06.10.2021

НДФЛ при продаже нежилого помещения физическим лицом в собственности более 5 лет

Автор: admin Права работников Нет комментариев

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «НДФЛ при продаже нежилого помещения физическим лицом в собственности более 5 лет». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Предприниматель продает офис, которым владел более 5 лет: что с НДФЛ?

2. Продажа имущества без налога и декларации: новые условия с 2021 года

3. НДФЛ при продаже недвижимого имущества

4. Продажа нежилой недвижимости: бухучет и налогообложение

^К началу страницы

1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;

250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, (автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы).

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

В 2020 году Котов С.А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2019 году за 2 500 000 рублей.

Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан представить налоговую декларацию по НДФЛ за 2020 год.

При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а

НДФЛ= (3 000 000 руб.-1 000 000 руб.) x 13%=260 000 руб.
Если же Котов С.А. заявит в декларации не имущественный вычет, а уменьшит полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей: НДФЛ= (3 000 000 руб. –2 500 000 руб.) х 13% = 65 000 руб.

Доход Иванова Н.В. от продажи в 2020 году приобретенной в 2019 году квартиры составил 2 100 000 руб.

Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.

Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.

Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:

3 300 000 руб.x0,7 =2 310 000 руб.
Поскольку доходы Иванова Н.В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.

При этом Иванов Н.В. вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:

(2 310 000 руб.- 1 000 000 руб.) x 13%=170 300 руб.

Вы должны предоставить декларацию по форме 3-НДФЛ, которая подается по истечении календарного года, в течение которого была проведена сделка по отчуждению объекта недвижимости. Срок ее подачи – не позднее 1 мая. Декларацию Вы можете подать лично либо заполнить ее через личный кабинет ФНС. Налог нужно заплатить с разницы между налогооблагаемой базой (то есть 70% от кадастровой стоимости) и 490 тысяч рублей – с получившейся суммы Вы заплатите 13%. Данные правила действительны только для физических лиц.

Вы продали помещение по цене меньше кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7 (909 000 рублей х 0,7 = 636 300 рублей). Поэтому за основу для расчетов нужно брать кадастровую стоимость. Эту сумму можно уменьшить на 490 тысяч рублей – Ваши затраты на покупку. Получается: 636 300 рублей – 490 тысяч рублей = 146 300 рублей. С получившейся разницы Вам и придется платить налог 13%. Он составит 19 019 рублей.

Вам необходимо обратиться к бухгалтеру, в специализированную компанию или самому подготовить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в ИФНС до 30 апреля следующего года. К декларации Вы должны приложить копии всех договоров и документов, подтверждающие Ваши расходы. Очень важно доказать, что Вы действительно заплатили эти 490 тысяч рублей. Обратите на это особое внимание!

5 мая 2021

Департамент налоговой политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения доходов физических лиц от продажи имущества и в соответствии со статьей 342 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 171 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

На основании пункта 171 статьи 217 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 2171 Кодекса;

от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Согласно пункту 2 статьи 2171 Кодекса, если иное не установлено статьей 2171 Кодекса, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пунктом 4 статьи 2171 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 2171 Кодекса.

Учитывая изложенное, в случае продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика в течение установленного срока владения таким имуществом и более, полученный от его продажи доход освобождается от обложения налогом на доходы физических лиц.

В случае нахождения имущества в собственности налогоплательщика менее установленного срока владения таким имуществом, образуется доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.

В то же время в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса, устанавливающим особенности применения имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, имущественный налоговый вычет предоставляется, в частности:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 2171 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.

На основании подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Таким образом, при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее установленного срока владения таким имуществом, налогообложению подлежит не полная сумма полученного дохода, а сумма дохода, уменьшенная на размер имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса, или на сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов на приобретение этого имущества.

На основании пунктов 2 и 3 статьи 228 Кодекса налогоплательщики, указанные в пункте 1 статьи 228 Кодекса, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 Кодекса, а также обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 229 Кодекса налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

При продаже имущества, находившегося в собственности в течение установленного срока владения и более, доход освобождается от НДФЛ.

При продаже имущества, находившегося в собственности менее установленного срока владения, НДФЛ облагается не полная сумма полученного дохода, а сумма, уменьшенная на размер имущественного налогового вычета или на расходы на приобретение этого имущества.

Декларация по НДФЛ представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим. В декларации можно не указывать доходы, не подлежащие налогообложению.

Предприниматель продает офис, которым владел более 5 лет: что с НДФЛ?

Нет, если недвижимость находилась в вашей собственности больше минимального срока, подавать налоговую декларацию после продажи квартиры не требуется.

При продаже недвижимости до истечения минимального срока владения необходимо заплатить налог по ставке 13%. То есть при реализации квартиры стоимостью 2 млн рублей придется заплатить 260 тыс. рублей в качестве НДФЛ.

Если вы продали ваше жилье дешевле кадастровой стоимости, то вам все равно придется заплатить налог от суммы равной 70% кадастровой стоимости. Иными словами, представим ситуацию, при которой вы, по какой-то причине, продаете квартиру, которая стоит 2 млн рублей за 1,2 млн рублей. В этом случае сумма, с которой придется заплатить налог (налоговая база), будет рассчитана следующим образом: 2 млн рублей * 0,7 = 1,4 млн рублей.

Неуплата налогов влечет наложение штрафа от 20 до 40% от суммы налога, а также может привести к наступлению административной или даже уголовной ответственности.

Требуется консультация по налогам с продажи недвижимости? Обратитесь в Консультационный Центр ДОМ.РФ!

С 2021 года изменится НДФЛ — это тот налог, который платят со своих доходов: зарплаты, продажи автомобилей и квартир, выигрышей в лотерею и пр. Теперь ставка налога будет зависеть от того, сколько вы зарабатываете. Все, кто за год получает больше 5 млн рублей, будут платить налог по ставке 15 %, а не 13 %, как было раньше. Такие правила установлены ФЗ от 23.11.2020 № 372-ФЗ.

Повышенная ставка распространяется не на весь доход, а только на ту сумму, которая больше 5 млн рублей.

Пример. Виктор зарабатывает 600 тыс. рублей в месяц. Его доход за год составил 7 200 тыс. рублей. Бухгалтер удержит налог по ставке 15 % не со всей его зарплаты, а только с той части, которая превысила 5 млн рублей. Порядок расчета следующий:

1) НДФЛ по стандартной ставке: 5 000 000 × 13 % = 650 000 рублей.

2) НДФЛ по повышенной ставке: (7 200 000 – 5 000 000) × 15 % = 330 000 рублей.

3) Общая сумма удержанного налога: 650 000 + 330 000 = 980 000 рублей.

Для сравнения. Если бы весь доход Виктора облагался по старым правилам по ставке 13 %, из его заработка удержали бы 936 000 рублей, то есть на 44 000 рублей меньше.

На практике совсем мало граждан РФ зарабатывают больше 5 млн рублей в год, поэтому для большинства ничего не изменится. Но обычно самые крупные доходы мы получаем при реализации имущества, поэтому тех, кто собирается продавать квартиру в 2021 году, волнует вопрос, придется ли платить больше налогов. Чтобы найти ответ, нужно внимательно изучить новый закон.

Успокоим сразу — государство позаботилось о гражданах РФ и освободило от обложения повышенным налогом ряд нерегулярных доходов (п. 1.1 ст. 224 НК РФ):

От продажи имущества или долей в нем (кроме ценных бумаг);
От получения имущества в дар (кроме ценных бумаг);
Страховые выплаты по договорам страхования и выплаты по пенсионному обеспечению.

Отсюда следует, что если в 2021 году вы решите продать квартиру, комнату, долю в доме, машину и пр., налог нужно будет платить по стандартной ставке 13 %. Это касается даже тех случаев, когда сумма дохода от продажи превышает 5 млн рублей.

Минфин посчитал, что установление повышенной ставки для таких разовых доходов противоречит принципу социальной справедливости, так как заставляет платить высокие налоги людей с невысоким уровнем доходов.

Но это касается только резидентов РФ — тех, кто находился на территории России больше 183 календарных дней (90 дней в 2020 году) в течение 12 месяцев. Если вы пребывали в стране меньше указанного срока, то не являетесь резидентом и должны платить увеличенный налог.

Налоговая база с проданной недвижимости — это наибольшая из следующих величин:

Сумма полученных от продажи доходов;
70 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января года, в котором осуществлена продажа.

Платить налог нужно будет с той суммы, которая окажется больше. Так государство подстраховалось от налогоплательщиков, занижающих цену продажи для уклонения от налогов.

Пример. Петр Петрович продает квартиру за 2,5 млн рублей, а ее кадастровая стоимость составляет 3,7 млн рублей. Налоговой базой будет 70 % от кадастровой стоимости — 2,59 млн рублей, так как эта сумма больше 2,5 млн рублей.

Далее налоговую базу можно будет уменьшить на льготы и вычеты. Петр Петрович не может полностью освободить продажу от НДФЛ, так как квартира находится у него в собственности всего год. При этом у него остался договор купли-продажи квартиры, в котором указано, что он купил ее за 2,4 млн рублей — это подтвержденные документами расходы, на которые уменьшается налоговая база. Кроме того, Петр потратил 100 000 на операцию и может уменьшить на эту сумму налогооблагаемый доход.

Рассчитаем итоговую налоговую базу: 2 590 000 – 2 400 000 – 100 000 = 90 000 рублей.

Рассчитаем сумму НДФЛ к уплате: 90 000 × 13 % = 11 700 рублей.

Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
Как рассчитать сумму налога
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
Как уменьшить налог с продажи квартиры
Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
Налог с продажи ипотечной квартиры
Налог с продажи подаренной квартиры
Налог с продажи квартиры пенсионером
Как получить налоговый вычет с продажи квартиры

Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.

Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:

цена продажи квартиры или
70% кадастровой стоимости квартиры.

При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.

Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продана за 5,5 млн руб. Таким образом:

5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.

НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.

— Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.

1. Применить вычет в фиксированном размере. Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости. Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности. Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.

2. Дождаться истечения минимального срока владения. В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант. Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет. Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.

Продажа имущества без налога и декларации: новые условия с 2021 года

Правила продажи квартиры в собственности более 5 лет

Налог с продажи квартиры менее 3 лет

Декларация 3-НДФЛ при продаже квартиры менее 3 лет

Пример заполнения 3-НДФЛ при продаже квартиры в 2021 году

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры

О том, что продажа физлицом квартиры или жилого дома облагается НДФЛ, знают многие. Договоров о купле-продаже гаражей заключается меньше, поэтому с налогообложением таких сделок сталкивалось гораздо меньшее число налогоплательщиков. Расскажем о том, платят ли налог с продажи гаража бывшие собственники недвижимости.

Смирнов продал свой гараж в первый год владения им за 230 000 руб. При этом он решил применить вычет 250 000 руб. Кадастровая стоимость объекта – 200 000 руб. (70% от кадастровой стоимости = 140 000 руб., поэтому налоговая база определяется по более высокой сумме сделки).

Так как 230 000 руб. меньше, чем имущественный вычет в 250 000 руб., налог с продажи гаража, в собственности Смирнова находившегося менее года, не начисляется.

Сидоров в 2021 году заключил договор о продаже гаража за 400 000 руб. В собственности Сидорова недвижимость числилась 1,5 года. Платежных документов на приобретение объекта не сохранилось. Кадастровая стоимость объекта 580 000 руб.

Т.к. 70% от кадастровой стоимости больше, чем сумма, указанная в договоре, налогом облагается сумма 406 000 руб. (580 000 х 70%). Чтобы уменьшить сумму к уплате, Сидоров заявил в декларации имущественный вычет 250 000 руб. Налог с продажи гаража в 2021 г. составит (406 000 – 250 000) х 13% = 20 280 руб.

Источник: РБК Недвижимость

В каких случаях и сколько придется заплатить с продажи недвижимого имущества в 2021 году, кто имеет льготы по налогу, в каких случаях его не нужно платить и другие нюансы

В России доходы облагаются налогом — если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога для физлиц стандартный — 13%, но он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи.

Рассказываем, когда наступает обязанность по оплате НДФЛ, в каких случаях налог с продажи не требует оплаты и для кого предусмотрены льготы, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.

Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году

В 2021 году в России вводится ряд изменений, связанных с уплатой налогов на имущество физлиц. Основное изменение — завершается реформа по налогам на недвижимость, и все регионы России в этом году окончательно перейдут на новый механизм расчета налога от кадастровой стоимости объекта, которая приближена к рыночной. До этого в некоторых регионах сохранялся расчет, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости. Это изменение приведет к росту налоговых платежей. В регионах, которые только перешли на новую систему расчетов, первые три года налог станет взиматься с учетом понижающих коэффициентов и будет ежегодно расти, а после — взиматься по полной кадастровой стоимости.

1. Льготы и перерасчет. В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.

2. Льготы для дольщиков. С 2021 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.

3. Недвижимость не станут облагать повышенным НДФЛ. В прошлом году в России принята прогрессивная ставка НДФЛ — доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2021 года облагаются по ставке 15%. Это могло коснуться многих собственников недвижимости, но было принято решение не применять прогрессивную шкалу к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи недвижимого имущества. Поэтому НДФЛ остается прежним — 13%.

4. Получить налоговый вычет станет проще. В России в 2021 году упростят получение налогового вычета при покупке квартиры, дома или земельного участка. По новым правилам, физлица смогут возмещать НДФЛ одним только заявлением — без составления декларации 3-НДФЛ. Помимо существенного сокращения списка необходимых документов, упрощенная камеральная проверка сократит сроки получения налогового вычета. Сейчас только проверка предоставленных документов в ФНС занимает три месяца, еще 30 дней потребуется для перевода средств на счет. По новым правилам, камеральная проверка займет 30 дней с момента оформления заявления на налоговый вычет, а деньги на счет будут перечислять в течение 15 дней после ее окончания.

Как рассчитать сумму налога

Доход от продажи недвижимости, которой человек владеет менее 3 или 5 лет (в зависимости от применимости указанных выше правил) или же при использовании ее в коммерческих целях (вне зависимости от срока владения помещением) облагается налогом на доходы физлиц — НДФЛ по ставке в 13%.

Исчисляется данный налог на основе налогооблагаемой базы, которая в общем случае принимается равной сумме сделки по договоре купли-продажи объекта недвижимости. Но ее можно уменьшить на величину (по выбору налогоплательщика):

Установленного отдельными нормами НК РФ фиксированного вычета по таким сделкам.

Данный вычет составляет для объектов нежилой недвижимости 250 000 рублей (в то время как для жилой недвижимости — 1 000 000 рублей). Именно с этой точки зрения имеет значение корректная классификация объекта недвижимости исходя из критериев, установленных законодательно. Очевидно, что гражданину выгоднее продавать объект, признанный жилым — если, конечно, на то есть законный основания.

Индивидуальный предприниматель Степанов В.А. в 2015 году построил гараж при содействии строительной фирмы, имевшей долги перед ним — вследствие чего ему удалось значительно сократить издержки при строительстве, которые составили 100 000 рублей. В 2016 году Степанов продал данный гараж за 700 000 рублей, и у него появилась обязанность уплатить государству налог с соответствующего дохода в сумме 91 000 рублей (13% от 700 000).

Однако, для уменьшения налогооблагаемой базы по объекту нежилой недвижимости Степанов использует вычет в величине 250 000 рублей. После этого НДФЛ с дохода от продажи гаража составляет 58 500 рублей, то есть, 13% от 450 000 рублей (700 000 — 250 000).

Подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости.

В общем случае это сумма, которая была передана предыдущему владельцу помещения при заключении с ним договора купли-продажи (или же строительной компании, если соответствующий объект недвижимости заказывался у подрядчика).

Важный нюанс: в случае, если сумма расходов на покупку недвижимости окажется выше дохода, полученного налогоплательщиком от продажи данной недвижимости — налог не платится.

Пример.

Иванов А.С. в 2016 году продал автомобильный ангар за 2 000 000 рублей. Куплен он была в 2015-м, поэтому, Иванов должен заплатить с доходов от продажи налог в сумме 260 000 рублей (13% от 2 000 000).

В 2015 году Иванов покупал данный ангар у Петрова В.С. за 1 900 000 рублей, что подтверждается сохранившейся у Иванова копией договора купли-продажи объекта недвижимости и иными документами, использовавшимися при сделке.

Иванов уменьшает налогооблагаемую базу до 100 000 рублей (2 000 000 — 1 900 000), вследствие чего остается должным государству НДФЛ в сумме 13 000 рублей.

В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.

Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.

Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.

Важный нюанс: законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.

Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.

Итак, налог, о котором идет речь, может быть уменьшен за счет применения «классических» вычетов — например, распространенного имущественного, который предоставляется гражданам по расходам на приобретение жилой недвижимости. Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли.

Вычет можно использовать в целях взаимного зачета с налогом частично либо полностью. Самое главное условие применения данной налоговой привилегии — совершение сделки по продаже помещения в том году, за который оформляется вычет.

Пример.

Савельев А.Н. в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей. С этой суммы он может получить имущественный вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000). Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей. С доходов за продажу гаража он должен заплатить налог в величине 97 500 рублей (13% от 750 000 — фактической налогооблагаемой базы по доходу, уменьшенному на специальный вычет в 250 000 рублей).

Обратившись в 2016 году в ФНС, Савельев может использовать часть вычета в зачет налога. В итоге, он ничего не будет должен государству, в то время как у него еще останется неизрасходованный вычет в сумме 162 500 рублей (260 000 — 97 500). Он может быть оформлен к выплате в общем порядке — через ФНС, получен через работодателя или же использован в целях снижения иных налогов гражданина, если необходимость в их уплате возникнет.

Для начала стоит понять, что относится к нежилому фонду. Существует 2 критерия отнесения объекта к этой категории:

помещение не соответствует понятию жилого. То есть оно не пригодно для людей, не отвечает законодательным, техническим, санитарным и иным нормам;
помещение имеет административное, производственное либо торговое назначение.

Примерами нежилых объектов служат всевозможные коммерческие здания вроде торговых центров, складов, офисов и прочего. Здесь есть исключение – апартаменты – подходят под критерии жилого помещения, но относятся к нежилому фонду. А значит, и закон к ним нужно применять как к нежилым.

Одним из факторов, которые указывают на то, что объект относится к категории нежилого и используется в коммерческой деятельности, является наличие у продавца статуса индивидуального предпринимателя.

В законодательстве нашей страны нет однозначного определения и разделения недвижимости на жилую и нежилую. При продаже объекта, важно понимать, к какой категории он относится, ведь это влияет на порядок начисления налога.

Начнем с хороших новостей: если продавец владел недвижимостью дольше определенного законом срока, он освобождается от уплаты налога. Этот срок будет зависеть от того, когда произошло вступление в собственность на указанный объект:

если это случилось до 01.01.2016 года, то уже после 3 лет владения недвижимостью платить налог с продажи не придется;
если же собственность была оформлена начиная с 1 января 2016 – срок владения без уплаты налога увеличивается – теперь это 5 лет.

Законом оговорено, что индивидуальные предприниматели будут платить данный налог при любом сроке владения, если помещение использовалось для нужд бизнеса.

Еще одно важное изменение, появившееся в последние годы – физическое лицо может начать процедуру банкротства. В данном случае у него пропадает необходимость уплачивать налог с реализации недвижимости.

Часто у продавцов возникает вопрос: с какой даты нужно начинать исчислять эти 3 года? В общем порядке, необходимо ориентироваться на дату, указанную в свидетельстве о праве собственности.

Но здесь есть исключение – недвижимость получена в наследство. В этой ситуации, отчет 3 лет пойдет не с момента вступления в наследство, а со дня смерти предыдущего правообладателя.

НДФЛ при продаже недвижимого имущества

По общему правилу, база налогообложения – цена, прописанная в договоре купли-продажи. Но в некоторых случаях за основу берут кадастровую стоимость недвижимости. Это актуально лишь тем продавцам, кто собирается реализовать объекты, купленные с 2016 года.

Существуют такие правила:

если цена недвижимости ниже его кадастровой оценки умноженной на 0.7 (коэффициент, установленный законодательством), базой налогообложения будет последняя;
в случае, когда стоимость реализации все же выше кадастровой цены умноженной на 0.7, облагаться налогом будет сумма сделки.

В случае, если кадастровая стоимость не определена, то в качестве налоговой базы используется цена недвижимости.

Иногда негативную реакцию работников ИФНС вызывает избавление от помещения сразу после того, как было закрыто ИП. Это связано с тем, что юридическое и физическое лицо облагаются налогами по разным правилам. Некоторые предприниматели, понимая выгоду, специально прекращают деятельность, чтобы сэкономить на налогах.

Да, возможно, это вызовет вопросы у налоговой, но законом это не запрещено – сделка абсолютно прозрачна. Запретить продавать нежилое имущество сразу после закрытия ИП не может ни один орган. Если продавец знает свои права, никаких проблем у него возникнуть не должно.

Нежилым признается помещение, не соответствующее санитарно-техническим нормам и непригодное для проживания.

Целью его использования может стать складирование товаров, оборудование магазинов, торговых центров, гаражей, офисов. В некоторых ситуациях помещение выводится из жилого фонда, приобретая статус нежилого. Прежде всего это необходимо для оформления документов на ведение частной деятельности, а также получения разрешения на использование объекта в торговых или производственных целях.
Если говорить конкретно о физических лицах, которые не были зарегистрированы в роли индивидуальных предпринимателей, нежилое помещение может быть использовано в личных целях или для последующей сдачи в аренду и уплаты с нее взносов в казну. Подобные действия в ряде случаев не требуют проведения государственной регистрации, при этом дают возможность гражданину получить дополнительный заработок.
К нежилым помещениям, находящимися в собственности физических лиц относят:

гаражи;
ангары;
дачные домики;
апартаменты.

Нежилое помещение может находится в жилом многоэтажном доме. Оно должно иметь отдельный вход, соответствовать пожарной безопасности.

Продажа нежилого помещения приравнивается к получению дохода несмотря на то, что его целью может стать заинтересованность владельца в приобретении другой недвижимости.

Как правило, налоговую службу не волнует какую задачу ставит перед собой собственник нежилого помещения. Сотрудники ФНС руководствуются нормами действующего Налогового кодекса, реализуя обязанность гражданина уплатить налог на полученную прибыль.

При продаже нежилой недвижимости от лица юридического лица налог с дохода подлежит уплате в любом случае. Что касается физических лиц, в учет берется срок использования недвижимости в целом. Если он составляет меньше трех лет, гражданину придется уплатить налог. Действующим законодательством определено, что любые сделки с недвижимостью, совершенные в обозначенный период, говорят о получении дохода.

Пример. Гражданка С. в 2015 году купила квартиру, выведенную из жилого фонда. Через один год она решила продать приобретенную недвижимость дороже. С суммы продажи она обязана выплатить государству 13% и заполнить декларацию о доходах.
В том случае, если нежилая недвижимость не была использована в предпринимательской деятельности и срок ее эксплуатации превышает три года, оплата налога при продаже не нужна. Пример. Гражданин Р. в 2000 году оформил право собственности на гараж, полученный в наследство от своего отца. В 2018 году он принял решение о его продажи, при этом все предыдущее время помещение использовалось исключительно в целях хранения собственного автомобиля. После продажи гаража, гражданин Р. не должен выплачивать налог на доходы, поскольку право собственности возникло после смерти предыдущего владельца и договор купли-продажи был заключен по окончании десятого года эксплуатации помещения.

Таким образом, физическое лицо может столкнуться с необходимостью выплаты налога на доходы в случае:

Использования помещения в предпринимательской деятельности (сдача в аренду).
Перепродажи помещения в течении трех лет после его приобретения.

Отказаться от выплаты налога на законных основаниях нельзя. Если сделка купли-продажи подходит под перечисленные выше критерии, полученные средства будут признаны доходом.

Продажа нежилой недвижимости: бухучет и налогообложение

Оплатить налог на доходы после продажи нежилого помещения, которое находилось в использовании менее трех лет, является непреклонной обязанностью физического лица. Уклонение от него на законных основаниях невозможно. Отказ от выплат и подачи декларации приведет к наложению административного наказания. Размеры штрафов начинаются с отметки в 1 тыс. рублей. Они напрямую зависят от суммы налога, сроков задержки сдачи декларации, получения повторного отказа физического лица от добровольной оплаты.
Неоднозначную реакцию у сотрудников налоговой службы вызывает продажа нежилого помещения сразу же после закрытия ИП. Здесь стоит сказать, что налог с продажи имущества юридического лица отличается от аналогичных начислений на доходы физических лиц. Таким образом, некоторые предприниматели специально закрывают ИП, чтобы сэкономить на выплате налогов и заполнении документов для ФНС. Несмотря на это, с юридической стороны сделка является прозрачной, запретить ее проведение не вправе ни один уполномоченный орган. Как правило, по ее результатам происходит выплата налога в размере, установленном для физических лиц.

Прочтите также: Имущественный вычет для ИП в 2018 году

Если судить от противного, то нежилым признается помещение, которое не пригодно на проживания людей в нем на постоянной основе, в силу несоответствия техническим, санитарными и иным нормам, установленных законом. В качестве примеров нежилых помещений можно привести – магазины, склады, кафе, гаражи, дачные домики и даже апартаменты.

Существует ряд обстоятельств, которые освобождают продавца от уплаты налога. Основным условием, как правило, является срок владения недвижимостью в собственности. Законодательство в данном случае делит всех собственников на две категории: те, кто приобрел имущество до 2016 года, и те, кто приобрел имущество после 2016 года. Это связано с изменениями в Налоговом законодательстве, которые были приняты с 1 января 2016 года.

Декларацию о полученных доходах по форме 3НДФЛ необходимо подать в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом продажи. В самой декларации помимо полученного дохода указываются все права на получение дополнительных вычетов, которые подтверждаются соответствующими документами. Сам же налог требуется оплатить до 15 июля года подачи декларации. Оплатит налог можно в любом отделении банка или через электронный сервис по уплате налога.

Доходы от продажи нежилых помещений включаются в общую налогооблагаемую базу и подлежат уплате налога в размере, установленном выбранной системой налогообложения. При этом в расчете будут учитываться не только полученные доходы, но и те расходы, которые были понесены на приобретение данной недвижимости.

Юридические лица подают декларации о доходах на основании выбранной системы налогообложения раз в квартал, полугодие, 9 месяцев и год. Годовая отчетность подается до 28 марта следующего года. При упрощенной системе налогообложения декларация подается до 31 марта следующего года.

ВАЖНО на юридических лиц не распространяется возможность освобождения от уплаты налогов в связи с определенным сроком владения недвижимостью в собственности.

Налог на коммерческую недвижимость не нужно платить предпринимателям, которые выбрали упрощенный вариант налогообложения. Должно быть соблюдено условие, что имущество применяется в коммерческой работе, и из дохода высчитывается единый налог. Юридическим лицам тоже не получится применять балансовую стоимость помещений, для них учитывается кадастровая.

Изменения в законодательстве касаются разных сфер. Одной из них является коммерческая недвижимость, владельцам которой с 2019 года надо оплачивать налоги по новым правилам. Общей ставки нет, есть лишь максимальное ее значение. Необходимо предварительно посчитать, сколько нужно заплатить, а также ознакомиться с возможными вариантами уменьшения суммы.

При условии, что человек владеет объектом менее 5 лет — при продаже данного объекта ему нужно заплатить налог с дохода, возникшего по факту продажи — также в размере 13%, уменьшенный на расходы (при их наличии).
При условии, что гражданин владеет объектом 5 лет и более, то после ее продажи ему не нужно уплачивать НДФЛ.

Прежде чем определять то, какой налог при продаже коммерческой недвижимости должен исчисляться и уплачиваться гражданином, изучим основные нормы права, регламентирующие уплату физлицами налога при реализации имущества. Данные нормы содержатся в положениях статьи 217, 217.1 Налогового Кодекса России, а также иных корреспондирующих с ними нормах НК РФ.

1 Если вы являлись ИП и использовали данное имущество для предпринимательских целей, то доходы от такой продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Какое налогообложение при продаже недвижимости ип? Собираюсь продать коммерческую недвижимость (здания и ЗУ), бывшую в собственности более 3-х лет. В предпринимательской деятельности имущество не использовалось. Подлежит ли доход от продажи имущества налогообложению (13%). Или имеет смысл зарегистрировать ИП, указав соответствующий вид деятельности, выбрать УСНО, и в последствии с дохода от продажи заплатить 6%?

Поскольку имущество находилась в собственности менее 3 лет, в отношении дохода, полученного от его продажи, налогоплательщик обязан предоставить налоговую декларацию. Приведенный Вами расчет:НДФЛ= (3 000 000 руб. –2 600 000 руб.) х 13% = 52 000 руб., верен только том случае, если цена договора купли-продажи (3 000 000руб.

) составляет не менее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. В противном случае расчет будет таким:НДФЛ= (0,7*кадастровая стоимость –2 600 000 руб.) х 13% Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, необходимо иметь документы, подтверждающие такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.).

Андрей, Вы имеете право вычесть из суммы продажи расходы на покупку, а с разницы должны будете заплатить 13% налог. Но, поскольку собственность зарегистрирована в 2019году, на нее при продаже распространяются новые правила исчисления налога на доход от продажи, которые привязаны к кадастровой стоимости.

А потому, если сумма продажи, указанная в договоре, будет составлять НЕ менее, чем 0,7 от кадастровой стоимости объекта, то расчет налога такой, как я написала выше. Если же сумма продажи, указанная в договоре будет составлять МЕНЕЕ, чем 0,7 от кадастровой стоимости объекта, то расчет налога будет такой же, но начинаться он будет не с суммы продажи, а с суммы, составляющей 0,7 от кадастровой стоимости, т.е.: 0,7 от кадастровой минус расходы на приобретение и умножить на 13%.

В собственности физических лиц могут быть не только квартиры, дачи, комнаты, но и нежилые помещения. При этом наличие таких объектов далеко не всегда связано с предпринимательской деятельностью их собственника.

В случае продажи нежилого помещения физическим лицом у него может возникнуть обязанность по уплате налога на доходы с физических лиц (далее – «НДФЛ»). Рассмотрим некоторые аспекты этой проблемы, исходя из следующих исходных данных: собственник является налоговым резидентом России, не имеет статуса индивидуального предпринимателя; нежилое помещение находится на российской территории.

Чтобы решить, возникает или нет обязанность по уплате НДФЛ, принципиальное значение имеют следующие данные:

срок нахождения в собственности нежилого помещения на момент продажи;
наличие документов, подтверждающих расходы по его первоначальному приобретению;
характер использования помещения в течение срока владения;
собственно дата первоначального приобретения.

Последнее связано с тем, что с 01.01.2016 изменился так называемый минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества. Ранее он был равен трем годам, сейчас составляет по общему правилу пять лет. Время нахождения объекта в собственности имеет ключевое значение: если продажа осуществляется по истечению установленного срока, то отсутствует обязанность по уплате налога (п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – «НК РФ»), а также ст. 217.1 НК РФ).

Здесь необходимо два пояснения. Во-первых, «старый» трехлетний период продолжает применяться, но в отношении тех нежилых помещений, которые были приобретены до 01.01.2016. Во-вторых, «новый» минимальный пятилетний срок нахождения в собственности объекта применяется к тем из них, которые приобретены после 01.01.2016.

Ставка налога при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом.

Установленного отдельными нормами НК РФ фиксированного вычета по таким сделкам.

Подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости.

Важный нюанс: в случае, если сумма расходов на покупку недвижимости окажется выше дохода, полученного налогоплательщиком от продажи данной недвижимости — налог не платится.

Пример.

Налог «по Кадастру» на недвижимость коммерческого назначения будет рассчитывать с использованием таких ставок:

1,2% в текущем году;
1,5% в следующем;
1,8% ставка будет в 2017 году;
2018 – 2%.

Ставка может быть дифференцирована местной властью по таким признакам: привлекательность и рентабельность объекта, тип его использования, категория недвижимости и самого владельца. Льготы также предоставляются на региональном уровне.

На региональном уровне местные органы власти имеют право дополнять или изымать из перечня льготных объектов коммерческой недвижимости, не подлежащих налогообложению, некоторые виды помещений.

Заплатить только 25% от насчитанной суммы налога должны владельцы объектов с расположенными в них предприятиями, которые проводят деятельность в сферах:

Медицинской помощи и обслуживания.
Научных исследований.
Образовательных услуг.

Полностью освобождены от уплаты налога объекты:

Культурные объекты, религиозные организации.
Бюджетные и транспортные предприятия.
Предприятия метрополитена.
Оборонные объекты.
Организации, которые предоставляют рабочие места инвалидам.

Законодательно критерии отнесения объекта недвижимости, которым владеет физлицо, к тем, которые используются в предпринимательской деятельности, не определены. Однако, вероятность того, что ФНС признает таким нежилое помещение выше, чем в случае с жилым (особенно, если тип помещения — склад, ангар, торговый зал, то есть, объект, предназначенный в общем случае как раз таки для коммерческого использования).

В свою очередь, если нежилое помещение не использовалось в бизнесе, то доход от его продажи не облагается налогом если, как мы отметили выше, человек владеет помещением в течение периода, не менее длительного, чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения налогоплательщика от уплаты НДФЛ с продажи объектов недвижимости.

Ставки для налогообложения коммерческой недвижимости могут быть установлены на региональном уровне и отличаться, в зависимости от региона, на несколько десятых процента. В большинстве регионов утверждена максимальная ставка на уровне 2% от кадастровой стоимости.

Избежать необходимости платить налог могут физические лица – индивидуальные предприниматели, избравшие упрощенную систему. При условии, что данное имущество используется в предпринимательской деятельности и доход от деятельности облагается единым налогом.

Пример.

Избежать уплаты налога с продажи коммерческой недвижимости можно, если заранее просчитать сделку. Достаточно перенести документальное оформление, чтобы срок владения объектом превысил 36 месяцев.

Если сделка должна быть заключена срочно, можно воспользоваться простым расчетом: определить сумму налога к уплате с вычетом, просчитать сумму, если отнять затраты на приобретение. Абсолютно законно можно использовать оба варианта. В этом случае оттягивать заключение сделки – невыгодно. Из-за валютного курса рублевая стоимость недвижимости может существенно увеличиться, автоматически поднимая сумму налога.

Физические лица, которые зарегистрированы как ИП, могут использовать шанс не платить в бюджет, если оформят договор аренды с налогообложением арендных платежей от имущества, которое планируют продать. Уплатить 6% выгоднее, чем 13%, если других возможностей не платить налог нет.

Юридическим лицам наиболее выгодно совместить в одном налоговом периоде две сделки, чтобы минимизировать налоговую нагрузку: одну по продаже имущества, другую – по приобретению основных средств. Это даст возможность уравновесить доходы и затраты, и существенно уменьшить сумму налога.

С налогом на имущество организаций иная ситуация. Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

С учетом того, что большинство бюджетов субъектов Федерации и муниципальных образований являются дефицитными, их представительные органы стремятся установить ставки в максимальных размерах. Так, в Москве установлен верхний предел ставки по налогу на имущество организаций – 2,2% (ст. 2 Закона г. Москвы от 05.11.2003 № 64 «О налоге на имущество организаций»).

Поменять инн омск
Кому Положена Выплата 100000 За Рождение
Узнать задолженность по коммуналке по адресу
Отпуск по уходу за ребенком мужчинам

Николай — предприниматель и работал на УСН. Он получал доход от аренды. А если он получал доход от аренды, значит, использовал свою недвижимость для бизнеса.

Когда он продал личное помещение, то как будто получил доход уже не как обычный собственник, а как предприниматель. А значит, и доход от продажи этого имущества можно считать выручкой ИП — все 10,5 млн рублей.

Никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено. И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится. Вся сумма от продажи помещения — это доход, с которого в бюджет положено заплатить налог. Плюс штраф 10% и пени. Так и набежало 720 тысяч рублей.

При отсутствии признаков предпринимательской деятельности, связанной с этим помещением, физлицо имеет право в данном случае не платить НДФЛ (статья 217 НК РФ п.17.1), и даже декларацию ему подавать не нужно. Нежилое недвижимое имущество в законе определяется как «иное имущество», и с этим всё понятно. А вот с предпринимательской деятельностью может оказаться сложнее.

При продаже недвижимости налоговый орган получает информацию, где фигурирует только ФИО продавца. Но, конечно, налоговая может проверить, фигурировал ли продавец в последние 3 года как ИП (или юрлицо) и вёл ли он какую-либо хозяйственную деятельность по данному адресу. Если не фигурировал и не вёл, вопрос об уплате НДФЛ снимается. Даже если гражданин сдавал это имущество в аренду как физическое лицо, это не означает, что такова была его предпринимательская деятельность, хотя налоговый орган может в принципе попробовать доказать обратное. Однако, если гражданин, сдавая имущество, честно платил НДФЛ – государству, как правило, просто нет смысла возвращать одни налоги, чтобы заставить заплатить другие.

Выпуск ЭЦП

для юридических лиц

специальные цены для гостей и участников Регфорума

Срок изготовления не более 30 минут.

Работаем со всеми регионами России.

Отчетность

Такснет, Стэктраст, Сбис

специальные цены для гостей и участников Регфорума

Ключ входит в стоимость.

Работаем со всеми регионами России.

Но, предположим, у налоговой сложилось чёткое ощущение, что что-то тут нечисто и налоги явно недоплачены, Или, скажем, всплывает такой факт, что ещё 2 месяца назад гражданин был зарегистрирован в качестве ИП, сдавал отчётность, а потом вдруг раз – и закрылся. И продал помещение от физлица, владевшего этой недвижимостью больше 3х лет, как бы никакой деятельности там не ведущего и считающего, что никаких налогов оно, физлицо, платить не должно. Если налоговый орган в столь скорую трансформацию ИП не верит, обычно по адресу проданной недвижимости начинают искать следующее:

данные о регистрации и отчёты фискальной памяти контрольно-кассовой техники;
договоры аренды помещения, заключённые от имени ИП, книгу учета доходов и расходов, договоры на оказание коммунальных затрат и эксплуатационных услуг;
копии бухгалтерских документов, накладных, счетов-фактур, где в качестве грузоотправителя или грузополучателя значится искомый ИП, а его адресом – то самое нежилое помещение; договоры на оказание услуг по охране помещения, банковские документы и т.п.

Если ничего этого за временными пределами сданной самим ИП отчетности не нашлось, то возразить на закрытие ИП и продажу недвижимости физическим лицом налоговикам будет, скорее всего, нечего. Ещё очень помогает доказать свой чисто физический статус наличие у бывшего ИП новой работы на момент продажи недвижимости.

Здесь же рассмотрим принципиальный вопрос о сроках владения именно нежилой недвижимостью. Если помещение и приобреталось (либо строилось) как нежилое – разночтений нет: срок считается с даты государственной регистрации вашего права собственности в Едином реестре. Но, если вы сначала купили квартиру, а затем перевели её в нежилой фон, срок считается иначе. С точки зрения закона жилое и нежилое помещение – разные объекты. И право не платить НДФЛ с продажи определяется для физического лица в данном случае моментом регистрации объекта в качестве нежилого помещения – 3 года считаются именно от этой даты.

Имущество физического лица не разделяется на имущество, принадлежащее ему как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как индивидуальному предпринимателю (постановление Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 № 20-П).

По общему правилу физические лица, которые приобрели статус ИП, исчисляют и удерживают НДФЛ с доходов, полученных от осуществления такой деятельности (пп. 1 п. 1 ст. 227 Налогового кодекса).

Доходы от реализации имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ.

Физические лица должны исчислять и уплачивать НДФЛ по доходам, полученным от продажи принадлежащего им на праве собственности имущества (пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса).

Исключение установлено пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению НДФЛ.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 Налогового кодекса это возможно в случае:

получения доходов от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе;
получения доходов от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более.

Но это освобождение не распространяется на доходы:

от продажи ценных бумаг:
полученные физическими лицами от продажи любого имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности, до 1 января 2019 года.

С 1 января 2019 года доходы от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, освобождаются от НДФЛ при условии соблюдения положений пункта 17.1 статьи 217 Кодекса.

Налоговый кодекс к такому имуществу отнес жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или доли в них, а также автомобили.

Однако, в отношении доходов от продажи нежилых помещений, используемых для ведения бизнеса, ситуация не изменилась.

НДФЛ при продаже нежилого помещения физическим лицом в собственности более 5 лет

Предприниматель продает офис, которым владел более 5 лет: что с НДФЛ?

Продажа имущества без налога и декларации: новые условия с 2021 года

НДФЛ при продаже недвижимого имущества

Продажа нежилой недвижимости: бухучет и налогообложение

Похожие записи:

Добавить комментарий