Подорожает ли недвижимость в 2021 году в Екатеринбурге

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подорожает ли недвижимость в 2021 году в Екатеринбурге». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Аналитики сервиса по Realiste создали систему на базе искусственного интеллекта, чтобы спрогнозировать стоимость квартир в разных районах Екатеринбурга. Для этого они сравнивали квартиры в разных кварталах со схожими характеристиками: площадью, годом постройки и этажностью. Также были учтены и другие факторы, влияющие на цену: инфраструктура, экология, уровень шума и перспективы развития района.

Затем система вычислила средние цены в разных районах по принципу биржи. Результаты анализа дают представление о том, как стоимость жилья в рамках района изменится в течение ближайших 10 лет.

Стоит ли покупать квартиру в 2021 году

Аналитики уверены, что в ближайшие 10 лет наибольший прирост стоимости жилья можно будет видеть в следующих районах:

• Шарташский;

• Синие Камни;

• пространство от центра до Компрессорного завода;

• район Нижне-Исетского пруда;

• Железнодорожный район;

• Орджоникидзевский район;

• Широкая Речка.

Чтобы район дорожал, он должен обновляться, нужно, чтобы в нем появлялось новое современное жилье, которое должно отвечать нынешним требованиям, уверен наш собеседник. Например, как в Академическом. Но это специфический пример, потому что этот район строили с чистого листа. Другое дело — Пионерка или Автовокзал, где есть и старый жилой фонд, и есть новостройки, где идет постоянный процесс обновления жилого фонда.

Руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников вспоминает, что еще три года назад было сложно представить среднюю ипотечную ставку ниже 10%. В 2020-м ЦБ придерживался мягкой денежно-кредитной политики, поэтому ставки снижались, побив исторический минимум. Эксперт не исключает, что теперь произойдет «некоторая калибровка тарифов».

А если конкретнее? «На первичном рынке ипотечная ставка может подвинуться к уровню 7,9%, причем произойдет это сразу после изменения ключевой ставки: как правило, банки охотнее поднимают ставки по кредитам, чем опускают», — уточняет Михаил Кочеров.

Стоимость риэлторских услуг от 3000 рублей

Застройщиков вопрос потенциального повышения ипотечной ставки озадачил. Большинство компаний, к которым обратился Циан. Журнал за комментариями и прогнозами, предпочли промолчать. Смелых оказалось немного.

Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, считает, что с большей долей вероятности рост средней ипотечной ставки будет заметен на вторичном рынке жилья (первичный будет держаться на плаву за счет льготной ипотеки).

«После отмены программы с господдержкой средняя ставка однозначно вырастет, составив в среднем 8–8,5% годовых. Покупателям придется либо вообще отказываться от покупки, либо подбирать более скромные варианты».

Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development

Удорожание ипотеки способно сместить внимание россиян в сторону накопительных вкладов, но даже после окончания льготной программы самым привлекательным способом накопления и приумножения средств все равно останется покупка недвижимости, уверен директор департамента жилой недвижимости Colliers Кирилл Голышев.

Он полагает, что на увеличении ипотечных ставок рост ключевой ставки скажется не ранее 2022 года, так как до конца 2021-го ожидаются и стабилизация рынка после кризиса, и поддержка спроса со стороны банков и девелоперов.

Резюме: ипотечная ставка на новостройки может подняться до 7,9–8,5%, но это произойдет, видимо, не ранее 2022 года.

На стыке 2020 и 2021 годов цены начали увеличиваться как на первичном, так и вторичном рынке. Причин для роста было несколько: и доступность ипотеки, и девальвация рубля, и снижение ставок по депозитам — вместе это дало эффект положительной обратной связи: чем больше спрос, тем больше растут цены, тем больше людей стремятся «пристроить» накопления и тем больше это разогревает спрос, объясняет Михаил Кочеров.

«Рост ставок по ипотеке (особенно на первичном рынке) притормозит этот эффект, но ждать, что цены начнут снижаться, не стоит. Опыт показывает, что даже в отсутствие спроса продавцы крайне медленно снижают цены. В итоге нас ждет долгий стагнационный процесс на год-два».

Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита «Финансы» компании Циан

Покупка и продажа недвижимости — Услуги агентства — Отзывы

На то, что стоимость жилья зависит в том числе и от стремительного подорожания стройматериалов и себестоимости строительства, указывает Алексей Лухтан. По его мнению, еще один триггер для подорожания жилья — продолжающийся переход строительной отрасли на эскроу-счета.

При этом он предлагает не забывать про инструменты коммерческого субсидирования ипотеки от застройщика: «Скорее всего, во второй половине этого года, уже после отмены госпрограммы по льготной ипотеке, застройщики еще активнее будут предлагать покупателям собственные программы лояльности. Это беспроцентные рассрочки на более длительный срок, скидки и акции, а также субсидированные программы с более низкой ставкой по ипотеке».

Резюме: вероятно, во второй половине года и «вторичку», и новостройки ждет подорожание. Застройщики, пытаясь удержать покупателей, будут устраивать акции и давать скидки.

Михаил Кочеров подчеркивает, что сейчас доля ипотечных сделок оценивается в 40–50% всех сделок на рынке недвижимости. По его мнению, при росте ключевой ставки до 5–6% следует ждать снижения объема ипотечных сделок на 20–25% (по сравнению с рекордными показателями 2020 года), а количество всех сделок на рынке сократится примерно на 10%.

При этом он указывает, что 2020-й — очень непоказательный год, поэтому лучше сопоставлять с более спокойным 2019-м: в этом случае объем ипотечного рынка в денежном выражении будет больше примерно на 18%, а объем рынка недвижимости должен быть выше на 7–8%.

Александр Гуторов, коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент», отмечает, что при госпрограмме по льготной ипотеке рост ключевой ставки на 1% не повлияет на продажи, но есть важное «но»: даже сейчас заметно, что спрос постепенно замедляется.

«Это связано с ростом цен на жилье и падением доходов населения из-за кризиса. Если жилье продолжит дорожать, то повышение ключевой ставки сделает недвижимость менее привлекательной для инвестирования и вернет часть средств на депозиты (впрочем, не более 3%). Повышение ставок серьезнее повлияет на вторичный рынок жилья, но там сейчас наблюдается дефицит предложения, так что, скорее всего, и в этом сегменте подобный шаг заметен не будет».

Юрий Просвиров, коммерческий директор «Сити-XXI век», говорит, что количество сделок на рынке ожидаемо снизится, но драматического падения продаж не случится — девелоперы воспринимают происходящее без паники: антикризисные меры (и, как следствие, успешные продажи) помогли застройщикам не только сохранить темпы строительства и спрос, но и повысить динамику продаж, цены и прибыль.

Выявился и ряд системных проблем: дефицит рабочей силы, а вслед за ним — удорожание работ, услуг, стройматериалов и — дополнительный рост цен на квартиры. В итоге появилась категория покупателей, которые были вынуждены отложить приобретение жилья (общая неопределенность, сокращения, отпуска за свой счет, отсутствие стабильного дохода, прибыли и прочее). Теперь именно они могут выйти на рынок жилья и компенсировать падение темпов продаж: россияне чувствуют себя увереннее в материальном плане, считает эксперт.

«Активности продаж будет способствовать и относительный дефицит новых проектов: в Москве их анонсируется довольно много, но в области их значительно меньше», — поясняет Юрий Просвиров.

Резюме: несмотря на замедление спроса, подорожание недвижимости и рост ипотечных ставок, покупатели с рынка не уйдут. Рост ключевой ставки приведет к возвращению ипотечных ставок на уровень начала 2020-го. Это будет способствовать стагнации цен, но этот процесс растянется на год-два.

• Защита ваших интересов, доклады, отчёты.
• Консультация специалиста онлайн
• Оценка недвижимости за 5 минут в чате
• Вступление в наследство у нотариуса
• Предпродажная подготовка объекта
• Оформление участка в собственность
• Эффективная реклама в интернете и update
• Приватизация по доверенности через МФЦ
• Сбор документов по доверенности в ЦМУ
• Согласование перепланировки в БТИ
• Подборка квартир в ЖК от застройщика
• Ипотека без первоначального взноса
• Выписка ЕГРН Росреестр от 5 минут
• Разработка стратегии маркетинга за 3 дня
• Мы ценим и любим клиентов за доверие

Взлёт цен: Россия стала одним из мировых лидеров по скорости подорожания жилья

• Продать квартиру на Domnedv.Маркет
• Продать apartments с обременением
• Поможем продать недвижимость:
• Комнаты в коммунальной кв-ре, общежитии
• Евро студии, малосемейки
• Однокомнатные — выгодно
• Двухкомнатные — быстро
• Трехкомнатные — безопасно
• Срочный выкуп кв-р быстро 100%
• Новости рынка realty в России

За бортом спроса в 2021 году останутся переоцененные лоты, а также квартиры в ЖК с непродуманной инфраструктурой, плохой транспортной доступностью, недостатком социальных и коммерческих объектов возле дома, отсутствием мест для отдыха.

Планируется, что при выборе жилья в 2021 г. будет расти значимость мест общего пользования жилого комплекса: от парадных и холлов до внутридворовых пространств. Важно, чтобы они были спроектированы и оформлены так, чтобы находиться в них было приятно, удобно и безопасно, отмечает директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов.

Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.

Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость». «В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе. В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.

В 2020 году объем ипотечного кредитования в России уже достиг рекордных значений и впервые в истории страны превысил 4 трлн рублей, следует из предварительных оценок ВТБ. Предыдущий максимум был зафиксирован в 2018 году — тогда банки выдали ипотечных кредитов на общую сумму почти 3,013 трлн рублей.

Текущий год перетянул на себя значительную часть спроса, в 2021 году новых ипотечных рекордов может и не быть, предположил в беседе с ТАСС генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Николай Алексеенко. «Однако при отсутствии внешних шоков я не ожидаю и существенного снижения спроса на ипотеку», — прогнозирует он.

Развитие рынков ипотеки и жилья в 2021 году во многом зависит от дальнейшей динамики распространения коронавируса, отметил, в свою очередь руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. По его словам, согласно макроэкономическим прогнозам, доходы населения восстановятся до уровня, достигнутого до пандемии, лишь в 2022 году. «В то же время существенную поддержку рынку ипотеки и жилищного строительства окажет программа льготной ипотеки, продленная по инициативе президента РФ до середины следующего года», — добавил собеседник агентства.

Из-за большого количества льготных программ ставки по кредитам на новостройки в 2020 году в РФ уменьшились на 2,4 п. п. до уровня 5,8-5,9%, рассказал ТАСС главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко. Это исторический минимум, в таком стабильном состоянии ставки останутся до лета 2021 года, считает эксперт.

Ключевая ставка ЦБ пока остается исторически низкой (4,25%) и вряд ли в ближайшее время изменится, поэтому нет оснований полагать, что будет какой-то резкий рост ипотечных ставок в 2021 году, полагает председатель совета директоров риелторской компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «При этом текущий уровень ключевой ставки позволяет предположить, что отмена программы льготной ипотеки 1 июля 2021 года слабо скажется на спросе, так как ставки по базовым ипотечным программам уже не так резко отличаются от 6,5% годовых», — сказала она.

Ставки по ипотеке в России должны быть как в развитых странах, в идеале за три — четыре года они должны достичь уровня в 5%, неоднократно подчеркивал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. «За последнее время сложилась тенденция по снижению ипотечных ставок. При сохранении экономической политики и воли государства достижение таких показателей (5% — прим. ТАСС) вполне реально», — прокомментировал ТАСС заведующий кафедрой «Ипотечное кредитование» Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.

Прогноз рынка недвижимости 2021-2023

В 2020 году россияне боялись не успеть купить квартиру до очередного подорожания, цены на жилье находились на пике. Так, по данным ЦИАН, в городах с численностью населения от 100 тыс. средняя стоимость квадратного метра в новостройках с января 2020 года выросла на 17% — с 96,6 тыс. до 113 тыс. рублей. На вторичном рынке средняя стоимость «квадрата» за год увеличилась на 16,1% и впервые преодолела отметку в 90 тыс. рублей.

К концу 2020 года запас стремительного роста жилья в России себя исчерпал, считают опрошенные ТАСС эксперты. В первом полугодии 2021 года за счет появления новых проектов на рынке первичного жилья рост средней стоимости должен замедлиться и не превысить 5-7%, на вторичном рынке — 4-5%, прогнозирует Хусаинов. Общий рост цен на жилье в 2021 году возможен на уровне 7-8%, сообщила, в свою очередь, главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. При этом, по ее словам, основной рост придется на время действия программы льготной ипотеки — первую половину 2021 года, тогда же будет реализована большая часть годового спроса на новостройки. «Пока ключевая ставка находится на низком уровне ипотека доступна для многих россиян, что поддерживает спрос и ведет к дальнейшему росту цен», — пояснила эксперт.

Квартиры, подорожавшие на фоне ипотечного бума, точно не станут дешевле после того, как он сойдет на нет, высказала мнение ТАСС управляющий партнер риелторской компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Связано это с увеличением себестоимости строительства, обусловленным переходом на эскроу, и девальвацией рубля. Впрочем, по завершении госпрограммы льготной ипотеки застройщики, вероятно, смягчат ценовую политику», — считает она.

Наиболее вероятно, по мнению Виталия Грусевич, что в следующем году поднимутся цены проектов на высокой стадии готовности.

«Большинство покупателей хотят гарантий, поэтому присматривают объекты с готовностью 50% (готовая коробка) или уже на этапе их завершения», — прокомментировал председатель правления The Wall-Ukraine.

По его словам, уже сейчас можем наблюдать реакцию на такую ​​тенденцию. Девелоперы максимально оттягивают начало продаж, чтобы достичь большей цены. Также появились проекты с продажей исключительно готового жилья.

На первичном рынке спрос осенью будет сохраняться на высоком уровне. Соответственно, цены продолжат расти. Таков прогноз руководителя аналитического центра «Инком-недвижимость» Дмитрия Таганова.

По его словам, цены будут расти, поскольку крупные девелоперы субсидируют ставки по ипотеке, создавая выгодные условия для покупателей. Кроме того, постепенное увеличение ключевой ставки Центральным банком дополнительно подогревает интерес к приобретению жилья. Люди стараются успеть совершить покупку, пока регулятор не повысил её в очередной раз.

— Скачкообразный рост цен сместил спрос с Москвы не только на Подмосковье, но и на более дальние регионы Центральной России. В частности, на Рязанскую область. Многие москвичи приобретают недвижимость в регионах, которые обладают хорошим инвестиционным потенциалом и расположены относительно недалеко от столицы. Там льготная ипотека более актуальна, поскольку цены на недвижимость ниже, чем в Москве, и лимит 3 млн рублей не отсекает предложение. Поэтому на первичном рынке программа льготной ипотеки будет поддерживать спрос, — считает руководитель отдела продаж девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова.

По её словам, высокая стоимость новостроек обусловлена удорожанием стройматериалов, проектным финансированием и высоким спросом в период действия «неурезанной» льготной ипотеки. Сегодня спрос начинает смещаться в сторону вторичного жилья, поскольку там есть возможность приобрести готовую к проживанию квартиру и не ждать сдачи объекта.

— По нашей статистике, с момента отмены основной льготной программы по ипотеке количество сделок по государственной поддержке снизилось в семь раз, а по ипотеке в целом — в четыре раза. Средний метраж покупаемых квартир падает. В некоторых районах Москвы, преимущественно представленных вторичной недвижимостью, спрос на новостройки разогнал цены на вторичке минимум на 40% за прошедший год. Покупателей, претендующих на семейную ипотеку, всё же мало. Существует много условий о прописке детей, общей площади на человека в семье на текущий момент и так далее. Девелоперы вынуждены сокращать площадь предлагаемых квартир в новостройках и создавать ипотечные программы на 30–50 лет, чтобы найти покупателей, — рассказала директор по маркетингу компании 3-RED Мария Хурамшина.

По её словам, основным фактором снижения цены всегда будет динамика спроса. Дополнительно может повлиять новая волна пандемии, переход на удалённую работу, рост себестоимости материалов. Также остался нерешённым вопрос о статусе апартаментов, который может повлиять на ценообразование в проектах.

Резкого падения цен на новостройки Мария Хурамшина не ждёт, но предполагает возможную динамику в сторону снижения стоимости квадратного метра. Население по-прежнему вкладывает рубли в квартиры, считая этот вариант хорошей инвестицией в будущее.

— На динамику стоимости новостроек в этом году будут влиять цены на строительные и отделочные материалы. Все ждут, что осенью они немного скорректируются. Сейчас сложно прогнозировать, оправданно ли это ожидание. Также рынок ждёт увеличения количества рабочей силы и снижения числа заражённых коронавирусом. Если ситуация нормализуется и границы для мигрантов будут открыты, то количество рабочей силы увеличится. Соответственно, стоимость их услуг начнёт снижаться. Это также повлияет на себестоимость квадратного метра. Окажет ли это влияние на цену продаж — большой вопрос. Я думаю, что снижение цен произойдёт очень выборочно, — полагает коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.

Сейчас нет никаких предпосылок для того, чтобы осенью цены на вторичное жильё кардинально изменились. Таково мнение директора департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Сергея Шломы.

Он отметил, что последние несколько месяцев потенциальный спрос (количество звонков, поступающих в компанию) и актуальный спрос (количество авансов, вносимых за покупку вторичного жилья) остаются примерно на одном уровне. Соответственно, изменений по ценам также не ожидается.

— Подъём ключевого показателя ЦБ РФ, по нашим наблюдениям, пока не отразился сильно на процентах по ипотечным ставкам. Покупатели активно приобретают недвижимость в кредит, что поддерживает уровень цен. При этом на вторичном рынке столицы также наблюдается дефицит ликвидного предложения, то есть качественных объектов, которые выставляются по незавышенной стоимости относительно рынка. После прошлогоднего ажиотажного скачка спроса экспозиция во вторичном сегменте жилья восстанавливается крайне медленно. Таким образом, наш основной прогноз на осень — цены на вторичную недвижимость останутся на нынешнем уровне, — пояснил Сергей Шлома.

По его словам, вероятность ценовых колебаний небольшая. Правда, если какие-то изменения с конъюнктурой вторичного рынка всё-таки произойдут, то средние показатели по стоимости квартир могут на 2–3% опуститься.

— Осенью я прогнозирую незначительное падение цен на первичном рынке — до 3–4% — и сохранение текущих стоимостных показателей на малоэтажном и вторичном сегментах. Дальнейшее ценообразование в 2022 году зависит от внешней и внутренней политики государства и развития инфраструктуры, что важно для застройщиков Подмосковья, а также сдерживания роста цен на строительные материалы, — отметил владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

При этом Анна Терехова считает, что с увеличением спроса и во вторичном сегменте в скором времени будет подниматься стоимость. Осенью 2021 года она ожидает стабильных цен с возможным небольшим ростом на первичном рынке и более значительным — на вторичном.

— Факторы, влияющие на стоимость жилья, всё те же: рост цен на сырьё на мировых рынках, инфляция, волатильность валют, а также высокий спрос при ограниченном предложении. С начала этого года цены в среднем выросли примерно на 13%, в совокупности с начала кризиса — примерно на 25%. По сути, мы видим, что рост цен замедлился, но стоимость жилья пока продолжает расти. Думаю, что осенью особых изменений ждать не стоит. Рынок вполне стабилен, спрос снижается, но пока ещё достаточно высокий. До конца года все эти тренды останутся неизменными. Прогнозировать какие-либо изменения пока рано, скорее всего, это произойдёт не раньше середины 2022 года, — считает руководитель отдела продаж СЗ «Катуар девелопмент» Оксана Федосеева.

Тренды на рынке недвижимости задают новостройки, за ними подтягивается вторичка. Сильнее всего растут в цене объекты бизнес-класса, в том числе апартаменты. Об этом говорит старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников. По его словам, в последние полтора года некоторые объекты подорожали чуть ли не вдвое. Несмотря на то что рост в сегменте вторичного жилья экономкласса не такой критичный, продавцы стараются не отставать и регулярно обновляют ценники.

Что будет с ценами на недвижимость в 2021 году? Прогнозы экспертов

16134

22925

198200

Фото 9793

4756

Активную во многих регионах России программу льготного кредитования планируется продлить до 2022 года. При этом ставка по кредиту будет повышена с 6.5 до 7%.

Предельная сумма предоставляемого кредита будет одинаковой для всех без исключения регионов. Максимум составит 3 миллиона рублей, что вкупе с первоначальным вложением представляется неплохой суммой для приобретения объектов.

Аналитики склоняются к мысли, что льготное кредитование постепенно становится привычным, не заставляя людей торопиться с заключением сделок. И если на ранних этапах программа действительно смогла повысить спрос, сейчас повышение будет незначительным.

Так как в Санкт-Петербурге продлевается программа льготной ипотеки, сильного роста цен на жилье ожидать не стоит. Пониженная ставка по кредиту уже вряд ли способна серьезно повлиять на состояние рынка недвижимости в Санкт-Петербурге.

Теперь льготную ипотеку не воспринимают как временную возможность, даже не стараясь как можно быстрее приобрести жилье. Но так как сумма ипотеки ограничена, стоит ожидать смещения спроса из самого Санкт-Петербурга в Ленинградскую область. Увеличение стоимости примерно на 10-15% коснется студий, а также однокомнатных квартир на периферии и районах типа Пушкина и Колпино.

Прошлый год для рынка недвижимости прошел не очень просто – после начала пандемии и самоизоляции продажи жилья стали падать (вслед за спадом экономической активности в целом), но потом появилась ипотека с государственной поддержкой и ситуация на рынке совершенно изменилась. Вплоть до конца года на рынке было настоящее «ралли» – недвижимость в новостройках (и в строящихся домах тоже) выросла в цене, по разным оценкам, на 10-20%, а за ней подорожало и вторичное жилье.

Несмотря на то, что льготная ипотека не распространяется на вторичное жилье и по ней нельзя оформить рефинансирование, у таких квартир тоже были причины подняться в цене, в частности:

• некоторые покупатели вообще не рассматривают ипотеку – но вынуждены платить за квартиры в новостройках больше из-за ипотечного бума. В результате они смотрят и на вторичное жилье, владельцы которого видят интерес и поднимают цены;
• ипотека на вторичное жилье тоже подешевела – прежде всего из-за того, что ключевая ставка находится на самом низком уровне в истории России (4,25%). К тому же продолжают действовать другие программы вроде военной ипотеки, куда входит и жилье с вторичного рынка;
• банковские вклады перестали давать нормальную доходность, а недвижимость – всегда популярный способ вложить сбережения.

Кстати, сейчас оформить ипотеку на вторичное жилье можно под 7,5-8% годовых – это минимальные ставки для зарплатных клиентов банка, и при условии оформления страховки по кредитному договору. Конечно, это больше 6-6,5% годовых по госпрограмме, но еще пару лет назад таких ставок не было в принципе.

В 2021 году в Екатеринбурге вырастут цены на жилье

Россияне продают и покупают жилье не так уж и редко – например, в одной только Москве за год фиксируется около 150 тысяч сделок купли-продажи на вторичном рынке недвижимости. Причины продажи могут быть разными – это может быть продажа небольшой старой квартиры для первоначального взноса за новую и большую, это может быть «фиксация» результата инвестиции (купил – продал через 5 лет), или просто желание использовать деньги на какие-то другие цели.

Именно от цели продажи жилья зависит целесообразность этого сейчас, говорит эксперт по недвижимости Александр Киселев. По его словам, для разных ситуаций стоит придерживаться разных стратегий:

Все зависит от цели продажи:

1. Если цель продажи – покупка другого варианта – то не имеет большой разницы, когда происходит продажа, так как если цена растёт на вашу квартиру, то и на остальные она расчёт так же. Исключения может только составлять скорость роста цен на квартиры в крупных городах и более маленьких.
2. Если цель продажи – инвестиции в другую недвижимость, то здесь стоит оценить и рассчитать прибыль от таких инвестиций. Если вы на новой покупке заработаете больше – то тогда однозначно можно продавать сейчас.
3. Если вы хотите продать недвижимость и оставить ее в рублях что бы подождать, когда стоимость на недвижимость упадёт – то не стоит этого делать. Стоимость может и не упасть с ближайшее время, а когда она упадёт то и сумма ваших накоплений может быть съедена инфляцией.

Александр Киселев, независимый эксперт по недвижимости в СПб.

В условиях льготной ипотеки один из самых частых сценариев – продажа старой квартиры, деньги от которой используются как первоначальный взнос по ипотечному кредиту. В данной ситуации, действительно, ждать смысла нет – вторичное жилье дорожает примерно так же, как и новостройки. Вместе с ценами на жилье растет и ежемесячный платеж – поэтому чем раньше будет продана старая квартира и оформлен ипотечный кредит, тем лучше для семейного бюджета в последующие годы.

С другой стороны, отдавать квартиру за бесценок тоже не стоит – чем больше удастся выручить за нее, тем больше будет первоначальный взнос и меньше ежемесячные платежи. Поэтому желательно отслеживать цены на жилье в режиме реального времени и «прикидывать» – каким будет платеж на один и тот же срок при нынешней цене и после роста цен. Вполне возможно, что самой выигрышной стратегией будет более быстрая продажа квартиры по более низкой цене, а возможно – и наоборот.

Если же квартира была изначально куплена как инвестиция, а сейчас ее нужно продать, чтобы зафиксировать прибыль по ней – лучше всего делать это на пике цен. Как рассказал нам директор агентства недвижимости БЕНУА Дмитрий Щегельский, продавать желательно в ближайшие полтора месяца:

Недвижимость является таким экономическим активом, с которым просто так не расстаются. Для инвесторов важен факт фиксации прибыли. Я думаю, что 1 квартал является отличным моментом зафиксировать прибыль. Скорее всего рынок находится на вершине и такого роста, что мы наблюдали в 2020 году, не будет. Стабилизацию цен ожидаю после майских праздников.

Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости БЕНУА.

Правда, при продаже «инвестиционной» недвижимости нужно учитывать пару нюансов, о которых скажем дальше.

Итак, по квартирам ситуация ясна – если деньги нужны на покупку нового жилья, ждать нет смысла, и то же касается продажи квартиры как объекта инвестиций. Но если цель продажи – выручить максимальную сумму на какие-то другие цели, есть варианты. Ведь в течение 2021 года все аналитики ожидают роста цен на жилье, поэтому продажа в следующих кварталах принесет больше денег.

Совсем другая картина у владельцев загородной недвижимости. В период пандемии спрос на частные дома, коттеджи и дачи резко вырос – россияне захотели провести период самоизоляции именно там (удаленная работа и дистанционное обучение этому только способствовали). Соответственно, в некоторых локациях (вроде ближнего Подмосковья) цены на дома и коттеджи резко пошли вверх, и тенденция такая продолжалась весь год.

Сейчас этот рынок стабилизируется, как и другие, но есть одна проблема – так как сегмент начал расти относительно недавно, пока никто не может дать точного прогноза по ценам на будущее. Как рассказал нам Артур Меркушев из Dominfo, с рынка уже уходят предложения собственников – они решили «придержать» свои дома с надеждой на будущий рост цен:

К домам проявляется больший интерес, чем к квартирам. Коттеджные поселки – это новый тренд. Пандемия внесла свои коррективы в жизнь и породила спрос на загородное жилье. Людей стали привлекать закрытые малоэтажные жилые кварталы в лесных массивах, но в черте города, чтобы со всеми удобствами и возможностью хоть каждый день заказывать доставку до двери без дополнительной оплаты. Поэтому уже в этом году, скорее всего, начнет формироваться новое поколение загородных поселков. Дома не будут как раньше с огромной площадью. Это будет компактная уютная недвижимость. Еще больший спрос на такую недвижимость могут простимулировать выгодные ипотечные предложения, по аналогии с новостройками, но это и поднимет стоимость домов. Уже сейчас заметно, что с рынка уходят предложения о продаже домов, владельцы чувствуют, что скоро придут перемены и решают придержать жилье. Что будет с ценами на такие дома, сказать точно сложно. Конечно, они не будут такими как в 2019 году, но и не взлетят резко от сегодняшней стоимости на рынке.

Казалось бы, решение продать квартиру или дом – не самое простое, его принимают после долгих обсуждений и только при наличии какого-то адекватного плана на будущее. Но все же есть несколько ситуаций, о которых продавец не всегда вспомнит.

Итак, есть смысл подождать с продажей в таких случаях:

• если квартиру покупали как инвестицию, и с покупки прошло меньше 5 лет. Тут все просто – чтобы не платить с «прибыли» 13% налога, лучше подождать до полных 5 лет владения. Вычет уменьшит налоговую базу на сумму покупки – поэтому она должна быть четко прописана в договоре купли-продажи. Иначе получится вычесть из стоимости только 1 миллион рублей, и налог будет больше;
• если владелец квартиры больше половины последнего года провел за границей. Тогда он считается налоговым нерезидентом и будет платить НДФЛ по ставке в 30%, причем без права на вычет;
• если продаваемая квартира – единственная, а новая «ипотечная» только строится. Сейчас застройщикам остро не хватает рабочих рук на стройках, поэтому даты ввода домов в эксплуатацию могут сдвигаться. И если продать старую квартиру, а новая будет закончена через пару лет – все это время придется арендовать жилье, и параллельно уже платить за ипотеку;
• если есть риск обмана со стороны риелтора или покупателя. Вариантов может быть множество, но главное помнить – если в действиях риелтора или продавца/покупателя вас хоть что-то смущает, лучше несколько раз подумать, стоит ли проводить такую сделку;
• если есть проблемы с документами. Как правило, в договор купли-продажи включается пункт о неустойке – и если у продавца в последний момент не получится провести сделку, ему придется выплатить покупателю определенную сумму;
• если есть что-то, что сильно портит впечатление от квартиры. Например, во дворе дома или в подъезде идет ремонт, перекрыты дороги, что-то строится рядом и т.д. Хоть это и временные явления, из-за них покупатель получит возможность сбить цену.

Соответственно, чтобы не прогадать и не потерять на ровном месте, в таких случаях лучше подождать какое-то время и не спешить со сделкой. Но если деньги нужны «вчера», то особого выбора у продавца, увы, не будет.

Сейчас покупать жилье кажется уже не так выгодно, как год или полтора назад. Цены на недвижимость, особенно в новостройках, сильно «разогнаны». Произошло это из-за программы льготной ипотеки, которую ввели весной прошлого года под предлогом поддержки граждан и строительной области. Из-за пандемии спрос на жилье упал до 70%. В итоге из-за выгодных условий программы он снова вырос, а вместе с ним выросли и цены на квартиры в новостройках.

Эксперты в области недвижимости произвели оценку рынка и выделили ряд факторов, влияющих на стоимость жилых объектов в 2021 году. В таблице представлены основные причины, позволяющие оценить, упадет ли цена или нет.

Фактор	Описание
Экономическая ситуация в государстве	Спад экономики приводит к тому, что граждане начинают искать способы вложить сбережения с целью их сохранения. Одним из надежных является недвижимость, поэтому спрос на нее в неблагоприятные периоды начинает расти. Это приводит к увеличению стоимости на жилые и коммерческие объекты.
Уровень доходов населения	Рост доходов населения дает возможность гражданам совершать дорогостоящие покупки. Среди них находится и недвижимость, спрос на которую увеличивается. На фоне этого цена начинает расти.
Уровень обеспеченности жильем взрослого населения	В регионах, где взрослое население не обеспечено собственной недвижимостью, будет повышена стоимость на жилье, поскольку имеется потенциальный спрос.
Себестоимость строительства	Рост цен на строительные материалы и услуги увеличивается себестоимость недвижимости и конечную цену объектов.
Объем налогов на покупку/продажу/владение	Высокий уровень налогового бремени на владение, покупку или продажу недвижимости сокращает спрос на ее приобретение.
Приток жителей в регион	В регионе, куда активно переезжает население, стоимость жилья становится выше, поскольку растет спрос на жилье.

Факторы могут оказывать влияние на цену в разное время, из-за этого меняется стоимость на недвижимость на рынке.

В 2020 году государство ввело льготную программу по ипотеке. Это привело к росту спроса на новостройки. За год стоимость средняя стоимость жилья увеличилась на 19%.

Продление ряда программ на 2021 год продолжает удерживать стоимость на прежнем уровне. Ожидать снижения или повышения стоимости в текущем периоде не стоит. С наибольшей вероятностью до конца года стоимость останется прежней.

Рынок недвижимости 2021. Как на нем заработать

На жилье, расположенном в черте города, эпидемия коронавируса не отразится. Обвала цен ожидать не следует. Экономические последствия могут повлиять на снижение, но его величина будет небольшой. В пределах 1-2%.

На загородное жилье коронавирус может оказать большее влияние. Из-за активного переезда людей в область стоимость на эту недвижимость будет расти. Аналитики отмечают, что здесь снижения ждать не следует.

На сдаче квартир/домов в аренду в 2021 году можно зарабатывать. Если недвижимость уже находится в собственности, то продавать ее не рекомендуется. Нестабильная экономическая ситуация в стране может привести к девальвации рубля, поэтому эксперты не рекомендуют заниматься продажей и держать полученные средства в рублях.

Если необходимости в продаже недвижимости нет, то ее лучше оставить и монетизировать путем сдачи в аренду.

По некоторым оценкам стоимость квартир в новостройках может закрепиться на уровне ноября 2020 года лишь на первые два месяца зимы, до февраля. После новогодних праздников прирост может составить до 3%, а к финальному месяцу действия льготной ипотеки, к июлю 2021 года — еще +4-5%.

Однако, по мнению аналитиков, завершение действия господдержки не станет причиной снижения цен, возможную корректировку в сторону уменьшения оценивают в пределах 1-2%.

Активный запуск новых жилых комплексов во втором полугодии нового года расширит объем предложения, что также послужит сдерживающим фактором, но ждать «прошлогоднего» ценника на новостройки не стоит, уверяют специалисты. Ведь все проекты будут реализовываться только через механизм эскроу.

Если вам нужно купить жилье для себя, то делать это лучше сейчас, пока действует программа льготной ипотеки, а ставка Центробанка не успела существенно вырасти, считает руководитель службы продаж «Яндекс.Недвижимости» Евгений Белокуров. Но если речь идет об инвестициях в жилую недвижимость, то стоит повременить. «Во-первых, вполне вероятно, что рублевые цены находятся на пике. А во-вторых, сейчас в экспозиции довольно мало ликвидных квартир, которые можно будет быстро и выгодно реализовать при необходимости», – объясняет эксперт.

В период роста цен обычно выгоднее менять более дорогое жилье на более дешевое, например, разменивать квартиру, добавляет Валерий Емельянов из «Фридом Финанс». При снижении цен – наоборот, выгоднее расширяться, поскольку денежная разница увеличивается и снижается вместе с ценой метра.

Он также рекомендует учесть, что значительная часть спроса сегодня приходится на инвесторов, а они сметают в первую очередь малогабаритные и малоразмерные квартиры. То есть цены на квартиры меньшего метража перегреты сильнее, чем на все остальные.

Поэтому, по мнению аналитика, лучшей стратегией было бы выходить из объектов, которые явно не имеют перспектив роста цен: студии, однокомнатные квартиры, тем более в крупных ЖК с большим объемом предложения. И вместо этого приобретать объекты, цены на которые более стабильны. Например, просторные семейные двух- и трехкомнатные квартиры, особенно по соседству с зеленой зоной или водой, а также в местах, где нельзя уплотнить застройку. «Их можно будет продать на любом рынке за хорошие деньги», – заключает Емельянов.

После объявления пандемии во всем мире и режима повышенной готовности в России уже в апреле наметился спад на рынке недвижимости в связи со снижением покупательского спроса на жилые и коммерческие помещения. Многие эксперты на таком фоне давали прогнозы на снижение цен на рынке жилья на 10-20 %, правда, не во всех регионах — в более стабильных центральных и северных прогнозировалось не столь существенное падение.

«Непопулярные» квартиры: на какое жилье упадет спрос в 2021 году

Эксперты дают прогнозы о том, что в связи с падением курса рубля и вероятностью повышения ключевой ставки можно ожидать роста на рынке недвижимости в конце 2020 года. Прежде всего, вырастут цены на московскую недвижимость. При значительном росте ключевой ставки рост цен в Москве и МО может составить 20 %.

В этом случае вырастут проценты по ипотечным займам, что приведет к увеличению стоимости ипотечного жилья. Из-за увеличения себестоимости строительства вырастут цены и на жилье в новостройках.

• Микрозайм
• Потребительский кредит
• Кредитные карты
• Кредит для бизнеса
• Ипотека
• Вклады
• Автокредит
• Товарные кредиты
• Кредит Webmoney

Агенты по продаже объектов недвижимости уверены, что о снижении цен не может быть и речи: рост стоимости квадратного метра неизбежен к концу нового года. Поэтому ответ на вопрос, покупать ли недвижимость в 2021 году, стоит не в этом контексте, а в определении оптимальных сроков. До наступления второй половины года это выгодно, а к концу периода уже появляются риски:

• Центробанк может повысить ключевую ставку, банки поднимут проценты по ипотечному кредиту;
• нестабильность рынка (падение спроса или появление достаточного количества объектов) неизбежно вызовет волнения, следствием которых может стать рост цен;
• пандемия наглядно продемонстрировала ненадежность вложений в акции, облигации и ценные бумаги, поэтому растут инвестиции в золото, драгоценные камни и жилые объекты.

Отвечая на вопрос, что будет с ценами на недвижимость в 2021 году в России, эксперты в области строительства и реализации объектов высказывают разные мнения:

1. М. Литинецкая, ведущий эксперт рынка недвижимости, уверена, что в начале года можно ожидать рост спроса от тех, кто отложил покупку из-за непредвиденных обстоятельств (дополнительный аргумент — сниженные ставки по ипотеке);
2. А. Гусев, гендиректор строительной компании, уверен, что активный спрос будет непродолжительным;
3. Представитель Гильдии московских риелторов Р. Вихлянцев озвучил прогноз падения спроса на объекты, которые невыгодно или невозможно покупать в ипотеку (например, вторичное или элитное жилье), которого стоит ожидать летом.

Есть и еще один весомый аргумент: нынешние предложения, испытанные на стрессоустойчивость, не ограничены во времени. Предполагаемые потери, заложенные в проектах, были израсходованы на кредиты, налоги, частичные выплаты сотрудникам. Поэтому снижения цен ожидать не стоит.

Рост цен наблюдается во всех сегментах рынка недвижимости. Новостройки – первое, на что распространяется увеличение цены за 1 м². Ниже представлена таблица, которая отражает среднюю стоимость жилья к концу 2020 года:

Город	Стоимость, руб./ 1 м²	На сколько увеличилась цена за год
Москва	247 330	1,38%
СПб	149 000	3,8%
Сочи	142 200	2,4%
Казань	96 500	1,2%
Нижний Новгород	90 400	4,16%
Екатеринбург	82 000	1,8%
Иркутск	81 600	1,7%
Тюмень	81 300	3,1%
Новосибирск	75 500	2,6%
Пермь	72 000	1%
Красноярск	63 960	2%
Ростов-на-Дону	63 100	4,4%
Краснодар	61 400	5,8%
Белгород	59 700	6,8%
Омск	59 600	4,16%
Курск	57 900	1,5%
Волгоград	54 300	3,5%
Воронеж	55 600	3%
Челябинск	52 700	0,3%
Брянск	48 450	2,5%
Чебоксары	47 000	0,01%
Орел	45 200	2%
Самара	44 370	1%

В Москве продается самая дорогая недвижимость. На втором месте располагается Санкт-Петербург. Эксперты утверждают, что не стоит ждать, что цены на квартиры упадут. Это обусловлено тем, что в течение года во всех городах стоимость только увеличивалась.

Ценовые ожидания на 2021-й. Прогнозы экспертов

В конце марта «Жилфонд» подвел итоги по динамике цен на вторичном рынке жилья за год — почти с начала пандемии, с февраля 2020-го до февраля 2021 года включительно. И если о заметном росте цен на новостройки говорили еще в конце прошлого года, то показатели роста вторички оказались несколько неожиданными.

Все эксперты единодушно отмечают одну-единственную основную причину такого роста цен — льготная ипотека на новостройки. С запуска программ льготного ипотечного кредитования цены на новостройки росли очень быстро, и за год рост достиг 15%, тогда как стоимость квартир на вторичном рынке почти не менялась, заметила Елена Ермолаева.

— И вдруг доступное жилье стало превращаться в недоступное даже с низкими ставками из-за роста цен, даже при низких ставках новостройки стало невыгодно покупать. Люди уже просто ужасаются ценам: по 130 тысяч за квадрат, есть даже предложения по 168 тысяч за квадрат. Новосибирск таких цен не видел вообще в истории. При этом на вторичке, которая осталась без внимания, сохранилась низкая стоимость квадрата, а предложение увеличилось. Это сделало ее выгодной даже при более высоких ставках: объем основной суммы меньше, а значит, и платежи меньше, — пояснил управляющий партнер компании «Макромир» в Новосибирске Игорь Зеленский.

По мнению Владимира Голованова, сперва вторичный рынок отыграл вынужденное замирание на время ажиотажного спроса на новостройки, а теперь вовсю компенсирует отставание. Но завершение программ льготной ипотеки, которое предварительно назначено на 1 июля 2021 года, может изменить ситуацию.

— В перспективе многое будет зависеть от тактики Центробанка и решений правительства: будут ли приниматься серьезные меры по поддержке экономики в 2021 году, каковы будут темпы инфляции и объемы эмиссии рубля, — согласился руководитель офиса «Жилфонда» Олег Вонарха.

Региональные аналитики не видят и оснований для формирования «ипотечного пузыря» в Алтайском крае. Федеральные эксперты уже с осени 2020 года предупреждали: за ипотечным бумом есть угроза финансового коллапса, ведь кредитная нагрузка на население растет, а доходы только снижаются.

«Масштабы выданной льготной ипотеки действительно позволяют говорить о наличии ценового пузыря на рынке жилья. В погоне за льготным кредитом люди не всегда учитывают и правильно оценивают свои финансовые возможности. Это создает высокие риски схлопывания пузыря, как это случилось в США в 2008 году. Пандемия с ее последствиями в виде роста безработицы и экономической нестабильности может ускорить наступление масштабного кризиса в сфере ипотечного кредитования», – предполагала московский адвокат Наталья Тарасова.

По мнению Артема Поломошнова, в Алтайском крае кредиты, по которым люди перестанут платить, обязательно появятся в ближайшие годы. Но их количество вряд ли превысит средние показатели. Это говорит о том, что дефолтных квартир будет немного, и рынок их даже не заметит.

«Пузырь – это последствия массовых выдач при снижении требований к качеству заемщиков. Я не увидел, чтобы банки снизили требования. Начали выдавать больше, из-за того что заемщики, которые соответствовали критериям банка России, при ипотеке под 10% годовых (такая ставка была, например, летом 2019 года, – прим. ред.) не шли, а при кредите под 6% пошли», – говорит Поломошнов.

В ноябре 2020 года, по информации Центробанка, ставка по кредиту на покупку квартиры в новостройке в Алтайском крае составила 6,27%, на вторичном рынке – 7,39%.
По его мнению, количество кредитов выросло не за счет того, что банки одобряли их всем подряд (включая клиентов с низким доходом и большим количеством других займов), а за счет отложенного спроса.

«Просрочки по кредитам появятся, но они не выйдут за рамки нормы: у банков всегда есть какой-то процент клиентов с просрочками. Я не думаю, что будет некий взрывной рост в части ипотеки по этому вопросу. В 2020 году, в разгар пандемии коронавируса, банки перед выдачей кредита оценивали работодателей. Да, некоторые люди потеряли работу, но ведь они могут найти новую. Я не думаю, что будут массовые просрочки», – говорит Артем Поломошнов.

С мнением экономиста согласен и руководитель агентства недвижимости «Ключ-Риэлт» Константин Никитеев. Он считает, что небольшое количество дефолтных квартир (которые ну никак не смогут обвалить рынок), мы может увидеть только через два-три года.

«Если и будет пузырь, то срок ему не год. Минимум еще два-три года будет либо стагнация, либо подъем, но спада точно не будет. Если эти квартиры начнут выходить на рынок, думаю, это тоже перспектива двух-трех лет. Очень мала вероятность, что квартиры, которые были куплены в прошлом году, выйдут на рынок», – отмечает он.

По словам эксперта, минимум полгода-год требуется на разбирательства в банке. Сначала организация обращается к заемщику, уточняет, почему он не платит, потом происходит оценка квартиры, и ее выставляют на рынок.

«Обычно такая квартира продается, как и все остальные – от собственника. Только когда приходит клиент, банк объясняет, что собственник не может платить за жилье. И новый собственник жилья может погасить кредит за прежнего владельца», – объясняет Никитеев.

Похожие записи:

• Как вернуть страховку по кредиту россельхозбанка при досрочном погашении
• Что платят за третьего ребенка в 2021 году Волгоград
• Замена годов для расчета больничного листа в 2021 году