Регистрация расторжения договора аренды нежилого помещения в росреестре

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация расторжения договора аренды нежилого помещения в росреестре». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Написать комментарий

Особенности расторжения договора аренды недвижимости

У договора аренды две стороны — арендатор и арендодатель. Прекратить договорные отношения досрочно может каждая из них, но лишь в том случае, если на то есть основания.

Договор можно расторгнуть:

• По соглашению сторон — так проще: не нужно обращаться в суд, тратить время и деньги на разбирательства.
• В одностороннем порядке, если продолжительность аренды не определена — по инициативе одной из сторон. Вторую сторону необходимо предупредить о расторжении за месяц, а если в аренду передана недвижимость — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
• В одностороннем порядке, если продолжительность аренды определена договором — в этом случае без суда не обойтись. Только он прекратит договорные обязательства, даже если одна из сторон не хочет этого.

Расторгнуть договор досрочно можно, если арендатор:

• существенно его нарушил (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ);
• неподобающим образом использует имущество (п. 3 ст. 615 ГК РФ);
• портит имущество (подп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
• не платит за аренду два месяца подряд и более (подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
• не осуществляет капремонт имущества (если по договору он должен это делать) (подп. 4 п. 1 ст. 619 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора аренды допускается и при других обстоятельствах, при условии что вы заранее прописали это в тексте расторгаемого соглашения.

Если вы — арендатор, который хочет расторгнуть договор, пропустите эту часть и читайте статью дальше. Если вы арендодатель, знайте, что без предупреждения вы не сможете досрочно расторгнуть договор (п. 3 ст. 619 ГК РФ), поэтому составить его придется.

Предупреждение должно быть составлено в письменном виде. Обязательно укажите:

• Нарушение, которое допустил арендатор.
• Предложение о его устранении в разумный срок. При этом гражданское законодательство указаний на то, какой срок считается разумным, не содержит, поэтому определите его самостоятельно. Желательно, чтобы он составлял семь или более дней — это общий срок для исполнения обязательств со дня предъявления требования, установленный п. 2 ст. 314 ГК РФ.

Предупреждение нужно передать арендатору лично (не забудьте получить отметку о передаче документов на втором экземпляре предупреждения) или по почте (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении).

Как правильно разорвать договор аренды помещения

Предположим, вторая сторона согласилась с предложением и не против расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение к договору аренды. При подготовке учтите следующие моменты:

• допсоглашение должно быть составлено в письменном виде;
• если основной договор был зарегистрирован в Росреестре (например, если в аренду была передана недвижимость на срок, превышающий один год), дополнительное соглашение также подлежит госрегистрации.

После того как договор аренды расторгнут (неважно, по соглашению сторон или решению суда), отношения между арендодателем и арендатором прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Это значит, что они возвращаются в условия, которые существовали до заключения договора. Арендодатель получает назад свое имущество, а арендатор больше не может им пользоваться, но при этом он избавляется от обязательства по уплате арендных платежей.

Чтобы передать имущество от одной стороны другой, нужно составить акт приема-передачи. В нем описывается состояние объекта аренды в момент передачи, а также указывается перечень дефектов. Если на момент заключения договора аренды их не было (например, в квартире оказались разбиты окна и оторвана люстра), арендодатель может потребовать возмещения ущерба — сначала в досудебном порядке, а потом через суд.

22 мая в третьем чтении Госдумой был принят закон, предоставляющий арендаторам — владельцам малого и среднего бизнеса — право на досрочное расторжение договоров аренды коммерческой недвижимости до 1 октября 2020 года (см. законопроект № 953580-7).

Условия для получения права на расторжение договора такие:

• арендатор — предприниматель, имеющий статус субъекта МСП;
• арендатор работает в отрасли, наиболее пострадавшей от коронавирусной инфекции;
• арендатор и арендодатель не смогли договориться об уменьшении или отсрочке арендных платежей по договору.

При этом к арендатору не могут применяться штрафные санкции, даже если они предусмотрены положениями договора. А вот обеспечительный платеж, уплаченный арендодателю (если он был), арендатору не возвращается.

***

Итак, расторжение договора аренды — многоступенчатая процедура, пренебрегать исполнением которой не стоит. Причем неважно, согласен ваш контрагент на прекращение действия договора или нет — в любом случае придется составлять документы: от предложения о расторжении договора до дополнительного соглашения и даже искового заявления в суд.

Чтобы официально зарегистрировать соглашение в Росреестре, вам потребуется уплатить обязательный сбор. Сумма определяется с учетом положений НК РФ:

• если в регистрирующий орган обращается одна сторона, размер пошлины равен 2 тыс. руб. для физлиц и 22 тыс. руб. для организаций;

• при посещении службы Росреестра обеими сторонами фиксированный размер пошлины делится пропорционально числу участников;

• если соглашение оформлено между организацией и физическим лицом, указанные суммы также делят пропорционально составу участников.

Пошлина уплачивается по реквизитам местного регистрирующего органа, куда обращается заявитель.

Типовое соглашение составляется на определенный период, по истечении которого правоотношения сторон прекращаются автоматически. Однако, на практике возможно и досрочное прекращение сделки.

Расторжение бывает:

• по соглашению сторон;

• в одностороннем порядке.

Если расторжение происходит по инициативе одной из сторон, она обязана уведомить об этом партнера в письменной форме не менее, чем за 90 дней.

Договор аренды нежилого помещения можно расторгнуть в одностороннем порядке, но только в случае нарушения его условий.

По требованию арендодателя соглашение может досрочно расторгаться. Например, если:

• предоставленное имущество используется с существенным нарушением условий договора либо при установлении фактов неоднократных нарушений;

• существенно ухудшаются качественные характеристики имущества;

• арендатор более двух раз подряд не перечислял арендные платежи;

• арендатор не исполняет обязанности по выполнению капитального ремонта, при этом условиями договора это предполагалось.

Если инициатор прекращения арендных правоотношений — арендодатель, вторая сторона вправе потребовать с него неустойку. Если соглашение желает аннулировать арендатор, платить ему ничего не придется.

Договор аренды нежилого помещения — это гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать второй стороне (арендатору) нежилое помещение во временное владение и пользование либо только во временное пользование за определенную плату. Чтобы сделка считалась заключенной, должны быть соблюдены основные условия соглашения.

Если соглашение заключается меньше, чем на 1 год, регистрировать его в Росреестре не нужно.

Скачать типовой документ можно в интернете. Однако, он не будет учитывать все нюансы вашей сделки. Поэтому рекомендуем воспользоваться услугами опытного юриста.

Договор аренды можно расторгнуть следующим образом:

1. При взаимном согласии. В этом случае не потребуется писать иск в суд.
2. По желанию одной из сторон, если длительность договора не утверждена. В этой ситуации нужно предупредить контрагента за месяц или за 3 месяца (если сдается недвижимость).
3. По решению одной из сторон, если срок сделки отмечен в договоре. В таком случае придется составлять иск в суд.

Также важно, кто инициатор расторжения договора: арендатор или арендодатель. Гражданский кодекс прописывает, в каком случае каждый из них имеет право досрочно расторгнуть договор аренды (ст. 619 ГК РФ, ст. 620 ГК РФ). Например, арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор не платит за аренду 2 месяца и дольше (пп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ); не проводит капитальный ремонт имущества, если в договоре прописана такая обязанность (пп. 4 п. 1 ст. 619 ГК РФ); допускает порчу имущества (пп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ). Арендатор может расторгнуть договор по таким причинам: арендодатель передал имущество с явными недостатками (пп. 2 п. 1 ст. 620 ГК РФ); не передал имущество своевременно (пп. 1 п. 1 ст. 620 ГК РФ) и т.д.

Порядок досрочного расторжения будет таким:

1. Сторона, желающая расторгнуть договор, должна составить соответствующее письменное предложение. В нем указывают причины для прекращения арендных отношений. Передать его второй стороне можно по почте ценным письмом с оповещением о получении и описью вложенных документов или лично. Отправлять нужно на юридический адрес участника сделки.
2. При согласии второй стороны арендодатель и арендатор подписывают соглашение о досрочном расторжении договора аренды.
3. Если вторая сторона не соглашается с предложением, то первая сторона обращается в суд. Иск подают не раньше чем через 30 дней с даты передачи предложения стороне, если в договоре не указан другой срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ). То есть сначала должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спорных вопросов.

К сведению! К соглашению о расторжении сделки нужно приложить требуемые документы: копию договора аренды, акт приема-передачи объекта, уведомление с решением прекратить арендные отношения, бумаги, подтверждающие личность сторон.

Унифицированной формы такого соглашения не существует. Его составляют в свободной форме, в качестве структуры за основу можно взять договор.

Для написания используют официально-деловой стиль речи, исключают различные разговорные и просторечные выражения. В тексте не должно быть двусмысленностей, неточностей. Все должно быть указано четко и ясно. Перед отправкой контрагенту текст должен прочитать и исправить, если нужно, юрист.

Соглашение № 23
О расторжении договора аренды нежилого помещения № 45
от «24» августа 2019 года

г. Ижевск

«21» октября 2020 года

ООО «Альфа», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Саратова Петра Петровича, действующего на основании Устава, и ООО «Гамма», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Степанова Ильи Ильича, действующего на основании Устава, вместе именуемые «Стороны», а индивидуально — «Сторона», подписали настоящее соглашение к договору аренды нежилого помещения № 45 от «24» августа 2019 года (далее — «Договор») о нижеследующем:

1. Расторгнуть Договор с даты подписания данного соглашения.
2. Все обязательства Сторон по Договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного нежилого помещения по адресу г. Ижевск, ул. Липовая, д. 89, общей площадью 80 кв. м Арендодателю по акту приема-передачи.
3. В акте приема-передачи необходимо указать техническое состояние нежилого помещения на момент передачи.
4. Стороны должны подписать Акт в течение 14 календарных дней с момента подписания настоящего соглашения.
5. Соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

Реквизиты Сторон:

Арендодатель	Арендатор
ООО «Альфа», 426009, г. Ижевск, ул. Колхозная, д. 45, тел. 8 (3412) 55-55-55, ИНН 1831231234, КПП 876345234, ОГРН 6784563636363	ООО «Гамма», 426008, г. Ижевск, ул. Лесная, д. 56, оф. 12, тел. 8 (3412) 44-44-44, ИНН 5612342345, КПП 567345123, ОГРН 5673452341234

Подписи Сторон:

Арендодатель: Саратов / П.П. Саратов
Арендатор: Степанов / И.И. Степанов

Как правильно расторгать договор аренды

Погашение регистрационной записи об аренде является наиболее распространенным регистрационным действием. После истечения срока аренды за погашением регистрационной записи об аренде может обратиться любая из сторон договора аренды. Как правило, за погашением записи об аренде обращается Арендодатель, как заинтересованное лицо. Нужно учитывать, что истечение срока аренды по договору не означает автоматического погашения записи об аренде в Едином государственном реестре недвижимости. Без вашего заявления запись погашена не будет, а это значит, что вы получите уведомление о приостановлении регистрации при попытке зарегистрировать новый договор аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Росреестр не вправе самостоятельно вносить ЕГРН запись о погашении регистрационной записи об аренде в связи с истечением указанного в договоре аренды недвижимости срока.

Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:

• отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
• обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
• квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
• если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
• земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.

Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.

«Для передачи нежилого помещения в аренду между арендодателем и арендатором заключается соответствующий договор. Сделка регулируется положениями первого параграфа 34-й главы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предмет договора — помещение, передаваемое во владение и пользование, ограниченные временем.

В той ситуации, когда помещение сдается в аренду не менее чем на один год, сделка подлежит государственной регистрации», — рассказывает Марина Светлицкая.

Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью.

Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает.

В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.

Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.

Договор аренды нежилого помещения считается заключенным, если между арендатором и арендодателем возникло обоюдное соглашение по самым главным условиям.

При этом соблюдены все существенные законодательные нормативы и положения, необходимые при оформлении данного договора.

Ориентиром законодательных актов, регулирующих данную сделку, считаем пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку предметом договора аренды служит нежилое помещение, то требуется указать данные, четко устанавливающие имущество, которое подлежит передаче в аренду.

Обязательно следует прописать, что является объектом договора, а также указать его индивидуальные характеристики, в частности на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (площадь арендуемого помещения, поэтажный план, месторасположение здания).

Договор аренды должен включать в себя информацию о правоустанавливающих документах владельца помещения (например, договор аренды с правом субаренды или договор купли-продажи).

Также в договоре прописывается срок, на который площадь передается в аренду, и права всех сторон — участников сделки. При неопределенном сроке сделка влечет за собой соответствующие условия, в том числе связанные с расторжением соглашения.

Насколько полно они учитывают интересы двух сторон — вопрос спорный.

Кто и как может расторгнуть договор аренды

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

Расторжение договора аренды может происходить в добровольном порядке, когда обе стороны достигли такого соглашения. Вторая причина — истек срок аренды, прописанный в договоре. И третий, самый энергозатратный, вариант — одна из сторон нарушила условия, прописанные в документе. Тогда признание расторжения сделки может осуществляться только путем обращения в суд.

После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.

Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.

Елена Мехоношина

Договор аренды на длительный срок — хорошая вещь для арендатора. Не нужно каждый год переоформлять бумаги и бояться произвольного увеличения арендной платы. Но появляется другая формальность — аренду сроком дольше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре.

Как это сделать, читайте в нашем руководстве.

Договор аренды для регистрации составляют в виде единого документа на бумаге. К договору прикладывают акт передачи помещения. Оба документа стороны подписывают.

Если в аренду сдают не целое помещение, а часть, понадобится подготовка технического плана.

В договоре подробно описывают арендуемое помещение и указывают его кадастровый номер.

Акт передачи подписывайте только после осмотра помещения. Если нашли недостатки, просите арендодателя их устранить. С подписанным актом не получиться предъявить претензии по сломанным розеткам и протекающей сантехнике.

Посмотрите наши статьи о важных условиях аренды и безопасном подписании акта — в рубрике справочной «Договоры».

Пакет документов для регистрации зависит от статуса сторон: ИП или юрлица.

Чтобы узнать точный список документов, позвоните в МФЦ вашего региона. Звонок в МФЦ — это ключевое действие в сборе бумаг. Нигде в интернете нет перечня документов под конкретную сделку.

Документы на регистрацию подает кто-то один: арендатор или арендодатель. Он будет заявителем.

Заявитель платит госпошлину: ИП — 2 000 рублей, юрлицо — 22 000 рублей. По поводу расходов на пошлину может возникнуть спор. Чтобы его избежать, заранее пропишите в договоре аренды, кто несёт эти расходы, или поделите их поровну.

Чтобы расторгнуть договор по аренде нежилого помещения, соглашение нужно дополнить такими документами:

• копия арендного договора (действие которого прекращают);
• документы, которые подтверждают личность участников;
• акт приема-передачи недвижимости — с информацией о сторонах (с их реквизитами), объектах в передаваемом нежилом помещении, состоянии этих объектов, а также о состоянии всей нежилой недвижимости в целом;
• уведомление о решении одной из сторон прекратить сделку направляется другой стороне. В нем следует указать наименование, информацию о сделке, которая прекращается, данные сторон, их реквизиты, причины такого решения со ссылками на закон, даты прекращения правоотношений и составления документа, подпись отправителя.

Расторжение договора аренды (образец соглашения содержит все необходимые реквизиты) может происходить по следующему алгоритму действий:

1. Составление двух экземпляров соглашения о прекращении сделки с подписями сторон.
2. Подготовка необходимых дополнительных бумаг (см. предыдущий раздел).
3. Обращение в Росреестр для внесения в ЕГРН записи о прекращении сделки, если ее срок более года.
4. После внесения этой записи в ЕГРН сделка утрачивает силу.

Когда один из участников сделки против ее прекращения, заинтересованному в этом лицу придется пройти следующие этапы:

1. Написать и отправить уведомление о намерениях прекратить аренду (можно почтой, чтобы отследить его получение контрагентом). Рассматривать такое уведомление могут месяц с момента получения. После чего контрагент может согласиться прекратить договор. Тогда составляется дополнительное к основному соглашение. Желающий прекращения договоренностей контрагент вправе обратиться в суд, только если посланное им уведомление игнорируется вторым контрагентом.
2. Подача соответствующего иска в суд (с изложением всех важных обстоятельств дела, и оснований для прекращения аренды).
3. Рассмотрение дела в суде.
4. Вынесение судебного решения. Если суд решит, что оснований для завершения договора недостаточно, иск не удовлетворят.

---

Договор аренды, как и иные виду сделок может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, а также по инициативе арендодателя или арендатора.

Основания для прекращения отношений по договору аренды раньше срока могут быть следующие:

• если арендатор пользуется имуществом, существенно нарушая условия договора, или использует имущество не в соответствии с его назначением или же допускает неоднократные нарушения
• когда арендатор пользуется имуществом и ухудшает его, при этом существенно
• в случае, когда арендатор более 2-х раз подряд не вносит арендную плату в срок. который установлен договором
• если арендатор или арендодатель не производит капремонт имущества, когда эта обязанность является арендатора или арендодателя
• в ситуации, когда арендодатель не предоставляет имущество по договору аренды или создает препятствия в пользовании имуществом
• когда арендатору передано имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют использованию имущества, и данные недостатки не были оговорены договором
• в случае, когда имущество из-за каких-то обстоятельств, за которые не отвечает арендатор, станет не пригодным к использованию
• иные основания, предусмотренные законом или установленные договором

В предыдущем разделе, настоящего материалы, приведены общие основания. по которым договор аренды может быть расторгнут. При этом из приведенных оснований четко можно выделить основания для расторжения договора по инициативе арендодателя.

Если арендодатель установит обстоятельства, которые предусмотрены законом, а также договором для досрочного расторжения договора с арендатором, то он обязан уведомить о таком досрочном расторжении договора арендатора, указав конкретные основания для расторжения.

Однако, все может быть не так просто, как кажется на первый взгляд, и арендатор может не согласиться с досрочным расторжение договора аренды, тогда скорее всего, возникший спор будет разрешаться в судебном порядке.

Инициативой прекращения договора аренды до окончания срока его действия обладает не только арендодатель, но и арендатор. В разделе, посвященном основаниям расторжения договора, также отражены основания для расторжения договора арендатором. То есть, если арендатор установит наличие оснований для расторжения договора досрочно, соответственно он уведомляет об этом арендодателя.

Как и в случае расторжения договора по инициативе арендодателя, у арендатора также могут возникнуть сложности в данном вопросе, поскольку арендодатель может заявить о неправомерности расторжения договора аренды арендатором, в связи с отсутствием оснований. Спор в данном случае также может перейти со стадии разрешения сторонами на стадию разрешения судом.

!!!Государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды

Никто не запрещает сторонам по договоренности расторгнуть досрочно договор аренды по взаимному согласию.

Для фиксации соответствующего факта, в целях исключения каких-либо в последующем негативных моментом и недобросовестных действий одной из сторон, необходимо заключить соглашение к договору аренду о его досрочном расторжении.

Соглашение о расторжении по своей форме должно соответствовать договору аренды, т.е. указывается название документа, где и когда заключено соглашение, между какими сторонами заключено соглашение и о чем, т.е., что стороны договорились расторгнуть конкретный договор аренды.

Также в указанном соглашении прописывается порядок передачи (возврата) имущества, порядок оплаты, если она не произведена, информация о том, имеют или не имеют стороны друг к другу какие-либо претензии. Прописывается в скольких экземплярах заключено соглашение и указываются реквизиты сторон с проставлением подписей.

Дополнительное соглашение о прекращении договора аренды может содержать какие-то иные дополнительные условия, которые стороны считают необходимым отразить.

Сторонами при заключении договора аренды могут быть предусмотрены условия о штрафах, в случаях, когда какая-либо из сторон захочет досрочно расторгнуть договор.

Условия о штрафах за односторонний отказ от договора не противоречат законодательству и впоследствии маловероятно, что суд признает такое условие незаконным. Следует помнить, что стороны свободны в заключении договоров и в определении их условий.

Заключая любой договор, внимательно изучайте его условия, если договор разработан второй стороной.

При не согласии с какими-то условиями обсуждайте их с контрагентом, направляйте протоколы разногласий, в частности по штрафным санкциям за досрочное расторжение договора аренды.

С другой стороны, штрафные санкции можно предусмотреть в договоре, но установить какой-то минимальный размер или оговорив условия, при которых штраф будет применяться к отказавшейся стороне.

Последствия при расторжении до окончания срока аренды не особо отличаются от его прекращения в установленные сроки.

При расторжении договора аренды арендатор возвращает имущество арендодателю, уплачивает арендную плату за то время, когда пользовался имуществом. По договору аренды может быть предусмотрено, что при расторжении все улучшения арендованного имущества переходят к арендодателю, а арендатору возмещаются расходы. Либо арендатору могут быть переданы отделимые улучшения арендованного имущества.

За отказ от договора аренды досрочно могут быть предусмотрены штрафы для сторон, в связи с чем, отказавшаяся сторона должна будет уплатить штраф контрагенту.

Если Вы оказались в ситуации, когда вынуждены расторгнуть договор аренды досрочно, но не можете для себя определить все плюсы и минусы, тогда Вы можете обратиться за помощью к нашим адвокатам Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург, которые:

1. проконсультируют по вопросам расторжения договоров аренды досрочно
2. изучат Ваш договор аренды и обстоятельства, по которым Вы хотите расторгнуть договор досрочно, изложив свою позицию по делу
3. расскажут о перспективах расторжения договора аренды досрочно, по которому Вы являетесь стороной
4. помогут в подготовке документов о расторжении, а именно, соглашения о расторжения, уведомления о расторжении
5. могут представлять Ваши интересы во взаимодействии со второй стороной договора
6. подготовят в суд иск о признании отказа от договора аренды недействительным
7. могут участвовать в защиту Ваших интересов при рассмотрении споров в суде

Любой договор при заключении имеет срок, в течение которого он должен исполняться. Это правило касается и аренды нежилого помещения. Однако возможны ситуации, когда соглашение между двумя сторонами (в этом случае – арендатором и арендодателем) расторгается досрочно.

Законодательство предусматривает следующие основания для досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения:

• Соглашение сторон.
• Существенное нарушение условий со стороны арендатора нежилого помещения.
• Существенное нарушение со стороны арендодателя.

При этом даже в случае нарушения условий аренда нежилой недвижимости может быть расторгнута как в добровольном порядке (после претензии заинтересованной стороны), так и в судебном (если контрагент на претензию не отреагировал и расторгать договор по-хорошему не пожелал).

Кроме того, необходимо отметить следующий момент: в отношении недвижимости, как жилой, так и нежилой, часто применяется пролонгация договора аренды. Это означает, что в случае, если в установленный договором срок ни одна из сторон не заявит о желании его расторгнуть, то арендные отношения продолжаются дальше на тех же условиях.

Кроме того, в отношении аренды недвижимости действует и правило о том, что если арендатор надлежаще исполнил все свои обязанности (содержал помещение в порядке, вовремя делал платежи и т. д.), то он имеет преимущество при заключении нового договора в отношении того же объекта (ст. 621 ГК РФ).

Однако нужно помнить, что автоматическая пролонгация договора законодательством не предусмотрена. Её стороны должны сами указать в условиях заключённого между ними договора. В результате складывается следующая картина:

Регистрация договора аренды недвижимости

По действующему законодательству РФ, в случае если договор аренды недвижимости заключен на срок более года, он подлежит государственной регистрации. При этом регистратор вносит в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) запись о том, что указанный объект обременен арендой. Указываются реквизиты договора аренды и лицо, с которым он заключен.

Для того чтобы погасить запись об аренде в ЕГРН, необходимо пройти такую же процедуру, как и при регистрации договора аренды помещения.

• Cоглашение о расторжении аренды, оригинал; 3 экз.
• Документ, подтверждающий полномочия руководителей сторон соглашения; заверенная копия.
• Документ, подтверждающий полномочия лиц, подписавших соглашение; заверенная копия.
• Договор аренды; простая копия.

Госпошлина за регистрацию соглашения о расторжении аренды не уплачивается.

Срок регистрации соглашения о расторжении аренды – 10 рабочих дней.

За более подробной информацией об услугах по регистрации договора аренды помещения или земельного участка обращайтесь к нашим специалистам по телефонам: 7 (926) 011-50-75, 7 (495) 642-45-97.

Конкретный порядок расторжения будет зависеть от нескольких факторов:

• Кто именно хочет расторгнуть договор?
• Происходит ли расторжение добровольно или принудительно?
• Происходит ли расторжение или же прекращение действия?

Расторжение – это частный случай прекращения. Обычно под расторжением понимается принудительное прекращение по инициативе одной из сторон либо другого заинтересованного лица.Расторгая договор, стороны должны учитывать ряд правовых норм.

Обязательным элементом расторгаемого договора должен быть акт приёма-передачи. Он доказывает, что стороны исполнили свои обязательства друг перед другом и либо не имеют претензий – либо зафиксировали их в акте для дальнейшего разбирательства.

Необходимость акта прямо закреплена ст. 655 ГК РФ. Он составляется и подписывается дважды:

1. Когда арендатор получает помещение.
2. Когда он возвращает его арендодателю.

В отсутствие акта у арендатора не будет доказательств того, что он передал помещение обратно. И в этом случае может встать вопрос о том, что аренда продолжается – а значит, должна продолжать вноситься и арендная плата.

Важно. Если договор был зарегистрирован в ЕГРН, то без акта снять отметку об аренде можно будет только через суд: Росреестр может отказать вносить изменения в базу данных.

В досрочном прекращении аренды особую роль играет претензионный порядок. В тех случаях, когда инициатором расторжения выступает арендодатель, он, в соответствии со ст. 619 ГК РФ, обязан предварительно письменно обратиться ко второй стороне и потребовать исправить допущенные нарушения. Срок, который на это даётся, законодательство точно не определяет, указано лишь, что он должен быть разумным.

Суть претензии в том, что заинтересованная сторона требует от контрагента:

1. Прекратить нецелевое использование помещения.
2. Исправить за свой счёт повреждения имущества либо возместить стоимость ремонта.
3. Выплатить задолженность по арендным платежам.
4. Провести ремонт и т. д.

Точный перечень возможных требований зависит от указанный в законе и договоре оснований для расторжения.

Законодательство указывает, что претензия должна быть письменной, иных обязательных требований не предусмотрено. Поэтому конкретное оформление и формулировки, используемые в претензиях, остаются на усмотрение стороны, направляющей этот документ контрагенту.

Ст. 610 ГК РФ предусматривает возможность арендовать недвижимое нежилое имущество двумя способами:

• на точный срок;
• на неопределённое время.

Требование об освобождении

Сторона, сдающая помещение по договору аренды либо субаренды, вправе потребовать его освободить. Такое требование может быть предъявлено в следующих случаях:

1. Истекает срок действия договора, и арендодатель решил не продлять его, либо договор является бессрочным, и сдающая сторона решила от него отказаться.
2. Договор существенно нарушен арендатором, а ранее поданные претензии результата не возымели.

Требование может быть оформлено:

• Как досудебное. В этом случае оно играет роль повторной претензии, но с условием уже не об исправлении допущенных нарушений договора, а о его полном расторжении.
• Как судебное. Такое подаётся в суд общей юрисдикции или арбитражный в порядке, предусмотренном ГПК или АПК РФ для исковых заявлений.

Более подробно о том, как заставить арендатора съехать с занимаемой площади, мы писали в этой статье.

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды

В тех случаях, когда обе стороны согласились прекратить действие договора досрочно, им необходимо составить об этом соглашение. Нормы ГК РФ предусматривают, что любые изменения и дополнения к договору делаются в той же форме, что и сам договор (ч. 1 ст. 452 ГК РФ) . Это означает, что соглашение должно быть оформлено:

• В простой письменной форме – при договоре сроком действия до года, либо автоматически пролонгирующимся, либо при том, в котором срок действия не указан.
• В письменной форме с государственной регистрацией – если срок действия указан прямо и составляет год и более.

В остальном же законодательство не предусматривает обязательных требований к оформлению допсоглашения. Достаточно, чтобы в нём были указаны стороны, объект недвижимости и момент прекращения действия аренды.

Сделка между продавцом и покупателем регламентирует договор купли-продажи. Если участников процедуры что-то не устроило, соглашение может быть расторгнуто. Процедуру проще всего осуществить до обращения в Росреестр. Если выполняется расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации, это может привести к возникновению ряда сложностей. Гражданин должен учитывать, что подобное действие можно выполнить далеко не всегда.

Однако провести процедуру все же возможно. Для этого необходимо изучить случаи, когда закон позволяет признать недействительной ранее заключенную сделку. О действующем законодательстве, о процедуре расторжения договора до регистрации, а также о причинах, позволяющих выполнить действия после обращения в Росреестр, поговорим далее.

Не всегда заключенное соглашение удовлетворяет обоих участников. Продавец может быть недоволен неполным или несвоевременным внесением денежных средств. Покупатель в процессе операции может узнать, что коммунальные услуги в приобретаемой недвижимости не оплачены или оплачены не полностью, а на территории объекта зарегистрированы третьи лица. Возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации регламентирует глава 29 ГПК РФ.

Перед тем, как приступать непосредственно к процедуре, рекомендуется ознакомиться со следующими статьями Гражданского кодекса РФ:

• 450 – содержит перечень причин, в соответствии с которыми может быть осуществлено расторжение зарегистрированной сделки;
• 451 – отражает особенности расторжения договора, которое вызвано изменением обстоятельств;
• 452 – фиксирует порядок проведения процедуры расторжения;
• 453 – указывает последствия расторжения договора после регистрации.

Все манипуляции с недвижимостью осуществляются на основании положений ФЗ №122. В соответствии с ним, все операции с жильем должны быть в обязательном порядке зарегистрированы. Процесс также должен выполняться при приобретении объекта и при расторжении договора купли-продажи недвижимости.

В действующем законодательстве отражен срок исковой давности, в течение которого лицо имеет право обратиться в суд и расторжение соглашения. Закон позволяет продавцу и покупателю осуществить процедуру расторжения договора в течение 3 лет с момента регистрации соглашения.

Если речь идет о жилом имуществе, предстоит пройти двойной процесс регистрации. Действие необходимо выполнить в отношении самой сделки и факта перемены собственника недвижимости.

После того, как процесс регистрации сделки купли продажи квартиры будет завершен, она считается заключенной. Заключив договор в отношении квартиры или дома, продавец и покупатель, которые приняли решение выполнить отказ от обязательств, должны успеть подать в ГРП соглашение о расторжении сделки.

Действие необходимо выполнить до того, как регистрация будет завершена, и произойдет изменение собственника. На практике вышеуказанные действия чаще всего осуществляются одновременно.

Если процедура заключения сделки выполнялась с привлечением нотариуса или агентства недвижимости, туда же нужно обратиться и при расторжении соглашения.

Если договор купли продажи квартиры передан на регистрацию, однако еще не зарегистрирован, продавец и покупатель должны подготовить и совместно подать заявление в Росреестр с просьбой о пре. Если один из участников соглашения не согласен с расторжение сделки, выполнить действия удастся только через суд.

Разбираясь, можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации, нужно принять во внимание присутствие третьих лиц, прописанных в помещении. Так, на практике право пользования проданным жильем может быть сохранено за одним из его бывших владельцев. Если осуществляется переход права собственности, все обременения на помещение остаются. Это значит, что производить расчет по задолженности должен новый хозяин квартиры. На практике может сложиться ситуация, когда одно из лиц, которое не является хозяином помещения, но прописано в нем, на длительное время уезжает куда-либо или попадает в тюрьму. Хозяева жилплощади в это время выполняют реализацию недвижимости. Через какое-то время гражданин может вернуться. При этом за ним сохраняется право на пользование помещением. Новый хозяин будет вынужден делить жилплощадь с совершенно незнакомым человеком.

Оказавшись в подобной ситуации, новый владелец недвижимости имеет право оспорить сделку в судебном порядке и выполнить расторжение договора. Правило действует, если с момента заключения сделки не прошло 3 года.

Если суд согласится удовлетворить требование заявителя, денежные средства, уплаченные за приобретение жилплощади, будут возвращены покупателю.

Граждане нередко обращаются в суд с требованием о признании заключенного ранее договора недействительным. Основанием для подобного наступает незаконность соглашения. Если суд согласится удовлетворить требования, договор не будет расторгнут. Однако сделку признают не действительной. Чаще всего такое решение принимается, если соглашение подписал недееспособный гражданин, или действие выполнено лицом, на которое оказывают насильственное давление. Введение в заблуждение также приводит к тому, что сделку признают недействительной. И если суд примет подобное решение, каждое из лиц вернется к тому же имущественному положению, которое было до момента подписания договора.

Разбираясь, как расторгнуть договор купли продажи квартиры после гос регистрации, человек выяснит, что действие может быть осуществлено, если обстоятельства существенно изменились. Сюда относят ситуации, при знании о наступлении которых, гражданин отказался бы заключать сделку.

При этом ситуация должна соответствовать перечню требований, в список которых входят:

• произошедшее возникло неожиданно;
• ситуация входит в категорию непреодолимых;
• произошедшее влечет за собой серьезный ущерб для участников сделки;
• случившееся затрагивает интересы обоих участников соглашения.

Произошедшие изменения будут признаны существенными, если выполняются все вышеуказанные условия.

Чаще всего суд соглашается выполнить расторжение сделки на этом основании в следующих ситуациях:

• действующее законодательство изменено;
• осуществляется процесс ликвидации организации, не связанный с банкротством;
• рыночная цена помещения сильно повысилась;
• наступил финансовый кризис.

Последнее обстоятельство признать существенным и выполнить на его основании расторжение договора довольно трудно.

Для начала нужно определиться, необходимо ли Вам регистрировать договор аренды в Росреестре. Если срок договора составляет менее одного года или не определен, то регистрировать его не нужно.

В 2021 году государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения у арендатора права пользования объектом аренды и должна осуществляться в соответствии с Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости». Ранее, собственники коммерческой нежилой недвижимости, кадастровые инженеры и регистраторы органов Росреестра руководствовались исключительно положениями других нормативных актов – ФЗ №221 «О государственном кадастре недвижимости» и ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Подать на регистрацию договора аренды может сделать одна из сторон договора. Если аренда заключена с органом власти и органом местного самоуправления, то заявление на регистрацию договора аренды в Росреестре должен подать указанный орган (ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости). Заявление могут подать и обе стороны договора аренды (пп. 5 ч. 1, пп. 2 ч. 3 ст. 15 названного Закона).

Обратите внимание, что возможна ситуация, когда по заявлению собственника в ЕГРН ранее была внесена отметка о невозможности регистрации без его личного участия. В таком случае при обращении за госрегистрацией арендатора или представителя арендодателя по доверенности документы вернут без рассмотрения (п. 4 ст. 25 названного Закона). Поэтому в данной ситуации лучше обратиться за регистрацией договора арендодателю лично. Он также может отозвать ранее поданное заявление о невозможности регистрации (п. 2 ч. 2 ст. 36 названного Закона).

Похожие записи:

• Какой стаж нужен для получения звания ветеран труда для женщины в СПБ
• Какое образование дает колледж
• Ходатайство о ведении протокола в административном процессе