04.10.2021

Договор мены недвижимого имущества между физическими лицами налоги проблемы

Автор: admin Права работников Нет комментариев

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор мены недвижимого имущества между физическими лицами налоги проблемы». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Хочу обменяться квартирами со знакомым и не платить налоги

2. Какой налог надо платить при договоре мены?

3. Для чего нужен договор мены и как его составить

4. Налогообложение по договору мены

5. Подоходный налог и договор мены

6. Меняемся квартирами: когда это выгодней купли-продажи

9 июня 2020

Департамент налоговой политики рассмотрел обращение и сообщает, что в соответствии с # утвержденным приказом Минфина России от 14.09.2018 N 194н, в Минфине России, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по разъяснению (толкованию норм, терминов и понятий) законодательства Российской Федерации и практики его применения, по практике применения нормативных правовых актов Министерства, по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Одновременно сообщаем, что в соответствии со статьей 209 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) объектом обложения налогом на доходы физических лиц признается доход, полученный налогоплательщиком.

На основании принципа, установленного статьей 41 Кодекса, доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.

Пунктом 1 статьи 210 Кодекса установлено, что при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.

В соответствии с положениями статьи 568 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности,

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Таким образом, если сторонами сделки установлена равноценность обмениваемых товаров, то дохода (экономической выгоды) подлежащего обложению налогом на доходы физических лиц, не возникает.

Вместе с тем отмечаем, что пунктом 2 статьи 567 Гражданского кодекса определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 Гражданского кодекса), если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 171 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

На основании пункта 171 статьи 217 и пункта 2 статьи 2171 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пунктом 4 статьи 2171 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 2171 Кодекса.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, минимальный предельный срок владения таким имуществом составляет три года (пункт 171 статьи 217 Кодекса, в редакции до 01.01.2016).

В этой связи, если квартира, право собственности на которую отчуждено по договору мены, находилась в собственности налогоплательщика менее установленного срока владения объектом недвижимого имущества, то доход от ее реализации подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.

Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента

В.А. Прокаев

Хочу обменяться квартирами со знакомым и не платить налоги

Если сторонами сделки установлена равноценность обмениваемых товаров, то дохода (экономической выгоды), облагаемого НДФЛ, при мене не возникает.

Вместе с тем если квартира, право собственности на которую отчуждено по договору мены, находилась в собственности менее установленного срока владения, то доход от ее реализации облагается НДФЛ.

При подсчете налоговой базы, т. е. суммы, от которой рассчитывается налог, прежде всего, нужно знать, когда возникло право собственности на обмениваемый объект недвижимости: до или после 1 января 2016 года, т. е. до или после вступления в силу изменений в Налоговый кодекс, введенных Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ.

Если обмениваемый объект был приобретен до 1 января 2016 года (а общее правило гласит, что право собственности возникает с момента государственной регистрации, кроме случаев получения недвижимости в порядке наследования и приобретения по договору паенакопления, т. е. через ЖСК), то для менщика действует льготный срок 3 года, вне зависимости от основания приобретения этого объекта. По истечении этого срока в случае реализации недвижимости он освобождается от налога в принципе и даже не подает декларацию по этому поводу.

Если недвижимость, которую вы отчуждаете по договору мены, у вас в собственности менее льготного срока, то нужно определить доход, который вы получили в результате продажи недвижимости, и налоговую базу. Для определения этих величин как раз и важна дата приобретения отчуждаемой недвижимости в собственность. Если собственность оформлена до 1 января 2016 года, то для расчета дохода принимается сумма, указанная в договоре. Например, если стоимость объекта по договору мены составляет 3 млн рублей, то и полученный доход будет равен 3 млн рублей, с этой суммы будет рассчитываться налог 13%.

Если собственность оформлена после 1 января 2016 года, то для исчисления налога используется уже кадастровая стоимость объекта с учетом поправочного коэффициента.

Например, если по договору мены стоимость объекта составляет 2 млн рублей, а кадастровая стоимость 4 млн, то полученный доход рассчитывается следующим образом: 4 млн необходимо умножить на поправочный коэффициент 0,7, получается 2,8 млн рублей. Таким образом, кадастровая стоимость с учетом коэффициента составит 2,8 млн рублей, эта сумма больше суммы договора, поэтому доход будет рассчитываться именно от этой суммы, а не от стоимости, указанной в договоре мены. Если по договору стоимость объекта составляет 3 млн рублей, а кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, составляет 1,5 млн рублей, то за полученный доход нужно принимать 3 млн рублей.

В большинстве случаев право собственности на недвижимость возникает в момент его государственной регистрации и внесения записи в государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним. Дату такой регистрации вы можете найти:

в свидетельстве о праве собственности (если оно есть);
в выписке из государственного реестра прав на недвижимость (ее можно получить в МФЦ по месту нахождения квартиры).

Это правило применяют в отношении квартир:

купленных по договору купли-продажи;
полученных в обмен по договору мены;
полученных от местных администраций в связи со сносом ветхого жилья;
полученных в порядке приватизации.

Из этого правила есть исключения. Они касаются наследства (квартира считается в собственности со дня смерти наследодателя) и недвижимости, полученной в кооперативе (квартира считается в собственности со дня полной выплаты пая). В этих ситуациях дата госрегистрации собственности не важна.

Еще одно исключение касается квартир, приобретенных по договору долевого участив (ДДУ) или переуступки прав. По такой недвижимости срок владения отсчитывают с момента полной оплаты договора. Дата вступления в собственность здесь также значения не имеет.

Внимание!
Время вашего проживания (прописки) в квартире никакой роли не играет. Важно лишь время, которое обмениваемая квартира находилась в вашей собственности.

Еще раз подчеркнем. Правило про 3-х летний срок применяют в отношении квартир:

полученных в собственность до 2016 года;
полученных по наследству, в дар от ближайшего родственника, по приватизации, договору ренты, а также недвижимости, которая является единственным жильем.

Итак, если квартира, которая была передана в обмен, находилась в вашей собственности 3 года и больше (36 месяцев и больше), то полученный от обмена доход налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Соответственно по сделкам с такой недвижимостью не надо ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Пример
Квартира получена по наследству в сентябре 2021 года. Она передается другому лицу (покупателю) по договору мены.

Ситуация 1
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в декабре 2024 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 39 месяцев (с сентября 2021 года по декабрь 2024 года).

В данной ситуации вам не нужно ни платить налог на доходы, ни подавать декларацию по нему.

Ситуация 2
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в апреле 2024 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 28 месяцев (с сентября 2021 года по апрель 2024 года).

В данной ситуации вы должны задекларировать доход и сдать декларацию. Обязанность платить налог зависит от суммы полученного дохода.

Если квартира, которая была передана в обмен, приобретена в 2016 году или позже и на момент обмена находилась в вашей собственности 5 лет и больше (60 месяцев и больше), то полученный от обмена доход налогом не облагают. Декларировать его не надо. По сделкам с такой недвижимостью не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Пример
Квартира куплена в марте 2020 года. Она передается другому лицу (покупателю) по договору мены.

Ситуация 1
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в мае 2025 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 62 месяца (с марта 2020 года по май 2025 года).

В данной ситуации вам не нужно ни платить налог на доходы, ни подавать декларацию по нему.

Ситуация 2
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в феврале 2025 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 59 месяцев (с марта 2020 года по февраль 2025 года).

Итак, вам нужно определить сумму полученного дохода, если квартира на момент ее передачи новому владельцу находилась в вашей собственности менее 3 или 5 лет. Это необходимо для расчета дохода, облагаемого налогом, и заполнения декларации 3-НДФЛ.

Сумма дохода, полученного по договору мены квартир, равна стоимости квартиры, ПОЛУЧЕННОЙ в обмен. Здесь есть несколько вариантов:

Квартиры признаны равноценными и их стоимость установлена договором.
Квартиры признаны равноценными и их стоимости в договоре нет.
Ваша квартира дороже квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы получаете доплату.
Ваша квартира дешевле квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы вносите доплату.

Внимание!
Если ваша квартира получена в собственность после 1 января 2016 года, то доходом, облагаемым налогом, считают одну, но НАИБОЛЬШУЮ величину:

или сумму дохода, которую вы рассчитали самостоятельно (например, исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены);
или 70% от кадастровой стоимости вашей квартиры.

Если ваша квартира получена в собственность до 1 января 2016 года, то доходом, облагаемым налогом, считают сумму, которую вы рассчитали самостоятельно. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.

В этой ситуации вашим доходом считают ту цену квартиры, которая указана в договоре. Она должна быть отражена в декларации 3-НДФЛ. Исходя из нее и рассчитывают доход, облагаемый налогом. Но если эта сумма меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% от кадастровой цены (по квартирам, полученным после 1 января 2016 года).

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2021 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. По договору мены квартиры оценены в 2 300 000 руб. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 1 850 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены — 2 300 000 руб.

Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 4 250 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:
4 250 000 х 70% = 2 975 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 2 975 000 руб.

Договор может предусматривать, что стоимость вашей квартиры больше, чем той, которую вы получаете. В этой ситуации новый собственник вашей квартиры (покупатель) должен внести доплату. Вашим доходом будет считаться стоимость квартиры по договору плюс сумма полученной доплаты.

Здесь также действует общее правило, которое касается квартир, полученных после 1 января 2016 года. Если стоимость квартиры по договору мены плюс доплата меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% кадастровой цены.

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2021 году. Она обменивается на другую квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Обмен неравноценный. Ваша квартира дороже недвижимости, которую вы получаете взамен. По договору мены стоимость квартир составляет 1 890 000 руб. При этом вторая сторона обязана доплатить по сделке 350 000 руб.

Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 2 200 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре плюс сумма полученной доплаты. Общая сумма дохода, которая должна быть задекларирована, составит:
1 890 000 + 350 000 = 2 240 000 руб.

Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 4 180 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:
4 180 000 х 70% = 2 926 000 руб.

Общая сумма вашего дохода, полученного по договору мены, составит:
1 890 000 + 350 000 = 2 240 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 2 926 000 руб.

В этом пункте уточняется, что собственно подлежит обмену.

Предметом мены является равноценный товар, а именно:

Принадлежащий продавцу № 1 на праве личной собственности автомобиль . Право собственности подтверждается техническим паспортом .
Принадлежащий продавцу № 2 на праве личной собственности автомобиль . Право собственности подтверждается техническим паспортом .

В первом пункте мы уже указали, что товар равноценный. Для убедительности в описание каждого из авто не помешает добавить цену.

Если машины стоят неодинаково и предполагается доплата, это тоже нужно прописать.

Продавец № 1 уплачивает при передаче автомашины рублей — разницу между стоимостью обмениваемых автомашин.

Укажите, сколько дней даётся на фактический обмен имуществом. Это могут быть разные даты для каждого участника сделки.

Передача обмениваемого товара производится в течение дней с момента подписания договора.

Если что-то осталось недописанным, но очень хочется указать, это можно сделать. Нередко, например, в документ добавляют строчку о том, что указанный в договоре товар никому не продан, не заложен и не арестован.

Особый порядок предусмотрен для жилья, в котором проживает ребенок. Если он просто прописан в квартире, подготовленной для обмена, то родители могут сменить место его регистрации на другое. В этом случае обмен может быть осуществлен без дальнейших юридических проблем.

Если несовершеннолетний является одним из собственников помещения, то ситуация усложняется. Родителям необходимо обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства. Опека сможет выдать заключение о том, не противоречит ли обмен интересам ребенка. Чаще всего сложности возникают при переезде в меньшее по площади жилье.

Какой налог надо платить при договоре мены?

При оформлении договора мены лучше всего пользоваться услугами юриста. Он сможет проконсультировать вас об особенностях сделки при обмене квартиры или дома, о налогах, которые придется уплатить собственнику, получившему доплату, о нюансах родственного обмена жильем. При этом предварительная консультация у юриста бесплатна.

Также вы можете ознакомиться с типовым договором мены квартиры на нашем сайте.

1-комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
купить комнату

1-комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
снять комнату в квартире

купить дом
купить коттедж
купить участок
снять дом

В ст. 567 Гражданского кодекса РФ изложено понятие договора мены – это разновидность сделки с недвижимостью, в результате которой владельцы обмениваются жильем.

Априори обмен этот должен быть равноценным, хотя в тексте может быть указано иное.

Нюансом такого соглашения является правовое положение сторон – каждая из них одновременно выступает и покупателем, и продавцом.

Договор мены недвижимого имущества можно считать разновидностью договора купли-продажи. Но на практике договор мены встречается крайне редко. Очень сложно в современных реалиях найти равноценное имущество, чтобы обмен устроил обе стороны. Даже рассматривая договор с доплатой стоит острый вопрос о сумме, не смотря на четкие рыночные цены.

К тому же договор мены недвижимого имущество подразумевает ряд нюансов. Но о них чуть позже. Главное, что нужно знать нельзя обменять, например, комнату на дачу. Конечно, можно доплатить, но учитывая цены на жилье это подразумевает уже не мену, а полноценную покупку.

Так или иначе мена подразумевает равноценный обмен имущества, которое обязательно должно находиться в собственности обоих граждан. Отметим некоторые условия, которые отличают договор мены от других типов имущественных отношений:

В договоре четко прописывают все (или значимые параметры) объектов — площадь, этажность, расположение и прочие кадастровые характеристики.
В договоре прописывается список лиц, которые будут обладать недвижимостью после обмена.
В договоре указываются любые дополнительные пункты, которые регулируют мену. Например, все ту же денежную доплату. Причем сумма указывается конкретная вплоть до рубля.
Цену всех передаваемых объектов.

Если одно из условий не выполнено или выполнено частично договор мены считается недействительным.

Многие граждане интересуются следует ли платить налог при обмене квартиры или дома? Правовые документы четко отвечают на этот вопрос. Нет платить не нужно, но существует несколько исключений. Первый нюанс заключается в том, что при заключении договора мены нельзя воспользоваться налоговыми вычетами, чтобы получить денежные выгоды.

ВНИМАНИЕ! Схожие слова «мена» и «обмен» в юридическом смысле не равнозначны

Обмен подразумевает отношения с муниципальным имуществом. Например, жилье старшего поколения (бабушки, дедушки), которые было приобретено в прошлом веке. Причем, если переоформление по каким-либо причинам не произошло, то и совершается обмен. В данную категорию входит и социальное жилье.

Мена же подразумевает операции с приватизированным жильем т.е владельцы имеют на руках документы на право собственности.Обменять муниципальное жилье на приватизированное невозможно. Запрет вышел более 10 лет назад и каких-либо изменений или поправок пока не предвидится.

Как говорилось выше нельзя осуществить мену квартиры на загородный дом. Обратим внимание на прочие нюансы, которые следует учесть в договоре мены. Например, квартира находится в собственности у нескольких собственников.

Нужно ли документально зафиксировать разрешение на мену у других собственников? К сожалению, точного ответа на этот вопрос нет.

Нормативные документы, в частности 250 ст. ГК гласит о том, что при продаже следует документально зафиксировать отказ прочих собственников на право приобрести недвижимость. Но договор мены не является актом купли-продажи скажет внимательный читатель. Все верно.

Поэтому на практике подобные вопросы для надежности следует фиксировать у нотариуса во избежание спорных вопросов. Органы регистрирующие договор мены откажут в оформлении если нет бумаг, которые подтверждают отказ от прав первоочередной покупки другими собственниками.

Существует два варианта расторжения договора — по обоюдному согласию и в порядке обусловленным действующим законодательством.При обоюдном согласии все понятно.

ВАЖНО! Если обе стороны пришли к такому решению достаточно предоставить заявления и документы, удостоверяющие личности чтобы вернуть свое имущество.

Иногда складывается ситуация, когда к вопросу о возврате квартире приходит одна из сторон. В таком случае требуется направить официальный запрос второй стороне, в котором гражданин изъявляет вернуть имущество по какой-либо (конечно веской!) причине.

Другой гражданин обязан предоставить официальный ответ в течении 30 дней. Если следует отказ, то единственный вариантом остается обращение в суд.

Одна из сторон не соблюдает и нарушает условия договора, которые прописаны официально.
Договор мены подписан под давлением одной из сторон.
Документы составлены с грубейшими нарушениями. К примеру, неверно указан адрес одного из объектов имущества. Причем срок подачи подобной жалобы возможен в срок до 3-х лет.
Выявлен явный подлог в предоставляемом имуществе. Например, гражданин не имеет прав на передаваемую собственность. Подобные действия характеризуются как мошенничество.

В конечном итоге договор мены недвижимого имущества редкий и простой в оформлении вид имущественных отношений. Во избежание разногласий и мошеннических действий мена оформляется между родственниками или друзьями, причем все документы оформляются через нотариуса с обязательным осмотром передаваемого имущества.

Договор мены — это двухстороннее соглашение о взаимном обмене объектами недвижимости или товарами с предоставлением полноправного пользования. Во внешней торговле — это бартер.

При заключении соглашения о мене, каждый из участников сделки признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого обменного товара или имущественных прав.

Для стандартных договоров мены, указание стоимости не является существенным условием и предполагает обмен равноценных товаров. Но, для мены в случае с недвижимостью, необходимо определить цену каждого из передаваемых объектов, так как чаще всего они не равноценны.

В соглашение вносится пункт о стоимости каждого из объектов. Устанавливается разница доплаты для участника, который предоставляет товар более низкой стоимости, или же предусматривается возможность компенсации иными способами. Также указывается срок доплаты. Если этот пункт не прописан, то есть риск не получить возмещение.

К договору мены применяется те же нормы налогообложения, что и к договору купли-продажи. Это обусловлено тем, что совершается двойная сделка в рамках одного документа — продажа и приобретение недвижимости.

Существуют следующие нюансы налогообложения по договору мены:

Равноценные объекты не подлежат налогообложению;
Если объекты различны по стоимости, то налог составит 13% от полученного дохода одной стороной за продажу недвижимости;
Если собственник реализует недвижимость, которой владеет более 3-х лет, то он имеет право на налоговый вычет по уплате НДФЛ;
Если участники указали несоответствующую действительности стоимость недвижимости или размер доплаты, то при их обнаружении, налоговой службой будет предъявлен иск об обязательных выплатах в государственную казну, а также штраф.

Понятие документа, по которому происходит обмен недвижимыми объектами между собственниками, дано в п. 1 ст. 567 ГК.

Договор мены недвижимого имущества — взаимное согласие на передачу недвижимости в обмен на другую, между лицами являющихся одновременно продавцами, обязывающие передать объект и , обязывающие принять его.

К его особенностям относятся:

применение правил, аналогичных сделке купли-продажи;
составление в простой письменной форме;
обе стороны являются продавцами и покупателями предметов договора, обязуются их передать и принять в обмен;
предметы договора должны быть признаны равноценными, если не указанно иное условие. При обмене неравноценных товаров одна из сторон может потребовать возмещения разницы в цене в качестве доплаты. Порядок и размер доплаты устанавливается в рамках договора.

Специфика договора мены предусматривает как положительные, так и отрицательные стороны сделки.

К плюсам отнесем:

нет необходимости нотариально удостоверять договор, он составляется в простой письменной форме;
при равноценном обмене исключается необходимость передавать денежные средства или производить какие-либо расчеты;
равноценный обмен позволяет избежать налогообложения сделки, поскольку никакая из сторон не признается выгодоприобретателем;
в случае спора и признания сделки недействительной проще вернуться к моменту до заключения сделки. Имущество, переданное в результате обмена, просто вернется к прежним собственникам.

К отрицательным:

при неравноценном обмене следует предусмотреть возмещение разницы в цене в рамках договора;
получатель выгоды в результате неравноценного обмена обязан отчитаться в налоговый орган и уплатить налог;
недвижимое имущество, полученное в результате обмена, становится совместной собственностью супругов.

Для чего нужен договор мены и как его составить

Для составления договора мены требуются документы личного характера от обеих сторон сделки:

удостоверения личностей собственников объектов недвижимости, которые будут участвовать в сделке;
выписки из ЕГРН по обоим предметам договора. Они подтверждают право собственника, позволяющее распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

В советские годы обмен квартирами процветал: других способов законно купить жилплощадь просто не было. Людям приходилось изобретать невероятные по сложности схемы обмена жильем, чтобы получить нужную квартиру. С распадом СССР появилась возможность законно купить жилье, но законодательство России по-прежнему разрешает обмениваться квартирами.

По сути, есть 2 варианта, как в наше время можно провести обмен:

прямой обмен – две стороны сделки просто въезжают в квартиры друг друга;
обмен через куплю-продажу – стороны составляют 2 договора купли-продажи, обе стороны покупает квартиры друг друга.

При этом есть одна ключевая особенность – это статус жилплощади. Она может быть приватизированной или все еще находиться в муниципальной собственности (будучи все еще неприватизированной). В зависимости от этого условия проведения сделки будут разными.

Обмен приватизированными квартирами с точки зрения закона практически не имеет отличий от купли-продажи – составляется договор мены, а условия сделки регламентируются статьями 567-571 Гражданского кодекса РФ.

Прежде чем приступать к самому обмену, нужно уточнить несколько моментов:

какой статус имеет обменная квартира: является она муниципальной или находится в частной собственности. Сделать это можно, получив выписку из ЕГРН или просто узнать в соответствующих органах;
если с правом собственности все в порядке, принять решение, по какой именно схеме будет проходить обмен. Это может быть договор купли-продажи или договор мены.
Стоит учесть, что согласно статье 567 ГК РФ договор мены и договор купли-продажи приравнены другу к другу.

Договор купли-продажи оформляют в том случае, если в стоимости обмениваемых квартир есть разница. Договор мены заключают в том случае, если цены квартир близки или незначительно отличаются. Сам способ обмена выбирают стороны соглашения.
собрать полный пакет необходимых документов на свою жилплощадь, и проконтролировать, чтобы аналогичные действия выполнила вторая сторона сделки.
составить договор мены или купли-продажи (в зависимости от договоренностей между сторонами).

Дальнейшие действия выполняют в присутствии нотариуса и адвокатов.

Необходимо помнить, что при заключении договора мены и договора купли-продажи имущества придется оплатить налог на доходы физических лиц – 13% или 30% от стоимости. Другими словами, даже если квартира была просто обменяна, в договоре мены все равно указана ее стоимость, и на ее основании будет рассчитываться НДФЛ к уплате.

Что такое договор обмена квартиры на дом с участком?

При такой сделке сторона, имеющая в собственности квартиру, меняет ее на дом с земельным наделом, на котором он расположен.

Если участники соглашаются, что мена неравноценна, одна из них делает другой доплату деньгами.

При данной сделке первый участник утрачивает собственность на квартиру (является ее продавцом), взамен приобретает собственность на дом и участок (является их покупателем).

Вторая утрачивает собственность на участок земли с домом на нём (является их продавцом), приобретает собственность на квартиру (является их покупателем) (читайте об обмене дома на квартиру).

Налогообложение по договору мены

Рассматриваемая сделка имеет три основные особенности, которые могут оказать влияние на налоговые последствия сделки:

сделка заключается между работником и работодателем – юридическим лицом;
сделка (по договору мены) является товарообменной операцией;
предметом сделки является недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 40 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

Согласно п. 2 ст. 40 НК РФ налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам только в установленных законом случаях, в том числе:

между взаимозависимыми лицами;
по товарообменным (бартерным) операциям.

В связи с тем что договор мены является товарообменной (бартерной) операцией, налоговый орган вправе проверить правильность цен по такой сделке.

Если налогоплательщики признаны взаимозависимыми, то налоговые органы также могут проверить правильность применения цен по сделкам, заключенным между данными лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 20 НК РФ взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности либо деятельности представляемых ими лиц, а именно:

одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации и суммарная доля такого участия составляет более 20%. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой;
одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;
лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации вышеназванные признаки взаимозависимости лиц отсутствуют.

Однако суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным п. 1 ст. 20 НК РФ, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров.

В соответствии с Письмом УМНС России по г. Москве от 07.06.2004 N 11-14/37441, поскольку п. 2 ст. 20 НК РФ предусматривает возможность судебного порядка установления взаимозависимости по иным основаниям, налоговые органы имеют право проверять правильность применения цен по любым сделкам.

В то же время при установлении отношений взаимозависимости, не подпадающих под критерии, перечисленные в п. 1 ст. 20 НК РФ, налоговый орган не вправе взыскать доначисленный налог и пени в бесспорном порядке, предварительно не доказав в суде наличие взаимозависимости. Однако читателям журнала следует учитывать, что судом может быть установлено, что сделка между работником и работодателем является сделкой между взаимозависимыми лицами.

Согласно п. 3 ст. 40 НК РФ по итогам такой проверки, если цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных товаров, налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары.

В соответствии с п. 4 ст. 40 НК РФ рыночной ценой товара признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии – однородных) товаров в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации налоговый орган вправе проверить правильность применения цены по договору мены.

Согласно ст. 247 НК РФ объектом обложения налогом на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком. Для российских организаций прибылью признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 248 НК РФ к доходам относятся доходы от реализации товаров.

Пунктом 1 ст. 252 НК РФ предусмотрено, что налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов. Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком.

Согласно ст. 253 НК РФ к расходам, связанным с производством и реализацией, относятся в том числе расходы, связанные с приобретением и (или) реализацией товаров, а также иные расходы, связанные с производством и реализацией, в число которых могут быть включены расходы по заключению сделки.

Таким образом, если балансовая стоимость передаваемого по договору мены имущества (гаража) и расходы по заключению сделки меньше цены этого гаража, установленной сторонами в договоре, у организации возникнет прибыль, облагаемая налогом, если балансовая стоимость больше цены гаража, у организации возникнет убыток.

Если рыночная стоимость гаража окажется больше, чем установлено сторонами в договоре, то существует риск доначисления налога на прибыль в случае проведения налоговыми органами проверки правильности применения цен.

В соответствии со ст. 143 НК РФ плательщиками НДС являются организации. Физические лица в перечне плательщиков НДС не указаны, следовательно, они не являются налогоплательщиками.

Таким образом, одной стороной сделки является организация – плательщик НДС, а другой стороной – физическое лицо, не являющееся плательщиком этого налога.

В соответствии с п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признается реализация товаров на территории Российской Федерации.

Работник организации не является плательщиком НДС, следовательно, он не предъявляет соответствующую сумму налога к оплате. Более того, в соответствии с пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.

На основании п. 2 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику в том числе при приобретении товаров на территории Российской Федерации.

В рассматриваемой ситуации, как было указано выше, работник НДС к оплате не предъявляет.

Следовательно, при приобретении квартиры у работника организация не уплачивает НДС и не имеет права на налоговый вычет.

Организация является плательщиком НДС, следовательно, при реализации гаража она обязана начислить и предъявить НДС со стоимости реализуемого имущества (цены, установленной сторонами в договоре).

Предположим, что гараж был приобретен организацией после введения в действие гл. 25 НК РФ (после 01.01.2002); налоговая база при его реализации определяется в соответствии с п. 2 ст. 154 НК РФ как стоимость гаража, исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном установленному в ст. 40 НК РФ, и без включения налога, то есть НДС должен исчисляться с цены сделки, установленной сторонами в договоре мены.

Если гараж был приобретен организацией до введения в действие гл. 25 НК РФ (до 01.01.2002), то налоговая база при его реализации должна была определяться в соответствии с п. 3 ст. 154 НК РФ как разница между ценой реализуемого имущества, определяемой с учетом положений ст. 40 НК РФ, с учетом налога и стоимостью реализуемого имущества, то есть НДС должен был исчисляться только с наценки.

В соответствии с п. 2 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров на территории Российской Федерации, если товары приобретены для осуществления операций, признаваемых объектами обложения НДС (за исключением товаров, предусмотренных п. 2 ст. 170 НК РФ).

При осуществлении обмена реализация (в целях налогообложения) происходит у обеих сторон – как у физического лица, так и у организации.

Однако в связи с тем, что физические лица не являются плательщиками НДС, работник организации не должен начислять и предъявлять НДС. Организация же при заключении договора мены обязана начислить и предъявить работнику соответствующую сумму НДС.

В соответствии со ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не следует иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. При заключении договора мены стороны по их усмотрению могут включить в цену товара НДС либо оговорить, что цены в договоре установлены без учета НДС. По нашему мнению, необходимо отдельно рассмотреть налоговые последствия для каждой из этих ситуаций.

НДС включен в цену договора. Если стороны оговаривают в договоре, что цена устанавливается с учетом НДС, возникает следующая ситуация.

В соответствии с п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

Согласно п. 1 ст. 375 НК РФ налоговая база по налогу на имущество определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Таким образом, полученное организацией по договору мены недвижимое имущество подлежит обложению налогом на имущество организаций.

В соответствии со ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не следует иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. Если согласно договору мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности по передаче товара, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Подоходный налог и договор мены

Освобождение от уплаты налогов при упрощенной системе налогообложения. В соответствии с п. 2 ст. 346.11 НК РФ применение упрощенной системы налогообложения (УСН) организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на прибыль, налога на имущество организаций и единого социального налога.

Таким образом, при заключении договора мены у организации, применяющей УСН, не возникнет обязанности по уплате налога на прибыль и налога на имущество организаций.

Налог на добавленную стоимость при УСН. В соответствии с п. 2 ст. 346.11 НК РФ организации, применяющие УСН, не признаются плательщиками НДС, за исключением этого налога, подлежащего уплате в соответствии с НК РФ при ввозе товаров на таможенную территорию Российской Федерации.

Следовательно, при заключении договора мены организация не включает в стоимость товара сумму НДС. Иными словами, стоимость квартиры по договору равняется стоимости передаваемого организацией имущества. Таким образом, при применении организацией УСН не возникнет вопросов по исчислению и уплате НДС, изложенных в подразделе 2.2 настоящей статьи.

Однако в данной ситуации, если организация приобрела передаваемое ею имущество после перехода на УСН, она не имеет права на применение налогового вычета в размере суммы НДС, уплаченной при его приобретении.

Если организация приобрела передаваемое по договору мены имущество до перехода на УСН и применила налоговый вычет по НДС, она обязана действовать в нижеследующем порядке.

В соответствии с п. 3 ст. 170 НК РФ суммы НДС, принятые к вычету налогоплательщиком по товарам, в том числе по основным средствам, в порядке, предусмотренном гл. 21 НК РФ, подлежат восстановлению налогоплательщиком в случае дальнейшего использования таких товаров, в том числе основных средств, для осуществления операций, указанных в п. 2 ст. 170 НК РФ.

Подпунктом 3 п. 2 ст. 170 НК РФ установлено, что суммы НДС, предъявленные покупателю при приобретении товаров, в том числе основных средств, учитываются в стоимости таких товаров, в том числе основных средств, в случае приобретения товаров, в том числе основных средств, лицами, не являющимися плательщиками НДС либо освобожденными от исполнения обязанностей налогоплательщика по исчислению и уплате этого налога.

Таким образом, в связи с тем что организация на основании п. 2 ст. 346.11 НК РФ не признается плательщиком НДС, суммы этого налога, ранее принятые к вычету при приобретении имущества, передаваемого по договору мены, подлежат возврату в бюджет.

Согласно пп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ при переходе налогоплательщика на специальные налоговые режимы в соответствии с гл. 26.2 и 26.3 НК РФ суммы налога, принятые к вычету налогоплательщиком по товарам, в том числе основным средствам, в порядке, предусмотренном НК РФ, подлежат восстановлению в налоговом периоде, предшествующем переходу на вышеуказанные режимы.

Следовательно, если имущество, передаваемое по договору мены, было приобретено организацией до перехода на УСН и был применен налоговый вычет по НДС при приобретении имущества, суммы этого налога, принятые к вычету при приобретении имущества, подлежат восстановлению в бюджет в налоговом периоде, предшествующем переходу на УСН.

В соответствии с п. 5 ст. 346.11 НК РФ организации и индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, не освобождаются от исполнения обязанностей налоговых агентов, предусмотренных НК РФ.

Следовательно, в случаях, предусмотренных в подразделе 2.2 настоящей статьи, организация как налоговый агент будет обязана удержать и исчислить налог на доходы физических лиц.

Объект налогообложения при УСН. В соответствии с п. 1 ст. 346.11 НК РФ объектом налогообложения при применении УСН признаются:

доходы;
доходы, уменьшенные на величину расходов.

В связи с тем что организация применяет УСН, при заключении договора мены у нее возникнет обязанность по уплате налога с дохода, полученного по договору.

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщик при определении объекта налогообложения учитывает в том числе доходы от реализации, определяемые согласно ст. 249 НК РФ. Пунктом 1 ст. 249 НК РФ установлено, что доходом от реализации признается выручка от реализации товаров как собственного производства, так и ранее приобретенных.

Согласно п. 2 ст. 249 НК РФ выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, выраженные в денежной или натуральной формах.

В соответствии с п. 1 ст. 346.18 НК РФ, если объектом налогообложения являются доходы организации, налоговой базой признается денежное выражение таких доходов.

Пунктом 4 ст. 346.18 НК РФ установлено, что доходы, полученные в натуральной форме, учитываются по рыночным ценам.

Согласно п. 1 ст. 40 НК РФ для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

Таким образом, организация, применяющая УСН, обязана уплатить налог с дохода в размере 6% от стоимости квартиры, установленной сторонами в договоре мены.

В соответствии с п. 1 ст. 40 НК РФ, если иное не предусмотрено ст. 40 НК РФ, для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

Из всего вышеизложенного можно сделать следующие выводы:

право собственности на обмениваемые по договору мены объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации;
налоговый орган вправе проверить правильность применения цены по договору мены;
при приобретении квартиры у физического лица организация не получает права на применение налоговых вычетов по НДС;
при включении НДС в цену товара у организации не возникает дохода в виде суммы уплаченного работником НДС, а также расхода в виде суммы НДС, перечисленного организацией в бюджет за счет собственных средств;
при установлении в договоре НДС сверх цены товара расходы организации на уплату НДС в целях исчисления налога на прибыль могут быть отнесены как к расходам на производство и реализацию, так и к внереализационным расходам;
организация не будет являться налоговым агентом по налогу на доходы физических лиц для своего работника – стороны по договору мены в отношении доходов, полученных работником в результате реализации им имущества по договору мены, за исключением случая возникновения дохода в виде материальной выгоды;
работник обязан самостоятельно исчислить и уплатить налог на доходы физических лиц с операции по обмену недвижимости;
если организация применяет УСН, при заключении договора мены у нее не возникнет обязанности по уплате налога на прибыль и налога на имущество организаций; организация не предъявляет НДС и лишается права на вычет НДС при приобретении имущества, передаваемого по договору мены;
если стоимость квартиры заведомо больше стоимости имущества, передаваемого организацией по договору мены, стороны вправе заключить договор мены с доплатой. В случае указания в договоре на равноценность товаров цена, указанная в договоре, не должна отличаться более чем на 20% от рыночной стоимости каждого из обмениваемых товаров;
стороны должны применять рыночную оценку квартиры.

В.М.Фокин

Само понятие обмена подразумевает, что объекты, которые передаются, являются равными по качеству и стоимости. Однако на самом деле, нередко возникают ситуации, в которых предметами сделки является недвижимость разных уровней. Так, надел с дачным домиком может вымениваться на квартиру, или с/х участок на транспортное средство. В таких случаях, сторона, передающая более дорогой объект, получает от контрагента компенсацию, равную разнице в стоимости предметов сделки.

Собственник земли, будь то гражданин или юрлицо, может распоряжаться ее на свое усмотрение (в рамках законодательства, разумеется). Так, он может продать или просто сдать в аренду надел, либо же обменять его на другой участок или прочее движимое/недвижимое имущество. Процесс этот носит название мены и имеет ряд особенностей.
Возможность осуществления мены в РФ была закреплена еще в 1993 году Указом президента. Правовой основой этой процедуры являются ГК и ЗК.
В частности, на сделки по обмену распространяются критерии признания договора не действительным, применяемые к купле-продаже. Свои нюансы есть и в соотношении договора мены, ренты и дарения.

В качестве сторон договора мены могут выступать лишь собственники земли, будь то физлица или организации. Они обязуются передать друг другу оговоренные объекты в сроки, прописанные в договоре.
Если один из агентов не выполняет обязательств, второй вправе разорвать договор и потребовать компенсации. Также сделка будет сорвана, если всплывет скрытая одной из сторон информация о земельном наделе. Например, окажется, что на кадастровой карте не был указан сервитут, или же на земле лежат обременения. Достаточным основанием для отказа в обмене является и несоответствие реального состояния земли поданным в договоре сведениям.

По закону любой человек, имеющий права собственности на определенный земельный участок, может самостоятельно распоряжаться им на свое усмотрение.

При этом для того, чтобы избежать каких-либо сложностей, связанных с проведением таких сделок, стоит предварительно разобраться в том, как осуществляется оформление договора мены земельными участками между физическими лицами и как выглядит такая сделка в 2019 году.

Меняемся квартирами: когда это выгодней купли-продажи

В соответствии с действующим законодательством земельные участки относятся к категории недвижимого имущества, в связи с чем проведение каких-либо сделок с таким имуществом осуществляется на основании тех же законодательных условий, которые устанавливаются для проведения операций по обмену любого имущества.

Под оформлением договора в данном случае подразумевается проведение сделки, конечный итог которой представляет собой передачу права собственности на определенную недвижимость другой стороне, заинтересованной в получении указанного надела, а также последующее получение прав собственности на участок, который ранее принадлежал другой стороне.

Другими словами, сама сделка представляет собой практически то же самое, что и оформление стандартного договора купли-продажи, в котором в качестве оплаты выступают не денежные средства, а другое имущество.

При этом обмен земельного участка отличается определенными особенностями, обусловленными самим характером таких соглашений и, в частности, эти особенности устанавливаются главой 31 Гражданского кодекса.

По такому договору покупатель одновременно выступает в роли продавца, но при этом к данной категории могут относиться исключительно законные собственники земельных участков, подлежащих обмену, или же доверенные лица указанных граждан.

Если в документах на обмен имущества не будет указываться стоимость обмениваемой недвижимости, то в таком случае это имущество будет автоматически восприниматься как равноценное, а всевозможные расходы, связанные с оформлением такой сделки, будет нести та сторона, которая изначально указывалась в соглашении в качестве распорядителя.

Суть такого договора заключается в том, что каждая сторона соглашения берет на себя обязательство по передаче второй в частную собственность в один товар в обмен на другой, и это прописано в статье 567 Гражданского кодекса. В результате проведения такой сделки осуществляется передача права собственности на земельный участок.

Характер обязательств, которые появляются в процессе оформления договора обмена земельных участков, обуславливает использование к ним правил, предусмотренных изначально для оформления договора купли-продажи главой 30 Гражданского кодекса, если использование таких норм никоим образом не будет противоречить нормам, прописанным в главе 31 этого кодекса.

Возможность проведения сделок, связанных с обменом земельных участков, прописаны в пункте 2 Указа Президента №1767, который был опубликован в 1993 году.

В частности, там говорится о том, что граждане или компании имеют право на то, чтобы обменивать территории, находящиеся у них в частной собственности.

Правовое регулирование таких сделок осуществляется в соответствии с нормами, прописанными в Гражданском и Земельном кодексах.

По общим правилам, договоры обмена земельных участков основываются на тех требованиях, которые прописаны в законодательстве касательно договора купли-продажи с тем условием, что они не будут противоречить требованиям, указанным в Гражданском кодексе. Помимо этого, договор обмена земельных участков должен соответствовать нормам статьи 37 Земельного кодекса.

Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

Каждый участник договора обмена выступает одновременно в качестве покупателя и продавца. Таким образом, на них будут распространяться общие требования, связанные с налогообложением.

Если в качестве предмета оформляемого договора будет выступать земельный участок и какой-либо другой объект недвижимого имущества, налоговые обязательства будут выглядеть следующим образом:

выплачивается 13% с полученного дохода;
для того, чтобы рассчитать точную сумму налоговых обязательств, во внимание принимается стоимость участка, прописанная в соглашении, или кадастровая цена;
если человек распоряжается территорией на протяжении более трех лет, ему не нужно оплачивать налог при проведении сделки.

При необходимости покупатель земельного участка может воспользоваться всевозможными налоговыми преференциями. В частности, можно использовать налоговый вычет, с помощью которого налогооблагаемую базу можно сократить на сумму до двух миллионов.

Согласно закону уплата налога при обмене квартиры осуществляется так же, как и при оформлении купли-продажи (берется указанная в договоре или рыночная стоимость объектов, при наличии доплаты сумма приплюсовывается). Если имеет место доплата, то она указывается в рублях. Возможна регистрация договора у нотариуса, но это не является обязательным.

Налог удерживается в размере 13% от суммы для резидентов и 30% для нерезидентов. Задекларировать нужно до 30 апреля и внести суммы до 15 июля в том году, который следует за годом, в котором была зарегистрирована сделка.