20.09.2021

Соглашение о расторжении договора субаренды помещения

Автор: admin Судебная практика Нет комментариев

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Соглашение о расторжении договора субаренды помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Письмо о прекращении договора аренды

2. Соглашение о расторжении договора субаренды

3. Как правильно разорвать договор аренды помещения

4. Как правильно расторгать договор аренды

5. Уведомление о расторжении договора аренды

6. Расторжение договора по инициативе арендодателя

7. Особенности расторжения договора аренды недвижимости

Желание расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке может возникнуть как у арендатора, так и у арендодателя. Причем по существующему законодательству арендатор вправе это сделать, если:

Арендуемое имущество пришло в негодность, однако это произошло без участия арендатора. К примеру, ввиду стихийного бедствия.
У арендуемого объекта есть недостатки, которые не позволяют его использовать по прямому назначению и о которых до заключения договора арендатору не было известно.
Существуют препятствия для использования имущества, которые устраиваются арендатором и пр.

Существующая судебная практика может расширить этот список до бесконечности. Арендатор при этом может ссылаться как на пункты заключенного договора, так и на статьи Гражданского кодекса.

У арендодателя же могут быть веские причины для расторжения договора, например, в таких случаях:

Порча арендуемого имущества, эксплуатация не по назначению, другие неправомерные действия арендатора.
Отсутствие выплат, положенных по договору. Естественно, задержка должна быть не на один день. Но если иных условий не содержится в договоре, то критическим значением является долг за два месяца арендной платы.
Несоблюдение арендатором отдельных пунктов договора, таких как осуществление ремонта в конкретно определенные сроки.

Письмо о прекращении договора аренды будет уместным вариантом для документального оформления в случаях, если:

Договор аренды бессрочный.
Срок аренды без такого рода письма автоматически продляется (что делает соглашение также заключенным на неопределенный срок).
Одна из сторон не выполняет взятые на себя обязательства. Самый распространенный случай – это когда арендатор не платит положенную (прописанную в договоре) сумму.

Помимо этих ситуаций, бывают еще и другие, требующие именно такого поведения со стороны арендатора либо арендодателя.

В приложенном образце письма приведена конкретная ситуация: арендатор не платил за аренду помещения в течение двух месяцев. По этой причине арендодатель решил воспользоваться своим правом прервать соглашение в одностороннем порядке. Для того чтобы придать своему сообщению юридически грамотную структуру, он ссылается как на заключенный договор, так и на статьи Гражданского кодекса, регулирующие подобного рода отношения.

Письмо имеет три части: введение, основную часть и заключение.

В основной части находится вся смысловая нагрузка, но и остальные важны. Без введения и заключения письмо просто не будет иметь юридической силы.

В шапке письма прописываются:

Реквизиты обеих организаций или лиц, которые заключали договор аренды. Должно быть четко понятно, от кого и кому направлено уведомление.
Должность руководителя организации, которой посылается письмо.
Наименование.
Дата.
Если в организации принята нумерация деловых писем, то номер.

Идеальный вариант – размещение информации на фирменном бланке компании. В этом случае в верхней части всегда будут прописаны ее реквизиты. Если же договор был заключен между частными лицами либо частным лицом и организацией, то достаточно будет паспортных данных и сведений об адресе проживания (регистрации) этого лица.

Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд.

По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду — ч. 1 ст. 450 ГК РФ.

В одностороннем порядке — когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по причине или без, направив уведомление — ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ. И в любой момент — при бессрочной аренде — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Через суд — когда арендодатель против расторжения договора, и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ:

— арендодатель препятствует использованию помещения, например, не даёт завести товар;

— в помещении проявились недостатки, которые не заметить во время приёмки, например, сильный запах краски из мастерской по соседству, а у вас кофейня;

— помещение нуждается в капитальном ремонте, но арендатор игнорирует это;

— помещение сгорело, затоплено или разрушено;

— по другим основаниям, вписанным в договор, например, при банкротстве одной из сторон;

— при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.

Письмо о прекращении договора аренды

По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остаётся у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.

Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие — ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, опять же, бывают другие правила, например, зачёт ремонта за оплату первых месяцев аренды.

Договорились о прекращении аренды — подпишите соглашение. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства прекращены.

Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.

В соглашении пропишите:

С какой даты прекращается договор аренды.
Какого числа арендатор съезжает и возвращает помещение по акту.
В какой срок арендодатель возвращает депозит и компенсирует ремонт.
В какой срок арендатор платит долг по аренде.

Помещение верните по акту. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.

Напишите уведомление о досрочном расторжении договора. Если отказываетесь по какой-то причине, укажите её. Предложите срок для возврата депозита и компенсации за ремонт.
Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
Когда положенный по договору срок истёк, аренда прекращается. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подпишите акт. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
Регистрировали аренду в Росреестре — обратитесь туда снова для регистрации прекращения.

При любом виде расторжения договора помещение возвращают по акту. Пока не вернули, начисляется арендная плата, даже если арендатор съехал — ст. 622 ГК РФ.

В договорах с торговыми или бизнес-центрами бывает целая инструкция по возврату помещения. Следуйте ей. Вывезите мебель, пригласите представителя для осмотра помещения и составления акта, сдайте электронные ключи.

В любом случае позовите арендодателя на приёмку. Если представители не пришли, направьте письменное приглашение на конкретную дату и отправьте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Не пришли — отправьте второе письмо. Потом составьте акт со свидетелями. Эти документы — ваша защита от взыскания арендодателем арендной платы в суде.

Написать комментарий

Соглашение о расторжении договора субаренды

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

Разрешение споров и арбитраж
Недвижимость. Земля. Строительство

Инфраструктура и объекты недвижимости

Скачать файл

Файл добавлен	19.04.2019
Презентация	.pdf (124 Кб)

Как правильно разорвать договор аренды помещения

1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.
По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации* обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.
При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

2. К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).

При расторжении договора аренды важно правильно составить дополнительное соглашение. Ошибки в документе приведут к проблемам — вплоть до признания его недействительным.

Условно соглашение можно разделить на четыре части:

Преамбула.
Предмет.
Дополнительные условия.
Прочие условия.

Ниже подробнее расскажем о том, как заполнить каждую из этих частей.

Эта часть должна содержать полное описание того, на каких условиях расторгается основной договор. В ней стоит указать:

Дату прекращения обязательств — в этот момент имущество возвращается арендодателю и перестают начисляться арендные платежи.
Порядок составления и подписания акта возврата имущества.
Если снятие обременения подлежит государственной регистрации (она обязательна, когда основной договор был зарегистрирован в Росреестре), нужно указать сторону договора, которая будет подавать документы на регистрацию и платить госпошлину. При этом эти обязательства можно разделить — например, платить будет арендатор, а оформлять документы арендодатель.
Прочие условия. Здесь нужно указать, в скольких экземплярах составлено дополнительное соглашение, а также обозначить все реквизиты его сторон — те же, что были указаны в основном договоре аренды.

Обратите внимание! Если договор аренды заключался нотариально, то и соглашение о его расторжении подлежит нотариальному удостоверению.

Комментируемая статья защищает права субарендатора на случай досрочного расторжения договора аренды. Поскольку в силу закона договор субаренды должен быть расторгнут в случае прекращения договора субаренды, субарендатор теряет возможность пользоваться арендованным имуществом и несет убытки несмотря на то, что его вины в расторжении договора аренды до окончания его срока нет. Субарендатор получает право заключить договор аренды с арендодателем на то имущество, которое находилось в пользовании первого по договору субаренды. При этом условия аренды должны соответствовать или быть не хуже условий субаренды. Срок такого договора определяется временем, в течение которого субарендатор мог бы пользоваться имуществом, если бы договор аренды не был расторгнут досрочно. Если же изначальный договор аренды является ничтожным, договор субаренды также признается ничтожным. При этом субарендатор теряет право на заключение договора аренды с арендодателем напрямую.

Арбитражный процессуальный кодекс
Бюджетный кодекс
Водный кодекс
Воздушный кодекс
Градостроительный кодекс
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2
Гражданский кодекс часть 3
Гражданский кодекс часть 4
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
Жилищный кодекс
Земельный кодекс
Кодекс административного судопроизводства
Кодекс внутреннего водного транспорта
Кодекс об административных правонарушениях
Кодекс торгового мореплавания
Лесной кодекс
Налоговый кодекс часть 1
Налоговый кодекс часть 2
Семейный кодекс
Таможенный кодекс Таможенного союза
Трудовой кодекс
Уголовно-исполнительный кодекс
Уголовно-процессуальный кодекс
Уголовный кодекс

Как правильно расторгать договор аренды

ФЗ об исполнительном производстве

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ
Производственный календарь 2017

Для пятидневной рабочей недели
Закон о коллекторах

Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ
Закон о национальной гвардии

Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ
О правилах дорожного движения

Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090
О защите конкуренции

Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ
О лицензировании

Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ
О прокуратуре

Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1
Об ООО

Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ
О несостоятельности (банкротстве)

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
О персональных данных

Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ
О контрактной системе

Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ
О воинской обязанности и военной службе

Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ
О банках и банковской деятельности

Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1
О государственном оборонном заказе

Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ
Закон о полиции

Федеральный закон от 07.02.2011 N 3-ФЗ

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 26

«О некоторых вопросах применения законодательства о договоре перевозки автомобильным транспортом грузов, пассажиров и багажа и о договоре транспортной экспедиции»
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)

Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

«О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»
Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«Об исполнительном производстве»
Федеральный закон от 17.05.2007 N 82-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

«О банке развития»
Федеральный закон от 07.05.1998 N 75-ФЗ (ред. от 29.07.2018)

«О негосударственных пенсионных фондах»
Федеральный закон от 18.04.2018 N 67-ФЗ

«О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»
Федеральный закон от 21.07.2014 N 224-ФЗ (ред. от 18.04.2018)

«О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 04.06.2018 N 142-ФЗ

«О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации в части совершенствования исполнения судебных актов и Федеральный закон «О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и установлении особенностей исполнения федерального бюджета в 2018 году»
Федеральный закон от 17.07.2009 N 145-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

«О государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 24.07.2002 N 111-ФЗ (ред. от 29.07.2018)

«Об инвестировании средств для финансирования накопительной пенсии в Российской Федерации»
Федеральный закон от 03.06.2009 N 103-ФЗ (ред. от 18.04.2018)

«О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами»
Федеральный закон от 29.07.2018 N 225-ФЗ

«О внесении изменения в статью 1080 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»
Федеральный закон от 23.05.2018 N 116-ФЗ

«О внесении изменений в части первую, вторую и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации»
Федеральный закон от 29.07.2017 N 259-ФЗ (ред. от 23.05.2018)

«О внесении изменений в части первую, вторую и третью Гражданского кодекса Российской Федерации»

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

Договорные отношения при поднайме регламентируются Гражданским Кодексом РФ. При этом участвуют три стороны:

собственник;
арендатор;
субарендатор.

Ключевым моментом совершения сделки является согласие, полученное от собственника, которое должно быть оформлено в письменном виде. При его отсутствии заключенный контракт не имеет юридической силы.

Вторичная передача в аренду недвижимого имущества, заключенная на период свыше 12 месяцев, подлежит обязательной регистрации в Росреестре. При этом права на объект вступают в законную силу только после прохождения данной процедуры.

Если аренда зарегистрирована в Росреестре, то субаренда тоже должна проходить регистрационный процесс, независимо от продолжительности.

Регистрационная запись о поднайме погашается в том же порядке, что и об аренде. Но, согласно статье 618 ГК РФ, дополнительным основанием для досрочного аннулирования является завершение периода арендных отношений.

Полезно: Регистрация и прекращение договорных отношений проводится в Росреестре по месту нахождения объекта недвижимости.

Уведомление о расторжении договора аренды

Наиболее легкий способ прекращения обязательств – заключение соглашения о расторжении договора субаренды. Для этого следует в устной, а лучше письменной, форме уведомить контрагента о намерении завершить договорные отношения с обязательным указанием причин.

Если оба участника не против прекращения обязательств, то составляется дополнительное соглашение, в котором указывается:

реквизиты документа, являющегося основанием предоставления имущества;
дата прекращения;
срок передачи объекта;
взаимные претензии.

При наличии материальных претензий требуется указать сумму, сроки и порядок погашения.

Если одна из сторон против аннулирования договоренностей или имеются взаимные материальные претензии, то следует подать исковое заявление в суд.

Причинами обращения в судебный орган служат:

существенное изменение обстоятельств;
нарушение одним из контрагентов существенных условий;
иные случаи.

Внимание: Обращаться в суд необходимо только после получения отказа от контрагента в письменном виде или отсутствии ответа в течение 30 дней. Если досудебный порядок не соблюден, то исковое заявление будет возвращено заявителю.

Аннулирование договорных обязательств между арендатором и субарендатором заключается в свободной форме. При этом оно должно содержать обязательные реквизиты и ключевые моменты.

В соглашении необходимо детально описать объект имущества, на которое был заключен контракт. Недостаток деталей может послужить основанием для отказа в подписании.

Ниже представлен примерный образец расторжение договора субаренды.

о расторжении договора аренды г. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

В связи с истечением срока действия договора аренды № от «»2021 года, стороны пришли к соглашению расторгнуть договор аренды № от «»2021 года с «»2021 года.
Арендатор обязуется до «»2021 года передать Арендодателю помещения общей площадью кв.м. в здании, расположенном по адресу: по акту приема-передачи в исправном состоянии.
Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора аренды № от «»2021 года.
Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.
Настоящее соглашение составлено в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

Расторжение договора по инициативе арендодателя

В подтверждении того, что стороны готовы расторгнуть договор аренды, необходимо подписать дополнительное соглашение. Это документ свободной формы, где содержатся следующие сведения:

наименование документа – соглашение о расторжении договора аренды;
дата и место подписания соглашения;
информация о договоре аренды: его номер и дата;
сведения о каждой из сторон сделки: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации – для физических лиц, наименование, ФИО представителя, документ-основание полномочий представителя – для юридических лиц;
дата расторжения договора и прекращения обязательств по нему (с момента подписания соглашения или иная на усмотрение сторон);
дата или срок передачи имущества арендодателю;
реквизиты сторон соглашения;
подписи участников с расшифровками.

Составить соглашение может любая из сторон правоотношений, возникших в связи с подписанием договора аренды. Чтобы документ был составлен юридически грамотно, необходимо придерживаться следующего порядка заполнения:

Обязательно указывается наименование документа, дата и место его составления. В наименование следует внести также реквизиты арендного договора, который прекращается в связи с подписанием соглашения.
Сведения о сторонах в точности повторяются с договора аренды.
Указывается, когда прекращается действие договора.
Устанавливается обязанность арендатора передать имущество арендодателю по акту приема-передачи и срок.
Документ заверяется обеими сторонами.
Соглашение составляется в двух экземплярах – по одному каждой стороне. Если договор аренды был заключен на срок более одного календарного года, то он должен был быть зарегистрирован в Росреестре. Тогда подписывается еще один экземпляр соглашения и передается вместе с заявлением о внесении записи в ЕГРН о прекращении аренды.
Одним из пунктов документа можно прописать, что стороны не имеют претензий друг к другу.

Заполнение Соглашения, как и договора, начинается с указания места составления документа (в верхней левой части бланка записывается наименование населенного пункта) и даты (в верхней правой части бланка).

Ниже следует Преамбула, в которой записываются данные о представителях обеих сторон, уполномоченных на заключение данного соглашения юр. лицами (являющимися сторонами договора аренды). Здесь следует записать фамилии, имена и отчества этих представителей, и документы-основания.

Затем стороны записывают согласованные даты передачи здания (по акту приема-передачи) и дату, от которой договор аренды будет считаться расторгнутым.

Завершает заполнение документа внесение данных о юридических адресах, банковских реквизитах и проставление подписей (кроме росчерка ставится расшифровка подписи), скрепляются подписи печатями.

о расторжении договора арендыг. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

В связи с истечением срока действия договора аренды № от «»2021 года, стороны пришли к соглашению расторгнуть договор аренды № от «»2021 года с «»2021 года.
Арендатор обязуется до «»2021 года передать Арендодателю помещения общей площадью кв.м. в здании, расположенном по адресу: по акту приема-передачи в исправном состоянии.
Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора аренды № от «»2021 года.
Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.
Настоящее соглашение составлено в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

Нередко договорные обязательства в отношении аренды прерываются досрочно. Это может касаться аренды недвижимости (жилой или нежилой), автомобиля и т.д.

Причиной прекращения договора со стороны арендодателя может стать порча имущества, использование недвижимости или вещей не по назначению или грубое нарушение условий соглашения.

Такое право есть и у арендодателя. Он может инициировать прекращение договора, если ему не позволяют пользоваться имуществом, не сделан оговоренный ранее ремонт, или были обнаружены существенные недостатки, о которых владелец не упоминал ранее.

ГК РФ в основном регулирует порядок расторжения договорных правоотношений и составления соответствующих соглашений. В частности, по ст. 452 ГК РФ, участники арендного соглашения могут обратиться в суд, если мирно разрешить противоречия не удается: скажем, когда одна сторона хочет расторгнуть сделку, а вторая против этого.

По ст. 619 ГК РФ, арендодатель может досрочно расторгнуть договор через суд (только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок), если арендатор:

капитально не ремонтирует имущество, когда по договоренностям или закону это его обязанность;
по истечении установленного договоренностями срока платежа не платил за аренду (более двух раз подряд);
существенно ухудшает имущество либо использует его с существенным нарушением (договорных условий или назначения), либо с неоднократными нарушениями.

По п. 2 ст. 450 ГК РФ, у арендодателя могут быть и другие основания для досрочного расторжения сделки. Правило действует и для арендатора.

По ст. 620 ГК РФ, арендатор может досрочно расторгнуть сделку через суд, когда:

имущество (по обстоятельствам, не зависящим от арендатора) оказалось непригодно для использования;
арендодатель капитально не ремонтирует имущество в оговоренные или разумные сроки, если это его обязанность;
при заключении арендного соглашения арендодатель умолчал о недостатках имущества, которые препятствуют его эксплуатации и которые арендатор не мог обнаружить при заключении сделки, когда осматривал или проверял имущество;
не передает или иным образом препятствует использованию имущества.

Чтобы расторгнуть договор по аренде нежилого помещения, соглашение нужно дополнить такими документами:

копия арендного договора (действие которого прекращают);
документы, которые подтверждают личность участников;
акт приема-передачи недвижимости — с информацией о сторонах (с их реквизитами), объектах в передаваемом нежилом помещении, состоянии этих объектов, а также о состоянии всей нежилой недвижимости в целом;
уведомление о решении одной из сторон прекратить сделку направляется другой стороне. В нем следует указать наименование, информацию о сделке, которая прекращается, данные сторон, их реквизиты, причины такого решения со ссылками на закон, даты прекращения правоотношений и составления документа, подпись отправителя.

Расторжение договора аренды (образец соглашения содержит все необходимые реквизиты) может происходить по следующему алгоритму действий:

Составление двух экземпляров соглашения о прекращении сделки с подписями сторон.
Подготовка необходимых дополнительных бумаг (см. предыдущий раздел).
Обращение в Росреестр для внесения в ЕГРН записи о прекращении сделки, если ее срок более года.
После внесения этой записи в ЕГРН сделка утрачивает силу.

Когда один из участников сделки против ее прекращения, заинтересованному в этом лицу придется пройти следующие этапы:

Написать и отправить уведомление о намерениях прекратить аренду (можно почтой, чтобы отследить его получение контрагентом). Рассматривать такое уведомление могут месяц с момента получения. После чего контрагент может согласиться прекратить договор. Тогда составляется дополнительное к основному соглашение. Желающий прекращения договоренностей контрагент вправе обратиться в суд, только если посланное им уведомление игнорируется вторым контрагентом.
Подача соответствующего иска в суд (с изложением всех важных обстоятельств дела, и оснований для прекращения аренды).
Рассмотрение дела в суде.
Вынесение судебного решения. Если суд решит, что оснований для завершения договора недостаточно, иск не удовлетворят.

*12″ января 2020г. между нашими организациями ООО «Трейдинг» (Арендодатель) и ООО «Крендель» (Арендатор) был заключен договор аренды N 34 (далее по тексту — Договор).
В соответствии с п. 3.2 Договора Арендатор имеет право в одностороннем порядке расторгнуть Договор в том случае, если Арендодатель нарушит п. 4.3 Договора.
Согласно п. 4.3 Договора Арендодатель должен был выполнить ремонтные работы в офисных помещениях до 01. 03. 2020 г. Однако свои обязательства Арендодатель не исполнил, тем самым нарушив п. 4.3 Договора.
В связи с этим, настоящим уведомляем Вас о том, что Договор аренды от «12» января 2020 г. № 34 в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ и п. 3.2 Договора считается расторгнутым с момента получения Вашей организацией настоящего уведомления.

г. Кр — ск

дата___________

Общество с ограниченной ответственностью «Сибирь», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице директора Васильева Василия Николаевича, действующего на основании Устава с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью»Соболь», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора Николаевой Ирины Николаевны, действующей на основании Устава, с другой стороны, подписали настоящий акт о нижеследующем:

1.Арендатор передал, а Арендодатель, в связи с расторжением договора № ______от ____________, принял нежилое помещение № _____ общей площадью 24 кв. м на первом этаже здания, расположенного по адресу: 660006, г. Кр-к, ул. 60-лет Октября, 30.

2.Арендодатель претензий по техническому состоянию переданного помещения не имеет.

Возможность досрочного расторжения арендного договора предусматривается законодательством Российской Федерации. Участники сделки имеют право расторгнуть договор по обоюдному согласию. В таком случае нет необходимости обращаться в судебный орган для защиты интересов одной из сторон.

Для избежания возможных проблем в будущем, на стадии подготовки всех необходимых бумаг для заключения договора аренды, можно прописать отдельным пунктом условия о досрочном прекращении правоотношений.

Поскольку расторжение договора аренды влечет прекращение договора субаренды, то судебное рассмотрение спора по поводу договора аренды затрагивает права субарендатора. Поэтому привлечение его к делу о расторжении договора аренды соответствует ст. ст. 50 и 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

3.1. Вывод из судебной практики: Субарендатора необходимо привлекать к делу о расторжении договора аренды и выселении из помещения.

Особенности расторжения договора аренды недвижимости

Субаренда несет в себе риски для каждой стороны, что требует предельной внимательности при составлении договора:

Помещения могут быть субарендованы без согласия собственника	это незаконно, владелец имущества имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, не вернув внесенную оплату
Если договор аренды расторгается, то соглашение о субаренде автоматически прекращает свое действие	при этом субарендодатель может отказаться от возврата внесенной авансом оплаты
Договор субаренды не может быть заключен на срок	превышающие период действия соглашения об аренде
Если действия субарендатора приводят к порче имущества	компенсировать расходы по возмещению ущерба придется арендатору, если он не предъявил материальные претензии к субарендатору

Субарендатор — это лицо, которое на основании договора получает право временно пользоваться имуществом, переданным субарендодателем (он же арендатор у собственника).

По его инициативе также возможно расторжение соглашения, выбрав подходящий способ.

Причин для досрочного расторжения договора у субарендатора много:

ликвидация бизнеса;
отсутствие средств на оплату аренды;
расширение бизнеса, поиск более подходящей недвижимости;
покупка собственной недвижимости;
недовольство сотрудничеством с арендодателем и т.д.

Расторжение договора происходит одним из способов:

По соглашению с субарендодателем	это наиболее доступный и легкий способ расторгнуть контракт. Субарендатору нужно в устной форме изъявить желание о прекращении арендных отношений, объяснив причину. Если вторая сторона не против расторжения договора, составляется соглашение
В судебном порядке	если субарендодатель против досрочного расторжения договора, вопрос решается в судебном порядке. Истцу необходимо описать причину расторжения контракта, указать сроки. Как правило, решение суда положительное. Исключения составляют случаи, когда у субарендодателя имеются претензии к субарендатору. Например, текущая задолженность или причинение материального вреда имуществу. Суд может вынести решение в пользу ответчика, обязав субарендатора выполнить требования субарендодателя
При нарушении условий договора в одностороннем порядке	субарендатор имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор при нарушении условий контракта. Для этого потребуется уведомить субарендодателя о том, что документ больше не имеет юридической силы

К веским причинам расторжения договора субаренды относится:

После подписания документов субарендодатель не предоставляет имущество, либо оно не соответствует описанию	субарендодатель или собственник препятствуют полноценному использованию помещений по назначению
Во время эксплуатации имущества были обнаружены существенные недостатки	препятствующие ведению бизнеса или проживанию людей
Субарендодатель или собственник не выполняют требования по проведению капитального ремонта	имущество подлежит конфискации
Здания, где находятся помещения в субаренде	подлежит сносу или реконструкции
Смерть или заключение под стражу одного из участников контракта	арендная плата не поступила по причине сбоев в системе или неисполнения должностных обязательств сотрудников субарендатора
Иные обстоятельства	препятствующие эксплуатации имущества по назначению

В любом из перечисленных случаев стоит решать вопрос мирным путем. Если переговоры не приносят ожидаемого результата, спор передается в судебную инстанцию.

На практике случаи нарушения договора субаренды встречаются часто, многие из них происходят не по вине сторон.

Например, бухгалтер субарендатора забыл перевести арендную оплату на счет субарендодателя. Поэтому перед расторжением договора требуется направить уведомление о своих намерениях.

В уведомлении следует указать свои претензии и попросить исполнить обязательства в сроки, установленные отправителем письма. Необходимо написать, что в случае неисполнения требований договор будет расторгнут.

Если от получателя уведомления не последует ответа, либо проблема останется неразрешенной, направляется второе письмо.