 2002 года № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, № 28, ст. 2790; 2021, № 9, ст. 1467) (далее — курс иностранной валюты, установленный Банком России), на дату расчета ПДН либо курсу иностранной валюты по отношению к рублю, установленному соглашением сторон и действующему на дату расчета ПДН, а также при принятии кредитной организацией:
для кредитов (займов) с лимитом кредитования, в том числе предоставленных с использованием банковской карты, — решения об увеличении лимита кредитования (если сумма лимита кредитования будет равна 10 000 рублей и более или эквивалентна сумме в иностранной валюте по курсу иностранной валюты, установленному Банком России, на дату расчета ПДН или курсу иностранной валюты по отношению к рублю, установленному соглашением сторон и действующему на дату расчета ПДН), о продлении срока действия договора кредита (займа);
для иных кредитов (займов) — решения об увеличении размера среднемесячного платежа (за исключением случаев, предусмотренных условиями договора кредита (займа), действующими на дату заключения договора кредита (займа), определяемого в соответствии с пунктом 2.2 (в случае принятия кредитной организацией решения, предусмотренного подпунктом 2.1.7 настоящего пункта) либо пунктом 2.3 (в случае принятия кредитной организацией решения, предусмотренного подпунктом 2.1.8 настоящего пункта) настоящего Указания), об изменении валюты кредита (займа).
Кредитная организация вправе не рассчитывать ПДН при обращении заемщика с требованием об изменении условий договора кредита (займа), предусматривающим либо приостановление исполнения заемщиком своих обязательств, либо уменьшение размера платежей заемщика на срок, определенный заемщиком, в соответствии со статьей 6.1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2013, № 51, ст. 6673; 2020, № 14, ст. 2036).
Кредитная организация рассчитывает ПДН не позднее даты принятия решения, предусмотренного абзацами первым — третьим настоящего подпункта.
В случае если кредитная организация установила во внутренних документах периодичность расчета ПДН и (или) случаи, наступление которых влечет необходимость расчета ПДН в течение срока действия договора кредита (займа), за исключением случаев, указанных в абзацах первом — третьем настоящего подпункта, кредитная организация использует ПДН, рассчитанный на наиболее позднюю дату.
Кредитная организация, которой были переданы права требования по кредитам (займам) (далее — текущий кредитор), вправе не рассчитывать ПДН по таким кредитам (займам), если текущим кредитором с даты приобретения прав требования не принималось решение, предусмотренное абзацем вторым или третьим настоящего подпункта.
2.1.2. ПДН рассчитывается в процентах с округлением по математическому методу с точностью до одного знака после запятой как отношение суммы среднемесячных платежей по всем кредитам и займам заемщика, определяемой в соответствии с пунктом 2.2 (в случае принятия кредитной организацией решения, предусмотренного подпунктом 2.1.7 настоящего пункта) либо пунктом 2.3 (в случае принятия кредитной организацией решения, предусмотренного подпунктом 2.1.8 настоящего пункта) настоящего Указания, к величине его среднемесячного дохода, определяемого в соответствии с пунктом 2.4 настоящего Указания.
2.1.3. Кредитная организация самостоятельно определяет методику расчета ПДН в части, не противоречащей требованиям настоящей главы, в соответствии с характером и масштабами совершаемых ею операций, уровнем и сочетанием рисков, а также с учетом доступности и качества информации, используемой при расчете ПДН.
Методика расчета ПДН, а также вносимые в нее изменения должны быть утверждены единоличным или коллегиальным исполнительным органом (уполномоченным лицом) кредитной организации.
При наличии в методике расчета ПДН ссылок на иные внутренние документы кредитной организации к методике расчета ПДН прилагаются копии таких документов.
2.1.4. В случае если используемая кредитной организацией при расчете ПДН информация, полученная из разных источников, различается, кредитная организация использует для расчета ПДН информацию, которая в соответствии с критериями, установленными в методике расчета ПДН, оценивается ею как достоверная и актуальная.
2.1.5. Наименование (наименования) бюро кредитных историй, информация из которого (которых) используется при расчете ПДН, должно быть указано (должны быть указаны) во внутренних документах кредитной организации.
2.1.6. Кредитная организация должна хранить все данные, которые были использованы ей при расчете ПДН, не менее 5 лет.
3.1. Кредитная организация рассчитывает соотношение величины основного долга по ипотечному кредиту (займу) и справедливой стоимости предмета залога, предусмотренное абзацем четвертым пункта 1.6 настоящего Указания, для ипотечных кредитов (займов), требования по которым предусмотрены пунктом 1.3 настоящего Указания.
3.2. При расчете соотношения величины основного долга по ипотечному кредиту (займу) и справедливой стоимости предмета залога в течение срока ипотечного кредита (займа) стоимость объекта недвижимости определяется на дату предоставления кредита (займа) (дату замены объекта обеспечения, в том числе в случае регистрации заемщиком права собственности на объект долевого строительства по завершении договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») и подлежит корректировке только в случае существенного снижения ее стоимости.
Критерии определения существенного снижения стоимости объекта недвижимости устанавливаются во внутренних документах кредитной организации. В случае последующего увеличения стоимости объекта недвижимости скорректированная стоимость может включаться в расчет соотношения величины основного долга по ипотечному кредиту (займу) и справедливой стоимости предмета залога в размере, не превышающем стоимость данного объекта недвижимости на дату предоставления ипотечного кредита (займа).
По рефинансированным ипотечным кредитам (займам) кредитная организация вправе учитывать стоимость объекта недвижимости, определенную на дату предоставления ипотечного кредита (займа) условиями первоначального договора либо договора о рефинансировании кредита (займа) новым кредитором.
3.3. В расчет соотношения величины основного долга по ипотечному кредиту (займу) и справедливой стоимости предмета залога сумма кредита (займа) включается в размере фактического остатка на балансовом счете на дату расчета нормативов достаточности капитала.
3.4. В целях настоящего Указания справедливая стоимость предмета залога определяется в соответствии с абзацем шестнадцатым пункта 2.3 Положения Банка России от 28 июня 2017 года № 590-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности», зарегистрированного Министерством юстиции Российской Федерации 12 июля 2017 года № 47384, 3 октября 2018 года № 52308,19 декабря 2018 года № 53053, 23 января 2019 года № 53505, 12 сентября 2019 года № 55910, 27 ноября 2019 года № 56646.
4.1. Настоящее Указание подлежит официальному опубликованию и вступает в силу с 1 января 2022 года.
Абзац четвертый подпункта 2.4.7 пункта 2.4 настоящего Указания действует по 30 июня 2023 года включительно.
4.2. Со дня вступления в силу настоящего Указания признать утратившими силу:
Указание Банка России от 31 августа 2018 года № 4892-У «О видах активов, характеристиках видов активов, к которым устанавливаются надбавки к коэффициентам риска, и методике применения к указанным видам активов надбавок в целях расчета кредитными организациями нормативов достаточности капитала», зарегистрированное Министерством юстиции Российской Федерации 25 сентября 2018 года № 52249;
Указание Банка России от 30 июля 2019 года № 5219-У «О внесении изменений в Указание Банка России от 31 августа 2018 года № 4892-У «О видах активов, характеристиках видов активов, к которым устанавливаются надбавки к коэффициентам риска, и методике применения к указанным видам активов надбавок в целях расчета кредитными организациями нормативов достаточности капитала», зарегистрированное Министерством юстиции Российской Федерации 22 августа 2019 года № 55722;
подпункт 1.14 пункта 1 Указания Банка России от 27 февраля 2020 года № 5404-У «О внесении изменений в отдельные нормативные акты Банка России в связи с изданием Инструкции Банка России от 29 ноября 2019 года № 199-И «Об обязательных нормативах и надбавках к нормативам достаточности капитала банков с универсальной лицензией», зарегистрированного Министерством юстиции Российской Федерации 31 марта 2020 года № 57915;
Указание Банка России от 24 марта 2020 года № 5418-У «О внесении изменений в Указание Банка России от 31 августа 2018 года № 4892-У «О видах активов, характеристиках видов активов, к которым устанавливаются надбавки к коэффициентам риска, и методике применения к указанным видам активов надбавок в целях расчета кредитными организациями нормативов достаточности капитала», зарегистрированное Министерством юстиции Российской Федерации 15 апреля 2020 года № 58093.
| Председатель Центрального банка Российской Федерации |
Э.С. Набиуллина |
Зарегистрировано в Минюсте РФ 11 июня 2021 г.
| Номер строки | Период, в котором возникли кредитные требования | Показатель долговой нагрузки заемщиков (ПДН), % | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| а | б | в | г | д | е | ж | з | и | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 |
| 1 | ||||||||||
| 2 | ||||||||||
| 3 | ||||||||||
| … | ||||||||||
ЦБ повысил коэффициенты риска по ипотеке с низким первоначальным взносом
| Номер строки | Период, в котором возникли кредитные требования | Полная стоимость потребительского кредита (займа) (ПСК), % | |
|---|---|---|---|
| а | б | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| 1 | |||
| 2 | |||
| 3 | |||
| … | |||
Как правило, банки на более выгодных условиях предоставляют займы желающим вложить деньги в квартиру в новостройке. Проценты по кредиту в таком случае зачастую оказываются значительно ниже, как и размер первоначального взноса. Однако многие люди все равно по тем или иным соображениям отдают предпочтение вторичному рынку жилья. Кто-то не готов или боится ожидать окончания строительства, другие не имеют возможности серьезно вкладываться в дорогостоящий ремонт с нуля и арендовать жилье на то время, пока в собственных стенах идут отделочные работы. Некоторые не доверяют качеству материалов, из которых за короткие сроки воздвигают современные панельки, а кто-то просто не любит многоэтажную застройку и хочет жить в сталинском доме с высокими потолками и широкими кирпичными стенами или предпочитает определенный район со сложившейся инфраструктурой. Причины могут быть разными, но факт остается фактом — желающих купить квартиру на вторичке по-прежнему много, а значит, спрос на соответствующие ипотечные кредиты тоже существует.
Минусы такого варианта:
- перед тем, как приступить к выбору объекта, желательно найти и заручиться поддержкой надежного и грамотного специалиста по недвижимости, который тщательно проверит все документы. Дело в том, что покупка квартиры, в которой кто-то до вас уже жил, может иметь некоторые подводные камни, связанные с юридической чистотой будущей сделки. Недостаточная проверка документов может вылиться в серьезные неприятности для будущего собственника, вроде наличия скрытых наследников, отказников от приватизации, жильцов, находящихся на момент сделки в местах не столь отдаленных, или служащих в армии, и прочих неприятных сюрпризов, которые могут обернуться длительными судебными тяжбами за право обладания законно нажитым непосильным трудом;
- стоимость жилья на вторичном рынке зачастую превышает цену за квартиру в новостройке без отделки;
- условия кредитования, предлагаемые финансовой организацией, зачастую не столь привлекательны. Размеры ставок в большинстве банков начинаются от 8,9% годовых с минимальным первоначальным взносом 15%;
- изношенные коммуникации;
- отсутствие цивилизованного паркинга и благоустройства двора, плачевное состояние подъезда.
Строительство новых домов ведется быстрыми темпами, и спрос на покупку новеньких квадратных метров постоянно растет. Действительно, соблазн стать первым владельцем квартиры весьма велик, ведь этот тип жилья лишен таких юридических опасностей, как появление обделенных наследников. Кроме того, многих привлекает возможность сразу сделать ремонт по своему вкусу, новые коммуникации, чистые входные группы, наличие удобных подземных паркингов, ухоженная придомовая территория. Все эти аргументы зачастую перевешивают страх перед тем, что застройщик обанкротится и не исполнит свои обязательства перед дольщиками, тем более что это, к счастью, стало встречаться все реже. Еще одним неоспоримым преимуществом являются льготные условия по ипотеке на недвижимость в строящихся объектах. Кроме того, потенциальному покупателю придется предварительно узнать, получил ли приглянувшийся застройщик аккредитацию от банка, что является залогом того, что с организацией все в порядке и дом точно достроят.
«Одной из самых востребованных является программа «Господдержка 2020», действие которой продлится до 1 ноября 2020 года. Ставки по ней начинаются всего от 2,6% на первые два года действия кредитного договора», — отмечают в пресс-службе Сбера.
Минимально можно взять 300 000 рублей, а максимальная сумма варьируется в зависимости от региона, в котором планируется совершить покупку. Для строящихся или готовых домов, расположенных на территории Москвы, Санкт-Петербурга, а также Московской и Ленинградской областей, верхняя граница составляет 12 миллионов рублей, для остальных субъектов Российской Федерации предел в два раза ниже и равняется шести миллионам рублей. Такой займ рассчитан на срок до 20 лет, а размер первоначального взноса начинается от 15%. Важное условие — дом уже может быть введен в эксплуатацию, но покупка квартиры, по условиям государственной ипотечной программы, допускается только у юридического, а не физического лица.
Требования банка к заемщикам схожи с теми, что действуют для других ипотечных программ. Так, существует определенный возрастной ценз: человек, который хочет взять кредит на покупку жилья, должен быть не моложе 21 года, при этом на момент, когда ипотека будет полностью погашена, ему не должно быть больше 75 лет. Человек обязан иметь не менее года общего стажа за последнюю пятилетку и не менее полугода на последнем месте работы.
Не менее привлекательна программа «Ипотека с господдержкой для семей с детьми». Эксперты Сбера рассказывают, что на данный момент на нее действует самая низкая процентная ставка — от 1,2% годовых с дисконтом на два года, далее она составит от 4,7% годовых.
Стать счастливыми обладателями новенькой квартиры на льготных условиях могут молодые родители, у которых в период с 2018 по 2022 годы родился второй или последующий ребенок.
В остальном детали этой программы схожи с описанной выше. Воспользоваться ей разрешается для покупки у организации готового или находящегося на этапе строительства жилья, то есть на вторичку ее действие не распространяется. Предварительно придется накопить не меньше 15% от стоимости квартиры. Кредит выдается на срок от одного года до 30 лет. Минимальная его сумма — 300 000 рублей, максимальная — 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Для других городов — вдвое меньше.
Источник: РБК Недвижимость
В 2020 году средняя ставка по ипотеке упала почти на 2 п. п. Ждать ли дальнейшего снижения ставок и какие новые ипотечные программы могут появиться в 2021 году — рассказываем вместе с экспертами
Несмотря на пандемию, 2020 год стал рекордным для рынка ипотеки. Уже по итогам десяти месяцев объем выданной ипотеки составил 3,25 трлн руб. — это больше, чем за весь рекордный до сих пор 2018 год (3,01 трлн руб.). Согласно прогнозу «Дом.РФ», по итогам 2020 года может быть выдано более 1,5 млн кредитов на сумму около 3,7 трлн руб. В ВТБ считают, что эта цифра будет еще выше — на уровне 4 трлн руб. Такие показатели стали возможны, в первую очередь, благодаря льготной ипотеке и общему снижению ставок: с 8,84% годовых в начале 2020 года до 7,3% в конце года.
Спросили у экспертов, ждать ли дальнейшего снижения ипотечных ставок и какие новые ипотечные программы могут появиться в 2021 году.
Возможно небольшое снижение ставок
По мнению аналитиков, опрошенных «РБК-Недвижимостью», в 2021 году столь же значительного, как в 2020-м, снижения ставок по ипотеке не произойдет. «Центробанк сообщал о наличии пространства для дальнейшей корректировки ключевой ставки в меньшую сторону, поэтому в 2021 году возможно снижение ставок — однако падение вряд ли превысит 0,5 п. п.», — прогнозирует главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Аналогичную точку зрения озвучили в двух рейтинговых агентствах — НКР и «Эксперт РА». «В случае сохранения мягкой монетарной политики в первом полугодии 2021 года средние ставки новых выдач в ипотеке с учетом программы господдержки могут достигнуть исторически низких значений в 7%», — считает старший аналитик рейтингового агентства НКР Егор Лопатин. При отсутствии значительного изменения уровня инфляции и сохранении текущий политики регулятора в первом полугодии 2021 года ставки могут еще опуститься — до 7%, согласилась с коллегой младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая не видит предпосылок для дальнейшего снижения ставок по ипотечным кредитам. «Ставки по кредитам напрямую зависят от ключевой ставки ЦБ, которая в ближайшее время, скорее всего, не изменится. Таким образом, ставки по ипотеке останутся на прежнем уровне: от 5,85% до 6,5% для первичного жилья и от 7,8% до 9% для вторичного», — пояснила она.
Более того, ситуация может кардинально измениться во второй половине 2021 года после окончания действия программы льготной под 6,5% — ипотека может начать дорожать, не исключают аналитики. «Если госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля 2021 года, как и планируется, то во второй половине года можно ожидать некоторого роста средневзвешенной ставки по рынку — до 7,5–8%», — предположила Екатерина Щурихина.
Льготная ипотека — 2021
Льготная ипотека под 6,5% в 2021 году останется драйвером развития рынка жилья. Спрос на нее продлится столько, сколько будет действовать программа. Однако такого ажиотажа, как в 2020 году, уже не будет.
«В ноябре 2020 года покупательская активность несколько снизилась. Уменьшение спроса связано с сокращением предложения и ростом цен. В 2021 году эти факторы продолжат действовать, и мы ожидаем снижения спроса на ипотеку в пределах 10–15%», — прогнозирует Мария Литинецкая из «Метриум»
Значительная часть спроса на льготную ипотеку, как и на жилищные кредиты в целом, реализовалась с опережением в 2020 году на фоне низких ставок и первоначально ограниченного срока действия госпрограммы (до 1 ноября 2020 года), поэтому нового рекорда рынок в 2021 году не поставит, согласна Екатерина Щурихина. «Снижению объемов выдач как минимум на 10–15% будут способствовать ограниченный платежеспособный спрос вследствие падения доходов населения и завершение льготной госпрограммы», — считает эксперт. В НКР также прогнозируют снижение ипотечных выдач в 2021 году до 3,6–3,7 трлн руб. против 4 трлн руб. в 2020 году.
Цены на жилье и ипотечный пузырь
В любое время привлекательность жилищного кредита зависит от ряда факторов:
- Уровень ставки — чем ниже ставка, тем выгоднее оформлять ипотеку. Весной 2021 года Банк России повысил ключевую ставку на 50 базисных пунктов до 5% годовых. При этом банки снизили проценты по кредитам, в том числе ипотечным. В середине года средневзвешенная ставка кредитования на первичном рынке составляла 5,82% (−2,42 п. п. год к году), на вторичном — 8,01% (−1,3 п. п. год к году), возможно и дальнейшее снижение ставок.
- Перспектива роста цен на недвижимость — цены на недвижимость постоянно растут. Но сейчас на рынке всё неоднозначно: с одной стороны, покупательская способность людей снизилась, с другой — банки искушают граждан, предлагая льготные ставки по ипотеке. В результате большинство экспертов сходятся во мнении, что в ближайшее время цены на недвижимость вырастут незначительно.
- Готовность банков выдавать кредиты — в зависимости от экономической ситуации объём кредитования возрастает или, напротив, снижается. На сегодняшний день в ипотечной сфере самый высокий процент одобрения — более 82%, что говорит о готовности банков кредитовать это направление.
Сегодня действует закон об ипотечных каникулах, который позволяет при непредвиденных обстоятельствах на шесть месяцев приостановить или снизить выплаты по ипотеке. Воспользоваться этой льготой можно, если ипотека взята на единственное жильё стоимостью до 15 миллионов рублей. Причинами предоставления кредитных каникул могут стать утрата более 1/3 дохода из-за длительной болезни или потери работы, инвалидности.
Кроме того, в силу вступил закон, по которому сделки долевого участия стали более безопасными. Деньги дольщиков теперь поступают на специальные эскроу-счета, где остаются до момента полного исполнения обязательств застройщиком.
На первичном рынке цены на новостройки продолжали понемногу расти даже во время жёсткого карантина, и нет предпосылок к тому, что в ближайшие месяцы динамика изменится. Рост цен продолжится по мере увеличения числа проектов, продаваемых через эскроу-счета.
Объём предложений на сегодняшний день остаётся высоким, и в ближайшем будущем эксперты снижения не прогнозируют.
По прогнозам Минстроя РФ, в 2021 году будет построено 85 миллионов кв. м жилья. Таким образом застройщики превысят объёмы строительства на 3 млн кв. м — в 2020 году этот показатель составил 82,2 млн кв. м.
По мере продажи недорогих квартир, которую ускорит программа субсидирования ипотеки, средняя цена квадратного метра новостройки будет расти.
Рынок новостроек в 2021 году привлекателен прежде всего благодаря действию программы ипотеки с господдержкой. При средней рыночной ставке выше 8% взять жилищный кредит по этой программе можно под 6,5%, а некоторые банки предлагают ставку 6% и даже ниже.
В чём суть программы? Государство компенсирует разницу между стандартной и льготной ставкой, за счёт чего банки имеют возможность снизить процент для своих заёмщиков. Взять льготную ипотеку может любой гражданин РФ, отвечающий требованиям конкретного банка-участника программы.
Единственное, что нужно учесть, — есть ограничения по сумме кредита: до 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге, до 6 млн рублей в других регионах страны.
Программа льготного кредитования будет действовать до 1 июля 2021 года. И вопреки мнению многих финансовых аналитиков, её вряд ли продлят. Поэтому, если ваша цель — покупка квартиры в новостройке с привлечением кредитных средств, стоит поторопиться и оформить ипотеку.
Кроме льготной ипотеки действуют специальные условия кредитования для отдельных категорий граждан:
- ставка 6% годовых на покупку жилья в новостройке для семей, где второй ребёнок рождён не ранее 2018 года;
- компенсация 30% стоимости жилья в новостройке молодым семьям, где возраст каждого из супругов меньше 35 лет;
- 2% годовых для участников программы «Дальневосточный гектар», обязательное условие — регистрация по месту жительства в течение пяти лет;
- 0,1–3% годовых для сельской местности, кстати, эта программа распространяется и на новостройки, и на вторичное жильё в пригодном для жизни состоянии в населённых пунктах с численностью жителей до 30 тысяч человек.
Если вы желаете стать участником одной из специальных программ, сейчас самое время.
Цены на вторичное жильё в 2020 году стабильно росли. И в
К осени несколько упали в цене только квартиры элитного сегмента, стоимость на которые продолжала расти даже в период карантина, когда не было спроса. Сейчас их цена достигла потолка и пока остановилась.
Средняя ипотечная ставка для вторичного рынка составляет 8,02%, при этом кредит можно взять и дешевле: минимальная ставка стартует с 7,4%.
При активной поддержке государством рынка первичной недвижимости его участие никак не коснулось «вторички». Переток спроса в пользу новостроек может сделать приобретение вторичного жилья очень выгодной сделкой.
Итак, первый квартал 2021 года — неплохое время для оформления жилищного кредита, так как пока ещё действует масса льготных программ и в целом ситуация на рынке складывается в пользу ипотеки. Но это общие рыночные факторы, а успех ипотеки для конкретного человека зависит от соблюдения ряда условий:
- Финансовая стабильность. У вас должен быть стабильный заработок, позволяющий выплачивать кредит, и приемлемая долговая нагрузка, иначе никакие выгодные условия не спасут от просрочек.
- Деньги на первоначальный взнос. Для оформления ипотеки потребуется внести первоначальный взнос в сумме не менее 10–15% от стоимости жилья. Для банка он является не только подстраховкой, но и показателем ответственности и дисциплинированности заёмщика. Другими словами, у вас должны быть накопления или сертификат на материнский капитал.
- Хорошая кредитная история. Рассчитывать на выгодные условия по ипотеке можно только при высоком кредитном рейтинге. Если ранее случались просрочки или кредитная история чистая (вы ещё не брали ни одного займа), банк может отказать в ипотеке или завысить ставку. Возможно, стоит пройти небольшую подготовку к ипотеке: взять один-два потребительских кредита и аккуратно погасить их, это повысит вашу репутацию как заёмщика. Подробнее о том, как проверить или улучшить кредитную историю, мы рассказывали здесь
Несмотря на все «плюшки» от государства, нужно понимать, что в кризис ипотеку вытянет не каждый. В связи с оттоком капитала и удорожанием сырья цены на жильё будут расти, а зарплаты, наоборот, снижаться. К тому же многим россиянам придётся столкнуться с проблемой безработицы, особенно если случится очередная волна коронавируса.
Вывод: в целом, ситуация для ипотеки сейчас благоприятная. Ставки снижаются, есть перспектива роста цен на жильё, банки охотно выдают кредиты. Скорее всего, в 2021 году ипотека будет выгоднее, чем в следующем. Но прежде чем принимать решение об оформлении жилищного кредита, важно критически проанализировать собственные финансовые возможности и риски, в том числе риск остаться без работы. В случае сомнений ипотеку лучше отложить и переждать тяжёлые времена. Если горизонт ясный, стоит проверить, не подпадаете ли вы под условия специальных программ, ведь это реальный шанс сэкономить. И последнее, нужно внимательно подойти к выбору кредитора, ведь он станет вашим партнёром на долгое время.
Под пузырем в экономике понимают значительный рост цены недвижимости, ценных бумаг или других активов, под которым нет фундаментальных обоснований. В конце концов такой рост заканчивается и происходит ценовая коррекция с возвратом к реальной стоимости.
Корректировка обычно идет стремительно и сопровождается паникой среди владельцев активов. Весь процесс напоминает образование радужного мыльного пузыря – сначала надувание оболочки, под которой пустота, потом быстрое схлопывание.
Выявить пузырь заранее сложно, поскольку не всегда понятно, что стоит за ростом цены – спекулятивный ажиотаж или более веские причины. Как правило, это становится ясно уже после схлопывания. Пузыри способны принести серьезные убытки инвесторам и вызвать опустошение целых секторов экономики.
Коэффициенты риска по кредитам предельно детализируют
Появление пузырей на рынке ипотеки несет чрезвычайно высокие риски. Причины просты – актив приобретается на заемные деньги под залог самой недвижимости, а наращивание кредитования сопровождается ухудшением качества заемщиков и увеличением просрочки.
Если дефолт заемщика происходит после начала сдувания цен, выручки от реализации имущества может не хватить для покрытия долга перед банком. Особенно велика такая опасность при малом размере первоначального взноса.
Когда неплатежи приобретают массовый характер, уже возникают угрозы для стабильности кредитных организаций. Обесценивание недвижимости в такие моменты усугубляется, поскольку выброс на рынок изъятого за долги жилья дополнительно давит на цены.
Лопнувший ипотечный пузырь в США послужил детонатором полномасштабного кризиса мировой экономики, развернувшегося в 2008 году. Финансовая подоплека тех драматических событий увлекательно и весьма доходчиво разложена по полочкам в нашумевшем триллере «Игра на понижение».
Ипотечные кредиты накануне кризиса раздавались буквально всем подряд, так как предполагалось, что заем надежно обеспечен залогом. Американские финансисты считали рост цен на недвижимость константой, которая гарантированно страхует от потерь. Эта ошибка оказалась губительной.
В результате схлопывания пузыря обвалились котировки акций ведущих игроков в секторе ипотеки – федеральных ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac, а также страховой корпорации AIG. Чтобы избежать коллапса, американскими властями было принято решение о национализации этих компаний.
Причины краха ипотечного сектора в США в 2008 году:
Ипотечный бум в России продолжается второй год подряд. Спрос на ипотеку раздулся после запуска ряда льготных программ, прежде всего «Господдержки 2020», рассчитанной на покупку жилья в новостройках. Эта программа вводилась в качестве временной антикризисной меры для поддержки строительной отрасли, доступ к ней предоставили всем платежеспособным российским гражданам.
Представители банковского сообщества утверждают, что риски минимальны. Значительная часть ипотеки приходится на инвестиционные покупки, клиенты надежны и финансово обеспечены, многие кредиты погашаются досрочно.
Банки постоянно совершенствуют скоринговые модели (оценка кредитоспособности клиентов), да и большинство заемщиков крайне ответственно относятся к принятию решения о займе и последующим платежам. В кризисный период 2008 и 2014 года расплачивались вовремя даже лица, оформившие ипотеку в валюте.
- 09.09.2021 г. Крупнейший банк Крыма одобрил заявки по семейной ипотеке на 4,2 млрд рублей с начала года
Системообразующий банк Крыма — РНКБ — одобрил заявки на кредиты на сумму 4,2 млрд рублей в рамках государственной программы «Семейная ипотека» с начала 2021 года, это вдвое больше, чем за аналогичный период 2020 года. Об этом ТАСС сообщили в пресс-службе кредитной организации.
- 09.09.2021 г. Эксперт объяснил, в каких случаях не стоит гасить ипотеку раньше срока
Досрочно невыгодно гасить ипотечный кредит, если он был взят под низкий процент. По словам профессора НИУ МГСУ Кирилла Кулакова, это, например, относится к программе льготной или семейной ипотеки.
- 09.09.2021 г. На Среднем Урале выросло количество договоров долевого участия
По данным регионального управления Росреестра, в первом полугодии 2021 года свердловчане оформили порядка 15 тысяч договоров долевого участия.
- 07.09.2021 г. Более 28 миллиардов рублей выдали на «Дальневосточную ипотеку» в Приморье
«Дальневосточная ипотека» является самой востребованной программой у жителей Приморского края. На сегодняшний день ее оформили почти 7 тысяч человек.
- 07.09.2021 г. Шойгу предложил организовать «сибирскую ипотеку» для желающих развивать регион
Желающим переехать в Сибирь и заняться ее развитием может быть предоставлен ряд льгот, в частности «сибирская ипотека». Такое мнение высказал Сергей Шойгу в интервью РБК, опубликованном в понедельник.
- 07.09.2021 г. Льготную ипотеку на квартиры в новостройках введут в Мурманской области с 2022 года
Власти Мурманской области года с 2022 года будут компенсировать жителям Заполярья 2% от ставки по ипотечным кредитам на квартиры в новостройках или на строящееся жилье в течение 10 лет, сообщил в понедельник губернатор Андрей Чибис на оперативном совещании в правительстве.
- 07.09.2021 г. Как подорожание квартир поможет погасить долг по ипотеке
Из-за повышения цен на жилье сейчас, возможно, самый комфортный период для ипотечников, которые хотят закрыть долги перед банком, считают эксперты.
- 07.09.2021 г. Дальневосточную ипотеку расширят на учителей и врачей до конца года
Программа «Дальневосточная ипотека» будет расширена на учителей и врачей до конца 2021 года. Об этом сообщил вице-премьер — полпред президента в ДФО Юрий Трутнев.
Ипотека: итоги февраля 2021 года
Сейчас, по статистике, на сделки с ипотекой с первоначальным взносом до 20% приходится порядка 35−40% от общего количества договоров, а со взносом до 10% — менее 5% договоров. Кредиты с высоким соотношением кредит/залог чреваты неприятностями как для заёмщиков, так и для банков. Во избежание серьёзных проблем Банк России установил по ипотечным кредитам, предоставленным после 1 января 2018 года в рублях с первоначальным взносом менее 20%, коэффициент риска 150%. По предоставленным же после 1 января 2018 года в рублях с первоначальным взносом менее 10% установлен коэффициент риска 300%. Регулятор не исключает, что в России может возникнуть кредитный пузырь, подобный тому, что спровоцировал обвал ипотечного рынка в США и последовавший мировой кризис 2008 года.
В целом ситуация не располагает к оптимизму. Средневзвешенная ставка по выданной ипотеке в июле увеличилась впервые с января 2018 года — до 9,57%, хотя в 2017 году составляла 11,5%. Вместе с тем за семь месяцев россияне оформили 785 тысяч кредитов на 1,5 трлн рублей, что почти на 70% превышает прошлогодний показатель. По прогнозам, объём ипотечного кредитования будет и дальше расти и по итогам года достигнет отметки в 2,7−2,8 трлн рублей. Однако, в 2019 году ожидается перелом, обусловленный несколькими взаимосвязанными обстоятельствами. Прежде всего — валютными колебаниями и двумя пакетами американских санкций (от 27 августа и осенним), особенно если они ударят по крупнейшим российским банкам — Сбербанку, ВТБ, ВЭБу и Промсвязьбанку. В таком случае ставкам по ипотеке не избежать повышения, причём резкого.
Напомним, «майский указ» президента предписывает государству обеспечить россиян доступным жильём, в том числе за счёт снижения ставок. В документе закреплено положение, согласно которому в России ежегодно будет строиться 120 млн кв. м жилья, а ипотека выдаваться под 8% годовых. Однако уже в августе ряд банков стали пересматривать условия по данным программам.
Наиболее внушительные суммы кредитования в марте традиционно зарегистрированы в столичных регионах:
- в Санкт-Петербурге средний размер ипотечного кредита составил 4 120 000 рублей;
- жители Московской области кредитовались, в среднем, на 4 710 000 рублей;
- в Москве размеры среднего чека по ипотеке достигли 6 230 000 рублей.
Наибольший рост среднего размера ипотеки, по сравнению с прошлогодними показателями, зафиксирован:
- в Саратовской области – на 19,9%;
- в Приморье – на 21,2%;
- в Санкт-Петербурге – на 29,8%.
Следует отметить, что на «доковидный» уровень вышли практически все регионы страны, а многим удалось его преодолеть.
По мнению экспертов, благотворное влияние на ипотечный рынок оказали продуманные и эффективные программы государственной поддержки. Прежде всего, речь идёт о снижении кредитной ставки до 6,5%, что позволило привлечь новых покупателей недвижимости. Программа гарантирует сохранение льготной ставки на весь период кредитования, однако ограничивает максимально возможную сумму кредита двенадцатью миллионами рублей для Москвы и Санкт-Петербурга и шестью миллионами – для прочих регионов страны.
Название банка Процентная ставка Сбербанк России от 0,1% Газпромбанк от 5,2% Тинькофф — ВТБ от 4,3% Банк «Открытие» от 4,9% Абсолют Банк от 5,99% Альфа-Банк от 5,29% Московский Кредитный Банк от 7.5% Промсвязьбанк от 4,29% ДОМ.РФ от 4,4% Райффайзенбанк от 5,49% Росбанк от 4,49% Банк «Санкт-Петербург» от 5,15% Банк Уралсиб от 5,09% Ак Барс от 4.6% Россельхозбанк от 4,95% Всероссийский Банк Развития Регионов от 5,5% УБРиР от 5,5% Совкомбанк от 5,99% Транскапиталбанк от 5,34% Льготная ипотека под 6,5% стала одним из факторов скачка спроса на первичное жилье. Некоторые застройщики подняли цены. Например, только в Москве за последние полгода средняя цена за квадрат выросла примерно на 10%.
Но даже при увеличении стоимости недвижимости клиент все равно экономит: низкая ставка снижает совокупную переплату, что, в свою очередь, снижает итоговую стоимость жилья. Чем же рискует клиент, покупая квартиру в ипотеку в 2021 году?
- Увеличение сроков сдачи объектов . Ряд регионов испытывает нехватку рабочей силы, поскольку иностранные рабочие пандемии вернулись домой. Это влияет на тех заемщиков, которые снимают жилье до момента сдачи в эксплуатацию своей новой квартиры. Исключить фактор просрочки сдачи нелегко, но можно. Выбирайте объекты на завершающем этапе, покупайте квартиры без отделки.
- Недострой . Перевод жилищного строительства на проектное финансирование с использование позволил снизить риски недостроя, а программа господдержки ипотеки под 6,5% на новостройки вернула клиента девелоперам. Тем не менее, снижение доходов населения и неизбежное удорожание квадратного метра на фоне растущего спроса на квартиры, повышение стоимости материалов и рабочей силы может привести к невозможности завершения строительства некоторых объектов. Если планируете покупку жилья , воспользуйтесь базой проверенных банков застройщиков, сотрудничающих с банком.
- Падение доходов . Основной риск заемщика — невозможность выплат по кредиту. Перед принятием решения об ипотеке заемщик должен правильно оценить свои возможности и не брать обязательств, с которыми не справится. Если у вас нет накоплений «на черный день», а примерный расчет ипотеки показывает, что на выплаты по кредиту придется тратить половину дохода — стоит еще раз все взвесить. Но если есть желание получить кредит на покупку жилья с господдержкой по минимальной ставке, оформляйте ипотеку на максимальный срок, чтобы ежемесячный платеж был минимальным. Вы сможете гасить ее быстрее, если будет возможность, а так как начисленные проценты пересчитываются с уменьшением тела кредита. Переплата будет минимизирована, а риски — уменьшены. Это лучше, чем взять непосильную нагрузку, не справиться с ней и столкнуться с пенями и штрафами.
- Снижение ликвидности жилья . Вопрос касается тех, кто зарабатывает на недвижимости, в том числе, с использованием подешевевшей ипотеки. Некоторые эксперты говорят о возможном застое рынка вторичной недвижимости, в частности, на фоне избыточного спроса на новостройки в 2020 — 2021 годах. Инвесторам нужно получить средства назад до того, как совокупная стоимость квадрата с учетом процентов по ипотеке превысит среднюю цену рынка. Наибольшую выгоду приносит недвижимость, купленная на этапе котлована, но это слишком «длинные» деньги, получить которые сложно, если квартира куплена в ипотеку. Поэтому массовая продажа объектов, купленных в ипотеку по низкой ставке, в ближайшие пару лет может повлечь застой рынка.
Если вы уже планировали брать ипотеку, но в прошлом году решили повременить кризиса, вернитесь к рассмотрению этого вопроса пока действуют программы льготной ипотеки. Согласно прогнозам Минстроя РФ, в ближайшие пару лет возможен дефицит новостроек: сказывается падение рынка в начале 2020 года, что может вызвать дальнейший рост цен. Так, эксперты прогнозируют, что в 2021 году будет сдано около 78 млн кв.
м жилья, а 2022 году — 80 млн кв.м. При этом в 2019ом было построено 82 млн кв. м.
то есть текущие темпы строительства чуть ниже. Учитывая, что ставки на ипотеку на покупку недвижимости на вторичном рынке выше, а строительство не ведется равномерно по всей стране, есть вероятность просто не успеть выбрать хорошую квартиру по льготной ставке в своем регионе.
Взять ипотеку в 2021 году стоит, если:
- Ваша семья подпадает под действие любой из госпрограмм для семей с детьми или может претендовать на субсидию для многодетных. Минимальные ставки по ипотеке действительно удешевляют недвижимость, в будущем даже при сохранении ряда льгот ставка может быть выше.
- Вы давно планировали покупку, накопили на первоначальный взнос, но переживаете за доходы. Можно оформить ипотеку, а если обстоятельства жизни изменятся — ваш доход сократится более, чем на треть, вы потеряете работу или у вас родится ребенок — можно оформить ипотечные каникулы. Эта мера поддержки добросовестных плательщиков активно используется банками для снижения числа просроченных задолженностей и помогает выйти из временного кризиса. При действительно глобальных проблемах квартиру или право требования по ДДУ можно продать. Недвижимость с обременением оформляется дольше, но в практике выдачи ипотеки противодействия таким сделкам нет.
- Вы хотите сохранить или преумножить капитал. Покупка квартиры для последующей сдачи в аренду может защитить деньги от обесценивания и получить дополнительный доход.
Безусловно, основа безопасности ипотеки — грамотное управление своими финансами и выбор надежного банка. Райффайзенбанк предлагает несколько видов ипотеки с господдержкой: заполните заявку на сайте, чтобы узнать сумму предварительного одобрения и выбрать подходящий вариант недвижимости.
В феврале крупнейшие ипотечные банки выдали 140 тысяч кредитов на сумму 392 млрд руб. Рост рынка ипотечного кредитования сохраняется на протяжении девяти месяцев подряд благодаря рекордно низким ставкам по рыночным ипотечным программам (7,88%-8,06%), а также льготной ипотеке, доля которой в феврале 2021 года составила 27% (103,7 млрд руб.).
По итогам февраля на пять лидеров по объему выданных кредитов пришлось 82% рынка. Сбербанк обеспечил 50% всех объемов ипотеки выданной ипотеки в России, ВТБ — 19%, Альфа-Банк — 5%, Банк ДОМ.РФ — 4% и Россельхозбанк — 3%.
За январь-февраль 2021 года крупнейшие банки выдали 233 тысячи кредитов (+22% к аналогичному периоду прошлого года) на 645 млрд руб. (+39%). Лидерами по объему выданных кредитов с начала года стали Сбербанк (+126 млрд руб.
1. Новостройки
В феврале доля кредитов на новостройки в общем количестве выданных кредитов крупнейших банков снизилась составила 27%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года доля первичного рынка в структуре выданных кредитов выросла на 2 п.п.
В феврале 20 крупнейших банков выдала 37 тысяч кредитов на 136 млрд руб., что на 63% больше, чем в феврале прошлого года. Рост объемов ипотеки на новостройки, в основном, обеспечен льготной программой, доля которой составила 75% от объема выданных кредитов на первичном рынке или 104 млрд руб.
По итогам февраля в пятерку лидеров вошел Россельхозбанк. Наибольший объем выданных кредитов, по-прежнему, у Сбербанка (60 млрд руб., 44% всей выдачи топ-20 банков), ВТБ (29 млрд руб., 21%), Альфа-Банка (12 млрд руб., 8%), Банка ДОМ.РФ (5 млрд руб., 4%) и Россельхозбанка (4 млрд руб., 3%). Объем выданных кредитов пятеркой лидеров составляет 80% всей выдачи на новостройки.
Наибольший вклад в рост объема выданных кредитов на новостройки внес Сбербанк (+34 млрд руб., +134%), ВТБ (+9 млрд руб., +43%) и Банк ДОМ.РФ (+3 млрд руб., +144%).
Самые выгодные ипотечные программы 2021 глазами эксперта
Доля кредитов на рефинансирование в общем количестве выданных ипотечных кредитов в феврале составила 16%.
На цели рефинансирования в феврале 20 крупнейших банков выдали 23 тысячи кредитов на 55 млрд руб., на 39% больше, чем в феврале прошлого года.
Только 6 из 20 крупнейших банков рефинансируют собственные ипотечные кредиты, при этом доля внутреннего рефинансирования в общем объеме рефинансируемых кредитов традиционно не превышает 1% (0,7 млрд руб.). РНКБ – единственный банк из двадцатки крупнейших, в котором 90% выдач на рефинансирование ипотеки приходится на внутреннее перекредитование, в остальных банках доля внутреннего рефинансирования не превышает 7%.
Ставки на внутренее рефинансирование в крупнейших банках, как правило, менее привлекательны по сравнению со ставками на внешнее рефинансирование, разница составляет 0,04-2,78 п.п. (исключение – Промсвязьбанк с единой ставкой 7,52%).
По итогам февраля в пятерку банков-лидеров по объему выдачи кредитов на рефинансирование ипотеки вошел Альфа-Банк, переместившись с 6-го на 3-е место, покинул пятерку Росбанк, потеряв 2 позиции и опустившись на 6 место. Сбербанк переместился с 4-го на 3-е место с результатом 3,4 млрд руб.
Наибольший объем выдач в феврале обеспечили: ВТБ (18 млрд руб., 33% всей выдачи топ-20 банков), Банк ДОМ.РФ (10 млрд руб., 18%), Альфа-Банк (4,4 млрд руб., 8%), Сбербанк (4,4 млрд руб., 8%), ФК Открытие (4,2 млрд руб., 8%). Крупнейшие банки на рынке рефинансирования ипотеки обеспечивают 75% общего объема выднных кредитов на рефинансирование.
Наибольший вклад в рост выдачи к февралю 2020 г. по кредитам на рефинансирование ипотеки внесли Банк ДОМ.РФ (+7,6 млрд руб., +316%), ВТБ (+2,7 млрд руб., +18%) и Сбербанк (+2,6 млрд руб., +150%). Банк ДОМ.РФ среди топ-20 банков предлагает наиболее привлекательную ставку по рефинансированию ипотеки (7,1%).
Доля кредитов на готовые жилые дома в общем количестве выдачи 20 крупнейших банков составила 1,5%, на 1,1 п.п. больше, чем годом ранее в аналогичный период.
В феврале двадцатка крупнейших выдала 2,1 тысячи кредитов на 4,4 млрд руб.
Только 4 банка предоставляют клиентам кредиты на ИЖС, доля которых в общем объеме выдач по кредитам на жилые дома и земельные участки составляет 11% (0,5 млрд руб.): 58% выданных кредитов на ИЖС в общем объеме выдач по кредитам на жилые дома и участки у Сбербанка (324 млн руб.).
По итогам февраля в пятерку банков-лидеров по объему выдачи кредитов на жилые дома вошел Росбанк, переместившись с 7 на 4 место (+11,2 млн руб., +159% к январю 2021 г.).
Наибольший объем выдач в феврале обеспечили: Россельхозбанк (2,8 млрд руб., 64% всей выдачи крупнейших банков), Сбербанк (0,7 млрд руб., 16%), АК Барс (0,4 млрд руб., 9%), Росбанк (0,1 млрд руб., 2%), Совкомбанк (0,1 млрд руб., 2%). Доля выдачи пятеркой крупнейших банков кредитов на жилые дома и земельные участки составила 93%.
Наибольший вклад в рост выдачи к февралю 2020 г. по кредитам на жилые дома внес Россельхозбанк (+2,4 млрд руб., +652%) как активный участник «Сельской ипотеки».
В России с июля 2019 г. больше не будет такого понятия, как долевое строительство, при котором застройщик привлекал средства дольщиков (физических или юридических лиц) для строительства недвижимости, которую после возведения он должен был передать всем участникам долевого строительства. С июля 2019 г. рынок недвижимости переходит на новую систему.
По новому закону застройщики должны будут реализовывать квартиры в новостройках через эскроу-счета – безопасные счета, гарантирующие сохранность денег покупателя при не наступлении определенных условий. По новым правилам застройщики не смогут получить деньги покупателей недвижимости до момента сдачи дома в эксплуатацию. Необходимость перехода на эскроу-счета заключается в том, что между застройщиком и дольщиком появляется новый игрок – банк.
По новой системе дольщик открывает в банке эскроу-счет, вносит на него денежные средства и эти деньги хранятся на счету до окончания строительства дома. А застройщику выдается проектное финансирование, то есть открывается кредитная линия на строительство.
Несмотря на то что цены на недвижимость в России начали плавно расти в 2018 г., рынок показывал повышенный спрос. Этому способствовали такие факторы, как снижение процентной ставки по ипотеке и ожидание скачка цен с 1 июля, когда строительный бизнес перейдет на проектное финансирование. Аналитики делают свои прогнозы. Они считают, что в 2019 г. с рынка уйдет большое количество застройщиков.
Правительство РФ всячески пытается улучшить демографическую ситуацию в стране. В 2019 г. начнет функционировать новая программа помощи молодым семьям, цель которой – помочь семьям с детьми выплачивать ипотеку путем снижения стоимости займа на жилье.
Программа помощи молодым семьям, желающим приобрести жилье, действует с 2018 г. и рассчитана она на тех семей, в которых после 1 января 2018 г. родился второй и последующий дети. Воспользоваться таким предложением по новому закону в 2019 г. могут те заемщики, в семьях которых родились дети в период с 01.01.2018 по 31.12.2022 г.
По этой программе те семьи, где после 2018 г. родился второй ребенок, могут получить от государства субсидирование в виде снижения процентной ставки по ипотеке до 6% годовых. Продлится такая программа до 31.12.2022 г.
Эта программа включает несколько нововведений:
- Переход на электронный документооборот при оформлении ипотечного займа.
- Ужесточение работы застройщиков.
- Снижение ставки по ипотеке с 9% до 8% и ниже.
- Введение в силу льготной программы помощи семьям с детьми, согласно которой льгота должна предоставляться не на 3 или 5 лет до момента достижения ребенком определенного возраста, а на весь срок ипотечного кредитования.
За первое полугодие 2021 года выдано рекордное количество ипотек
Многие молодые люди стремятся взять ипотеку с минимальным размером первоначального взноса. И понятно почему – они хотят обзавестись собственным жильем, но денег накопить пока не успели. Но не стоит торопиться оформлять заем с минимальным размером первого взноса.
Дело в том что такой ипотечный кредит характеризуется большими рисками для заемщика, поэтому правительство решило ограничить выдачу таких займов. С этой целью оно решило повысить коэффициент риска для займов с первым взносом ниже 20% от стоимости недвижимости со 150 до 200%.
Для чего правительство повышает коэффициент риска по ипотеке? С повышением этого значения многие банки вынуждены будут пересмотреть условия своих ипотечных программ. В результате им придется увеличивать минимальный взнос или поднимать ставки по невыгодным для них программам.
Чтобы получить государственную помощь в сфере ипотечного кредитования по привлекательным условиям – по ставке 6% годовых, потенциальный заемщик должен отвечать таким требованиям:
- Получить субсидию могут только те семьи, которые решили приобрести квартиру в новостройке или новый дом с земельным участком.
- В семье заемщика должен появиться на свет второй и последующий дети в период с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. Получить субсидию по этой программе смогут даже те семьи, в которых ребенок родится на крайнюю дату – 31 декабря 2022 г. В этом случае государственную помощь они могут получить до 31 марта 2023 г.
- Заемщик должен получить одобрение по ипотеке с 2018 г. Если ипотечный договор будет оформлен до 2018 г., тогда заемщику не стоит рассчитывать на ее рефинансирование.
- Максимальный размер ипотеки по социальной программе составляет 8 млн. руб. – для жилья, находящегося в столице и Северной столице; 3 млн. руб. – для недвижимости, расположенной в других регионах страны.
- Минимальный размер собственных средств, которые заемщик должен внести по ипотечной программе – не меньше 20%. К собственным средствам относятся также средства материнского капитала.
Молодые семьи в 2019 г. имеют возможность сэкономить на ипотеке, обратившись в банк с инициативой снижения процентной ставки. Только нужно учесть, что программа льготной ставки доступна не во всех банках. Больше всего предложений имеет Сбербанк, ВТБ24 и банк Абсолют.
Программа снижения ставки будет работать так: в течение трех или пяти лет после заключения ипотечного договора финансовое учреждение будет получать государственную субсидию, как компенсацию возможных расходов, связанных со снижением процентной ставки.
Прежде чем обращаться в банк с заявлением о рефинансировании займа при рождении ребенка, нужно выяснить, подпадает ли заемщик под эту программу. Для этого ему нужно соблюсти ряд условий:
- Процедура рефинансирования доступна только тем заемщикам, которые оформили ипотеку с 01.01.2018 по 31.12.2022 г. Если в семье второй и последующий ребенок родился с 01.07.2022 по 31.12.2022 г., тогда заемщики могут оформить ипотеку по 31.03.2025 г.
- Такой банковский продукт выдается только тем семьям, где проживает минимум 2 детей и при условии, что второй или последующий ребенок родился в период действия программы.
- Рефинансированию подлежит только тот объект недвижимости, который был куплен на первичном рынке.
Курс ЦБ $ 72.72 € 85.99 Биржевой курс $ 73.02 € 86.20