Самозанятых впишут в закон о защите прав потребителей как продавцов и как покупателей
Чтобы официально зарегистрировать соглашение в Росреестре, вам потребуется уплатить обязательный сбор. Сумма определяется с учетом положений НК РФ:
если в регистрирующий орган обращается одна сторона, размер пошлины равен 2 тыс. руб. для физлиц и 22 тыс. руб. для организаций;
при посещении службы Росреестра обеими сторонами фиксированный размер пошлины делится пропорционально числу участников;
если соглашение оформлено между организацией и физическим лицом, указанные суммы также делят пропорционально составу участников.
Пошлина уплачивается по реквизитам местного регистрирующего органа, куда обращается заявитель.
Типовое соглашение составляется на определенный период, по истечении которого правоотношения сторон прекращаются автоматически. Однако, на практике возможно и досрочное прекращение сделки.
Расторжение бывает:
по соглашению сторон;
в одностороннем порядке.
Если расторжение происходит по инициативе одной из сторон, она обязана уведомить об этом партнера в письменной форме не менее, чем за 90 дней.
Договор аренды нежилого помещения можно расторгнуть в одностороннем порядке, но только в случае нарушения его условий.
По требованию арендодателя соглашение может досрочно расторгаться. Например, если:
предоставленное имущество используется с существенным нарушением условий договора либо при установлении фактов неоднократных нарушений;
существенно ухудшаются качественные характеристики имущества;
арендатор более двух раз подряд не перечислял арендные платежи;
арендатор не исполняет обязанности по выполнению капитального ремонта, при этом условиями договора это предполагалось.
Если инициатор прекращения арендных правоотношений — арендодатель, вторая сторона вправе потребовать с него неустойку. Если соглашение желает аннулировать арендатор, платить ему ничего не придется.
Договор аренды нежилого помещения — это гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать второй стороне (арендатору) нежилое помещение во временное владение и пользование либо только во временное пользование за определенную плату. Чтобы сделка считалась заключенной, должны быть соблюдены основные условия соглашения.
Если соглашение заключается меньше, чем на 1 год, регистрировать его в Росреестре не нужно.
Скачать типовой документ можно в интернете. Однако, он не будет учитывать все нюансы вашей сделки. Поэтому рекомендуем воспользоваться услугами опытного юриста.
По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:
Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.
В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.
Расторгнуть соглашение можно при следующих условиях:
По соглашению сторон.
В том случае, если одна из сторон не выполнила условия соглашения, а вторая сторона понесла вследствие этого убыток.
Истек срок аренды.
Одна из сторон потребовала досрочного прекращения договоренностей.
Для расторжения нужно оформить договор об окончании аренды. Составляется он по форме, аналогичной соглашению об аренде (основание – статья 452 ГК РФ).
Если аренда регистрировалась, прекращение отношений также должно быть зарегистрировано. Для этого обе стороны подают в Комитет по управлению имуществом заявления о том, что расторжение соглашения было добровольным. Если одна из сторон отказывается подавать заявку, вопрос решается через суд.
Арендованное имущество принимается на забалансовый учет. В учете указывается та стоимость, которая прописана в соглашении об аренде. Выполняется эта запись: ДТ001. Получение в аренду имущества. По окончании срока аренды выполняется эта запись: КТ001. Возврат арендодателю имущества.
Аренда муниципальных объектов является возмездной. То есть компания должна уплачивать деньги за пользование помещением. Плата признается расходом по обычным формам деятельности. Она будет учитываться на счетах 20, 23, 25, 26, 44. НДС фиксируется на счете 19 (открывается субсчет). Когда все платежи за аренду выполнены, размер НДС списывается на сокращение долгов перед бюджетом.
Рассмотрим признаки, по которым сопутствующие платежи относятся к категории расходов:
Оплата выполняется на основании заключенного договора, соответствующих законов.
Установлен точный размер арендной платы.
Есть признаки того, что благодаря начислению платежей арендатор снизит свои экономические выгоды.
Если все рассматриваемые условия соблюдены, можно отнести платежи к расходам. В обратном случае платеж включается в состав дебиторского долга.
В процессе аренды муниципального имущества выполняются эти проводки:
ДТ20, 26, 44 КТ76. Долг перед арендодателем.
ДТ19 КТ76. НДС по платежам.
ДТ76 (открывается субсчет) КТ68. Удержание НДС с арендодателя.
ДТ68 КТ51. Перечисление НДС в бюджет.
ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
ДТ76 КТ51. Погашение долга перед арендодателем.
ВАЖНО! Объект налогообложения образуется в дату оплаты аренды. На протяжении 5 суток фирма должна заполнить счет-фактуру с указанным налогом.
Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году
Проверьте полномочия на заключение договора аренды Сдавать недвижимость в аренду вправе собственник, субарендодатель с согласия собственника и представитель по доверенности. Кто-то из этих лиц должен подписать договор — ст. 608 и ст. 615 ГК РФ.
Для проверки полномочий попросите оригиналы документов:
— Договор на приобретение помещения и свежую выписку из ЕГРН. В этих документах посмотрите, кто собственник недвижимости. В выписке проверьте нет ли залога или ареста на объект, иначе вас выгонят в случае долгов собственника. Выписку можно заказать на сайте Росреестра, это стоит несколько сотен рублей.
— Выписку из ЕГРЮЛ, если помещение сдаёт организация. Посмотрите в выписке, кто указан директором — именно этот человек подписывает договор. Выписку заказывают на сайте налоговой, это бесплатно.
— Если перед вами представитель, посмотрите доверенность и проверьте её актуальность на сайте нотариальной палаты.
— Если перед вами субарендодатель, спросите письменное согласие арендодателя и договор аренды.
Не доверяйте копиям и сканам по электронной почте — их легко подделать.
В первом разделе договора аренды пишут точное описание помещения: адрес, метраж, этаж, расположение. Считается, что без этих характеристик договора нет — ст. 607 ГК РФ.
Посмотрите, действительно ли вам показывали тот объект, который записали в договор. Это защитит от случайных ошибок и намеренного подлога.
Когда цена аренды считается от квадратных метров, попросите кадастровый паспорт помещения — в нём указана точная площадь. Сверьте количество метров магазина по договору с паспортом. Так вы не переплатите.
Попросите о встрече с уполномоченным лицом. Пусть подпись поставят при вас.
Будете точно знать, сколько заплатите
В договоре указывают размер арендной платы.
По умолчанию в размер не входят стоимость коммунальных и других услуг — ст. 614 ГК РФ. Поэтому приготовьтесь нести дополнительные траты за электроэнергию, воду, отопление и интернет. Лучше прописать, что вы платите по счётчикам. Сразу же проверьте, кто заключают договоры с коммунальщиками и устанавливает счётчики: вы или собственник помещения.
Магазину нужна уборка прилегающей территории и охрана. Если готовы подметать крыльцо самостоятельно, от услуг уборки по договору можно отказаться.
А вот от охраны и видеонаблюдения отказываться не нужно. В магазине будет товар и наличные деньги, и понадобится защита от грабителей. Главное — прописать в договоре, кто отвечает за охрану. Об этом мы подробно расскажем в следующем разделе.
Арендодатель вправе повышать арендную плату без согласия арендатора не чаще раза в год — ст. 614 ГК РФ.
Обычно собственники недвижимости охотно пользуются этим правилом и переносят его в договор. При долгосрочной аренде вы вряд ли переубедите арендодателя зафиксировать ставку на весь срок. Но попытайтесь добиться хотя бы предела повышения, например, не больше 5 %.
Когда начнёте работать, не подписывайте дополнительные соглашения об увеличении арендной платы. Иначе считается, что вас устроила новая цена. Ограничения из закона и договора не спасут.
Договор аренды нежилого помещения 2020-2021: обязательные пункты и правила
Договор аренды бывает краткосрочный и долгосрочный. Краткосрочный заключают на 11 месяцев. Долгосрочный — на несколько лет и регистрируют в Росреестре.
Арендодатели небольших помещений не очень любят долгосрочный договор аренды за расходы на регистрацию и сложности с расторжением. Поэтому предпочитают соглашения на 11 месяцев.
Опасность краткосрочного договора очевидна. По окончании вас попросят съехать, а если договоритесь о новом договоре, наверняка повысят плату.
Спасёт условие о преимущественном праве арендатора. Суть в том, что по истечении срока, если вы исправно вносили плату и не портили объект, арендодатель обязан отдать помещение в аренду снова вам, а не другим претендентам — ст. 621 ГК РФ. Посмотрите, чтобы договор не отменял преимущественное право — так бывает.
Обязанности по ремонту объекта аренды законом распределены так. Арендодатель делает капремонт, арендатор чинит мелочь — ст. 616 ГК РФ.
Посмотрите, не переложен ли капремонт на вас, потому что так можно. Если согласны, готовьтесь чинить трубы, проводку и обновлять покраску за свой счёт.
Римский постулат гласит: Pacta sunt servanda , что означает – договоры должны исполняться
Однако из этого правила, как и из многих других, имеются исключения.
Опираясь на общие правоположения ст. 309 ГК РФ, нужно отметить, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Ст. 310 ГК РФ гласит, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Так можно ли отказаться от внесения арендной платы, если арендатор не по своей воле не пользовался арендуемым имуществом?
Многочисленные мнения, с которыми довелось ознакомиться в этот период, и которые были посвящены вопросу о правах арендаторов, увы, обходили данный вопрос стороной.
Неопределенность в этом вопросе породила различные представления об обязанностях сторон по договору аренды, что также не может способствовать устойчивости гражданского оборота.
Судебная практика по понятным причинам по данному вопросу еще не сформировалась.
Верховный Суд РФ также остался в стороне от указанной проблемы, отделавшись общими рекомендациями от 21.04.2020 г. и от 30.04.2020 г., и возложив на нижестоящие суды решение этих вопросов.
При этом, в обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ со ссылкой на ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ указал, что арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы.
Существенные изменения в эти отношения должен внести законопроект № 3853п-П14 от 07.05.2020 г. , подготовленный Правительством РФ, и в котором предусмотрено право арендатора отказаться в одностороннем порядке от договора аренды без взимания в пользу арендодателя любых плат, в том числе, за односторонний отказ от договора, убытков в виде упущенной выгоды, убытков при прекращении договора. При этом обеспечительный платеж, предусмотренный договором, подлежит возврату арендодателем арендатору без каких-либо условий (п. 5 ст. 18 законопроекта ).
Вместе с тем, хотелось бы высказать свою точку зрения на эту проблему, исходя из действующего на сегодняшний момент гражданского законодательства, и имеющейся судебной практики, которая была сформирована до начала пандемии.
Заключение договора , часто в просторечье этот процесс называют подписанием договора, очень важный момент в деятельности любой организации, особенно коммерческой. Наше предпринимательское сообщество рассматривает договор как некое досадное обременение. Договор существует формально для того, чтобы иметь возможность получать по нему плату. Договору не уделяется того должного внимания, которое он заслуживает, выступая, в качестве главного основания возникновения гражданских прав и обязанностей. В ст. 8 ГК РФ, договор, как основание возникновения прав и обязанностей, стоит на первом месте.
Согласно ст. 606 ГК РФ аренда представляет собой владение и пользование или
В этой связи, необходимо обратить внимание на очень важный момент: законодатель говорит о владении и пользовании имуществом, т.е. арендатор не только обладает этим имуществом, но и использует его в коммерческих целях.
Одного факта владения имуществом недостаточно для возникновения аренды, поскольку в коммерческих или имущественных отношениях конечная цель, к которой стремятся стороны договора – это использование имущества для извлечения прибыли и получение платы за право такого использования. Сам по себе факт владения, при отсутствии возможности пользования имуществом, не дает возможности извлекать прибыль из этого имущества.
Владение имуществом без его использования является бессмысленным с правовой точки зрения.
Нельзя, например, заявить, что арендатор, подписав договор аренды, и получив имущество по акту приема-передачи лишь во владение, заключил договор аренды, поскольку сама возможность ИМЕННО пользования имуществом отсутствует.
Не случайно второй составляющей правомочий арендатора в ст. 606 ГК РФ после владения отдельно выделено пользование имуществом, как способ реализации коммерческого интереса арендатора.
Цель арендатора как раз и состоит в использовании имущества, тогда как сам факт его владением не предоставляет ему такого права и не составляет для него какого-либо экономического интереса.
Кроме того, владение имуществом на основании одного лишь подписания акта приема-передачи не возникает, поскольку владение в отношении коммерческой недвижимости предполагает нахождение арендатора в этих помещениях.
Если арендатор не находится в помещении не по своей воле, то нельзя говорить и о владении этими помещениями, исходя лишь из самого факта подписания акта приема-передачи недвижимого имущества.
Следует иметь в виду, что договор аренды, как и большинство других договоров, является возмездным и содержит взаимные права и обязанности сторон.
Проанализировав значительное количество договоров аренды, заключенных в РФ, могу сказать, что большинство из них, особенно, что касается аренды в торгово-развлекательных центрах (ТРЦ), представляют собой договоры аренды, переведенные с иностранных языков.
Договор аренды нежилого помещения
В период пандемии, когда все ТРЦ, а также иные организации, за исключением их небольшого количества, принудительно закрыты на основании правовых актов федеральных и региональных властей, арендодатель не может обеспечить арендатору пользование имуществом, т.е. не в состоянии исполнить свою основную, и, практически, единственную обязанность.
Так за что же арендодатель желает получить с арендатора плату за период, когда последний не владел и, или не пользовался арендуемым имуществом?
Строго говоря, никаких правовых оснований для этого не имеется.
Арендодатель, скорее всего, заявит в таком споре, что был лишен возможности обеспечить арендатору пользование имуществом не по своей воле.
Но арендатор находится в точно таких же условиях невозможности пользоваться арендованным имуществом, как и арендодатель, что уравнивает положение сторон.
Если арендатор не использовал имущество для своих целей, пусть и не по воле арендодателя, то почему он должен вносить арендную плату за его не использование?
Если предпринимательская деятельность основана на риске (ст. 2 ГК РФ), то арендодатель должен рисковать в той же мере, как и арендатор, а не перекладывать на него неблагоприятные последствия их отношений.
Если договор аренды является двусторонней сделкой, и направлен на возникновение взаимных прав и обязанностей сторон, то взаимной должна быть и имущественная ответственность (в широком смысле этого слова) сторон договора, а именно: возможность потерять или не получить прибыль от сделки, если ответственная сторона не в состоянии исполнить свои обязательства по договору, пусть и по не зависящим от нее обстоятельствам.
Ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. в п. 3 говорит о том, что арендаторы по договорам аренды недвижимого имущества вправе требовать уменьшения арендной платы за период, когда они не пользовались этой недвижимостью.
На это же указывает в своем обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ.
Полагаю, что это положение закона противоречит ст.ст. 611, 614 ГК РФ, и в силу п. 3 ст. 3 ГК РФ не должно применяться.
Кроме того, даже если арендная плата будет уменьшена судом или самим арендодателем, проблема нарушения арендодателем закона и договора в части не обеспечения арендатору возможности пользоваться арендуемым имуществом, никуда не исчезнет.
Арендодатель, даже при уменьшении размера арендной платы, в любом случае получит недолжное. Арендатор же не получит ничего, а только понесет расходы за несуществующее пользование имуществом, которое он оплатил, пусть и в пониженном размере.
При этом хочу заметить, что сторонники такой точки зрения не приводят никаких аргументов, согласно которым арендатор обязан вносить арендную плату, кроме того, что ссылаются на ст. 401 ГК РФ, которая освобождает арендатора лишь от ответственности за нарушение обязательств по внесению арендной палаты в случае действия непреодолимой силы.
Да, действительно указанная статья закона ничего не говорит об освобождении арендатора от обязанности по внесению арендной платы по договору аренды.
Вместе с тем, специальные статьи особенной части ГК РФ, которые регулируют арендные отношения, и которые были упомянуты ранее, направлены на защиту прав арендатора, и должны рассматриваться в системной связи друг с другом.
А что же судебная практика, которая существовала до сего дня?
Судебные акты Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно защищают права арендатора и его право не вносить арендную плату, если пользование имуществом было затруднено или являлось и вовсе невозможным.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).
«…5. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы…»
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).
«…Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.
Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы…»
ВАС РФ также придерживался аналогичной позиции по делам такого рода. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011 , например, говорится, что арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.
В п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 , указано, что если фактически арендатор не использовал и не мог использовать предмет аренды, хотя его передача состоялась, поскольку арендодателем не были переданы предусмотренные законодательством документы, без которых предмет аренды к эксплуатации не допускается, в иске о взыскании с арендатора арендной платы должно быть отказано.
Аналогичного мнения придерживаются и арбитражные суды кассационной инстанции .
Из Постановления Арбитражного суда Московского округа от 30.05.2019 N Ф05-3889/2019 по делу N А41-64832/2018 следует, что арендатор освобождается от уплаты арендной платы в течение периода, в который арендатор не имел возможности использовать помещение в соответствии с его целевым назначением, если такая невозможность возникла вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств, установленных в договоре (пункт 8.11 договора аренды).
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.05.2019 N Ф02-1814/2019 по делу N А58-7844/2017 гласит, что из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В Определении ВАС РФ от 03.08.2012 N ВАС-10214/12 по делу N А21-5443/2011 говорится, что согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Как следует из судебных актов, с 13.04.2011 арендатор был лишен возможности использовать арендуемые помещения в связи с ограничением в них доступа со стороны арендодателя (помещения были опечатаны). Причины таких действий истец сообщил позднее, в письме от 28.04.2011.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды правильно сделали вывод о том, что фактически с 13.04.2011 арендатор имуществом не пользовался, поэтому у истца отсутствовало право на требование внесения арендных платежей в спорный период.
Факт прекращения истцом доступа в помещения и последующие действия по перераспределению своевременно поступивших арендных платежей в рассматриваемом случае не могут являться основанием для опровержения выводов суда об отказе в иске. Взыскание суммы эквивалентной обеспечительному платежу после прекращения действия договора не основано на условиях этого договора.
По общему правилу договора аренды арендодатель берет на себя обязательство предоставить какое-либо имущество как движимое, так и недвижимое во временное владение и пользование. В свою очередь арендатор обязуется своевременно вносить арендный платеж.
Определяющими элементами соглашения, позволяющего его отграничить от других гражданско-правовых договоров, являются:
возмездность – обязательное условие заключается в оплате за арендованный объект, при этом её размер выступает в качестве существенного условия;
предмет, к которому относится имущество, за исключением изъятого из оборота (например, обособленное помещение, автомобиль, предприятие и другие объекты, являющиеся неупотребляемыми);
передача в пользование и/или владение, то есть без права распоряжения и, как следствие, право собственности не возникает;
двусторонность – сторонами в сделке являются арендодатель (собственник либо его представитель) и арендатор.
Правильная классификация заключенной сделки и отнесение её к той или иной категории позволяет верно применять нормы гражданского законодательства при возникновении спорной ситуации.
Период для данной категории сделок не является существенным условием, и, как следствие, отсутствие упоминания о нем не влечет признания сделки в целом недействительной. В соответствии со ст. 610 ГК в случае если срок прямо не регламентирован соглашением, то его следует считать заключенным до того момента, когда одна из сторон не изъявит желание о его расторжении (неопределенный срок).
Форма так же как и длительность не существенное условие, поскольку стороны самостоятельно вправе определить формат соглашения. Исключения, для которых обязательна письменная форма, сформулированы в ст. 609 ГК:
срок действия более 1 года;
стороной в сделке выступает юридическое лицо.
Помимо этого в случаях, прямо предусмотренных законодательством, соглашения в отношении недвижимости подлежат обязательной регистрации в госреестре. Возможны варианты выкупа объекта, что предполагает форму, предусмотренную как для купли-продажи.
Гражданский кодекс вводит понятие субаренды, под которой понимается передача имущества (всего либо его часть), принятого в рамках арендной сделки, в пользование и/или владение третьим лицам. Заключение возможно лишь с письменного согласия собственника. В этом случае, в отличие от перенайма, замены лица в основном обязательстве не происходит.
В рамках рассматриваемых договоров, как и любых других гражданско-правовых сделках, стороны наделены специфическими для данных правоотношений правами и обязанностями, а также несут ответственность по их соблюдению в соответствии с гражданским законодательством.
Круг прав арендодателя, характерный для всех разновидностей аренды, образуют:
право на своевременное получение арендной платы;
право на досрочное прекращение договора;
Вместе с тем круг обязанностей, установленных законодательством для арендодателя, немного шире и включает:
обязанность предоставить имущество, установленное соглашением, в надлежащем состоянии;
проведение капитального ремонта при необходимости либо по первому требованию;
обязанность по уведомлению о правах третьей стороны на арендованное имущество;
обязанность возместить произведенные неотделимые улучшения (например, установка пластиковых окон в помещении) при условии, что они были согласованы с владельцем.
За собственником закреплена ответственность при передаче имущества, имеющего недостатки, которые не позволяют использовать его в предусмотренных целях. Поэтому по первому требованию обнаруженные недостатки должны быть устранены силами владельца.
Аренда в пандемию: законы, переговоры и суды
Прекращение арендных отношений возможно по нескольким причинам:
окончание срока действия;
расторжение по инициативе, поступившей от арендатора;
расторжение по заявлению арендодателя.
По окончании срока по общему правилу арендные правоотношения прекращаются, если хотя бы одна из сторон заявила намерение о расторжении заключенной сделки. Если такого намерения заявлено не было, имуществом продолжают пользоваться (с согласия арендодателя), то сделка считается пролонгированной на неопределенный срок на тех же условиях.
Законодатель закрепил и возможность досрочного расторжения правоотношений как со стороны владельца, так и со стороны арендатора. Обязательно при этом направление письменного уведомления с требованием об устранении нарушений договора в установленный срок, соответствующий принципам разумности.
По инициативе собственника досрочно арендные отношения могут быть прекращены по основаниям, когда арендатор:
неоднократно нарушил условия сделки, в том числе использовал имущество не по назначению;
причинил вред объекту, ухудшив его общее состояние;
нарушил своевременную оплату, то есть не внес 2 и более платежа подряд;
не произвел капитальный ремонт, если данная обязанность за ним закреплена договором.
Досрочное расторжение арендных отношений по инициативе арендатора, когда владелец:
не предоставил имущество в пользование либо препятствует разными способами свободно им пользоваться;
предоставил объект, имеющий существенные недостатки (если они прямо не оговорены в соглашении);
не производит капитальный ремонт;
имущество, предоставленное в аренду, стало не пригодным для дальнейшего использования.
Указанные перечни не являются исчерпывающими, так как стороны могут установить дополнительные основания для досрочного прекращения арендных отношений.
Договор аренды и его разновидности, в том числе и относящихся к договорам коммерческой деятельности, регламентированы гл. 34 ГК. Рассмотрим их особенности и отличия друг от друга.
Под прокатом понимается предпринимательская деятельность, направленная на сдачу движимого имущества во временное пользование и владение за плату.
Особенностями данного договора, позволяющими его отличить от других видов, являются:
предметом проката могут выступать только движимое имущество;
максимальный период не более 1 года, при этом по требованию арендатора договор может быть расторгнут (такое уведомление должно быть направлено за 10 дней до предполагаемой даты расторжения);
публичность (предполагает необходимость заключить договор на равных условиях со всеми кто обратится к арендодателю, не оказывая никому предпочтения);
наличие письменной формы;
субаренда запрещена;
весь ремонт (капитальный и текущий) осуществляется за счет средств арендатора;
арендная плата должна быть установлена в определенной сумме денежных средств.
Имущество, арендованное в прокат, как правило, используется в потребительских целях (личных, семейных и иных), поэтому в качестве дополнительной особенности можно рассматривать то обстоятельство, что пользователями в большинстве случаев выступают физические лица.
Подобные сделки разделяют на 2 вида как с предоставлением услуг по технической эксплуатации и управлению (с экипажем), так и без таковых. Отличительная особенность рассматриваемых договорных отношений заключается в распределении обязанности по проведению ремонта, оплате топлива, страхованию и прочих расходов между сторонами. Так, при аренде с экипажем все расходы несет арендодатель, а при аренде без экипажа – арендатор. Плата за аренду транспортных средств называется – фрахт.
Особенности:
предметом выступают технические устройства, предназначенное для перемещения, перевозки и прочее;
предоставлено право без согласия передавать объект в субаренду.
законом не регламентируется предельных срок таких сделок;
Данная категория договоров предполагает передачу на время в пользование и/или владение зданий и сооружений, в том числе относящихся к жилому фонду.
Особенности:
оформление письменной формы в виде подписанного с обеих сторон одного документа, несоблюдение которой влечет недействительность сделки (обязательна государственная регистрация);
при отсутствии согласованного размера арендной платы договор считается незаключенным;
предмет – недвижимость в виде зданий и сооружений (передача части здания регулируется общими положениями об аренде).
Теперь о том, что должно быть указано в договоре. А указаны в нем должны быть все существенные характеристики помещения: адрес, этаж, место нахождения на этаже, наименование (нежилое помещение, часть нежилого помещения), инвентарный номер, функциональное назначение (офисное, производственное, складское и т.п.) и площадь.
— В ряде случаев договор признается незаключенным при наличии только адреса здания, площади и плана помещения с экспликацией, поскольку этих сведений недостаточно для идентификации имущества , — акцентирует внимание Юрий Романченко. — Их наличие не свидетельствует о согласованности предмета аренды, так как отсутствуют указания на расположение помещений в здании (этаж), количество нежилых помещений, их номера и прочие характеристики. Также договор может быть признан незаключенным при несоответствии характеристик, указанных в договоре, фактическим характеристикам объекта аренды .
Разумеется, из правил бывают исключения и иногда договор аренды признается заключенным, если расхождение фактических и договорных характеристик произошло в результате технической ошибки. Но то, что ошибка была технической, еще нужно доказать.
Еще один важный документ – акт приема-передачи помещения, который так же, как и договор аренды, в обязательном порядке подписывается обеими сторонами. В этом акте должны быть указаны состояние нежилого помещения, его особенности, наличие какого-либо имущества (техники, предметов обстановки) и другие детали, заслуживающие внимания и отражения в документе.
— Отсутствие указанного акта может явиться препятствием для использования помещения арендатором , — говорит Юрий Романченко. — Кроме того, именно с моментом передачи имущества суды связывают возникновение права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц. Бывает, конечно, так, что суды признают фактическое использование имущества как передачу имущества арендатору, несмотря на то, что акт приема-передачи этого имущества отсутствует, но я бы не рекомендовал рассчитывать на то, что именно ваш случай продолжит эту череду исключений .
— Жилые и нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, право на которое и сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации , — говорит Юрий Романченко.
Правда, это только в том случае, если договор аренды заключается на срок более одного года. Если менее – государственная регистрация не нужна.
Кажется, что ответ на вопрос напрашивается сам собою – тем, кто является субъектами предпринимательской деятельности: ИП, юридическим лицам различной организационно-правовой формы, занимающимся бизнесом. Но все не так просто.
Коммерческая недвижимость может потребоваться :
Организациям, которые бизнесом, вовсе не занимаются. Например: существует некое НКО, члены которой прописали в учредительном документе, что они будут собираться еженедельно по субботам для обсуждения каких-то важных вопросов. Чтобы реализовать задуманное, НКО нужно какое-то помещение. Его можно взять в аренду. И несмотря на то что офис – это формально объект коммерческой недвижимости, его вполне могут использовать в целях, не связанных с получением прибыли.
Предприниматели и организации могут брать в аренду помещения, необходимые для осуществления эффективной коммерческой деятельности. Кому-то нужен офис, другому – колл-центр, третьему – склад для хранения товаров.
Наконец, договоры аренды нежилых помещений и зданий заключаются с целью сдачи их в субаренду. Рентабельность такого бизнеса может быть довольно высокой. Ведь согласно нормам Гражданского кодекса РФ арендатор может брать с субарендатора денег больше, чем он сам платит собственнику. Следовательно, вполне актуальна схема, о которой можно рассказать при помощи следующего примера: человек арендует у собственника здание магазина за 100 тыс. рублей в месяц, а сдает его владельцу магазина – субарендатору, за 250 тыс. рублей.
Получается, что прибыль составляет 250 – 100 = 150 тыс. рублей
. При этом можно говорить, что человек делает деньги из ничего: у него нет в собственности недвижимости, но он зарабатывает на ней.
Внимание : чтобы заниматься сдачей коммерческих объектов на постоянной основе, необходимо оформить ИП или зарегистрировать юр. лицо. Иначе государство может посчитать такую деятельность незаконным предпринимательством и применить санкции.
Спрос на коммерческую недвижимость постоянно высокий и довольно стабильный. Он немного падает, если в экономической сфере дела идут не очень. Но это, как правило, временное явление. Всегда есть успешные организации, которые нуждаются в офисе, новом торговом помещении и т. д.
Здесь подход несколько иной: оформлять в пользование и владение нужно такой объект, который будет ликвидным – то есть, его можно будет легко сдать в субаренду и получить от этого прибыль.
На что именно делать ставку в конкретных условиях – сложно сказать. Представляется, что выгодно арендовать небольшие офисы в людных местах, чем, например, магазины . Причины:
Офис, как правило, не имеет целевого назначения. В том смысле, что подобный объект недвижимости отлично подойдет для всего: агентства недвижимости, бухгалтерской конторы, ремонтной мобильных телефонов, небольшой полиграфической студии и даже для маленького магазина – оффлайн или онлайн.
Небольшое помещение легче сдать. Как отмечалось, подобные офисы пользуются популярностью у всех. Большое по площади помещение или целое здание, наверняка, принесет больше денег, но искать субарендатора можно очень долго.
Любому, кто «пересдает» коммерческую недвижимость, увы, нужно ориентироваться на размер арендной платы, которую взимает собственник. Если средняя рыночная цена, к примеру, составляет 1000 рублей за квадратный метр, и арендатор платит арендодателю именно столько, то сдать недвижимость подороже будет проблематично.
Нужно проверять собственника. Если с ним что-то не так, то вместо прибыли есть риск получить убытки.
В целом, правило подбора объекта для заработка простое: нужно выбирать такие здания и помещения, сдача в субаренду которых абсолютно точно принесет прибыль. Что это будет за объект – можно ответить, изучив спрос и предложение в конкретной местности.
Порядок аренды муниципального имущества
Задача поиска арендаторов не всегда простая. Чтобы с ней справиться, нужно действовать следующим образом :
Подготавливаем объект . Желательно привести его в привлекательный вид: сделать небольшой ремонт, устранить явные недостатки, произвести уборку. Здание или помещение должно нравиться тем, кто нуждается в подобных объектах.
Приводим документы в порядок . Если какие-то права не зарегистрированы – обращаемся в Росреестр или в МФЦ. Если какие-то бумаги утеряны – получаем дубликаты.
Определяемся с ценой . Можно пойти по одному из двух путей. Во-первых, можно ориентироваться на рынок, то есть, посмотреть, сколько стоит аренда аналогичных объектов, и назвать свою цену. Второй вариант: обратиться к оценщику. Проблема в том, что здание или помещение могут не захотеть брать в пользование за цену, названную оценщиком, если на рынке устоялась более низкая стоимость.
Определяем ЦА – то есть, целевую аудиторию. Отталкиваться нужно от особенностей самого объекта. Если это небольшой офис, то клиентом может стать кто угодно: от скромного мастера, ремонтирующего часы, до успешного юриста, решившего открыть небольшой филиал своей фирмы в отдаленном районе города. Если же речь идет о здании под магазин или серьезном складском помещении, то, вероятно, потенциального контрагента нужно искать среди владельцев крупного бизнеса.
Подготавливаем коммерческое предложение . Важно акцентировать внимание на преимуществах сдаваемого объекта. Снова, следует исходить из особенностей конкретного здания или помещения. Когда речь идет коммерческой недвижимости, нужно показать, что конкретный объект поможет как-то облегчить, упростить работу, достичь успехов, создать хороший микроклимат в коллективе, наконец.
Если речь идет об офисе, то, наверняка, потенциальные арендаторы заинтересуются о том, что в помещении имеется кондиционер, а само оно находится в шаговой доступности от метро. Если лицо ищет склад, то ему важно, чтобы объект был сухим и теплым, надежно охранялся, имел удобные пути подъезда. В общем, каждый конкретный объект нужно анализировать на предмет преимуществ отдельно.
Размещаем объявления . Еще раз подчеркнем, что многое зависит от того, какой именно объект сдается. Если речь идет о маленьком офисе с широкой ЦА, то можно размещать объявления везде: от местных газет до общероссийских досок в интернете. А вот, к примеру, чтобы сдать в аренду склад для хранения зерна, лучше публиковать предложение на специализированных площадках.
Выбираем арендатора . Если в его роли выступает юридическое лицо или ИП, то можно проверить две вещи: законность деятельности на основании сведений из ЕГРЮЛ или ЕГРИП и платежеспособность. Если предприятие на грани банкротства, то потом сложно будет получить арендную плату. Проверить что-то у физического лица будет довольно трудно. Можно только лишь заглянуть в паспорт. А лучше – сделать копию документа.
VIDEO
Чтобы подготовить договор, стороны должны представить некоторые бумаги :
Если стороной сделки выступает физическое лицо, то потребуется паспорт. Если за арендатора или арендодателя действует представитель – доверенность. ИП должен дополнительно представить свидетельство ИНН и свидетельство ГРН, либо выписку, свидетельствующую о постановке лица на учет в налоговых органах.
Юр. лицо предъявляет: правоустанавливающие бумаги, например, ООО должно иметь устав. Кроме того, свидетельства ИНН и ОГРН, либо соответствующую выписку; приказ о назначении руководителя; документ, подтверждающий полномочия представителя.
Арендодатель должен предъявить документы на объект недвижимости: выписку из ЕГРН, либо свидетельство о гос. регистрации права; правоустанавливающие бумаги. Если в аренду оформляется и земля, например, под зданием, то нужна выписка по ней, плюс кадастровый паспорт.
Существенными условиями будут следующие :
Кроме того, в тексте указывают :
Дату и место составления документа.
Порядок внесения платежей.
Права и обязанности сторон.
Порядок разрешения конфликтных ситуаций.
Скачать бланк договора найма коммерческой недвижимости
Скачать образец типового договора аренды коммерческой недвижимости между физическими лицами
В договоре аренды коммерческой недвижимости можно не расписывать все детально. Достаточно сослаться на то, что все спорные вопросы регулируются согласно нормам ГК РФ. Но лучше оговаривать каждую мелочь. Главное, чтобы не было противоречий с законом.
Документ составляется как минимум в двух экземплярах – по числу сторон. Если нужно регистрировать сделку, то должен быть подготовлен экземпляр для Росреестра.
В аналогичном количестве изготавливается и акт приема-передачи. Он необходим, чтобы зафиксировать факт передачи имущества от арендодателя к арендатору. В акте указывают :
Дату и место его составления.
Информацию о сторонах.
Данные о передаваемом объекте.
Информацию о недостатках недвижимости, наличии или отсутствии претензий по ней.
Скачать бланк акта приема-передачи коммерческой недвижимости в аренду
Скачать образец акта приема-передачи коммерческой недвижимости в аренду
В начале статьи речь шла о том, что недвижимость можно арендовать, чтобы заработать, «пересдавая» её третьим лицам. Осуществляется это, путем заключения договора субаренды.
Внимание : субаренда возможна, если при заключении аренды собственник дает на это свое согласие.
Если в тексте первоначального документа ничего подобного не фигурирует, но арендодатель не возражает против субаренды, то с арендатором может быть подписано дополнительное соглашение. В нем нужно указать :
Дату и место его оформления.
Реквизиты договора аренды.
Информацию о сторонах.
Сведения о том, что арендодатель согласен на субаренду принадлежащего ему объекта.
Скачать бланк договора субаренды коммерческого помещения
Скачать образец договора субаренды коммерческого помещения
К договору субаренды предъявляются требования, аналогичные тем, что актуальны для аренды. То есть, в тексте излагается схожая информация. Главное – указать, что сдает имущество не собственник, а арендатор .
Разница договоров аренды и субаренды еще и в том, что вторая сделка не может превышать по сроку период действия первой. Если аренда оформлена до 31 мая, то субаренда может действовать до этой или более ранней даты.
Законодательство не устанавливает никаких ограничений.
Например, физлицо может сдавать принадлежащий ему магазин какому-нибудь ООО . Также физлицо имеет право снять офис у индивидуального предпринимателя, чтобы, например, заниматься там творчеством: писать стихи или романы.
Вопросы могут возникнуть только у налоговых органов. Например, если физлицо арендовало магазин и, не имея статуса ИП, продает там продукты. При этом к самому договору претензий не будет.
Разница между сделками с различным субъектным составом — в пакетах документов , которые должны быть представлены для сделки. Об этом шла речь выше.
Если физлицу нужно иметь с собой только паспорт, то представитель ООО должен иметь на руках устав компании, свидетельства ИНН и ОГРН, приказ о назначении директора и так далее.
Как составить договор аренды
Существенные условия договора аренды
Стороны договора аренды и уполномоченные на подписание лица
Предмет договора аренды
Цена договора аренды (арендная плата)
Права и обязанности арендатора и арендодателя
Порядок расторжения договора аренды
Иные условия договора аренды
Риски при заключении договора аренды
Признание незаключенным договора аренды
Признание договора аренды недействительным
Риски арендодателя по договору аренды
Риски арендатора по договору аренды
Юридическая помощь по договору аренды
Договор аренды таит в себе много подводных камней, не учтя которые при составлении договора, бизнес понесет убытки. Неправильное составление договора аренды часто приводит стороны в суд. Суд признает договор недействительным, незаключенным, обязывает арендатора освободить помещение, в которое вложены большие средства и т.п. Прочитав статью, вы узнаете, какие условия нужно обязательно согласовать в договоре аренды и как избежать рисков и возможных убытков, как арендодателю, так и арендатору.
Еще одним важным аспектом является то, что при составлении договора аренды обязательно стоит учитывать все существенные условия, иначе он не повлечет за собой возникновение необходимых правовых последствий. Суд может признать договор незаключенным, если в нем не будут согласованы необходимые в силу закона условия.
Составляя новый договор аренды, обязательно согласуйте в нем следующие условия:
Сторонами договора являются арендодатель и арендатор. Не всегда руководитель юридического лица имеет возможность подписать договор. Достаточно часто от его имени выступает лицо по доверенности. В таком случае, следует обязательно проверить уполномоченное ли лицо, подписывающее договор, на совершение подобного рода сделок. Также необходимо проверить срок действия доверенности.
В договоре необходимо подробно обозначить все характеристики помещения, передаваемого в аренду, — его технические характеристики, место расположения, этаж, номер офиса, то есть все то, что поможет полностью идентифицировать передаваемый в аренду объект.
При передаче в аренду одного помещения – его описание достаточно отразить непосредственно в самом тексте договора. Если же передается большое количество объектов недвижимости, то следует сделать отдельное приложение с перечислением всех передаваемых объектов и их полной характеристикой.
Укажите в договоре на каком праве принадлежит арендодателю имущество
Имущество может принадлежать арендодателю на праве собственности, либо ином праве, например, праве аренды с правом субаренды. При заключении договора аренды нужно внимательно проанализировать, имеет ли право арендодатель на сдачу помещения в аренду. В противном случае, может возникнуть ситуация, при которой арендатор тратиться на ремонт помещения, оборудует офис в надежде на длительное пользование помещением, а через какое-то время получить требование от собственника об освобождении помещения.
В договоре следует согласовать размер арендной платы и порядок ее изменения.
При определении цены договора аренды, учитываются, как правило, такие показатели как площадь сдаваемого помещения, ее предназначение, техническое состояние, территориальная расположенность и другие.
Следует учитывать, что цена договора аренды может быть изменена не чаще чем один раз в год. Стороны вправе в договоре согласовать и иной порядок изменения цены договора.
Похожие записи:
