09.10.2021

Оформление придомовой территории многоквартирного дома в собственность в Москве

Автор: admin Права работников Нет комментариев

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление придомовой территории многоквартирного дома в собственность в Москве». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Как и зачем оформлять в собственность придомовую территорию

2. Как оформить в собственность землю под многоквартирным домом?

3. Оформление придомовой территории мкд

4. Споры о праве на придомовую территорию

5. Придомовая территория: кто за что платит?

6. Как добиться благоустройства придомовой территории?

6.1. Какие преимущества при этом получают жильцы

7. Придомовая территория многоквартирного дома — как ею правильно распорядиться?

8. Придомовой участок МКД — что это и как оформить

8.1. Немного о последствиях

8.2. Жители многоквартирного дома имеют право оформить в собственность землю, на которой построен их дом. Это обезопасит их от точечной застройки во дворе, они сами смогут поставить детскую или спортивную площадку, разделить двор под парковочные места, сдать часть земли в аренду и зарабатывать на этом. Подробно об оформлении права собственности на участок под МКД рассказывает адвокат Алина Берест.

Законодательством предусмотрены три способа определения площади придомовой территории: один — для новостроек, два других — для уже существующих домов. В первом случае многоквартирный дом сдается в эксплуатацию только после прохождения обязательного государственного кадастрового учета, то есть при установлении размера и границ земельного участка, на котором он расположен. В случае же когда жильцам в общую долевую собственность бесплатно переходит придомовая территория дома, построенного до введения в действие Жилищного кодекса (до 1 марта 2005 года), возможны два варианта: если участок уже прошел кадастровый учет, и так называемое иное.

Как и зачем оформлять в собственность придомовую территорию

Придомовая территория возле многоэтажного дома

Границы и размеры придомовой территории должны определяться законодательством и установленными нормативными актами. Например, государственный кадастровый учет указывает пределы территории многоквартирного здания. В данный участок могут входить разные объекты, дороги, участки озеленения, а также детские площадки. Также в документах сказано о тепловых пунктах, гаражах, автостоянках и других объектах, которые могут входить в пределы придомовой территории.

Многие владельцы не имеют информации о конкретных границах придомовой территории. Чтобы определить размеры и пределы области нужно обратиться к государственному кадастровому учету, где важно попросить специальные выписки. Учреждение должно представить все документы о земле и владельце. Таким образом, должно получиться два варианта:

В первом случае земля возле дома может принадлежать городу, однако собственники квартирного или частного здания могут воспользоваться близлежащей территорией.
Некоторые владельцы могут выкупить землю, которая будет считаться придомовой территорией.

Придомовая территория, как правило, определяется на первоначальном этапе строительства дома на дачном участке. Это может относиться и к владельцам квартир, которые вносили первоначальный взнос на строительство. Важно при оформлении документов проследить за правильным распределением территории между собственниками.

Участок возле частного или квартирного дома со всеми располагающимися на нем объектами может находиться в собственности одного человека. Ранее подобными вопросами интересовались немногие, но в последнее время хозяева стараются оформить документацию на владение придомовой территорией. Чтобы получить подробную информацию, нужно обратиться в органы кадастрового учета. Если участок был выкуплен или распределен до 2005 года, а именно до введения Жилищного кодекса, то оформить право собственности можно на бесплатном основании. Если таких документов не имеется у владельца, то можно самостоятельно установить границы, которые должны принадлежать хозяевам.

Придомовая территория с другими объектами коммунальной собственности

Если придомовая территория прописана за определенным собственником, то другие могут пользоваться данным участком с соответствующим разрешением. Фактически третьи лица не могут строить или пользоваться придомовой территорией без разрешения владельца. Относительно многоквартирных домов — придомовой участок должен распределяться между всеми жильцами. Пределы таких границ определяются жилой площадью квартиры.

Некоторые участки придомовой территории могут сдаваться в аренду.

Придомовая территория имеет разные размеры, которые определяются соответствующими органами власти. Каждый владелец может оформить документы или заявить о праве собственности на определенный участок земли, а право владения им устанавливается местными органами власти. Владелец имеет полное правило сдавать участок в аренду или пользоваться им по своему усмотрению, что не противоречит законодательным документам. Все аспекты оформления рекомендуется посмотреть на видео:

Как оформить в собственность землю под многоквартирным домом?

Во дворе не будут возведены новые строения: киоски, многоэтажки, супермаркеты и т. д.
Жильцы сами могут решить, сдавать землю в аренду, или построить парковку, и направлять прибыль на нужды дома.
Это бесплатно.

На участке могут располагаться только игровые и спортивные площадки, а также гаражи, принадлежащие инвалидам.
Оплачивать ремонтные и благоустроительные работы нужно будет жильцам.
Потребуется найти компанию на возмездной основе, которая будет заниматься обслуживанием территории.

Озеленение выполняется согласно проекту ландшафтно-планировочной организации участков, которая должна соответствовать правилам пожарной безопасности и санитарно-гигиеническим нормам. Посадки вдоль проездов и проходов не могут задействовать их территорию или уменьшать габариты. Некоторые растения могут вызывать аллергические реакции у жителей. Существует определенный список растений, которые подходят для использования в конкретной климатической зоне.

Если вы хотите зарегистрировать право общей долевой собственности на придомовую территорию, первым делом нужно провести в доме общее собрание собственников жилья. Инициатором может быть любой собственник, инициативная группа или управляющая организация. Как правильно провести общее собрание, мы писали ранее.

Для принятия положительных решений по вопросу формирования земельного участка и вопросу определения долей в праве общей долевой собственности на земельный участок нужно набрать более 50% голосов “за” такие решения.

На собрании также необходимо назначить из числа собственников ответственное лицо или нескольких лиц, которые будут заниматься вопросом оформления земли, подавать документы и представлять интересы остальных собственников.

После принятия решения ответственное лицо — любой собственник помещения в многоквартирном доме — может обратиться в местную администрацию с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и о постановке этого участка на кадастровый учет. Вопросом оформления земли занимается департамент городского имущества.

Заявление рассмотрят и на его основании выдадут постановление об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории с целью дальнейшей постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

Оформление придомовой территории мкд

Чтобы поставить участок на кадастровый учет, нужно обратиться в кадастровую палату или в ближайший МФЦ. Через 10 рабочих дней вам выдадут кадастровый паспорт на оформленный земельный участок.

Затем нужно будет оформить право общей долевой собственности в Росреестре. Это можно сделать, обратившись в Росреестр лично, подав документы в электронном виде на официальном сайте или посетив МФЦ.

Понадобятся:

заявление;

документ, удостоверяющий личность заявителя + документ, подтверждающий полномочия заявителя (это протокол общего собрания, где принято соответствующее решение, нотариальная доверенность);

постановление об утверждении схемы расположения участка, которое вам выдал муниципалитет;

технический паспорт многоквартирного дома (можно взять в управляющей организации);

кадастровый паспорт участка;

квитанция об оплате госпошлины,

протокол общего собрания собственников жилья с решениями об оформлении придомового земельного участка и о выделении долей в праве общей долевой собственности на участок;

межевой план, который вам выдал кадастровый инженер,

документы, подтверждающие право собственности на помещение — для всех собственников в МКД.

В результате вы получите выписку из ЕГРН на земельный участок — где ее хранить, лучше решить на общем собрании. С этого момента собственники помещений в доме станут владельцами придомовой территории и смогут распоряжаться ею по своему усмотрению.

Придомовая территория многоквартирного дома – это земля, располагающаяся вокруг жилого дома, которая определена и закреплена за ним землеустроительной и градостроительной документацией в рамках отведенного участка. Кроме самого дома, на этой территории могут находиться принадлежащие дому сооружения и необходимые для эксплуатации многоэтажки и удовлетворения потребности ее жильцов и арендаторов нежилые помещения. Поддерживать ее состояние в нормальном виде должны жильцы многоквартирного дома, который построен на этом участке, потому что она является их совместной собственностью.

Придомовую территорию собственникам квартир в многоэтажке передают бесплатно, хотя она и считается объектом налогообложения. Размер налога для каждого жильца зависит от количества квартир в доме, между которыми он распределяется пропорционально.

Стоит ли оформлять придомовую территорию в собственность? Аргументы «за»:

защита двора от незаконного строительства – магазинов, автозаправок, жилых домов;
получение прибыли с дальнейшим распределением ее на благоустройство двора и ремонт подъездов;
приватизация участка бесплатная.

Выделение придомовой территории в общую долевую собственность дает жильцам право использовать ее по своему усмотрению. Если по строительным нормам на придомовой территории многоквартирного дома можно оборудовать платную парковку, с автомобилистов можно получать неплохой доход.

Появление на придомовой территории нового жилого дома, заправки или супремаркета – обычное явление. И происходит это за счет сокращения детских площадок и зеленых зон отдыха. Самое печальное, что жильцы повлиять на ситуацию не могут никак, даже при обращении во все компетентные органы. Если по закону земля вам не принадлежит, значит, ей будет распоряжаться кто-то другой.

Размеры придомового участка определяются при строительстве жилого дома на основе нормативных требований Градостроительного кодекса РФ, окружающей застройки, количества квартир и этажей, наличия предусмотренных проектом встроенных помещений общественного назначения, подъездных путей и т.п. Размеры придомовой территории определяют по специальным формулам.

Границы и площадь придомового земельного участка фиксируются в градостроительных планах города, техническом паспорте дома. Перед вводом дома в эксплуатацию все помещения дома и земельный участок проходят инвентаризацию, при этом составляется технический паспорт, а помещения дома и земельный участок ставятся на кадастровый учет.

В реальной практике в силу несовершенного учета объектов недвижимости или недобросовестности исполнителей в субъектах и муниципальных образованиях возникает ситуация, когда план отведенного при строительстве придомового земельного участка оказывается утерян или уничтожен, когда администрация муниципального образования, например, в силу только ей известной “целесообразности”, решила “оптимизировать” земельные участки вокруг многоквартирных домов, обрезав их по край наружной отмостки.

В таких домах права собственников оказываются нарушенными, они утрачивают возможность, предоставленную жилищным законодательством, по распоряжению своим первоначальным участком, ставится под угрозу качество проживания, возникает вероятность, что вблизи дома или даже вместо детской площадки появится торговый киоск, либо под лукавым предлогом развития предпринимательства будет выстроена коммерческая автомобильная стоянка. Соседние многоквартирные дома одного двора, где было создано общее ТСЖ (или могло бы быть создано), оказываются разделенными узкой полоской муниципальных земель, проходящих прямо через детские городки, спортивные площадки, места отдыха. Товарищества собственников жилья в таких домах, как бы хорошо они ни работали, государственная жилищная инспекция закроет при первой же проверке, поскольку дома утратили смежные границы, а это основное требование ст. 136 ЖК РФ при создании многодомных ТСЖ). В ситуации, когда хороших управленцев мало, особенно в малых городах России, такая практика бьет по самому чувствительному – вредит росту активности граждан, становлению ответственного собственника. У жителей исчезает интерес и практическая возможность создания специального счета капремонта. Словом, такая практика муниципального управления наносит ущерб сохранению жилого фонда в надлежащем состоянии и незаконна.

Помимо нарушения нормативных положений Градостроительного кодекса РФ, определяющего размеры земельного участка, для таких домов исчезают и смежные границы земельных участков с соседними домами, что формально приводит к нарушению требований ст. 136 ЖК РФ, установленных для многодомных ТСЖ (ТСН).

Если такое произошло, собственникам необходимо принять все меры для восстановления своих прав на землю.

Если по строительным нормам на придомовой территории многоквартирного дома можно оборудовать платную парковку, с автомобилистов можно получать неплохой доход.

Можно дать разрешение на установку киоска на территории двора и распоряжаться всем вместе арендной платой его владельца.

Собственники придомовой территории имеют право требовать арендную плату с хозяев парикмахерских, супермаркетов и других заведений, которые располагаются на первых этажах с соответствующими подъездными путями и пристройками, построенными на общем земельном участке.

Чтобы в полной мере распоряжаться своим земельным участком, собственники дома должны обратиться в Росреестр для включения в состав общего имущества земельного участка придомовой территории. На языке юристов такая регистрация является не правоустанавливающей, а правоподтверждающей. Это означает, что все права и обязанности владельца по отношению к своей дворовой территории жильцы дома уже приобрели при покупке или приватизации квартиры. При этом жители должны получить в администрации план земельного участка, выделенного при строительстве дома. Часто администрации городов противятся выдаче планов или по какой-то причине их не имеют. В таких случаях придется восстанавливать план участка в судебном порядке, руководствуясь свидетельскими показаниями, фактом размещения на придомовой территории элементов инженерной инфраструктуры, малых форм благоустройства территории дома.

Суды, как правило, признают земельный участок общей долевой собственностью на основании надлежаще подготовленных документов. Затем с решением суда и необходимыми документами следует обратиться в территориальное управление Росреестра за государственной регистрацией права общей долевой собственности на придомовую территорию. Регистрация земельного участка в общую долевую собственность требует некоторых усилий, но в итоге жители будут уверены, что распоряжаться землей возле своего дома будут только они. От решения – оформлять или не оформлять землю зависит, что вы будете лицезреть из окон своего жилища: благоустроенный зеленый двор с детской площадкой или несанкционированные свалки и автомобильные стоянки.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения вспомогательного и технического характера, инженерное оборудование и придомовой земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения, благоустройства, объектами инженерной инфраструктуры.

К федеральным нормативным правовым актам, в которых тем или иным способом прописаны права собственников помещений в многоквартирном доме на объекты общего имущества, в том числе прилегающую к нему территорию, относятся:

Жилищный кодекс РФ (ст. 36, 37);
Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (ст. 16);
Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации” (ст. 6);
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

В частности, в силу ст. 23 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

С момента завершения строительства и продажи (приватизации) хотя бы одной квартиры в многоквартирном доме входящие в состав дома объекты общего имущества и земельный участок становятся общей долевой собственностью собственников помещений.

Однако во избежание каких-либо случайностей или несанкционированной регистрации прав иных лиц на помещения общей долевой собственности или часть земельного участка собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме рекомендуется оформить записи о государственной регистрации права общей долевой собственности на все элементы общего имущества.

Согласно разъяснениям Минфина России (письмо от 17.05.2006 № 03-06-02-02/65), “если права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации (пункт 2 статьи 8, статья 223 Гражданского кодекса Российской Федерации), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента государственной регистрации (например, пункт 5 статьи 16 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер”.

Правоподтверждающий характер имеет государственная регистрация объектов общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, приватизировавших свои квартиры (помещения) ранее, но решивших зарегистрировать в государственном реестре свои права на помещения общего имущества и земельный участок.

Следует учесть, что запись о регистрации доли в праве на элементы общего имущества производится регистрационной службой в отношении каждого собственника помещения многоквартирного дома. Поэтому для фиксации состава общего имущества достаточно произвести процедуру регистрации одному из них. Для остальных дело пойдет значительно проще.

Для государственной регистрации права собственника помещения в многоквартирном доме на общее имущество необходимы следующие документы:

заявление о государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности (на каждый объект общего недвижимого имущества);
выписка из ЕГРП (свидетельство о собственности, выданное до 15 июля 2016 г.) и правоустанавливающий документ на квартиру (договор приватизации, купли-продажи и т.п.);
паспорт;
перечень общего долевого имущества, утвержденный общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, и выписка из протокола общего собрания собственников об утверждении перечня общего имущества, в которых прописаны каждое регистрируемое помещение общего имущества и земельный участок;
технический паспорт дома с экспликацией помещений;
кадастровые паспорта на помещения общего имущества и земельный участок;
решение суда (если какое-либо помещение возвращено в общую собственность судебным решением);
квитанции об уплате госпошлины.

На приватизацию земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому, вправе рассчитывать:

застройщики, возводящие многоквартирный дом и прилегающие к нему строения;
владельцы коммерческих или жилых помещений, расположенных в МКД;
лицо, уполномоченное собственниками дома;
управляющая компания;
индивидуальные предприниматели и юридические лица;
группа собственников, действующая лично или через законного представителя.

Заявление на приватизацию придомовой территории многоквартирного дома – документ, наличие ошибок в котором приводит к отказу в оформлении земли в собственность и возврату всего пакета бумаг. Именно поэтому составлять его необходимо с особой внимательностью и в строго установленной форме. Документ должен обязательно содержать:

Наименование органа-получателя.
ФИО, место проживания или пребывания заявителя.
Суть заявления. В тексте его необходимо указать данные одного или нескольких собственников МКД, адрес, по которому расположено строение, а также кадастровый номер объекта недвижимости. Далее по тексту излагается сама просьба предоставить в собственность земельный участок, на котором возведено здание, а также прилегающую к нему территорию.
Перечень бумаг, прилагаемых к заявлению.
Дату составления и подпись заявителя.

Споры о праве на придомовую территорию

Оформление в собственность территории, прилегающей к МКД, производится по следующему алгоритму:

Проведение общего собрания собственников многоквартирного дома, к которому прилегает земельный участок. Мероприятие считается действительным только при условии, что в нем участвовало более 50% собственников всех помещений, расположенных в МКД, а сама приватизация возможна при поддержке более половины присутствующих.
По результатам проведенного собрания оформляется протокол, отражающий повестку и окончательное решение, а также утверждается лицо, которое будет действовать от имени всех владельцев.
Далее происходит подача заявления установленного образца в комитет земельных ресурсов.
Проведение процедуры межевания земельного участка, прилегающего к МКД, компетентной организацией.
Получение паспорта объекта и постановка прилегающей к многоквартирному дому территории на кадастровый учет.
Регистрация права собственности в Росреестре.
Получение Свидетельства, подтверждающего право собственности на прилегающий земельный участок.

Межевание придомовой территории в МКД перед приватизацией – обязательная процедура, позволяющая установить четкие границы участка, расположенного возле одного или нескольких строений. Как правило, инициаторами мероприятия выступают местные власти, однако, при отсутствии финансирования, данная обязанность возлагается на собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Процедура межевания состоит из нескольких этапов:

Проведение общего собрания жильцов, результатом которого становится голосование.
Обращение в органы местного самоуправления для уточнения границ территории.
Изготовление проекта компетентной организацией.
Утверждение готовой проектной документации собственниками МКД на общем собрании.
Обращение к кадастровому специалисту для изготовления межевого плана.
Регистрация земельного участка в Едином государственном реестре.

Правила пользования приватизированной придомовой терииторией многоквартирного дома позволяют собственникам:

возводить на территории детские и спортивные площадки, обустраивать зоны для отдыха и досуга владельцев МКД;
устанавливать гаражи, предназначенные для участников и инвалидов ВОВ;
благоустраивать территорию при помощи озеленения, организации дорожек для пешеходов и тротуаров;
организовывать парковочные места для автотранспорта (при согласии всех владельцев);
устанавливать рекламные конструкции, павильоны и т.д.

Стоит учитывать, что при эксплуатации приватизированного участка собственники не должны нарушать права жителей соседних домов и препятствовать их свободному передвижению.

Ответственность за приватизированный участок придомовой территории МКД ложится на плечи новоиспеченных владельцев, обязанных обеспечить:

озеленение прилегающей к дому территории;
вывоз мусора, опавшей листвы и уборку снега, в том числе с крыши зданий и строений, расположенных на участке;
демонтаж объектов, угрожающих жизни находящихся на участке граждан;
освещение придомового участка, скверов, въезда во двор и т.д.;
своевременный ремонт всех конструкций и дорожного покрытия.

Придомовая территория: кто за что платит?

Ещё одна важная и нужная вещь – озеленение территории. Это прямая обязанность управляющих организаций, если, конечно, земельный участок входит в состав общего имущества в МКД.

Новые деревья и кустарники должны повысить уровень климатического контроля и защитить от:

шума и ветра,
солнца,
выхлопных газов.

Разумеется, перечисленное выше не означает, что вся ответственность ложится на плечи управляющих организаций. Над национальным проектом «Городская среда и ЖКХ» работает коллектив из муниципальных властей, управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК и ЖК и жильцов.

Пространство двора ограничено, поэтому не стоит пытаться вместить в него всё. В каждом случае это индивидуальный проект и решения. Важно, что такие решения принимаются совместно с жителями домов.

Порядок разработки проекта благоустройства дворовой территории таков:

вначале определяется тип двора,
проводится зонирование площадки,
вместе с жителями обсуждается концепция благоустройства,
совместно разрабатывается и утверждается проект,
проект реализуется также совместными силами.

Постановка на кадастровый учёт, прохождение процедуры межевания – обязательное требование для всех земельных участков, в том числе и для территорий, которые прилегают к многоквартирным домам. Но до сих пор этот процесс не завершился, и идёт он очень медленно.

Но «по определению» собственникам помещений многоквартирного дома придомовая земля не подлежит. Необходимо пройти через процедуру оформления прав должным образом. Только в этом случае участки получают свои уникальные номера и ставятся на кадастровый учёт. Отдельные специалисты отвечают за определение точных границ.

Главное – требовать формирования придомовой территории, а не выделения определённого участка.

Количество квартир и этажность дома – вот самые главные факторы для определения общей придомовой территории. Текст 36 статьи Земельного Кодекса РФ прямо говорит об этом.

Перед началом процедуры рекомендуется подробно изучить существующие нормативные акты.

Основываться можно на законах Федерального Закона от 29 декабря 2004 года, его 6 статье; на статьях 36-44 того же закона. И ещё брать за основу допускается 36 статью, входящую в текст ЖК РФ;
Очень важный второй этап – сбор жильцов на общем собрании. На нём и проводится голосование по данному вопросу.

Голосование состоится, если удастся набрать больше половины положительных голосов, включая управляющих. На этом собрании нужно выбрать лицо, на которого оформляется собственность, разобраться со всеми нюансами по оформлению документов;
В землеустроительную организацию обращаются все в качестве собственников квартирных помещений.

У каждого субъекта РФ есть отделение данной государственной службы.

В заявлении должна быть указана просьба, касающаяся формирования соответствующего участка;
Один из самых важных вопросов, связанных с оформлением – принятие решения. При этом каждый субъект нашей страны отличается своими особенностями процедуры.

Лучше всего прибегнуть к помощи профессиональных юристов.

Статья 16 в ФЗ от 2004 года, 29 декабря, станет основной опорой;
Регистрация права собственности проходит в порядке, строго установленном законом.

Сведения о правах на недвижимое имущество обязательно должны присутствовать в едином реестре;
К заявлению прикладываются документы в полном пакете.

Пользование такой территории всегда облагается налогами. Основываются при этом на статье 388 в Налоговом Кодексе.

Самостоятельная уплата с налога по расчётному счёту предусмотрена для лиц со статусом индивидуальных предпринимателей и физических лиц. Что касается физического лица, то для него момент уплаты наступает в то же время, когда поступает уведомление от представителей налоговой службы.

Придомовая территория в целом переводится в долевую собственность не менее, чем за 4-7 месяцев. При помощи специалистов можно всегда получить консультации в устной и письменной форме по любому вопросу.

Жилищный кодекс и другие федеральные законы (см. Приложение) говорят нам о том, что собственникам помещений в многоквартирном доме на правах общей долевой собственности принадлежит общее имущество, в которое включается в том числе и земельный участок, на котором стоит дом.

Это право (на придомовую территорию) чрезвычайно специфично, потому что основанием его возникновения является прямое указание закона, а не сделка. Но, с другой стороны, таким же основанием можно считать и документ, удостоверяющий факт приобретения жилых помещений в многоквартирном доме. Поскольку право общей долевой собственности лишено самостоятельной оборотоспособности (возможности купли/продажи), оно всегда соответствует праву собственности на помещение в многоквартирном доме. Выделение доли этой общей собственности или выплата денежной компенсации за нее невозможны.

Третий, и весьма важный, момент в данном виде собственности таков: размер придомового участка определяется нормативными актами, а не соглашением собственников. Законодательством определяются три варианта определения площади владений (один – для новостроек, два других – для существующих домов).

В первом случае многоквартирный дом сдается в эксплуатацию только после прохождения обязательного государственного кадастрового учета, то есть при установлении размера и границ земельного участка, на котором он расположен.

В случае когда жильцам в общую долевую собственность бесплатно переходит придомовая территория дома, построенного до введения в действие Жилищного кодекса (до 01.03.2005 года), то порядок перехода определен ст. 16 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12.2004 года.

Закон предусматривает два варианта перехода: когда участок уже прошел кадастровый учет, и иное.

А теперь самое интересное, касающееся момента возникновения прав на участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, даже если участок сформирован до введения в действие ЖК РФ. Права на него не требуют никаких особых распоряжений для перехода в собственность жильцов. Дело в том, что согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации, если иное не установлено законом. Наш случай – то самое «иное», установленное законом. Право собственности на земельный участок возникает вне зависимости от момента государственной регистрации права общей долевой собственности на него с 01.03.2005 года.

Но, несмотря на данный момент, жильцам в реальной жизни надо посетить Федеральную регистрационную службу и зарегистрировать данное право общей долевой собственности на земельный участок за собственниками помещений многоквартирного дома. Эта регистрация будет не правоустанавливающей, а правоподтверждающей, и все права и обязанности собственника по отношению к участку собственник приобретет независимо от регистрации. Такой точки зрения придерживался ФАС Московского округа, признав незаконным отказ регистрационной службы в регистрации права общей долевой собственности на придомовой участок.

Второй случай, более частый: если земельный участок не сформирован (и на него нет документов кадастрового учета) до введения в действие ЖК РФ, то уполномоченное собранием дома лицо, на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, вправе обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Для бесплатного перехода в общую долевую собственность такого земельного участка необходимо соблюсти общий (заявительный) порядок его формирования и оформления. То есть:
— принять решение о формировании участка и проведении его кадастрового учета,

— обратиться в компетентные органы с заявлением о передаче участка из государственной или муниципальной собственности в общую долевую собственность собственников помещений,

— подать документы на государственную регистрацию права общей долевой собственности на земельный участок.

Но федеральное законодательство – не единственное, что надо знать собственникам домов. Есть еще и местные правила и законы. Что же происходит в реальности в столице России – Москве?

Как добиться благоустройства придомовой территории?

В Москве правовой механизм оформления прав на придомовую территорию дополнен собственным региональным законодательством:
— Законом г. Москвы «О землепользовании и застройке в г. Москве»;

— Постановлением Правительства Москвы 3 июля 2007 года № 569-ПП «Об утверждении состава документов для принятия общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах решений о формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома»;

— Постановлением Правительства Москвы от 27 июня 2006 года № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность»;

— Письмом Управления Роснедвижимости по МО от 14.06.2006 года № 3762-13 «О формировании и государственном кадастровом учете земельных участков, занятых многоквартирными домами».

Правительство Москвы обязало префектуры административных округов и управы районов совместно с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда Москвы обеспечить содействие в проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах по вопросу формирования земельных участков. На префектуры возложено создание комиссий по обеспечению реализации решений таких общих собраний.

Процедура оформления прав на придомовую территорию в Москве состоит из следующих пунктов:

— Проведение общего собрания собственников помещений в доме и принятие решения о начале оформления участка. Выбор лица, уполномоченного обратиться в соответствующие органы власти с заявлением о формировании участка и приобретении прав на него. По результату собрания должен быть составлен протокол и принято решение.

— Обращение в Департамент земельных ресурсов с заявлением о передаче земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность.

— Формирование земельного участка. При этом границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов их межевания, которые утверждаются главой местной администрации с соблюдением процедуры публичных слушаний. В Москве проект межевания территории разрабатывается за счет средств бюджета города.

— Предоставление земельного участка в общую долевую собственность и государственная регистрация права общей долевой собственности.

На практике этот процесс вызывает множество нареканий, среди которых наиболее спорно определение границ земельного участка придомовой территории.

Согласно статье 12 Закона города Москвы от 19.12.2007 «О землепользовании в городе Москве», определение размеров земельного участка многоквартирного дома связано с проведением комплексного межевания всего архитектурно-планировочного квартала, в границах которого проектировалось и осуществлялось размещение конкретного дома. Работы по межеванию жилых кварталов ведутся в соответствии с графиком, утвержденным постановлением Правительства Москвы.

Правительство Москвы поручило Департаменту земельных ресурсов включать в приоритетном порядке в планы межевания жилые кварталы, в которых расположены многоквартирные дома, управляемые ТСЖ, ЖК, ЖСК. Однако за год, прошедший с момента принятия данного документа, межевание прошла лишь четверть участков, а в собственность передано и того меньше.

Что же делать, если вашу землю до сих пор не размежевали?

В теории, если собственники хотят сформировать земельный участок, а их многоквартирный дом расположен в квартале, границы которого не размежеваны и в ближайшее время в плане межевания не стоят, собственникам предлагается провести межевание за свой счет.

На практике при определении размера участка проявляется нежелание властей бесплатно передавать его в собственность граждан (особенно в Москве, где каждый метр может быть выгодно использован для точечной застройки). Решение этого вопроса оставлено на усмотрение суда.

Одни судьи полагают, что участок должен выделяться только в рамках «пятна застройки»; другие опираются на Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений. В этом положении указано, что в пределы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества. Третьи считают, что в каждом случае требуется проведение землеустроительной экспертизы.

К сожалению, ЖК РФ не содержит особых положений о порядке определения размера земельного участка под многоквартирным домом.

Местные власти не способствуют формированию участков и процессу их оформления. Это связано с увеличением кадастровой стоимости земли, путаницей с определением границ участков и их назначения, нечетким определением возможности местных властей по определению публичного сервитута, с точкой зрения, что придомовую территорию составляет только полоса земли на 1 метр от стен дома.

Впрочем, есть часть 4 ст. 43 Градостроительного кодекса (ГрК РФ), в которой указано, что размеры должны определяться с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки территорий. За период до вступления в силу Жилищного кодекса РФ были приняты Постановление Правительства Российской Федерации от 26.09.1997 №1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах», Свод правил по проектированию и строительству СП 30101-98, Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах.

Основные их принципы состоят в следующем: если земельный участок еще не был отведен, то границы определяются в зависимости от этажности дома и от СНиПов, действовавших в период строительства; если же земельный участок уже был отведен, то его границы не подлежат пересмотру. Постановление №1223 уточняет, что размеры земельных участков для создания кондоминиумов на территориях существующей застройки, а также на вновь осваиваемых территориях определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормативами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах.

Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, входящими в состав кондоминиума, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования.

В Московской области к решению указанных проблем подошли менее бюрократично. Например, в Рузском районе уже в 2006 году было разработано и утверждено «Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков многоквартирных домов» (Постановление главы Рузского муниципального района МО от 13.09.2006 №2461), в котором достаточно трепетно отнеслись к мнению собственников многоквартирного дома и владельцев прилегающих земельных участков.

В других же районах области определение границ участка оставляется на усмотрение заявителя. (Решение Совета депутатов городского округа Фрязино МО от 14.06.2007 №239). А местные органы власти подключаются к процессу согласования границ только после подачи заявления с приложением всех необходимых документов, в числе которых и план придомового участка.

В обоих вариантах мы видим крайние формы организации процесса. В первом случае происходит совместная работа граждан и чиновников, во втором – минимизация возможностей граждан и конкретных чиновников влиять на принятие решений.

Подводя итоги, необходимо еще раз упомянуть основные спорные моменты процесса оформления прав на придомовую территорию.

— Правоспособность представителей ТСЖ зависит от проведения общего собрания собственников жилья. Именно на общем собрании необходимо принимать наиболее важные решения. В числе этих решений – решение о начале процедуры оформления придомовой территории. Однако ТСЖ должно быть и зарегистрировано в установленном порядке как юридическое лицо.

— Формирование придомовых участков, определенных до вступления в силу Жилищного кодекса, осуществляется на основании градостроительной документации и включает в себя участки под прилегающими к многоквартирному дому строениями.

— Право собственности на придомовый участок приобретается независимо от государственной регистрации, только на основании решения государственного или муниципального органа, осуществляющего распоряжение земельным участком, на котором находится многоквартирный дом.

— Указанная придомовая территория предоставляется бесплатно.

Возможность отстоять свои права и границы участка наиболее актуальна именно в Москве, с ее активной строительной деятельностью.

Сейчас формируются два пути взаимодействия ТСЖ и администрации. Первый путь – формализация и обезличение процесса по схеме «одного окна». В данном случае предполагается, что риск коррупции будет сведен к минимуму, а гражданам будет намного удобнее. Второй вариант предполагает более личную работу чиновников и граждан, как это предусмотрено в ряде районов Подмосковья.

Но есть два пункта, обязательных при любом варианте оформления взаимодействия сторон. Об этих пунктах много говорят, но не всегда вспоминают при написании нормативных актов.

Во-первых, необходимость учета мнения граждан – либо в виде поданного пакета документов, либо в виде диалога в совместной комиссии.

Во-вторых, экономическая заинтересованность местных органов власти в оформлении земельных участков.

На данный момент предполагается, что передача земли ТСЖ обеспечит пополнение местных бюджетов за счет земельного налога. Однако на практике более выгодными оказываются финансовые вливания (в том числе и в виде взяток) от строительных фирм, занимающих спорные участки.

Еще хотелось бы заметить, что в любом случае инициаторов оформления права общей долевой собственности на придомовой участок ждет суд, потому что, как показывает практика, компетентные органы или чинят препятствия или банально бездействуют. Законные же правообладатели вынуждены в этом случае ввязываться в долгосрочный процесс оформления и защиты своего права, неся как временные, так и финансовые затраты.

Статью для «Собственника» подготовил Илья Богданов, старший юрист Tenzor Consulting Group.

О проекте
Новости
Законодательство
Услуги
Друзья,партнеры,клиенты
Информация. Арбитражная практика
Публикации

При новом рассмотрении апелляционный суд согласился с судом первой инстанции: в удовлетворении жалобы ПАО » МОЭК» отказано.
Споры о неосновательном обогащении в пользу ТСЖ: ПАО «МОЭК» отказано в удовлетворении апелляционной жалобе.
Девятый арбитражный апелляционный суд согласился с судом первой инстанции в пользу ЖСК: в удовлетворении апелляционной жалобы ПАО «МОЭК» отказать!
Арбитражные споры ТСЖ с МОЭК о неосновательном обогащении. Иск удовлетворить
Арбитражные споры ПАО «МОЭК» с УО о взыскании задолженности: В исковых требованиях отказать!

По словам юриста компании Century 21 Россия Дамира Хакимова, ранее Земельный кодекс предполагал заявительный порядок для оформления права собственности. Потом эту норму упразднили, поэтому на сегодняшний день право собственности на земельный участок имеют собственники квартир по умолчанию (с момента образования участка, то есть его постановки на кадастровый учет), отдельно регистрировать права не нужно, отмечает эксперт.

Если формирование участка происходило до принятия Жилищного кодекса (то есть до 1 марта 2005 года), владельцы помещений могут подать в органы государственной власти или местного самоуправления заявление, где просят поставить земельный участок на кадастровый учет и оформить право собственности на него.

Если говорить о новостройках, то дольщики получают право на земельный участок под домом еще при его строительстве. Но необходимо отдельно узнать, сформирован ли и придомовый участок, включающий инфраструктуру и элементы благоустройства. Если он не сформирован, жильцы также могут стать его владельцами, оформив соответствующие документы.

Это не обязательно и может быть решено самими жильцами. Оставить участок в муниципальной собственности или становиться его владельцами, собственники помещений могут решить на общем собрании.

Какие преимущества при этом получают жильцы

Оформив в собственность землю под домом и придомовую территорию, жильцы получают право распоряжаться этими участками: принимать решения относительно озеленения, благоустройства, создания детской и спортивной площадок, установки заборов и т.д. Часть общего имущества жильцов можно сдать в аренду, а за счет полученных средств, например, отремонтировать дом.

Как говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, организовывая парковку у дома, жильцы смогут самостоятельно решить, сколько на ней будет мест для авто, а это особенно актуально для старых дворов. И наконец, если власти примут решение о сносе дома (как, например, сейчас происходит в рамках программы реновации), жильцы получат компенсацию не только за квартиры, но и за землю.

Кроме того, если владельцы квартир оформили участки в собственность, на их территории не смогут установить ненужные жильцам объекты – к примеру, платную автостоянку. Для начала любого строительства на придомовой территории потребуется согласие собственников.

Придомовая территория многоквартирного дома — как ею правильно распорядиться?

Необходимо подготовить: обращение к муниципальным властям о формировании земельного участка и постановке его на кадастровый учет, техпаспорт дома, документы об оплате государственной пошлины, протокол общего собрания собственников помещений, межевой план земельного участка, документ технического учета многоквартирного дома со сведениями о составе общего имущества дома, а также документы, которые подтверждают право собственности жильцов на помещения.

Данная территория представляет собой землю, которая находится в непосредственной близости к многоквартирному дому.

Она непременно определяется и закрепляется за строением, для чего должна содержаться в различной документации на участок.

Важно! На этой земле могут располагаться разные строения, которые относятся к дому, а также иные элементы, позволяющие удовлетворять потребности владельцев квартир и арендаторов.

Что значит получить придомовую территорию в собственность жителей многоэтажки? Ответы в этом видео:

Такая возможность обладает как положительными моментами, так и некоторыми минусами.

К плюсам относится:

не будет на земле осуществлено какое-либо незаконное строительство;
можно будет получать прибыль от передачи участков в аренду, а эти средства будут использоваться для улучшения жизни собственников квартир в доме;
распоряжаться этой землей жильцы могут по-разному, для чего общим собранием должны приниматься те или иные решения;
если на первом этаже дома имеются какие-либо коммерческие организации, то с них владельцы квартир могут требовать арендные платежи.

Придомовой участок МКД — что это и как оформить

Можно оградить придомовую территорию, но так, чтобы не возникало серьёзных препятствий для проникновения в сам дом, во двор. Иначе обслуживающая компания не сможет получить доступ к инженерным коммуникациям. Возникнет необходимость в демонтаже забора.

Немного о последствиях

Все вопросы, которые касаются «жизни» МКД, решаются на общедомовом собрании жильцов. Если на таком собрании собственниками было принято решение оформить придомовую территорию многоквартирного дома в собственность, то для местного Департамента земельных ресурсов подготавливается заявление о передаче участка в общедолевую собственность.

Также важно на общедомовом собрании выбрать уполномоченного, который самостоятельно или с помощью других жильцов, займется процедурой оформления. Именно этот человек подает заявление в органы местного самоуправления.

Чтобы оформить общедолевую собственность в многоквартирном доме, сначала нужно понять, что в нее входит. Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в МКД имеют право на общее имущество дома на праве общей долевой собственности. В общее домовое имущество входят:

Помещения дома, которые не относятся к квартирам и предназначены для обслуживания одного помещения или более в этом доме: чердаки, подвалы, лестничные площадки с лестницами, лифты с лифтовыми шахтами, коридоры и т.д.
Помещения, которые не принадлежат отдельным собственникам, чьим предназначением является удовлетворение социально-бытовых потребностей, а также помещения, в которых жильцы могут проводить досуг, заниматься физической культурой и спортом, а также другими мероприятиями.
Крыши, механическое оборудование, санитарно-технические сети, которые расположены внутри дома.
Земельный участок под домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме получают право собственности на общедомовое имущество с момента, когда осуществится регистрация их права на эти помещения пропорционально их доле. Дополнительно оформлять права на общее домовое имущество не нужно.

Жилищный кодекс и Гражданское законодательство устанавливают нормы пользования собственниками общим имуществом МКД.

Жители многоквартирного дома имеют право оформить в собственность землю, на которой построен их дом. Это обезопасит их от точечной застройки во дворе, они сами смогут поставить детскую или спортивную площадку, разделить двор под парковочные места, сдать часть земли в аренду и зарабатывать на этом. Подробно об оформлении права собственности на участок под МКД рассказывает адвокат Алина Берест.

Оформление в собственность земельного участка рядом с многоквартирным домом (придомовой территории) требует некоторых усилий. Это дает владельцам недвижимости ряд преимуществ, но и накладывает обязательства. Сам процесс оформления вполне реален и представляет собой обычную бюрократическую процедуру. Да, придется походить с бумагами, зато вы и соседи сможете сами решать, что будет с землей около вашего дома.

Единого стандарта нет. Чаще всего у многоквартирного дома есть придомовая территория, размеры которой зафиксированы в кадастровом паспорте (точные данные можно получить, сделав запрос в Росреестр). Важно разобраться в терминах: речь действительно идет не только о той земле, которую занимает строение, но и о придомовой территории. Однако это может быть как узкий палисадник вдоль дома, так и участок, на котором находятся детская площадка и паркинг. В соответствии с действующими положениями Жилищного кодекса РФ (а точнее — п. 4 ч. 1 ст. 36), данная территория может быть присвоена жильцами на правах общей долевой собственности.