Если арендатор не платит арендную плату за нежилое помещение что делать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Если арендатор не платит арендную плату за нежилое помещение что делать». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

На сегодняшний день трудно найти арендодателя, который бы не сталкивался с ситуацией при которой арендатор не платит арендную плату. Более того в некоторых случаях арендатор не освобождает помещение и игнорирует арендодателя.

Причины такого поведения могут быть различны. Хороший вариант, при котором арендатор пытается договориться с арендодателем об отсрочке платежа. В таких случаях советуем взять с должника расписку или составить письменное соглашение о рассрочке платежа. Но не редки случаи, когда арендаторы просто на просто «смываются» оставив за собой горы мусора и массу неприятных ощущений. Или что еще хуже если наглый квартиросъемщик не желает покидать съемное жилье.

В ситуациях, когда договор аренды не заключался проживать в квартире съемщик права не имеет. В этом случае выселить бессовестного поселенца не составит труда. Воспользуйтесь следующей инструкцией:

• Обратитесь в ближайший отдел полиции и попросите сотрудников приехать на адрес квартиры. Совместно с прибывшими правоохранителями предварительно предъявив им документы подтверждающие право собственности на объект недвижимости попросите арендатора немедленно покинуть занимаемое помещение. Если он откажется, то попросите сотрудников полиции разобраться в ситуации.
• Есть и другой способ – лично вынести вещи съемщика за дверь, а также сменить замки. Однако при обращении арендатором в органы, за подобное поведение можно получить наказание за самоуправство и причинение вреда личному имуществу.

Арендатор не платит: что делать?

В том случае, когда договор составлен официально и нарушений со стороны арендодателя нет, выселить с жилплощади нежелательных арендаторов раньше срока можно на основании нарушений договора (см. ст. 687 ГК РФ).

Однако данное разбирательство будет проходить через суд, где собственнику придется отстаивать свою позицию и приводить реальные аргументы. Такими аргументами являются:

• Систематические нарушения прав и интересов соседей;
• Использование арендованного помещения не по назначению;
• Не уплата арендных платежей в течении полу года, а по краткосрочным договорам в течении двух месяцев;
• Нанесение ущерба имуществу арендодателя

Это основания для одностороннего расторжения договора аренды арендодателем. Если оснований для расторжения договора нет, то вы не вправе в одностороннем порядке его прекращать или изменять (ст. 310 ГК РФ). Тоже самое, когда арендатель не платит всего несколько дней или даже месяц.

Взыскать арендную плату через суд — непростая задача. В ситуации, когда арендатор на платит лучше всего обратиться к профессиональному юристу или адвокату, который поможет Вам взыскать долги.

Пошаговая инструкция по судебному взысканию арендных платежей.

• 1. Составление и подача искового заявления
• 2. Участие в судебных заседаниях
• 3. Получение решения суда
• 4. Получение и предъявление исполнительного листа

Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.

Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.

Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.

Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.

Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.

Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время. Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается. Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.

Если деятельность арендатора включена в список наиболее пострадавших отраслей, необходимо уведомить арендаторов о возможности предоставления отсрочки. Арендные каникулы до 1 октября 2020 года имеют право использовать те компании, чья основная деятельность ведется в пострадавших отраслях экономики, а договоры аренды были заключены до введения на территории субъектов «режима повышенной готовности». Арендодатель обязан заключить соглашение об отсрочке в течение 30 дней после получения запроса от арендатора.

Для некоторых компаний сложилась парадоксальная ситуация, когда законодательно их деятельность не была ограничена, но работать они не могли. Например, основные покупатели товаров или услуг не работали (отсутствовал спрос) или доставка людей на строительный объект была затруднена. Законодательно такие арендаторы не могут рассчитывать на меры поддержки, установленные государством. Однако это обстоятельство можно доказать в суде.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Приложение: обзор на 67 листах.

Председатель Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

В.Ф. Яковлев

Получите консультацию прямо сейчас!

При наличии договора нужно действовать юридическими методами. Конкретные меры зависят от того, как ведут себя квартиранты:

• отказываются съезжать и не платят;
• съезжают с квартиры, забирают все свое имущество и отказываются возвращать просроченную плату за аренду;
• съезжают с квартиры, не оплачивают долг и оставляют свое имущество.

Для начала следует поинтересоваться о причинах задержки. Если это первый случай за два года отношений, и арендатор обещает погасить задолженность в ближайшее время, можно дать ему такую возможность. Но рекомендуем не договариваться на словах, а действовать в юридическом поле. Направьте письменное предупреждение об оплате долга в установленный срок. Этот срок должен быть четко прописан в предупреждении. Обычно на погашение просрочки дают не меньше 7 дней. Если квартирант вовремя выплачивает всю сумму, конфликт исчерпан.

В случае если арендатор продолжает откладывать оплату задолженности, придется расторгать договор аренды одним из трех способов:

• в одностороннем порядке;
• по соглашению сторон;
• в судебном порядке.

Расторжение в одностороннем порядке возможно только в том случае, если этот пункт прописан в договоре. В нем также должен быть приведен список нарушений, при которых арендодатель имеет право расторгнуть договор. Обычно к таким нарушениям относятся не только задержка оплаты, но и несоблюдение правил проживания.

Если пункта об одностороннем расторжении нет в договоре аренды, нужно сначала попробовать расторгнуть его по соглашению сторон. Сразу в суд обращаться нельзя — на этом этапе он, вероятнее всего, откажет вам. Следует направить квартиранту письменное предложение расторгнуть договор в установленный срок. Если срок не прописан, по закону на ответные действия дается 30 дней. Арендатор может согласиться, отказаться или проигнорировать предложение. В первом случае проблем с выселением не возникнет, в остальных придется обратиться в суд.

Откладывание оплаты задолженности — достаточное основание для расторжения договора. Суд одобряет иски в том случае, если квартирант задержал оплату более двух раз подряд, а также были соблюдены все условия досудебного урегулирования спора, описанные выше.

Даже после решения суда квартирант может не освободить помещение, а также не возместить просроченные платежи за аренду. В том и другом случае нужно повторно обратиться в суд с новым иском.

В такой ситуации у вас на одну проблему меньше, ведь не придется никого выселять. Но все же нужно вернуть арендную плату, и для начала следует попытаться уладить конфликт в досудебном порядке.

Порядок действий такой же, как в пункте выше. Сначала направьте письменное предложение вернуть долг и расторгнуть договор (сам факт освобождения квартиры не означает расторжения договора). Если арендатор отклонит или проигнорирует предложение, через 30 дней можно обращаться в суд.

По условиям договора аренды квартирант обязан вернуть помещение в исходное состояние, то есть вывезти все свое имущество. Если такой пункт действительно прописан в договоре, а арендатор не вывез вещи, это может помочь собственнику защитить свои интересы. Но есть ряд нюансов, которые очень важно знать, чтобы действовать в правовом поле:

• Удерживать имущество и не допускать квартиранта в помещение, пока срок аренды не истек, незаконно.
• Возможно законное удержание имущества, только если этот пункт прописан в договоре.
• Удержание вещей может производиться по правилам о залоге, если имеется просрочка арендной платы.

Если собственник удерживает имущество в качестве залога, он обязан сообщить об этом владельцу. Для этого направляется уведомление по адресу прописки арендатора. В уведомлении требуется указать, когда и где будет проводиться опись имущества. Если арендатор не приходит в установленное время, опись составляется без него. Арендодатель должен оценить имущество и обеспечить его сохранность. При этом стоимость должна быть сопоставима с размером задолженности, иначе арендатор сможет направить ответный иск, который суд, скорее всего, удовлетворит.

Бывают ситуации, когда квартирант отказывается возвращать задолженность и не заинтересован в том, чтобы вернуть свое имущество. В этом случае у собственника два варианта:

1. Если в договоре есть пункт о том, что задолженность может быть погашена за счет имущества арендатора, можно смело продавать вещи.
2. Если такого пункта нет, нужно обязательно обратиться в суд.

Топ-10 арендных споров 2020 года

Есть два способа воздействовать на арендаторов, которые отказываются платить. Первый — радикальный: нужно вызвать полицию, показать сотрудникам свидетельство о праве собственности и заставить посторонних людей покинуть вашу квартиру.

Второй способ — обратиться в управляющую компанию, которая обслуживает дом, попросить отключить свет и воду. Вряд ли жильцы смогут должно продержаться без этих благ цивилизации. Но перед отъездом разозлившиеся арендаторы могут нанести умышленный вред помещению, вывезти вашу мебель и бытовую технику. Поэтому на выходе их лучше встречать с сотрудниками полиции. Попросите соседей, чтобы они оповестили вас, когда начнется переезд.

Всегда заключайте договор

Договор аренды позволит вам не только вернуть просроченную плату, но и защитить себя от других рисков, в том числе порчи и кражи имущества. Только действуя в правовом поле, вы можете рассчитывать на поддержку государства.

Берите страховые взносы

Страховой взнос — это дополнительный платеж, который вносят жильцы при заселении. Он служит гарантией для собственника. Обычно страховой взнос равен арендной плате за месяц. Он прописывается в договоре, как и способы его реализации.

Взносы бывают трех видов, и они могут применяться в разных комбинациях:

1. Взнос используется в качестве залога и возвращается жильцам по истечении срока аренды.
2. Принимается как последний платеж по договору аренды, то есть арендатору не нужно платить за последний месяц.
3. Служит для возмещения убытков владельца: если жильцы портят имущество, средства на восстановление берутся из страховой суммы.

Когда квартиранты не платят за аренду, собственник может возместить просрочку из страхового взноса, а затем выселить жильцов на законных основаниях.

Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд.

По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду — ч. 1 ст. 450 ГК РФ.

В одностороннем порядке — когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по причине или без, направив уведомление — ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ. И в любой момент — при бессрочной аренде — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Через суд — когда арендодатель против расторжения договора, и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ:

— арендодатель препятствует использованию помещения, например, не даёт завести товар;

— в помещении проявились недостатки, которые не заметить во время приёмки, например, сильный запах краски из мастерской по соседству, а у вас кофейня;

— помещение нуждается в капитальном ремонте, но арендатор игнорирует это;

— помещение сгорело, затоплено или разрушено;

— по другим основаниям, вписанным в договор, например, при банкротстве одной из сторон;

— при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.

Право арендатора на односторонний отказ поищите в последних разделах договора аренды с названиями «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Заодно посмотрите весь остальной текст. Право могло «прицепиться» к пункту о неисполнении арендатором своей обязанности, например, по ремонту помещения.

Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Арендодатель вряд ли согласится разорвать договор в тот же день. Ему необходимо время для поиска нового арендодателя, потому что пустующее место — потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на следующий или послеследующий месяц.

Последний способ — обратиться в суд. Он подойдёт, только если есть веская причина из предыдущего раздела. В остальных случаях бессмысленно тратить время и деньги ради 100% отказа в суде.

Бывает, что у арендодателя нет возможности разорвать договор, поэтому приходится платить арендную плату. Потому что вариант «съехать и не платить» —ещё хуже.

Договорились о прекращении аренды — подпишите соглашение. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства прекращены.

Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.

В соглашении пропишите:

1. С какой даты прекращается договор аренды.
2. Какого числа арендатор съезжает и возвращает помещение по акту.
3. В какой срок арендодатель возвращает депозит и компенсирует ремонт.
4. В какой срок арендатор платит долг по аренде.

Помещение верните по акту. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.

1. Напишите уведомление о досрочном расторжении договора. Если отказываетесь по какой-то причине, укажите её. Предложите срок для возврата депозита и компенсации за ремонт.
2. Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
3. Когда положенный по договору срок истёк, аренда прекращается. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подпишите акт. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
4. Регистрировали аренду в Росреестре — обратитесь туда снова для регистрации прекращения.

При любом виде расторжения договора помещение возвращают по акту. Пока не вернули, начисляется арендная плата, даже если арендатор съехал — ст. 622 ГК РФ.

В договорах с торговыми или бизнес-центрами бывает целая инструкция по возврату помещения. Следуйте ей. Вывезите мебель, пригласите представителя для осмотра помещения и составления акта, сдайте электронные ключи.

В любом случае позовите арендодателя на приёмку. Если представители не пришли, направьте письменное приглашение на конкретную дату и отправьте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Не пришли — отправьте второе письмо. Потом составьте акт со свидетелями. Эти документы — ваша защита от взыскания арендодателем арендной платы в суде.

• освобождения имущества из чужого незаконного владения;
• устранения препятствий в пользовании арендуемым помещением;
• возмещения убытков вызванных как незаконным удержанием имущества, так и ограничением использования объекта аренды (возмещению подлежат как реальный ущерб, так и упущенная выгода);
• уменьшения арендной платы на сумму исчисленную за период в который арендодатель чинил препятствия в использовании помещения.

Что делать собственнику, если арендатор не платит за аренду

• Сопряжено ли ограничение доступа в арендуемое помещение с удержанием имущества должника?
• Ограничение доступа и (или) удержание активов вызваны неисполнением контрагентом встречных обязательств, или это произвольные действия арендодателя?
• Расторгнут ли договор аренды на момент осуществления арендодателем подобных действий?
• Предусмотрено ли договором право чинить указанные препятствия арендатору?

Из п.14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 следует, что арендодатель вправе удерживать имущество должника только в случае если оно законно оказалось во владении кредитора. При этом, не является правомерным захват вещей должника против его воли.

Не существует четкого порядка разграничения обстоятельств, позволяющего однозначно расценивать действия кредитора как захват чужого имущества либо утверждать о обладании вещью должника по воле последнего. Все оставлено на усмотрение суда.

Важно понимать, что на одну и ту же вещь или объект недвижимости в юриспруденции предусмотрено несколько прав: право собственности и право владения. Когда собственник вещи пользуется ею самостоятельно, он обладает обоими вышеуказанными правами. Однако, при передаче ее в аренду, право собственности остается у арендодателя, а право владения возникает у арендатора.

Соответственно ограничение права владения, путем ограничения доступа в помещение и (или) удержания в нем имущества должника, при наличии действующего договора аренды, многие суды считают неправомерным. В этой ситуации у арендатора имеются неплохие шансы на выигрыш судебного процесса и взыскание убытков.

В случае, когда имущество осталось в помещении, после прекращения или расторжения договора аренды, большинство судов исходят из того, что арендатор добровольно оставил вещи кредитору в обеспечение своих обязательств.

Присутствует судебная практика, исходя из которой, в ситуации, когда договором предусмотрено право арендодателя ограничить арендатору пользование объектом недвижимости, при наличии просроченной задолженности последнего, действия кредитора считаются правомерными. При этом должник обязан оплатить аренду даже за время пока не мог пользоваться предметом аренды (определение ВС РФ от 22.05.16г N 303-ЭС16-3057).

Если подобное право арендодателя договором не предусмотрено, арендатор не платит арендную плату за период действия договора, в который последний был лишен возможности пользоваться объектом аренды, поскольку собственник своими действиями фактически приостанавливал действие договора аренды.

Правомерность обеспечения исполнения контракта, путем удержания вещи должника, когда такое право предусмотрено договором, не подтверждена судебной практикой автора настоящей статьи. Однако с учетом предусмотренной статьями 421, 422 ГК РФ свободы договора, возможно суд сочтет такое условие договора допустимым и признает действия собственника предмета аренды законными.

• Проверьте договор аренды. Он не должен содержать запрета на ограничение доступа и удержание имущества арендатора.
• Убедитесь в том, что договор аренды расторгнут;
• Уведомьте должника о факте ограничения доступа в здание и предложите явиться для составления описи его имущества;
• В назначенное время в комиссионном порядке составьте опись имущества. Если контрагент уклонился от подписи в акте или же не явился, сделайте об этом пометку в акте и оправьте его копию последнему, ценным письмом с описью вложения.
• Обратитесь в суд.

Важно! Что бы у должника был мотив для погашения долга, стоимость удерживаемых активов должна немного превышать величину задолженности. Удержание вещи, цена которой значительно превышает размер обязательств, может быть признано незаконным.

• Незамедлительно обратитесь в полицию. Правоохранительные органы вам не помогут, но зафиксируют факт обращения, что в дальнейшем будет являться одним из доказательств захвата имущества против вашей воли.
• Составьте претензию и вручите ее арендодателю.
• Примите участие в описи имущества.
• Обратитесь в суд.

Хитрые должники, что бы не гасить долги, часто оформляет фиктивную продажу активов находящихся в арендуемом помещении.

• Заявить требование о признании сделки недействительной, в виду того, что она совершена в обход закона с противоправной целью, сославшись при этом на пункт 3 статьи 1 и статью 10 ГК РФ, а так же пункт 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 ноября 2008 г. N 127;
• Попытаться доказать, что должником были отчуждены иные вещи, схожие с удерживаемыми.

Важно! Судебная практика по рассматриваемому вопросу противоречива. Существуют полутона, при учете которых казалось бы заведомо проигрышная ситуация, при грамотном подходе, оборачивается победой и наоборот – якобы беспроигрышный спор может окончиться поражением!

При сдаче жилья в аренду нужно заключать «правильные» договоры, которые защищали бы Ваши права. Если Вы постоянно сдаете квартиру, то не пожалейте денег и обратитесь к адвокату/юристу, чтобы он составил договор. Обязательно укажите ответственность сторон при нарушении условий. Если задержки по оплате квартиры стали происходить регулярно, то будьте готовы к досрочному расторжению договора.

Итак, пошла просрочка оплаты, первое, что Вы должны сделать, – это выяснить причину. Ситуации бывают разные, поэтому не стоит исключать форс-мажорные обстоятельства. Второе – написать претензию и отправить заказным письмом с уведомлением. Как правило, на этом этапе вопрос с задолженностью закрывается. И самый последний вариант – обратиться в суд с взысканием задолженности и дальнейшим расторжением договора.

Арендатор не платит за квартиру. Как его выселить?

Если у квартиросъемщиков есть временная регистрация в данном жилье, конечно, выселить их оттуда будет тяжело. Самый логичный выход, если есть договор с арендатором, а задолженность не превышает 500 тысяч рублей, – обратиться к мировому судье. Территориальные суды довольно быстро выносят решения по подобным ситуациям; и, как правило, в более высокие инстанции такие запросы уже не переходят.

То есть через мирового судью Вы получаете соответствующее решение и обращаетесь к судебным приставам. Если арендатор не в состоянии расплатиться, то совместно с приставами его выселяют и описывают личное имущество: арестовываются банковские счета, автомобиль изымается в Вашу пользу и т. д. Следует уточнить, что санкции налагаются только на то лицо, которое прописано в договоре аренды. Именно арендатор несет ответственность перед арендодателем своим имуществом.

Так что процедура достаточно проста. В мировых судах немало таких дел, и они довольно быстро решаются. Главное по возможности, не тянуть до того момента, когда сумма долга неплательщика превысит полмиллиона.

Как показывает сложившаяся практика, даже наличие на руках надлежащим образом составленного договора аренды или найма жилого помещения далеко не всегда является гарантией получения денежных средств от нанимателя.

Прежде всего нужно уделить пристальное внимание составлению договора, а при необходимости и его регистрации. Так, действующим законодательством не установлено обязательное требование о регистрации такого договора в государственных органах, но вместе с тем обременение права собственности на жилье, которое на основании такого договора возникает, уже подлежит регистрации. Однако такое обязательство наступает только при заключении договора найма на срок не менее года, отсюда в нашей стране и повелось заключение такого рода договоров на одиннадцать месяцев.

В соответствии с действующим законодательством, наниматель с юридической точки зрения защищен гораздо больше, чем наймодатель. Так, наниматель имеет право расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время, выполнив минимальные требования: письменно уведомить наймодателя за три месяца, а также обеспечить согласие на расторжение договора других граждан, проживающих в помещении.

Что касается нанимателя, то ему для инициирования расторжения договора найма необходимо обращаться в суд. Наиболее часто встречающейся причиной расторжения договора со стороны наймодателя является именно невнесение нанимателем платы за пользование жилым помещением более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Вернуть свои деньги в судебном порядке не всегда оказывается просто. Как правило, для вынесения решения в пользу наймодателя суду оказывается достаточно отсутствия подтверждения со стороны нанимателя фактов внесения платежей за пользование жилым помещением. К такого рода доказательствам относятся расписки наймодателя в получении денежных средств, выписки о движении средств по банковскому счету и т. д.

Как показывает практика, сложности начинаются тогда, когда наниматель мотивирует невнесение платежей объективными причинами, которые могут быть расценены судом как уважительные. Дело в том, что суд обязан исследовать обстоятельства, имеющие юридическое значение для рассмотрения дела (в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ). Под уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги понимается задержка заработной платы, тяжелое материальное положение, болезнь и другие.

Также необходимо понимать, что вынесением судом решения в пользу наймодателя дело не заканчивается. Получив исполнительный лист, его необходимо предъявить в отдел судебных приставов по месту регистрации должника. При этом наличие исполнительного производства совсем не является гарантией дальнейшего получения денежных средств. Все будет зависеть исключительно от платежеспособности нанимателя, наличия на его банковских счетах средств, на которые может быть наложен арест.

Можно снизить арендную плату за то время, пока не пользуешься арендуемым помещением.

По соглашению сторон можно пересмотреть сумму за конкретный период 2020 года. Проще говоря, договориться так, что за месяц простоя вы заплатите меньше, а остаток распределите на другие месяцы. Это позволит не утратить право пользования арендуемым помещением, сохранить вложенные в него инвестиции и не понести чрезмерных затрат.

Но тут есть тонкость. Режим повышенной готовности в России ввели с марта, и новый закон распространяется только на те договоры аренды, которые заключили до введения такого режима в вашем регионе. Если позже — льготы вам не положены.

Если вы договорились о конкретной арендной ставке, арендатор не может жить в квартире безвозмездно. Чтобы расторгнуть договор аренды, нужно зафиксировать нарушения его условий для досрочного расторжения в одностороннем досудебном порядке (если это предусмотрено договором) или в судебном порядке.

Лучше решить вопрос путём переговоров: можно договориться об отсрочке или временном снижении арендной платы. Или, если такое условие есть в договоре, за месяц предупредить жильца и попросить его съехать.

Выселение — это не так быстро. По закону выселить жильцов можно только через суд, а он может растянуться на несколько месяцев. И только тогда жильцов (если они ещё не съедут) выселят судебные приставы. А если решите выставить жильца за дверь, то эти действия могут оценить как самоуправство.

Пока власти не ввели режим чрезвычайной ситуации (ЧС) — договор аренды действует без изменений. Арендодателя невозможно обязать отменить арендные платежи, сделать скидку или предоставить рассрочку.

С другой стороны, арендатор имеет право запросить пересчет при наступлении форс-мажора (п. 3 ст. 401 ГК РФ) или при существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Форс-мажорные обстоятельства — чрезвычайные и непредотвратимые. Чрезвычайные означает, что наступившая ситуация нетипична в текущих условиях. Непредотвратимые — что арендатор и компании со схожей деятельностью были не в состоянии избежать ситуации или ее последствий.

Что считать форс-мажором при пандемии

• закрытие государственных границ,
• запрет на работу общепита, кинотеатров, спортивных центров,
• запрет на мероприятия с числом участников 50 и более человек,
• нерабочие дни с сохранением заработной платы, согласно указу президента РФ «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)»,
• другие меры, которые принимает государство и региональные власти.

Подробнее о форс-мажорных ситуациях

Существенное изменение обстоятельств — ситуация, в которой сделка становится экономически невыгодной для одной из сторон. Например, постановление правительства Санкт-Петербурга от 03.04.2020 запретило доступ посетителей в кинотеатры. Лишившись прибыли от продажи билетов и оплатив аренду, кинотеатр окажется в минусе — это может быть обоснованием существенного изменения обстоятельств.

Если доказан факт форс-мажора или существенного изменения обстоятельств — арендатор может рассчитывать на изменение или расторжение договора аренды. Окончательное решение принимает суд.

Арендатор обязан уведомить арендодателя о форс-мажоре или существенном изменении обстоятельств (ст. 401, ст. 451 ГК РФ). Без уведомления ситуация не считается зафиксированной, и арендодатель вправе требовать арендную плату в полном объеме.

Действия после получения уведомления

• Обратите внимание на срок, в который оно подано. Проверьте, соблюдены ли сроки уведомления о форс-мажоре, указанные в договоре аренды.
• Изучите аргументы: арендатор должен сослаться на действия властей, которые напрямую влияют на возможность заплатить арендные платежи. В уведомлении необходимы ссылки на конкретные законы и постановления.
• Предложите условия. Арендные каникулы, скидка или отсрочка платежа — зависит от вашего решения как арендодателя.

Поможем согласовать условия с арендатором

Бесплатная консультация: +7 812 507 65 85

Рекомендация юриста «Кодекс». Арендодателю целесообразно обсудить условия с арендатором и найти приемлемый для обеих сторон вариант. После этого стоит составить дополнительное соглашение к договору аренды с описанием условий работы в период коронавирусной пандемии.

Стоит ли обращаться в суд

Если арендатор готов обсуждать варианты разрешения ситуации и искать компромисс — не рекомендуем подавать иск в суд. С большой вероятностью решение будет принято в пользу арендодателя, но у другой стороны может физически не оказаться средств на выплаты по исполнительному листу.

Когда подключать суд

• арендатор не платит, отказывается освобождать помещение и не готов искать компромисс,
• арендатор не выходит на связь,
• арендатор начал судебное разбирательство.

Поможем взыскать долг по аренде без суда

Бесплатная оценка перспективы дела: +7 812 507 65 85

Если решили судиться — подавайте иск как можно скорее. Споры по договорам аренды рассматриваются в обязательном претензионном порядке: передать дело в суд можно только через 30 календарных дней после направления досудебной претензии.

Подробнее об изменениях по досудебным претензиям

Форс-мажор — это обстоятельство непреодолимой силы, ситуация, которую никто не мог предвидеть. Но даже если эпидемию коронавируса в России признают форс-мажором, это не значит, что можно будет просто никому не платить. Можно будет лишь избежать ответственности за неуплату — это освободит предпринимателей от штрафов и пеней за просрочку арендной платы.

Но в законе есть нормы, на которые в переговорах с арендодателями можно ссылаться уже сейчас.

Да, возможно, но только для особо пострадавших отраслей, перечень которых закреплен соответствующими постановлениями Правительства.

Если ваша компания относится к таким отраслям, то по договору аренды недвижимого имущества, заключенному в Москве до 05.03.2020 года, можно на законных основаниях в течение 30 дней заключить с арендодателем дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку арендных платежей.

По Москве отсрочка может быть предоставлена на период с 05.03.2020 по 1.10.2020.

При этом задолженность по аренде подлежит уплате не ранее 1.01.2021 г. (и не позднее 1.01.2023). Оплата производится поэтапно (не чаще 1 раза в месяц), равными платежами, размер которых не превышает 50% ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Важно!

Штрафы, проценты или иные «санкции» в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы не применяются. Установление арендодателем дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки является незаконным.

Размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, также может быть снижен по соглашению сторон.

Изменения в Законе № 98-ФЗ также дают некоторые гарантии для арендаторов, которые снимают площади у владельцев государственного или муниципального имущества (за исключением земельных участков).

Законом предусматривается, что вышеуказанные арендодатели не вправе отказать арендатору, который добросовестно исполнял условия договора аренды до принятия решения о введении режима повышенной готовности или ЧС, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении его срока до одного года на тех же условиях или же на иных условиях, которые не ухудшают положение арендатора. Соглашение должно быть заключено без торгов и оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

Если кроме Вас в здании есть и другие арендаторы, которые не могут выплатить в срок арендную плату, а также если помещение находится в субаренде, имеет смысл решать проблемы сообща. К коллективным требованиям прислушиваются быстрее.

Арендаторы могут инициировать переговоры не только с представителем арендодателя, но и непосредственно с собственником арендуемых площадей. В результате можно попытаться добиться следующих послаблений:

• Полная отмена арендных платежей на определенный срок.
• Частичное снижение арендной ставки на определенный срок.
• Отсрочка очередных выплат на несколько месяцев.
• Переход на переменную арендную ставку (например, в виде процента от выручки).

Важно!

Какие бы основания для снижения арендных платежей вы не применили, нельзя забывать о соблюдении формы уведомления второй стороны.

Судебное производство является крайней мерой в споре, однако корректно составленные, вовремя и должным образом направленные арендодателю или собственнику документы могут сыграть решающую роль не только в процессе судебного разбирательства, но и на стадии досудебного урегулирования спора.

Наши юристы готовы изучить Ваш Договор аренды и подсказать, как действовать именно в Вашей ситуации.

Решить вопрос аренды без помощи суда – на это сейчас нужно направить все усилия. Арендатор должен четко понимать, вправе ли он рассчитывать на отсрочку по уплате арендных платежей или на уменьшение их размера и как вести переговоры с арендодателем.

Если арендатор – представитель пострадавшей отрасли бизнеса

1. Период отсрочки.

Предприниматель может получить отсрочку по уплате арендных платежей с начала действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до 1 октября 2020 г. С момента введения режима и до окончания его действия арендатор не платит за аренду. После отмены режима нужно будет платить только 50% от стоимости аренды.

Например, предприниматель арендовал в Москве помещение за 100 тыс. руб. в месяц. Режим повышенной готовности в Москве был введен 5 марта. С этой даты до дня окончания действия режима арендатор ничего не платит, а затем до 1 октября платит 50 тыс. руб. в месяц. Накопившийся долг арендатор сможет отдавать до 2023 г.

Арендодатель должен заключить дополнительное соглашение к договору аренды о предоставлении отсрочки в течение 30 дней после того, как получит уведомление от арендатора. Дата заключения допсоглашения не влияет на период отсрочки. То есть если в Москве соглашение будет заключено 30 апреля, отсрочка все равно будет действовать с 5 марта.

2. Выплата задолженности.

Накопившуюся задолженность можно выплатить не ранее 1 января 2021 г., но не позднее 1 января 2023 г. Платежи вносятся поэтапно не чаще одного раза в месяц. Долг погашается равными платежами не более 50% от ежемесячной арендной платы по договору.

3. Отсутствие санкций.

Штрафы, пени, проценты и иные санкции за несвоевременное внесение арендных платежей не применяются.

4. «Коммуналка» и другие расходы.

Если в арендную плату включены коммунальные платежи или другие эксплуатационные расходы, то на них отсрочка не распространяется. Например, если в договоре указано, что коммунальные платежи составляют 10 тыс. руб., то эту сумму арендатор должен переводить арендодателю вовремя. Есть только одно исключение: если арендодателя освободили на период режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации от уплаты коммунальных и эксплуатационных платежей.

Информационные письма Президиума ВАС РФ

Этот способ получения отсрочки по уплате аренды подойдет тем, кто арендует помещения в торговых центрах. Если арендодатель закрыл помещения по указу властей, то их использование становится невозможным. То есть из-за распоряжения государственного органа арендодатель не может выполнить свое обязательство по предоставлению помещения (ст. 417 ГК РФ). А значит, и обязательство арендатора по оплате аренды должно прекратиться на время действия запрета (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

Судебная практика, касающаяся применения этого способа в условиях распространения коронавируса, пока не сформировалась, но использовать данный аргумент в переговорах и письмах арендодателю точно нужно.

Предприниматель может рассчитывать на отсрочку по уплате аренды, если компания включена в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и арендует федеральное имущество, в том числе земельные участки⁵.

Отсрочку должны предоставить в течение 7 дней после получения уведомления от арендатора. Уплатить задолженность без санкций можно будет до 31 декабря 2021 г.

Не все споры удается решить мирными переговорами, поэтому важно заранее понимать, что делать, если без суда не обойтись.

Как добиться расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств?

Чтобы досрочно расторгнуть договор, как «пострадавшие», так и «непострадавшие» арендодатели должны будут доказать судье наличие одновременно четырех условий (ст. 451 ГК РФ).

1. Непредвиденность. Стороны заключили договор до введения режима повышенной готовности и не могли предвидеть такого изменения обстоятельств. При этом непредвиденными нельзя считать, например, валютные скачки, так как анализ даже десятилетнего периода показывает, что такие скачки периодически случаются. То есть стороны должны были исходить из того, что вероятно изменение экономической ситуации. Но, конечно, невозможно предвидеть пандемию коронавируса и применение государством ограничительных мер в связи с распространением инфекции.

2. Непреодолимость. Осмотрительность арендатора не поможет преодолеть последствия введенных из-за пандемии ограничений.

3. Неадекватная убыточность. При заключении договора интересы сторон были сбалансированы: стоимость аренды соотносилась с доходами арендатора. Но из-за распространения коронавируса баланс имущественных интересов сторон был нарушен. Арендодатель лишен того, на что мог рассчитывать при заключении договора.

Рекомендуем попросить специалистов из финансового отдела подготовить заключение о том, что в момент подписания договора были рассчитана разница между доходом и расходом и предусмотрена рентабельность бизнеса. Сейчас ситуация изменилась: доход обнулился, а издержки остались огромными.

4. Отсутствие односторонней ответственности арендатора за риск: из обычаев или существа договора не вытекает, что он несет риск изменения обстоятельств. Можно привести противоположный пример: риски, которые возникают при инвестировании денежных средств, берет на себя инвестор – это правило закреплено законом и практикой. Для арендных отношений такое правило не предусмотрено.

Этот пункт подойдет арендаторам, которые не признаны «пострадавшими». Ссылаться нужно будет на ст. 451 Гражданского кодекса и доказывать придется наличие тех же четырех условий, что и при расторжении договора (см. выше). Но важно будет учесть несколько деталей.

Суды только в исключительных случаях изменяют условия договора. В том числе крайне редко уменьшают размер арендных платежей на определенный период. Это происходит потому, что судья – юрист и не может адекватно оценить, насколько должна быть снижена арендная плата в конкретной ситуации. Нужно иметь в виду, что обычно судьи расторгают договор, если арендатор ссылается на существенное изменение обстоятельств.

Изменение договора в судебном порядке возможно, если его исполнение нарушит соотношение имущественных интересов сторон и приведет к тому, что заинтересованная сторона понесет ущерб и в значительной степени лишится того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. А это нужно дополнительно доказывать. Например, арендатор недавно сделал дорогостоящий ремонт в помещении, что может документально доказать. Расходы эти он планировал покрыть в ходе осуществления деятельности в арендованном помещении, однако из-за распространения коронавируса вынужден был ее приостановить. В данном случае, если арендатор полностью оплатит аренду, он понесет существенный ущерб и будет лишен того, на что рассчитывал при заключении договора.

Римский постулат гласит: Pacta sunt servanda, что означает – договоры должны исполняться.

Однако из этого правила, как и из многих других, имеются исключения.

Опираясь на общие правоположения ст. 309 ГК РФ, нужно отметить, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ст. 310 ГК РФ гласит, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Похожие записи:

• Нужна ли оферта продажа ООО при 100 доле 1 учредитель
• Как сдать электронный билет аэрофлот на самолет
• Нормативы одн Пермь июль 2021