Изменение договора участия в долевом строительстве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение договора участия в долевом строительстве». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Изменения, внесенные в закон о долевом строительстве, сделали эту сферу более безопасной для покупателей недвижимости. Однако по-прежнему наравне с плюсами в этой схеме покупки жилья есть и свои минусы.

• низкую стоимость жилья. Покупка на этапе стройки связана с определенными рисками. Фактически вы покупаете несуществующий еще объект. Чтобы стимулировать продажи, застройщики предлагают цены значительно ниже уже готового жилья. Выбрав покупку жилья по ДДУ, можно существенно сэкономить;
• безопасность сделки. Согласно новым правилам, сделка регистрируется в Росреестре, прописывается срок окончания строительства, средства дольщиков находятся на независимых счетах. При такой схеме исключены вывод денег застройщиками и повторная продажа квартир;
• неустойки за срыв сдачи объектов. Дольщики имеют право потребовать от застройщика компенсацию за неисполнение обязательств по введению в эксплуатацию квартир;
• жесткий контроль девелоперов и самого объекта. Жилье не может быть сдано в эксплуатацию без согласования с дольщиками и организациями, осуществляющими технический контроль.

Чтобы договор долевого участия имел законную силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. В обычном виде этот процесс может занимать до месяца, но сейчас появилась возможность проводить такую процедуру в электронном виде. Это значительно упрощает процесс, а главное — укорачивает сроки. В электронном виде регистрация занимает пять — семь дней.

Еще один вариант приобретения квартиры на этапе стройки — по переуступке прав. Часто в перспективных проектах частные инвесторы и компании приобретают самые привлекательные варианты жилья на самых ранних сроках. Может оказаться, что интересующие вас квартиры уже выкуплены, права на них находятся у дольщиков, у застройщиков напрямую по ДДУ вы их приобрести уже не можете.

(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 16.10.2006 N 160-ФЗ, от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 17.07.2009 N 147-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ, от 28.11.2011 N 337-ФЗ, от 30.11.2011 N 362-ФЗ, от 10.07.2012 N 118-ФЗ, от 30.12.2012 N 294-ФЗ, от 30.12.2012 N 318-ФЗ, от 23.07.2013 N 241-ФЗ, от 28.12.2013 N 414-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 21.07.2014 N 224-ФЗ, от 13.07.2015 N 236-ФЗ, от 01.05.2016 N 139-ФЗ, от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 01.07.2017 N 141-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ, от 29.07.2017 N 267-ФЗ, от 31.12.2017 N 506-ФЗ, от 01.07.2018 N 175-ФЗ, от 29.07.2018 N 272-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ, от 11.06.2021 N 170-ФЗ, от 01.07.2021 N 273-ФЗ, от 02.07.2021 N 343-ФЗ)

Принят
Государственной Думой
22 декабря 2004 года

Одобрен
Советом Федерации
24 декабря 2004 года

Долевое участие в строительстве в 2021 году

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ, от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: (в ред. Федеральных законов от 17.06.2010 N 119-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

1) на основании договора участия в долевом строительстве; (в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

2) пункт утратил силу. (в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)

3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». (в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)

2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. (в ред. Федеральных законов от 17.06.2010 N 119-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

2.2. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. (в ред. Федеральных законов от 17.06.2010 N 119-ФЗ, от 01.05.2016 N 139-ФЗ)

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

1) застройщик — хозяйственное общество: (в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)

которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; (в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 218-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; (в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)

наименование которого содержит слова «специализированный застройщик». (в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)

Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», или публично-правовая компания, указанная в части 1 статьи 23.2 настоящего Федерального закона, а также указанный в пункте 3 части 4 статьи 1 настоящего Федерального закона Фонд субъекта Российской Федерации, юридическое лицо, созданное Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории; (в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 218-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

2) объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства; (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ)

1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком. (в ред. Федеральных законов от 10.07.2012 N 118-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 13.07.2015 N 236-ФЗ)

1.1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах территории, в отношении которой заключен договор о комплексном развитии территории (далее — несколько разрешений на строительство). Застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) указанных в настоящей части объектов недвижимости по нескольким градостроительным планам земельного участка или утвержденным проектам планировки территории либо по нескольким договорам о комплексном развитии территории. (в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 218-ФЗ, от 01.07.2018 N 175-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

1.2. Застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при соблюдении одного из условий: (в ред. Федеральных законов от 01.07.2018 N 175-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

1) выполнения требований части 4 настоящей статьи; (в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)

2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона. (в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)

2. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий следующим требованиям: (в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ)

1. По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

2. Часть утратила силу. (в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. (в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 147-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

3.1. Требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее — основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее — основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: (в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. (в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору. (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Написать комментарий

• Что такое долевое строительство.

• Что изменилось в законе о долевом строительстве.

• Что такое проектное финансирование при долевом строительстве.

• Как переход к проектному финансированию защитит права дольщиков.

• Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании.

• Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве и как использовать Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).

Долевое строительство — это форма строительства, при которой девелопер получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру обговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.

Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»). Согласно поправкам к этому закону, начиная с 1 июля 2018 года в России разрешена продажа квартир в строящихся домах исключительно через банковское сопровождение сделок, а с 1 июля 2019 года — только с использованием эскроу-счетов. При этом застройщик и покупатель заключают договор участия в долевом строительстве (также договор долевого участия или ДДУ).

Ранее долевое строительство было достаточно рискованным делом, поскольку девелоперы практически не имели ограничений в возможности использовать деньги дольщиков. Это приводило к тому, что недобросовестные застройщики или компании, которые не распродали все квартиры на этапе котлована, могли заморозить стройку и объявить себя банкротами, а дольщики оставались без жилья и не имели возможности вернуть деньги. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону «Об участии в долевом строительстве»), которые ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков.

Новые поправки подразумевают переход от долевого к проектному финансированию, то есть от прямой продажи жилья в строящихся домах к использованию эскроу-счетов. Девелоперы будут обязаны принимать средства дольщиков на специализированные банковские счета, а расходование средств на этих счетах будет контролироваться банком. На переходный период — с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года — вводится использование одновременно старого и нового механизмов.

Требования законодательства к девелоперам ужесточились: застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе привлекать деньги дольщиков только при условии, что по каждому разрешению на строительство откроют отдельный банковский счет (ч.2.3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ). На одно разрешение на строительство приходятся один счет и один жилой комплекс (если речь не идет о компаниях, которые занимаются комплексным развитием территории, — они смогут строить по нескольким разрешениям в рамках одного района).

Проверьте информацию о выбранном застройщике в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС

Из-за поправок под запрет попали жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). При участии в ЖСК и ЖНК покупатель вносил пай в кооператив и становился пайщиком, то есть инвестором проекта. В этом случае получить свою квартиру покупатель мог лишь в случае успешного завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию. Подобной схемой зачастую пользовались недобросовестные застройщики, поэтому с 1 июля 2018 года любые формы привлечения денежных средств застройщиком от покупателей, помимо заключения ДДУ, запрещены. Исключение составляют только ЖСК, которым землю под застройку предоставило государство или муниципалитет бесплатно (в том числе согласно Федеральному закону от 24 июля 2008 года 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»), а также кооперативы, созданные в случаях, когда дом достраивается после банкротства застройщика.

Несмотря на то, что плата за будущую квартиру похожа на инвестицию, это не инвестиция в привычном понимании этого слова. Предоставляя деньги, инвестор в рыночных условиях рискует их потерять в случае неудачи. При долевом строительстве, согласно вступившим в силу поправкам в законодательство, независимо от того, сколько средств привлечет застройщик, дольщик получит либо квартиру, либо свои деньги обратно.

С 1 июля 2018 года для застройщиков стало обязательным банковское сопровождение всех сделок. Для этого девелопер должен открыть счет в уполномоченном банке и совершать с него платежи, касающиеся исключительно строительства дома. При этом девелопер должен иметь на счету собственные деньги — не менее 10% от общей проектной стоимости строящегося объекта.

Плата за квартиру по договору долевого участия, которую вносит дольщик, также проводится через банк и страхуется Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей — по аналогии со страхованием депозитов частных лиц.

Если раньше финансовую ответственность за убытки и недостроенный объект нес девелопер как юридическое лицо, то теперь она распространяется на руководителя и бенефициара девелоперской компании.

Наконец, в случае смерти дольщика его права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор (п. 7 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Проектное финансирование предполагает жесткий контроль над средствами девелопера со стороны банка. По сути, банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта за вычетом собственных средств, а застройщик получает деньги дольщиков со счета эскроу только после ввода жилья в эксплуатацию.

Важно, что при проектном финансировании деньги застройщика и генподрядчика (то есть всех структур, которые участвуют в строительстве проекта) должны находиться в одном и том же банке. Это обеспечит прозрачность переводов на всех этапах. Перевод денег по эскроу-счетам осуществляется только после того, как девелопер предоставит документы с обоснованием, на что он планирует потратить деньги. При этом банк может отказать в проведении операции, если признает ее нецелевым расходованием средств. Обналичивать средства по счетам эскроу можно только в одном случае — для выплаты зарплаты сотрудникам.

В этом случае часть строительных объектов может быть достроена по старым правилам, без использования эскроу-счетов. Это будет зависеть от строительной готовности объекта и доли средств, которые застройщик привлек от граждан. Подробные критерии к таким объектам и застройщикам Минстрой разработает до конца февраля. Дополнительно программа Минстроя предполагает, что застройщики, оставшиеся без проектного финансирования банков, смогут получить деньги, необходимые для завершения строительства, в виде небанковского продукта на возвратной основе.

Карту и полный список новостроек по всем регионам России смотрите на сайте ЕИСЖС

Эскроу-счет — это специальный счет для учета и блокирования денежных средств, которые банк (эскроу-агент) получает от дольщика для передачи их застройщику при возникновении оснований, предусмотренных договором счета. Права на деньги, лежащие на эскроу-счете, до определенной даты принадлежат участнику долевого строительства, а после этой даты передаются застройщику (например, после сдачи в эксплуатацию нового дома).

Эскроу-счета станут обязательными с 1 июля 2019 года

Деньги вносятся покупателем на эскроу-счет после заключения договора участия в долевом строительстве. Отозвать деньги с эскроу-счета в любой момент (если, например, покупатель передумал) нельзя. Но если застройщик признан банкротом, то дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от ДДУ и получить обратно внесенную сумму. При этом застройщик обязан выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком является гражданин (а не компания) — пени платятся в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ).

Кроме того, покупатель имеет право отказаться от покупки, если сдача дома в эксплуатацию задерживается более чем на два месяца. В этом случае застройщик обязан предупредить дольщика о задержке не позднее, чем за два месяца до обозначенного в договоре срока сдачи дома. Если вы не хотите ждать, то имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть свои деньги.

• Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
• получения разрешения на строительство,
• опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
• государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
• Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
• В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
• земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
• и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства — Москомстройинвест.

Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).

Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.

Нюансы долевого строительства на основе судебной практики

• • Новости
  • Пресс-релизы
• • Фотоленты
  • Статьи
• • Интервью
  • Инфографика
• • Фотогалерея
  • Видеогалерея
• • Пресс-служба

Несмотря на принимаемые меры по защите прав дольщиков, они продолжают сталкиваться с проблемами. Наталья Тарасова напомнила о нескольких громких делах этого года.

• В Ростове-на-Дону к сносу готовится 175 домов. Без квартир могут остаться около 4,5 тысячи человек. У застройщика не было надлежащей разрешительной документации.
• В Томской области директор двух коммерческих организаций, рекламировавших дом в поселке Ключи, предстанет перед судом по обвинению в мошенничестве в особо крупном размере. С декабря 2015 г. по февраль 2019 г. она собирала деньги у дольщиков, не имея материально-технической базы для строительства. Сумма ущерба составила более 18 млн руб.
• «Проминстрах» рассылает пострадавшим дольщикам письма с угрозами уголовного преследования. Например, такое письмо получила Лейла Таирова, купившая квартиру в ЖК «Солнечная система», который начинал строить обанкротившийся застройщик UrbanGroup. Пытаясь вернуть свои деньги, женщина добилась в суде не только компенсации от Фонда защиты прав дольщиков, но и страховых выплат за срыв сроков сдачи объекта. Она даже получила исполнительный лист об аресте имущества «Проминстраха». Именно это страховщик называет покушением на мошенничество и требует отозвать исполнительный лист, поскольку компенсацию от фонда Лейла Таирова уже получила. Конечно, такие действия «Проминстраха» нельзя назвать правомерными.
• Наряду с классическими случаями строительства многоквартирных домов на не предназначенных для этого земельных участках и подмены ожидаемых квартир нежилыми апартаментами в этом году массовое распространение получили случаи задержки строительства из-за пандемии и запрета на работу стройобъектов.

Павел Лобачев подтвердил, что пандемия сказалась на темпах строительства, и обратил внимание на то, что в случае нарушения его сроков дольщики получат куда меньшую компенсацию в связи с введением мер поддержки застройщиков, предусмотренных Постановлением Правительства РФ № 423, о которых речь шла выше. «Сохраняется проблема банкротства застройщиков. На 2020 г. установлен запрет на возбуждение новых дел о банкротстве, но это не гарантирует, что их не будет в 2021 г., – продолжил юрист. – Остается актуальной проблема качества построенных объектов, например несоответствие их проектам, замена стройматериалов на более дешевые и т.д. Кроме того, в случаях, когда ответственность застройщика была застрахована, при наступлении страхового случая, например банкротства, дольщики сталкиваются с трудностями в получении страхового возмещения».

Юристы рекомендуют обращаться с претензией к застройщику или в суд, если ваши права нарушены. В суде можно взыскать компенсацию в случае передачи объекта ненадлежащего качества. Если были существенно нарушены условия договора, вы вправе требовать его расторжения, возврата уплаченных денежных средств, неустойки и возмещения морального вреда. «Но важно понимать, что если застройщик на грани банкротства, то вероятность получить деньги невысока. Поэтому целесообразно сохранить договор в силе, чтобы после завершения строительства стать обладателем квартиры, – предупредил Павел Лобачев. – В этом случае вам нужно будет обратиться в суд для включения вашего требования в реестр требований участников строительства».

Если застройщик нарушает условия договора, повлиять на него можно, обратившись в уполномоченный орган, который осуществляет контроль за соблюдением застройщиками Закона об участии в долевом строительстве (например, в Москве это Москомстройинвест).

Если ответственность застройщика была застрахована, вы вправе обратиться за получением страхового возмещения. Но помните: при выплате возмещения в размере внесенных по договору долевого участия денежных средств вы утратите право на квартиру.

Оноприенко Инесса

---

¹ Федеральный закон от 13 июля 2020 г. № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

При заключении ДДУ застройщик знает только проектную площадь объекта недвижимости, которая после окончания строительства может уменьшиться или увеличиться. Это значит, что стоимость объекта недвижимости должна быть пересчитана. В связи с этим некоторые застройщики стремятся защитить свои интересы, устанавливая величину, при которой перерасчет не производится.

Так, в Апелляционном определении Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 08.04.2013 по делу № 33-704/2013 суд признал недействительными условие ДДУ, в соответствии с которым уменьшение фактической площади по отношению к проектной, не превышающее 7%, не является существенным изменением условий договора и не влечет обязанности застройщика возвратить деньги.

Арбитры указали, что подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации. Отклонение площади фактически переданной квартиры в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, является существенным изменением качественной характеристики объекта. Соответственно, отказ застройщика вернуть деньги ущемляет права потребителя.

В другом деле ДДУ содержал условие о том, что, если фактическая площадь объекта долевого строительства будет меньше проектной площади, застройщик обязан возвратить участнику разницу в течение двух месяцев после уточнения площади объекта долевого строительства.

Однако в силу п. 1 ст. 31 Закона о защите прав потребителей требования гражданина об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу) подлежат удовлетворению в 10-дневный срок со дня их предъявления.

Следовательно, установленный в ДДУ двухмесячный срок возврата участнику излишне уплаченной суммы ущемляет права потребителя по сравнению со сроком, определенным п. 1 ст. 31 Закона о защите прав потребителей (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 по делу № А79-9895/2015).

---

Некоторые застройщики включают в ДДУ дополнительные условия о перепланировке объекта недвижимости.

---

В частности, в ДДУ, ставшим предметом рассмотрения в Постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2016 по делу № А43-21701/2015, было указано, что до момента регистрации прав собственности на квартиру запрещено выполнять работы, предполагающие перепланировку или переустройство квартиры. В противном случае застройщик не несет гарантийных обязательств в отношении всех ранее выполненных им работ.

Между тем ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве определено:

• обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства;
• обязательства участника считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с ДДУ и подписания сторонами передаточного акта (иного документа о передаче объекта).

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Таким образом, обязательства сторон прекращаются с момента передачи застройщиком объекта долевого строительства и оплаты его участником.

В связи с этим суд указал, что дальнейшие действия дольщика, в том числе по регистрации права собственности на квартиру, привлечению подрядных организаций в целях перепланировки или переустройства квартиры при наличии всех необходимых разрешительных документов, не могут регулироваться положениями прекращенного ДДУ.

Передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у участника права владения и пользования вновь созданным объектом.

Рассматриваемый пункт договора возлагает на участника ничем не обусловленные ограничения, что ухудшает положение потребителя, это прямо запрещено ст. 16 Закона о защите прав потребителей.

Пoмимo ДДУ, для пpиoбpeтeния нeдвижимocти нa пepвичнoм pынкe иcпoльзyют oбычный дoгoвop кyпли-пpoдaжи и ЖCК. Дoгoвop кyпли-пpoдaжи зaключaют, кoгдa дoм yжe cдaн — в квapтиpy мoжнo cpaзy зaexaть, пpoпиcaтьcя, oфopмить пpaвo coбcтвeннocти. ЖCК — дoгoвop жилищнo-cтpoитeльнoгo кooпepaтивa. Oн cxoж c ДДУ, нo фopмaльнo вы cтaнoвитecь пaйщикoм — вcтyпaeтe в cooбщecтвo людeй, кoтopыe coбиpaютcя cтpoить дoм. Пpи этoм чeткиx cpoкoв cтpoитeльcтвa или нaкaзaния зa иx yвeличeниe нe пpeдycмoтpeнo.

ЖCК или ДДУ: чтo лyчшe — peшaeт кaждый caм для ceбя. Пpи oфopмлeнии ДДУ пoкyпaтeли бoлee зaщищeны oт нeдoбpocoвecтныx кoмпaний, a ЖCК пpeдлaгaeт бoльшyю выгoдy пo cpaвнeнию c ДДУ.

Пpoдaжa пo ДДУ в cтpoитeльcтвe дoмa пpoxoдит пocлe тoгo, кaк oбъeкт cдaн в экcплyaтaцию. To ecть пocлe peгиcтpaции ДДУ в Pocpeecтpe вaм нyжнo ждaть вpeмeни, yкaзaннoгo в нeм. Кoгдa пoдoйдeт cpoк, yкaзaнный в дoгoвope, зacтpoйщик cдacт дoм в экcплyaтaцию, oфopмит нyжныe дoкyмeнты. Нaпpимep — cocтaвит пpoтoкoл o pacпpeдeлeнии жилыx и кoммepчecкиx пoмeщeний, oфopмит и пoлyчит в БTИ тexпacпopт, пoлyчит paзpeшeниe нa ввoд в экcплyaтaцию, пocтaвит oбъeкт нa yчeт в Pocpeecтpe и пpиcвoит eмy пoчтoвый aдpec. 3aтeм yвeдoмит вac o пoдгoтoвкe дoкyмeнтoв, пepeдacт ключи и пpeдлoжит пoдпиcaть aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.

Чтoбы oфopмить пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть, нyжнo бyдeт cнoвa oбpaщaтьcя в Pocpeecтp. 3acтpoйщик дoлжeн пpeдocтaвить в гocyдapcтвeнный opгaн:

📌 Пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции.

📌 Дoгoвop дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe.

📌 Aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.

📌 Paзpeшeниe нa ввoд в экcплyaтaцию — eгo нyжнo пoлyчaть y зacтpoйщикa, ecли дoкyмeнт пoтpeбyют в Pocpeecтpe. Кaк пpaвилo, нa мoмeнт пpиглaшeния для пoлyчeния квapтиpы coтpyдники вeдoмcтвa yжe пoлyчили этoт дoкyмeнт.

📌 Квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины.

Paзмep пoшлины зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти cocтaвляeт 2 000 ₽.

Baшe зaявлeниe paccмoтpят в тeчeниe 10 paбoчиx днeй. Пocлe этoгo пoceтитe Pocpeecтp в нaзнaчeннyю дaтy — coтpyдник вepнeт пpинятыe дoкyмeнты и выдacт выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю вaшe пpaвo coбcтвeннocти.

Пepeycтyпкa ДДУ — чтo этo

Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, дoльщик мoжeт пepeycтyпить cвoи пpaвa тpeбoвaния пo дoгoвopy ДДУ тpeтьeмy лицy. B этoм cлyчae тpeтьe лицo выплaтит дoльщикy cтoимocть дoгoвopa или бoльшe, ecли зa вpeмя, кoтopoe пpocyщecтвoвaл дoгoвop, цeннocть нeдвижимocти yвeличилacь. Дoльщик пoлyчит дeньги, тpeтьe лицo — пpaвo тpeбoвaния нeдвижимocти.

Пepeycтyпкa дoлжнa быть зapeгиcтpиpoвaнa: мeждy тeми, ктo пepeycтyпaeт и пpинимaeт пpaвa тpeбoвaния, зaключaeтcя oтдeльный дoгoвop — цeccия. B нeм тoжe пpoпиcывaют cpoки yплaты дeнeг, и eгo тoжe нyжнo peгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe. К цeccии пpeдъявляют pяд тpeбoвaний — ee мoжнo oфopмить, тoлькo ecли:

✅ дoльщик пoлнocтью выплaтил зacтpoйщикy cyммy пo ДДУ;

✅ нe пoдпиcaн aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы;

✅ cдeлкa coглacoвaнa c бaнкoм, ecли жильe пpиoбpeтaлocь в ипoтeкy;

✅ дoльщик paнee нe пepeycтyпaл cвoи пpaвa дpyгoмy лицy.

Ecли пpeжний дoльщик нe выплaтил вcю cyммy зacтpoйщикy, цeccию мoжнo oфopмить тoлькo c coглacия кoмпaнии-зacтpoйщикa.

Пpи пoкyпкe пo дoгoвopy ycтyпки oт физичecкoгo лицa пoкyпaтeль нe мoжeт пoлyчить льгoты пo ипoтeкe c гocпoддepжкoй. Ecли нeдвижимocть ycтyпaeт юpидичecкoe лицo, льгoты coxpaняютcя.

Ecли зacтpoйщик нaчaл пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, вaжнo вoвpeмя yзнaть oб этoм. Cвяжитecь c yпpaвляющим пpoцeдypoй бaнкpoтcтвa и внecитe cвoи тpeбoвaния в peecтp кpeдитopoв. Cдeлaть этo нyжнo в тeчeниe 30 днeй нa cтaдии нaблюдeния или 60 днeй нa этaпe кoнкypcнoгo пpoизвoдcтвa oт мoмeнтa пyбликaции oфициaльнoй инфopмaции o нaчaлe пpoцeдypы.

3acтpoйщик бyдeт oбязaн вepнyть дeньги, кoтopыe вы выплaтили eмy, ecли нe зaвepшит cтpoитeльcтвo, или пepeдaть нeдвижимocть в вaшy coбcтвeннocть.

Ecли зacтpoйщик нaмepeннo pacтягивaeт cpoк выдaчи дoкyмeнтoв или copвaл cpoки ввoдa oбъeктa в экcплyaтaцию, oбpaщaйтecь в cyд. Cyд oбяжeт eгo выдaть дoкyмeнты, нeoбxoдимыe для peгиcтpaции cдeлки, нaзнaчит тoчный cpoк cдaчи oбъeктa или пpиcyдит кoмпeнcaцию зa cpыв cpoкoв.

Пpигoтoвьтecь пpeдocтaвить в cyдe дoгoвop ДДУ, ecли зacтpoйщик cpывaeт cpoки. Ecли нe пpeдocтaвляeт дoкyмeнтoв — пpeдocтaвьтe дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo oни мoгли бы быть выдaны paньшe. Шaнcы нa yдoвлeтвopeниe иcкa бyдyт вышe, ecли вы пoдaдитe кoллeктивнyю жaлoбy eщe c нecкoлькими дoльщикaми.

Закон № 214-ФЗ: какие проблемы в учете у застройщиков

Ecли дoльщик, кoтopый зaключил дoгoвop ДДУ c зacтpoйщикoм, yмиpaeт, eгo пpaвo тpeбoвaния coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжнo нacлeдoвaть. B этoм cлyчae нyжнo пpeдocтaвить зacтpoйщикy и в Pocpeecтp дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe вaши пpaвa нacлeдoвaния. Для этoгo oбpaтитecь к нoтapиycy и пpoвeдитe пpoцeдypy пo «oткpытию нacлeдcтвa».

Ecли y дoльщикa нecкoлькo нacлeдникoв, пpaвo тpeбoвaния бyдeт pacпpeдeлeнo мeждy ними, ecли инoe нe yкaзaнo в зaвeщaнии. Нacлeдники пoлyчaт paвныe дoли в нoвoй квapтиpe.

Ecли вы бpaли кpeдит нa пpиoбpeтeниe нeдвижимocти пo дoгoвopy ДДУ, этo нyжнo oтpaзить в дoкyмeнтax. Кpeдитный дoгoвop нyжнo бyдeт пpeдocтaвить зacтpoйщикy, чтoбы зaфикcиpoвaть иcпoльзoвaниe кpeдитныx cpeдcтв в ДДУ, и в Pocpeecтpe пpи peгиcтpaции ДДУ, peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти.

B cлyчae, ecли вы нe выплaтитe бaнкy дeнeжныe cpeдcтвa пo кpeдитy, oн пoлyчит пpaвo тpeбoвaния, ecли инoe нe пpeдycмoтpeнo кpeдитным дoгoвopoм.

Дополнительное соглашение к договору долевого строительства может быть как инициативой участника, так и инициативой строительной компании. Как показывает практика, в 60% случаев именно девелопер выступает с предложением внести изменения в ДДУ.

И в 100% доп соглашение от застройщика выгодно для него же. А вот положение участника с учетом таких изменений остается под вопросом.

1. Постановление Верховного Суда РФ от 18.12.2014 N 303-АД14-7399 по делу N А04-3049/2014

Требование: Об отмене судебных актов о привлечении к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ за нарушение иных прав потребителей. Как установлено судом постановлением заместителя руководителя Управления Роспотребнадзора по Амурской области N 149 от 23 апреля 2014 года ООО «САР-холдинг» признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, с назначением наказания в виде административного штрафа в размере десяти тысяч рублей.

Обстоятельства: Условия договоров, признанные судом нарушающие права граждан относительно цены ДДУ. Пунктом 3.4 Договора установлено, что стоимость объекта может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке после подписания настоящего договора в следующих случаях:

[spoiler show=»Раскрыть»]

1. пп. 3.4.1 (Договоров) расхождение фактической площади объекта, установленной по данным технического паспорта, с общей проектной площадью объекта, указанной в договоре; в случае увеличения площади объектов долевого строительства более чем на 1%, участник обязан в течение 10 (десяти) дней с момента получения требования Застройщика произвести перерасчет цены настоящего договора в пределах образовавшейся разницы в сторону увеличения или уменьшения по цене 1 кв. м, объектов долевого строительства;
2. пп. 3.4.2 (Договоров) систематического (более двух раз) существенного (более чем 10 (десять) дней) нарушения участником графика платежей, предусмотренного настоящим договором;
3. пп. 3.4.4 (Договора) неисполнение или нарушение срока исполнения участником обязанности по регистрации договора долевого участия, установленной п. 6.1 договора;
4. пунктом 3.5 Договоров установлено, что при наступлении случая, указанного в п. п. 3.4.2, 3.4.4 настоящего договора застройщик направляет участнику долевого строительства письменное уведомление об изменении стоимости объекта. Подписание дополнительного соглашения является не обязательным, а условия договора, в частности стоимости объекта считаются измененными с момента получения участником письменного уведомления застройщика или возврата заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника от получения письма или в связи с отсутствием участника по указанному почтовому адресу.

Таким образом, условия, содержащиеся в п. 3.4 и пп. 3.4.1, 3.4.2, 3.4.4 Договора устанавливают случаи изменения цены договора:

1. при указании в пп. 3.4.1 Договора обязанности участнику внести дополнительную плату при расхождении фактической площади объекта, установленной по данным технического паспорта, с площадью, указанной в договоре в сторону увеличения более чем на 1% и не указывая верхний предел изменения площади объекта, а также указывая, что перерасчет цены настоящего договора производится по цене кв. м объектов долевого строительства, а не по цене кв. м, указанного в Договоре.
2. Условия в пп. 3.4.4 Договор противоречат правилам, установленным частью 6 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», которой установлена гражданско-правовая ответственность лиц, не своевременно и (или) не полностью внесших уплату цены договора в виде взыскания неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Указанными условиями ущемляется право потребителя на получение необходимой и достоверной информации о предлагаемой услуге (работе), то есть о цене и площади объекта долевого строительства, обеспечивающей возможность их правильного выбора установленной ст. 8, ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст. 732 ГК РФ.

[/spoiler]

Решение: В удовлетворении требований отказано, поскольку состав правонарушения доказан, процедура и сроки привлечения к административной ответственности не нарушены, наказание назначено в установленных пределах.

2. Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 14.09.2015 по делу N 33-9875/2015

Требование: О признании противоправными действий по включению в договор условий, ущемляющих права потребителей.

1. Определение Московского областного суда от 24.08.2010 по делу N 33-16477

Требование: Застройщик предъявил встречный иск к дольщику о взыскании 24700 руб. в счет исполнения обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилого дома, указав, что в соответствии с п. 3 указанного договора разница между фактической и проектной площадью подлежит перерасчету из расчета стоимости одного квадратного метра.

Обстоятельства: В соответствии с п. 3 указанного выше договора заказчик обязуется оплатить сумму, указанную в п. 1 настоящего Договора по приложению N 1, являющемуся неотъемлемой частью договора. Сумма по договору перерасчету не подлежит, за исключением разницы между проектной площадью и площадью указанной в справке БТИ из расчета стоимости указанной в п. 1 настоящего договора, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения площади.

[spoiler show=»Раскрыть»]

Согласно заключению строительно-технической экспертизы, разница между общей и общей проектной площадью указанной квартиры составляет 1,3 кв. м. При таких обстоятельствах суд правильно пришел к выводу о том, что общая сумма доплаты со стороны Д. в пользу ООО «Жилсоцстрой» за спорную квартиру составляет 24700 руб. Отказывая Д. в удовлетворении иска о признании права собственности на спорную квартиру, суд исходил из того, что истица свои обязательства перед ООО «Жилсоцстрой» по указанному договору выполнила не в полном объеме, не оплатив разницу между проектной и фактической площадью спорной квартиры.

Доводы кассационной жалобы о том, что ответчиком в установленном законом порядке не было представлено дополнительное соглашение к договору об изменений условий договора долевого участия в строительстве относительно цены договора, не могут быть приняты во внимание, т.к. п. 3 Договора допускает возможность корректировки цены договора при возникновении разницы между проектной и фактической площадью квартиры.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что корректировка цены договора, установленная в п. 3 вышеназванного договора, в данном конкретном случае, не является изменением условий договора долевого участия.

[/spoiler]

Решение: В удовлетворении исковых требований о признании права собственности на жилое помещение отказано правомерно, поскольку истица свои обязательства перед ответчиком по указанному договору выполнила не в полном объеме, не оплатив разницу между проектной и фактической площадью спорного жилого помещения.

2. Определение Московского городского суда от 27.05.2014 N 4г/6-5718/14

Требование: Г.В.А. обратилась в суд с иском к ответчику о взыскании ООО «Старкт» о признании права собственности на квартиру, признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора, взыскании компенсации морального вреда.

[spoiler show=»Раскрыть»]Истец мотивировал свои требования тем, что 11.11.2011 г. между сторонами был заключен договор долевого участия в долевом строительстве. Г.В.А. выполнила свои обязательства по оплате в полном объеме, однако застройщик до настоящего времени квартиру истцу не передал. Г.В.А. просила признать за ней право собственности на квартиру, взыскать в счет компенсации морального вреда -…рублей, расходы по оплате услуг представителя.[/spoiler]

Обстоятельства: Судом установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 20.12.2012 г. Согласно данным БТИ произошло увеличение площади квартиры на 2,9 кв. м, стоимость квартиры увеличилась на сумму в размере… руб.

[spoiler show=»Раскрыть»]

29.03.2013 г. ООО «Старкт» направило Г.В.А. предупреждение о необходимости произвести оплату полной стоимости договора в связи с увеличением площади квартиры в срок до 28.04.2013 г. В случае неисполнения обязательств по погашению задолженности договор N 3-3-1-3-3 участия в долевом строительстве от 11.11.2011 г. будет расторгнут застройщиком в одностороннем порядке. 22.05.2013 г. ООО «Старкт» направило истцу уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с невыполнением Г.В.А. обязательств по договору.

Судом установлено, что истец не выполнил обязательств по договору и не произвел доплату за увеличение площади квартиры, а действия ООО «Старкт» по не передаче квартиры Г.В.А. соответствуют договору и основаны на законе.

Суд исходил из того, что в силу действующего законодательства по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

1. Апелляционное определение Свердловского областного суда по делу N 33-12050/2013

Требование: По результатам замеров БТИ площадь передаваемой истцу Квартиры составила 61 кв. м, то есть на 1 кв. м меньше проектной. Дольщик полагал, что поскольку оплаченная им квартира построена меньшей площадью, чем обозначена в договоре на 1 кв. м, то это обуславливает обязанность ответчика возвратить истцу стоимость оплаченной, но не полученной площади квартиры.

[spoiler show=»Раскрыть»]

Пунктом 4.4 Договора долевого участия от 21.02.2011 предусмотрено, что если по результатам замеров БТИ фактическая площадь указанной квартиры изменится (увеличится или уменьшится) в пределах 2 кв. м, то перерасчет стоимости Квартиры не производится.

Истец просил признать недействительными п. п. 4.4, 10.2, 10.3 договора участия в долевом строительстве N от 21.02.2011; взыскать неосновательное обогащение, убытки, понесенные в связи с привлечением специалиста по приемки Квартиры, компенсацию морального вреда, штраф в размере 50% и судебные расходы; обязать ответчика ознакомить его с разрешением на строительство, технико-экономическим обоснованием проекта строительства многоквартирного дома, проектной документацией, документами, подтверждающими права застройщика на земельный участок.

[/spoiler]

Обстоятельства: Оспариваемые пункты договора закрепляют обоюдное отсутствие обязанностей сторон по возврату/доплате денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от соответствующей проектной площади менее чем на 2 квадратных метра, а также порядок разрешения спора.

[spoiler show=»Раскрыть»]

В связи с этим из буквального толкования п. 4.4 договора (статья 431 Гражданского кодекса РФ) следует, что данное условие не устанавливает какого-либо преимущества застройщика перед дольщиком, поскольку содержит указание и на отсутствие обязанности потребителя по уплате застройщику соответствующих денежных средств при превышении итоговой площади квартиры ее проектной площади менее чем на 2 квадратных метра.

Согласно статье 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Вместе с тем с учетом вышеизложенного судебной коллегией установлено, что таких условий договора, имеющих признаки недействительности, в рассматриваемом споре не имеется, что влечет необоснованность заявленных истцом требований. На стадии заключения договора стороны находились в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон.

Положения пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса РФ, по которому в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества, в данном случае не могут быть применены, так как регулируют отношения по договорам купли-продажи недвижимого имущества, а не отношения участия в долевом строительстве объектов недвижимости, регламентированные специальным Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Статья 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ не содержит каких-либо ограничений аналогичных, указанным в пункте 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наоборот, в части 2 данной статьи указано, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Следовательно, разумный баланс интересов, предусмотренный ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, при заключении истцами и ответчиком Договора долевого участия (в частности согласования п. 4.4 данного договора) не нарушался.

Разница между проектной и фактической площадями Квартиры составила 1 кв. м, то есть не превысила согласованный сторонами предел (2 кв. м), влекущий изменение условий договора. Доказательств отступления Застройщиком от условий договора либо ухудшения им качества объекта или допущения недостатков, которые делают Квартиру непригодной для предусмотренного договором использования, сторона истца не представила. Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что площадь квартиры является качественной характеристикой, поскольку вопрос о площади и стоимости данного объекта недвижимости сторонами был согласован в установленном законом порядке.

Требование о взыскании убытков, связанных с привлечением специалиста для приемки квартиры, судебная коллегия оставляет без удовлетворения, поскольку отсутствуют доказательства причинной связи между причиненными убытками дольщику и строительством Квартиры. Как следует из материалов дела, 22.11.2012 между сторонами подписаны акт приема-передачи Квартиры, а также соглашение об устранении недостатков.

1. Апелляционное определение Пермского краевого суда от 31.07.2013 по делу N 33-7400

Требование: Иск дольщика о признании права собственности на жилое помещение. В настоящее время многоквартирный жилой дом сдан в эксплуатацию, однако Ответчик (застройщик) отказывается передать Истцу жилое помещение, требуя выплатить ему дополнительные денежные средства за увеличенный объем работ, произведенный застройщиком в спорной квартире. Указывает, что в данном случае Истец злоупотребляет правом, поскольку не желает оплачивать дополнительные работы, которые осуществлены застройщиком в спорном жилом помещении, что и послужило основанием для отказа передать Истцу спорную квартиру.

Обстоятельства: Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции пришел к надлежаще мотивированному выводу о незаконности действий Ответчика по удержанию квартиры, поэтому обоснованно признал за Истцом право собственности на указанное имущество.

[spoiler show=»Раскрыть»]

Судом первой инстанции правильно установлено, что 27.03.2012. между ОАО «ПКК» и ООО был заключен договор участия в долевом строительстве, по которому Ответчик за определенную плату обязался построить жилое помещение по адресу: г. Пермь ул. . ООО исполнило свои обязательства по договору надлежащим образом и в сентябре 2012 года переуступило свое право требования С. Спорный объект недвижимости был возведен Ответчиком, но в собственность Истца застройщиком не был передан в связи с его отказом подписать дополнительной соглашение об уплате руб. за увеличенный объем работ, произведенный застройщиком в спорной квартире. Данные обстоятельства подтверждаются договорами, справками, сообщением от 26.12.2012., дополнительным соглашением, актом от 28.02.2013., письмом и не оспаривались сторонами в судебном заседании.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм материального права, поскольку право на одностороннее изменение цены договора Ответчиком в независимости от обстоятельств, представленными договорами не предусмотрено. Правомочность действий ОАО «ПКК», поставившего передачу квартиры С. в зависимость от уплаты дополнительного денежного вознаграждения, не предусмотрена ни состоявшимися между участниками спорных правоотношений соглашениями ни требованиями закона. При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что после сдачи дома в эксплуатацию Ответчик был обязан передать спорное жилое помещение в собственность Истца без предъявления дополнительных условий.

Довод апелляционной жалобы о злоупотреблении Истцом своими правами судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку при наличии между сторонами спора по оплате они вправе защищать свои прав и законные интересы в установленном законом порядке, а не с целью причинения вреда другой стороне. Поскольку действия Истца были направлены на защиту своих прав как собственника помещения, злоупотреблений с его стороны судебной коллегией не усматривается.

[/spoiler]

Решение: Требование о признании права собственности на жилое помещение удовлетворено, поскольку после сдачи дома в эксплуатацию ответчик обязан был передать спорное жилое помещение в собственность истца без предъявления дополнительных условий.

1. Апелляционное определение Московского городского суда от 18.02.2014 по делу N 33-3333\2014

Требование: Истец С. обратился в суд с иском к ответчику ООО «СтройЛюкс» о взыскании денежных средств в виде разницы между проектной площадью квартиры по договору долевого участия от 07 октября 2011 года и фактической площадью, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере, компенсации морального вреда в размере. В обоснование заявленных требований истец указывает, что общая площадь квартиры объекта долевого строительства в нарушение условий договора уменьшена на 1,7 кв. м. В адрес ответчика была направлена претензия 05 марта 2013 года о возврате излишне уплаченных денежных средств, которая оставлена без удовлетворения.

Обстоятельства: Судом установлено, что 07.10.2011 года между ООО «СтройЛюкс» (застройщик) и С. заключен договор N 373 долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ООО «СтройЛюкс» обязалось передать участнику долевого строительства С. трехкомнатную квартиру общей площадью 79 кв. м.

[spoiler show=»Раскрыть»]

Согласно п. 2.1 договора определена как сумма денежных средств на финансирование, возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и/или в счет оплаты услуг застройщика. Истец С. исполнил обязательства по договору.

Согласно акта приема-передачи от 07.10.2011 года ответчик ООО «СтройЛюкс» передал С. объект долевого строительства — трехкомнатную квартиру 77,3 кв. м. Согласно технического паспорта Ленинского филиала ГУП МО «МОБТИ» общая площадь квартиры составляет 77,3 кв. м, площадь всех частей квартиры (комнат и помещений вспомогательного использования, с учетом лоджии) составляет 80,9 кв. м. 31 октября 2012 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано право собственности С. на данную квартиру общей площадью 77,3 кв. м.

Суд отмечает, что часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ к правоотношениям сторон, связанным с участием в долевом строительстве жилья, неприменима, поскольку в данном случае квартира со вспомогательными помещениями выступает не объектом жилищных правоотношений, по отношению к которой применяется ст. 15 ЖК РФ, а как объект гражданско-правовых отношений, к которому применяются положения заключенного между сторонами договора.

Исходя из норм закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»принципа свободы договора и положений статьей 420, 421 Гражданского кодекса Ф стороны: С. и ООО «СтройЛюкс» определили предмет договора долевого строительства — 3-комнатную квартиру, в которой была предусмотрена лоджия, общей площадью согласно проекту 79 кв. м, на финансирование строительства которой истцом были уплачены денежные средства в размере … руб.

Следовательно, при решении вопроса о соответствии построенного объекта долевого строительства условиям договора необходимо исходить из фактической площади построенной квартиры, включая входящие в состав квартиры по проекту нежилые помещения, в том числе лоджии, балконы, террасы.

Согласно технического паспорта квартиры, выданного 03.11.2011 г. Ленинским филиалом ГУП МО «МОБТИ» следует, что площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) составляет 80,9 кв. м.

Принимая во внимание, что возможности перерасчета цены договора, исходя из данных технического паспорта жилого помещения либо иных правоустанавливающих документов договором не предусмотрено, у суда не имелось оснований принимать для определения соответствия общей площади квартиры условиям договора ее площадь, указанную только как общую площадь жилых помещений, т.е. 77,3 кв. м.

Представленными доказательствами, не оспоренными истцом, объективно установлено, что квартира, переданная С. на основании договора долевого участия от 07.10.2011 г., имеет большую площадь, чем была определена в договоре.

[/spoiler]

Решение: В удовлетворении исковых требований о взыскании денежных средств в качестве возврата излишне уплаченных по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда отказано, поскольку возможности перерасчета цены договора исходя из данных технического паспорта жилого помещения либо иных правоустанавливающих документов договором не предусмотрено.

2. Апелляционное определение Верховного суда Чувашской Республики от 15.06.2015 по делу N 33-2232/2015

Требование: О признании недействительным пункта 3.7 договора долевого участия в строительстве, взыскании стоимости недостающей площади квартиры, неустойки, компенсации морального вреда.

Апелляционное определение Московского городского суда от 30.06.2015 по делу N 33-4439/2015

Требование: Об обязании передать в собственность квартиру по договору инвестирования, взыскании неустойки, процентов за пользование денежными средствами, компенсации морального вреда.

Обстоятельства: Истец указал, что исполнил обязательства по уплате цены договора, ответчик уведомил истца об изменении цены договора в связи с нарушением истцом срока уплаты долевого взноса, истец не согласился с данными действиями и с учетом уменьшения площади квартиры потребовал возврата излишне уплаченных денежных средств.

[spoiler show=»Раскрыть»]

В соответствии с п. п. 3.1, 3.4.1 Договора цена долевого участия оценивается как долевой взнос в размере ***; стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры с учетом неотапливаемых помещений составляет ***.

Согласно п. *** договора дольщик оплачивает долевой взнос по договору путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика в течение 3 рабочих дней с момента государственной регистрации договора.

В случае не поступления долевого взноса в полном объеме на расчетный счет застройщика в сроки, установленные в *** договора, цена долевого участия дольщика увеличивается исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры с учетом неотапливаемых помещений в размере ***.

Долевой взнос в размере *** уплачен истцом платежным поручением N *** от ***, то есть с пропуском установленного договором ***-дневного срока. При этом доказательств, свидетельствующих о нарушении данного срока по независящим от истца обстоятельствам, суду не представлено.

В соответствии с п. *** договора дольщик не имеет права требовать предоставления ему застройщиком квартиры до полной оплаты долевого взноса.

Письмом от *** ответчик уведомил истца об увеличении стоимости квадратного метра на основании п. ***договора в связи с нарушением срока уплаты денежных средств (***).

*** дольщику направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора в сумме *** с учетом задолженности застройщика в сумме *** в связи с уменьшением площади квартиры по сравнению с проектной ***).

Судом также установлено, что на момент одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (20 ноября 2014 года) просрочка внесения платежа в размере, предусмотренном договором, составила более 1 года.

Кроме того, суд принял во внимание то обстоятельство, что истец обратился к ответчику с требованием о возврате излишне уплаченных денежных средств в сумме *** ***, а *** денежные средства были перечислены истцу, то есть неправомерного удержания и уклонения от возврата денежных средств в действиях ответчика не усматривается. До обращения истца с требованием о возврате указанной суммы ответчик предпринимал меры по урегулированию данного вопроса путем зачета встречного требования с целью избежать расторжения договора, однако истец отказался.

В силу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Ни в суде первой инстанции при рассмотрении дела по существу, ни в заседании суда апелляционной инстанции не было установлено нарушения прав, свобод и законных интересов истца действиями ООО «Компания ТехноСтройОлимп».

[/spoiler]

Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку односторонний отказ ответчика от исполнения договора основан на законе, так как просрочка внесения платежа является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

1. Апелляционное определение Вологодского областного суда от 14.05.2014 по делу N 33-2337/2014

Требование: Иск о признании права собственности на квартиру, обязании зарегистрировать право собственности. Встречный иск застройщика ООО «Жилстройиндустрия» о расторжении договора участия в долевом строительстве.

[spoiler show=»Раскрыть»]Суду пояснил, что между сторонами заключена ничтожная сделка, целью которой было приобретение квартир по цене не соответствующей ни себестоимости квадратного метра, ни реальной цене, предусмотренной для аналогичных квартир в г. Вологде. Заключение спорного договора явилось следствием исполнения соглашений об уступке права требования, заключенных между ФИО (…) и Обществом , согласно которым ФИО уступила Обществу право требования с недобросовестных застройщиков … и … по договорам о долевом участии в строительстве квартир на сумму … рублей. Между Обществом и ФИО достигнута договоренность о приобретении на указанную сумму пяти квартир, но ФИО нарушила условия устного договора о доплате разницы в цене, исходя из фактических затрат Общества на строительство квартир.[/spoiler]

Обстоятельства: Учитывая установленные по делу обстоятельства, также положения статьи 218 ГК РФ, суд обоснованно признал за Б.В. право собственности на спорную квартиру. Представленный договор соответствует установленным законом требованиям, следовательно, истица как участник долевого строительства вправе требовать признания права собственности на квартиру в объекте строительства, созданную за счет внесенных ею денежных средств.

[spoiler show=»Раскрыть»]

Ссылка Общества в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что заключение договора на долевое участие в строительстве с Б.В. являлось следствием прикрытия взаимоотношений между ФИО и ООО «Жилстройиндустрия» в рамках соглашений об уступке права требования от и их противоречие Закону Вологодской области от 06.12.2011 N 2671-ОЗ «О мерах по защите прав граждан-участников строительства многоквартирных домов, пострадавших вследствие неисполнения недобросовестным застройщиком своих обязательств, на территории Вологодской области» (далее — Закон N 2671-ОЗ), не принимается судебной коллегией.

Заключенный с Б.В. договор долевого участия в строительстве является самостоятельным договором, не содержит ссылок на иные договоры, соглашения, в том числе с ФИО Стороны договора согласовали все существенные условия, ссылок на обстоятельства, связанные с увеличением цены договора, установленной в твердой сумме пунктом 2.2 договора на долевое участие в строительстве, после окончания строительства дома и введения его в эксплуатацию, договор не содержит.

Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что Закон N 2671-ОЗ в силу статьи 8 утратил свое действия с 01.01.2013.

[/spoiler]

Решение: Иск удовлетворен в части правомерно, так как факт оплаты стоимости квартиры по договору участия в долевом строительстве подтвержден; во встречном иске о расторжении договора отказано правомерно, так как все существенные условия договора сторонами согласованы, ссылок на обстоятельства, связанные с увеличением цены, он не содержит.

2. Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 01.04.2014 по делу N 33-4453/2014

Требование: Об обязании передать объект долевого строительства. Встречное требование: О взыскании неоплаченной по договору суммы.

Обстоятельства: Как указал дольщик, он свое обязательство по оплате исполнил, но застройщик о готовности дома и передаче квартиры его не информировал, как и об изменении цен за квадратный метр жилого помещения.

[spoiler show=»Раскрыть»]

В соответствии с п. … данного Договора, стоимость … кв. м пересматривается в случае: изменения цен на строительные материалы и конструкции; роста уровня оплаты труда рабочих в строительстве; изменения индекса на эксплуатации механизмов; изменение индекса на грузовые автомобильные перевозки. Согласно проектной декларации застройщика стоимость договора не является фиксированной и подлежит изменению в зависимости от изменения стоимости строительства в связи с изменением действующих цен.

Однако Федеральный закон от … N 214-ФЗ в п. 2 ст. 5 допускает возможность изменения первоначальной цены договора лишь при одновременном соблюдении двух условий:

• — такая возможность должна быть предусмотрена в самом договоре;
• — на изменение цены необходимо дополнительно получить согласие участников долевого строительства.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что в силу указанных правовых норм стороны договора свободны в определении его условий и вправе самостоятельно определять как подлежащий передаче объект долевого строительства, так и стоимость строительства объекта в соответствии с проектной документацией.

Задача любого застройщика – уменьшить расходы и увеличить прибыль. Только вот переносы сроков передачи квартиры рушат эти планы на раз-два. За 6 месяцев просрочки каждой дольщик захочет по 300.000 – 900.000 ₽. А если таких 2000 человек? Что, платить 120 мультов?

По этой причине дядюшка скрудж вводит нюанс в ДДУ, где разрешает себе переносы сроков из-за «неких» обстоятельств: войны в Сирии, майдана в Украине, смерча, землетрясения, выполнения указаний чиновников или еще какого извержения в Килиманджаро.

Застройщик, внезапно, может расторгнуть с вами ДДУ. Думали, только вы? Однако, единственная палочка-выручалочка для расторжения – неоплата вами договора. Т.е. когда берете рассрочку.

Если просрочили оплату, то девелопер может расторгаться через 2 месяца. Но если он расторгает договор, то возвращает все деньги. Только из-за этого 9 из 10 застройщиков не будет расторгать ДДУ, потому что квартиру не продать.

Вы же не опускайте руки от этого подводного камня договора долевого участия в строительстве ФЗ 214. Подавайте встречный иск на расторжение ДДУ из-за просрочки больше 2 месяцев. Так застройщик не только вернет ваши 2.000.000 ₽ за квартиру, но и заплатит до 1.000.000 ₽ штрафа и до 2.000.000 ₽ процентов за пользование деньгами.

В прошлой статье Елена Бойцова, адвокат и председатель коллегии адвокатов города Москвы «Центр правовых экспертиз», рассказывала, как проверить застройщика: смотрели, как он строит объекты, работает с дольщиками. Это был подготовительный этап. Теперь, когда застройщик проверен, можно запускать процесс покупки новой квартиры.

Прежде всего нужно подписать договор участия в долевом строительстве. Потом заплатить застройщику за квартиру: полностью, в рассрочку или по ипотеке.

Заключение договора — нервный процесс. Вы рискуете большой суммой. Вот почему так важно не поддаваться эмоциям и действовать разумно.

О том, как правильно себя вести себя при заключении договора и проведении оплаты, расскажем в сегодняшней статье.

Как правильно заключить договор и оплатить новую квартиру Елена Бойцова

Первое, что надо решить – на кого вы собираетесь приобрести квартиру. От этого зависит, кто будет указан в ДДУ в качестве участника (участников) долевого строительства.

Квартира может приобретаться в собственность одного, двух и более лиц.

1. Если ДДУ заключается с одним участником, то квартира оформляется в его собственность. Однако, если это лицо состоит в браке, то в независимости от того, на кого был заключен ДДУ и зарегистрировано право собственности, квартира становится совместным имуществом супругов.
2. Если ДДУ заключается обоими супругами, то в договоре указывается, что квартира приобретается в совместную собственность. Тогда, в случае раздела имущества, квартира делится пополам.
3. Если в договоре указать, что квартира приобретается супругами в долевую собственность с указанием долей, то каждый получит принадлежащую ему часть собственности.

Прочитайте внимательно и убедитесь, что в нем указаны:

• Предмет договора;
• Срок передачи застройщиком квартиры;
• Цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
• Гарантийный срок на квартиру;
• Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по ДДУ.

• При отсутствии в ДДУ указанных условий договор считается незаключенным.
• Также изучите описание дома и квартиры.
• Описание дома должно содержать:

• Описание объекта: количество этажей, количество секций подъездов;
• Наименование строительных материалов, из которых строится дом;
• Количество и виды лифтов;
• Описание конструктивных элементов дома;
• Количество квартир в доме, проектная площадь дома, строительный адрес дома;
• Описание земельного участка: кадастровый номер, адрес, площадь, вид права, на основании которого застройщик пользуется земельным участком.

Описание квартиры должно содержать:

• Этаж и предварительный номер квартиры;
• Проектную площадь квартиры;
• Высоту потолков;
• Количество санузлов, балконов, лоджий.

К договору прилагается поэтажный план, на нём выделена ваша квартира. С помощью плана вы определите удаленность квартиры от лифтов и мусоропровода.

Кроме того, есть еще три пункта, которые надо внимательно изучить.

Кто подписывает с вами договор. Договор подписывает генеральный директор компании, его полномочия следуют из Устава компании. Необходимо убедиться, что полномочия генерального директора не ограничены Уставом, и он вправе, без дополнительного одобрения, заключать с вами ДДУ.

Если вместо генерального директора ДДУ подписывает доверенное лицо, попросите, чтобы вам предъявили подлинник доверенности и паспорт лица, подписывающего ДДУ. Убедитесь, что договор с вами подписывает лицо, указанное в доверенности.

Важно, чтобы в договоре и проектной декларации был указан один и тот же застройщик. Если договор с вами заключает другая компания, необходимо проверить ее полномочия на эти действия.

Когда вам передадут квартиру. В договоре указывают срок окончания строительства дома и срок передачи застройщиком квартиры собственнику. Этот срок единый для всех участников долевого строительства. Застройщик несет ответственность за нарушение указанного в ДДУ срока передачи квартиры.

Компенсация площади. Если квартира окажется на пару-тройку квадратных метров меньше, чем было указано в договоре, вы имеете право на возврат излишне уплаченных денежных средств. С этим пунктом застройщики часто хитрят, потому что не хотят возвращать вам деньги. Однако, если в договоре будет четко прописан порядок возврата денежных средств, то застройщик обязан выполнить это условие.

Если же по результатам измерений площадь квартиры окажется больше, чем указано в ДДУ, то застройщик также вправе требовать от вас доплаты за лишние метры. Важно, чтобы договор устанавливал стоимость одного квадратного метра квартиры.

Как защититься от обмана? Не подписывайте договор в первый же день, когда придете в офис к застройщику. Надежнее — забрать его с собой и показать адвокату. За сложными формулировками застройщик часто прячет невыгодные для вас условия. Адвокат поможет их найти и обернуть спорные моменты в вашу пользу. Кроме указанного, адвокат также проконсультирует вас по основаниям расторжения ДДУ (в каких случаях вы можете в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ, в каких случаях за расторжением договора надо идти в суд, какие права имеет застройщик).

Заключение ДДУ по 214-ФЗ: риски, нюансы, на что обратить внимание

Договор участия в долевом строительстве не имеет юридической силы до тех пор, пока не пройдет регистрацию в «Росреестре». По закону в регистрации ДДУ участвуют обе стороны — вы и застройщик.

Однако, как правило, застройщик берет на себя регистрацию ДДУ в «Росреестре». Вы должны выдать доверенность и передать необходимые для регистрации договора документы представителю застройщика по акту приема-передачи.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Оплата цены договора может производиться только после государственной регистрации ДДУ в «Росреестре».

1. Необходимо строго соблюдать сроки оплаты, чтобы застройщик не имел оснований для одностороннего отказа от исполнения договора.
2. Если вы по договору обязаны единовременно внести платеж, то просрочка внесения платежа в течение более двух месяцев дает застройщику право отказаться от ДДУ.
3. То же самое право имеет застройщик, если вы больше трех раз в течение двенадцати месяцев нарушили сроки внесения периодических платежей или допускаете их просрочку более двух месяцев.

Мы подписали договор и заплатили или платим за новостройку. Следующие год-полтора будем ждать, пока построят наш дом.

Пока дом строится, можно:

• Следить за веб-камерой, установленной на объекте;
• Общаться с жильцами на форуме застройщика;
• Обращаться к застройщику, если возникают вопросы.

Если чувствуете, что стройка затянулась — например, на объекте три недели подряд нет рабочих, требуйте от застройщика письменных объяснений.

Если вас игнорируют, вы имеете право требовать исполнения условий подписанного договоры. Главное: не бойтесь защищать свои права. У вас на руках ДДУ, а значит — закон на вашей стороне.

Итак, финал близок. Когда строительство завершится, останется всего два шага: подписать акт приема-передачи и зарегистрировать право собственности на квартиру. Как это сделать правильно — мы расскажем в следующий раз.

Фото на обложке: Pixabay

Материалы по теме:

ВОПРОС: В офисе застройщика мне предложили купить квартиру у подрядчика по договору уступки права требования. Законно ли это?

ОТВЕТ: Федеральным законом от 30.12.2004 N° 214-ФЗ предусмотрена уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве.

При этом необходимо обратить внимание, что договор участия в долевом строительстве, заключенный между застройщиком и подрядчиком, должен быть зарегистрирован в управлении Росреестра по Краснодарскому краю и оплачен в полном объеме.

Оплачивать договор уступки права требования необходимо после его государственной регистрации в управлении Росреестра по Краснодарскому краю.

ВОПРОС: После ввода дома в эксплуатацию застройщик, при подписании акта приема-передачи, поставил меня в известность о необходимости доплаты по договору долевого участия, в связи с изменением квадратуры квартиры в сторону увеличения на 1кв.м. Правомерны ли действия застройщика? Должен ли я заплатить ему за 1 кв.м?

ОТВЕТ: Федеральным законом от 30.12.2004 N° 214-ФЗ установлено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Таким образом, при принятии решения о правомерности действий со стороны застройщика по взиманию дополнительной оплаты за увеличение площади квартиры необходимо руководствоваться условиями заключенного Вами договора участия в долевом строительстве.

В случае неисполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств, обязана уплатить неустойку (штрафы, пени), если это предусмотрено договором.

ВОПРОС: К договору ДДУ, подписанному мной и застройщиком, прилагалось приложение с указанием планировки квартиры, также подписанное с двух сторон. В ходе строительства застройщик внес небольшие корректировки в планировку, без уведомления меня как дольщика. Насколько действия застройщика правомерны?

ОТВЕТ: Федеральным законом от 30.12.2004 N° 214-ФЗ определено, договор долевого участия должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

• Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
• В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, указанных выше, приведшими к ухудшению качества такого объекта, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
• 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• 2) соразмерного уменьшения цены договора;
• 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
• В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
• ВОПРОС: Какие документы требовать от застройщика, чтобы убедиться в законности застройки и на что надо обратить внимание при покупке квартиры?
• ОТВЕТ: Вы можете потребовать у застройщика представить для ознакомления следующие документы:
• Обязательно:

Похожие записи:

• Открыт ли Египет для российских туристов 2021
• Прожиточный минимум для пенсионеров в бурятии на 2021
• Мероприятия в Санкт-Петербурге на день вмф 2021