Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».

От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.

Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ. Получить их может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в МФЦ в течение 30–40 минут при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, пояснила Данильченко.

Еще один документ, который стоит проверить, — это справка о погашении жилищного кредита. «Если квартира покупалась на ипотечный кредит, стоит попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме. Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы совместно с банком разработать схему проведения сделки по отчуждению квартиры, поскольку до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия», — пояснила руководитель юридической службы риелторской компарнии «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Какие документы проверять перед покупкой квартиры

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.

Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.

Если не хотите платить чужие долги, стоит проверить, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. «Такие сведения могут содержаться в едином жилищном документе либо в отдельной справке. Необходимо учитывать, что задолженность прежнего собственника по взносам за капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит к новому собственнику», — рассказала юрист компании «Инком-Недвижимость».

Для этого ознакомьтесь с записями в домовой книжке, узнайте один собственник или несколько. К примеру, если один из владельцев находится в местах лишения свободы, после освобождения он может претендовать на долю в квартире.

Как проверить новую квартиру перед покупкой

Если решили приобрести недвижимость, важно понимать, как проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры. Вы – первый собственник квадратных метров. Как проверить новую квартиру перед покупкой на юридическую чистоту:

1. Ознакомиться с отзывами. Помогут в этом интернет сайты, обращать внимание нужно на те отзывы, которые содержат дату, имя и фамилию, конкретные факты/данные.
2. Навести справки о продавце. Обратите внимание на то, сколько лет продавец на рынке, какие позиции занимает, какая о нем сложилась репутация.

Если во время наведения справок сомнений не возникло, можно оформлять сделку. В ином случае рекомендуется найти другого продавца.

Проверка квартиры на юридическую чистоту при покупке осуществляется при наличии таких документов:

1. Паспорт хозяина. Рекомендуется проверить его подлинность, подав запрос в миграционную службу.
2. Подтверждение права собственности. Тип документа зависит от того, в какой способ нынешний хозяин получил жилой объект – по наследству, дарственной, купил.
3. Выписка из МФЦ, паспортного стола. Это поможет понять, какое количество людей прописано.
4. Документы, подтверждающие оплату коммунальных платежей. Убедитесь, что нет задолженности.
5. Документ, подтверждающий вменяемость продавца. Нужно определить дееспособный субъект или нет. Если он недееспособный и этот факт будет установлен после покупки квадратных метров, сделка будет признана незаконной.

При необходимости паспортные данные хозяина будущий владелец может проверить самостоятельно, обратившись в паспортный стол.

Если квадратные метры приобретены во время пребывания брака, супруг/а должны письменно оформить свое согласие на реализацию жилого объекта. Брак должен быть подтвержден свидетельством.

Долевая часть

Если у одной квартиры несколько владельцев, каждый пишет отказ от своей доли, только тогда дом можно продать. Если найти дольщика невозможно, нужно обращаться в судебную инстанцию.

Убедитесь, что нет временно прописанных лиц, обременений. Арестов, наложенных на имущество, долгов по ЖКХ – все это делает сделку незаконной.

Пepeд тeм, кaк зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, выяcнитe.

Cкoлькo coбcтвeнникoв, ecть ли cpeди ниx дeти. Coглacиe нa пpoдaжy квapтиpy дoлжны дaть вce coбcтвeнники, a ecли в ceмьe ecть нecoвepшeннoлeтниe, дoлжнo быть пoлyчeнo paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Кaк coбcтвeнник пpиoбpeл этy квapтиpy: пoлyчил пo нacлeдcтвy или кyпил cвoими cилaми. Ecли пoлyчил нacлeдcтвo, тo кoгдa, ecли кyпил, тo нe иcпoльзoвaл ли мaтepинcкий кaпитaл.

Нeт ли oбpeмeнeний. Квapтиpa мoжeт нaxoдитьcя в зaлoгe нe тoлькo y бaнкa, выдaвшeгo ипoтeчный кpeдит, нo и y дpyгиx кpeдитopoв пo дpyгим oбязaтeльcтвaм. Нaпpимep, жильe мoжeт быть зaлoжeнo пo дoлгoвoй pacпиcкe пepeд кaким-тo чeлoвeкoм.

Oфopмлeнa ли пepeплaниpoвкa дoкyмeнтaльнo. Ecли в квapтиpe лoмaли cтeны, coвмeщaли caнyзeл, yтeпляли бaлкoн — этo дoлжнo быть oфopмлeнo в тexничecкoм пacпopтe. Ecли в тexпacпopтe пepeплaниpoвкa нe oтpaжeнa, тo oнa cчитaeтcя нeзaкoннoй.

Ecть ли дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм. Дoлг пo кoммyнaлкe cдeлкe нe пoмeшaeт, бoлee тoгo, дoлжникoм ocтaнeтcя пpeжний coбcтвeнник, нa нoвыx xoзяeв дoлг нe пepeйдeт. Нo ecли зaбыть в aктe пepeдaчи квapтиpы зaфикcиpoвaть пoкaзaния cчeтчикoв, тo пoтoм бyдeт cлoжнo дoкaзaть, чтo дoлг был нaкoплeн дo нoвыx жильцoв.

Пepeчиcлим cитyaции, кoгдa нe cтoит пoкyпaть квapтиpy, кaк бы cильнo oнa ни нpaвилacь.

B дoкyмeнтax yкaзaнa paзнaя инфopмaция. Нaпpимep, в выпиcкe EГPН yкaзaнa oднa плoщaдь квapтиpы, a в тexничecкoм пacпopтe из БTИ дpyгaя. Oшибки мoгyт пoмeшaть пpoвecти cдeлкy ceйчac или в бyдyщeм, кoгдa coбcтвeнникoм cтaнeт пoкyпaтeль.

B пoгaшeниe ипoтeки ceмья влoжилa мaтepинcкий кaпитaл, нo дeти coбcтвeнникaми нe cтaли. Пo зaкoнy, пocлe зaкpытия кpeдитa y кaждoгo члeнa ceмьи дoлжнa быть дoля coбcтвeннocти в жильe.
Ecли дoлeй нeт, a квapтиpa пpoдaeтcя, тo в бyдyщeм пoявляeтcя pиcк пpизнaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдeйcтвитeльным.

1. Oбщaйтecь c coбcтвeнникoм (coбcтвeнникaми), a нe тoлькo c дoвepeнными лицaми, и c жильцaми, кoтopым пpeдcтoит cъexaть c этoй квapтиpы;
2. Узнaйтe, кoгдa и кaк былo пpиoбpeтeнo жильe;
3. Cдeлaйтe зaпpoc нa выпиcкy o нeдвижимocти в Pocpeecтp личнo;
4. Tpeбyйтe выпиcкy из дoмoвoй книги, выпиcкy из финaнcoвoгo лицeвoгo cчeтa или cпpaвкy oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocти;
5. Cpaвнитe peaльнyю плaниpoвкy квapтиpы c тoй, чтo нapиcoвaнa в тexничecкoм пacпopтe.

Первый этап: Одновременно с обычной выпиской закажите выписку из ЕГРН о переходе прав (буду называть её расширенной). Её также может заказать любой человек в любом МФЦ. Стоит 460 рублей, делается 1-2 дня — инструкция заказа, будет в бумажном виде. Или можете заказать электронную выписку, которую пришлют на электронную почту. Стоит 290 рублей и делается быстрее, чем бумажная — инструкция.

В расширенной будет показана история сделок с квартирой. Но только с 1998 года, когда сделки начали регистрироваться через Росреестр. В ней увидите — ФИО предыдущих и нынешних собственников, и главное — когда им досталась квартира и по какому договору. Например, они её покупали, будет указан договор купли-продажи. Получили в наследство — свидетельство о наследстве. Им подарили — договор дарения. Если приватизировали — договор передачи в собственность, но обычно в выписке просто будет пустая графа. Или по решению суда.

Например, ниже показан бумажный образец такой выписки на квартиру в Москве. В ней я увидела такую историю сделок: Косарёва приватизировала квартиру в январе 2002 года. Потом продала её Балденковой в августе 2006 года. Балденкова продала в январе 2006 года Галениусу. Галениус умер и квартира перешла в наследство Холодовскому в ноябре 2015 года. Холодовский продал Ахмалетдинову в мае 2016 года. На момент заказа выписки (март 2017 года) Ахмалетдинов являлся последним хозяином.

Что проверить перед покупкой квартиры: чек-лист

Обязательно спросите продавца об этом. Может они снесли какие-либо перегородки/стены, на пару метров перенесли проход в комнату и т.д. Перепланировкой даже считается, когда вместо ванны поставили душ и наоборот. Было такое, что снесли стенку между туалетом и ванной, потом удивляются, что это нужно обязательно узаконить. Или он сам может не знать о перепланировке в своей квартире. Например, недоглядеть при покупке. Особенно когда людям досталась квартира по дарению или в наследство, он обычно не интересуется, что прошлые хозяева поменяли в планировке.

Даже если продавец говорит, что перепланировку не делал или он её узаконил, нужно самому всё проверить. Для этого требуйте продавца показать Вам технический паспорт на квартиру, в нём будет нарисован её план (образец ниже). Если у него нет такого документа, пусть закажет его в БТИ (инструкция) или МФЦ (инструкция). Это сделать может только собственник, никому другому не выдают. Осмотрите квартиру, сравните настоящую планировку с планировкой в плане. Также в обычной выписке из ЕГРН есть план всего этажа с планами каждой из квартир на нём (про выписку писала выше, там есть и образец). Найдите в нём нужную и также всё сравните.

Как проверить квартиру на долги по коммунальным платежам.

У собственников потребуйте предоставить справки с каждой организации об отсутствии задолженностей, особенно когда квартира берёте в ипотеку, банку она точно нужна. А ЛУЧШЕ пойти вместе с ним и получить эти справки. Конечно, долги предыдущего собственника не переходят на нового, кроме долга по капитальному ремонту. Но работники Управляющей компании не будут разбираться чьи это долги, и станут требовать нового собственника их оплачивать, погрозят отключить коммуникации, хоть это всё незаконно. Нервов новым владельцам могут изрядно потрепать.

Если собственники не могут оплатить долги по ЖКХ, сумму долга можно вычесть со стоимости квартиры.

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

• технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
• выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
• выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
• выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
• справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
• копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Убедиться в том, что продавец обладает правом собственности на квартиру и оно оформлено по закону можно благодаря:

• договору купли-продажи, ренты, мены;

• дарственной или свидетельству о наследовании;

• свидетельству о приватизации;

• решению суда, признающему право собственности.

Продавец должен иметь одну из указанных бумаг наравне с документом, подтверждающим право владельца на недвижимость – свидетельством о праве собственности на квартиру, а с 1 января 2017 года – выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Наравне с указанными документами продавец должен предоставить:

• паспорт, а также второй документ, удостоверяющий личность (например, водительское удостоверение);

• свидетельство о праве собственности либо выписку из ЕГРН;

• расширенную выписку из ЕГРН (содержит данные за последние 20 лет, документ выдается в Росреестре или МФЦ, возможно заказать удаленно);

• кадастровый паспорт;

• выписку из домовой книги;

• технический план квартиры.

Требуйте оригиналы бумаг, поскольку на них нужно проверить наличие подписей и печатей госорганов. Доверить проверку недвижимости перед покупкой можно специалистам – риелторам и юристам, а можно провести самим.

Важным моментом является проверка квартиры на предмет возможных прав на нее третьих лиц. Особенно внимательным нужно быть, если объект достался продавцу по наследству. Проверьте, не были ли ущемлены права других наследников. Важно удостовериться, что квартира была законно приватизирована. Идеально, если право собственности возникло у продавца больше трех лет назад. В таком случае вероятность того, что сделка может быть оспоренной почти отсутствует.

Важный момент проверки жилья перед покупкой – прописанные в квартире люди, которые, как вы понимаете, имеют право жить в помещении и после смены собственника. Продавец должен снять с регистрационного учета всех проживающих перед тем, как реализовать помещение. Если кто-то прописан на момент проверки, убедитесь, что у вас не будет проблем с выселением. Есть категории граждан, которые могут заявить о своем праве проживать в недвижимости. К ним относятся: проходящие военную службу, осужденные, несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях, пенсионеры, проживающие в домах престарелых.

Проверка недвижимости перед покупкой также предполагает и осведомление об отсутствии обременений на объект (информация содержится в выписке из ЕГРН). Жилье не должно быть предметом залога, ареста, аренды или ренты. Иначе сделку могут не зарегистрировать.

• проверьте самостоятельно информацию о квартире на официальном сайте Росреестра – данные из ЕГРН может заказать любое лицо (в расширенной выписке есть данные о смене собственников, заключении сделок, обременениях);

• отсутствие задолженности по ЖКХ – попросите продавца предоставить документ об отсутствии задолженности за последний год из управляющей компании и последнюю оплаченную квитанцию. Если, конечно, не хотите сами оплатить услуги, оказанные не вам;

• согласие супруга – если продавец в браке, при продаже недвижимости он должен предоставить документальное согласие (составляется у нотариуса) на сделку супруга;

• если вы покупаете квартиру в многоквартирном доме стоит проверить, не грозит ли многоэтажке снос, не является ли она аварийной.

Такую справку стоит заказать если:

• собственник пожилой человек,
• вы подозреваете, что у собственника могут быть психические проблемы,
• вы подозреваете, что у собственника могут быть алкогольная или наркотическая зависимость.

Справка из наркодиспансера подтвердит, что на момент ее выдачи собственник не состоял на учете у нарколога. А справка из психдиспансера — что собственник не состоял на учете в психиатра.

В некоторых случаях даже таких справок может быть недостаточно.Чтобы обезопасить покупателя, пригласите психиатра на сделку. Если бывшие хозяева или их родственники решат оспорить сделку через суд, заключение врача подтвердит: продавец подписывал документы в здравом уме и рассудке.

Где заказать: в государственном псих- и наркодиспансере

Кто может получить: собственник.

В документе напишут кто, когда и по каким причинам прописывался и выписывался из квартиры с момента сдачи дома в эксплуатацию. Проверьте, выписывался ли кто-то из бывших жильцов по закону, например, когда уходил в армию или перед отправкой тюрьму. Так, после возвращения они имеют право прописаться обратно, даже если у жилья сменился собственник.

Где заказать: на портале Госуслуг.

Кто может получить: собственник или любой зарегистрированный в квартире.

Материнский капитал начали выдавать с 1 января 2007 года. Если у собственника есть дети, которые родились позже этой даты, проверьте, когда была куплена квартира. Если сделка прошла после рождения ребенка уточните, использовался ли материнский капитал. Чтобы подтвердить свои слова владелец жилья может заказать специальную справку. В ней напишут размер выплаты и ее остаток.

При использовании маткапитала ребенку нужно выделить долю в купленной недвижимости. А продать квартиру один из собственников которой ребенок сложнее — для этого понадобится разрешение опеки. Также такую сделку должен удостоверить нотариус.

Где заказать: в Пенсионном фонде или на портале Госуслуг.

Кто может получить: владелец материнского капитала.

Что проверить	Как проверить	Что делать, в случае риска
Кто продает: собственник или доверенное лицо	В выписке из ЕГРН об основных характеристиках и правах или об объекте недвижимости	Попросить предоставить доверенность от собственника
Есть ли обременения или ограничения	В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости	Зависит от вида обременения. Например, ипотечную квартиру можно купить
Есть ли аресты	В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости	Отказаться от сделки
Как часто менялись собственники за последние несколько лет	В выписке из ЕГРН о переходе прав на объект	Отказаться от сделки, если за последний год квартиру перепродавали чаще трех раз
Есть ли жильцы, выписанные по закону	В справке о регистрации	Попросить собственника показать новую прописку этих жильцов или отказаться от сделки

9 Способов самостоятельно проверить квартиру при покупке

Первый документ для ознакомления — это паспорт собственника. Вы должны удостовериться, что собственник недвижимости и продавец – одно и то же лицо (а если нет, у продавца должна быть доверенность, но об этом ниже). Проверьте, что данные паспорта – серия, номер, дата и место выдачи – совпадают с теми, которые указаны в остальных документах на квартиру.

Кроме того, загляните на страницы, где отмечается семейное положение и наличие детей. Эти сведения вам тоже пригодятся.

Если у продавца есть дети, уточните, входят ли они в число собственников и использовался ли для покупки квартиры материнский капитал. Если дети также являются владельцами жилья, ознакомьтесь с их паспортами или свидетельствами о рождении.

Несмотря на то, что существует несколько видов паспортов, как минимум российских и иностранных граждан, чаще всего вам будут попадаться отечественные паспорта.

Кроме совпадения данных паспорта с содержащимися в документах на недвижимость, обратите внимание на состояние документа (если он выдан 10 лет назад, а выглядит как новенький, это подозрительно), на шрифты, водяные знаки, оттиски, наличие исправлений, наклеек и т.п. Интересно, но паспорта, где данные внесены от руки, а не напечатаны, не являются фальшивыми. Такие до сих пор можно встретить, если человек получал его давно где-нибудь в маленьком провинциальном городе.

Иностранные граждане, согласно российскому законодательству, тоже могут продавать и покупать недвижимость без ограничений. Помимо паспорта их страны они обязаны предоставить заверенный нотариусом перевод документа.

Правоустанавливающие документы подтверждают, что собственник действительно является собственником. В них указано, на основании чего наступило право собственности: покупка, наследование, дарение и т.п. Если правоустанавливающих документов у собственника нет, возможно три варианта:

• Жилье не приватизировано, и значит, собственнику сначала нужно заняться приватизацией, а потом продажей;
• документы утеряны, и владелец должен их сначала восстановить;
• перед вами мошенник, который хочет исчезнуть с вашими деньгами.

Отдельно уделите внимание квартире в новом доме, если она приобреталась по договору о переуступке прав. Тогда нужно получить у продавца расписку о получении средств предыдущим собственником и акт приемки-передачи жилья, если дом уже сдан.

Договора ренты, мены и решения суда в качестве правоустанавливающих документов встречаются довольно редко. Чтобы убедиться в правомочности этих документов, лучше обратиться к профессиональному юристу.

Если жилплощадь приобретена в браке, то закон требует получить согласие второго супруга на продажу. Причем это требование актуально еще в течение трех лет после развода.

Многие продавцы не уточняют или даже лгут на прямой вопрос, состояли ли они в браке на момент приобретения квартиры. В этом случае покупатель может обезопасить себя, запросив у продавца заверенное у нотариуса заявление, что он не был женат или замужем.

Если нотариально заверенное согласие второго супруга имеется, проверьте, не было ли оно отозвано.

Согласие не требуется, если жилплощадь продавцу подарена или получена им по наследству.

Интересно, но покупателю тоже требуется согласие его супруга или супруги на приобретение жилья.

Если продавец пользовался ипотечным кредитом для покупки жилья, покупатель должен убедиться, что все обязательства перед банком выполнены. Это не касается тех случаев, когда собственник предупреждает, что квартира под залогом у банковской организации.

Если владелец утверждает, что кредит погашен, он должен предоставить кредитный договор и справку о его погашении. Она оформляется на фирменном банковском бланке, имеет уникальный номер, заверяется печатью кредитной организации и подписями ответственного сотрудника и руководителя отделения. Проверьте, чтобы номер кредитного договора совпадал с тем, который указан в справке.

Дополнительно отсутствие обременений подтверждает выписка из ЕГРН.

Справки из ПНД и НД являются гарантией дееспособности продавца. Если после заключения договора выяснится, что собственник лишен дееспособности по суду, сделку расторгнут, как ничтожную.

К сожалению, стопроцентной гарантии справки не дают. Но шансы на благополучный исход сделки повышают. Поэтому покупателю стоит запросить справки, особенно если продавец очень пожилой или проявляет признаки неадекватного поведения.

Покупаете квартиру? Не доверяй, а проверяй!

Свидетельство о государственной регистрации права – один из основных документов на объект недвижимости. Сейчас свидетельство выдается как в традиционной бумажной, так и в электронной форме, заверенное цифровой подписью.

Если жилье было куплено до 1998 года, свидетельства о регистрации у продавца не будет, тогда ему нужно провести процедуру приватизации и лишь потом выходить на сделку.

Проверка доверенности необходима, если по каким-то причинам собственник не может сам присутствовать на сделке. Существует три разновидности доверенностей:

• генеральная – на любые действия с жильем, владелец доверенности в этом случае полноценно заменяет собственника;
• специальная – ограничивает круг полномочий доверенного лица, обычно ее дают риелторам для сбора документации;
• разовая – на одно конкретное действие, например, на получение справки.

Сделки по доверенности, по статистике риелторов, одни из самых рискованных, поскольку доверенность можно отозвать или подделать.

Итак, поиски успешны – квартира подходит вам метражом, планировкой, этажностью, местоположением, состоянием и ценой. Теперь следует выяснить «невидимую» информацию, содержащуюся в документальной базе по этой жилплощади.

Первым делом нужно увидеть документы, доказывающие право собственности продавца. Обычно у квартировладельцев имеются договоры купли-продажи, дарения, мены или свидетельство о наследстве. Значительно реже встречаются собственники по судебному решению. Еще реже – владельцы жилья с договором исполненной ренты.

В идеале документы необходимы в подлиннике. Возьмите их, внимательно осмотрите под ярким светом – нет ли подчисток, каких-то иных подозрительных следов. Заметим, что исправления правоустанавливающих документов допустимы, если имеются заверяющие подписи сторон договора, а лучше – нотариально заверенные исправления с соответствующей печатью и подписью нотариуса.

Обязательно проверяется наличие госрегистрации договора через выписку ЕГРН, либо через портал Росреестра.

Следует внимательно изучить условия в договоре на право собственности, описывающие допустимые причины его расторжения – детально выясните, были ли эти условия выполнены.

Классическим случаем является договорное обязательство покупателя (вам он представляется, как владелец и продавец квартиры) произвести выплату полной цены жилья через указанный в договоре срок, отсчитываемый от внесения первой выплаты. В случае невыполнения данного условия договор признается неисполненным и подлежащим расторжению. Это значит, что гражданин, представившийся вам продавцом, не является собственником квартиры.

Взгляните на дату договора. Если собственник продает недавно завещанную или подаренную квартиру лицом, не имеющим родственных связей с ним – по меньшей мере, это подозрительно.

Прежде всего, устанавливается подлинность паспорта. Обновляемый список недействительных паспортов публикуется в справочных целях интернет-сервисом Главного управления МВД по вопросам миграции. Впрочем, юридически значимые сведения предоставит лишь паспортный стол.

Однако в сделках по квартирам со стороны продавца может действовать его представитель и тогда проверки паспорта будет недостаточно. Требуется проверить доверенность и ее обязательное заверение нотариусом. Без нотариального удостоверения доверенности никакой представитель продавца действовать не в праве.

Внимательно прочтите оригинал доверенности. Прописана ли в ней правомочность представителя правообладателя жилой недвижимости на получение денег от покупателя, либо ему дано лишь право подписи договора купли-продажи? Отметим, что приобретать квартиру не у собственника, а у его представителя достаточно рискованно.

Необходимо выяснить, насколько продавец дееспособен. Тем более, если он ведет себя не вполне адекватно. К примеру, можно пообщаться с несколькими соседями квартировладельца и послушать, что те расскажут об образе жизни продавца.

Вне зависимости от того, будет ли совершена сделка с помощью квалифицированного агентства или самостоятельно, продавцу и покупателю лучше обладать элементарными юридическими знаниями. Перед подписанием договора и фактической передачей денег важно собрать необходимую для сделки документацию.

В обязательном порядке нужно проверить документы, подтверждающие права продавца на квартиру. Основным документом является свидетельство о праве собственности. В тексте любого свидетельства присутствуют ссылки на документы, которые явились основанием для регистрации права за человеком.

Чаще всего такими правоустанавливающими документами являются договора купли-продажи, дарения, мены. Покупателю важно знать, что на оборотной стороне такого договора должна быть синяя печать ФРС. Если ее нет, то сделать сделку будет невозможно. И свидетельство, и договор будут сдаваться в ФРС для регистрации сделки.

Как проверить квартиру перед покупкой в 2021 году

Паспортные данные, указанные непосредственно в свидетельстве и договоре должны соответствовать официальному документу, подтверждающему личность. Если человек менял паспорт, то старые данные сохраняются на последней странице нового документа.

Если есть возможность, то лучше снять копию паспорта продавца и самостоятельно проверить подлинность документа через официальный сайт миграционной службы.

Лучше найти возможность, чтобы лично подержать в руках подлинник свидетельства о регистрации собственности. Оно должно быть на гербовой бумаге, имеющей номер, а также без дефектов, подчисток и прочих исправлений. Документ содержит информацию о правообладателе, его паспортные данные, а что касается недвижимости, то адрес и площадь. Также в свидетельстве будет видна информация о наличии ограничений и обременений, но нельзя забывать, что они указаны на момент выдачи свидетельства.

Перед заключением договора нужно проверить объект недвижимости на наличие обременений, к которым, в том числе, относится арест, залог, аренда. Свежую информацию, соответствующую действительности, можно найти только в выписке из ЕГРП на эту квартиру.

Заказать выписку в бумажном виде можно лично в ФРС или МФЦ. Если нет желания тратить на это время, то лучше обратиться к услугам сотрудника агентства недвижимости, чтобы он ее получил. Если достаточно электронного вида справки, то можно сделать запрос на сайте Росреестра.

Нужен. При сдаче пакета документов в ФРС для регистрации права собственности обязательно потребуется и кадастровый, и технический паспорт. Если отсутствует хоть один – продавец должен его сделать. Более того, лучше лично проверить по паспорту соответствие расположения стен и окон. Если имеются перепланировки, но они не отображены в документе, то лучше попросить продавца его обновить.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Перед покупкой недвижимости нужно обязательно проверить ее самостоятельно. Раньше сделать это можно было, посетив лично регистрационную службу и заказав выписку из ЕГРП. Сделать запрос может любое лицо, необязательно собственник. Государственные структуры стараются идти в ногу со временем, и сегодня заказать справку можно, сидя дома, онлайн.

Для этого нужно зайти на официальный сайт Росреестра, перейти в раздел «Физическим лицам» и заказать выписку из ЕГРП, которая будет содержать всю историю квартиры. Покупателя должно насторожить, если недвижимость часто перепродавалась.

Каким бы ни был правоустанавливающий документ, подтверждает право собственности после сделки на квартиру одна бумага. Ранее это было свидетельство о праве собственности. В нем указывалось следующее:

• перечень документов, на основании которых выдано свидетельство, то есть правоустанавливающих бумаг. Это мог быть договор, акт о передаче от застройщика, решение и т.д. Указывались конкретные реквизиты, то есть название документов, их даты и т.д.;
• сведения о собственнике (его имя, адрес на момент регистрации, паспортные данные);
• адрес квартиры, а также ее основные характеристики (площадь, этаж);
• вид права (собственность, аренда, право бессрочного пользования и т.д.);
• кадастровый или условный номер квартиры;
• данные об органе, выдавшем свидетельство;
• информация о внесении сведений в государственный реестр.

Параллельно со свидетельством собственники могли получить выписку из ЕГРН. По сути документы дублировали друг друга, хоть и выглядели по-разному. Чтобы избежать путаницы и исключить одинаковые бумаги, свидетельства были упразднены.

Выписка из ЕГРН – это основной документ, который подтверждает право собственности на конкретную квартиру. На эту бумагу необходимо ориентироваться для первичной проверки чистоты ситуации и недвижимости перед сделкой.

Есть несколько видов выписок, утвержденных Минэкономразвития:

1. Об основных характеристиках. Чаще всего граждане заказывают такой документ. Он отражает, кто является собственником, когда он им стал, наложены ли в отношении объекта обременения. Также указываются основные сведения о квартире – ее адрес, площадь, кадастровый номер и т.д.
2. О переходе прав. В нем содержатся сведения не только о текущем собственнике, но и обо всех предыдущих. Речь идет об информации, которая имеется в ведении Росреестра.
3. О правах конкретного лица на владение объектами недвижимости.

Существуют и другие типы выписок, но они не потребуются покупателям, так как затрагивают совершенно другие вопросы.

Покупка квартиры с прописанными в ней гражданами – страх любого приобретателя. С одной стороны, никаких особых проблем в этом нет. Лица, которые не захотят выписываться добровольно, будут выписаны в судебном порядке. С другой, суд – это всегда долго и дорого.

Для обеспечения собственной безопасности и спокойствия рекомендуется перед сделкой получить от продавца документы, подтверждающие отсутствие зарегистрированных в квартире лиц.

Это может быть:

• справка по форме 9 (о зарегистрированных в квартире лицах). Документ содержит информацию и о тех лицах, что были сняты с регистрационного учета по указанному адресу;
• справка по форме 12 отражает сведения о лицах, которые были сняты с регистрационного учета по иным основаниям. В теории, такие граждане еще могут претендовать на регистрацию, что может стать серьезной проблемой для нового собственника;
• выписка из домовой книги. Включает в себя информацию о лицах, которые были зарегистрированы по указанному адресу. Позволяет получить данные о гражданах, имеющих право проживания в квартире.

Сделку лучше отложить, если в справке по форме 12 указаны лица, снятые с учета по иным основаниям. Чаще всего, основанием служит решение суда. Если оно было заочным, и гражданин о нем не знал, то сможет отменить его (при условии, что докажет, что не знал о нем по уважительным причинам). Это создаст дополнительные трудности.

Идеальный вариант – получить в отношении квартиры архивную выписку из домовой книги. Но здесь могут возникнуть трудности. Домовые и поквартирные книги были устранены и более не ведутся. В некоторых регионах они продолжают действовать, но новые не выдаются.

Получить выписку из такой книги, тем более архивную, иногда невозможно. Все зависит от особенностей регионального законодательства и сложившейся практики. Например, в Краснодарском крае и Санкт-Петербурге документ не выдается вовсе, придется довольствоваться формами 9 и 12.

Особое внимание рекомендуется уделить личности продавца. Для начала необходимо проверить его документы – паспорт или иные бумаги, удостоверяющие личность.

Паспорт подделать достаточно трудно. Но подобные случаи встречаются, хоть и редко. Нужно внимательно оценить фотографию, сравнить ее с лицом, которое якобы продает квартиру. Изменения во внешности возможны, это тоже стоит взять в расчет.

Следующий шаг – проверка действительности документа. Сделать это очень просто:

• зайти на сайт Главного Управления по Вопросам Миграции при МВД;
• перейти в раздел с сервисами;
• выбрать «проверка паспорта»;
• ввести серию и номер паспорта;
• ввести проверочный код.

Ответ предоставляется сразу. Если серия и номер не совпадают, на экране указывается, что паспорт недействителен.

Давайте начистоту: проверка квартиры перед покупкой

Покупка квартиры в ипотеку — не редкость. Если владелец оформлял имущество именно так, то это не повод отказываться от сделки. Но лучше убедиться, что задолженность перед банком была погашена в полном объеме.

Для этого необходимо попросить продавца предоставить справку о погашении ипотеки. Любой банк выдаст такой документ. Если собственник утверждает, что банк отказывается предоставлять справку, значит в ситуации что-то не так.

Справка выдается в свободной форме, какого-то общего бланка, одинакового для всех финансовых учреждений, нет. Но стоит проверить, что документ не является подделкой. Самое минимальное, что может сделать покупатель — сравнить печать на документе с образцами этого же банка.

При продаже недвижимости, приобретенной в браке, согласие супруга нужно оформить обязательно.

Исключение — получение недвижимости по безвозмездной сделке, например, по наследству или договору дарения.

Согласие оформляется у нотариуса. Для этого супруг продавца должен сам обратиться в любую нотариальную палату. Покупатель может проверить подлинность документа через сайт Федеральной Нотариальной Палаты.

Если реализатор покупал квартиру с использованием средств материнского капитала, продать ее не так просто. Покупателю рекомендуется тщательно проверять недвижимость перед такой сделкой — истребовать от продавца справку о наличии средств маткапитала на счете ПФР. Если деньги были списаны, значит предыдущий владелец полностью получил средства, и у него отсутствуют претензии касательно объекта.

Это очень важный момент. Если квартирой владеют в том числе и маленькие дети, тогда вам нужно будет обязательно удостовериться в том, что у продавца есть разрешение органов опеки. Обязательно запросите у владельца подтверждение, что дети уже зарегистрирован в другом месте. Поскольку по закону их нельзя выписывать «в никуда». В этом случае сделку могут признать недействительной, а квартира вернется собственнику. Кроме того, стоит проверить и сравнить с документами на квартиру паспорта или свидетельства о рождении несовершеннолетних владельцев.

Похожие записи:

• Как оформить пенсию по инвалидности через госуслуги 3 группы пошагово
• Как брать деньги в долг на мтс
• Правила ловли рыбы в Мурманской области 2021