Договор мены квартиры между близкими родственниками 2021
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор мены квартиры между близкими родственниками 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Понятие документа, по которому происходит обмен недвижимыми объектами между собственниками, дано в п. 1 ст. 567 ГК.
Договор мены недвижимого имущества — взаимное согласие на передачу недвижимости в обмен на другую, между лицами являющихся одновременно продавцами, обязывающие передать объект и , обязывающие принять его.
К его особенностям относятся:
- применение правил, аналогичных сделке купли-продажи;
- составление в простой письменной форме;
- обе стороны являются продавцами и покупателями предметов договора, обязуются их передать и принять в обмен;
- предметы договора должны быть признаны равноценными, если не указанно иное условие. При обмене неравноценных товаров одна из сторон может потребовать возмещения разницы в цене в качестве доплаты. Порядок и размер доплаты устанавливается в рамках договора.
Обмен недвижимостью с родственником
Специфика договора мены предусматривает как положительные, так и отрицательные стороны сделки.
К плюсам отнесем:
- нет необходимости нотариально удостоверять договор, он составляется в простой письменной форме;
- при равноценном обмене исключается необходимость передавать денежные средства или производить какие-либо расчеты;
- равноценный обмен позволяет избежать налогообложения сделки, поскольку никакая из сторон не признается выгодоприобретателем;
- в случае спора и признания сделки недействительной проще вернуться к моменту до заключения сделки. Имущество, переданное в результате обмена, просто вернется к прежним собственникам.
К оформлению договора мены применимы те же правила, как и к другим сделкам с имуществом. Стороны здесь являются равнозначными и именуются, как Сторона 1 и Сторона 2. В этом пункте указываются ФИО участников сделки, их паспортные данные в соответствии с документами.
Существенным отличием договора мены является тот факт, что предметом договора выступают два объекта. Поэтому в этом пункте прописываются характеристики обоих предметов сделки, и делается отсылка на правоустанавливающий документ по каждому из них.
Поскольку договор является результатом согласования всех существенных условий, то следует учитывать, равноценен ли обмен. При равноценном обмене условия содержат:
- обязанность первой стороны передать имущество второй стороне и одновременно принять другое, которое передается в обмен от второй стороны;
- обязанность второй стороны передать и принять соответственно имущество свое в обмен на имущество первой стороны.
Право собственности на имущество, которое было получено в результате обмена, возникает у сторон сделки только после ее государственной регистрации. Поэтому после подписания договора обоим участникам обмена необходимо собрать необходимые для этого документы и передать их в территориальный орган Росреестра.
К таким документам относятся:
- госпошлина за регистрацию договора — 1000 руб. и регистрацию права собственности — 2000 руб.;
- заявление установленной формы о переходе права на переданное имущество и регистрации прав на новое;
- удостоверение личности заявителя;
- документ, подтверждающий право собственности на обмениваемое помещение (выписка из ЕГРН или свидетельство о гос. регистрации);
- договор мены — 3 шт.
Дополнительно могут потребоваться:
- согласие супруга или супруги, если обмену подлежит совместное имущество (заверенное нотариально);
- разрешение от органа опеки и попечительства, когда собственником является несовершеннолетний гражданин.
Документы представляются на регистрацию в Росреестр одним из удобных способов:
- лично в отделение органа регистрации либо через МФЦ;
- через заполнение электронной формы на официальном сайте ведомства с прикреплением отсканированных документов;
- почтовой пересылкой с уведомлением и описью вложений.
Срок регистрации составляет 7 рабочих дней от даты получения полного пакета документов. При подаче заявления через МФЦ срок увеличивается на два рабочих дня.
Итогом регистрации договора мены в Росреестре — получение гражданином на руки выписки из ЕГРН на вновь полученное имущество.
Нотариальная сделка при обмене долями между родственниками – это не только расходы, но и помощь в правильном оформлении документов.
- В день сделки нотариус проверит дееспособность сторон, чтобы убедиться, что отчуждение доли происходит по их желанию.
- Специалист предоставит на подпись договор мены.
- Нотариус лично подаст документы на регистрацию в Росреестр, так что собственникам не придется самостоятельно подавать документы через МФЦ.
- Результат – выписку из ЕГРН и договор мены со штампом от регистрирующего органа, вы также заберете у нотариуса. Срок регистрации нотариальных сделок – 1-3 дня.
Сделки с участием несовершеннолетнего происходят при обязательном участии нотариуса и органов опеки.
Органы опеки призваны следить, чтобы условия проживания ребенка не ухудшались. Поэтому, если новое жилье будет уступать предыдущему по площади, представители опеки и попечительства вправе не дать согласие на сделку.
Если ребенку еще нет 14, то вместо него в сделке участвует его законный представитель или опекун. Несовершеннолетние старше 14 лет представляют свои интересы самостоятельно, но в присутствии родителей или опекунов.
Сделка мены идентична сделке купли-продажи: нужно направлять другим собственникам извещение об отчуждении доли и оплачивать налог 13%, даже если обмен производится между близкими родственниками.
Обмен доли является исключительно нотариальной сделкой.
При отсутствии завещания наследники могут сами решить, как и в каких долях распределить наследство между собой.
Особенности оформления между близкими родственниками и с несовершеннолетним
Необходимость обмениваться движимым или недвижимым имуществом в нашей жизни появляется довольно часто. Это удобно, так как не нужно оформлять договор купли-продажи и платить большой налог. Что касается мены долями квартиры между близкими родственниками – здесь есть ряд нюансов и особенностей, которые мы рассмотрим в статье. Также, акцентируем внимание на ситуациях, когда сделка оформляется с участием несовершеннолетних.
Способы и особенности обмена долями в квартирах между родственниками в 2021 году
Договор мены – это акт, который подтверждает совершение двухсторонней сделки на основании законодательства. Так как договор мены квартиры между близкими родственниками предполагает, что владелец доли недвижимости и желающий получить эту долю в обмен на что-то, являются одновременно и продавцами и покупателями, возникают права и обязанности у двух сторон.
Сегодня договор мены между близкими родственниками пользуется большой популярностью, так как предусматривает более лояльное налогообложение. При продаже квартиры уплачивается налог в размере 13% ее оценочной стоимость каждой стороной, а при мене – одноразово.
Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.
- Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
- Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
- Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.
Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.
Главное преимущество сделки – сниженный налог. Ведь во время купли-продажи каждая сторона платит по 13% обязательного налога на сделку. Договор мены между родственниками предполагает одноразовую уплату налога, что существенно экономить бюджет каждой стороны.
Второе преимущество – это упрощенная процедура установления нового права собственности, которая занимает гораздо меньше времени на оформление.
Третье преимущество – это функциональность самого акта. Нет официальной структуры договора, стороны могут прописывать в нем все нюансы для максимальной выгоды – от доплаты до обязанностей.
Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.
Стандартные сведения договора мены:
- данные паспорта сторон, участвующих в договоре;
- точное описание объектов мены;
- сумма разницы стоимость объектов, если договором она предполагается;
- указывается порядок проведения самой процедуры обмена: последовательность освобождения квадратных метров, выписка, прописка и пр.;
- перечисляются особые условия, жизненные ситуации, форс-мажорные обстоятельства (если такое случается);
- ответственность сторон за выполнение условий договора;
- действия при возникновении форс-мажоров и пр.
Структура выглядит так: название – дата и место составления – наименование сторон – предмет договора – порядок обмена – ответственность сторон – особые положения – заключения.
Чем детальней будет составлен договор мена, тем меньше проблем и нюансов возникнет после его регистрации, на практике. В акт обязательно вносятся все данные о доли недвижимости: размер, расположение, кадастровый номер, на ком зарегистрирована и пр.
Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок – потребуется разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки. Если несовершеннолетний уже имеет паспорт, но ему пока не исполнилось 18 лет – он имеет право высказать органам опеки свое решение, поддерживает ли он обмен или нет.
Процедура регистрации
Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки. Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора. На проверку акта дается 30 дней. В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.
Ситуации, когда сделка признается недействительной
Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:
- Заведомо ложная сделка, с целью сокрытия доходов.
- Отсутствие разрешения от органов опеки и попечительства.
- Участие недееспособного лица или человека престарелого возраста.
- Появление новых обстоятельств.
Оформление обмена долей родственниками завершается изменением записей в базе данных Росреестра. Для совершения этой процедуры через Многофункциональный центр подают следующие документы:
- договор между сторонами с подробным описанием сути сделки, технических параметров перераспределяемых долей, адресами объектов недвижимости;
- гражданские паспорта и другие документы для идентификации личностей;
- брачные свидетельства, другие подтверждения родственных отношений;
- справка из ЕГРН, содержащая сведения о долевом распределении, отсутствии обременений;
- согласие органов опеки на проведение сделки для защиты прав недееспособных или несовершеннолетних граждан (родственников, других собственников);
- паспорт объекта недвижимости с техническими данными;
- кассовые документы, подтверждающие оплату государственной пошлины по действующим тарифам.
Кроме согласия супруга понадобится отказ других долевых собственников от приобретения соответствующих частей – при купле-продаже и мене. После изменения записей с обменом долями родственниками в государственной единой базе данных новые владельцы обращаются в управляющую компанию и товарищество собственников жилья для корректировки счетов.
При выборе любого способа родственного обмена следует оперировать только с равнозначными по форме собственностями объектами недвижимости. Заблаговременно приватизируют жилье. Не получится выполнить сделку, например, если одна из квартир занята одной из сторон по договору социального найма.
Чтобы исключить опротестование сделки с недвижимостью в судебных инстанциях, нужна квалифицированная предварительная подготовка.
При мене и купле-продаже у других собственников получают согласие в письменном виде на проведение сделки, которое заверяют в нотариальной конторе по стандартной процедуре.
В обращении к ним приводят подробные условия продажи (обмена родственников долями). На получение ответа законом предусмотрен месяц. Если его нет, можно привлекать сторонних покупателей.
Два комплекта документов данной категории составляют и подписывают в трех экземплярах на каждый объект недвижимости, заверяют в нотариальной конторе. Два – покупателю и продавцу. Третий передают в Росреестр. Основные пункты обмена родственников долями – как в стандартном договоре купли продажи. Необходимы корректные описания:
- сторон;
- объекта недвижимости вместе со стоимостными и техническими параметрами;
- процедуры сделки;
- штрафных санкций и форс мажорных обстоятельств.
Законом не запрещены подобные операции. Однако непосредственное их выполнение допустимо только после вступления в права наследования с прохождением типовой процедуры нотариального оформления.
Далее придется подождать еще 6 месяцев, чтобы получить возможность распоряжаться объектом недвижимости без ограничений.
Этот стандартный срок необходим для удостоверения в отсутствии других претендентов на получение наследства.
Время чтения 8 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ / A−
Вопрос о том, существуют ли какие-либо привилегии у родственников, которые желают осуществить обмен жилыми площадями, пользуется популярностью. Но в настоящее время родственный обмен жильем требует такие же документы и справки, как при обмене между незнакомыми людьми.
Юристы констатируют тот факт, что к ним часто обращаются с вопросом об обмене квартир. Для того чтобы собрать все необходимые документы для обмена жильем между родственниками, нужно принять во внимание ряд факторов.
Законодательство России не выделяет такое понятие, как «родственный обмен». Жилищный кодекс РФ также не предусматривает такого вида обмена. Между обменом приватизированных и неприватизированных квартир прослеживается существенная разница. Они представляют собой разную правовую характеристику.
Существует также договор под названием «купля-продажа», который имеет много отличий от договора обмена. Разница в том, что договор купли-продажи предполагает обмен какой-либо собственности на денежные средства.
В свою очередь, договор обмена предусматривает обмен одного имущества на другое, а если такая сделка неравноценна – полагается доплата.
Плюс обмена в том, что покупателю жилья не нужно связываться с огромными суммами денежных средств, но эта операция является более сложной и долгой.
Обмен квартир (приватизированных) между родственниками предусматривает соглашение лиц, жилая площадь одного из которых является личным владением. Таким обменом предусматривается регистрация в Реестре и перерегистрация в кадастровых органах. Завершается процедура выдачей нового техпаспорта каждому участнику соглашения.
Такая же схема обмена, только между незнакомыми людьми, рассчитана на констатацию в разнице стоимости жилых площадей. Такой вид взаимообмена является более надежным, но в то же время на это пойдут немалые затраты.
Налоговый Кодекс Российской Федерации (НК РФ) говорит о том, что количество денег, полученных в результате продажи жилой площади, которая находилась в чьей-либо собственности не более трех лет, является доходом, облагаемым налогом. Налоговый сбор предполагает тринадцать процентов от суммы стоимости жилплощади.
Если же стоимость квартиры не больше одного миллиона рублей, налог не выплачивается. Отмену налога также предусматривает случай, если жилье находится во владении не больше, чем три года, плюс к этому его цена не превышает миллион.
Перед тем, как определиться с таким решением, необходимо учитывать решение супруга по данному вопросу. Это берется во внимание тогда, когда развод осуществлен меньше, чем три года назад, и в том случае, если квартира покупалась в брачном союзе.
Если жилье приватизировано одним членом семьи, такое согласие не потребуется так же, как и в случае наследства. Если участники сделки несовершеннолетние, необходимо предоставить оригиналы свидетельств о рождении и разрешение опекунских органов.
Договор дарения можно использовать в том случае, если обмен собираются совершить между собой родственники. В таком случае отсутствует налог на прибыль. До 01.03.
2013 такой договор должен был быть подтвержден регистрацией. Но 30 декабря 2012 года вышел закон, который отменил подобное оформление. Нотариус может заверить документ по желанию дарителя.
Факт дарения жилья предусматривает сбор конкретных документов:
Родственный обмен предполагает, что два субъекта, состоящие в родственных отношениях, обменивает между собой имущество разной стоимости.
Это сделка, не предполагающая дополнительных оплат со стороны одного и второго субъекта договора.
В действующем законодательстве нет понятия «родственный обмен». Предполагается, что подобная сделка равнозначна договору мены, который может быть заключен не только между родственниками, но и между чужими людьми на добровольных началах.
Хочу обменяться квартирами со знакомым и не платить налоги
Обмена долями квартир между родственниками не имеет каких-либо особенностей в сравнении между обменами целыми квартирами. Но для обмена долями необходимо наличие выделенной доли.
Если такая доля не выделена, то обменять ее не представляется возможным даже через судебные инстанции. Именно поэтому для успешного обмена долями лучше заранее выделить свои доли.
Если стороны сделки, имеют доли и соответственно проживают в различных квартирах, в которых кроме них живут и другие собственники долей жилого помещения, провернуть сделку обмена будет непросто.
Обсудить предстоящее изменение состава участников собственности. Согласно законодательству, соседи по квартире имеют право преимущественного выкупа, что предполагает письменное уведомление каждого о планируемой передаче доли в рамках сделки мены (за некоторыми исключениями).
Уведомление отправляют на имя каждого сособственника квартиры и дают время на принятие решения. Чтобы не оформлять нотариального письменного отказа со стороны совладельцев, рекомендуется подождать, пока не истечет отведенный законом месяц ожидания ответа.
Перед заключением договора сторонам предстоит договориться о предмете сделки и условиях отчуждения. Сделать это возможно в рамках договора дарения, мены или дарственной. Рекомендуется обратиться к юристу или нотариусу с просьбой помочь в надлежащей подготовке документа, либо использовать для составления образец.
Во избежание проблем с регистрацией долей в Росреестре, все документы на доли тщательно проверяют до того, как ставить подписи.
Переход права новому владельцу требует регистрации в единой базе Росреестра. Местом подачи заявлений служит отделение МФЦ или Росреестра. Каждая из сторон является в отделение уполномоченного органа, оплачивает стандартную регистрационную пошлину и передает документы на недвижимость и саму сделку.
С момента подачи заявлений до получения новых выписок уходит около 1-2 недель. Сделка считается завершенной после того, как собственники получили новые выписки.
Родственный обмен квартирами 2021: документы и различные варианты обмена
Договор мены дает больше возможностей участникам сделки, и одновременно ограничивает их при выполнении процедуры:
- Во-первых, меняясь с родственником, второй собственник избавляется от необходимости проведения денежных расчетов;
- Во-вторых, документ позволяет меняться не только частной собственностью, но и муниципальной.
В последнем случае понадобится согласовать сделку с администрацией населенного пункта, которому принадлежит квартира. Вместе с заявлением в муниципалитет передают:
- Договор соцнайма каждого из родственников.
- Справки о составе семьи.
- Документ об отсутствии задолженности по ЖКХ.
- Согласие остальных родственников.
- Разрешение опеки (при необходимости).
Муниципалитет редко проверяет, насколько равноценен обмен, что позволяет расшириться кому-либо из родственников без каких-либо негативных последствий.
При составлении договора мены учитывают наличие обязательных реквизитов:
- Паспортные данные;
- Сведения о недвижимости (точное месторасположение, этаж, число комнат, площадь);
- Выписка ЕГРН или свидетельство на собственность;
- Договор мены/купли-продажи/дарения (по выбору сторон);
- Информация о лицах, сохраняющих право проживать на отчуждаемой жилплощади;
- Сроки снятия с регистрации и освобождения жилья;
- Установленные обременения (если есть).
- Подписи сторон.
После подписания дарственных необходимо зафиксировать изменения в праве собственности.
Чтобы поменяться жилплощадью, собственники долей составляют сразу 2 дарственные. Во избежание проблем к оформлению привлекают нотариуса. Особенность дарственной между близкими родственниками – освобождение одариваемого от налога с дохода по сумме стоимости объекта.
Дарение происходит одновременно с обеих сторон – один родственник дарит другому, и в обратном порядке. Нужно учитывать, что сделка считается состоявшейся только после регистрации в Росреестре. Если у одной из сторон сорвется процесс регистрации, вторая не обязана отказываться от своей доли. Такой вариант двойного дарения подходит только при полном доверии между родственниками.
Обмен не всегда означает, что стороны обмениваются равноценным жильем, даже если речь идет о родственниках. Новая часть собственности может оказаться дороже, больше или находиться в более престижном районе.
Стоимость самих долей в договоре указывать не надо. Стороны сделки просто фиксируют сумму и время на проведение расчетов. В подтверждение факта получения средств пишут обычную расписку.
Особый порядок предусмотрен для жилья, в котором проживает ребенок. Если он просто прописан в квартире, подготовленной для обмена, то родители могут сменить место его регистрации на другое. В этом случае обмен может быть осуществлен без дальнейших юридических проблем.
Если несовершеннолетний является одним из собственников помещения, то ситуация усложняется. Родителям необходимо обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства. Опека сможет выдать заключение о том, не противоречит ли обмен интересам ребенка. Чаще всего сложности возникают при переезде в меньшее по площади жилье.
При оформлении договора мены лучше всего пользоваться услугами юриста. Он сможет проконсультировать вас об особенностях сделки при обмене квартиры или дома, о налогах, которые придется уплатить собственнику, получившему доплату, о нюансах родственного обмена жильем. При этом предварительная консультация у юриста бесплатна.
Также вы можете ознакомиться с типовым договором мены квартиры на нашем сайте.
Дарение квартиры близкому родственнику в 2021 году
Дарственная часто оформляется родственниками на несовершеннолетних детей. В этом случае для оформления договора дарения потребуется нотариус. Он также необходим для оформления дарственной для ограниченно недееспособного человека.
Дарение доли квартиры
Нотариальное заверение договора дарения также нужно в случае, если в дар передается только доля в квартире или если у квартиры несколько собственников и один из них дарит ее часть кому-то другому.
- Паспорта сторон договора.
- Документы собственности на квартиру или выписка из ЕГРН.
- Акт приема-передачи квартиры. Он составляется после регистрации сделки и передачи ключей новому собственнику. По закону, его составлять не обязательно, но это позволит в будущем избежать взаимных претензий и проблем. Дело в том, что договор считается заключенным после регистрации перехода права собственности в Росреестре, а передача собственности — после подписания акта приема-передачи.
При оформлении договора дарения для дарителя есть риски, так как после регистрации договора даритель лишается всех прав на имущество. Договор заключается при жизни дарителя и часто подразумевает устные договоренности, что бывший собственник имеет право проживать в подаренной квартире. Нередко случается, что эти договоренности не соблюдаются, что приводило, в основном, к безуспешным судебным разбирательствам.
Существует также договор под названием «купля-продажа», который имеет много отличий от договора обмена. Разница в том, что договор купли-продажи предполагает обмен какой-либо собственности на денежные средства. В свою очередь, договор обмена предусматривает обмен одного имущества на другое, а если такая сделка неравноценна – полагается доплата. Плюс обмена в том, что покупателю жилья не нужно связываться с огромными суммами денежных средств, но эта операция является более сложной и долгой.
Обмен квартирами между родственниками
Такой вид обмена не оговаривается российским законодательством, поэтому вам предстоит нелегкий и длительный процесс. В первую очередь нужно приватизировать квартиру, которая взята в аренду. Уже после этого обратиться к процессу обмена или дарения жилья.
Следующий способ немного сложнее. Нужно зарегистрировать совершеннолетнего члена семьи в неприватизированной квартире, а перед этим – снять с регистрации в приватизированном жилье. Если размеры жилого помещения соответствуют стандартам социального найма, то прописка пройдет без каких-либо проблем. Затем с помощью официального документа, подтверждающего дарение, осуществить замену хозяина частной квартиры.
Мена — это комплекс юридически значимых действий и решений, которые родственники должны совершить одновременно с двумя приватизированными квартирами.
Как сделать все правильно, с юридической точки зрения, и провести процесс обмена недвижимостью в короткие сроки? Такую процедуру начинают с определения правового статуса жилых помещений. Далее, граждане должны отдать предпочтение конкретному способу осуществления мены.
Если жилье принадлежит сторонам на праве собственности, совершение сделки начинается с подготовки документов и договора мены. Все необходимые действия при совершении мены между родственными семьями граждане могут осуществлять самостоятельно либо с помощью квалифицированного посредника, юриста или риелтора.
Статья 72 ЖК РФ (Жилищный кодекс) говорит о возможности обмена снимаемой жилой площади между несколькими жителями не только одного города, но и разных населенных пунктов. Такой обмен предполагает заполнение договора, который оговаривает условия обмена, в трех экземплярах. В свою очередь, один документ должен быть зарегистрированным. В дальнейшем такой документ имеет значение юридического и доказывает, что обязанности переданы уже другому физическому лицу.
Каждый участник обмена обязан предоставить оригинал документа об обмене в местные органы для того, чтобы получить их одобрение. Отказ администрации может быть выдан в определенных случаях, предусмотренных в ст. 73 ЖК РФ:
- Одно из обмениваемых помещений является неподходящим для дальнейшего проживания в нем.
- Право на использование жилья оговаривается в суде.
- Дом, в котором находится квартира, планируемая на обмен, может быть снесён в ближайшее время.
- В квартиру, которая предлагается на обмен, может поселиться человек, заражен хроническими заболеваниями, и проживание с ним может оказаться опасным для здоровья.
- Возможный кардинальный ремонт дома.
Отклонение может быть рассмотрено в суде. В случае отсутствия всех ограничений понадобятся следующие документы:
- Подтвержденный органами местного управления договор об обмене жилья в письменной форме.
- Соглашение об обмене всех зарегистрированных жителей квартиры. Без такого согласия в процедуре может быть отказано.
- При существовании жителей квартиры, не достигших 18-летия, договор обмена должен подтвердить орган опеки и попечительства.
- Заверенное заявление об обмене квартир.
- Справка, которая подтверждает отсутствие долга нанимателя.
- Саправка из домовой книги.
- Документ о состоянии жилого помещения.
- План дома.
Согласно новому распоряжению ЖК РФ должны быть отменены договора об аренде жилья, которые заключили ранее для того, чтобы произвести обмен квартир соцнайма. Органы местного управления должны расторгнуть эти договора и заключить новые в течении десяти дней.
Лучший вариант извещения собственников – направление по адресу их постоянного проживания письма с уведомлением о вручении, в котором нужно обозначить свое намерение совершить обмен доли.
Собственники других долей по закону имеют преимущественное право приобретения отчуждаемой доли. Но, существенным условием мены, является одновременное получение доли на другую квартиру. Поскольку сособственник не может предоставить вам чужую квартиру, перебить вашу сделку своим намерением покупки у него не получится. Из-за этого у многих юристов возникает сомнение в целесообразности требований закона по поводу извещения совладельцев при обмене.
Тем не менее, следует соблюсти закон и отправить уведомление другим собственникам, указав цену, которая потом будет прописана в договоре мены. Но, также нужно указать другое существенное условие сделки – одновременное приобретение вами доли в другой квартире (адрес).
Далее необходимо выждать 30 дней, и вы сможете распоряжаться своей долей по своему усмотрению.
У отправителя писем останется либо уведомление о вручении, либо письмо с отметкой о не востребованности. Эти документы понадобятся для регистрации сделки.
Обмен долями в квартирах между родственниками
Оформление обмена долей родственниками завершается изменением записей в базе данных Росреестра. Для совершения этой процедуры через Многофункциональный центр подают следующие документы:
- договор между сторонами с подробным описанием сути сделки, технических параметров перераспределяемых долей, адресами объектов недвижимости;
- гражданские паспорта и другие документы для идентификации личностей;
- брачные свидетельства, другие подтверждения родственных отношений;
- справка из ЕГРН, содержащая сведения о долевом распределении, отсутствии обременений;
- согласие органов опеки на проведение сделки для защиты прав недееспособных или несовершеннолетних граждан (родственников, других собственников);
- паспорт объекта недвижимости с техническими данными;
- кассовые документы, подтверждающие оплату государственной пошлины по действующим тарифам.
Кроме согласия супруга понадобится отказ других долевых собственников от приобретения соответствующих частей – при купле-продаже и мене. После изменения записей с обменом долями родственниками в государственной единой базе данных новые владельцы обращаются в управляющую компанию и товарищество собственников жилья для корректировки счетов.
При выборе любого способа родственного обмена следует оперировать только с равнозначными по форме собственностями объектами недвижимости. Заблаговременно приватизируют жилье. Не получится выполнить сделку, например, если одна из квартир занята одной из сторон по договору социального найма.
Чтобы исключить опротестование сделки с недвижимостью в судебных инстанциях, нужна квалифицированная предварительная подготовка. При мене и купле-продаже у других собственников получают согласие в письменном виде на проведение сделки, которое заверяют в нотариальной конторе по стандартной процедуре. В обращении к ним приводят подробные условия продажи (обмена родственников долями). На получение ответа законом предусмотрен месяц. Если его нет, можно привлекать сторонних покупателей.
Два комплекта документов данной категории составляют и подписывают в трех экземплярах на каждый объект недвижимости, заверяют в нотариальной конторе. Два – покупателю и продавцу. Третий передают в Росреестр. Основные пункты обмена родственников долями – как в стандартном договоре купли продажи. Необходимы корректные описания:
- сторон;
- объекта недвижимости вместе со стоимостными и техническими параметрами;
- процедуры сделки;
- штрафных санкций и форс мажорных обстоятельств.
При выборе любого из вариантов передачу долевой собственности оформляют через нотариальную контору. Дополнительное удостоверение подлинности документов и подтверждение дееспособности участников предотвратит лишние проблемы в ходе рассмотрения правомочности сделки в суде.
После подписания заверенного соглашения начинают регистрацию новых прав самостоятельно (через региональный МФЦ), либо поручают выполнение процедуры нотариусу. Росреестр не выполнит процедуру регистрации, если обнаружены ошибки при оформлении обмена родственников долями. Отказ будет получен при наличии запретов и обременений. Для удостоверения в отсутствии ограничивающих факторов можно по типовому запросу получить развернутую справку. Только после создания новой записи в базе данных ЕГРН операция с недвижимостью считается полностью завершенной.
Налог на полученный в ходе сделки доход выплачивают, если родственники желают обменять доли в квартирах даже с незначительной разницей в стоимости. Эта обязанность отсутствует, если объект недвижимости является собственностью менее трех (пяти) лет с оформлением прав на владение до (после) 01.01.2016 г. соответственно. Заполненную декларацию в стандартном виде подают не позднее 30 апр. следующей весны после года завершения данной операции. Оплату налогов можно сделать до 15 июля включительно.
К сведению! При подаче документов для государственной регистрации в ЕРГН выполняется проверка по отсутствию задолженностей по уплате налогов. Отмеченные выше обязательства следует исполнить до истечения предельных сроков, чтобы не задерживать полное завершение сделки.