Вопросы при покупке квартиры в новостройке от покупателя

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вопросы при покупке квартиры в новостройке от покупателя». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

• Что нужно знать перед покупкой
• Про риски при покупке квартиры
• Как защититься от мошенников
• Какие способы покупки существуют
• Где искать квартиру
• Как осмотреть недвижимость
• Как проверить квартиру на юридическую чистоту
• Как вести переговоры с продавцом
• Зачем заключать предварительный договор
• Как заключить договор купли-продажи
• Как зарегистрировать сделку
• И получить от покупателя деньги
• Про особенности покупки в различных ситуациях
• Что делать после оформления сделки

8 ошибок, которые совершают покупатели квартир в новостройках

Чем грозит: можно провести жизнь в дороге

Застройщик может утверждать, что дорога от нового дома до метро будет занимать 20 минут на автобусе. На деле эти 20 минут могут превратиться в час, а то и два, если встать в пробке в утренний час пик.

Как избежать ошибки. Самостоятельно проверить транспортную доступность жилого комплекса: доехать до него на общественном транспорте и на машине. Можно проехать с работы до жилого комплекса в будний день. В итоге сразу будет понятно, насколько серьёзные пробки на маршруте, много ли людей в метро или автобусе.

Чем грозит: суд, потеря денег

Договор долевого участия занимает минимум десяток страниц. В этом документе указано, какую квартиру и когда застройщик должен передать покупателю, сколько она стоит, какие гарантии даёт компания, какова ответственность застройщика за затягивание сроков сдачи.

Например, в договоре может быть прописано: «Дольщик не имеет права предъявлять никаких требований к застройщику, кроме как устранить дефекты силами застройщика». Однако по закону, если квартира не соответствует договору, покупатель может требовать от застройщика не только устранить дефекты, но и соразмерно уменьшить цену договора или возместить расходы на устранение недостатков.

Этот пункт договора, конечно, можно оспорить в суде. Но это довольно долгий процесс, поэтому проще предотвратить проблему и попросить застройщика исправить договор или взять квартиру у другой компании.

Как избежать ошибки. Разобраться в каждом пункте договора. Если появятся вопросы, обратиться к юристу.

Чем грозит: квартиру мечты могут купить

Застройщики часто проводят акции и предлагают скидки. Однако ждать скидку на понравившуюся квартиру не всегда разумно, ведь её в любой момент может купить кто-то другой. Ещё одна проблема — застройщик может так и не запустить акцию, а квартира, наоборот, подорожает за это время.

Как избежать ошибки. Если не хватает денег на покупку квартиры, всегда можно воспользоваться ипотекой.

При покупке квартиры не стоит слепо доверять всему, что рассказывают менеджеры в офисе продаж. На каждом этапе — от выбора района до заключения договора с застройщиком — нужно проверять документы. Это и план развития территории, и карта города, и разрешения застройщика.

Перед сделкой необходимо приехать и изучить район, попробовать доехать от будущего дома до работы, пройти до поликлиники и ближайшего парка.

Если выбрать уютное жильё с приятным видом из окна, с расположенной недалеко остановкой общественного транспорта и школой, то, во-первых, в нём будет комфортно жить, во-вторых, его получится быстро продать, когда придёт время.

— При любом бюджете покупки очень важно найти наилучшее предложение. Необходимо понять достоинства и недостатки конкурентного окружения, а не только конкретного, выбранного покупателем объекта. Если этого не сделать, то можно приобрести неподходящий для покупателя и сейчас, и в будущем для продажи объект. Необходимо посмотреть, что строится в выбранной локации, что предлагается сейчас, посмотреть каждый адрес, изучить ценообразование у каждого такого ЖК и только потом делать осознанный выбор.

Для таких ситуаций есть несколько советов. Если вам понравилась квартира и, кажется, она всем устраивает, посмотрите еще минимум три других варианта в разных новостройках и районах города. Если вы не можете однозначно отмести какой-либо из вариантов, то попробуйте съездить и посмотреть на него вживую — это поможет подтвердить или опровергнуть сомнения. Перед согласием на сделку возьмите пару дней на размышления. Покажите выбранный вариант друзьям или родственникам, съездите с ними на просмотр. Свежий взгляд со стороны поможет увидеть незамеченный плюс или минус квартиры.

— При выборе новостройки перед посещением офиса продаж необходимо изучить всю проектную документацию либо на сайте проекта, либо на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС). Нужно обратить особое внимание на несколько показателей: сроки сдачи и наличие переносов сроков сдачи, является ли проект проблемным, идет ли реализация по эскроу-счетам, наличие коммерческой и нежилой недвижимости в рамках проекта и их количество (паркинг, кладовые, коммерческие помещения). На этом портале можно ознакомиться с шаблоном ДДУ и изучить его со своим юристом. Особенно это актуально при покупке квартиры с полной отделкой: как она прописана в договоре, какие опции обозначены и т. д. Также необходимо изучить отчетность застройщика.

Следующая распространенная ошибка покупателей квартир — пренебрежение личным посещением новостройки. Зачастую так поступают те, кто собирается приобрести квартиру в строящемся доме. Однако если новостройка еще не построена, это не значит, что смотреть не на что. Личное присутствие в офисе продаж застройщика, на стройплощадке или рядом с ней может помочь дополнить сложившиеся впечатления или даже изменить их.

— Чтобы не оказаться потом в квартире с видом на какую-нибудь стену ТЦ или паркинг, нужно лично прийти и посмотреть на окружение дома. Необходимо внимательно изучить, что находится под окнами, выяснить планы строительства: нет ли там тех же самых ТЦ, а особенно — каким в очереди является выбранный корпус ЖК. Если планируется возведение еще нескольких корпусов, нужно выяснить их расположение, чтобы они не перекрыли вид из окон.

Общение с представителями застройщика поможет понять клиентоориентированность продавца. Если доступ на стройплощадку закрыт, покупатель всегда может осмотреться на местности. Случается так, что жилые комплексы окружены зеленью или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, в то время как на самом деле вокруг сплошная промзона. Если в проекте есть готовые корпуса, можно попросить застройщика показать аналог квартиры в одной из достроенных очередей. Так покупатель может оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.

— Посмотреть параметры выбранной квартиры по жилой и нежилой площади. Не забывать, что понятие «свободная планировка» — это не более чем уловка маркетологов. Поэтому при планировании дизайна квартиры надо четко понимать, где будут находиться мокрые зоны, которые нельзя переносить.

Чтобы не разочароваться в выбранном варианте, следует помнить о нескольких факторах. Прежде всего — габариты помещений. Если на плане квартиры застройщик нарисовал в небольшой спальне двуспальную кровать, шкаф, рабочее место и зону для отдыха, это не значит, что вся эта мебель туда действительно поместится. Обратите внимание на форму помещений. Чем «квадратнее» комнаты, тем лучше. Не стоит забывать, что закругленные стены, острые или тупые углы, эркеры могут создать проблемы для дизайна и меблировки (особенно если речь идет о небольших квартирах).

— Определенно увеличивает ликвидность наличие строящейся станции метро. Оценка будущего конкурентного окружения очень важна — так, если выбранный клиентом ЖК окружен десятком похожих проектов, то неизбежно возникнет конкуренция на этапе последующей продажи. А физлицу тяжело конкурировать с застройщиком, продающим большой пул квартир, потому что этот застройщик может предложить значительную скидку за счет объема лотов. У физлица такой возможности нет, и ему придется продавать свою инвестиционную квартиру ниже и без того низкой цены застройщика.

Опыт, репутация и надежность застройщика — важный фактор при выборе квартиры в новостройке. Как выбрать и не пожалеть?

✓

Изучите застройщиков, соберите о них информацию. Для этого не обязательно обладать специальными навыками разведчика: все важные данные можно найти в сети. Посетите сайт компании, поищите о ней новости в СМИ и отзывы других покупателей.

✓

Не забудьте проверить, есть ли у застройщика аккредитация банков. В будущем эта информация поможет вам, если вы решите брать квартиру в ипотеку. Например, в Сбербанке. К тому же сотрудничество с крупными банками — это в целом хороший знак и говорит о надежности компании.

✓

Проверьте, в порядке ли документы на строительство. По российским законам, застройщики должны размещать в открытом доступе (обычно на своих сайтах) документы, которые подтверждают права на земельный участок, проектную документацию и разрешение на строительство.

Посчитайте сколько времени вы будете проводить в пути. Ведь каждый день мы куда-нибудь ездим: на работу, учебу или по другим делам. Тут есть два варианта — выбор дома рядом с самым посещаемым местом, например, работой, или поиск оптимального расположения. Это — база. Что еще?

✓

Важно, чтобы в районе, где находится дом, работали детские сады, школы и поликлиники. Не забудьте также проверить, есть ли рядом магазины, почтовые отделения, аптеки и банки.

✓

Зеленая зона также является важным преимуществом, особенно для любителей здорового образа жизни и семей с маленькими детьми. Здорово, если рядом с домом будет парк или лес, где можно дышать свежим воздухом и бегать по утрам.

✓

Смотрите в будущее, оцените перспективы развития района. Возможно, совсем скоро рядом построят новую станцию метро или откроют школу с углубленным изучением иностранных языков.

Покупаем квартиру: восемь шагов к новоселью

Если сомневаетесь в выборе квартиры в новостройке, отправляйтесь на место строительства. Часто бывает так, что видишь дом своими глазами и сразу понимаешь — это именно он или надо искать дальше.

✓

Постарайтесь смоделировать ситуацию, при которой вы как будто уже живете тут. Зайдите в ближайший магазин, прогуляйтесь до остановки автобуса или метро, оцените детские площадки во дворе, узнайте про парковку — почувствуйте себя местным жителем.

✓

Если вы планируете покупку квартиры в другом городе и возможности быстро приехать «на разведку» нет, хорошим вариантом станет виртуальная экскурсия с помощью карт Google Maps. А если в городе, где вы хотите купить квартиру, живут ваши друзья или родственники, спросите совета у них, они наверняка подскажут. Также можно почитать отзывы о доме и ходе его строительства на форумах жильцов или в социальных сетях.

Чтобы грамотно построить диалог с застройщиком, необходимо собрать необходимую информацию о нём, о строящемся доме и самой квартире. Самое главное, что необходимо выяснить – это репутация строительной организации.

Если у компании строящийся дом по счёту первый, то шансов мало, что стройка закончится успешно. Если компания работает на строительном рынке давно, имеет хорошую репутацию и успешно сдаёт дома в эксплуатацию год за годом, то эта организация достойна доверия.

Сбор информации можно начать с интернет – ресурсов. На официальном сайте застройщика можно найти проектную декларацию, разрешительную документацию, условия по ипотеке и планировку. На разных форумах можно найти отзывы и мнения людей о застройщиках, а также просмотреть рейтинги строительных организаций.

Расскажем далее, как проверить квартиру, покупая её в новостройке.

Подробнее о том, как безопасно провести сделку по покупке квартиры в новостройке, мы рассказывали в этой статье.

Для оценки финансового состояния строительной компании необходимо задать следующие вопросы:

1. Кто осуществляет инвестиции в строительство многоквартирного дома?
2. Сотрудничает ли застройщик с банками (использование кредитов)?
3. Если компания пользуется банковскими кредитами, что является в качестве залога? Чем меньше строительная компания имеет долговых обязательств, тем больше шансов, что она выполнит свою работу даже в условиях серьёзного кризиса.
4. Обязательным является вопрос стоимости квартиры при различных способах оплаты, а их несколько:
   • ипотека;
   • полная оплата;
   • рассрочка.
5. Также следует обсудить и условия расторжения соглашения (включая договор по переуступке прав). Строительная компания вправе включить в договор дополнительную плату, а именно:
   • расходы по пеням;
   • оплата домофона;
   • замер квартиры;
   • регистрация документов;
   • ипотека;
   • оплата коммунальных платежей вперёд и т. д.

1. Если жильё приобретается на стадии котлована, то необходимо поинтересоваться какой тип имеет строящийся дом. Это связано с тем, что под внешней отделкой сложно определить какой материал использовали при строительстве.
   • Кирпичные дома очень надёжны и проверены годами. Дома такого типа возводят сейчас с малой этажностью. Стоимость таких сооружений значительно выше, а само строительство происходит гораздо дольше.
   • На строительство панельных домов времени уходит меньше. Их минус в плохой шумоизоляции и невозможности проведения перепланировок.
   • Тип каркасно-монолитных сооружений включает в себя достоинства и кирпичных, и панельных. Такой тип является на данный момент самым перспективным и распространённым.Справка! Планировку расположения комнат будущие владельцы могут выбирать самостоятельно. Любая из стен может быть снесена.
2. Затем необходимо выяснить из какого материала будет произведён монтаж стен и перегородок. Тут может использоваться:
   • кирпич — является надёжным материалом и имеет плюсы: тёплый; прочный; легко можно вкрутить шурупы и т. д.;
   • силикатный блок — является экологически чистым материалом.
3. Немаловажным является вопрос отделки квартиры. Существует три вида:
   • полная отделка (при такой отделке в квартиру можно сразу заселяться, потому что там есть всё необходимое);
   • черновая отделка (выровненные стены, установленные розетки и выключатели, оформленные откосы, стеклопакеты, цементная стяжка пола и т. д.);
   • отделка отсутствует.
4. Также следует узнать, сколько квартир будет располагаться на одном этаже, наличие лифтов, мусоропровода и их месторасположение.

Еще одним важным вопросом является информация о возведении объектов социальной структуры.

• Что планируется и в какое время будет установлено.
• Важно поинтересоваться, есть ли вблизи заводы с вредным производством, железнодорожные пути и кладбища.
• Автолюбителей всегда заинтересует вопрос парковки. Сколько планируется мест на одну квартиру и т.д.
• Весьма актуальным являются вопросы наличия в ближайших окрестностях детских садов, школ и других общеобразовательных учреждений. Если вблизи их нет, то следует спросить, когда планируется их строительство.

Как проверить квартиру в новостройке перед покупкой?

Проверка застройщика при покупке квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

Итак, определимся, на что нужно обратить внимание при выборе застройщика, то есть непосредственно лица, ответственного за строительство новостройки.

Проверить застройщика можно самостоятельно, с использованием открытых сведений. Данная проверка позволит сложить общее впечатление о добропорядочности застройщика, его устойчивости и исполнительности. Однако привлечение юриста для так называемого правового аудита застройщика значительно сэкономит ваше время и позволит получить более полную информацию о застройщике.

Классическая проверка застройщика включает в себя следующие шаги:

Проверка новостройки при покупке строящегося жилья: пошаговая инструкция

После того, как проведена проверка застройщика, следует переходить к проверке непосредственно строящегося дома. Стандартная проверка может быть проведена по следующему алгоритму:

Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.

Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:

• Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
• Есть ли страхование ответственности риелтора?
• Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
• Кто входит в число собственников?
• Состоит ли продавец в браке?
• Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
• Нет ли обременений?
• Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
• Каким образом и кем застрахована сделка?
• Чем аргументируется цена жилья?
• Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?

Почему эти вопросы имеют большое значение, расскажем далее.

Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.

Но клиенту тоже нельзя пускать все на самотек. Во-первых, следует внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в страховом полисе и уточнить лимит ответственности агента перед одним клиентом и по всем страховым случаям. Вторая сумма больше, но не имеет отношения к конкретному клиенту. Во-вторых, с остальными документами, касающимися сделки, также необходимо ознакомиться лично.

Хорошим вариантом станет страхование титула, то есть права собственности на квартиру. Этот полис вы получаете самостоятельно в страховой компании, он не зависит от действий риелтора. Если сделка расторгается, страховая компания выплачивает вам оговоренную в полисе сумму.

Также стоит помнить, что с 1 января 2021 года вступило в действие постановление Верховного суда, что продавец становится поручителем возврата средств при расторжении сделки. Соответствующий пункт нужно внести в договор. Если продавец средства не вернет, можно затребовать компенсацию у государства. Правда, вам придется привести доказательства, что вы добросовестный покупатель.

Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:

• Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
• Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.

Проверить недвижимость на подобные нюансы очень сложно, если продавец не расскажет об этом сам. По закону собственник обязан указать всех лиц, имеющих право пользования, в договоре купли-продажи. Но так делают не все. В результате суда сделка рискует быть признана недействительной, но продавец будет обязан возместить покупателю средства.

Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это ипотека. Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости. Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.

Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:

1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;

2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.

Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:

• ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
• Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
• Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
• Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.

Если на квартире наложены обременения, это не всегда становится препятствием к заключению сделки. Но проблем добавит. Например, если квартира в ипотеке, понадобится согласие банка и средства на погашение кредита.

Если собственник состоял в браке, и недвижимость им куплена в этот период, то она считается совместно нажитым имуществом. Соответственно, без согласия второго супруга продать ее нельзя по закону, даже если на момент продажи собственник уже находится в разводе. Право на совместное имущество после развода сохраняется в течение трех лет.

Согласие – это нотариально заверенный документ, где указываются паспортные данные супруга, имеется его подпись, а также прописан адрес квартиры и прочие характеристики. Важно проверить, что согласие актуально, ведь оно могло иметь ограниченный срок действия или второй супруг мог его отозвать.

Важный момент – дееспособность продавца. Гражданин, которого суд лишил дееспособности в силу возрастных изменений или каких-то заболеваний, травм, не может самостоятельно распоряжаться имуществом. Сделка с таким продавцом грозит покупателю тем, что сам собственник или его близкие обратятся в суд и докажут, что продавец находится в невменяемом состоянии на момент подписания документов и не отвечал за свои действия. На этом основании суд признает сделку незаконной и отберет у покупателя квартиру.

Проверить юридическую дееспособность несложно – запросите у продавца справку, что он не состоит на учете в ПНД. Также эти сведения имеются в Росреестре. Правда, 100%-ной гарантии это не дает.

С фактической дееспособностью дело обстоит хуже. К примеру, продавец – запойный алкоголик со всеми вытекающими последствиями. Но если он не состоит на учете, вы об этом не узнаете. А ему ничто не помешает оспорить сделку, хотя сделать это будет сложнее.

Самый серьезный риск при покупке квартиры — потерять ее уже после сделки. Это может произойти в следующих случаях:

• ошибки при оформлении документов в ходе сделки;
• ошибки при оформлении расчетов с продавцом;
• появление третьих лиц, претендующих на право собственности.

Если первые два пункта риелтор обязательно проконтролирует, то с третьим все не так просто. «Третьим лицом» может оказаться неизвестный ранее наследник, бывший супруг (супруга) продавца, несовершеннолетний, чьи права были нарушены при приватизации, и т. д.

Вопросы, которые нужно задать продавцу квартиры

Первое, что нужно спросить у продавца квартиры, — соответствует ли объект требованиям покупателя: количество комнат, этаж, тип дома, район, инфраструктура и т. д. Эти вопросы индивидуальны, поэтому рассматривать их тут мы не будем. Лучше перечислим, что спросить у продавца при покупке квартиры, чтобы максимально снизить возможные риски для покупателя.

Если квартира находится в собственности менее трех лет, обязательно уточните два момента:

1. Готов ли собственник указать в договоре полную сумму. Если владелец хочет уйти от налогов и указать в договоре купли-продажи только 1 млн рублей вместо 2 млн рублей, которые вы реально ему отдаете, а остальную сумму прописать в отдельном соглашении, то узнайте у покупателя, готов ли он на это.

Свободная продажа — собственник просто продает квартиру. Если все в порядке с документами, то выход на сделку возможен в ближайшее время. Поэтому часто покупатели предпочитают именно такой вариант.

Если съехать продавцу некуда, то ему нужно купить новую квартиру в тот же день, когда он продаст старую. Такая сделка называется альтернативой — когда и покупка, и продажа проводятся и регистрируются одновременно. Для покупателя такая сделка не несет рисков, но надо будет подождать, пока продавец найдет встречный вариант. Не всегда покупатели готовы ждать.

• Все отрасли
• Сфера услуг
• Реклама и маркетинг
• Торговля
• Другое

Что спросить у продавца квартиры: топ-7 вопросов риелтора

Абсолютным мифом является то, что покупка жилья в строящемся доме намного более рискованное предприятие, чем приобретение жилья на вторичном рынке (если, конечно, говорить о формате долевого участия).

Деталь

В этом случае история квартиры начинается с первого собственника, так что здесь нельзя говорить о нарушении прав третьих лиц при продаже недвижимости.

Закон о долевом строительстве в текущей редакции делает покупателей несколько более защищенными, нежели с этим справляются законы, регулирующие переход собственности на “вторичке”. На случай «долгостроя» или банкротства застройщика в законе предусмотрены соответствующие меры, так что при возникновении проблем есть вероятность, что жилье, все-таки, будет достроено или, в крайнем случае, деньги дольщику вернут.

Идеально, если этот период более трех лет. Стоит понимать, что чем этот срок больше, тем меньше вероятность того, что кто-то неожиданно заявит на нее свои права. Тем более, что есть такое понятие, как срок исковой давности, который исключает риски возникновения проблем в случае, если чьи-то права при продаже действительно были нарушены.

Если осмотр жилья для покупки проводится в летнее время, стоит поинтересоваться, тепло ли в квартире зимой. Не стоит, однако, довольствоваться только ответами владельцев, можно аккуратно провести дополнительный «опрос» соседей. При осмотре самой квартиры и подъезда стоит поинтересоваться толщиной стен и перекрытий, а также материалами, из которых они сделаны (а лучше – заглянуть в техпаспорт квартиры).

На заметку

Будет полезно знать, что стены в панельных домах, очень давно построенных, в большинстве случаев имеют высокую теплопроводность, именно поэтому в них холодно зимой и жарко летом. Кирпич и современные панельные материалы держат тепло гораздо лучше.

Если стены в угловой квартире не были утеплены, возможно, вам впоследствии придется заняться этим вопросом. Не лишним будет также задать вопрос о звукоизоляции, поскольку если в квартире слышно, о чем разговаривают соседи, жить будет очень дискомфортно.

Если есть несколько вариантов для выбора квартиры, стоит останавливать внимание на квартирах «наименее проблемных». С опаской надо отнестись к ситуациям, когда:

• выяснилось, что квартира была куплена совсем недавно и быстро выставлена на продажу, либо за последние несколько лет перепродавалась много раз;
• квартира продается на основании доверенности, даже нотариально заверенной;
• продавец намерен использовать альтернативную сделку, но имеет уж слишком нереалистичные планы на покупку нового жилья;
• квартира была получена в наследство недавно;
• сам продавец не является благонадежным (например, фигурирует в судебных процессах или может быть признан лицом, которое не всегда отдает себе отчет в своих действиях);
• квартира находится под обременением или является объектом судебного спора;
• жилье без явных существенных недостатков предлагается по явно заниженной цене, намного уступающей рыночной стоимости.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры в новостройке и на вторичном рынке?

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Все рискованные сделки на рынке жилья можно условно разделить на три категории, заявил Станислав Галкин, директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ.

Первая категория — откровенно мошеннические схемы, когда организаторы сделки осознанно идут на обман, чтобы получить финансовую выгоду. Например, привлекают к сделке лиц, страдающих психическими заболеваниями, и уговаривают продать принадлежащую им недвижимость. В результате подобная сделка оспаривается по причине того, что продавец не осознавал и не мог осознавать последствия своих действий в связи с психическим заболеванием. Жилье в итоге возвращается продавцу, а большая часть денег остается у мошенников.

Обезопасить себя от подобных действий можно только после тщательной проверки документов, продавцов и истории квартиры.

Третья категория опасных сделок относится к случаям, когда стороны не знали и не могли знать о наличии факторов, которые впоследствии могут привести к расторжению сделки. Самая частая категория подобных сделок — продажа квартиры, которая досталась по наследству, считает Станислав Галкин. При оформлении наследства могут не учитываться интересы лиц, которые по закону имеют право на свою долю, а выяснить их наличие не представляется возможным. Например, умирает мужчина, его дети вступают в права наследования и продают квартиру. Затем выясняется, что у умершего был еще ребенок (или несколько детей), о существовании которых семья умершего, а также нотариус, который оформлял наследство, не знали и знать не могли. И эти новые наследники оспаривают сделку.

При подготовке договора купли-продажи важным фактором являются финансовые условия сделки, форма оплаты и расчета стоимости жилья, передача денег, которые рекомендуется делать в официальных местах, например в банках, заявила Юлия Савиных, резидент «Сколково», генеральный директор ООО «Инком», президент ООО «МТК».

«Точно не стоит это делать в машинах перед МФЦ, в квартирах, которые продаются и сомнительных офисах агентств по продаже недвижимости. Проверьте обязательно все полномочия директора фирмы, у сотрудников должна быть доверенность, важен стаж работы компании, фактический и юридические адреса регистрации компании», — посоветовала она.

Также существует частая практика предъявления подложных паспортов при принятии задатков, авансов для подготовки договоров купли-продажи, заявила Юлия Савиных.

«У меня был случай, когда молодая семья пришла в офис, желая продать квартиру по договору переуступки прав собственности. Предъявили паспорт собственника, договор, а потом оказалось, что это не супруг, а подельник жены, который как две капли воды был похож на ее мужа и с его паспортом пришел на сделку. С тех пор сверяю еще и фото на паспортах», — рассказала она.

Омрачить покупку квартиры на вторичке может схема, когда продавец просит покупателя подтвердить серьезность намерений в виде задатка, при этом в договоре указывается, что задаток не возвращается при отказе, рассказала Ольга Туренко, адвокат адвокатской конторы «Бородин и партнеры».

Исключить риски полностью при покупке недвижимости нельзя, но их можно минимизировать, считает Ольга Туренко. По ее мнению, не стоит приобретать квартиру, если продавец владеет ею менее трех лет; соглашайтесь на сделки по доверенности. Помимо прочего, она советует остерегаться слишком дешевых квартир, не покупать жилье с прописанными в нем детьми, престарелыми, инвалидами, а заявления продавца заверять у нотариуса и не экономить на страховке.

Проблема может возникнуть, если квартира продается по доверенности, рассказала Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум». Договоренность считается действительной только до конца срока действия или момента ее отмены. Зачастую такие документы оформляются от лица недееспособных людей, одиноких пенсионеров, детей-сирот или даже умерших. Однако в последнем случае доверенность будет недействительной, даже если срок ее действия еще не истек.

Стоит проверить, не были ли нарушены права несовершеннолетних, а также лиц, на момент приватизации отбывавших наказание, добавила она.

Похожие записи:

• Разъездной характер работы в трудовом договоре образец
• Арест кредитной карты судебными приставами законно
• Сколько платят инвалидам при получении 2 группы в 2021 году