ЕНВД при сдаче в аренду нежилого помещения
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ЕНВД при сдаче в аренду нежилого помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Два глобальных вида недвижимости – жилая и нежилая. Перевод из одного в другой возможен не всегда. Например, если в жилом доме на первом этаже квартиру переводят в помещение магазина, потребуется организовать отдельный вход, а также соблюсти санитарные правила. Если сделать это нельзя, то и реорганизацию помещения нельзя провести.
Кроме того, существует много разных видов помещений:
- Квартира.
- Комната.
- Частный дом.
- Офис.
- Склад.
- Общежитие.
- Выставочный зал.
- Торговое место (на рынке, ярмарке).
- Ларек, киоск, палатка.
- Дача.
- Коттедж.
- Домик, бунгало на турбазе.
- Бизнес-центр.
Конечно, это не полный список. Любой из объектов может находиться в собственности как частного лица, так и организации. Если сдается наемное помещение, то заключается договор субаренды.
Большая часть расходов ложится на арендатора: текущий ремонт, коммунальные платежи, техническое обслуживание.
Ремонт выполняется арендатором и тогда включается в текущие расходы, иногда по договоренности может идти в зачет арендной платы. Если он возмещается арендодателем, тогда проведенные затраты также входят у арендатора в расходы, а полученное от арендодателя возмещение в доходы. Если текущий ремонт проводится владельцем, то он, наоборот, возмещается нанимателем.
Коммунальные платежи отражаются несколькими вариантами (рассматриваем деятельность с точки зрения арендодателя):
- Полностью перевыставляются арендатору.
- Д 91.2 К 60 – учтены коммунальные услуги по документам ресурсоснабжающих организаций.
- Д 60 К 51 – оплачены услуги.
- Д 76 К 91.1 – отражен прочий доход (по возмещению КУ).
- Д 51 К 76 – получено возмещение.
- Входят в сумму арендной платы и не выделяются отдельно.
- Д 62 К 90.1 – отражена выручка.
- Перевыставляются частично. Обычно по услугам, оказываемым по счетчикам (водоснабжение, газ, электричество), остальное включается в оплату. Проводки аналогичны пункту 1 и 2 выше.
- Арендатор самостоятельно заключает договора со снабжающими организациями и платит им напрямую. В этом случае арендодатель не участвует в расчетах. В некоторых случаях ЖКХ-организации заключают соглашения только с собственниками (например, так положено поступать при вывозе мусора), тогда услуги только перевыставляются.
- Арендатор заключает с арендодателем договор об оказании посреднических услуг, где арендодатель выступает агентом и представляет интересы нанимателя-принципала.
- Д 51 К 76 – получена оплата от агента.
- Д 76 К 60 – зачтена оплата принципала.
- Д 60 К 51 – перечислены средства за КУ.
- Д 76 К 90.1 – начислено агентское вознаграждение.
- Д 76 К 68 – начислен НДС (если нужно) с вознаграждения.
- Д 51 К 76 – получена оплата вознаграждения.
Важно! По перевыставляемым услугам арендодатель не выставляет счет-фактуру на сумму НДС. Существуют и другие точки зрения – НДС не перевыставляется, если арендодатель не является его плательщиком (при УСН, ЕНВД, ПСН) и НДС перевыставляется (на ОСНО) и принимается к вычету арендатором. Бесспорным, по мнению налоговиков, является первый вариант.
Обратите внимание! Договор со снабжающими организациями должен заключаться в интересах арендатора после заключения соглашения между ним и владельцем.
Агент-арендодатель не включает НДС по возмещенным услугам в вычет, но НДС по коммунальным услугам, которые потребил сам, учитывает в базе по налогу (если арендодатель также пользуется этим имуществом).
Еще один вид затрат – страхование. Арендодатель может застраховать недвижимость, но договор страхования должен разрешать передачу в аренду, использование в коммерческих целях. Особенно это важно, когда владелец – ИП и имущество принадлежит ему на праве собственности.
Арендатор страхует имущество в целях предотвращения возможных потерь и ответственности при пожаре, затоплении и других подобных ситуациях. Расходы по страхованию, как правило, не возмещаются, их несет тот, кто заключает договор. Они включаются в затраты по налогу на прибыль, по УСН учитываются в расходах при условии, что страхование обязательное по закону.
Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:
- отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
- обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
- квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
- если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
- земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.
Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.
«Для передачи нежилого помещения в аренду между арендодателем и арендатором заключается соответствующий договор. Сделка регулируется положениями первого параграфа 34-й главы Гражданского кодекса Российской Федерации. Предмет договора — помещение, передаваемое во владение и пользование, ограниченные временем. В той ситуации, когда помещение сдается в аренду не менее чем на один год, сделка подлежит государственной регистрации», — рассказывает Марина Светлицкая.
Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью. Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает. В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.
Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.
Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.
«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.
Пунктом 2 ст. 346.26 НК РФ предусмотрено, что система налогообложения в виде ЕНВД для отдельных видов деятельности может применяться по решениям представительных органов муниципальных образований (в Москве и Санкт-Петербурге — законодательных органов государственной власти) в отношении таких видов деятельности, как:
- оказание услуг по передаче во временное владение и (или) пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей;
- оказание услуг по передаче во временное владение и (или) пользование земельных участков для размещения объектов стационарной и нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания.
Организация не вправе отказаться от применения ЕНВД, если ее деятельность подпадает под этот спецрежим, и органы власти на местах приняли решение о включении этого вида деятельности в число облагаемых ЕНВД на соответствующей территории. При неуплате единого налога инспекторы доначислят его суммы, рассчитают пени, а также привлекут к налоговой ответственности. Чтобы этого избежать, нужно еще на стадии заключения договора отдавать себе отчет, в каких ситуациях придется уплачивать ЕНВД. Ключевыми факторами в этом вопросе являются вид объекта, передаваемого в аренду, и цель его использования. Перечислим объекты, передача которых в аренду облагается ЕНВД (п. 2 ст. 346.26 НК РФ):
- торговые места, расположенные в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов (пп. 13);
- объекты нестационарной торговой сети (пп. 13);
- объекты организации общественного питания, не имеющие зала обслуживания посетителей (пп. 13);
- земельные участки для размещения объектов стационарной и нестационарной торговой сети (пп. 14);
- земельные участки для размещения объектов организации общественного питания (пп. 14).
Определения всех необходимых понятий можно найти в ст. 346.27 НК РФ. Пойдем по порядку.
Под торговым местом понимается место, используемое для совершения сделок розничной купли-продажи. К торговым местам относятся (мы намеренно не упоминаем об объектах общественного питания):
- здания, строения, сооружения (их часть) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи;
- объекты организации розничной торговли и общественного питания, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки, киоски, боксы, контейнеры и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях, сооружениях);
- прилавки, столы, лотки (в том числе расположенные на земельных участках);
- земельные участки, используемые для размещения объектов организации розничной торговли (общественного питания), не имеющих торговых залов (залов обслуживания посетителей), а также прилавков, столов, лотков и других объектов.
Как видим, перечень объектов, которые относятся к торговым местам, весьма обширен. Нас же интересуют только торговые места, расположенные в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов. Итак, под стационарной торговой сетью понимается торговая сеть, расположенная в предназначенных и (или) используемых для ведения торговли зданиях, строениях, сооружениях, подсоединенных к инженерным коммуникациям. Далее уточняется, что стационарная торговая сеть, не имеющая торговых залов, — это торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях, строениях, сооружениях (их частях), не имеющих обособленных и специально оснащенных для этих целей помещений, а также в зданиях, строениях и сооружениях (их частях), используемых для заключения договоров розничной купли-продажи, а также для проведения торгов. К данной категории торговых объектов относятся крытые рынки (ярмарки), торговые комплексы, киоски, торговые автоматы и другие аналогичные объекты.
Таким образом, торговый зал — это обособленное и специально оснащенное для торговли помещение (это следует и из определения площади торгового зала ). Получается, что передача в аренду обособленных помещений, имеющих торговые залы, не подлежит переводу на уплату ЕНВД (Письмо Минфина России от 17.12.2007 N 03-11-04/3/495).
Под нестационарной торговой сетью понимается торговая сеть, функционирующая на принципах развозной и разносной торговли, а также объекты организации торговли, не относящиеся к стационарной торговой сети (то есть не подсоединенные к инженерным коммуникациям). Развозная торговля осуществляется вне стационарной розничной сети с использованием специализированных или специально оборудованных для торговли транспортных средств, а также мобильного оборудования, применяемого только с транспортным средством (например, торговля с использованием автомобиля, автолавки, автомагазина, тонара, автоприцепа, передвижного торгового автомата). Разносная торговля отличается тем, что сделка купли-продажи заключается путем непосредственного контакта продавца с покупателем в организациях, на транспорте, на дому или на улице (торговля с рук, лотка, из корзин и ручных тележек). Согласно пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ ЕНВД уплачивается при передаче в аренду самих объектов нестационарной розничной сети, то есть автолавок, лотков и т.д. Возьмем на себя смелость предположить, что у автономных учреждений нет в собственности таких объектов торговли.
Понятие объекта организации общественного питания, не имеющего зала обслуживания, также содержится в ст. 346.27 НК РФ: это объект организации общественного питания, не имеющий специально оборудованного помещения (открытой площадки) для потребления готовой кулинарной продукции, кондитерских изделий и (или) покупных товаров. К данной категории объектов относятся киоски, палатки, магазины (отделы) кулинарии при ресторанах, барах, кафе, столовых, закусочных и другие аналогичные точки общественного питания.
Если автономное учреждение сдает в аренду организации общепита не только место для приготовления кулинарной продукции, но и площадку, на которой установлены столики (в частности, помещение кафе, столовой), то считается, что объект организации общепита имеет зал обслуживания. А деятельность по передаче в аренду таких объектов не облагается ЕНВД (Письма Минфина России от 03.02.2009 N 03-11-06/3/14, от 30.06.2008 N 03-11-04/3/302).
Заметим, что передача в аренду объекта общественного питания, имеющего зал обслуживания, по частям разным арендаторам также не облагается ЕНВД (Письмо Минфина России от 17.04.2009 N 03-11-09/136).
Если для розничной торговли используется торговое место площадью более 5 кв. м, то в соответствии с п. 3 ст. 346.29 НК РФ для ЕНВД физическим показателем является площадь такого помещения.
НК РФ в гл. 26.3, посвященной этому виду налога, не указывает, как следует рассчитывать площадь торгового места для ЕНВД. Вся поясняющая информация сосредоточена в многочисленных письмах Минфина и ФНС России и накопившейся судебной практике.
Специалисты министерства и налогового ведомства разъясняют, что площадь торгового места надо определять строго по правоустанавливающим или инвентаризационным документам.
К ним, согласно письмам Минфина России от 19.05.2014 № 03-11-11/23429, от 08.08.2012 № 03-11-11/231 и ФНС России от 27.07.2009 № 3-2-12/83 можно отнести технические паспорта помещений, договоры купли-продажи, аренды помещений или их частей, схемы, планы, экспликации.
О том, как закрытие торгового объекта влияет на расчет ЕНВД, читайте в материале «Как рассчитать ЕНВД, если торговая точка закрылась?».
В своих письмах контролирующие органы настаивают на том, что в уже упоминавшейся ранее гл. 26.3 НК РФ нет положения, согласно которому можно исключить из площади торгового места ту площадь, которая свободна от обслуживания покупателей. Имеются в виду подсобные помещения, склады и пр. (письма Минфина России от 05.03.2012 № 03-11-11/68, от 26.12.2011 № 03-11-11/320, ФНС России от 25.06.2009 № ШС-22-3/507@).
Такие действия позволительны только в отношении магазинов и павильонов, поскольку в них есть торговые залы (абз. 22 ст. 346.27 НК РФ).
Эту точку зрения поддерживают арбитражные суды всех уровней, вплоть до ВАС РФ (постановление от 14.06.2011 № 417/11). В качестве примера решений нижестоящих судебных инстанций можно привести постановления ФАС Волго-Вятского округа от 12.03.2013 № А79-7818/2012, ФАС Московского округа от 10.02.2012 № А41-31817/10, ФАС Центрального округа от 11.03.2011 № А62-4419/2010).
Наконец, аналогичного мнения относительно торговых мест придерживается и Конституционный суд РФ, который в определении от 16.07.2013 № 1075-О не нашел в этом нарушения прав плательщиков ЕНВД.
В этой связи во избежание доначислений при проверках налоговых органов следует включать в площадь торгового места те места и помещения, где товар хранится или подготавливается к реализации.
При применении ЕНВД в розничной торговле одним из физических показателей, применительно к которому определяется базовая доходность вида осуществляемой деятельности, является площадь помещения или места, в котором осуществляется торговля. Важен он для продаж, ведущихся через стационарную сеть торговли (с торговыми залами или без них) или при отсутствии стационарной сети (на торговых местах).
Пределы площади для применения ЕНВД с показателем размера торгового зала или места ограничены цифрами:
- 150 кв. м для торгового зала — его превышение приводит к невозможности применения ЕНВД;
- 5 кв. м для торговых мест — наличие меньшей площади требует применения другого физического показателя.
Размер площади устанавливается по документам. Однако в ряде случаев следует учитывать определенные нюансы отнесения помещений к торговым.
Инспекция провела выездную налоговую проверку у предпринимателя. По результатам этой проверки проверяющие составили акт о привлечении предпринимателя к ответственности за совершение налогового правонарушения и доначислили единый налог по УСН, пени и штраф в общей сумме более 500 000 рублей.
Основанием для вынесения такого решения стал вывод о том, что предприниматель не имел права применять спецрежим ЕНВД, так как арендуемое помещение, где он осуществлял оптовую и розничную продажу товаров, не относится к объектам розничной торговли.
Предприниматель обжаловал решение инспекции в арбитражном суде.
Предприниматель указывает на то, что его коммерческая деятельность по продаже дверей и мебели через выставочный зал относится к розничной торговле, и поэтому применение специального налогового режима ЕНВД в проверяемый период является обоснованным. В техническом паспорте указано назначение помещения: две части – подсобное помещение и торговый зал.
В арендуемых помещениях предприниматель оборудовал помещение под офис, где находились стол, компьютер, каталоги, мебель, образцы фурнитуры, образцы материалов, используемых для заказа мебели. Другое помещение использовалось как торговый зал, где находились встроенные конструкции с моделями дверей. Это помещение предприниматель использовал как склад. Продажа товара осуществлялась физическим лицам за наличный расчет.
Площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов (ст. 346.27 НК РФ). В данном случае в правоустанавливающем документе указано, что спорное помещение является подвальным помещением, а в экспликации плана здания отсутствуют торговые залы. Таким образом, помещение, арендованное предпринимателем, не соответствует понятию стационарной торговой сети, имеющей торговые залы. Следовательно, предприниматель в отношении такой деятельности не имел права применять ЕНВД.
По мнению проверяющих, техпаспорт на спорное помещение, который налогоплательщик предъявил в качестве подтверждающего документа, не является инвентаризационным документом, так как он был получен уже после начала выездной проверки.
Таким образом, инспекторы сделали вывод, что помещение, используемое предпринимателем, не является магазином, оно не обеспечено торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями, а также помещениями для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, не предназначено для продажи товаров, а значит, коммерческая деятельность, осуществляемая предпринимателем, не подпадает под ЕНВД.
Прежде, чем арендовать помещение, хозяйствующие субъекты должны знать, что срок аренды является обязательным условием договора. Если он составляет более 1 года, то документ подлежит обязательной государственной регистрации (ст.ст.609, 651 ГК РФ).
Для этого нужно предоставить в регистрационную палату следующие бумаги:
- квитанцию об оплате госпошлины;
- подписанный сторонами договор аренды;
- кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- свидетельства о регистрации хозяйствующих субъектов, приказ о назначении руководителя, паспорта.
Если сомнений в легитимности сделки не возникнет, арендатору выдадут соответствующий документ. При передаче помещения в пользование арендатор не освобождается от обязанности содержать его в надлежащем состоянии.
Если между стороны возникли разногласия, которые нельзя решить путем переговоров, то спор решается в судебном порядке.
Чтобы расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, заинтересованное лицо должно иметь веские причины и уведомить письменно вторую сторону соглашения.
На видео: Аренда жилья. Как стабильно зарабатывать на аренде недвижимости
Организация может самостоятельно принять решение об уплате единого налога на вмененный доход. ЕНВД – не обязательный режим, применяется только при соответствии определенным условиям и присутствии желания юридического лица уплачивать налог с вмененного дохода. В статье мы рассмотрим правила работы ООО на ЕНВД, бухгалтерский учет на предприятии и основные положения по его ведению.
ВНИМАНИЕ! Начиная с отчетности за IV квартал 2018 года, будет применяться новая форма налоговой декларации по единому налогу на вмененный доход, утвержденная Приказом ФНС России от 26.06.2018 N ММВ-7-3/414@. Сформировать декларацию ЕНВД без ошибок можно через этот сервис, в котором есть бесплатный пробный период.
Чтобы применять ЕНВД, нужно чтобы:
- вид деятельности, по которому планируется уплата вмененного налога, входил в перечень п. 2 ст.346.26 НК РФ – перечень закрытый и исчерпывающий;
- на территории, где ведется деятельность, был введен ЕНВД в ее отношении;
- ООО не являлось крупнейшим плательщиком налогов;
- Число служащих в среднем за двенадцать месяцев находилось в пределах 100 человек;
- Процент доли других лиц в УК ООО не выходил за рамки в 25%.
Если ООО решает вести деятельность с уплатой ЕНВД, то следует заранее проинформировать об этом в налоговую с помощью подачи типовой формы уведомления. Организации для информирования ФНС заполняют и подают заявление формы ЕНВД-2. Порядок постановки на учет регулируется третьим пунктом ст.346.28 НК РФ.
Юрлица обязаны все без исключения организовать бухгалтерский учет в соответствии с требованиями ПБУ и Закона о бухучете. Малые предприятия могут учитывать показатели в обобщенном виде с целью упрощения учета.
Лица, не относящиеся к малым предприятиям, ведут учет в полном виде с указанием всех необходимых детализированных данных по различным показателям.
Особенность ведения бухучета у вмененщика сопряжена с необходимостью организации отдельного учета показателей, относящихся к вмененной деятельности, по которой проводится самостоятельный расчет налоговой нагрузки.
Если ООО не совмещает различные режимы, то и вести раздельный учет нет необходимости. Если, помимо ЕНВД, у организации есть деятельность на других режимах налогообложения, то возникает сложность с разбиением показателей ежедневной деятельности по различным налоговым режимам.
Эти показатели в дальнейшем будут задействованы в вычислительном процессе налоговой нагрузки ООО.
Порядок налогообложения в различных системах налогообложения свой, а потому учет по каждой системе ведется раздельным способом. Основная цель раздельного учета – это корректный расчет налогов ООО по различным режимам налогообложения.
Сам факт отсутствия раздельного бухгалтерского учета не будет являться поводом для наказания или штрафа.
Отсутствие раздельного учета не позволит достоверно распределить исходные элементы, используемые для расчета налогов, между различными системами.
В результате чего организация может не верно рассчитать и уплатить налог, что, в свою очередь, влечет уже ответственность различного типа для вменещика.
Договор аренды нежилого помещения 2020-2021: обязательные пункты и правила
Раздельному учету подлежат только те показатели, которые участвуют в исчислении налогового бремени:
- Физические показатели по отдельным видам деятельности;
- Доходы;
- Расходы;
- Имущество, облагаемое имущественным налогом;
- Работников и оплату их труда, внебюджетные отчисления в фонды;
- Реализационные операции с целью выделения НДС по различным сделкам;
- Входной НДС, предоставленный поставщиками.
Если показатели не делятся в связи с участием в нескольких направлениях деятельности, то возможно их пропорциональное распределения между системами и видами деятельности (например, общие расходы разделяются между режимами или направлениями деятельности пропорционально доле доходов, относящихся к отдельному режиму или направлению бизнеса).
Вмененный режим относится к специальным, а потому ООО, перешедшие на него, теряют обязанность по перечислению налога на прибыль, имущество по балансовой стоимости и добавленную стоимость, взамен появляется необходимость исчисления и уплаты единого специального налога. Таким образом, ООО на вмененном режиме обязано платить следующие налоги:
| Наименование налога | Как считается | В какие сроки платится |
| Единый специальный на вмененный доход | Формула:Н=баз.дох.*К1*К2*(физ.пок.1+физ.пок.2+физ.пок.3)Налог зависит от:
|
Налог платится в течение 25-ти дней первого месяца за отчетным кварталом:· 25 апр. – за 1 кв.;· 25 июл. – за 2 кв.;· 25 окт. – за 3 кв.;· 25 янв. – за 4 кв. |
| На имущество с кадастровой стоимости | Формула:Н=кад.ст. * проц. ставкаНалог зависит от:
|
Налог платится в сроки, определенные регионом. |
| Земельный | Формула:Н=кад.ст. * проц.ставкаНалог зависит от:
|
Налог платится в сроки, определенные регионом. |
| Транспортный | Формула:Н=мощн.*ставка*КвНалог зависит от:
|
Налог платится в сроки, определенные регионом |
Кроме указанных налогов, вменещик обязан каждый месяц после начисления оплаты труда наемным рабочим удержать и заплатить НДФЛ с полученной величины доходов, а также посчитать и заплатить страховые взносы. На рисунке ниже в понятной инфографике рассматривается расчет ЕНВД за квартал.
11 сентября 2019 80617 Как происходит сдача нежилого помещения в аренду?
Какими законами регулируется данный процесс и какие необходимо соблюсти условия, чтобы сделка по аренде коммерческой недвижимости была законна и правомерна для обеих сторон? Об этом читайте в нашей статье.
Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы.
Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями. Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости».
В соответствии с Гражданским кодексом РФ , который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации,
- Налоговое планирование
- Аудит налогов
- Организация налогового учета
- Учетная политика
- Возврат налогов
- Налоговая нагрузка
Определение торговой площади при ЕНВД в 2019 — 2020 годах
- Налоговая отчетность
- Налог на прибыль
- НДС
- Страховые взносы
- Налог на имущество
- НДФЛ
- Транспортный налог
- Земельный налог
- УСН
- ЕНВД
- ЕСХН
- Регистры налогового учета
Договор аренды на срок более года заключается в письменной форме. Если нежилое помещение арендуется на срок более одного года, то его должна зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). В противном случае он будет считаться незаключенным (п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Примечание. См. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 N 457.
Как правило, государственная регистрация договора аренды занимает немало времени. И если в этот период плательщик ЕНВД начнет использовать помещение, указанное в договоре аренды (например, для осуществления розничной торговли или оказания услуг общепита), то он подвергнет себя определенному риску. Так, при проведении налоговой проверки инспекторы могут указать на неверное определение величины физического показателя «площадь торгового зала (в квадратных метрах)», «площадь торгового места (в квадратных метрах)» или «площадь зала обслуживания (в квадратных метрах)». В подобной ситуации есть несколько способов избежать проблем.
1. Указать в договоре аренды, что его условия распространяются на правоотношения, возникшие до заключения договора, то есть до его государственной регистрации (ст. 425 ГК РФ). Например, с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору.
Примечание. Об этом — Письма Минфина России от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172, а также УФНС России по г. Москве от 18.02.2008 N 20-12/015152.2 и от 29.12.2008 N 19-12/121861.
2. Заключить предварительный договор аренды. Он позволяет установить правовую связь между сторонами будущего основного договора аренды недвижимости и обозначить существенные условия основного договора (ст. 429 ГК РФ). Подобный контракт служит гарантией заключения договора аренды в определенный срок. Если конкретная дата в предварительном договоре не указана, то основной договор нужно заключить в течение года с момента подписания предварительного договора.
Как быть, если…
…будущий арендодатель еще не является собственником объекта аренды?
Учтите, что при рассмотрении дела в суде возможны выводы о ничтожности предварительного договора аренды недвижимого имущества. Подобного мнения придерживается ФАС Северо-Западного округа в Постановлениях от 09.06.2008 по делу N А56-15598/2007 и от 28.04.2008 по делу N А05-7418/2007, а также ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 29.04.2008 N Ф04-2580/2008(4071-А27-30). Однако некоторые судьи высказывают противоположное суждение (Постановление ФАС Московского округа от 04.08.2009 N КГ-А40/6995-09).
В предварительный договор можно включить условие о размере арендной платы. Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14, если данное условие отсутствует, необходимо применять нормы ст. 424 ГК РФ. То есть исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары (работы, услуги).
Примечание. См. также Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 09.11.2005 N А79-4672/2005 и ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2005 N А26-10062/04-210.
Кстати, предварительный договор не нуждается в регистрации, так как он не является соглашением о сделке с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ.
3. Заключить договор аренды на срок менее года с последующей пролонгацией на тот же срок (например, на 11 месяцев) или на неопределенный срок. Такой договор не требует государственной регистрации. Однако в этом случае «вмененщик» рискует получить отказ арендодателя в продлении действия договора (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Примечание. Такой вывод содержится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.
Причем в договор аренды следует включить именно условие о праве арендатора на заключение договора на новый срок. Дело в том, что условие об увеличении срока действующего договора аренды повлечет обязанность сторон осуществить его государственную регистрацию.
Обратите внимание: если в договоре аренды указано, что он действует с 1 июля 2010 г. по 30 июня 2011 г., его нужно зарегистрировать. Президиум ВАС РФ в п. 3 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 указал, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году.
4. Заключить договор аренды на неопределенный срок. Его также не нужно передавать на регистрацию в Росреестр. Но недостаток указанного договора в том, что и арендодатель, и арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (если иной срок не установлен договором). Это следует из п. 2 ст. 610 ГК РФ. Значит, если арендодатель решит расторгнуть договор, у плательщика ЕНВД на поиски нового помещения будет только три месяца.
Составляя договор, очень важно четко определить объект аренды. Для этого в договоре нужно указать точный адрес здания, в котором арендуется помещение. Если «вмененщик» планирует арендовать не все здание, а лишь его часть, необходимо приложить поэтажный план, выделив на нем занимаемые площади. В противном случае контракт будет считаться незаключенным.
Примечание. Об этом — п. 3 ст. 607 ГК РФ.
Как известно, магазины и павильоны, помимо площади торгового зала, имеют подсобные, административно-бытовые помещения, а также помещения для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже (ст. 346.27 НК РФ). Поэтому в тексте договора метраж этих помещений должен быть разграничен. Например, в договоре можно указать следующее: «Объектом аренды по настоящему договору является торговый зал площадью 100 кв. м и складское помещение площадью 20 кв. м. Общая площадь объекта аренды составляет 120 кв. м». А в приложении к нему следует начертить план сдаваемого помещения, отметив границу между торговым залом и складским помещением. В этом случае «вмененщик» сможет избежать доначисления суммы ЕНВД по результатам налоговой проверки.
Примечание. См. также Постановление ФАС Уральского округа от 14.02.2008 N Ф09-321/08-С6.
Если «вмененщика» заинтересовало помещение в жилом доме, то ему необходимо убедиться, что оно переведено в категорию нежилых помещений в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ. Подтверждением этого является уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502, а также паспорт БТИ (если было проведено переустройство (перепланировка) данного помещения или иные работы).
Примечание. См. п. 3 ст. 288 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ.
Использование жилых площадей для предпринимательской деятельности лицами, не являющимися собственниками помещения, противоречит законодательству. Следовательно, не стоит арендовать квартиры или комнаты, входящие в жилой фонд, под офисы, склады и тем более под торговые помещения. Такая сделка будет признана недействительной (ст. 168 ГК РФ).
Примечание. Суды при рассмотрении подобных дел руководствуются п. 38 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8.
Возьмите на заметку. Если жилое помещение не перевести в нежилое
При обнаружении факта аренды жилого помещения под магазины, объекты общепита или офисы и признании сделки ничтожной гражданина — собственника помещения могут оштрафовать на сумму от 1000 до 1500 руб. (ст. 7.21 КоАП РФ).
Если жилым помещением, используемым не по назначению, владеет фирма (индивидуальный предприниматель), то она должна будет вернуть полученную арендную плату в полном объеме и скорректировать данные налогового и бухгалтерского учета (ст. 167 ГК РФ). Ей также придется заплатить административный штраф, если это предусмотрено законодательством субъекта РФ, в котором она состоит на учете.
Арендатору грозит административный штраф, если он переоборудовал помещение в ущерб условиям пользования жильем без согласия собственника. Тогда ИП уплатит от 4000 до 5000 руб., а юридическое лицо — от 40 000 до 50 000 руб. (ст. 7.22 КоАП РФ).
Обратите внимание: на помещения, признанные нежилыми, распространяются все ограничения, установленные для использования жилых помещений, с которыми они соседствуют. На основании п. 10 ст. 23 Жилищного кодекса РФ должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования.
Примечание. См. также Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям СанПиН 2.1.2.1002-00, утвержденные Главным государственным санитарным врачом России 15.12.2000.
Перед запуском коммерческого проекта владельцы недвижимости проводят сравнительный анализ. Предпочтение отдают схемам, обеспечивающим наибольший экономический эффект и защиту от налоговых рисков. Оптимизационные механизмы разрабатывают в индивидуальном порядке. В качестве основы используют традиционные решения. Классические варианты дорабатывают с учетом позиций Минфина, ФНС России, а также судебной практики.
Предприниматели могут оптимизировать фискальную нагрузку за счет выделения арендного бизнеса на ПСН. Этот вариант актуален для коммерсантов, реализующих несколько проектов одновременно. Рассчитать эффективность режима будет просто, ведь размер платы и срок пользования недвижимостью известен заранее. Купить же патент можно сразу после заключения договора с контрагентом. Количество приобретаемых документов законом не ограничено.
Пример № 3
Предприниматель на ЕНВД занимается розничной торговлей в Перми. В собственности бизнесмена находится три нежилых помещения площадью 20 кв. м. каждое. Все точки продаж находятся в Ильинском районе города, однако организовать работу одной из них коммерсант не имеет возможности. С января 2018 года решено сдать имущество в аренду стороннему магазину.
Для этого потребуется зарегистрировать дополнительный код экономической деятельности и подать заявление о покупке патента. Платить ЕНВД на простаивающую точку не потребуется. За 12 месяцев аренды предпринимателю достаточно будет перечислить в бюджет всего 6300 рублей.
Качественная налоговая оптимизация арендного бизнеса требует комплексного подхода. При разработке стратегии собственнику недвижимости важно соблюсти принцип законности и добиться экономической эффективности. Решить задачу помогает анализ деловой и судебной практики. В помощь добросовестным коммерсантам налоговая служба регулярно публикует обзоры. В документах освещаются легальные механизмы, разъясняются инструкции по использованию льгот, а также приводятся официальные позиции Минфина России.
Ставка, а соответственно и размер налога на доходы зависит от того, сдаете вы объект недвижимости как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или как организация. Рассмотрим различия в налогообложении и ставках налога. И определим, как лучше оформить помещение в собственность, чтобы налог на доходы был минимальным.
Сдача помещения в аренду от физического лица и уплата НДФЛ
При сдаче в аренду объекта недвижимости как физическое лицо, вы должны заплатить в бюджет 13 % от полученного дохода (НДФЛ). При этом если ваши доходы превысят 5 000 000 рублей в год, то с дохода свыше 5 миллионов вы должны заплатить 15 %. Прогрессивная шкала расчета НДФЛ начала действовать с 1 января 2021 года, в соответствии с Федеральным законом от 23.11.2020 № 372-ФЗ.
Если в стоимость аренды не включены коммунальные платежи, и арендатор оплачивает их дополнительно, то от суммы полученной в счет компенсации коммунальных платежей вы также платите 13 %. Исключение – платежи арендатора по счетчикам. Они относятся к деятельности арендатора и НДФЛ не облагаются.
Преимуществом сдачи помещения от физического лица является возможность получить налоговый вычет по НДФЛ на величину 13 % от расходов на:
— Медицинские услуги;
— Образование;
— Покупку недвижимости (1 раз и не более чем от суммы 2 000 000 рублей);
— Средств, вложенных на индивидуальный инвестиционный счет.
Пример расчета НДФЛ.
Вы сдаете в аренду торговое помещение, площадью 60 квадратных метров за 100 000 рублей в месяц. Арендатор дополнительно оплачивает все коммунальные платежи, которые составляют 4 000 рублей в месяц, а также возмещает расходы на электроэнергию и воду по счетчикам.
Сдавать недвижимость в аренду от физического лица и платить НДФЛ целесообразно только в том случае, когда вы сдаёте небольшой офис или квартиру. И доходы от аренды не существенно больше, а может быть и меньше, чем расходы по категориям на которые можно применить налоговый вычет.
Магазин сдает часть торговой площади в аренду
Налог на профессиональный доход (НПД) — налоговый режим для самозанятых граждан, который действует с 2019 года. Планируется его действие до 2029 года. Действует он во всех субъектах РФ.
Ставки налогов по НПД составляют:
- 4 %, если вы сдаете помещение физическому лицу.
- 6 %, если вы сдаете помещение юридическому лицу или ИП.
Чтобы использовать эту систему налогообложения ваш доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год.
При уплате НПД вы освобождаетесь от уплаты страховых взносов в пенсионный фонд и фонд обязательного медицинского страхования. Соответственно будущих пенсионные выплат у вас не будет.
В 2021 году действует налоговый вычет для плательщиков НПД в размере 10 000 рублей в месяц, который уменьшает налоговую ставку по доходам от физических лиц до 3%, а по доходам от юридических лиц и ИП до 4%.
Для нашего примера налог НПД, если мы сдаем помещение юридическому лицу или ИП получается:
1 248 000 x 4% = 49 920 рублей в год.
Ставки налога на имущество физических лиц с каждым годом растут. И составляют от 0,6 до 2 % от кадастровой стоимости объекта коммерческой недвижимости. В зависимости от типа помещения, региона страны и города.
Также кадастровая палата регулярно пересматривает кадастровую стоимость объектов в сторону увеличения. Иногда кадастровая стоимость получается выше рыночной в полтора – два раза.
Высокие налоги на имущество снижают показатели окупаемости и доходности коммерческой недвижимости на 1 – 2 процентных пункта.
Многими владельцами недвижимости используется такая деятельность. Сдача в аренду нежилых помещений позволяет получать высокий пассивный доход. При этом арендодателем может выступать:
- физлицо, являющееся непосредственным собственником объекта, поэтому у него должны иметься официальные документы на эту недвижимость;
- ИП, специально зарегистрировавшийся в ФНС для ведения данной деятельности, причем обычно для уплаты налогов выбирается предпринимателями УСН, ПСН или ЕНВД, так как за счет использования упрощенных режимов не составит труда рассчитать и уплатить налог, а также сдать декларацию;
- компания, представленная юридическим лицом, причем предприятия могут, как и ИП пользоваться упрощенными системами для расчета налога.
При составлении контракта любым вышеуказанным собственником учитываются разные нюансы. Если сдача в аренду нежилого помещения производится без официального оформления и регистрации доходов в ФНС, то это является незаконной деятельностью, за которую собственники помещений привлекаются к ответственности.
Частные граждане могут обладать разными объектами недвижимости. Они применяются для разных целей, таких как:
- создание офиса;
- организация склада;
- формирование производственного предприятия;
- создание магазинов.
Гражданин может выступать в качестве стороны арендного договора. Люди должны являться непосредственными собственниками объектов, поэтому они обязаны обладать соответствующими правоустанавливающими документами и выпиской из ЕГРН. К особенностям сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом относится следующее:
- граждане должны заранее сделать запись в Росреестре о том, что имеющееся помещение является нежилым объектом, причем дополнительно должны указываться технические и кадастровые параметры;
- если помещение не состоит на кадастровом учете или является неучтенным, то не допускается официальным образом передавать его для использования другим лицам;
- сдача объекта в пользование компаниям или иным гражданам выступает имущественной сделкой, поэтому непременно заключается с владельцем гражданско-правовой договор;
- чтобы документация была оформлена официально и грамотно, соглашение составляется исключительно в письменном виде, после чего заверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре.
Нередко составляется соглашение на срок, не превышающий одного года. При таких условиях не требуется регистрировать документ в Росреестре.
Достаточно часто гражданами, владеющими недвижимостью, используется для заработка такой вид деятельности. Сдача в аренду нежилых помещений приносит людям достаточно значительный пассивный доход.
Если осуществляется регистрация договора в Росреестре, то сведения из этого учреждения направляются в ближайшее отделение ФНС для учета дохода граждан. Поэтому сдача в аренду физ. лицами нежилого помещения требует расчета и уплаты налога на доходы.
Если собственником нежилой недвижимости выступает предприниматель, то для составления контракта с арендатором должны подготавливаться документы:
- свидетельство о регистрации и постановке на учет;
- паспорт гражданина;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
- технические бумаги на объект.
Правильно составленный договор непременно передается в ФНС совместно с декларацией, так как он выступает подтверждением ведения конкретной деятельности.
Если арендодателем выступает компания, то для составления договора требуется подготовить фирмой документацию:
- справка из ЕГРЮЛ;
- учредительная документация предприятия;
- правоустанавливающие бумаги на объект, подтверждающие, что у фирмы действительно имеются права на сдачу этого помещения в аренду;
- если передается объект в субаренду, то у компании должно иметься разрешение от владельца на такую деятельность;
- учредитель, являющийся владельцем бизнеса, может оформить доверенность на своего работника, в результате чего у него появляются соответствующие полномочия для осуществления сделки.
Наиболее часто фирмы, обладающие значительными площадями, сдают их в аренду, так как не пользуются ими самостоятельно для каких-либо целей. Сдача в аренду нежилого помещения обеспечивает поступление значительного пассивного дохода, поэтому к этому способу получения заработка прибегают многие фирмы. При составлении соглашения с компанией непременно следует зарегистрировать его в Росреестре.
Администрации любого города принадлежит множество разных объектов недвижимости, которые могут быть жилыми или нежилыми. В этом случае власти города могут принимать решение о необходимости сдачи этих объектов в аренду непосредственным пользователям. Средства, полученные от такой деятельности, будут направляться в местный бюджет.
При таких условиях требуется соблюдать правильный порядок сдачи объектов. Для этого учитываются нюансы:
- для определения арендатора непременно проводятся официальные торги;
- заключается арендный договор с тем участником торгов, который предлагает самую высокую арендную плату;
- торги проводятся в виде аукциона, причем участие в нем могут принимать физлица, ИП или организации;
- для участия в торгах требуется подавать специальную заявку на сайте администрации региона;
- только после регистрации все участники приглашаются к аукциону;
- уплачивается всеми претендентами залог, представленный вступительным взносом, причем обычно он равен 10% от стоимости объекта;
- стоимость аренды рассчитывается на основании кадастровой цены недвижимости;
- если подается заявка только одним претендентом, то торги не проводятся, поэтому заявитель оформляет арендный договор без аукциона.
Администрация может предоставлять возможность оформить контракт на длительный срок, превышающий 10 лет.
Независимо от того, кто выступает арендодателем, важно грамотно составить арендный договор. Именно с его помощью осуществляется грамотное оформление имущественной сделки. Договор сдачи аренды нежилого помещения обязательно содержит следующие сведения:
- указывается место и дата его составления;
- прописываются стороны, участвующие в сделке;
- если участниками выступают физлица, то прописываются их Ф. И. О., даты рождения и сведения из паспортов;
- если арендатором или арендодателем является компания, то указываются ее реквизиты;
- прописываются технические особенности объекта недвижимости, а также адрес его места расположения;
- перечисляются условия, на основании которых может использоваться недвижимость;
- указывается срок и стоимость аренды;
- допускается включать пункт, на основании которого в будущем у арендатора будет иметься возможность выкупить недвижимость;
- приводятся права и обязанности, имеющиеся у каждого участника сделки;
- указывается ответственность сторон, так как если они будут по разным основаниям нарушать пункты договора, то к ним будут применяться разные санкции или иные меры воздействия;
- приводятся условия, на основании которых может расторгаться досрочно контракт;
- перечисляются ситуации, когда придется обращаться в суд для решения разных конфликтных вопросов;
- вписываются разные форс-мажорные обстоятельства, при которых участники сделки должны вести себя конкретным образом.
Не требуется данную документацию заверять нотариусом. С помощью этого официального документа регулируется процедура сдачи в аренду жилого и нежилого помещения. Составляется документация в трех экземплярах, так как один остается у арендодателя, второй передается арендатору, а третий используется для регистрации в Росреестре. Вступает в силу договор только после регистрации. Допускается при наличии соглашения между сторонами пролонгация контракта. Образец договора представлен ниже.
Единственный язык, который признается налоговыми службами – это язык точных, правильно составленных документов. В нашем случае речь идет о договоре аренды. Сумма аренды, прописанная в договоре, является отправной точкой для расчета налогов.
Порядок заключения договора об аренде регламентируется Гражданским кодексом. Если договор аренды заключается менее чем на год, он не подлежит государственной регистрации.
Невозможно законно сдать только какую-нибудь примыкающую часть помещения. Например, лестничный пролет, чердак или подвал. Договор между арендатором и арендодателем вступает в силу только тогда, когда последний передает первому документацию и ключи.
Для системы налогообложения большую роль играет, кем является арендодатель, то есть тот, кто сдает помещение в аренду: физическим лицом, зарегистрировавшимся как ИП, или юридическим лицом, например, ООО.
Физическое лицо также может сдавать помещение в аренду без регистрации ИП, но при условии, что это помещение является жилым (например, дом или квартира). При этом физлицо перечисляет в бюджет подоходные 13% с арендной платы. Если физическое лицо намеревается сдавать нежилое помещение, ему обязательно нужно зарегистрировать ИП.
Такие условия объясняются российским законодательством, которое запрещает вести предпринимательскую деятельность без государственной регистрации.
Если в отношении жилых помещений о предпринимательстве не принято говорить, то с нежилыми все обстоит гораздо строже.
При установлении факта незаконной коммерческой деятельности или уклонения от уплаты налога нарушитель несет административную, а в некоторых случаях – уголовную ответственность.
Итак, если помещение нежилое, нужно регистрировать ИП. Индивидуальный предприниматель указывает еще на этапе регистрации основной вид своей деятельности. Если это сдача имущества в аренду, он также выбирает приемлемый для себя вид налогообложения.
Юридическое лицо может применять общую систему налогообложения или упрощенную. Последний режим возможен только при выполнении ряда условий (менее ста сотрудников, годовой доход менее ста пятидесяти миллионов рублей, отсутствие филиалов и другие).
Если предприятие работает по УСН, система уплаты налога за аренду будет такая же, как и для ИП. Только предоставлять налоговую декларацию нужно не до 30 апреля, а до 31 марта. Для ООО не предусмотрен переход на патентную систему.
Для ООО аренда помещения может быть как основной, так и дополнительной деятельностью. От этого будет зависеть, как такой доход будет отражаться в бухгалтерских проводках – как доход от реализации или внереализационные доходы.
При применении общего режима налогообложения предприятие уплачивает налог на прибыль, получаемую за аренду помещения. Основная ставка по нему составляет 20%.
18% отчисляются в федеральный бюджет, 2% – в бюджет того субъекта РФ, где компания ведет свою деятельность. Этот процент считается с фактической прибыли, то есть после вычета расходов.
Декларация по налогу на прибыль сдается ежеквартально.
Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку.
Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.
Особенности налога на имущество для спецрежимов:
- уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
- ставка до 2% – принимается местным законодательством.
Специальные режимы имеют свои особенности применения.