Как обменять квартиру на квартиру с доплатой ипотекой
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обменять квартиру на квартиру с доплатой ипотекой». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Возможность обмена ипотечной квартиры до окончания всех выплат в РФ регламентируется Гражданским кодексом. Меняется залог: им становится новая недвижимость вместо имеющейся. Все условия ипотечного договора сохраняются для нового объекта кредитования.
Банки не слишком приветствуют подобные сделки. Для них никакой финансовой выгоды нет. Для банка это предполагает дополнительные издержки и длительное переоформление, потому кредитор может и отказать заёмщику.
Однако при соблюдении нескольких обязательных для заёмщика условий услуга обмена ипотечной квартиры на другую клиентам предоставляется.
Альтернативная продажа жилья: как провести и не остаться без денег
Получить согласие у банка на обмен своей ипотечной квартиры можно при соблюдении следующих требований:
- прошло 5 лет с момента подписания договора по ипотечному кредитованию и большая часть задолженности клиента уже погашена;
- клиент является добросовестным плательщиком, выполняющим свои обязательства без просрочек;
- новая квартира будет выступать в сделке залогом, её стоимость не должна быть ниже цены прежней недвижимости;
- покупаемое жильё должно находиться в том же регионе, в котором работает обслуживающий банк.
Некоторые условия совершения обмена озвучиваются банковскими организациями сразу же, при обращении клиента. Иногда финансовое учреждение выставляет их отдельно.
После получения официального согласия от банка на обмен квартиры можно проводить процедуру. Она осуществляется несколькими способами.
- Подписание договора мены – сделка заключается с заменой залога по договору, им становится другой объект недвижимости.
- Оформление потребительского кредита – клиент берёт займ для погашения задолженности по предыдущей ипотеке, после чего возможна покупка нового жилья.
- Одновременное заключение двух договоров купли-продажи – старая квартира продаётся, а новая – покупается заёмщиком.
Возможность произведения обмена ипотечной недвижимости по тому или иному варианту зависит от выбора банковского учреждения. Самостоятельно заёмщик не может решить, какой из них подойдёт. Обратиться в банк следует ещё до выбора новой квартиры.
Для обмена ипотечной квартиры заёмщик должен собрать пакет своих документов, которые обычно требуются для оформления кредита. Также нужны бумаги на старое жильё, являющееся залогом по договору с банком. Документы на новую квартиру также необходимы в полном объёме, включая оценку недвижимости.
После сбора всех бумаг клиент должен подать заявление в банк, в котором он хочет получить ипотеку.
Как проходит обмен недвижимости?
Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.
Обычно в проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:
- продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
- покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
- продавец, у которого покупает продавец-покупатель.
Пример альтернативной сделки
Допустим, есть лицо А, которое хочет приобрести квартиру у лица Б. Лицо Б в свою очередь планирует продать свою квартиру и на вырученные деньги купить другую квартиру у лица В. Стороны договорились, что денежные средства от сделки между лицом А и лицом Б поступают сразу лицу В, а лицо Б в случае необходимости доплачивает лицу В разницу в цене.
При этом сам термин «альтернативная сделка» законодательно не закреплен и используется участниками рынка недвижимости. Формально альтернативная сделка похожа на прямую продажу, где есть один покупатель и один продавец. При этом она обладает своими специфическими чертами, на которые следует обратить внимание. Во-первых, денежные средства от первоначального покупателя поступают напрямую к конечному продавцу, минуя продавца-покупателя. Во-вторых, при проведении альтернативной сделки стороны одновременно подают документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Oбa договора купли-продажи регистрируются oднoвpeмeннo, a передача денег чаще всего пpoиcxoдит чepeз бaнкoвcкий pacчeтный счет или банковскую ячейку. Ecли покупатель-продавец хочет продать oднy квapтиpy и кyпить двe, тогда участников сделки становится еще больше и продажа усложняется. Каждую сделку нужно регистрировать отдельным договором.
Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.
«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию. Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления. Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.
- Первое, что нужно, — разместить объявление о продаже квартиры, указав, что планируется альтернативная сделка.
- Найти подходящий вариант и проверить юридическую чистоту квартиру. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН, где содержатся все сведения о собственниках квартиры, обременениях, судах. Лучше всего заказывать выписку ближе к дате сделки. Также можно запросить выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире, есть ли задолженность за коммуналку и т. д. Покупателю своей недвижимости тоже лучше предоставить такой же пакет документов.
- Выбрать форму расчета. При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, и в безналичной форме с помощью перечисления средств на расчетный счет. В данном случае необходимо продумать правильную схему взаиморасчетов. К примеру, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить за квартиру, в одну ячейку. Покупатель-продавец в свою очередь кладет деньги, которые будет должен доплатить продавцу, во вторую ячейку. Доступ к ним откроется после подписания сделки.
- Составить предварительное соглашение. B нeм пpoписать данные сторон сделки, информацию o нeдвижимocти, cpoки зaключeния ocнoвнoгo договора кyпли-продажи, а также условия оплаты. 3aключать лучше двa coглaшeния: oднo — c покупателем, второе — с продавцом.
- После чего составить договоры купли-продажи. На этом этапе можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Оба договора купли-продажи подписываются oднoвpeмeннo.
- Регистрация сделки в Росреестре. Подавать все документы следует одновременно. Здесь понадобятся паспорта, договор купли-продажи, заявление на регистрацию, кадастровый паспорт на жилье и квитанция об уплате пошлины — 2 тыс. руб. Ее уплачивает покупатели. Срок регистрации — десять дней; если договор купли-продажи заверен у нотариуса, то три дня.
- Прийти в назначенный день и получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Этот вариант возможен, если у семьи есть дополнительная жилплощадь, где можно жить всё время, пока будут оформляться документы по купле-продаже и ипотеке.
Желательно, чтобы квартира, предназначенная для обмена, была в собственности у одного члена семьи и на неё не претендовали третьи лица. Сложно продать квартиру, которая находится в ипотеке или купленную за материнский капитал. В первом случае необходимо будет найти покупателя, который согласится погасить банку остаток ипотеки. Во втором случае квартира будет принадлежать не только родителям, но и несовершеннолетним детям, продать её без разрешения органов опеки не получится. Для получения такого разрешения необходимо доказать, что детям есть где жить и это жильё соответствует всем санитарным нормам.
Перед продажей квартиры необходимо выписать из неё всех жильцов.
При таком варианте необходимо одновременно найти и покупателя на старую квартиру и подходящее по всем параметрам новое жильё, согласовать цены, вычислить разницу, а затем обращаться в банк с просьбой одобрить ипотеку на недостающую сумму. Если кредит разрешат взять, только тогда можно проводить операцию купли-продажи жилья.
Можно воспользоваться вариантом обмена – многие люди наоборот ищут более маленькое и бюджетное жильё. В этом случае не нужно будет искать покупателя на свою старую квартиру.
Обмен квартиры с доплатой через ипотеку
Для продажи жилья необходимо собрать следующие документы:
- Паспорта и ИНН всех собственников квартиры.
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жильё.
- Техпаспорт квартиры.
- Договор купли-продажи.
- Согласие на продажу второго супруга (если квартира является совместно нажитым имуществом).
- Разрешение органов опеки, если одним из собственников является несовершеннолетний.
- Выписка из единого государственного реестра недвижимости.
Кроме этих документов в некоторых случаях могут потребоваться справки, доверенности, отказ от права собственности.
Покупка квартиры будет проходить с привлечением ипотеки, поэтому важно, чтобы приобретаемый объект недвижимости удовлетворял кредитора. Все документы по приобретаемому жилью должны быть предоставлены в банк для составления кредитного договора. Далее можно оформить стандартную процедуру покупки жилья в ипотеку, а сумму, полученную при продаже старой квартиры, использовать как первоначальный взнос.
Это вариант подходит тем людям, у которых есть накопления на новую квартиру. Недостающую сумму средств можно получить, заложив имеющееся жильё. Главное условие – наличие права собственности на квартиру. Кроме того банки оценивают имеющуюся недвижимость на ликвидность. Отказать могут по нескольким причинам:
- Дом аварийный.
- Жилье подлежит реконструкции.
- Старая постройка.
- Дом имеет неудачное расположение.
Многие солидные банки, такие как Сбербанк, предпочитают брать в залог жильё, у которого только один собственник. Большую сумму сложно получить, если квартира:
- Малометражная.
- Расположена на первом или последнем этаже.
- Куплена пару месяцев назад.
Заложить квартиру в строящемся доме нельзя.
Важно знать пару особенностей залога:
- Одну и ту же квартиру можно заложить несколько раз, главное чтобы её стоимость была не меньше суммы полученных займов.
- Квартиру, находящуюся в залоге, можно сдавать в аренду и тем самым копить на приобретение нового жилья. Главное согласовать этот вопрос с банком.
- В квартиру можно прописать недавно родившегося ребёнка, без согласования с банком.
Такой вариант приобретения нового жилья предполагает, что большую часть суммы на новую квартиру придётся платить из личных сбережений, что не по карману большинству людей со средним достатком.
Заемщик закладывает в банк квартиру, получая от него 70% стоимости, на недостающую сумму оформляет ипотеку под залог уже новой квартиры.
Если оформить ипотеку на новое жильё невозможно из-за невысоких легальных доходов, можно попробовать заложить старую квартиру за 70% от её стоимости. Этих денег не хватит на покупку нового жилья, однако теперь новую ипотеку придётся брать на гораздо меньшую сумму.
Таким образом, в залоге у банка окажется сразу две квартиры – старая и новая. В этом случае речь не идёт об ипотеке при обмене с доплатой – старую квартиру не обязательно продавать или обменивать. У заёмщика остаётся право собственности с обременением на эти две квартиры, Если доход позволит, можно «выкупить» у банка обе квартиры или же продать более маленькое жильё.
Ипотека на улучшение жилищных условий
Можно воспользоваться специальным кредитом на улучшение жилищных условий. Такую ипотеку можно получить при помощи разных государственных программ:
- Ипотека молодым семьям – подходит для пар в возрасте до 35 лет.
- Если в семье двое детей, можно использовать материнский капитал на улучшение жилищных условий. При этом не нужно ждать три года.
Найти подходящее жильё это половина дела, главное, чтобы эта квартира устроила кредитора. В самый последний момент банк может отказать в ипотеке, если его не устроит жильё или доход заёмщика.
Причины отказа в ипотеке при обмене квартир:
- Возраст заёмщика (выплатить ипотеку нужно до 75 лет).
- Плохая кредитная история.
- Низкий уровень дохода.
- Плохое состояние здоровья заёмщика.
- Низкая ликвидность объекта залога.
- Невозможность проверить информацию о заёмщике.
Перед тем как продавать или обменивать квартиру, необходимо точно знать, даст ли банк ипотеку и на каких условиях.
Конечно, можно найти опытного риэлтора, юриста и финансиста, которые сами будут искать лучшие варианты для обмена жилья. Но человек со средними доходами не сможет оплачивать работу этих специалистов. Это значит, что всю информацию придётся искать самостоятельно. Плюс ко всему, собирать кучу справок, подписывать договора, консультироваться с менеджерами различных банков по поводу условий ипотеки, искать объявления по продаже и обмену жилья. Совмещать эти дела с официальной работой практически нереально. Важно заранее осознать всю сложность процедуры обмена квартиры с доплатой в ипотеку. Изучать информацию лучше заранее в интернете, а оформлением бумаг заниматься, находясь в отпуске.
Обмен квартиры с доплатой в ипотеку – это не дело одного дня, на это могут уйти месяцы, и даже годы.
Можно ли обменять квартиру с доплатой ипотекой?
Данная процедура подразумевает выполнение таких условий:
- Необходимо произвести обмен залогового имущества. Иными словами, после проведения сделки происходит переоформление ипотечного договора на иной объект недвижимости.
- Кредитор может выразить свое согласие на обмен залоговой квартиры. Однако подобное решение не является обязательным. Никто не может заставить банк дать согласие на подобный обмен.
- Процедура замены регламентируется не только условиями кредитного договора, но и внутренней банковской документацией. Например, каждая финансовая организация имеет собственные внутренние положения, инструкции и прочие регламенты. Есть ситуации, когда банк дает согласие на обмен в случае погашения большей части долга. Однако другие кредиторы для одобрения обмена не обращают особого внимания на дату заключения ипотечного договора.
- Банк может допустить процедуру обмена одного кредитного жилья на другой объект, если клиент отличается положительной кредитной историей. Иными словами, при наличии задолженностей или просрочек можно забыть об обмене ипотечной квартиры.
- Стоимость выбранной недвижимости должна быть не менее остаточной суммы задолженности с учетом процентной ставки.
Важно! Специалисты рекомендуют сначала получить письменное согласие банка на обмен, а только потом заниматься поиском нового жилья и оформлением различной документации.
Подобный вариант станет оптимальным решением для заемщиков, которые желают расширить свою жилую площадь за счет покупки квартиры большей площади. Следовательно, новое жильё будет иметь большую стоимость, чем предыдущая недвижимость.
Для этого заемщику предстоит погасить остаток долга. Сделать это можно такими способами:
- Использовать собственные накопления.
- Оформление нового ипотечного кредита.
Для продажи залоговой квартиры предстоит оформить письменное согласие кредитора на подобную сделку, а также получить бумаги о снятии обременения.
Подобный способ не особенно устраивает банк в силу повышенных рисков. Однако если разрешение получено, то заемщику предстоит выполнить такие шаги:
- Получить письменное разрешение от кредитора на продажу залогового жилья.
- Погасить оставшийся долг.
- Найти покупателя и оформить договор купли-продажи.
- Определиться с новым вариантом жилья.
- Оформить новый кредитный договор.
- Произвести обременение нового залога через регистрирующие органы.
Это довольно удобный вариант для покупателя новой квартиры. Особых минусов не наблюдается.
Данная схема является удобной альтернативой предыдущему варианту. Смена залоговой квартиры происходит в рамках договора обмена. Заключение такого соглашения становится возможным только в том случае, если два обозначенных объекта имеют практически идентичную стоимость.
Процедура подразумевает выполнение таких этапов:
- Получить согласие банка.
- Подготовить всю необходимую документацию на новое жилье.
- Оформление оценочного акта на новую квартиру.
- Обсудить условия нового ипотечного договора.
- Оформить договор мены.
- Новая квартира передается кредитору в качестве залога.
- Ликвидировать факт обременения с прежней жилой площади.
Не все собственники недвижимости согласятся проводить сделку с квартирой, находящейся в залоге.
Подобная схема продажи и покупки квартиры является наиболее оптимальным вариантом для кредитора. В данном случае риски сводятся к минимуму. Схема сделки довольно простая: клиент с разрешения банка продает имеющуюся квартиру и покупает новое жилье при помощи оформления нового займа.
При выборе такого способа необходимо пройти несколько этапов:
- Получить официальное согласие кредитора.
- Оформление заявки для одобрения новой ипотеки.
- Продажа имеющейся недвижимости.
- Как только покупатель будет найден, необходимо заключить договор купли-продажи.
- Подбор нового варианта жилья.
- Подписание нового ипотечного договора.
- Ликвидация прежнего обременения и оформление залоговых обязательств на новую квартиру.
Важно! В этом случае происходит одновременная продажа старой квартиры и приобретение нового жилья. Некоторые клиенты предпочитают вести процедуру с использованием банковской ячейки. Это может снизить риски во время сделки.
Как показывает практика, при идеальном стечении обстоятельств подобную сделку можно совершить за несколько дней.
При обмене квартиры стоит помнить, что довольно проблематично пройдет обмен на более дешевый вариант жилья. Получить разрешение от кредитора на такую сделку практически невозможно. Здесь слишком высоки риски, банк не пойдет на умышленное снижение ликвидности залогового имущества.
На законодательном уровне не прописан запрет на обмен жилья, находящегося в залоге, на другую жилую площадь. Главным условием станет получение письменного согласия от банка. Только после этого можно строить планы о расширении жилой площади или переезде на другое место жительства.
Меняем старое жилье на новое: как продать квартиру без рисков
Обмен ипотечной квартиры с заменой залогового имущества можно провести только при условии равнозначной стоимости обоих объектов (данный факт устанавливается кредитором).
Процедура проходит в следующем порядке:
- Предоставление документов на новую жилплощадь;
- Оценка новой квартиры;
- Уточнение условий ипотеки;
- Заключение договора мены;
- Оформление залога;
- Снятие обременения со старой жилплощади.
Подобные сделки имеют ряд сложностей, ведь не каждый согласится купить квартиру, находящуюся в залоге финансовой организации.
Еще один важный нюанс – это разница в цене. Здесь у заемщика есть 3 различных варианта. Рассмотрим каждый из них.
Эквивалентный обмен жилплощадью считается самым легким и для заемщика, и для финансовой организации. При этом площадь и состояние жилья не имеют никакого значения.
Оно может иметь меньшую площадь, но быть более качественным, или же наоборот. Цена уравнивается в обоих случаях.
В этом случай у банка еще больший интерес, поскольку новый залог будет обладать более высокой рыночной стоимостью. Если разница в цене составит более 20%, кредитор наверняка даст свое согласие на проведение обмена с доплатой.
Пункт о выплате определенной суммы обязательно прописывается в договоре мены. Разницу в стоимости можно компенсировать не только деньгами, но и другим ценным имуществом (земельным участком, гаражом и т. д.).
В силу того, что на недвижимости, купленной по военной ипотеке, лежит двойное обременение (банковское и Росвоенипотеки), выполнять с ней какие-либо действия будет сложнее всего.
Самым простым вариантом является полное погашение задолженности. Закрыв ипотеку, бывший заемщик становится единственным владельцем квартиры и может поступать с ней по своему усмотрению.
При отсутствии личных денежных средств необходимо найти покупателя, готового выплатить остаток суммы по кредиту, и договориться с ним об обмене одного объекта недвижимости на другой.
Помимо этого заемщик может написать заявление о переводе на другое место службы (как правило, в другой город). Однако в этом случае пункт о переезде и обмене ипотечного жилья должен быть прописан в соглашении.
Обмен ипотечного жилья предполагает массу нюансов, в которых обычному человеку крайне трудно разобраться. Чтобы избежать проблем, заблаговременно указывайте в кредитном договоре все условия обмена.
Обмен ипотечной квартиры: банковские условия, рекомендации для заемщиков
Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.
Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.
Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.
Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:
- расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
- хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
- стоимость ниже цены нового жилья.
Обратите внимание! Застройщик, как правило, проводит специальную рыночную оценку, чтобы установить реальную стоимость недвижимости у независимого оценщика.
Обычно застройщики просят предоставить следующие документы:
- подлинники правоустанавливающих документов и выписку из ЕГРН;
- техпаспорт не старше 5 лет;
- нотариальное согласие супруга, разрешение опеки, если есть несовершеннолетние участники;
- справка об отсутствии долгов по ЖКУ, капремонту, паспорта на электро-, водо- и газосчетчики;
- справка о прописанных.
На основании данных документов разрабатывается ДКП по форме застройщика, после чего документ подписывается и сдается на регистрацию через МФЦ в Росреестр. После госрегистрации осуществляется окончательный расчет – доплата.
Заемщик может столкнуться с рядом сложностей и нюансов. Во-первых, банк может отказать в ипотечном кредитовании на обмен квартиры. Причем, заемщику могут даже не объяснить причину отказа в ипотеке. По этой причине перед продажей своей квартиры, сначала нужно подать документы в банк, и только после одобрения, браться за продажу жилья.
Во-вторых, у заемщика может не хватать времени, опыта и сил на оперативную продажу своего жилья. Чтобы снизить риски при обмене квартиры на квартиру с доплатой по ипотеке, продажа старой и покупка новой квартиры должна быть осуществлена в один день. В случае если это сделать невозможно, срок между продажей и покупкой должен быть сокращен до минимума.
Поэтому проще и безопаснее осуществить обмен квартир с доплатой по ипотеке с помощью риэлтерской компании. У таких фирм, как правило, налажены отношения с банкам, выдающими ипотечные кредиты, и вероятность получения кредита их клиентом выше, чем вероятность получения ипотечного кредита самостоятельного заемщика.
Наша компания по купле-продаже и обмену недвижимости «Дом Недвижимости Вотчина» будет рада помочь Вам обменять квартиру с максимальной выгодой. Мы работаем со многими известными банками: Альфа Банк, ВТБ 24, Сбербанк, Московский кредитный банк и др.
Стоимость услуг при обмене квартир:
- новостройки – от 2%;
- вторичное жилье – от 2%;
- загородная недвижимость – от 3%.
Наши специалисты окажут консультацию по вопросам обмена квартир с доплатой по ипотеке, помогут получить наиболее выгодный ипотечный кредит, подберут максимально подходящую Вам квартиру. Мы возьмем на себя продажу Вашей квартиры, в том числе, проведем оценочные работы для определения ее стоимости, найдем покупателя, подготовим документы для продажи.
Отказ возможен в нескольких случаях, которые зафиксированы в законе. Нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.
Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Запрета на обмен на приватизированную квартиру нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.
Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор
Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.
Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом,
Да. Однако в этом случае можно использовать только схемы с заключением договоров
Инструкцию, как получить ипотечный кредит или заем, читайте в инструкции спроси.дом.рф.
Да, можно, но для этого нужно получить разрешение в банке, выдавшем ипотечный кредит. Квартира, приобретенная в ипотеку, хотя и является собственностью покупателя, находится в залоге у кредитора. А значит, при обмене фактически происходит замена залога по кредиту. При этом все обязательства по ипотечному договору сохраняются: иными словами, нельзя передать квартиру вместе с долгом.
Наличие обременения на квартире автоматически не запрещает обменивать залоговую недвижимость на другую. Согласно закону об ипотеке на период действия ипотечного договора заемщик обязан согласовывать с банком все свои действия в отношении предмета залога, т.е. в данном случае – квартиры. О возможности обмена ипотечного жилья на другую недвижимость свидетельствует и статья 345 Гражданского Кодекса.
Поэтому если банк согласится, то такую сделку оформить можно. Если же заемщик не согласует с банком свои действия, то кредитор вправе расторгнуть договор и потребовать досрочно погасить кредит.
Чтобы произвести обмен квартиры с ипотекой, заемщик должен выполнить следующие условия:
- Клиент должен выбрать объект для размена, который подходит под требования банка. Так, новое жилье должно являться реальным объектом недвижимости. То есть не получится обменять квартиру на недвижимость, располагающуюся в не построенном доме. Подойдут только уже готовые квартиры.
- С даты оформления ипотечного договора должно пройти как минимум 2 года. Однако здесь все зависит от конкретного банка-кредитора. Некоторые финансовые учреждения требуют, чтобы прошла хотя бы половина срока кредитования.
- Заемщик должен иметь положительную кредитную историю, при этом не должно быть допущено ни малейшей просрочки.
- Новая квартира должна отвечать требованиям банка и являться ликвидной.
- Также учитывается стоимость недвижимости: она не должна превышать стоимость нынешнего жилья.
- Необходим провести оценку нового жилья за счет клиента.
Существует несколько способов произвести интересующий заемщика обмен.
Здесь заключается двойной договор купли-продажи. Для этого следует выполнить следующие действия:
- Выплатить долг полностью.
- Снять обременение с предмета залога.
- Подать заявление на получение новой ипотеки.
- Подыскать покупателя на жилье.
- Заключить договор «купли-продажи» на предыдущую недвижимость.
- Оформить новый кредитный договор.
- Заключить договор купли и продажи на новый объект недвижимости.
- Пройти регистрацию в Службе государственной регистрации.
В этом случае новому покупателю не стоит волноваться насчет наличия на квартире (на частном доме) залога. Ведь он покупает «чистую» недвижимость, с которой уже снято обременение.
Меняем «однушку» на «двушку» с сохранением ежемесячного платежа по ипотеке
В качестве альтернативного варианта можно использовать обмен по переуступке. Схема заключается в том, что ипотечная квартира или долг по ней уступаются иному лицу. Однако этот вариант можно обыграть только при условии, что новый клиент полностью примет условия действующей ипотеки. Тогда переуступка будет зафиксирована соответствующим договором. После того как он будет подписан, статус заемщика перейдет к новому лицу.
Преимущество этого варианта заключается в юридической чистоте проводимой сделки. Кроме того, в этом случае новый заемщик должен будет выплатить уже не полную величину долга, а только оставшуюся часть. Дополнительный плюс – он получит хорошую кредитную историю.
Однако в этом случае банк будет тщательно оценивать нового клиента. Если он не подойдет хотя бы по одному критерию, то в переуступке ему откажут. Однако иногда банку выгоднее согласиться на переуступку долга любой кандидатуре. Например, у него нет выхода, когда старый заемщик признан неплатежеспособным.
Если заемщик решился на обмен ипотечной квартиры на более подходящий ему вариант, то он должен учесть несколько нюансов:
- При обмене квартиры, находящейся в ипотеке, придется произвести замену залога. Для этого потребуется переоформить кредит на другой объект.
- Банк вправе отказать клиенту в произведении замены.
- Эта процедура регулируется не только ипотечным соглашением, но и другими внутренними регламентами банка-кредитора, что усложняет процедуру.
- Если заемщик пользовался услугами риелторов при покупке жилья, то логично и в дальнейшем использовать услуги именно этой компании, поскольку данные специалисты в курсе всех нюансов данной сделки. Они помогут сэкономить время и нервы.
- Следует рассчитывать, что эта процедура потребует много времени, больше месяца. Для ускорения процесса следует предварительно проконсультироваться у кредитного менеджера банка. Он сможет определить точный порядок проведения процедуры.
- Следует учесть необходимость уплаты налогов.
Таким образом, обменять ипотечную квартиру возможно. Однако это сложный и трудоемкий процесс, который займет не один месяц, и потребует дополнительных издержек. Поэтому сначала нужно убедиться в реальной необходимости данной сделки.
- Трудовое право
- Как происходит расчет при увольнении
- Что делать при незаконном увольнении с работы?
- Возможно ли в судебном порядке доказать факт трудовых отношений, если трудовой договор не был оформлен?
- Что делать, если работодатель не дает расчет при увольнении?
- Что делать, если на работе задерживают зарплату и как написать претензию?
- Работодатель нарушает трудовой кодекс: куда жаловаться?
- Как зарегистрировать ООО самостоятельно?
- Как доказать, что ваше увольнение было вынужденным?
- Какие документы нужны для открытия ИП
- Работодатель не отдает трудовую книжку, что делать?
- Семейное право
- Наследственное право
- Земельное право
- Трудовое право
- Автомобильное право
- Уголовное право
- Недвижимость
- Финансы
- Налоги
- Льготы
- Ипотека
Далеко не каждый заемщик знает, можно ли обменять ипотечную квартиру на другую. Ответ зависит от банка, выдавшего кредит.
Статья 345 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность изменения залога. Однако при обмене обремененной недвижимости банк сталкивается с дополнительными издержками, связанными с переоформлением документов, не получает никакой финансовой выгоды.
Поэтому банки с неохотой идут навстречу клиентам, требуют от них соблюдения заявленных требований:
- добросовестная, своевременная оплата задолженности;
- после заключения договора ипотечного кредитования должно пройти не менее двух лет;
- значительная часть задолженности выплачена;
- новая недвижимость находится в регионе, обслуживаемом банком, выдавшим ипотеку.
Банки озвучивают дополнительные условия для одобрения сделки. Эти условия разрабатываются кредитором самостоятельно. Банк потребует независимой оценки приобретаемого имущества средствами заёмщика, дополнительные справки, подтверждающие надлежащее состояние приобретаемой квартиры.
Просто так не получится оформить документы при помощи традиционной сделки купли-продажи. Если кредитор разрешит обмен, то документы оформляются с использованием одной из трех процедур приобретения недвижимости:
- мены – изменения заложенной недвижимости;
- оформления дополнительного кредита для погашения долга по ипотеке;
- заключения двух сделок купли-продажи – по одной заложенная квартира продается, а по второй — покупается новая.
При обмене ипотечной квартиры на другую решающее слово в выборе процедуры остается за банком. Заемщик не подбирает приемлемый вариант. Поэтому необходимо обратиться в отделение, прежде чем приступить к подбору нового жилья. Процесс может затянуться, стать источником расходов.
Избежать частых походов в банк поможет заранее подготовленный пакет документов, необходимых для получения разрешения:
- паспорт;
- ИНН;
- свидетельство о браке (при наличии);
- письменное согласие, паспорт супруги (супруга);
- выписка со счета, подтверждающая отсутствие задолженности.
Стоит лишний раз перечитать условия ипотеки, чтобы избежать заминок, недоразумений. В тексте прописывают условия, на которых можно продать квартиру или произвести обмен.
Если кредитор дал согласие, можно приступать к поиску новой квартиры. Не стоит пренебрегать рекомендациями банковских представителей, иначе сделка может сорваться, придётся начинать все сначала.
Основной сложностью будет именно поиск недвижимости. Прежде чем второй участник обмена получит права на жилье, его имущество станет залогом в банке по вашей ипотеке. Владельца желаемого имущества может насторожить такое положение дел, поэтому лучше обратиться за помощью к риэлторам.
Иногда возникает необходимость сменить город проживания. Тогда можно обменять ипотечную квартиру на другую, равноценную.
Ключевым фактором, влияющим на одобрение кредитора, становится близость приобретаемой недвижимости к отделению или возможность быстро добраться до нее. Такой нюанс обосновывается тем, что сотрудник, представляющий интересы банка, должен убедиться в надлежащем состоянии имущества, попадающего в залог.
Кредитор будет заинтересован, если новое помещение стоит дороже хотя бы на 20%. Он с большим желанием одобрит проведение такой сделки.
Добиться разрешения на передачу права собственности ипотечной квартиры у Сбербанка бывает сложнее. Эта компания идет навстречу только клиентам, которые:
- участвуют в зарплатном проекте Сбербанка;
- не имеют просрочек по платежам;
- имеют хорошую кредитную историю.
Но даже соблюдение всех этих условий не гарантирует желаемый результат. Тогда придется прибегнуть к варианту купли-продажи.
Если обмен подразумевает сокращение квадратов или стоимости недвижимости, то получить одобрение банка сложнее всего. Кредитору невыгодно получать в залог менее ценное жилье. Банк согласится дать разрешение на обмен только в случае, когда погашена большая часть задолженности. Альтернативным вариантом станет поиск потребительского кредита наличными, чтобы полностью перекрыть остаток по ипотеке.
Важно! При подаче заявления на кредит будут учитываться текущие платежи по ипотеке. Следовательно, конечная сумма занижается. Заранее проинформируйте банк о цели кредита (погашение ипотеки).