Заявление о пересмотре кадастровой стоимости не будет принято без каких документов

В связи с вопросами, возникающими у судов при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, Пленум Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьей 126 Конституции Российской Федерации, статьями 2 и 5 Федерального конституционного закона «О Верховном Суде Российской Федерации», постановляет дать следующие разъяснения:

1. Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ), глава III¹ Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности).

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости (далее — объекты недвижимости) на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления (далее также — заказчик работ) проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24¹² Закона об оценочной деятельности).

Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24¹⁹ Закона об оценочной деятельности, либо установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

При этом под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — Комиссия).

С учетом того, что сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (государственного кадастра недвижимости), носят общедоступный характер и используются для определения налоговых и иных платежей, утверждаются решением исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или решением органа местного самоуправления, оспаривание сведений о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений; с 15 сентября 2015 года по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (пункт 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре), статья 24¹² Закона об оценочной деятельности, глава 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее — КАС РФ), статья 1 Федерального закона от 8 марта 2015 года N 22-ФЗ «О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации»).

2. Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем, а после 15 сентября 2015 года — административным истцом в судебном порядке посредством предъявления следующих требований:

об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (далее — заявления о пересмотре кадастровой стоимости);

об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

3. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), пункта 15 статьи 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24¹⁹ Закона об оценочной деятельности (статья 28 ГПК РФ, часть 2 статьи 24 КАС РФ).

В силу взаимосвязанных положений части 1 статьи 154 и части 1 статьи 246 ГПК РФ споры о пересмотре кадастровой стоимости разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд по правилам главы 23 ГПК РФ.

После введения в действие КАС РФ данные дела разрешаются в сроки, установленные статьей 141 КАС РФ в соответствии с правилами главы 25 КАС РФ.

Для изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссии при Росреестре необходимо подать следующие документы:

• заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости
• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на данный объект недвижимости
• отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в бумажном и электронном виде
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений)
• доверенность (если с заявлением обращается представитель)

В настоящее время переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 ФЗ от 2.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:

• жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);

• жилое помещение (квартира, комната);

• гараж, машино-место;

• единый недвижимый комплекс;

• объект незавершенного строительства;

• иные здание, строение, сооружение, помещение (п. 1 ст. 401 НК РФ).

В том случае, если кадастровая стоимость превышает рыночную, владелец недвижимости может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог.

Однако в 2018 году приняли поправки, которые не выгодны налогоплательщикам, так пересчет налога осуществляется с момента внесения данных в реестр. Но фактически налогоплательщик должен переплачивать за те ошибки, которые допустил не он, а бюрократическая система, ведь с момента обнаружения неправильно установленной стоимости до внесения сведений в реестр может пройти значительное время.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

• если пакет документов с неправильной информацией поступил о ОКУ от собственника во время постановки участка на учет, то исправление данных осуществляется в порядке, установленном законом №218-ФЗ;

• если ОКУ был извещен об ошибке в Реестре в порядке информационного взаимодействия, то неточность устраняется так же в порядке информационного взаимодействия;

• если правки, которые нужно внести в Реестр, затрагивают интересы третьих лиц, либо в иных спорных ситуациях, то изменения вносятся по решению суда.

Для этого необходимо доказать факт неверного определения кадастровой стоимости.

Кадастровую стоимость можно узнать на официальном сайте Росреестра: необходимо знать кадастровый номер или адрес.

Важно! Кадастровую стоимость необходимо сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. Например, если на 2016 год кадастровая стоимость недвижимости составляла 6 млн. руб., а реальная стоимость — 5 млн. руб., то кадастровая оценка превышает рыночную на 1 млн. руб. Если получится это доказать, то размер налоговой базы уменьшится.

Основаниями для пересмотра кадастровой стоимости являются:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (ошибки, допущенные при проведении оценки);

• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Не получится оспорить кадастровую оценку жителям тех регионов, в которых налог до сих пор исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6). Так же резкое падение стоимости недвижимости, которое произошло позже установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить.

Не так давно изменился сам порядок оспаривания кадастровой стоимости: сейчас можно обратится в комиссию или суд (ранее сначала необходимо было в досудебном порядке обратиться в комиссию, которая занимается пересмотром кадастровой стоимости и если она отказывала в уменьшении показателя, то потом можно было обратиться в суд).

Для пересмотра кадастровой стоимости необходимо обратиться:

• в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости — заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течении 1 месяца; срок сообщения о поступлении заявления в комиссии составляет 7 дней; комиссия обязана уведомить лицо, обладающее правом на недвижимость в течении 5 дней; решения комиссии могут быть оспорены в суде;

• в суд (п. 2 ст. 403 НК РФ) — процедура регламентирована гл. 25 КАС РФ; можно оспорить результаты оценки кадастровой стоимости и решение комиссии; ограничение сроков по оспариванию кадастровой стоимости (5 лет с момента внесения в гос. кадастр оспариваемых результатов); дела рассматриваются 2 месяца, из-за сложности дела может быть продлен еще на месяц; принятое судом решение может быть обжаловано в течении одного месяца.

Важно! Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости и величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением (ч. 5 ст. 247 КАС РФ).

Эффективнее всего оспаривать кадастровую оценку сразу же, как только обнаружено, что она завышена, потому что сроки рассмотрения могут занять до 6 месяцев. А сумма налога рассчитывается по данным предыдущего года: если не начать процедуру оспаривания до конца 2018 года, то весь 2019 год необходимо будет уплачивать налог в соответствии с завышенной налоговой базой.

Наше законодательство одно из самых динамичных в мире. И законодательство в области налогообложения является ярким примером нестабильности в законодательстве. Так, в настоящее время принят во втором чтении Проект федерального закона «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

В 2018 году при исчислении налога за 2017 год на территории 28 субъектов Российской Федерации применяется коэффициент 0,6, на территории 21 субъекта Российской Федерации – коэффициент 0,4, на территории 15 субъектов Российской Федерации – коэффициент 0,2. В остальных субъектах Российской Федерации коэффициент не применяется, поскольку решение о переходе к налогообложению по кадастровой стоимости не принято и налог исчисляется по инвентаризационной стоимости с учетом коэффициента-дефлятора.

Применение такого порядка исчисления налога на имущество физических лиц привело к существенному увеличению налоговой нагрузки на граждан, прежде всего, из-за резкого роста кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В связи с этим законопроектом предусматривается отказ от применения указанного выше коэффициента начиная с исчисления налога за четвертый налоговый период применения кадастровой стоимости (коэффициент 0,8).

Таким образом, поправка является положительной и не должна привести к резкому росту кадастровой стоимости.

Одновременно законопроектом вводится новый коэффициент, ограничивающий ежегодное увеличение суммы налога на имущество физических лиц по кадастровой стоимости не более чем на 10 процентов по сравнению с предыдущим годом. Это тоже приведет к уменьшению случаев оспаривания стоимости для целей налогообложения.

Законопроектом также предусматривается:

1) возможность пропорционального (в зависимости от количества месяцев в налоговом периоде) определения налоговой базы по налогу на имущество организаций и налогу на имущество физических лиц в случае изменения качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости в течение налогового периода.

2) исключение возможности перерасчетов сумм земельного налога и налога на имущество физических лиц, уплаченных налогоплательщиками на основании ранее направленных налоговых уведомлений за прошедшие налоговые периоды, за исключением случаев уменьшения суммы налога в результате такого перерасчета.

3) применение для целей налогообложения измененной кадастровой стоимости с даты начала применения ошибочной (оспоренной) стоимости, а не с года подачи заявления об оспаривании.

То есть можно будет не платить за ошибки чиновников, как предусмотрено в настоящее время. Данная поправка позволит снизить риски налогоплательщиков, которые связаны с длительными процедурами оспаривания стоимости.

Кроме того, законопроектом предусмотрен также ряд уточняющих изменений, направленных на разрешение неурегулированных вопросов, возникающих при применении глав 31 и 32 Налогового кодекса Российской Федерации, среди которых необходимо выделить следующие:

1) в настоящее время к льготной категории граждан по налогу на имущество физических лиц и земельному налогу отнесены инвалиды с детства. Между тем к данной категории граждан относятся только лица, достигшие возраста 18 лет, имеющие группу инвалидности с определением причины инвалидности «инвалид с детства». При этом дети-инвалиды составляют самостоятельную категорию.

2) в отношении физических лиц — собственников жилых домов, квартир и комнат Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает ряд налоговых преимуществ по налогу на имущество физических лиц в виде налоговых вычетов, налоговых льгот и пониженных налоговых ставок. Между тем в отношении таких жилых помещений, как части жилых домов и части квартир, налоговые преимущества не применяются, поскольку они не выделены как самостоятельные объекты налогообложения.

3) в отношении физических лиц – собственников гаражей и машино-мест Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает налоговые преимущества в виде налоговых льгот и пониженных налоговых ставок. Между тем установленные налоговые преимущества не применяются в отношении объектов, расположенных в объектах недвижимости торгового, офисного и бытового назначения, включенных в перечень, утверждаемый субъектами Российской Федерации.

предлагается распространить установленные Налоговым кодексом налоговые преимущества в отношении любых гаражей и машино-мест вне зависимости от их включения в соответствующий перечень субъекта Российской Федерации.

Это тоже является положительной тенденцией и снизит риски в части обжалования стоимости.

Окончательный пакет документов, который подается вместе с заявлением в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, может отличаться, поскольку есть разные ситуации и основания для пересмотра стоимости. Однако есть список бумаг, которые понадобятся в большинстве случаев:

1. Выписка из земельного кадастра об участке, в которой указано его местонахождение, площадь, текущая кадастровая стоимость и дата ее последней оценки (переоценки). Получить такую выписку можно в местном отделении Росреестра бесплатно.
2. Правоустанавливающие документы на участок или право пользования им. Если вы являетесь владельцем земли, нужно подготовить копию свидетельства права собственности, если же участок арендуется – копию договора аренды. Копии правоустанавливающих документов должны быть обязательно заверены у нотариуса.
3. Расчет текущей рыночной стоимости – если в качестве основания для пересмотра используется несоответствие кадастровой и рыночной цены объекта, необходимо подготовить отчет о текущей рыночной стоимости земли. Оформить его должен профессиональный оценщик с соответствующей лицензией.
4. Заключение экспертизы о состоянии объекта недвижимости – требуется, если при оценке стоимости участка были использованы недостоверные сведения (например, указана более ценная категория земли, географическое расположение и т.д.). Готовит заключение эксперт или экспертная комиссия, которая имеет лицензию проводить подобные экспертизы. Кроме того, экспертизу проходит в некоторых случаях также оценка текущей рыночной стоимости, если она вызывает сомнения.

Кроме того, обязательно потребуется составить исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости, если вы обращаетесь в суд, или аналогичное заявление для комиссии по оспариванию кадастровой стоимости. Потребуется также документ, удостоверяющий личность, а если интересы заявителя представляет другое лицо – доверенность на него.

Для того чтобы оспорить кадастровую стоимость участка, есть два возможных пути – обратиться в специальную комиссию при Росреестре или в суд. Впрочем, такой выбор предоставляется для физических лиц, компаниям же нужно вначале обращаться исключительно в комиссию, а только в случае негативного решения можно переходить к судебному решению спора. Физические же лица могут подавать в суд, минуя комиссию, однако более правильным считается все же соблюсти установленный порядок поскольку не нужно платить судебные сборы и шансы на положительный результат достаточно высоки.

Специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости сформированы при каждом региональном отделении Росреестра, и подать заявление в них можно лично прямо в офисе или воспользоваться заказным письмом с описью вложения и подтверждением вручения. В некоторых регионах доступна также подача документов через многофункциональные центры (МФЦ) или онлайн через сайт Госуслуг. Если комиссия принимает решение об отказе в пересмотре кадастровой стоимости, и вы считаете такое решение неправомерным, можно обращаться с иском в суд.

Кaдacтpoвoй cтoимocтью cчитaeтcя pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти, ycтaнoвлeннaя пpи гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнкe. Ee ycтaнaвливaeт Pocpeecтp пpи пpoвeдeнии cдeлки c oбъeктoм либo пpи плaнoвoй пepeoцeнкe вcex имeющиxcя в бaзe дaнныx oбъeктoв.

C 2015 гoдa дeйcтвyeт зaкoнoпpoeкт, кoтopый дeлaeт нaлoг нa нeдвижимocть зaвиcимым oт кaдacтpoвoй cтoимocти, a нe oт инвeнтapизaциoннoй cтoимocти, кaк paньшe. Нaлoг пo кaдacтpoвoй cтoимocти yжe плaтят житeли Mocквы, Caнкт-Пeтepбypгa, Ceвacтoпoля и дpyгиx гopoдoв фeдepaльнoгo знaчeния, a к 2020 гoдy измeнeния кocнyтcя вcex peгиoнoв Poccии. Чeм вышe cтoимocть жилья в Pocpeecтpe — тeм бoльшe пpидeтcя плaтить нaлoг кaждый гoд.

Если не согласны с оценкой: как оспорить кадастровую стоимость квартиры

Цeнa, кoтopaя чиcлитcя в Pocpeecтpe, yкaзaнa в выпиcкe. Пoнять, cooтвeтcтвyeт ли oнa нeдвижимocти, мoжнo двyмя cпocoбaми.

Уcлyги aккpeдитoвaннoгo oцeнщикa cтoят дeнeг, нo oн быcтpo oпpeдeлит, зaвышeнa ли цeнa. Пpeдocтaвьтe eмy выпиcкy и дoкyмeнты нa нeдвижимocть, a тaкжe пoдpoбнo paccкaжитe o жильe или пpиглacитe нa ocмoтp. Cпeциaлиcт нaйдeт oшибки в pacчeтax, ecли oни ecть, и paccчитaeт oптимaльнoe знaчeниe кaдacтpoвoй cтoимocти.

3aйдитe в любoй кaтaлoг нeдвижимocти нa втopичнoм или пepвичнoм pынкe, нaйдитe пoxoжиe нa вaшy нeдвижимocть oбъeкты и пocмoтpитe иx цeнy. 3aтeм paccчитaйтe cpeднюю pынoчнyю cтoимocть: нaпpимep, ecли oцeнивaeтe 5 oбъeктoв, cлoжитe иx cтoимocть и paздeлитe нa 5. 3aтeм cpaвнитe cpeднюю цeнy c кaдacтpoвoй cтoимocтью вaшeгo oбъeктa. Ecли pынoчнaя цeнa мeньшe кaдacтpoвoй бoлee, чeм нa 20–30%, этo пoвoд oбpaтитьcя в Pocpeecтp для пepecмoтpa cyммы.

Caмocтoятeльнo yмeньшить кaдacтpoвyю cтoимocть нeдвижимocти мoжнo, ecли oнa зaвышeнa. Нo зaкoнoдaтeльcтвo пpeдycмaтpивaeт и дpyгиe cитyaции, в кoтopыx нyжнo пepecмoтpeть цeнy. Bceгo иx тpи:

⏫ Cтoимocть зaвышeнa. Этo — caмaя pacпpocтpaнeннaя cитyaция. Ecли кaдacтpoвaя cтoимocть зaвышeнa, вы бyдeтe плaтить yвeличeнный нaлoг. Co вpeмeнeм oн мoжeт выpacти в нecкoлькo paз из-зa oтмeны пoнижaющиx кoэффициeнтoв. Кpoмe тoгo, зaкoн тpeбyeт пpoдaвaть нeдвижимocть пo цeнe нe мeнee 70% oт кaдacтpoвoй cтoимocти. A ecли oнa зaвышeнa в 2–3 paзa, вы нe cмoжeтe пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй cтoимocти, пoтoмy чтo oнa cocтaвит мeнee 70%.

⏬ Cтoимocть зaнижeнa. B этoм cлyчae вы бyдeтe плaтить нaлoг мeньшe, чeм пoлoжeнo. Этo пoмoжeт экoнoмить, нo coздacт пpoблeмы пpи пpoдaжe имyщecтвa. Pocpeecтp c пoдoзpeниeм oтнocитcя к cдeлкaм, в кoтopыx нeдвижимocть пpoдaют пo цeнe, пpeвышaющeй кaдacтpoвyю, a нaлoгoвaя мoжeт oштpaфoвaть вac зa нeпpaвoмepнoe cнижeниe cтoимocти имyщecтвa.

🔄 Пpи pacчeтax были иcпoльзoвaны нeвepныe cвeдeния. Ecли в кaдacтpoвoм пacпopтe yкaзaны cвeдeния oбъeктa, нe coвпaдaющиe c peaльными пapaмeтpaми, кaдacтpoвyю cтoимocть тoжe нyжнo ocпopить. Moжeт быть нeвepнoй инфopмaция oб aвapийнocти, плoщaди, кaтeгopии зeмeль, мecтoпoлoжeния и мнoгиx дpyгиx пapaмeтpax.

Paccкaзывaeм, кaк ocпopить кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти физичecкoмy лицy. Иcпoльзyйтe пpocтoй aлгopитм, чтoбы пpaвильнo oфopмить пpoцeдypy.

Пoлyчитe выпиcкy из EГPН нa бyмaжнoм нocитeлe. Для этoгo в любoм cлyчae пpидeтcя зaплaтить гocyдapcтвeннyю пoшлинy. 3aтeм выяcнитe, coвпaдaeт ли кaдacтpoвaя cтoимocть co cpeднepынoчнoй — caмocтoятeльнo или c пoмoщью aккpeдитoвaннoгo oцeнщикa. Oбязaтeльнo coxpaнитe выпиcкy и чepнoвики pacчeтoв — oни пoмoгyт в дaльнeйшeм ocпapивaнии cyммы. A выпиcкa пoнaдoбитcя для пoдaчи пaкeтa дoкyмeнтoв в Pocpeecтp.

Чтoбы дoкaзaть, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть зaвышeнa, нyжнo дoкaзaть, чтo pынoчнaя cтoимocть нa caмoм дeлe нaмнoгo мeньшe. Для этoгo oбpaтитecь в oцeнoчнyю кoмпaнию или к чacтнoмy oцeнщикy. Oцeнщик или кoмпaния дoлжны имeть лицeнзию, paзpeшaющyю пoдoбнyю дeятeльнocть. Eщe лyчшe, ecли cпeциaлиcт бyдeт aккpeдитoвaн в oднoм или нecкoлькиx бaнкax: этo — пoкaзaтeль пpoфeccиoнaлизмa и cepьeзнoй paбoты.

3a ycлyги oцeнщикa нyжнo зaплaтить. Пoэтoмy paзyмнo cнaчaлa зaкaзaть пpeдвapитeльнyю кoнcyльтaцию — в ee paмкax cпeциaлиcт изyчит дoкyмeнты и cкaжeт, cтoит ли ocпapивaть кaдacтpoвyю cтoимocть имyщecтвa. Ecли дa, пpиcтyпит к oцeнкe.

Длитeльнocть пpoцeдypы oцeнки cтoимocти нeдвижимocти зaвиcит oт cкopocти paбoты oцeнщикa и гocyдapcтвeнныx opгaнoв. Чaщe вceгo oтчeт и зaключeниe гoтoвятcя в тeчeниe 4–5 днeй. Cпeциaлиcт выдaeт:

📋 зaключeниe o нeзaвиcимoй oцeнкe pынoчнoй cтoимocти нeдвижимocти и oтчeт o pacчeтe cyммы в cлyчae, ecли кaдacтpoвaя cтoимocть жилья cильнo oтличaeтcя oт pынoчнoй;

📋 зaключeниe o нeдocтoвepныx cвeдeнияx, coдepжaщиxcя в eдинoм peecтpe, ecли пpи pacчeтe кaдacтpoвoй cтoимocти были иcпoльзoвaны нeвepныe дaнныe.

Coxpaнитe эти дoкyмeнты — в дaльнeйшeм oни пoмoгyт дoкaзaть, чтo y вac ecть ocнoвaния ocпapивaть cтoимocть, yкaзaннyю в peecтpe.

Ответы на вопросы об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости

Пoмeнять кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти мoжнo, тoлькo ecли вы пpeдocтaвитe в Pocpeecтp вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты. Пoэтoмy жeлaтeльнo зapaнee coбpaть пaкeт бyмaг. Baм пoнaдoбятcя:

📘 Bыпиcкa из EГPН c yкaзaниeм кaдacтpoвoй cтoимocти. Кaк ee пoлyчить, читaйтe вышe — cдeлaть этo мoжнo нecкoлькими cпocoбaми. Пoдaвaть в Pocpeecтp нyжнo opигинaл, a нe кcepoкoпию.

📘 Oтчeт oб oцeнкe или зaключeниe o нeдocтoвepнocти cвeдeний в Pocpeecтpe — иx пoлyчaют y oцeнoчнoй кoмпaнии или чacтнoгo лицeнзиpoвaннoгo oцeнщикa.

📘 Oбщeгpaждaнcкий пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции. Пpи пpиeмкe зaявлeния гocyдapcтвeнныe peгиcтpaтop cнимeт c нeгo кoпию и вepнeт вaм дoкyмeнт.

📘 Кoпия пpaвoycтaнaвливaющeгo дoкyмeнтa. К пpaвoycтaнaвливaющим бyмaгaм oтнocятcя дoгoвop кyпли-пpoдaжи, cвидeтeльcтвo o пpaвe coбcтвeннocти, выпиcкa из EГPП c yкaзaниeм coбcтвeнникa, дapcтвeннaя.

Pocpeecтp тpeбoвaтeлeн к дoкyмeнтaм. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, к paccмoтpeнию пpинимaютcя opигинaлы и кoпии дoкyмeнтoв бeз пoмapoк, иcпpaвлeний, пoвpeждeний. Нaпpимep, пoмятyю кoпию кaкoй-либo бyмaги мoгyт нe пpинять. Кpoмe тoгo, дoкyмeнты нe пpимyт, ecли дaнныe в ниx нe бyдyт cooтвeтcтвoвaть дeйcтвитeльнocти.

При расчете суммы оценщики учитывают длинный перечень факторов:

• площадь недвижимости;
• целевое назначение объекта;
• расположение, расстояние до административного центра;
• техническое состояние (год постройки, материалы и т.д.);
• близость к объектам инфраструктуры и санитарно-защитным зонам;
• другие факторы, которые могут повлиять на рыночную стоимость объекта.

Важным нюансом является то, что кадастровая стоимость должна приблизительно совпадать с рыночной на момент проведения оценки. Проще говоря, определенная оценщиком сумма не должна существенно превышать ту цену, по которой можно приобрести или продать такое недвижимое имущество.

Виной всему человеческий фактор. Опечатки, халатность оценщиков, неверно определенные параметры объектов приводят к возникновению разнообразных ошибок.

Пошаговая инструкция по снижению кадастровой стоимости

Вопрос оспаривания результатов оценки следует рассматривать поэтапно. Для начала стоит рассмотреть общие положения, которые касаются и жилых, и нежилых объектов. Описанная ниже пошаговая инструкция поможет понять, как снизить кадастровую стоимость квартиры.

После того, как сумма оценки стала точно известна, можно определять ее достоверность. Для этого нужно смотреть стоимость недвижимости в том районе или доме, который интересует. В примере выше использовался адрес Москва, ул. Стандартная, дом 21, корпус 1. График цен показывает, что средняя стоимость квадратного метра в этом районе составляет 176,6 тысяч рублей за м2. Значит рыночная стоимость квартиры площадь 51 м2 составляет около 9 млн рублей.

Как предпринимателю уменьшить земельный налог

Снижение кадастровой стоимости объекта путем обращения в комиссию выгодно благодаря скорости и низкой стоимости решения проблемы. Согласно требованиям российского законодательства, комиссия обязана назначить осмотр объекта в течение недели с момента подачи заявления и вынести решение за 30-дневный период.

Если решение комиссии не устраивает заявителя, он имеет право обжаловать его в суде. Для этого к пакету документации, которые предоставлялся в Росреестр, необходимо добавить:

• исковое заявление;
• квитанцию об уплате госпошлины;
• уведомление о вручении копий искового заявления всем сторонам дела.

Так как уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году является сложной процедурой, интересы заявителя обычно представляет адвокат. Поэтому к перечисленным документам следует добавить нотариально заверенную доверенность на представителя.

Юридические лица также обязаны предоставлять документацию, подтверждающую попытки решить проблему в досудебном порядке. Для физических лиц такого требования нет.

Чтобы определить, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, необходимо учесть несколько факторов:

1. Назначение объекта. Квартира, дом и нежилое помещение оцениваются по-разному.
2. Регион. В зависимости от региона отличаются органы, которые занимаются досудебным урегулированием проблем. Например, уменьшить кадастровую стоимость объекта в Подмосковье можно через Министерство имущественных отношений Московской области. Оспорить решение Минмособлимущества можно путем обращения в комиссию Росреестра.
3. Сумму судебных издержек при снижении кадастровой стоимости объекта недвижимости. В некоторых случаях размер налога на имущество получается в несколько раз меньше, чем траты на оплату услуг оценщиков, адвокатов и госпошлин.

Также стоит рассчитать, насколько успешным будет дело. Уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году происходит в том случае, если ошибки привели к критическим отличиям в кадастровой и рыночной стоимости недвижимого имущества. Отличия в пределах 10-20% от рыночных расценок не являются основанием для пересмотра результатов оценивания.

В середине декабря в Росреестр поступили результаты новой оценки, по которой будет рассчитываться налог на имущество за 2016 год. Кадастровая стоимость зданий в среднем выросла на 2,5% — неприятно, но терпимо. Известно, что некоторые коммерческие объекты после «вмешательства» чиновников подорожали во много раз. Пропорционально увеличилась и налоговая нагрузка на бизнес. Например, стоимость одного из торговых центров на улице Лубянка (Москва) в результате переоценки поднялась с 115,7 млн до 2,7 млрд рублей, а размер платежа в Налоговую службу составил 38 млн вместо 1,5 млн рублей в год.

Оспорить суммы собственникам не позволили. Чтобы обжаловать проведенную оценку и снизить налоговое бремя, юридические лица должны были подать заявления о пересмотре до конца года. Компаниям попросту не хватило времени запустить процедуру, так как все выяснилось только в декабре. Более того, еще не все организации в курсе произошедших изменений и рискуют получить серьезный штраф. Как избежать подобных проблем с недвижимостью и защитить свои права, если объект, скорее всего, переоценили?

Регулярно проверять кадастровую стоимость вашей недвижимости и внимательно следить за новостями. Мы уверенны, если бы все организации соблюдали это простое правило, большинство неприятностей удалось бы избежать. По отмене моратория на пересмотр оценки прошлой осенью не высказался только ленивый. Главным инициатором всего являлась мэрия Москвы, и своих планов по скорейшему обновлению данных не скрывала. Тем не менее, для налогоплательщиков решение столичных властей стало неожиданным сюрпризом. Налогоплательщики надеялись, что об изменении кадастровой стоимости недвижимости их уведомят заранее. Как видим, они, к сожалению ошиблись. А незнание в данной ситуации не только не освобождает от ответственности, а наоборот усугубляет вину.

Однако в городах федерального значения, переоценка может осуществляться не чаще, чем раз в два года. Зато остальные субъекты РФ могут смело проводить переоценку: большинство последний раз проводили оценку несколько лет назад и наверняка пожелают «обновить» цифры. Именно поэтому предпринимателям из Тульского региона надо быть настороже и периодически уточнять данные о кадастровой стоимости своих объектов недвижимости в Росреестре. Желательно контролировать и сайт администрации города: власти должны разместить в сети Интернет предварительные результаты новой оценки, прежде чем их утвердить.

Оспаривание кадастровой стоимости

Если необходимость оспаривания проведенной оценки сомнений не вызывает, главное — не затягивать с подачей жалобы. По общему правилу, если компании все-таки удастся снизить кадастровую стоимость объекта, налоговый орган начнет учитывать новые данные с того года, в котором было подано заявление о пересмотре. Например, если местные власти «переоценили» недвижимость в конце 2016 года, а владелец одумался лишь в январе 2017, то ему все равно придется заплатить налог на имущество за предыдущий год по той цене, которая была указана раньше. Затем вы можете, конечно, доказать, что ваша недвижимость стоит на 1 млн рублей меньше. Но вернуть многотысячную переплату по налогу – не получится. И все же заявления не всегда принимают с первого раза, а разбирательства по переоценке объекта порой растягиваются на месяцы и года. А к тому моменту, как решение суда вступит в законную силу, кадастровую стоимость могут вновь увеличить. Тогда процесс придется начинать сначала.

По нашему опыту можем сказать: в пересмотре кадастровой стоимости, собственнику обычно отказывают именно из-за некачественного отчета о рыночной стоимости. В документе, за который компания отдала сотню тысяч рублей, могут неожиданно обнаружиться серьёзные ошибки или могут быть не прописаны важные сведения об объекте. Поэтому, если хотите выиграть в судебном деле с государством, выбирайте оценщика по тем же характеристикам, что и личного врача: репутация, опыт, отзывы клиентов, расценки. Для проверки специалиста стоит изучить сайты с отзывами, профильные форумы и СМИ. Чем больше информации вам удастся собрать, тем лучше. Также, хороший независимый эксперт обязательно должен входить в саморегулируемую организацию оценщиков и застраховать свою профессиональную ответственность перед клиентами хотя бы на 3 млн рублей.

Закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ, вступивший в силу 1 января 2017 года, отменил обязательный досудебный порядок оспаривания для юридических лиц. Теперь компания, которая не довольная кадастровой стоимостью объекта, может сразу подать иск в суд субъекта РФ, при этом, не обращаясь предварительно в Росреестр. Организациям такое нововведение только упростило жизнь, особенно тем, стоимость которых завышена на десятки, а то и в сотни миллионов рублей.

Согласно, опубликованной статистики по жалобам за 2016 год: через Росреестр собственникам удалось снизить суммарную стоимость своего имущества всего на 8,7%. А вот через суды — более чем на 40%.
В первом случае успехом увенчалось меньше половины обращений, во втором — 63%. Особенно, когда речь шла о крупных суммах, добиться переоценки на досудебном этапе было практически невозможно: жалобы отклонялись по формальным поводам. Что, как раз и неудивительно, ведь в комиссию входят не только представители оценщиков, но и чиновники от Росреестра, регионального правительства. И перед ними там стоит вполне определенная задача — максимально пополнить местный бюджет.

Конечно, можно посвятить вопросу снижения кадастровой стоимости львиную долю своего рабочего времени: засесть за изучение законов и нормативных актов, погрузиться в аналитику судебных решений, выстроить план работ и … в итоге понять, что за это время вы смогли бы сделать гораздо больше, занимаясь своим бизнесом. Юридическая компания «РЕШЕНИЕ» готова взять все вопросы по снижению кадастровой стоимости на себя и сопроводить вас в этом процессе, если тяжбы по оспариванию не целесообразны — мы еще «на берегу» предупредим вас, сэкономя ваши время и деньги.

Как оспорить кадастровую стоимость имущества для уменьшения налогов

Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. (в ред. Федеральных законов от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 22.07.2010 N 167-ФЗ, от 03.07.2016 N 360-ФЗ)

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона. (в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ)

Для целей настоящего Федерального закона под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ)

Для целей настоящего Федерального закона под инвестиционной стоимостью понимается стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ)

К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее — договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других.

Документы для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в 2021 году

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ)

Образец заявления о пересмотре кадастровой стоимости выглядит следующим образом:

(Наименование территориального отделения

Росреестра, куда подаётся запрос, должность

руководящего лица, его фамилия и инициалы)

(От кого подаётся заявление – наименование

юридического лица или Ф. И. О. физического

лица, адрес, контактные данные)

ЗАЯВЛЕНИЕ

на пересмотр кадастровой стоимости

Ссылаясь на Федеральный закон №135, статью 24.19, от 29 июля 1998 года с дополнениями и изменениями, прошу о пересмотре кадастровой стоимости недвижимого объекта с номером по кадастру ________, который находится по адресу: __________________.

Просьба обоснована недостоверностью информации о данном объекте, внесённой по состоянию на «___»_______20___ года. В результате использования неверных сведений были нарушены права собственника (описать каким образом, например, неправильное начисление налогов).

Сведения о собственнике недвижимого имущества: ____________________.

К заявлению прилагаются:

(перечислить все документы, которые заявитель подаёт вместе со своим требованием, примеры прилагаемых бумаг можно посмотреть в статье ниже).

(дата) (подпись)

Когда прошение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости Росреестр игнорирует или отвергает недостоверность данных, собственник может подать иск в суд.

Образец такого иска представлен далее:

(Наименование суда, куда подаётся запрос,

адрес)

(Истец – наименование

юридического лица или Ф. И. О. физического

лица, адрес, контактные данные)

(Ответчик – орган, проводивший кадастровую

оценку, кадастровый инженер, указанный в

государственном реестре)

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

на оспаривание определения кадастровой стоимости

Истец, обладающий правом собственности на (вид объекта, адрес месторасположения) на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, его номер и дату) , утверждает, что определённая по состоянию на (зафиксировать дату) кадастровая стоимость в размере _________ рублей, подтверждающаяся решением (номер, дата), является недостоверной. Ссылаясь на актуальную рыночную стоимость, цена объекта равна _______ рублей, в соответствии с отчётом (наименование органа, составившего отчёт, номер, дата).

Зафиксированная ныне недостоверная кадастровая оценка затрагивает права истца и оказывает непосредственное влияние на его обязанности, так как от этой суммы он вынужден уплачивать налог в размере, выше должного.

Истец просит установить реальную кадастровую стоимость недвижимости, расположенной по адресу: _________, приравнивая к рыночной цене указанного объекта. А также обязать ответчика внести в единый государственный реестр недвижимости достоверную информацию о кадастровой стоимости недвижимости после её оспаривания.

К заявлению прилагаются:

(перечислить все документы, которые заявитель подаёт вместе со своим иском).

(дата) (подпись)

Можно предположить, что через норму о подсудности, законодатель одновременно определил и исключительную подведомственность дел об установлении кадастровой стоимости рыночной судам общей юрисдикции.

Независимо от того, оценки какой недвижимости касается спор – принадлежащей физическим лицам или субъектам предпринимательской деятельности.

Судебная подведомственность дел:

1. Суд города федерального значения.
2. Областной.
3. Верховный суд республики.
4. Краевой, автономные области и округа.

В пользу правильности этого предположения свидетельствуют следующие доводы. В АПК РФ дела об установлении рыночной стоимости земли никогда прямо не упоминались. Ранее Арбитражные суды принимали их к рассмотрению на основании общих норм о подведомственности.

Согласно этим нормам, экономические споры и иные дела с участием государственных органов и местного самоуправления относятся к компетенции арбитражных судов только в случаях, прямо предусмотренных самим АПК РФ или иными ФЗ. А интересующая нас категория дел всегда проходит с участием органов кадастровой оценки – Росреестра.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости и получить другие необходимые сведения можно как лично, так и на официальном сайте Росреестра. Чтобы найти данные, достаточно ввести кадастровый номер, условный номер, адрес объекта или номер права.

Также информацию можно узнать в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. В нем вся собственность отражена с указанием кадастровой стоимости.

Власти субъектов РФ размещают информацию о кадастровой стоимости на своих информационных ресурсах.

Оспорить кадастровую стоимость вправе юридические и физические лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты ее определения (ч. 1 ст. 22 Закона № 237 ФЗ):

• собственник, в том числе участник долевой собственности;

• бывший собственник, если он оспаривает кадастровую стоимость как налогоплательщик;

• лицо, которое владеет недвижимостью на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;

• арендатор недвижимого имущества. Если арендатор пользуется недвижимостью, которая принадлежит гражданам или юридическим лицам, то для оспаривания необходимо, чтобы арендная плата рассчитывалась на основе кадастровой стоимости. Дополнительно требуется согласие собственника. Он может выразить его в договоре или иной письменной форме;

• лицо, которое имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

• фактический пользователь земельного участка, если стороны соглашения или суд в своем решении установили плату за сервитут пропорционально кадастровой стоимости;

• органы государственной власти, органы местного самоуправления – в отношении объектов недвижимости, находящихся в публичной собственности;

• прокурор, действующий в публичных интересах.

Обоснование: п. 6 Пленума ВС от 30.06.2015 № 28 О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (далее – Постановление № 28).

Заинтересованное лицо вправе оспорить кадастровую стоимость, если нужно установить рыночную стоимость объекта недвижимости на дату, когда установили его кадастровую стоимость (п. 7 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

Оспаривать кадастровую стоимость выгодно, если она существенно превышает рыночную. Разница возникает из-за неодинаковых методик расчета.

Кадастровая стоимость определяется массово, без учета индивидуальных характеристик объекта недвижимости (приказ Минэкономразвития от 07.06.2016 № 358 об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке).

Рыночная – учитывает больше факторов, может применяться при заключении сделок в обороте (ст. 3 Закона от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ»).

При оспаривании обязательно указывайте дату, на которую нужно установить кадастровую стоимость в размере рыночной. Она должна совпадать с числом, на которое была посчитана кадастровая стоимость. Иначе скорректировать сведения не получится. Стоимость объектов недвижимости постоянно меняется, поэтому необходимо проводить оценку в равных условиях.

По правилам Закона № 237-ФЗ кадастровую стоимость можно оспорить в любое время. Тем не менее нельзя заявить возражения по кадастровой стоимости, которая уже была заменена на новую в ЕГРН (ч. 4 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

Одновременно в КАС в 2020 году остается норма, которая ограничивает срок оспаривания кадастровой стоимости пятью годами. Она актуальна для тех случаев, когда стоимость была определена по правилам Закона № 135-ФЗ, поскольку аналогичный срок оспаривания установлен в части 10 статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ ( ч. 3 ст. 245 КАС).

Если заявитель пропустил срок, суд может его восстановить. Для этого нужно успеть подать ходатайство до появления новой кадастровой стоимости в ЕГРН (абз. 3 п. 8 Постановления № 28).

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, нужно обратиться в специальную комиссию или в суд.

Но есть еще три способа.

Первый – изменить кадастровую стоимость до утверждения результатов оценки.

Второй – исправить ошибку.

Третий – изменить основной вид разрешенного использования земельного участка с текущего на более выгодный

Похожие записи: