Определение границ земельного участка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Определение границ земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Есть целый список случаев, когда межевание становится необходимым. Перечислим основные из них:
— необходимо оформить земельный участок в собственность;
— владелец земли собирается разделить земельный участок для продажи или передачи его по наследству;
— между соседями возникли разногласия по поводу границ их участков (российские суды ежегодно рассматривают тысячи дел по так называемым соседским войнам);
— планируется разделить земельный участок на два и более самостоятельных участка;
— планируется объединить два и более земельных участка в один.
По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.
Грамотно проведенная процедура межевания станет сильным правовым подспорьем в случае возникновения спора между владельцами двух соседних участков.
Продать такой участок будет сложнее — вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ, а потом заниматься этим самостоятельно. Поэтому уточненные границы делают земельный участок привлекательнее для покупателей как с точки зрения закона, так и ценовых характеристик.
Также межевание помогает исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. «Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога», — пояснила Марина Рыцарева.
Процедура позволяет получить разрешительную документацию для строительства или проложить коммуникации на участке, добавила Ольга Полубкова. Только после уточнения границ и внесения их в реестр земельный участок становится индивидуально-определенным объектом на местности и его границы и координаты охраняются законом.
К минусам межевания можно отнести лишь затраты — временные (на это уйдет 10–14 рабочих дней) и финансовые (услуга платная).
Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ. Стоимость работ определяют стороны договора на основе сметы.
Цена межевания зависит от множества факторов. Она может варьироваться как из-за расценок самой организации, которая проводит работы, так и от конкретного участка — его особенностей, конфигурации, расположения, размера и вида работ (образование нового участка, разделение, перераспределение земель).
В среднем цена услуги для граждан составляет до 20–30 тыс. руб. Например, стоимость работ по подготовке межевого плана на уточнение границ земельного участка площадью до 8 соток будет варьироваться в пределах от 12 тыс. руб. до 16 тыс. руб. Уточнение границ участка в 10 соток в регионе обойдется до 10 тыс. руб. Если нужно образовать участок под многоквартирным домом, то выставляется сумма примерно в 70 тыс. руб., привела примеры представитель АЮР.
Кроме того, законодательством предусмотрен вариант бесплатного межевания. Речь идет о случаях, когда по заказу уполномоченного органа проводится комплекс кадастровых работ на территории одного или нескольких кадастровых кварталов.
Росреестр разъяснил порядок определения границ земельного участка
Прежде чем перейти к описанию механизма разрешения судебного спора, необходимо остановиться на правилах проведения кадастровых работ по уточнению границ земельных участков.
В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, наиважнейшими элементами земельного участка, индивидуализирующими его среди объектов гражданских прав, являются границы. Границы земельного участка определяются в соответствии с Законом № 221-ФЗ, а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является прежде всего систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.
В государственный кадастр недвижимости среди прочих включаются такие уникальные характеристики участка, как описание местоположения его границ и его площадь (п. 3, 6 ч. 1 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Согласно п. 7, 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат их характерных точек.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из данных, имеющихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа – из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (технический паспорт, договоры, свидетельства).
Обратите внимание: при отсутствии документов границами земельного участка признаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Споры чаще всего возникают и имеют наибольшую трудность при уточнении границ земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно. Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков.
Процедура согласования местоположения границ достаточно четко определена в ст. 39 и 40 Закона № 221-ФЗ и является обязательной при проведении кадастровых работ по уточнению границ земельного участка.
В целом процедуру согласования можно разделить на три этапа.
I этап. Подготовительный.
В рамках данного этапа необходимо осуществить следующие действия:
-
выявить всех заинтересованных лиц (в ч. 3 ст. 39 Закона № 221-ФЗ указано, что это собственники земельных участков, лица, владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и аренды). Следует отметить, что в Законе предусмотрены определенные исключения из данного перечня. Выявить заинтересованных лиц можно путем запроса сведений из государственного кадастра недвижимости (они носят открытый характер), хотя в большинстве случаев все заинтересованные лица известны;
-
определить, каким образом будет осуществляться согласование местоположения границ участка. Закон наделяет заказчика кадастровых работ, коим, как правило, является собственник земельного участка, правом выбора – устанавливать границы земельного участка на местности или нет (ч. 5 ст. 39 Закона № 221-ФЗ). Однако заказчику кадастровых работ нужно помнить, что заинтересованные лица имеют право потребовать согласования местоположения границ с их установлением на местности;
-
определить порядок проведения согласования местоположения границ земельного участка. Данное решение принимается кадастровым инженером. Законодательством предусмотрены только два варианта этой процедуры: проведение собрания заинтересованных лиц или согласование с каждым из них в индивидуальном порядке (ч. 7 ст. 39 Закона № 221-ФЗ);
-
довести до заинтересованных лиц информацию о проведении собрания (если кадастровый инженер решил его проводить). Форма извещения о проведении собрания с целью согласования местоположения границ земельного участка утверждена Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412.
В соответствии с ч. 9 ст. 39 Закона № 221-ФЗ в извещении о проведении собрания с целью согласования местоположения границ земельного участка должны быть указаны:
- сведения о заказчике соответствующих кадастровых работ, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона;
- сведения о кадастровом инженере, выполняющем соответствующие кадастровые работы, в том числе его почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона;
- кадастровый номер и адрес земельного участка, в отношении которого выполняются кадастровые работы, кадастровые номера и адреса смежных с ним земельных участков (при отсутствии адресов указываются сведения о местоположении земельных участков) либо кадастровый номер кадастрового квартала, в границах которого расположены указанные земельные участки;
- порядок ознакомления с проектом межевого плана, место или адрес, где можно ознакомиться с проектом;
- место, дата и время проведения собрания о согласовании местоположения границ;
- сроки и почтовый адрес для вручения или направления требований о проведении согласования местоположения границ с установлением их на местности и (или) обоснованных возражений в письменной форме.
Согласно ч. 8 ст. 39 Закона № 221-ФЗ извещение заинтересованных лиц может осуществляться четырьмя способами:
1. непосредственное вручение извещения под расписку заинтересованным лицам или их представителям;
2. направление извещения с уведомлением о вручении по почтовым адресам;
3.направление извещения по адресам электронной почты заинтересованных лиц в соответствии с кадастровыми сведениями (при их наличии);
4.опубликование сообщения о проведении собрания в порядке, установленном для официальной публикации муниципальных правовых актов и иной официальной информации соответствующего муниципального образования. Однако опубликование допускается лишь в следующих случаях:
В пункте 86 Приказа Минэкономразвития России № 412 предусмотрена процедура досудебного урегулирования спора, в соответствии с которой обоснованные возражения о местоположении границы могут быть сняты путем проведения повторного согласования. В этом случае оформляется новая редакция чертежа, на обороте которого составляется акт, содержащий сведения о согласовании местоположения отдельных характерных точек или частей границы, в отношении которых ранее имелись возражения. При этом в состав межевого плана включаются все редакции чертежа и акта согласования. Таким образом, заинтересованное лицо соглашается с местоположением границ смежного землепользователя.
В соответствии с п. 5 ст. 40 Закона № 221-ФЗ не урегулированные споры должны разрешаться в судебном порядке. Следует отметить, что осуществление кадастрового учета не является соревнованием, которое проводится по принципу «кто успел, тот и съел», поэтому постановка на кадастровый учет земельного участка смежного собственника и регистрация права собственности на него еще не свидетельствуют об определении смежной границы в окончательной форме.
Прежде всего нужно провести тщательную подготовку к предстоящему судебному разбирательству, в рамках которой необходимо осуществить следующие действия:
- Затребовать сведения о земельном участке заинтересованного лица (смежного собственника) из государственного кадастра недвижимости (благо, они носят открытый характер).
В соответствии с ч. 2 ст. 14 Закона № 221-ФЗ сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде:
- копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости (межевой план);
- кадастровой выписки об объекте недвижимости;
- кадастрового паспорта объекта недвижимости;
- кадастрового плана территории;
- в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Наиболее содержательными из перечисленных документов являются межевой план и кадастровая выписка о земельном участке. На наш субъективный взгляд, лучше всего затребовать кадастровую выписку, так как она отражает необходимые сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Сведения могут запрашиваться любым заинтересованным лицом, но следует помнить, что за их предоставление взимается плата.
- Потребовать от кадастрового инженера вынесения заключения о возможных причинах принятия решения о приостановлении кадастрового учета. В соответствии с п. 12 Приказа Минэкономразвития России № 412 раздел «Заключение кадастрового инженера» включается в состав межевого плана в следующих случаях:
- в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований или населенных пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет или для кадастрового учета изменений существующих земельных участков;
- имеются неснятые возражения по поводу местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли (долей) в праве на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
- в иных случаях, в том числе если по усмотрению лица, выполняющего кадастровые работы, необходимо дополнительно обосновать результаты кадастровых работ (например, раз-меры образуемых земельных участков).
При вынесении заключения кадастровый инженер должен сравнить координаты поворотных точек границы земельного участка смежного собственника, указанных в кадастровой выписке или межевом плане, с координатами поворотных точек, полученных им при осуществлении кадастровых работ по уточнению границ вашего земельного участка. Кроме того, он должен определить площадь наложения земельных участков.
Следует помнить, что если ответчик не согласен с заключением кадастрового инженера, то суд, скорее всего, назначит строительно-техническую экспертизу (ее еще называют «землеустроительной»). Поэтому, прежде всего, необходимо выбрать соответствующего эксперта, который имеет право на проведение такой экспертизы (обладает аттестатом кадастрового инженера).
Перед экспертом нужно поставить следующие вопросы:
- Проведены ли кадастровые работы по уточнению местоположения границ земельного участка кадастровый № 1 в соответствии с требованиями законодательства РФ?
- Проведены ли кадастровые работы по уточнению местоположения границ земельного участка кадастровый № 2 в соответствии с требованиями законодательства РФ?
- Накладываются ли границы земельных участков друг на друга? Если да, то какова площадь наложения?
- По координатам каких характерных точек необходимо установить местоположение смежной границы между земельными участками?
1. Характерной точкой границы земельного участка является точка изменения описания границы земельного участка и деления ее на части1.
2. Положение на местности характерных точек границы земельного участка и характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке (далее — характерные точки) описывается плоскими прямоугольными координатами, вычисленными в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости.
3. Координаты характерных точек определяются следующими методами:
1) геодезический метод (полигонометрия, прямые, обратные или комбинированные засечки и иные геодезические методы);
2) метод спутниковых геодезических измерений (определений);
3) комбинированный метод (сочетание геодезического метода и метода, спутниковых геодезических измерений (определений);
4) фотограмметрический метод;
5) картометрический метод;
6) аналитический метод.
При выполнении измерений в государственных системах координат для определения значения координат характерных точек в местных системах координат используются параметры перехода между соответствующей местной системой координат и государственными системами координат, определенные в соответствии с законодательством о геодезии и картографии.
4. Для определения координат характерных точек геодезическим методом, методом спутниковых геодезических измерений (определений) и комбинированным методом используются пункты государственной геодезической сети и (или) геодезических сетей специального назначения (далее — геодезические пункты).
Характерные точки границ земельных участков, определенные геодезическим методом, методом спутниковых геодезических измерений (определений) или комбинированным методом, закрепляются межевыми или иными знаками, в случае если это предусмотрено договором подряда на выполнение кадастровых работ или иным документом, на основании которого выполняются кадастровые работы. Сведения о закреплении характерных точек границ земельных участков отражаются в межевом плане.
Для оценки точности определения координат (местоположения) характерной точки рассчитывается средняя квадратическая погрешность.
| № п/п | Категория земель и разрешенное использование земельных участков | Средняя квадратическая погрешность определения координат (местоположения) характерных точек, м | Размер проекции пикселя на местности для аэрофотоснимков и космических снимков, см |
|---|---|---|---|
| 1 | Земельные участки, отнесенные к землям населенных пунктов | 0,10 | 5 |
| 2 | Земельные участки, отнесенные к землям сельскохозяйственного назначения и предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства | 0,20 | 7 |
| 3 | Земельные участки, отнесенные к землям сельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков, указанных в пункте 2 настоящих значений | 2,50 | 35 |
| 4 | Земельные участки, отнесенные к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения | 0,50 | 9 |
| 5 | Земельные участки, отнесенные к землям особо охраняемых территорий и объектов | 2,50 | 35 |
| 6 | Земельные участки, отнесенные к землям лесного фонда, землям водного фонда и землям запаса | 5,00 | 60 |
| 7 | Земельные участки, не указанные в пунктах 1 — 6 настоящих значений | 2,50 | 35 |
1. Настоящие требования применяются при подготовке документов для целей государственного кадастрового учета объектов недвижимости в случае определения площади зданий с назначением «жилое», «многоквартирный дом» (далее — жилые здания), «нежилое» (далее — нежилые здания), помещений с назначением «жилое», «нежилое» (далее соответственно — жилые, нежилые помещения), машино-мест, площади или площади застройки сооружений, основной характеристикой которых является площадь или площадь застройки1.
Настоящие требования не применяются для иных установленных законодательством случаев, при которых предусмотрено определение площади объектов недвижимости, в том числе при определении площади (приведенной площади, общей площади) здания или помещения в случае, указанном в части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»2, в случае определения площади здания или помещения для целей реализации жилищных прав на жилые помещения (часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации3), а также при государственном учете жилищного фонда (часть 5 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации4).
Используемые в настоящих требованиях понятия и термины применяются в значении, установленном законодательством в сфере строительства, архитектуры и градостроительства.
2. Площадь здания, площадь сооружения, основной характеристикой которых является площадь, площадь помещения или машино-места определяются на основании натурных измерений такого объекта как площадь простейшей геометрической фигуры (например, прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур (с округлением до 0,1 квадратного метра). Измерения для определения площади указанных объектов рекомендуется проводить по завершении строительных, в том числе отделочных, работ, результаты измерений отображать в графической части технического плана согласно требованиям к подготовке технического плана, установленным в соответствии с частью 13 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»5.
3. Значение площади здания или сооружения, площади застройки сооружения, площади помещения, машино-места определяется в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра, а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей, — в метрах с округлением до 0,01 метра, вычисление площади производится после округления линейных измерений.
4. Для оценки точности определения (вычисления) площади здания, сооружения, помещения или машино-места, площади застройки сооружения рассчитывается средняя квадратическая погрешность определения (вычисления) площади по рекомендуемым формулам, приведенным в приложении к настоящим требованиям, и указывается в техническом плане в соответствующей характеристике объекта недвижимости.
Для расчета средней квадратической погрешности определения (вычисления) площади здания, сооружения, помещения или машино-места, площади застройки сооружения могут быть использованы другие формулы.
5. Площадь жилого или нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли.
6. Площадь многосветных пространств (многосветных помещений, атриумов, проемов в перекрытиях, а также лифтовых и других шахт) включается в площадь только нижнего по отношению к такому пространству этажа жилого или нежилого здания, сооружения.
Площадь многосветных пространств и проемов в перекрытиях жилого или нежилого помещения учитывается в нижней по отношению к такому пространству части жилого или нежилого помещения.
7. Площадь эксплуатируемой кровли, наружных галерей, веранд, террас, открытых или остекленных лоджий и балконов, а также наружных тамбуров нежилого здания, сооружения, нежилого помещения определяется в пределах внутренних поверхностей стен и ограждений без учета площади, занятой ограждением.
8. Площадь нежилого здания, сооружения, основной характеристикой которого является площадь, определяется с учетом положений пунктов 2-7, 8.1 — 8.6 настоящих требований.
8.1. В площадь нежилого здания, сооружения включаются площади антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, галерей, переходов в другие здания, тоннелей, всех ярусов внутренних этажерок, рамп, открытых неотапливаемых планировочных элементов нежилого здания, сооружения (включая площадь эксплуатируемой кровли, наружных галерей, наружных тамбуров и других подобных элементов).
На 2021-2026 гг. Росреестр установил требования:
— к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка;
— к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке;
— к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места.
Это необходимо для подготовки межевых и технических планов.
Межевание земельного участка: как провести и сколько это стоит
Границы земельного участка — искусственные линии, которые определяют расположение конкретного отрезка земли. Определение линий проводится по результатам кадастровых работ. Должны быть определены поворотные точки, установлены межевые знаки, в соответствии с координатами местности.
- Границы ЗУ нужны чтобы:
- Обособлять территории;
- Понимать их форму и размер;
- Иметь представление о расположении фактическом и в кадастровом квартале.
Право владения этой землей дает правовые полномочия распоряжаться также всеми недрами, ресурсами, находящимися на нем.
Возможность деления ЗУ на ограниченные наделы распространяется только на земли, которые находятся в обороте. Кадастровый номер и все документы на землю можно будет получить только после того, как границы будут установлены. Тогда же владелец получит все правоустанавливающие документы, которые подтвердят законность владения участком.
Результаты самостоятельного межевания земли без участия кадастрового инженера считаются незаконными.
Документальное определение участка земли, который был очерчен при составлении межевого плана кадастровым инженером.
Кадастровые границы бывают:
- декларированными, то есть примерными;
- геодезическими, содержащими геодезические точки и точные координаты.
Практическое разделение земли на наделы. Производится земельным инженером на местности, после всех процедур согласования, геодезических изысканий.
Участки могут пересечься если границы сдвинутся в какую-то из сторон частично или полностью. В результате этой кадастровой ошибки может оказаться так, что план и реальность абсолютно не соответствуют друг другу.
Такое может случиться если:
- Геодезисты строят план территории, присваивают номера ЗУ без проверки, по документам;
- Надел был присоединен самовольно;
- Продажа земли без разметки, о которой говорилось выше;
- В документах допущена ошибка.
Если выяснилось, что кадастровый план составлен неверно, номера, границы участков указаны с ошибками, необходимо произвести корректировку. В случае с самозахватом или иным нарушением имущественных прав владельцев ЗУ может дойти до судебных разбирательств, последующего аннулирования предыдущей сделки. Поэтому, перед покупкой шести соток необходимо проверить законность всех документов.
Если забор соседа неожиданно оказался на вашем участке, есть несколько выходов:
- Попробовать договориться с соседом. Возможно, он демонтирует забор или уступит вам другую часть ЗУ. Проводиться переговоры должны с привлечением кадастрового инженера. Он определит, что делать со спорной территорией и поможет провести согласование границ.
- Если переговоры с соседом не задались, компромиссов он искать не хочет, подписывать акт о согласовании границ тоже, остается только судебное разбирательство.
Кадастровый инженер прибудет на исследуемую территорию со специальным измерительным оборудованием. В присутствии владельцев землемер определит с использованием специальной аппаратуры, где находятся углы ЗУ.
Чаще всего измерение происходит по забору. После всех замеров инженер уедет, чтобы проверить совпадение пределов участка и плана.
- Определение границ земельного участка
- Юридические и фактические границы земельного участка
- Как определить границы земельного участка?
- Что делать в случае спора с соседями?
- Что делать, когда для спора нет оснований?
Определение границ земельного участка — это процедура, в которой происходит определение поворотных точек участка с привязкой к GPS координатам (границ) и фиксирование их в едином Государственном кадастре недвижимости.
С 1 января 2018 года в отношении всех земельных участков должно проводиться межевание. Данные о границах вносятся в Кадастр при постановке земли на учет. Так сложилось, что раньше межевание не было обязательной процедурой. И в отношении ранее зарегистрированных участков нередко можно встретить запись «границы не установлены».
Существует несколько способов установить фактические границы по закону:
- По факту. Такое установление применяется в том случае, если участок не был размежеван. В этом случае вам потребуется заказать услугу межевания для уточнения границ. Когда с соседями нет споров, определение границ проходит быстро. Они устанавливаются по межевым знакам, после чего собственники смежных участков подписывают акт согласования границ. В качестве межевых знаков могут использоваться исторически определенные точки. Например, между участками построен забор, и соседи не предъявляют претензий друг к другу. В этом случае кадастровый инженер установит границу по забору.
- По кадастровой информации в Росреестре. Этот способ установления границ применим в тех случаях, когда межевание было проведено, но по факту никаких разграничивающих знаков между участками нет. В этом случае требуется не столько установление, сколько вынос границ в натуру. За основу берется информация, указанная в кадастре. По этим данным устанавливаются межевые знаки.
Когда вы оказываетесь в ситуации граничного спора с соседями, в первую очередь, постарайтесь договориться. Споры о прохождении границы в натуре можно решить разными способами:
- Определение погрешности. Как мы уже говорили, закон устанавливает допустимую погрешность при установлении границ. Величина этой погрешности различается в зависимости от категории земли. Обычно, если спор идет из-за нескольких десятков сантиметров, оказывается, что они находятся в пределах погрешности.
- Вынос в натуру. Это кадастровая процедура, поэтому будьте готовы нести дополнительные затраты. Кадастровый инженер на основе данных из ГКН устанавливает на местности поворотные точки.
Самым сложным и дорогостоящим вариантом урегулирования спора является землеустроительная экспертиза. Кадастровый инженер анализирует ситуацию и выявляет причину развития спорной ситуации. После этого он составляет свое заключение с рекомендациями по устранению выявленных проблем.
Когда соседи не готовы к мирному диалогу относительно спорных границ, единственный вариант – обращение в суд. Такой подход потребует времени, дополнительных затрат, но решение суда окончательно поставит точку в споре. Нужно быть готовым к тому, что вам все равно придется проводить землеустроительную экспертизу, так как в делах по земельным спорам она назначается практически всегда.
Границы земельного участка: все о границах и как их определить
Процедура установки координат участка земли, их отражения в кадастровом реестре необходима, когда в местные органы власти поступает от собственника недвижимости запрос об изменении ее месторасположения или прошение об уточнении пределов.
Определение контрольных точек требуется, если ранее рубежи с точностью не выявлялись или данные о границах в Росреестре отсутствуют.
Межевание необходимо для осуществления сделок с землей:
- купля-продажа недвижимости;
- оформление договора аренды;
- обмен, дарение;
- получение документов о праве собственности на надел;
- раздел участка земли;
- объединение отдельных объектов недвижимости или образование новых.
Без четко определенных границ проводить операции с землей невозможно. Все действия владельца в отношении его имущества будут незаконны. В отсутствии плана межевания права на надел оформить нельзя.
На основании ст. 38.7 221-ФЗ, определение точек на местности выполняется в соответствии с требованиями и правилами, оговоренными в законодательстве. Установление верных координат надела – обязательная процедура при решении кадастровых вопросов или необходимости выявления границ территории искусственных объектов, природоохранных заповедников.
Выделяют несколько способов и методов с помощью которых можно сделать выявление координат надела. Все они взаимосвязаны с работой кадастровых специалистов или самостоятельным установлением границ по документам.
Если рубежи территории были выявлены ранее, но собственнику они не известны, их можно определить на местности или «вынести в натуру».
Для определения рубежей надела потребуется согласие владельцев смежных участков.
Чтобы провести процедуру необходимо:
- собрать собрание (разослать письменные уведомления);
- пригласить геодезистов для межевания;
- оформить акт согласования.
Документы должны быть завизированы всеми заинтересованными лицами. Только так процедура установления координат будет законна.
По итогам кадастровых изысканий относительно определения размеров нескольких земельных участков количество справок согласования должно соответствовать числу уточняемых объектов недвижимости.
Если по окончанию процедуры была установлена только часть границ смежного надела, совпадающих с межой участка – объекта работ, на основании ч. 2 ст. 43 221-ФЗ отдельный акт согласования не потребуется.
Подобные нормы корректны и при исправлении ошибок в Росреестре относительно месторасположения смежной с определяемой недвижимостью – объектом работ, границы.
Если выявлены недочеты в координатах, не смежных с проверяемым наделом, то потребуется предоставить дополнительный запрос и включить отдельный документ согласования в межевой план.
Фактическая граница земельного участка – это существующие на местности объекты искусственного происхождения (заборы, столбы, стены домов или хозяйственных построек, дороги, проезды и т. д.) или естественного происхождения (лесополосы, овраги, реки и т. п.), которые визуально отделяют один участок от других и позволяют определить его на местности.
На всем протяжении становления российского земельного права система координат, в которых определялись координаты характерных точек границ участков, постоянно изменялись. Изменялись также и требования к точности определения этих координат, от чего напрямую зависит их погрешность.
В настоящее время, в отношении львиной доли ранее учтенных земельных участков в ЕГРН внесены сведения о их границах. Но такие границы определены не с нормативной точностью, имеют большую погрешность и почти всегда не соответствуют реальным границам участков.
Такие участки легко определить — на публичной кадастровой карте их площадь имеет статус «декларированная». Как определить декларированную площадь мы писали в другой статье.
Границы подобных участков определялись по результатам массовой инвентаризации земель муниципальными образованиями. Инвентаризация делалась двумя методами — аэрофотосъемкой с самолета или по спутниковым картам. Разглядеть реальные границы существующих участков в обоих случаях — мероприятие хоть и увлекательное, но крайне далекое от достоверности.
Поэтому, результаты такой инвентаризации много лет повергают в шок собственников земельных участков, которые внезапно выясняют, что границы их участков в ЕГРН описаны совершенно не там, где они расположены в реальности. Или конфигурация участков изображается неверно. Или имеет место существенное смещение одной из границ участка.
В отношении подобных участков обязательно нужно проводить кадастровые работы по уточнению их границ на местности в соответствии с действующим законодательством. Оставлять границы участка в таком состоянии не рекомендуем, так как это может повлечь за собой много спорных ситуаций.
Если вы являетесь правообладателем земельного участка, полученного в нелегкие годы становления российской демократии, и никогда не занимались оформлением его границ – сейчас самое время подумать об этом. Жизнь не стоит на месте.
Тема границ земельных участков продолжена в следующих статьях:
- Об уточнении границ земельных участков;
- О порядке уточнения границ земельных участков.
Конец.
-
Правоподтверждающий документы на земельный участок;
Это может быть свидетельство о регистрации права собственности, выписка из ЕГРН (как получить), договор купли-продажи участка или дома на нем, договор/государственный акт/свидетельство бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, различные акты на предоставление участка или предварительного согласования предоставления, договор аренды, договор о праве застройки, решение суда о предоставлении участка или признания права собственности. В общем, любой документ, доказывающий право собственности или пользования.
Информация об этом содержится в выписке из ЕГРН. Если в разделе «Особые отметки» написано, что границы земельного участка определены «линейными промерами», «в условной (неизвестной) системе координат», «пересекают границы земельных участков» или, напротив, не установлены в соответствии с требованиями законодательства, значит, межевание не проводилось.
Если у вас возникают споры с соседями о том, где проходит граница земельного участка (например, соседи передвигают забор), в этом случае межевание и выделение границ участка может стать выходом и положить конец спорам. Постарайтесь решить вопрос мирно: для этого понадобится присутствие соседей при процедуре межевания, а также надежная геодезическая компания. Впрочем, кадастровый инженер не имеет права навязывать той или иной стороне свое решение, а может только предоставить документ, который определит границы участка. Вы сами принимаете решение о дальнейших действиях и договариваетесь с соседями в судебном или досудебном порядке.
Если же соседи воздвигают строения на вашей территории, вы можете настаивать, чтобы они убрали постройки или выкупили часть земли, на которой появились строения. Если они отказываются идти на компромисс, обращайтесь в суд. При этом лучше иметь на руках акт согласования местоположения границ земельного участка — так легче будет защитить свои права.
Установление границ представляет собой процедуру, которая требуется для постановки участка на кадастр. Работа заключается в сопоставлении с градостроительным планом, определении поворотных точек и сверке с другими объектами.
Если замеры выполнены без нарушения требований законодательства, надел индивидуализируется и формируется в качестве полноценного недвижимого объекта. Для определения внешней границы используются географические координаты, установленный адрес и местоположение земли.
В первую очередь, необходимо подать документы и заявление установленного образца. Далее требуется акт согласования расположения границ. Он заключается в присутствии всех соседей по участку, с наделами которых он может граничить. Действующий порядок предполагает наличие отметок о их согласии с проведением межевания.
Выполняются следующие этапы:
- Подготовительный. На этом этапе происходит согласование работ и обсуждается их стоимость. Осуществляются проверка документов заказчика и подготовка проекта межевания.
- Геодезические работы. Участок требуется межевать на месте. Осуществляются полный замер территории, геодезическая съемка и определение границ в соответствии с представленными документами и расположением соседних наделов.
- Камеральные работы. Для их выполнения приглашают кадастрового инженера. Он составит план и согласует полученные сведения со сведениями из документов.
Кадастровый инженер заранее назначает дату, когда можно забрать готовый документ. В этот день необходимо явиться и получить его. Если все в порядке, подписывается акт приема-передачи выполненных работ. О готовности документа собственнику сообщат по телефону, который он оставляет во время согласования работ.
В результате работы можно оформить план, который необходимо предоставить в территориальный отдел Росреестра или МФЦ. Необходимо написать заявление и оплатить госпошлину.
Цена на размежевание определяется в зависимости от различных факторов, среди которых выделяют регион расположения, размер и сложность работ. Также значение имеет наличие или отсутствие поворотных точек. Стоимость колеблется от 2 тыс. руб., если площадь составляет до гектара при восстановлении границ и до 25 тыс. руб. при межевании в процессе образования участка.
Что касается времени, оно определяется отдельно для каждого этапа:
- на геодезическую съемку около 10 дней;
- на топографическую съемку со спутника – 40 дней;
- на предоставление документов – 5 дней;
- на восстановление межевых знаков порядка 10 дней.
Собственники часто считают, что согласовать границы можно позднее, когда понадобится продать участок. В действительности такой шаг приведет к негативным последствиям. Появится владелец ближайшего надела, который не будет согласен с местом установки забора.
Дело может дойти до районного суда, где будут запрошены документы на землю от обеих сторон. Если среди них нет межевого плана, правоту доказать не получится. Судья выпишет постановление на устранение нарушений. При этом он не обязан давать время на получение документов, так как отмежевать участок нужно было сразу.
Таким образом, земли нуждаются в определении границ, которые должны совпадать с имеющимися в реестре сведениями. Это позволит избежать проблем в будущем и четко знать, где заканчивается своя территория. Процедура выполняется однократно и не требует повторения.
1. Что такое границы земельного участка с точки зрения закона.
Определение границ земельного участка на местности выполняется по следующей последовательности действий:
Действие Описание Шаг 1. Выбор кадастрового инженера Владелец участка должен обратиться в лицензированную геодезическую компанию для проведения работ. Также нужно проверить кадастрового инженера, который должен иметь действующий аттестат. Шаг 2. Заключить договор Его нужно подписать с кадастровым инженером или геодезической компанией до выполнения работ. Для этого потребуется личный паспорт, выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы, такие как договор купли-продажи или акт о приватизации. Шаг 3. Проведение межевания Геодезисты выезжают на участок для выполнения замеров. Кадастровый инженер делает расчеты, чтобы избежать наложения границ на соседние участки. Также происходит согласование с соседями, чтобы удостовериться в отсутствии претензий. Шаг 4. Подача заявления в Росреестр Вместе с ними передается комплект документов. Если все сделано правильно и межевой план соответствует требованиям законодательства, данные вносятся в государственный реестр. После завершения процедуры собственник получает выписку из ЕГРН о внесении изменений. После завершения процедуры собственник может полноценно распоряжаться земельным участком. Совершаются любые сделки по отчуждению земли, начиная от продажи и заканчивая дарением.
Генплан СНТ часто не содержит точных координат границ участков, поэтому межевание все же необходимо. Дачи и садовые участки обычно тесно прилегают друг к другу, поэтому для определения границ часто требуется еще и Акт о согласовании границ с соседями. Если они отказались подписывать акт, то вы вправе подать в суд иск об установлении границ земельного участка.
Если вы решили пригласить кадастрового инженера или геодезиста, то проверьте его опыт, регистрацию и наличие аттестата. Перед началом работы ему нужно будет предъявить паспорт и документы, подтверждающие законное владение участком. Иногда геодезисты просят подтвердить отсутствие электрических кабелей на земле, общественных коммуникаций, которые они могут повредить в процессе работы.
Если границы участка уже когда-то определялись, то должен существовать кадастровый паспорт, на котором указан индивидуальный номер. Именно его нужно использовать для поиска информации в Сети. Кадастровый план участка можно найти на Публичной Кадастровой карте, но учтите, что сайт может долго грузиться и работать с перебоями.
Там же легко открывается информация о площади надела, дате постановки его на учет, кадастровой стоимости, категории земель, виде разрешенного использования (например, для сельского хозяйства или застраивания). Кадастровый паспорт или выписку в бумажном виде можно заказать в МФЦ, Росреестре.
Важно: Межевание подразумевает не только проведение замеров, но и подготовку межевого дела. Кадастровый паспорт должен быть оформлен в соответствии со всеми нормами Государственного кадастра. Только если к делу не будет никаких нареканий наделу присваивается свой кадастровый номер.
Если участок не проходил межевание, то план не составлялся и информации на Публичной Кадастровой карте о нем не будет. При обращении в МФЦ или Росреестр за выпиской из реестра, вам также ответят отказом, поскольку не смогут найти данные об участке.
Для проведения любых операций с землей в будущем нужно обязательно поставить её на учет. В противном случае есть риск, что кто-то самовольно захватит надел и это сложно будет оспорить.
Местоположение границ устанавливается посредством определения координат характерных точек и деления их на части. Уточнение границ возможно и посредством указания на природные и другие объекты, если сведения о них содержатся в кадастре. Площадью надела будет являться площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.
Для межевания проводится:
- изучение документов о земельном участке;
- подготовка проекта межевания;
- уведомление соседей о дате определения границ;
- обмер участка на местности, геодезическая съемка, определение межевых знаков, выяснение размера площади;
- подготовка межевого плана и дела для подачи документов для регистрации.
По окончании работ землевладелец получает два экземпляра межевого плана. Один из них он относит в кадастровую палату. Далее получив кадастровый номер участка можно обращаться в Росреестр для получения свидетельства о регистрации права собственности.
Если участок расположен в отдаленной от других наделов местности и его нет в кадастре, то его границы можно определить по координатам в навигаторе. Этим способом часто пользуются геодезисты, которые используют геокалькулятор и другие программы поиска участка по координатам и определения его площади (приложение «Геодезист», GPS-status, Location Detector и пр.).
Это самый популярный в РФ способ межевания. Например, у вас есть участок и вы используете его и еще небольшую территорию до дороги или участка соседей. В случае, если нет правоустанавливающих документов на участок, границы могут быть установлены по искусственному ограждению, существующему более 15 лет.
Для определения границ используется горизонтальная съемка и согласование межевых знаков с соседями (если они есть). Если выяснится, что землевладелец пользуется большей площадью надела, чем имеет право по документам, то это превышение не должно быть более 10%.
Порядок, по которому определяются границы землевладения, определен Земельным кодексом. Им же устанавливаются с учетом землепользования или застройки максимальные и минимальные его размеры, иначе говоря, предельные (ст. 11.9, 33 и 38 ЗК РФ). При этом соблюдаются положения градостроительных регламентов и земельного законодательства – все для того, чтобы ограничить, насколько это вообще возможно, нецелевое использование земель.
На 2018 год эти размеры таковы:
Минимум (в сотках) Максимум (в га) Садоводство 6 0,15 Огород 4 0,1 Строительство дачи 6 0,25 Для фермеров, га 2 40 Это прямые линии, соединяющие некоторые точки, образующие контур — замкнутую фигуру, которые характеризуют участок земли. У точек этих есть свое название – поворотные или характерные. Как правило, наделы нарезаются в форме четырехугольников, а значит и поворотных точек у них по четыре.
Но существуют и многоконтурные землевладения, в составе которых сразу несколько замкнутых контуров, разделённых другими землями. Образование участков со столь непростыми конфигурациями вызвано чаще всего необходимостью обогнуть сложности рельефа. Включение неровностей местности в размер – реальность, правда, полезная площадь ими будет «съедена».
Похожие записи: