Удостоверение договоров залога и ипотеки

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Удостоверение договоров залога и ипотеки». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

• Налоговая оговорка нужна налоговой инспекции, а не бизнесу

  1,3 тыс. 0

  Ипотека. Требования к договору

  • 39 оценили материалы

  • 43 в избранном

  • 87

    Для удостоверения договора залога можно выбрать любую нотариальную контору на территории России. Если Вы оформляете договор или соглашение в Москве, воспользуйтесь услугами нотариуса Т. В. Юлдашевой. Вам гарантировано строгое соответствие требованиям закона, быстрая проверка документов.

    Для удостоверения залога требуется личная явка участников сделки. Если сторонами являются юридические лица, от их имени могут действовать руководители или представители по доверенности. Нотариус обязательно проверит полномочия и дееспособность сторон, так как это является обязательным требованием закона.

    Для оказания услуги можно сразу обратиться в нотариальную контору либо предварительно записать по телефону. Желательно сразу согласовать день и время визита, чтобы избежать потери времени. Для совершения нотариальных действий нужно представить:

    • оригинал договора или соглашение о залоге со всеми приложениями:
    • паспорта участников сделки;
    • нотариальные доверенности на представителей;
    • учредительные и регистрационные документы организаций, ИП;
    • правоустанавливающие документы на объект залога (например, для недвижимости это будут выписки ЕГРН, свидетельства о праве, договоры);
    • отчеты об оценке предмета залога (при необходимости).

    Точный перечень документов будет зависеть от особенностей сделки, статуса участников соглашения. Эти моменты разъяснит нотариус на личной консультации.

    Стоимость регистрации уведомления о залоге движимого имущества составляет 600 руб. Такой тариф определен статьей 333.24 НК РФ, основами законодательства о нотариате. Точный перечень расходов за заверку договора залога уточнит нотариус при оказании услуги.

    Обращайтесь в нотариальную контору Т. В. Юлдашевой для удостоверения договора залога, внесения сведений в федеральный реестр. Получить консультацию о порядке заверения и перечне необходимых документов Вы можете на личном приеме либо по телефонам, указанным на сайте.

    • Паспорта всех, кто берет ипотеку.
    • Справка 2-НДФЛ или иной документ, который подтверждает платежеспособность заемщика.
    • Подтверждение права собственности на квартиру.
    • Акт независимой оценки недвижимости.
    • Техпаспорт и поэтажный план дома.

    Список может быть шире в силу требований конкретного банка. Перечень необходимых документов можно запросить у менеджера или найти на сайте финансовой организации.

    Банк отправляет закладную в Росреестр, где документу присваивают номер. После регистрации выдается свидетельство о праве собственности на квартиру с отметкой о наложенных обременениях. Физлицо заплатит за регистрацию закладной 1 тыс. руб. Для юридического лица услуга обойдется в 4 тыс. руб.

    Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.

    Банкам выгодно получать залоговые обязательства от клиентов. Дело не только в безопасности их «инвестиций». С помощью этого документа финансовая организация может перепродать ипотечные обязательства — например, если срочно потребуются деньги.

    Без согласования банк может:

    1. Продать залог другому банку. Тогда ежемесячные платежи придется переводить на другой счет.
    2. Продать часть долга другому банку. Реквизиты не меняются. Банк будет сам переводить выплаты на новый счет.
    3. Обменяться закладными с организацией или физическим лицом. Реквизиты для выплат останутся теми же.

    В отсутствие закладной банк тоже может перепродать ипотечный долг, просто это будет не так удобно для кредитной организации. «Займодавец (банк) может уступить право требования (продать долг) вне зависимости от того, имеется закладная или нет. Возможность такой уступки долга напрямую предусмотрена нормами Гражданского кодекса и Законом об ипотеке», — говорит Артем Комсюков.

    «Оформление или не оформление закладной никак не влияет на возможность банка перепродать ипотечный долг. Просто в каждом из этих двух случаев это будет выглядеть по-разному, — разъясняет Илья Бахилин. — Если закладной нет, то банк вправе уступить права по договору об ипотеке, заключив сделку цессии. При этом для заключения цессии в пользу лица, не являющегося банком, это должно быть оговорено в договоре ипотеки. Если же есть закладная, то, как уже говорилось, на ней делается передаточная надпись (индоссамент). Ни в том, ни в другом случае согласие заемщика не требуется».

    Илья Бахилин, юрист:

    — Для заемщика разницы между ипотекой с закладной или без нее нет, за исключением следующих моментов.

    Во-первых, закладные часто используются для рефинансирования, то есть заемщик может оказаться должен выплачивать кредит не в том банке, в котором он взял средства. Банк может путем так называемого индоссамента (передаточной надписи) в любой момент совершить передачу прав требования на ипотеку другой кредитной организации. Считается, что в так гораздо удобнее выдавать закладную, которая свободно обращается на фондовом рынке.

    Во-вторых, выдача закладной важна для банков, так как позволяет им решить проблему нехватки средств. Банк заинтересован в том, чтобы заемщики не отказывались от ипотеки. Многие банки, которые предоставляют возможность выбора, устанавливают льготные условия при ипотеке с использованием закладной.

    В-третьих, отсутствие закладной в целом упрощает процесс оформления ипотеки, убирая лишние бюрократические процедуры, необходимые для регистрации закладной. Раньше была проблема с тем, что закладные часто терялись, но сейчас вопрос частично решен в связи с введением электронных закладных.

    Это упрощает и процесс регистрации права собственности и снятия обременения при погашении ипотеки. Если при оформлении ипотеки была выдана закладная, то после возврата займа банк делает на этом документе отметку о погашении ипотеки и отдает ее залогодателю. А заемщик уже сам снимает обременение через МФЦ. Если же кредит был выдан без оформления закладной, то банк должен сам подать заявление в регистрирующий орган о погашении регистрационной записи об ипотеке без участия заемщика.

    Есть два пути развития событий.

    • Во-первых, банк может сам отправить запрос в Росреестр и в МФЦ.
    • Во-вторых, можно забрать из банка свою закладную с отметкой, что вы погасили ипотеку, и самостоятельно обратиться в МФЦ. Документ останется на память с пометкой «аннулировано».

    Дoгoвop ипoтeки — oфициaльный дoкyмeнт, кoтopый пoдтвepждaeт пoлyчeниe cpeдcтв пoд зaлoг нeдвижимocти, фикcиpyeт ycлoвия coглaшeния и пopядoк пoгaшeния зaймa. Cтopoны пo дoгoвopy ипoтeки — кpeдитop, кoтopый пo ycлoвиям coглaшeния являeтcя зaлoгoдepжaтeлeм, и зaeмщик — зaлoгoдaтeль.

    B кaчecтвe зaлoгoвoгo имyщecтвa выcтyпaeт нeдвижимocть, кoтopyю пpиoбpeтaeт зaeмщик, или кoтopaя yжe нaxoдитcя в coбcтвeннocти caмoгo зaeмщикa, eгo пopyчитeля или зaлoгoдaтeля. Нaпpимep, мoжнo нe тoлькo кyпить квapтиpy в ипoтeкy, нo и пoлyчить дeньги пoд зaлoг coбcтвeннoгo жилья, или жилья poдcтвeнникoв.

    B зaвиcимocти oт дoкyмeнтoв, нa ocнoвaнии кoтopыx oфopмляeтcя coглaшeниe мeждy зaeмщикoм и кpeдитopoм, в мeждyнapoднoй пpaктикe paздeляeтcя ипoтeкa:

    🔷 в cилy дoгoвopa;

    🔷 в cилy зaкoнa;

    🔷 в cилy cyдeбнoгo aктa (oтcyтcтвyeт в PФ).

    Нa пpaвoвoм ypoвнe, в cooтвeтcтвии c зaкoнoм Poccийcкoй Фeдepaции «Oб ипoтeкe» пpoпиcaны двa видa ипoтeки:

    Ипoтeкa в cилy cyдeбнoгo aктa. Oфopмляeтcя пo peшeнию cyдa и, в бoльшинcтвe cлyчaeв, пpeдпoлaгaeт пepeдaчy пpaв нa имyщecтвo дoлжникa кpeдитopy в cчeт yплaты выдaннoгo paнee зaймa. B poccийcкoм зaкoнoдaтeльcтвe тaкoй вид ипoтeчныx coглaшeний нe пpeдycмoтpeн, нo cyщecтвyeт в pядe eвpoпeйcкиx cтpaн, в чacтнocти, вo Фpaнции.

    Oфopмлeниe coглaшeния и peгиcтpaция ипoтeки в cилy дoгoвopa пpoxoдит пo жeлaнию cтopoн в любoe вpeмя. Ипoтeкa в cилy зaкoнa — caмaя pacпpocтpaнeннaя фopмa ипoтeки. Ceйчac в Poccии бoлee пoлoвины вcex cдeлoк пo пoкyпкe нeдвижимocти oтнocят к этoй кaтeгopии.

    Bce виды ипoтeчнoгo кpeдитoвaния paзpaбoтaны для дocтижeния eдинoй цeли — oбecпeчить вoзмoжнocть пoлyчeния кpeдитныx cpeдcтв пoд зaлoг имyщecтвa.

    Пошаговая инструкция «Регистрация залога недвижимости (ипотеки)»

    📌 3aeмщик имeeт дocтyп и мoжeт иcпoльзoвaть зaлoгoвoe имyщecтвo нa пpoтяжeнии вceгo cpoкa дeйcтвия coглaшeния.

    📌 B нeкoтopыx cлyчaяx бaнк мoжeт зaпpeтить иcпoльзoвaть зaлoг для пoлyчeния дoпoлнитeльныx кpeдитoв, пpoпиcaть дpyгиx людeй в квapтиpe, cдaвaть жильe, в нeкoтopыx cлyчaяx — пpoвoдить пepeплaниpoвкy и пepeycтpoйcтвo пoмeщeний.

    📌 3aключaeтcя в пиcьмeннoй фopмe, в cooтвeтcтвии co cтaтьeй 432 ГК PФ нe мoжeт быть зaключeн, ecли кpeдитop и зaeмщик нe пpишли к coглaшeнию пo вceм пyнктaм cдeлки.

    Дo 2014 гoдa гocyдapcтвeннaя peгиcтpaция дoгoвopa ипoтeки в Pocpeecтpe былa oбязaтeльным ycлoвиeм oфopмлeния cдeлки. 1 июля 2014 гoдa в зaкoнoдaтeльcтвo PФ были внeceны пoпpaвки, кoтopыe измeнили пopядoк peгиcтpaции зaлoгa и пepexoд пpaв кpeдитopa к дpyгoмy лицy. Bce ипoтeчныe cдeлки, кoтopыe oфopмляютcя пocлe 2014 гoдa, нe пoдлeжaт гocpeгиcтpaции. Bмecтo этoгo, в opгaны Pocpeecтpa пpoвoдят cooтвeтcтвyющyю пpoцeдypy пo oтнoшeнию к нeдвижимocти, кoтopaя пepeдaeтcя в ипoтeкy.

    Пpoцeдypa peгиcтpaции пpaв нa нeдвижимocть в Pocpeecтpe — этo юpидичecкий aкт, кoтopый пoдтвepждaeт фaкт oбpeмeнeния нa имyщecтвo. Пpaвoвыe ocнoвы peгиcтpaции зaфикcиpoвaны в зaкoнe № 367-Ф3 «O внeceнии измeнeний в чacть пepвyю ГК PФ и пpизнaнии yтpaтившими cилy oтдeльныx зaкoнoдaтeльныx aктoв (пoлoжeний зaкoнoдaтeльныx aктoв) PФ.

    Кpoмe oтмeны peгиcтpaции ипoтeчнoгo дoгoвopa, пpoцeдypa пpeтepпeлa cлeдyющиe измeнeния:

    ✅ дoпoлнитeльныe coглaшeния пo cдeлкe нe пoдлeжaт peгиcтpaции;

    ✅ гocпoшлинa oплaчивaeтcя пo кaждoй peгиcтpaциoннoй oпepaции, a знaчит пo кaждoмy oбъeктy нeдвижимocти, кoтopый включeн в cдeлкy;

    ✅ фaкт гocpeгиcтpaции пoдтвepждaeт cooтвeтcтвyющaя oтмeткa в ипoтeчнoм дoгoвope, a пpи пpoвeдeнии кpeдитнoй oпepaции в cилy зaкoнa — в дoкyмeнтe, кoтopый пoдтвepждaeт пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть;

    ✅ для oфopмлeния coглacиe cyпpyгa зaлoгoдaтeля нe тpeбyeтcя.

    Пpи пoкyпкe квapтиpы нa этaпe cтpoитeльcтвa нoвocтpoйки вы cтaнoвитecь yчacтникoм дoлeвoгo cтpoитeльcтвa и пoдпиcывaeтe дoгoвop дoлeвoгo yчacтия — ДДУ. B этoм cлyчae, в кaчecтвe зaлoгa выcтyпaют пpaвa тpeбoвaния к зacтpoйщикy.

    Peгиcтpaция этoгo дoкyмeнтa и oплaтa гocyдapcтвeннoй пoшлины — oбязaтeльнoe ycлoвиe пpи зaключeнии дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия. Ecли дoгoвop ДДУ нe зapeгиcтpиpoвaн, cдeлкa нe имeeт юpидичecкoй cилы и вaши пpaвa в кaчecтвe дoльщикa нe зaщищeны.

    📃 Opигинaл пoдпиcaннoгo ипoтeчнoгo дoгoвopa и eгo кoпия;

    📃 дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти;

    📃 aкт пpиeмa-пepeдaчи имyщecтвa;

    📃 дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвo coбcтвeннocти нa oбъeкт;

    📃 зaявлeния ycтaнoвлeннoгo oбpaзцa oт зaeмщикa и кpeдитopa;

    📃 квитaнция oб yплaтe гocпoшлины;

    📃 пpи нaличии, дoкyмeнты-пpилoжeния к ocнoвнoмy тeкcтy дoгoвopa.

    Baжнo! Бeз квитaнции oб yплaтe гocпoшлины, opгaны Pocpeecтpa нe пpимyт зaявлeниe и пaкeт дoкyмeнтoв нa peгиcтpaцию.

    Пocлe peгиcтpaции пpaв нa нeдвижимocть пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa, opгaны Pocpeecтpa пepeдaют кoпию дoгoвopa в cвoй apxив. Ecли в пpoцecce cдeлки былa выдaнa зaклaднaя, в apxив нaпpaвляют и кoпию opигинaлa зaклaднoй.

    Нотариальное заверение договора залога

    1. Договор о залоге считается заключенным, если стороны достигли соглашения о предмете залога, его стоимости, оставлении заложенного имущества у залогодателя или передаче его залогодержателю. Договор должен содержать сведения о сущности и размере основного обязательства, обеспеченного залогом, сроках его исполнения (п. 43 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).

    Договор с оставлением предмета залога у залогодателя должен содержать необходимые сведения, позволяющие выделить заложенное имущество из однородных вещей, принадлежащих залогодателю. Невозможность идентификации заложенного имущества влечет признание данного договора несостоявшимся (п. 5 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, подготовленного ВАС РФ в 1997 г.).

    2. Договор о залоге независимо от того, являются стороны юридическими либо физическими лицами, должен быть заключен в письменной форме. Залог вещей в ломбарде оформляется с помощью залогового свидетельства (п. 2 ст. 358 ГК).

    Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен. Нотариальному удостоверению подлежит договор залога движимого имущества в случаях, когда таким залогом обеспечивается основное обязательство по договору, требующему нотариального удостоверения (п. 44 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).

    ГК не содержит указаний о месте нотариального удостоверения договора о залоге. Представляется, что удостоверение залога недвижимого имущества должно осуществляться по месту его нахождения.

    3. Залог недвижимого имущества после нотариального удостоверения подлежит государственной регистрации, что обеспечивает установление всех случаев залога одной и той же недвижимости. Порядок регистрации ипотеки, как и других сделок с недвижимостью, определяется Законом о регистрации прав на недвижимость.

    4. Ряд нормативных актов предусматривает регистрацию залога отдельных видов движимого имущества. Так, п. 2 ст. 40 Закона о залоге устанавливает правило об обязательной регистрации залога всех транспортных средств. Необходимость регистрации автотранспорта предусматривается Постановлением Правительства РФ от 30 декабря 1993 г. N 1354 «О дополнении и признании утратившими силу решений Правительства Российской Федерации в связи с принятием Закона Российской Федерации «О залоге» (СА РФ. 1994. N 2. Ст. 79). Регистрация автотранспорта предусмотрена в Постановлении Правительства РФ от 12 августа 1994 г. N 938 «О государственной регистрации автотранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации» (СЗ РФ. 1994. N 17. Ст. 1999). Регистрация залога автотранспорта осуществляется в соответствии с Правилами регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним в Государственной автомобильной инспекции, утв. Приказом МВД РФ от 26 ноября 1996 г. (БНА РФ. 1997. N 2. С. 20 и сл.).

    Правила регистрации залога тракторов, самоходных дорожно-строительных и иных машин и прицепов к ним, регистрируемых органами государственного надзора за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники в Российской Федерации (Гостехнадзора), утвердило Министерство сельского хозяйства РФ 29 сентября 1995 г. (РВ от 25 января 1996 г.).

    Договор о залоге ценных бумаг подлежит регистрации (внесению в реестр) в соответствии с п. п. 5.1 — 5.3 Временного положения о ведении Реестра владельцев именных ценных бумаг, утв. Постановлением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве РФ от 12 июля 1995 г. N 3.

    Подлежит регистрации залог золотых сертификатов Минфина РФ выпуска 1993 г. (письмо Минфина РФ от 18 марта 1994 г. N 29 «О порядке регистрации договора о залоге золотых сертификатов Министерства финансов Российской Федерации выпуска 1993 г.»).

    5. Неправильное оформление договора залога — отсутствие нотариального удостоверения в случаях, когда это предусмотрено законом, либо отсутствие регистрации залога недвижимого имущества влекут недействительность договора. В соответствии с п. 4 комментируемой статьи регистрация договора залога недвижимости без нотариального удостоверения не дает основания признать данный договор действительным.

    • Арбитражный процессуальный кодекс

    • Бюджетный кодекс

    • Водный кодекс

    • Воздушный кодекс

    • Градостроительный кодекс

    • Гражданский кодекс часть 1

    • Гражданский кодекс часть 2

    • Гражданский кодекс часть 3

    • Гражданский кодекс часть 4

    • Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации

    • Жилищный кодекс

    • Земельный кодекс

    • Кодекс административного судопроизводства

    • Кодекс внутреннего водного транспорта

    • Кодекс об административных правонарушениях

    • Кодекс торгового мореплавания

    • Лесной кодекс

    • Налоговый кодекс часть 1

    • Налоговый кодекс часть 2

    • Семейный кодекс

    • Таможенный кодекс Таможенного союза

    • Трудовой кодекс

    • Уголовно-исполнительный кодекс

    • Уголовно-процессуальный кодекс

    • Уголовный кодекс

    • ФЗ об исполнительном производстве

      Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ

    • Производственный календарь 2017

      Для пятидневной рабочей недели

    • Закон о коллекторах

      Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ

    • Закон о национальной гвардии

      Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ

    • О правилах дорожного движения

      Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090

    • О защите конкуренции

      Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ

    • О лицензировании

      Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ

    • О прокуратуре

      Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1

    • Об ООО

      Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ

    • О несостоятельности (банкротстве)

      Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ

    • О персональных данных

      Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ

    • О контрактной системе

      Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ

    • О воинской обязанности и военной службе

      Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ

    • О банках и банковской деятельности

      Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1

    • О государственном оборонном заказе

      Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ

    • Закон о полиции

      Федеральный закон от 07.02.2011 N 3-ФЗ

    • Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)

      (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)

    • Обзор практики рассмотрения судами дел об административных правонарушениях, связанных с назначением

      (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.09.2018)

    • Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

      «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

    • Федеральный закон от 22.04.1996 N 39-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

      «О рынке ценных бумаг»

    • Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

      «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

    • Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ

      «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

    • Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

      «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»

    • Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

      «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»

    • Федеральный закон от 03.08.2018 N 341-ФЗ

      «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов»

    • Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 03.08.2018)

      «О банках и банковской деятельности»

    • Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

      «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 14.08.2018)

    • Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ

      «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

    Закладная на квартиру: что банк может сделать без согласия заемщика

    • Передать жилье в залог банку
    • Страховать предмет залога по закону
    • Страховать жизнь и здоровье по договору
    • Вовремя вносить платежи
    • Погасить долг при незаконной покупке
    • Платить неустойку и штраф за просрочку
    • Содержать квартиру в нормальном состоянии
    • Предоставлять объект залогодержателю для проверки
    • Подтверждать основание для ипотечных каникул
    • Спрашивать согласие банка на переход прав
    • Отдать квартиру в счет долга по ипотеке
    • Выделить доли членам семьи при использовании маткапитала
    • Принимать и передавать долги по ипотеке вместе с наследством
    • Погашать половину долга при покупке квартиры в браке
    • Возвращать НДФЛ в бюджет из-за господдержки

    Залог относится к числу наиболее распространенных и, по мнению многих, наиболее эффективным способом обеспечения обязательств. Обеспечение требования кредитора достигается выделением из всего имущества должника определенной части этого имущества, за счет которой будут удовлетворяться интересы данного кредитора преимущественно перед другими кредиторами.

    Среди наиболее важных черт залога, присущих большинству видов залога, можно отметить следующие:

    1) права залогодержателя (право залога) есть права на чужое имущество;

    2) право залога следует за вещью (переход права собственности или права хозяйственного ведения от залогодателя к другому лицу не прекращает залоговых отношений);

    3) залог производен от основного обязательства. Производность залога от обеспечиваемого им обязательства проявляется в том, что залоговое обязательство возникает постольку, поскольку существует основное обязательство. Не может возникнуть залоговое отношение, если нет основного обязательства;

    4) залог зависим от основного обязательства. Эта зависимость четко отражена в законе. Наиболее общее правило включено в п. 4 ст. 4 Закона РФ «О залоге»[132], в соответствии с которым судьба прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства. Зависимость залога проявляется и в том, что залогом может обеспечиваться только действительное требование – если недействительно основное обязательство, то недействительно и соглашение о залоге. Если договор, порождающий основное обязательство, должен быть заключен в нотариальной форме, то в такую же (нотариальную) форму следует облечь и договор о залоге. Залог сохраняет силу, если право собственности на заложенную вещь переходит к третьему лицу. При прекращении основного обязательства прекращается и право залога и т.д.

    Производность и зависимость залогового отношения от основного обязательства обусловлена назначением залога – обеспечивать основное обязательство.

    Залог как способ обеспечения обязательств необходимо отличать от одноименных понятий, используемых другими отраслями законодательства, а также существующих в виде «обычаев». Например, в уголовно-процессуальном законодательстве предусматривается возможность использования залога как меры пресечения: залог состоит в деньгах и ценностях, вносимых в депозит суда обвиняемым, подозреваемым либо другим лицом или организацией в обеспечение явки обвиняемого, подозреваемого по вызовам лица, производящего дознание, следователя, прокурора, суда. Использование «залога» в виде «обычаев» в ряде случаев противоречит закону, например изъятие в «залог» документов, удостоверяющих личность. Никакого отношения к залогу не имеют так называемые залоговые деньги.

    Довольно широкое распространение имеет передача гражданам в краткосрочное пользование спортинвентаря, игрушек, велосипедов, лодок и т.д. «под залог» определенной суммы денег, часов, ювелирных изделий и т.д. Обычно это практикуется в парках, домах отдыха, пансионатах, на лодочных станциях и т.п. Законодательство о залоге такие общественные отношения не регулирует. Точно так же не подпадает под действие данного законодательства выдача посуды в столовых, рюмочных, закусочных и т.п. «под залог» определенной суммы. Обычно соответствующие отношения не получают юридической оценки. Очевидно, презюмируется их нахождение в области фактических отношений, лишенных правовой формы. Однако, несомненно, данные отношения регулируются гражданским законодательством, поскольку являются имущественными, основанными на равенстве сторон и т.д. При возникновении конфликтной ситуации не остается ничего другого как применить к таким отношениям законодательство о залоге по аналогии.

    Статья 339 ГК РФ. Условия и форма договора залога

    Основанием возникновения права залога обычно является договор (п. 3 ст. 334 ГК). Например, банк готов предоставить кредит, но под залог какого-либо имущества. Заключается кредитный договор и договор о залоге. Последний и есть тот юридический факт, который порождает право залога. Именно с момента заключения данного договора возникает право залога. Если же имущество, являющееся предметом договора, подлежит передаче залогодержателю, то право залога возникает с момента передачи, поскольку иное не предусмотрено договором о залоге (п. 1 ст. 341 ГК). Так, договором может быть установлено, что право залога и в этом случае возникает с момента заключения договора (до передачи имущества).

    Сравнительно редко залог возникает на основании закона. При этом в соответствующем законе должны быть указания:

    а) юридических фактов, при наличии которых автоматически в силу закона возникает право залога;

    б) предмет залога;

    в) обеспечиваемое залогом обязательство (п. 3 ст. 334 ГК).

    Кроме названных, в законе, могущем быть основанием возникновения права залога, иногда содержатся и иные указания. Например, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, то в силу п. 5 ст. 488 ГК:

    – товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца (обозначен юридический факт, порождающий право залога, – договор купли-продажи товара в кредит и предмет залога – товар, проданный в кредит);

    – указанный товар признается находящимся в залоге у продавца с момента передачи товара покупателю и до его оплаты (установлен период существования права залога у продавца);

    – названный товар признается предметом залога для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (указано обеспечиваемое залогом обязательство). В соответствии с п. 1 ст. 587 ГК при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. В силу п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

    К залогу, возникающему на основании закона, применяются правила о залоге, возникающем в силу договора, если законом не установлено иное (п. 3 ст. 334 ГК, п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке).

    Законом или другим актом, содержащим нормы гражданского права, может предусматриваться, что обязательство определенного рода должно обеспечиваться залогом. Основанием возникновения залога в таких случаях является договор. Закон, иной правовой акт лишь предписывают заключение договора о залоге, но автоматически на основании закона залог не возникает.

    Участниками залогового правоотношения являются залогодержатель и залогодатель.

    Залогодержателем является лицо, которому в залог передается имущество. Им является кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству.

    Залогодателем выступает лицо, которое передает имущество в залог. Обычно им является должник по основному (обеспечиваемому залогом) обязательству. Однако не исключено, что залогодателем выступает третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК). Например, акционерное общество передает в залог принадлежащее ему имущество в обеспечение обязательств производственного кооператива, возникших на основании кредитного договора данного кооператива с банком. В этом случае должником по основному обязательству (из кредитного договора) является кооператив, а залогодателем по договору, обеспечивающему данное обязательство, выступает третье лицо (не участвующее в основном обязательстве акционерное общество).

    Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения (п. 2 ст. 335 ГК).

    Значит, при удостоверении договора залога необходимо истребовать документы, подтверждающие право собственности или право хозяйственного ведения должника на передаваемое в залог имущество.

    Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. Так, лицо, участвующее в договоре долевого участия в жилищном строительстве (по распространенной терминологии «дольщик»), может заложить принадлежащее ему право требования квартиры.

    Залог права на чужую вещь (в том числе права аренды) не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц (п. 3 ст. 335 ГК).

    Передача в залог имущества, находящегося в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, осуществляется с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК).

    Федеральным законом «Об акционерных обществах» введено понятие крупной сделки (ст. 78). Если в залог по одному или нескольким взаимосвязанным договорам передается имущество, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, то соответствующая сделка считается крупной. Такие сделки совершаются с одобрения совета директоров (наблюдательного совета) как общего собрания. Если стоимость предмета залога составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов общества, то решение об одобрении договора принимается всеми членами совета директоров (наблюдательного совета) общества единогласно. В случае, если единогласие не достигнуто, решение об одобрении передачи имущества в залог может быть принято общим собранием акционеров – владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании. Решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет более 50 процентов балансовой стоимости активов общества, принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров – владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров.

    В соответствующих случаях при удостоверении договора залога (договоров залога, если они взаимосвязаны) нотариусу следует потребовать представления документов, свидетельствующих об одобрении залога. Решения общего собрания облекаются в форму протокола общего собрания акционеров. Требования, которым должен отвечать протокол общего собрания, указаны в ст. 63 Федерального закона «Об акционерных обществах» (протокол составляется не позднее 15 дней после закрытия собрания, подписывается председательствующим на общем собрании и секретарем собрания, в нем указываются место и время проведения собрания, количество голосов, которыми обладают акционеры, принимающие участие в собрании, итоги голосования, решения, принятые собранием, и т.д.). Решения совета директоров (наблюдательного совета) также содержатся в протоколе заседания (п. 4 ст. 68 Федерального закона «Об акционерных обществах»).

    Нотариусу при исследовании названных документов необходимо убедиться не только в том, что общее собрание или совет директоров (наблюдательный совет) одобрил передачу имущества в залог, но и в том, что в решении об одобрении такой сделки указаны лицо (лица), являющееся ее стороной (залогодержателем), цена, предмет сделки и иные ее существенные условия (п. 4 ст. 79 Федерального закона «Об акционерных обществах»).

    Уставом акционерного общества могут быть установлены иные случаи, когда на совершаемые обществом сделки распространяется порядок одобрения крупных сделок. Значит, при удостоверении договоров залога, совершаемых акционерным обществом, следует изучить уставы общества, в том числе с целью установления наличия или отсутствия таких указаний. И если они в уставе присутствуют, то необходимо истребовать решение об одобрении сделки.

    В случае передачи имущества в залог с нарушением изложенных правил о крупных сделках соответствующий договор может быть признан недействительным по иску общества или акционера.

    Указом Президента РФ от 1 июля 1992 г. N 721 «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» утвержден Типовой устав акционерного общества открытого типа[133]. В Типовом уставе совершение ряда сделок обусловлено решением Совета директоров. Естественно, арбитражные суды многие сделки, совершенные при отсутствии решения Совета директоров, стали признавать недействительными[134].

    Кроме того, следует иметь в виду, что «в реальной судебной практике признаются ничтожными сделками договоры о передаче в залог залогодателем – государственным или муниципальным предприятием производственных фондов или иного имущества, без которого предприятие не сможет в полном объеме выполнять уставные цели, а также имущества, стоимость которого сравнима с балансовой стоимостью активов предприятия»[135].

    Согласно ст. 2 Закона об ипотеке, ипотекой может быть обеспечен не только традиционный кредитный, но и практически любой договор, в том числе возникший из договорных (договора займа, купли — продажи, поставки, подряда, аренды, найма, перевозки, хранения и проч.) и внедоговорных обязательств, связанных, например, с причинением вреда, когда гражданин имеет право на возмещение ущерба, причиненного его имуществу или здоровью. Поскольку порой в таких ситуациях взыскать сразу одномоментно причитающиеся денежные суммы не всегда возможно, то можно применить ипотеку.

    Нотариальное заверение договора залога производится по желанию сторон. Исключение из этого правила составляют случаи, когда в качестве обеспечения выступают доли ООО. Сделки с этим имуществом регламентируются особыми законодательными нормативами, которые направлены против рейдерства. Участник общества может заложить долю третьему лицу либо другому учредителю только при наличии согласия общего собрания ООО и если заключение данного договора не запрещено уставом.

    Также необходимо отметить, что на заверении сделки у нотариуса может настоять одна из сторон и прописать соответствующее условие в тексте соглашения. Например, удостоверение договора ипотеки является обязательным требованием многих банков, поскольку эта мера служит надежной гарантией юридической чистоты сделки и ее полного соответствия требованиям закона. Стоит отметить, что заемщик также может настоять на заверении договора залога при покупке квартиры и минимизировать риски признания сделки недействительной.

    Для получения этой нотариальной услуги необходимо предоставить:

    • паспорта сторон (их представителей);
    • учредительные и регистрационные документы (для юр. лиц);
    • выписку ЕГРЮЛ (для юр. лиц);
    • правоустанавливающие документы на залоговый предмет;
    • согласие супругов сторон на сделку (при необходимости);
    • документ, определяющий стоимость предмета залога;
    • проект договора (при наличии).

    В зависимости от специфики сделки могут потребоваться и другие бумаги. Клиенты получают на руки два экземпляра договора с удостоверительной надписью.

    Ипотека в силу договора всегда возникает на основании документа, заключаемого сторонами. Это так называемое ипотечное соглашение (договор об ипотеке), заключаемое между кредитором (залогодержателем) и должником (залогодателем), по которому кредитор имеет право получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

    Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

    Стороны договора об ипотеке – залогодержатель и залогодатель.

    Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

    Залогодержателем является банк или иная кредитная организация, предоставившее кредит, либо другое лицо, предоставившее займ.

    Схематично получение кредита под залог недвижимости выглядит следующим образом:

    • заключение между банком и заемщиком кредитного договора;
    • заключение договора ипотеки между банком (залогодержателем) и заемщиком (залогодателем), по которому банк берет в залог недвижимое имущество заемщика;
    • государственная регистрация ипотеки на предмет залога и выплата заемщику денежной суммы кредита.

    Перед получением кредита под залог недвижимости внимательно ознакомьтесь с условиями кредитования, которые предлагает конкретный банк. Попросите сотрудника банка сразу рассчитать все расходы, связанные с оформлением кредитного договора, включая комиссию, оценку и все виды страхования, а также внимательно изучите проект кредитного договора. Подробнее

    Для заключения договора ипотеки следует:

    1. Выбрать банк, изучив ипотечные программы различных банков и условия предоставления ими кредитов (процентная ставка, порядок внесения платежей, срок ипотеки, размер ежемесячных выплат, условия досрочного погашения и пр.).
    2. Заполнить анкету и подготовить документы для получения кредита под залог недвижимости.

       Как правило, банки требуют следующие документы:

       • заявление на выдачу ипотечного кредита по форме банка;
       • документы на недвижимость;
       • акт оценки предмета ипотеки;
       • паспорт заемщика;
       • свидетельство о браке (если Вы состоите в браке);
       • свидетельство о рождении несовершеннолетних детей (при их наличии);
       • документы, подтверждающие Ваши доходы;
       • копию трудовой книжки, заверенную работодателем (для подтверждения стажа работы).
    3. Подать документы в банк и дождаться одобрения на выдачу кредита.

       Обычно документы рассматриваются в срок от 3-х дней до 1,5 месяцев. После принятия решения банк направляет информационное письмо, в котором указываются все существенные условия по кредиту (сумма кредита, срок кредитования и размер процентной ставки, а также срок, в течение которого Вы можете оформить кредит).

    4. После положительного решения подписать кредитный и ипотечный договоры.
    5. Зарегистрировать договор ипотеки в органе регистрации прав.
    6. Представить зарегистрированный договор в банк и получить деньги/

    Задаток – денежная сумма, выплачиваемая одним лицом другому в счёт будущего платежа за определённые товары (услуги), которая является своеобразным подтверждением заключения сделки и обязательством её исполнения в будущем. Все вопросы, связанные с выдачей задатка и оформление соглашения о нём регламентируются статьями 380 и 381 Гражданского Кодекса РФ.

    Удостоверение договоров залога и ипотеки

    Приобретение недвижимости предусматривает крупные капиталовложения. Многие покупатели пользуются заемными средствами, возврат которых гарантирует залог.

    Он является правовым механизмом. При правильном оформлении договора будут предусмотрены права обеих сторон, а не только в пользу продавца.

    Залог является гарантией возврата денежных средств, которые были одолжены на приобретение недвижимости.

    В случае невозврата, кредитор имеет все юридические права на возмещение суммы, которая будет равна сумме непокрытой задолженности по кредиту.

    Гарантией компенсирования долга является имущество, которое выступает в договоре в качестве залога.

    Не стоит путать его с задатком. Залог является гарантией выполнения обязательств.

    Предметом договора является сама квартира или дом. А задаток – это часть от стоимости недвижимости, выплаченная предварительно. Задатком покупатель подтверждает свое желание приобрести данную недвижимость.

    Задаток является гарантией проведения сделки купли-продажи. Но стоит не забывать, что задаток может быть только гарантией заключения сделки, в то время как залог является гарантией возврата суммы, взятой взаем.

    Предмет договора ипотеки – недвижимое имущество, которое указано в пункте 1 статьи 130 Гражданского Кодекса РФ, права на него зарегистрированы в порядке, который установлен для госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок, проводимых с ним. Приведем примеры главных типов имущества, которые указываются в договоре ипотеки:

    • предприятия, а также сооружения, здания и другое недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;
    • земельные участки, кроме земельных участков, которые указаны в статье 63 ФЗ “Об ипотеке”;
    • гаражи, садовые дома, дачи и другие строения потребительского назначения;
    • квартиры, жилые дома, части квартир и жилых домов, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат;
    • недвижимое имущество, незавершенное строительством (пункт 1 статьи 5 ФЗ “Об ипотеке” );
    • морские и воздушные суда, космические объекты, суда внутреннего плавания.

    Предмет ипотеки должен принадлежать на праве хозяйственного ведения или на праве собственности залогодателю (пункт 2 статьи 335 Гражданского Кодекса РФ). При залоге недвижимого имущества, которое принадлежит залогодателю на праве хозяйственного ведения, необходимо согласие собственника недвижимого имущества (пункт 2 статьи 295 Гражданского Кодекса РФ).

    Сторонами в залоговых отношениях выступают залогодержатель и залогодатель.

    Залогодержателем является кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству, то есть лицо, которому передается в залог имущество.

    Залогодателем может выступать как непосредственно должник, так и третье лицо, которое передает имущество в ипотеку для обеспечения главного обязательства.

    Договор ипотеки должен всегда заключаться в письменной форме. Его необходимо регистрирпвоать в государственном учреждении, без госрегистрации он считается не заключенным. Потому договор ипотеки становится юридически действительным от момента госрегистрации. Договор в большинстве случаев заключается при помощи составления одного документа, который подписывается всеми сторонами. Бланк договора ипотеки по соглашению сторон можно также нотариально удостоверить. У нотариального удостоверения образца договора ипотеки есть два преимущества. Первое – документы может подавать в регистрирующий орган только одна сторона, а не обе стороны. Второе – в регистрирующий орган документы может подать и нотариус.

    Договор ипотеки регулирует глава 23 Гражданского Кодекса РФ (статьи 334-358), федеральный закон от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, и подзаконными актами.

    Ипотека может появиться в двух случаях:

    1) при наступлении обстоятельств, с которыми закон связывает появление права залога (ипотека ввиду закона);

    2) при оформлении договора ипотеки (так называемая договорная ипотека).

    Ипотека ввиду закона появляется в таких случаях:

    1) при отчуждении по договору ренты объекта недвижимости (статья 587 Гражданского Кодекса РФ);

    2) при продаже в кредит недвижимости (пункт 5 статьи 488 Гражданского Кодекса РФ);

    3) при оформлении договора о долевом строительстве в ипотеке находятся последовательно: земельный участок (право аренды участка), здание (помещения в здании), незавершенный строительством объект (статья 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” );

    4) при приобретении за счет кредита (целевого займа) земельного участка (статья 64.1 ФЗ “Об ипотеке”);

    5) при морском залоге (глава 22 КТМ РФ).

    6) при строительстве или приобретении нежилого помещения благодаря кредиту (целевому займу) (ст. 77 ФЗ “Об ипотеке”);

    Ипотека ввиду закона появляется от момента госрегистрации (ст. 11 ФЗ “Об ипотеке”). Еще необходимо учитывать, что залогодатель и залогодержатель при желании при законной ипотеке может заключить договор, чтобы сделать более конкретными условия соглашения.

    Как правильно оформить залог при покупке квартиры? Правила составления договора прописаны в статье 339 ГК РФ. В этой статье указано, что договор залога при покупке квартиры заключается в обычном письменном виде, но нотариальное заверение требуется только в том случае, когда того требует договор, обстоятельства по которому обеспечиваются этим залогом. Нужно ли заверять у нотариуса договор купли продажи квартиры, кто ответственен за его оформление, читайте тут.

    Оформлять залоговый договор нужно с указания сторон: кто из них является залогодержателем, а кто – залогодателем.

    Затем в договор заносят информацию о требованиях, которые им обеспечиваются. Указывается предмет залога, стоимость и подробная характеристика.

    Если в качестве гарантии выступает квартира, то указывается ее расположение, метраж, состояние, прилагается полный пакет документов о праве владения и прочее.

    Не стоит забывать подробно расписывать права и обязанности обеих сторон. Стоит всегда уточнять вопрос о том, остается ли предмет залога у залогодателя, или его следует передавать держателю.

    Нужно также прописать пункт о том, может ли залогодатель распоряжаться имуществом на свое усмотрение, без согласия второй стороны.

    Не следует забывать указывать возможность замены залога, и потребуется ли для этого согласие самого кредитора.

    Самым подробным образом нужно указать: кто обеспечивает из сторон сохранность залогового имущества, срок действия самого договора, порядок его расторжения или изменения. Закрепляется договор подписями обеих сторон.

    Одним из самых надежных способов при приобретении недвижимости является ипотека. Согласно ФЗ № 102, понятие «ипотека» и «залог» стали синонимами.

    Исходя из этого, многие юристы называют ипотеку договором залога.

    При оформлении ипотеки, должник может пользоваться квартирой, которая находится у банка.

    Для оформления ипотеки стоит придерживаться следующих правил, которые указаны в законе «Об ипотеке»:

    • необходимо провести оценку квартиры с привлечением оценщика (этого потребует только банк);
    • оформить закладную (именно эта ценная бумага дает право на получение денежных средств, которые обеспечивает ипотека);
    • зарегистрировать договор ипотеки.

    После подписи договор нужно зарегистрировать в Госреестре. Документы отправляются в тот территориальный отдел, в районе которого располагается недвижимость.

    Пакет документов, который для этого требуется, следующий:

    • заявление обеих сторон;
    • основной договор;
    • квитанция, в которой указана оплата госпошлины;
    • закладная (если таковая имеется в наличии).

    Специфическая черта ДИ заключается в том числе в его предмете. Им является недвижимое имущество либо права на него. Ипотекой в силу договора, как правило, обеспечиваются наиболее крупные сделки.

    Правовое регулирование ДИ осуществляется законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102) с учетом общих норм Гражданского кодекса РФ о залоге (ст. 334–358.18).

    Итак, предмет ДИ может составлять:

    • земельный участок;
    • жилое и нежилое помещение, здание, строение;
    • квартира;
    • право аренды;
    • право требования по договору долевого участия в строительстве;
    • объект незавершенного строительства;
    • иные объекты недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

    Заключая договор ипотеки, следует обратить внимание на четкое обозначение предмета ипотеки с указанием всех характеристик, позволяющих его точно идентифицировать (п. 2 ст. 9 закона № 102). Обязательное требование закона — указание основания принадлежности объекта залогодателю, а также наличие государственной регистрации права залогодателя на него. Это связано с обеспечительной функцией залога (если имущество не принадлежит залогодателю на законных основаниях, то залог не выполнит свою функцию).

    Запрещается ипотека имущества, изъятого из оборота (п. 2 ст. 6 закона № 102).

    Удостоверение договоров об ипотеке

    Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012)

    Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 29.06.2012, с изм. от 02.10.2012))

    Закон РФ от 29.05.1992 N 2872-1 (ред. от 06.12.2011, с изм. от 02.10.2012) «О залоге»

    Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
    

    § 7. Удостоверение договоров о залоге

    Из всех предусмотренных законодательством способов обеспечения обязательств в нотариальной практике наиболее часто встречаются залог и поручительство. Более сложным, по мнению нотариусов, является институт договора о залоге[1].

    В соответствии с п. 2 ст. 320 ГК Республики Беларусь . Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор о залоге имущества и (или) имущественных прав (требований) в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

    При участии в сделке юр. лиц необходимо также представить документы, подтверждающие одобрение крупной сделки от всех участвующих в сделке ООО и АО, если таковая является для них крупной, либо справку от ООО, АО за подписью генерального директора и главного бухгалтера о том, что сделка не является крупной.

    Если в договоре стороной является физ. лицо, закладывающее долю в уставном капитале ООО и приобретшее право собственности на нее в период нахождения в браке, требуется нотариально удостоверенное согласие супруги на залог (в отношении бывшей супруги — нотариально удостоверенное заявление о согласии).

    Для подготовки согласия требуется личное присутствие супруга стороны сделки с подлинником паспорта и подлинником свидетельства о заключении брака.

    Если договор подписывает не лично залогодатель/залогодержатель доли, а доверенное лицо, требуется нотариально удостоверенная доверенность с правом подписания такого договора.

    — Документы, подтверждающие правоспособность юридического лица и полномочия лица, подписывающего договор (Устав, Сертификаты о регистрации, о директорах, об акционерах, об адресе, выписка из торгового реестра, решение о назначении руководителя, доверенность, решение участников/акционеров о продаже доли уставного капитала (крупная сделка) и т.д. в зависимости от страны инкорпорации). Документы должны быть легализованы, переведены на русский язык, а подпись переводчика нотариально удостоверена.

    Например, для юридических лиц – нерезидентов, страной инкорпорации которых является Республика Кипр, список документов следующий:

    1. Меморандум и статьи (Устав),
    2. Сертификат о регистрации,
    3. Сертификат об адресе,
    4. Сертификат об акционерах (участниках),
    5. Сертификат о директорах,
    6. Good standing (не старше 6 месяцев),
    7. Доверенность на представителя с соответствующими полномочиями (апостилированная и с переводом, удостоверенным нотариально),
    8. Паспорт представителя,
    9. Резолюция участников (акционеров) об одобрении крупной сделки или справка от директора о том, что сделка не является для Компании крупной.

    Оригиналы привозятся на сделку в день подписания договора, копии могут быть направлены по электронной почте для подготовки договора.

    На сделке личное присутствие лиц, подписывающих договор с оригиналами паспортов — ОБЯЗАТЕЛЬНО

    Как оформить залог недвижимости для получения кредита?

    За счёт залога земельного участка обеспечивается денежный долг перед банком.

    Поэтому в соглашении указывается:

    1. порядок предоставления займа (наличный или безналичный способ);
    2. общая сумма предоставленных средств;
    3. дополнительные платежи, которые также включены в тело кредита (комиссии за выдачу, плата за уменьшение процентной ставки и т.д.);
    4. процентная ставка;
    5. формула подсчёта ежемесячного платежа и его размер;
    6. способ возврата – перечисление на указанный счёт банка.

    Порядок возврата денег обычно описывается в графике платежей, который оформляется отдельным приложением к договору.

    • дата, не позднее которой должен быть перечислен платёж;
    • размер взноса;
    • остаток долга после перевода.

    В договоре указывается число месяца, не позднее которого заёмщик должен перевести деньги.

    Важно! Если в ходе исполнения договора возникли дополнительные обязательства, например, неустойка, то они погашаются в соответствующем порядке, без привязки к основному долгу.

    Отдельно в соглашении указывается порядок зачисления средств, если клиент перевёл недостаточную сумму:

    Банк обращает взыскание на земельный участок, если гражданин не вносит платежи по ипотеке, или перечисляет деньги не в полном объёме. Взыскать средства на счёт недвижимости можно через суд.

    Банк подаёт исковое заявление, суд выносит решение в пользу кредитора, оформляется исполнительный лист, который направляется судебным приставам. Часто соглашения содержат пункт о возможности взыскания долга во внесудебном порядке.

    Для этого представители банка собирают доказательства несвоевременного исполнения обязательств по кредитному соглашению и обращаются к нотариусу. Тот делает исполнительную надпись на договоре, что является основанием для реализации имущества.

    Важно! Взыскать долг за счёт участка нельзя, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от стоимости предмета залога или просрочка составляет менее 3 месяцев.

    Форма договора залога и его условия регламентируются ст. 339 ГК РФ в редакции закона № 367-ФЗ от 21.12.2013 года. Согласно ему, ДЗ является соглашением между банком, выступающим залогодержателем и заемщиком, являющимся залогодателем, в результате чего залогодержатель, приняв в залог недвижимость, при невыполнении заемщиком взятых на себя обязательств, получает право взыскать заложенную недвижимость и распоряжаться им по своему усмотрению.
    В качестве залога может выступать:

    • Любое имущество, в т. ч. деньги.
    • Земельная делянка.
    • Недвижимость.
    • Право имущественного свойства.
    • Предприятие.

    Форма ДЗ обязана составляться в письменном виде и в нем требуется:

    1. Отображать предмет залога, его параметры, условия и время выполнения обязательства, которое обеспечивается залогом. Условия, которые относятся к главному обязательству, будут считаться согласованными, если в ДЗ будет отображена ссылка к основному соглашению по выполнению обязательства. Участники сделки могут оговорить в ДЗ условие о продаже недвижимости, находящейся на обременении (по судебному решению или в порядке мирового соглашения).
    2. Обеспечить оценку недвижимости. Если залогодатель – ИП, в качестве залога может выступать будущее обязательство, в пределах суммы основного соглашения. При этом, оценка заложенной недвижимости и ее параметры могут отображаться любым способом, обеспечивающим идентификацию и ее стоимость на дату взыскания.
    3. Если иное не определено законом или основным соглашением, ДЗ обязан быть оформлен и заверен нотариусом.

    Примечание. Игнорирование перечисленных пунктов, влечет признание ДЗ недействительным.

    ДЗ оформляется при принятии банком недвижимого имущества, которое выступает предметом залога по кредиту. Участниками сделки могут быть, как физические или юр. лица, так и государство. Залогодателем может стать:

    • Заемщик, получающий в банке кредит, и являющийся собственником имущества, выступающего в качестве залога.
    • Третье лицо (поручитель имущества), являющееся собственником имущества, передающего заемщику право передачи недвижимости в качестве залога.

    В ДЗ требуется отобразить суть соглашения, оценку, время выполнения обязательства, описание заложенного предмета, а также прочие условия между договаривающимися сторонами.

    Чтобы успешно выполнить залог квартиры у нотариуса, необходимо предоставить следующие документы:

    • документы, устанавливающие право собственности на недвижимость или земельный участок;
    • свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию права собственности на объект;
    • кадастровый и технический паспорта объекта недвижимости, выписки из органа ЕГРП;
    • отчет о проведенной оценке стоимости и состояния залогового предмета, копия кредитного договора.

    Помимо этого, требуется договор залога, который составляется в письменной форме – всего необходимо 4 экземпляра. Первый передается нотариуса для заверения, второй остается у залогодателя, третий у банка, а четвертый отправляется в специальный орган для последующей государственной регистрации.

    
    

    Похожие записи:

    • Отчет росстата за 2021 год ИП
    • Куда пожаловаться на незаконную сдачу квартиры в аренду в подмосковье
    • Договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа