17.09.2021

НДС с аренды помещения у физического лица

Автор: admin Законодательство Нет комментариев

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «НДС с аренды помещения у физического лица». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Арендодатель-физлицо признан предпринимателем: ВС РФ уточнил, как считать НДС

2. Когда «физику» придется заплатить НДС

3. Физлицу пришлось заплатить НДС за сдачу здания в аренду 😱

4. Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году

5. НДС при сдаче нежилых помещений физическим лицом

6. Уплата налогов от сдачи в аренду имущества

7. Должен ли ИП удерживать НДФЛ, если арендует квартиру у физлица?

8. НДФЛ при продаже нежилого помещения физлицом

8.1. Сдача помещения в аренду от физического лица и уплата НДФЛ

9. Аренда имущества у физического лица – учет в программах 1С

А началось все с выездной налоговой проверки некоего гражданина З., которая закончилась для него совсем не радостно. Его привлекли к ответственности за совершение налоговых правонарушений, предусмотренных п. 1 ст. 122 НК РФ (неуплата НДС; штраф составил 486 628 руб.) и ст. 119 НК РФ (непредставление в установленный срок деклараций по НДС; штраф составил 729 942 руб.). Кроме того, З. предложено уплатить недоимку по налогу (2 433 140 руб.), а также пени за несвоевременную уплату НДС (608 050 руб.). В общем, довольно внушительная сумма!

Основанием для доначисления НДС послужил вывод инспекции о получении З. дохода от осуществления предпринимательской деятельности по сдаче объектов недвижимого имущества в аренду. (Действительно, З. являлся арендодателем принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимого имущества. Арендатором выступало юридическое лицо, использующее объект в производственной деятельности. Цель сдачи помещений в аренду – систематическое получение прибыли.)

Поскольку НК РФ не предусмотрено специального определения понятия «предпринимательская деятельность», оно (с учетом п. 1 ст. 11 НК РФ) используется в законодательстве о налогах и сборах в значении, определенном ГК РФ (Письмо Минфина России от 14.12.2018 № 03-02-08/91847).

А коли есть предпринимательская деятельность, новоиспеченный плательщик НДС (ст. 143 НК РФ) обязан исчислять и уплачивать этот налог в отношении рассматриваемых операций (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Определяя размер недоимки, налоговый орган руководствовался положениями п. 1 ст. 154 и п. 3 ст. 164 НК РФ: НДС был исчислен по ставке 18 % от согласованной с арендатором арендной платы (то есть определен в дополнение к установленной арендной плате). Причем суд, куда обратился З., пытаясь обжаловать подход контролеров (в части начисления недоимки, соответствующих сумм пеней и штрафов), оказался на стороне последних. Все три инстанции!

Признавая правомерным избранный инспекцией порядок расчета, суд исходили из того, что в договорах аренды отсутствовало
упоминание о включении налога в согласованную сторонами арендную плату, а платежки на ее перечисление содержали указание: «Без НДС». Поскольку включение налога в арендную плату не следовало ни из договоров, ни из обстоятельств, предшествующих их заключению, суды отметили: в данном случае налог не может исчисляться по расчетной ставке 18/118. При этом они сослались на разъяснения, данные в п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33:

по смыслу положений п. 1 и 4 ст. 168 НК РФ предъявляемая покупателю сумма налога должна быть учтена при определении окончательного размера указанной в договоре цены и выделена в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой;
бремя обеспечения выполнения требований ст. 168 НК РФ лежит на продавце как налогоплательщике, обязанном учесть операцию по реализации при формировании налоговой базы и исчислении подлежащего уплате в бюджет НДС по итогам соответствующего налогового периода;
если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму НДС и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю сумма налога выделяется продавцом из указанной в договоре цены.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу: налогообложение в рассматриваемом случае правомерно произведено налоговым органом по налоговой ставке 18 % (Постановление АС ПО от 14.06.2018 № Ф06-32878/2018 по делу № А12-36108/2017).

Арендодатель-физлицо признан предпринимателем: ВС РФ уточнил, как считать НДС

Но коммерсант (уже зарегистрированный ИП) не сдавался – он подал кассационную жалобу в Верховный суд. И не напрасно!

Высшие судьи указали на моменты, которые не были приняты во внимание судами.

Во-первых, необходимо учитывать, что по своей экономико-правовой природе НДС является налогом на потребление товаров (работ, услуг), то есть косвенным налогом, перелагаемым на потребителей (п. 3 ст. 3 НК РФ).

Во-вторых, при совершении налогооблагаемых операций сумма НДС определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами по оплате реализации (п. 2 ст. 153 и пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). При этом исчисленная сумма НДС предъявляется продавцом к уплате покупателю (п. 1 ст. 168 НК РФ).

По общему правилу НДС является частью цены договора, подлежащей уплате налогоплательщику со стороны покупателей. Уплачиваемое (подлежащее уплате) покупателями встречное предоставление за реализованные им товары (работ, услуги) является экономическим источником для взимания данного налога.

Из этого вытекает, что при реализации товаров (работ, услуг) покупателям НДС не может исчисляться в сумме, которая не соответствовала бы реально сформированной цене и не могла быть полностью предъявлена к уплате покупателями в ее составе, что по существу означало бы взимание налога без переложения на потребителя, за счет иного экономического источника – собственного имущества хозяйствующего субъекта (продавца).

Судебная практика, сформированная в период действия Закона РФ от 06.12.1991 № 1992-1 «О налоге на добавленную стоимость» и начала действия гл. 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ, признавала, что продавец вправе взыскать с покупателя не уплаченные при расчетах за реализованный товар суммы, составляющие НДС, если при указании договорной цены стороны не сделали оговорку о включении НДС в соответствующую сумму, независимо от наличия в договоре условия о возможности увеличении цены.

Пленум ВАС в п. 17 Постановления № 33 занял иную позицию: бремя надлежащего учета сумм НДС при определении окончательного размера указанной в договоре цены, ее выделения в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой лежит только на продавце как налогоплательщике. Соответственно, в тех случаях, когда соотношение договорной цены и суммы НДС прямо не определено в договоре (не может быть установлено по обстоятельствам, предшествующим заключению договора, или иным условиям договора), по общему правилу предъявляемая покупателю сумма налога выделяется продавцом из указанной в договоре цены расчетным методом (п. 4 ст. 164 НК РФ). Увеличение цены сделки и дополнительного взыскания сумм НДС с покупателя в случае неправильного учета налога продавцом при формировании окончательного размера цены договора допускается судебной практикой в случаях, когда такая возможность согласована обеими сторонами договора в соответствии со ст. 421 ГК РФ либо предусмотрена нормативными правовыми актами.

Как было отмечено выше, в договорах аренды плата за пользование помещениями установлена без выделения в ней сумм НДС; не выделялся налог и в расчетных документах, платежных поручениях арендатора. Причем данный факт является следствием того, что при заключении договоров З. не рассматривал себя в качестве плательщика НДС и не предполагал необходимость учета данного налога при определении окончательного размера арендной платы, а не свидетельством согласия сторон договора на возможность увеличения арендной платы в случае возникновения необходимости предъявления налога. Напротив, в материалах дела имеется письмо арендатора (ООО), что тот не согласен на увеличение арендной платы в связи с доначислением НДС коммерсанту.

Таким образом, в отношениях сторон цена услуг окончательно сформирована в тех размерах, которые указаны в договорах аренды вне зависимости от того, признавался бы коммерсант плательщиком НДС на момент заключения договоров или нет. Заключение договоров аренды налогоплательщиком изначально в статусе предпринимателя не привело бы к установлению большей арендной платы.

В результате Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила судебные акты арбитражных судов первой, апелляционной и кассационной инстанций. Налоговый орган должен был исчислить налог по ставке 18/118. С учетом сделанных выводов дело направлено на новое рассмотрение.

Стоит также отметить, что данное дело ФНС включила в обзор решений ВС РФ и КС РФ по налоговым делам за IV квартал 2018 года.

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Когда «физику» придется заплатить НДС

В договоре опишите:

Предмет договора: какое имущество арендуете, его адрес, площадь, кадастровый номер и другие сведения, которые помогут отличить его от других.
Какие права передаются по договору. Это может быть только временное пользование или ещё и владение. Если речь идёт о помещении под офис, передают оба права.
Срок аренды. Договор, который заключён на год и больше, придётся регистрировать в Росреестре. Если срок договора меньше года или вообще не назван, регистрировать его не нужно.
Размер и способы внесения арендной платы.
Права и обязанности вас и арендодателя.

Перед тем как подписать договор, попросите у арендодателя свидетельство о праве собственности или выписку из госреестра. Так вы обезопасите себя и убедитесь, что перед вами собственник помещения.

Скачать шаблон договора аренды

Каждый человек платит государству налог НДФЛ со своих доходов. Если он получает доход от ИП или ООО, то платит НДФЛ не сам — предприниматель или организация становятся его налоговым агентом. Он считает, удерживает и перечисляет НДФЛ в налоговую. Распространённый пример: работники по трудовому договору не платят НДФЛ сами, этим занимается работодатель. А они получают зарплату, из которой уже вычли налог. Та же ситуация с арендой. Арендодатель получает от вас доход, и если он обычный человек, вы становитесь его налоговым агентом.

Что нужно сделать:

Посчитать и удержать НДФЛ — 13% от дохода. Например, вы написали в договоре, что будете платить за аренду 30 тысяч рублей в месяц. Из этой суммы 3 900 рублей ежемесячно перечисляйте в налоговую, а 26 100 рублей — арендодателю.
Перечислить НДФЛ в налоговую. Сделайте это не позднее следующего дня после того, как заплатили за аренду.
Отчитаться по НДФЛ. Раз в квартал сдавайте отчёт 6-НДФЛ. Читайте об этих отчётах в статье «Как подготовить 6-НДФЛ».

Важно: перечислить НДФЛ нужно в налоговую по месту учёта вашей компании или ИП.

Страховые взносы с арендной платы вы перечислять не должны.

Если вы на УСН «Доходы минус расходы», учитывайте арендную плату при расчёте налога. Чтобы подтвердить расход, оформите и сохраняйте документы:

договор аренды
акт приёма-передачи помещения
документы, которые подтверждают, что вы оплатили аренду

Чтобы учесть коммунальные платежи в расходах, удобнее включить их в состав арендной платы. Это можно сделать двумя способами:

Как фиксированную часть арендной платы. В договоре сформулируйте это так: «Размер арендной платы составляет 30 000 рублей и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг».
Определить фиксированную и переменную части. Переменная будет зависеть от потреблённых коммунальных услуг. В договоре сформулируйте это так: «Арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей. Фиксированная часть арендной платы составляет 5 000 рублей за месяц. Переменная часть — это стоимость коммунальных услуг, потреблённых Арендатором за этот период. Сумма коммунальных услуг определяется по данным приборов учёта в арендуемом помещении и оплачивается на основании предъявленных Арендодателем копий счетов за коммунальные услуги»

Арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264и НК РФ).

Они учитываются для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия требованиям пункту 1 статьи 252 Налогового окдекса. То есть указанные расходы должны быть экономически оправданы, подтверждены документами и осуществлены для деятельности, направленной на получение дохода.

При применении метода начисления датой осуществления расходов в виде арендных платежей признается одна из дат (подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ):

дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов;
последнее число отчетного периода.

Компания может выбрать один из трех вариантов и закрепить его в учетной политике.

Для целей налогообложения сдача имущества в аренду является оказанием услуг, т.к. результаты такой деятельности не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ).

Таким образом, если стороны заключили договор аренды и подписали акт приема-передачи предмета аренды, то это значит, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора. И у их есть основание для включения в состав налоговой базы по налогу на прибыль: у арендодателя – сумм доходов от реализации такой услуги, а у арендатора – расходов в связи с потреблением услуги.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения по договору аренды, не требует ежемесячного составления актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей. Если только их составление прямо не предусмотрено договором аренды

Сделаем вывод. Для подтверждения расходов на аренду помещения необходимы следующие документы:

договор, составленный в соответствии с гражданским законодательством;
акт приемки-передачи имущества;
платежные документы, подтверждающие факт уплаты арендных платежей.

Итак, передача имущества в аренду признается услугой. Право на вычет НДС при наличии соответствующих первичных документов появляется при одновременном выполнении трех условий (ст. 171, 172 НК РФ): принятие услуг к учету; участие предмета аренды в облагаемых НДС операциях; наличие у арендатора счета-фактуры на потребленные услуги.

Отсутствие ежемесячно заключаемых актов оказанных услуг по предоставлению имущества в аренду не является основанием для отказа в принятии НДС к вычету.

Физлицу пришлось заплатить НДС за сдачу здания в аренду 😱

Договор на аренду имущества, заключаемый между юрлицами, содержит ряд положений, влияющих на связанные с арендой проводки. К числу таких положений относятся размер платежей за аренду и порядок их оплаты, предоставление или непредоставление возможности передачи в субаренду и внесения улучшений в имущество за счет арендодателя, осуществление капремонта арендатором, использование обеспечения. Основными проводками по начислению платы за аренду становятся:

у арендодателя — Дт 62 Кт 91 (90) с отнесением в дебетовую часть счета учета финрезультата суммы НДС, входящего в эту плату, и затрат, возникающих по переданному арендатору имуществом;
у арендатора — Дт 20 (23, 25, 26, 29, 44, 91) Кт 60 на величину платы за аренду без НДС и Дт 19 Кт 60 на сумму НДС.

Платежи по аренде отразятся записями Дт 51 Кт 62 у арендодателя и Дт 60 Кт 51 у арендатора. При применении обеспечительного платежа возникнут дополнительные проводки Дт 51 Кт 76 у арендодателя и Дт 76 Кт 51 у арендатора. Возврат такого платежа зафиксируется обратными записями.

Платежи по аренде считаются прочими расходами, направленными на производство и реализацию. Соответствующее указание дано в пункте 1 статьи 264 НК РФ. Предпринимателю нужно помнить, что затратами могут признаваться расходы, соответствующие этим характеристикам:

Финансовая обоснованность платежей.
Наличие подтверждающих документов.

В НК не содержится перечень бумаг, которые подтверждают факт аренды. Однако нужные сведения есть в письмах Минфина №03-07-09/42594 от 26.08.2014 и №03-03-06/1/12764 от 24.03.2014. Для подтверждения аренды помещения нужны эти документы:

Договор аренды, оформленный в соответствии с законом.
Акт приемки-передачи помещения.
Платежные бумаги, которые получает арендатор при уплате услуг.
Акт сдачи-приемки услуг, составляемый ежемесячно.

Последний документ нужен только в том случае, если необходимость ежемесячного составления акта сдачи-приемки услуг оговорена в основном договоре.

Коммунальные услуги могут оплачиваться разными способами. Платежи могут осуществляться самим арендодателем. В этом случае арендатор должен возместить расходы собственника помещения. Траты на оплату коммунальных услуг, включающие НДС, входят в структуру расходов по основным направлениям деятельности, что оговорено пунктом 5 и 7 Правил бухучета, утвержденных Приказом Минфина №33 от 6.05.1999. Эти расходы признаются только в том случае, если компания получила расчетные документы (основание – пункт 16 ПБУ 10/99).

В бухучете коммунальные расходы фиксируются по ДТ счета учета затрат. Корреспондирующим счетом является кредит счета 76. При переводе денег арендатору используется эта проводка: ДТ76 КТ51. Соответствующее указание дано в Инструкции по использованию Плана счетов бухучета, установленного Приказом Минфина №94н от 31.10.2000.

При учете коммунальных платежей актуальны эти проводки:

ДТ44 КТ76. Фиксация стоимости коммунальных услуг. Предполагается, что арендодатель внесет оплату, а арендатор возместит все расходы. Последние отражаются на основании соглашения об аренде, счета, выставленного арендодателем, счета коммунальных услуг.
ДТ19 КТ76. Фиксирование НДС с расходов по коммунальным услугам. Запись осуществляется на основании счет-фактуры.
ДТ68 КТ19. Принятие к вычету НДС по коммунальным услугам.
ДТ76 КТ51. Возмещение расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг. Запись выполняется на основании выписки по расчетному счету.

Сумма по каждой проводке должна подтверждаться первичными документами.

Вычет выполняется в отношении налога, предъявленного арендодателем. Предполагается, что аренда помещения и сопутствующие расходы являются налогооблагаемым объектом на основании пункта 2 статьи 171 НК РФ. Вычеты выполняются на основании счет-фактур (основание – пункт 1 статьи 172 НК РФ). Для исчисления налога на прибыль нужно учесть стоимость коммунальных услуг в структуре материальных расходов. Указание на это дано в пункте 2 статьи 253 и пункте 1 статьи 254 НК РФ.

Существуют также письма УФНС №16-15/058069 от 30.06.2008.

Согласно им, траты на оплату коммунальных услуг должны быть подтверждены актами расчетов платежей, сформированными арендодателем.

Нужно это для налогообложения. Стоимость использованных ресурсов учитывается в момент получения компанией счетов и актов. Основанием этого является пункт 2 статьи 272 НК РФ, пункт 1 статьи 252 НК РФ.

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году

В пункте 2 статьи 616 ГК РФ указано, что арендатор должен следить за исправным состоянием арендованной недвижимости. Ремонт проводится арендатором за свой счет, если обратного не указано в договоре между сторонами. Сопутствующие траты признаются расходами по основным направлениям деятельности. Они входят в себестоимость реализованной продукции на основании пунктов 5, 7, 9 Положения по бухучету ПБУ 10/99, установленного Приказом Минфина №33н от 6.05.1999.

В пунктах 16 и 18 ПБУ 10/99 указано, что траты на текущий ремонт отражаются в бухучете на момент проставления подписи в акте приемки-сдачи исполненных работ. Сумма трат определяется исходя из сведений, указанных в договоре. Расходы по ремонтным работам отражаются по ДТ счета 44. Корреспондирующим счетом является КТ счета 60.

При отражении затрат на ремонт используются эти проводки:

ДТ44 КТ60. Фиксация стоимости ремонтных работ. Запись вносится на основании акта приемки-сдачи исполненных работ.
ДТ19 КТ60. Сумма НДС, выставленного ремонтной компанией. Проводка вносится на основании счет-фактуры.
ДТ60 КТ51. Перевод платежа ремонтной компании.
ДТ68 КТ19. Принятие к вычету суммы НДС.

С компанией, которая выполняет ремонт, нужно обязательно заключить соглашение. В обратном случае учет будет незаконным, так как он не подтвержден документально.

Данная позиция налоговиков и судов состоит в том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом. А также от продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В статье 11 НК РФ установлено, что физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью, но не зарегистрированные в качестве предпринимателей, не имеют права ссылаться на то, что они не являются предпринимателями при исполнении норм налогового законодательства. Систематическую самостоятельную деятельность физических лиц по извлечению доходов из принадлежащего им нежилого недвижимого имущества, осуществляемую на основании договоров аренды, суды и налоговые органы рассматривают как предпринимательскую деятельность, подлежащую обложению НДС в соответствии со статьей 146 НК РФ.

Налоговая инспекция может доначислить НДС по ставке 18% на сумму дохода от аренды за 3 последних года. Помимо суммы не уплаченного своевременно налога ФНС обычно начисляет штраф и пени за неуплату налога, однако складывающаяся судебная практика пока позволяет налогоплательщикам существенно снизить размер пени и штрафов. Иногда, в случае крупных доначислений, налоговые органы передавали материалы проверок в следственные органы.

Что возможно предпринять сейчас, чтобы избежать споров с налоговыми органами по вопросу уплаты НДС от сдачи в аренду нежилой недвижимости? Физическим лицам, сдающим недвижимость в аренду и не являющимся индивидуальными предпринимателями, можно дать следующие рекомендации:

1) зарегистрироваться в налоговом органе в качестве индивидуального предпринимателя. С тем, чтобы не платить с дохода от аренды НДФЛ в размере 13%, подайте уведомление о переходе на упрощенную систему налогообложения по ставке 6% от полученного дохода. При этом стоит учитывать, что доходы от передачи имущественных прав на недвижимость не могут быть отражены в рамках налогового спецрежима НПД (самозанятые), исключением является аренда (наем) жилых помещений – об этом сказано в подпункте 2 части 2 статьи 4 Закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ;

2) если налоговый орган уже доначислил вам сумму НДС, но полученный доход не превышал 2 млн руб. за 3 месяца, то есть хорошие шансы «отбиться» от налоговых претензий по НДС в соответствии с пунктом 1 статьи 145 НК РФ. Подспорьем в этом может служить Определение ВС РФ от 03.07.2018 N А70-907/2017.

В этом случае налогоплательщику предстоит борьба за признание его права на применение упрощенной системы налогообложения. Дело в том, что в Определении ВС РФ от 17 августа 2018 года N 70-КГ18-4 суд указывает, что, поскольку налоговый орган признал физическое лицо плательщиком НДС и возложил обязанность по уплате названного налога, налоговым органом ему должны предоставляться соответствующие права. В спорах с налоговиками также имеет смысл ссылаться на позицию Высшего Арбитражного Суда, высказанную в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33. Суд указал, что пропуск срока информирования налоговых органов о применении освобождения в порядке статьи 145 НК РФ не лишает налогоплательщика права применять освобождение от санкций за несвоевременное уведомление налоговых органов о применении права на освобождение от уплаты НДС.

Это в том числе означает, что налогоплательщик вправе воспользоваться своим правом перехода на упрощенную систему налогообложения на основании пункта 2 статьи 346.13 (вновь созданная организация и вновь зарегистрированный индивидуальный предприниматель вправе уведомить о переходе на упрощенную систему налогообложения не позднее 30 календарных дней с даты постановки на учет в налоговом органе, указанной в свидетельстве о постановке на учет в налоговом органе, выданном в соответствии с пунктом 2 статьи 84 НК РФ).

В этом случае организация и индивидуальный предприниматель признаются налогоплательщиками, применяющими упрощенную систему налогообложения, с даты постановки их на учет в налоговом органе, указанной в свидетельстве о постановке на учет в налоговом органе. Однако невыполнение этой обязанности (непредставление уведомления или нарушение срока его представления) не влечет за собой утрату права на переход на упрощенную систему налогообложения, что являлось бы несоразмерным последствием с точки зрения цели установления данного института. Об этом уже было сказано в Определении ВС РФ от 17 августа 2018 года N 70-КГ18-4.

Как разъясняется в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2014 года N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость», по смыслу пункта 3 статьи 145 НК РФ налогоплательщик лишь информирует налоговый орган о своем намерении использовать право на освобождение. А лицам, фактически использовавшим в соответствующих налоговых периодах освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога, не может быть отказано в праве на такое освобождение только лишь по мотиву непредставления в установленный срок уведомления и документов. Аналогичная ситуация происходит и с переходом налогоплательщика на упрощенную систему налогообложения: налогоплательщик лишь информирует налоговый орган о своем намерении использовать налоговый режим «Упрощенная система налогообложения».

Таким образом, изменение статуса налогоплательщика с физического лица на индивидуального предпринимателя должно предоставлять налогоплательщику право на применение упрощенной системы налогообложения. Важно, что в таких случаях суды обращают внимание на то, что при переквалификации на налогоплательщика возлагаются не только новые обязанности, но и права, которые должны учитываться налоговыми органами.

Теперь оказывается да, если он сдавал в аренду коммерческую недвижимость. Это сказано в определении Верховного суда № 16-КГ18-17.

Интересно, что гражданин должен был платить НДС, даже если он не регистрировался в качестве индивидуального предпринимателя и даже при том, что он платил 13%-ный налог с полученных доходов.

У жителя Волгограда в собственности было два коммерческих объекта недвижимости: торговый павильон и встроенное нежилое помещение в доме. Изначально он их сдавал организации ГУП “Волгофарм” под аптеки и получал за это ежемесячно аренду.

Истец заключил гражданско-правовые договоры аренды, и при этом платил с суммы своего дохода налог в 13% для физических лиц.

Одно помещение сдавалось в аренду с 2004 года, второе с 2005 года. А в 2017 года налоговая решила проверить собственника и решила, что он, фактически, осуществляет предпринимательскую деятельность и вдобавок не платит с неё налог. Налоговая доначислила 1,6 млн рублей НДС, ещё почти 400 тысяч рублей пеней за просрочку его уплаты, а также штраф в 329,2 тысяч рублей за нарушение налогового законодательства. Естественно, с такими суммами мужчина не согласился и пошёл разбираться в суд. Кстати, после всех судов (они длились довольно долго) гражданин уже должен был государству более 2,5 млн рублей.

Суд первой инстанции решил, что сдача в аренду имущества – это реализация собственником своего законного права на распоряжение таким имуществом, и в данном случае недостаточно признаков, чтобы деятельность считать предпринимательской.

Апелляция же встала на сторону налоговиков, а затем их поддержал и Верховный суд.

1. Потому что это предпринимательство.

В первую очередь, суд ссылается на решение Конституционного суда от 27 декабря 2012 года № 34-П и говорит о том, что даже если человек не зарегистрировался предпринимателем официально, его деятельность будет считаться предпринимательской, если она является таковой по факту.

При этом Верховный суд посчитал, что сдача собственных нежилых помещений в аренду, тем более которые изначально имели назначение использоваться как торговый объект, это самая что ни на есть предпринимательская деятельность. Один из главных аргументов в том, что аптеки, которые там находились, заключали с ГУП “Волгофарм” впоследствии как раз договоры аренды с ежемесячной платой.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, осуществляемые систематически на свой риск организованные действия по использованию имущества, направленные на извлечение прибыли, пишет Верховный суд. Кроме того, аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом – это один из видов деятельности, который есть в ОКВЭД.

2. Потому что недвижимость предназначается не для жизни.

Верховный суд также считает, что объективный критерий – это назначение нежилых помещений. В данном случае, они используются под торговые помещения и расположены на земельных участках, на которых ведется торговая деятельность. Более того, в одной инстанции представителем истца было подтверждено, что указанные нежилые помещения изначально строились и приобретались для их использования под торговую деятельность.

3. Потому риск – черта предпринимателя

Ещё один аргумент в том, что торговая деятельность, которая осуществляется арендаторами в помещениях, носит рисковый характер. Если она станет невозможной, то риски переносятся на арендодателя в виде неполучения им доходов. Кроме того, арендодатель как собственник недвижимого имущества несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, а также риски в случае возможного изменения экономической ситуации.

Таким образом, эти объекты недвижимости не предназначены для использования в личных, семейных или домашних нуждах. А как раз риск – это один из критериев предпринимательской деятельности, исходя из норм Налогового кодекса.

Любопытный нюанс есть ещё вот в чём. Когда предприниматель официально регистрируется, его по умолчанию ставят на общую систему налогообложения ОСНО, где надо платить НДС и вести большую отчетность. После регистрации есть 30 дней, чтобы подать заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения – УСН, ЕНВД или патент. На них НДС платить не нужно, меньше отчетности, да и в целом налогов платится меньше. Поэтому малый бизнес при регистрации спешит принести заявление в налоговую и переходит сразу на эти режимы.

В данном же судебном деле налоговая как бы “автоматом” зачислила должника в ряды предпринимателей и по умолчанию его поставила на общую систему налогообложения, после чего и насчитала все НДС, штрафы и пени.

Определениями Верховного суда обычно руководствуются по похожим делам. Вероятно, в будущем их станет больше, поскольку налоговая взяла курс на выведение из тени самозанятых и тех, кто не платит налоги с аренды как раз таких помещений на первых этажах домов или построенных павильонов, а также апартаментов, которые тоже относятся к коммерческой недвижимости.

В подобном деле решающее значение будет иметь статус помещения, статус здания и статус земли, на котором они располагаются.

Поэтому, чтобы не оказаться в подобной ситуации, владельцам коммерческой недвижимости, которая сдается в аренду, стоит зарегистрировать индивидуальное предпринимательство, сразу перейти на упрощенный налоговый режим (УСН) и платить налог 6% с доходов, которые ко всему прочему можно будет в соответствии с Налоговым кодексом понижать на размер страховых взносов. Расходы на налоги и взносы в любом случае будут ниже тех же 13% с доходов физических лиц, а вдобавок налоговая не оштрафует за неуплату НДС или незаконное ведение деятельности.

Бизнес
- Банки
- ИП
- система Платон
Бухгалтерский учет и отчетность
- ККТ
- Бухгалтерская отчетность
- КБК
Кадры
- Выплаты персоналу
- Больничный лист
- Декретный отпуск
- Отпуск
Налоги
- УСН
- ЕНВД
- ПСН
- НДС
- Страховые взносы ФСС
- НДФЛ
- Страховые взносы ПФР
- 6-НДФЛ
- Проверки
Право
- Штрафы

Все рубрики

НДС при сдаче нежилых помещений физическим лицом

ИП платит НДС только по коммерческим сделкам
НДС / 13:50 11 декабря 2020

При получении арендной платы от физлица организация должна применять ККТ
ККТ / 12:52 23 октября 2018

К аренде нежилых помещений НПД не применяется
НПД / 10:55 29 января 2020

Курс, по которому отражается выручка для УСН по внешнеэкономическим договорам 16.09.2021
Информация в Нацбанк об исполнении зарегистрированных валютных договоров 15.09.2021
Приобретение кофе, чая, сахара, бутилированной воды для сотрудников 12.09.2021
Проект изменений в Налоговый кодекс: ИП не смогут работать на УСН 09.09.2021
Расчет наличной валютой между резидентом и нерезидентом 03.09.2021
Налог на доходы иностранных организаций по процентам по займам 02.09.2021
Регулирование цен на строительные материалы 31.08.2021
Налог на прибыль и зарплата сотрудников, работающих дистанционно за границей 31.08.2021
Постановление МАРТ 55: регулируемые цены и тарифы 31.08.2021
Новости законодательства 2021 (июнь-август) 21.08.2021

Доходы физлица, не ИП, от аренды облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов. При этом необходимо оценивать риски признания такой деятельности предпринимательской, с возможным доначислением НДС и уплатой штрафов. Если сдается несколько объектов, такие риски возрастают. Между тем с учетом ряда законодательных ограничений физлицо может воспользоваться преимуществами нового спецрежима в виде уплаты налога на профессиональный доход, зарегистрировавшись в качестве самозанятого. В случае аренды нежилых помещений, полагаем, снять риски и уменьшить налоги поможет регистрация в качестве ИП.

Подробности ниже.

В общем случае доходы, полученные физическими лицами, не являющимися ИП, облагаются только налогом на доходы физических лиц. Когда арендатором является физлицо (не ИП), обязанность по исчислению и уплате НДФЛ возлагается непосредственно на арендодателя-физлицо (п. 1 ст. 228 НК).

Гражданин должен подать декларацию по итогам года и оплатить НДФЛ по ставке 13 процентов не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен соответствующий доход.

Если арендатор является юрлицом или ИП, обязанность удержания налога возлагается на арендатора. Российская компания (или ИП), выплачивающая арендную плату гражданину-непредпринимателю, является налоговым агентом по НДФЛ (письма Минфина РФ от 02.10.2014 № 03-04-05/49525, от 18.09.2013 № 03-04-06/38698). То есть она должна рассчитать НДФЛ с арендной платы, удержать налог при ее выплате и перечислить в бюджет (пп. 1, 4 и 6 ст. 226 НК РФ).

Однако следует учитывать, что отсутствие регистрации физлица в качестве ИП не означает отсутствия фактической предпринимательской деятельности. Согласно разъяснениям КС РФ, изложенным в Постановлении от 27.12.2012 № 34-П, отсутствие государственной регистрации не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой.

Это влечет риски такой квалификации налоговым органом с наложением штрафов и доначислением налогов, как при применении общей системы налогообложения.

Некоторые ориентиры для определения деятельности в качестве предпринимательской дают официальные органы в своих разъяснениях (письма Минфина РФ от 16.08.2010 № 03-04-05/3-462 и ФНС РФ от 08.02.2013 № ЕД-3-3/412@). О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

ИП, не перешедший на спецрежим, признается плательщиком НДС. Поэтому гражданину, деятельность которого будет расценена как предпринимательская, может грозить штраф:

за неуплату НДС — 20 процентов от неуплаченной суммы;
за непредставление деклараций по НДС — 5 процентов от не уплаченной в срок суммы на основе соответствующей декларации за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 тыс. рублей.

В случае с нежилым помещением риски квалификации такой деятельности в качестве предпринимательской еще выше. По мнению Минфина РФ, доходы, полученные от сдачи в аренду нежилого помещения, подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности (письма от 22.07.2016 № 03-11-12/43108, от 24.06.2016 № 03-11-11/37017). Доказать, что нежилое помещение может использоваться гражданином в личных целях, будет довольно сложно, особенно в совокупности с иными обстоятельствами или ярко выраженным коммерческим назначением нежилой недвижимости.

В качестве дополнительного ориентира при оценке рисков можно использовать размер выручки. Так, в соответствии с п. 1 ст. 145 НК РФ освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС можно получить, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций или индивидуальных предпринимателей без учета налога не превысила в совокупности 2 млн рублей.

Физическое лицо, чья деятельность признана предпринимательской, не лишено права на использование освобождения от обязанностей плательщика НДС на основании ст. 145 НК РФ (Постановление от 05.09.2008 № А75-5120/2007). Вместе с тем не исключена возможность принятия арбитражным судом решения не в пользу налогоплательщика, если данное лицо не обращалось в налоговый орган с соответствующим заявлением с целью получения права на льготу (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.07.2014 № А26-5025/2013).

Таким образом, доходы от сдачи в аренду нежилых помещений должны квалифицироваться как прибыль от фактической предпринимательской деятельности. Последствием ведения деятельности без регистрации в качестве ИП будет доначисление НДС, пеней, штрафы. Причем осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя образует состав административного правонарушения (п. 1 ст. 14.1 КоАП РФ).

Судебная практика в данном вопросе на стороне контролирующих органов, такой подход просматривается в определениях ВС РФ от 20.07.2018 № 16-КГ18-17, от 08.04.2015 № 59-КГ15-2, постановлениях АС Поволжского округа от 01.10.2018 № Ф06-36675/2018, от 26.06.2017 № Ф06-21241/2017, Западно-Сибирского округа от 24.04.2018 № Ф04-582/2018, Уральского округа от 27.12.2017 № Ф09-8236/17.

Выгодной альтернативой в данном случае может выступить НПД.

Договор аренды, заключенный между организацией и физлицом, которое не является ИП, обязательному нотариальному заверению не подлежит. При этом на основании п. 2 с. 609 ГК РФ, арендное соглашение (в том числе, с арендодателем-физлицом) сроком действия более 1-го года должно пройти процедуру государственной регистрации.

Госрегистрацию договоров аренды осуществляют территориальные органы Росреестра. Согласно ГК РФ, арендное соглашение признается действительным и вступает в силу только при условии его государственной регистрации.

Организация-арендатор рассчитывает НДФЛ, удерживает сумму из дохода физлица-арендодателя и выплачивает налог в бюджет в каждом случае перечисления арендных платежей. Арендодатель же получает сумму арендной платы за минусом удержанного налога:

АрендПлатеж_факт = АрендПлатеж_{договор}– НДФЛ,

где АрендПлатеж_факт – сумма арендного платежа, фактически перечисляемого арендодателю;
АрендПлатеж_{договор} – размер арендного платежа согласно договору;
НДФЛ – сумма удержанного налога, рассчитанного по установленной ставке (в общем порядке – 13% от размера арендного платежа).

При аренде помещения у физлица, НДФЛ подлежит удержанию как в случае, когда сумма налога указана в договоре аренды, так и при условии, что данное положение договором не предусмотрено (см. письмо Минфина № 03-04-05/49369 от 27.08.2015 года).

Срок уплаты НДФЛ юрлицом-налоговым агентом – не позже дня, следующего за днем перечисления арендного платежа физлицу-арендодателю.

Рассмотрим пример. Между ООО «Призма» и гражданином Барсуковым заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендная плата составляет 7.303 руб./мес.

«Призма» уплачивает арендные платежи Барсукову ежемесячно до 20-го числа текущего месяца.

18.10.2021 года бухгалтер «Призмы» перечислил Барсукову арендную плату за октябрь 2021 года (за минусом НДФЛ):

7.303 руб. – (7.303 руб. * 13%) = 6.353,61 руб.

«Призма» обязана перечислить НДФЛ в бюджет не позже 19.10.2021 года.

Уплата налогов от сдачи в аренду имущества

Достаточно часто договора аренды содержат положения, согласно которым арендатор обязан компенсировать собственнику расходы, связанные с эксплуатацией помещения. Арендные соглашения, заключенные между организациями и физлицами, в данном случае не исключение.

В ответ на многочисленные запросы налогоплательщиков относительно взыскания НДФЛ при оплате возмещения по договорам аренды, Минфин выпустил письмо с разъяснениями. Согласно письму № 03-04-06/12985 от 17.04.2013 года, выплаты возмещения коммунальных, эксплуатационных услуг, услуг связи, т.п. в рамках договора аренды признаются компенсацией, в связи с чем налогообложению НДФЛ не подлежат.

Рассмотрим пример. Между ООО «Златоуст» и гражданином Федотовым заключен договор аренды помещения под склад, согласно которому:

сумма ежемесячных арендных платежей составляет 6.120 руб.;
арендатор компенсирует собственнику расходы на отопление и электроэнергию согласно квитанциям и платежным документам коммунальных служб.

Срок оплаты аренды и компенсации коммунальных расходов – до 10-го числа месяца, следующего за отчетными.

02.11.2021 года Федотов предоставил бухгалтеру «Златоуста» квитанции об оплате коммунальных услуг по арендуемому помещению в общей сумме 1.005 руб.

Бухгалтер рассчитал сумму аренды и компенсации:

арендный платеж за октябрь 2021 года (за вычетом НДФЛ):
120 руб. – (6.120 руб. * 13%) = 5.324,40 руб.;
компенсация коммунальных услуг – 1.005 руб.;
общая сумма к оплате:
324,40 руб. + 1.005 руб. = 6.329,40 руб.

Арендный платеж и компенсация коммунальных услуг перечислена Федотову 05.11.2021 года. В тот же день бухгалтер перечислил в бюджет НДФЛ в сумме 795,60 руб. (6.120 руб. * 13%).

Многие субъекты хозяйствования пользуются арендованным имуществом. Зачастую это выгоднее, нежели приобретение аналогичного имущества в собственность. Нередко в роли арендодателей выступают физические лица. Особенности аренды движимого и недвижимого имущества у физических лиц, в том числе являющихся предпринимателями, налоговый и бухгалтерский учет арендных операций — тема данной статьи.

Екатерина СКРИПКИНА, экономист-аналитик Издательского дома «Фактор»

Документы статьи

ГКУ

— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

ХКУ

— Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.

Закон № 889

— Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003 г. № 889-IV.

Закон о налоге на прибыль

— Закон Украины «О налогообложении прибыли предприятий» в редакции от 22.05.97 г. № 283/97-ВР.

Закон об НДС

— Закон Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 03.04.97 г. № 168/97-ВР.

Закон № 320/94

— Закон Украины «О государственном реестре физических лиц — плательщиков налогов и других платежей» от 22.12.94 г. № 320/94-ВР.

Налоговое разъяснение № 50

— Налоговое разъяснение относительно применения отдельных норм Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» в части налогообложения иностранцев и нерезидентов, утвержденное приказом Государственной налоговой администрации Украины от 29.01.2004 г. № 50.

П(С)БУ 14

— Положение (стандарт) бухгалтерского учета 14 «Аренда», утвержденное приказом Министерства финансов Украины от 28.07.2000 г. № 181.

Письмо № 14312

— Обзорное письмо ГНАУ от 09.07.2009 г. № 14312/7/17-0717.

Какими законодательными актами регулируются отношения аренды имущества у физического лица?

Арендные операции регулируются

главой 58 ГКУ «Наем (аренда)» и параграфом 5 «Аренда имущества и лизинг» главы 30 раздела VI ХКУ.

главе 58 ГКУ определены общие положения, регулирующие отношения по договору аренды, сторонами которого могут выступать как физические, так и юридические лица. Параграф 5 главы 30 раздела VI ХКУ регулирует отношения аренды, возникающие между субъектами хозяйствования.

Согласно действующему законодательству физическое лицо самостоятельно имеет право избрать способ реализации своей деятельности, в том числе путем осуществления предпринимательской деятельности. В частности, сдача в аренду имущества по выбору физического лица может осуществляться как в пределах предпринимательской деятельности, так и без регистрации арендодателя в качестве субъекта предпринимательской деятельности (см.

письмо № 14312).

Если договор аренды заключается с физическим лицом, не являющимся предпринимателем, следует руководствоваться

главой 58 ГКУ.

В случае заключения договора аренды с физическим лицом — предпринимателем, отношения между сторонами регулируются

главой 58 ГКУ, но с учетом особенностей, предусмотренных параграфом 5 «Аренда имущества и лизинг» главы 30 раздела VI ХКУ.

На каком основании физическое лицо передает в аренду имущество?

Как предусмотрено

ст. 759 ГКУ и ст. 283 ХКУ, арендодатель (в нашем случае физическое лицо, в том числе предприниматель) передает имущество арендатору (физическому или юридическому лицу) за плату и на определенный срок на основании договора аренды. Арендодателем может выступать собственник вещи или лицо, уполномоченное на заключение договора аренды.

Договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, определенные законом как существенные или являющиеся необходимыми для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (

ст. 638 ГКУ).

договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), и договор аренды транспортного средства заключаются в письменной форме (ч. 1 ст. 793 ГКУ, ч. 1 ст. 799 ГКУ).

Предметом договора аренды может быть вещь, которая определена индивидуальными признаками и сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребляемая вещь).

Существенными условиями договора аренды

является срок договора и размер платы за пользование имуществом, которое передается в аренду.

По окончании срока, установленного в договоре, арендатор обязан вернуть имущество, переданное ему во временное пользование.

дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов;
последнее число отчетного периода.

Компания может выбрать один из трех вариантов и закрепить его в учетной политике.

Высшие судьи указали на моменты, которые не были приняты во внимание судами.

Соответственно, в тех случаях, когда соотношение договорной цены и суммы НДС прямо не определено в договоре (не может быть установлено по обстоятельствам, предшествующим заключению договора, или иным условиям договора), по общему правилу предъявляемая покупателю сумма налога выделяется продавцом из указанной в договоре цены расчетным методом (п. 4 ст.

164 НК РФ). Увеличение цены сделки и дополнительного взыскания сумм НДС с покупателя в случае неправильного учета налога продавцом при формировании окончательного размера цены договора допускается судебной практикой в случаях, когда такая возможность согласована обеими сторонами договора в соответствии со ст.

421 ГК РФ либо предусмотрена нормативными правовыми актами.

не рассматривал себя в качестве плательщика НДС и не предполагал необходимость учета данного налога при определении окончательного размера арендной платы, а не свидетельством согласия сторон договора на возможность увеличения арендной платы в случае возникновения необходимости предъявления налога. Напротив, в материалах дела имеется письмо арендатора (ООО), что тот не согласен на увеличение арендной платы в связи с доначислением НДС коммерсанту.

Есть операции, по которым должен уплачиваться НДС – аренда помещений, участков и прочего имущества. При этом могут действовать особые условия обложения сбором.

Должен ли ИП удерживать НДФЛ, если арендует квартиру у физлица?

Налог на добавленную стоимость требуется начислять не при сдаче имущества в пользование, а в момент, когда услуги признаются фактически оказанными. Во время передачи имущества в пользование обязанность по переводу налога не возникает, так как от арендодателя объект не может стать собственностью арендатора, а услуги не считаются оказанными по факту.

Аренда облагается платежом НДС на последний день периода, в который предоставляется имущество. Если договор перестает действовать до момента окончания периода, сбор устанавливается на сутки окончания договора.

Есть формула установления размера сбора, который рассчитывается следующим образом – стоимость услуги по договору умножается на основную ставку в 20%. После исчисления платежа в течение 5 суток требуется составить для арендатора счет-фактуру.

Если последний не имеет обязанности по уплате взноса, то можно внести в договор пункт об отсутствии необходимости счета-фактуры.

Входной платеж по продукции или услугам, которые приобретаются, чтобы сдавать имущество, могут быть приняты к вычету. При этом есть исключения, когда не требуется вносить налог за осуществление сдачи. Эти правила отображены в статье 149 НК, к такому исключению относится осуществление операции с жилыми помещениями.

Передача улучшений облагается НДС при аренде. Входной сбор при налогообложении НДС по материалам и работам, которые применялись для создания улучшений нежилого помещения, принимаются к вычету в общем порядке.

Возмещение производится на основании счетов-фактур от подрядчиков. При этом могут возникать разные спорные ситуации. При сдаче в использование нередко вносятся какие- то изменения в имущество – адаптация под конкретные цели.

Неотделимыми улучшениями называют те, которые нельзя отделить без нанесения вреда для имущества, например, прокладка вытяжной вентиляции. Обычно признак встраивания при монтаже говорит о неотделимости элемента.

Единого мнения относительно того, облагается ли сбором передача неотделимых улучшений, нет. Преобладает та точка зрения, согласно которой такие улучшения облагаются платежом НДС.

При сдаче в аренду имущества арендодатель должен вносить соответствующие платежи в бюджет. Есть некоторые правила, которыми регулируется аренда нежилого помещения у лиц. В обязательном порядке составляется договор, который содержит подробные данные по представляемому в аренду имуществу.

Договор аренды составляется согласно нормам ГК РФ. В документе в обязательном порядке должны быть отображены реквизиты сторон, данные по объекту, сведения по условиям использования имущества, данные по стоимости услуги.

Если имущество является источником дохода, оно является объектом обложения. Сроки уплаты налоговых взносов и расчет зависит от того, какой статус имеет плательщик. Если расчет проводится по УСН, сумма исчисления составит 6% от размера аренды. Если лицо уклоняется от взносов, применяется штраф.

Сегодня нередки случаи, когда фирма-нерезидент передает в пользование на платной основе имущество (недвижимость) в РФ, которым владеет на правах собственников. При этом нерезидент обязан зарегистрироваться в налоговом органе для уплаты налога на имущества.

Возникает ли у иностранной компании в данном случае обязательство по уплате НДС? Это зависит от ряда факторов, подробнее о которых – в таблице ниже.

Ситуация	Описание
Нерезидент передает в аренду помещение на нерегулярной основе	Если установлено, что передача в аренду недвижимости носит нерегулярный характер, то такая деятельность НДС не облагается. Оплачивать НДС должен арендатор, который в данной ситуации выступает налоговым агентом компании-нерезидента.
Нерезидент сдает недвижимость на систематической основе	Нерезидент самостоятельно исчисляет и уплачивает НДС тогда, когда передает имущество в лизинг регулярно. В таком случае деятельность иностранной компании признается предпринимательской.
Деятельность нерезидента образует представительство в РФ	Допустим, иностранная фирма приобрела в собственность несколько помещений в РФ, открыла представительство на территории РФ и осуществляет сдачу имущества в аренду. В такой ситуации нерезидент регистрируется в ФНС и признается не только плательщиком налога на имущество, но и налога на прибыль и НДС в общем порядке.

НДФЛ при продаже нежилого помещения физлицом

Есть некоторые особенности расчета НДС с арендной платы у арендатора. Важно, чтобы были соблюдены условия, прописанные в статье 169 НК РФ. Так, сдача в использование недвижимости облагается налогом, имущество используется для облагаемых операций, арендодатель выдает счет-фактуру, стоимость за услугу принята к учету, присутствует акт приема и передачи недвижимости.

Акт по услугам обычно составляется ежемесячно. Чтобы оформить вычет по платежам, его не требуется представлять. Нет оснований для отказа в вычете, если договор не зарегистрирован. При перечислении аванса, с него налог также можно компенсировать.

При использовании недвижимости, которая принадлежит государству, есть вероятность возникновения обязанностей налогового агента. Тогда с оплаты за пользование нужно будет внести НДС согласно статье 161 Налогового Кодекса.

Ставка, а соответственно и размер налога на доходы зависит от того, сдаете вы объект недвижимости как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или как организация. Рассмотрим различия в налогообложении и ставках налога. И определим, как лучше оформить помещение в собственность, чтобы налог на доходы был минимальным.

Сдача помещения в аренду от физического лица и уплата НДФЛ

При сдаче в аренду объекта недвижимости как физическое лицо, вы должны заплатить в бюджет 13 % от полученного дохода (НДФЛ). При этом если ваши доходы превысят 5 000 000 рублей в год, то с дохода свыше 5 миллионов вы должны заплатить 15 %. Прогрессивная шкала расчета НДФЛ начала действовать с 1 января 2021 года, в соответствии с Федеральным законом от 23.11.2020 № 372-ФЗ.

Если в стоимость аренды не включены коммунальные платежи, и арендатор оплачивает их дополнительно, то от суммы полученной в счет компенсации коммунальных платежей вы также платите 13 %. Исключение – платежи арендатора по счетчикам. Они относятся к деятельности арендатора и НДФЛ не облагаются.

Преимуществом сдачи помещения от физического лица является возможность получить налоговый вычет по НДФЛ на величину 13 % от расходов на:

— Медицинские услуги;

— Образование;

— Покупку недвижимости (1 раз и не более чем от суммы 2 000 000 рублей);

— Средств, вложенных на индивидуальный инвестиционный счет.

Пример расчета НДФЛ.

Вы сдаете в аренду торговое помещение, площадью 60 квадратных метров за 100 000 рублей в месяц. Арендатор дополнительно оплачивает все коммунальные платежи, которые составляют 4 000 рублей в месяц, а также возмещает расходы на электроэнергию и воду по счетчикам.

Сдавать недвижимость в аренду от физического лица и платить НДФЛ целесообразно только в том случае, когда вы сдаёте небольшой офис или квартиру. И доходы от аренды не существенно больше, а может быть и меньше, чем расходы по категориям на которые можно применить налоговый вычет.

Патентная система налогообложения (ПСН) — специальный налоговый режим, при котором ИП платит фиксированную стоимость за год и освобождается от других налогов.

На ПСН вы также платите 6% от доходов, но не фактически полученных вами, а из расчета средних значений. Сумма патента зависит от региона, города и площади коммерческого помещения.

Важно, что с 1 января 2021 года плательщики налога по ПСН могут уменьшать сумму налога на величину уплаченных страховых взносов, также как плательщики УСН.

Соответственно этот вариант налогообложения выгодно применять, когда ставка аренды по вашему помещению выше средних значений по рынку.

Узнать стоимость патента по вашему помещению поможет сервис на сайте ФНС. Укажите регион, город, выберете вид деятельности «сдача в аренду (наем) собственных или арендованных нежилых помещений (включая выставочные залы, складские помещения), земельных участков», а также укажите площадь помещения.

Аренда имущества у физического лица – учет в программах 1С

Ставки налога на имущество физических лиц с каждым годом растут. И составляют от 0,6 до 2 % от кадастровой стоимости объекта коммерческой недвижимости. В зависимости от типа помещения, региона страны и города.

Также кадастровая палата регулярно пересматривает кадастровую стоимость объектов в сторону увеличения. Иногда кадастровая стоимость получается выше рыночной в полтора – два раза.

Высокие налоги на имущество снижают показатели окупаемости и доходности коммерческой недвижимости на 1 – 2 процентных пункта.

Плательщиками данного налога в соответствии с положениями главы 26.2. НК РФ являются организации и индивидуальный предприниматели, сумма дохода которых за предыдущие 9 месяцев не превысила 112 с половиной миллионов рублей. Также не могут использовать упрощенную систему налогообложения хозяйствующие субъекты, имеющие филиалы, а также банки, страховщики, инвестиционные фонды и прочие соответствующие лица.

Организации, применяющие общую систему налогообложения, должны исчислить и уплатить налог на прибыль. Индивидуальные предприниматели плательщиком данного налога не являются. Это следует из анализа статьи 246 НК РФ, которые в данном случае, исчисляют и уплачивают НДФЛ.

Размер налоговой ставки по данному виду налога составляет 20 % от полученной организацией прибыли. При этом, 3 % от суммы исчисленного налога подлежит перечислению в федеральный бюджет, а остальные семнадцать процентов уплачиваются в бюджет субъекта федерации. Отчетным периодом признаются 3 месяца, полугодие, 9 месяцев и год соответственно.

Таким образом, исчисление и уплата данного вида налога должна осуществляться налогоплательщиком ежеквартально по итогам полученной прибыли.

ЕНВД — это налог, какой уплачивают организации и ИП при условии, если они сдают часть нежилого помещения в виде торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.

Налоговой базой признается величина вмененного дохода, рассчитываемая как произведение базовой доходности, которая составляет 9000 рублей в месяц исчисленной за налоговый период, и величины физического показателя, который составляет количество переданных в аренду торговых мест. Ставка варьируется от 7 до 15% и зависит от региона, в котором зарегистрирован бизнес.

Важно! Если передается в аренду не торговое место, а все нежилое помещение, то уплате ЕНВД данный вид деятельности не подлежит.

Единственный язык, который признается налоговыми службами – это язык точных, правильно составленных документов. В нашем случае речь идет о договоре аренды. Сумма аренды, прописанная в договоре, является отправной точкой для расчета налогов.

Порядок заключения договора об аренде регламентируется Гражданским кодексом. Если договор аренды заключается менее чем на год, он не подлежит государственной регистрации.

Для системы налогообложения большую роль играет, кем является арендодатель, то есть тот, кто сдает помещение в аренду: физическим лицом, зарегистрировавшимся как ИП, или юридическим лицом, например, ООО.

Физическое лицо также может сдавать помещение в аренду без регистрации ИП, но при условии, что это помещение является жилым (например, дом или квартира). При этом физлицо перечисляет в бюджет подоходные 13% с арендной платы. Если физическое лицо намеревается сдавать нежилое помещение, ему обязательно нужно зарегистрировать ИП.

Такие условия объясняются российским законодательством, которое запрещает вести предпринимательскую деятельность без государственной регистрации. Если в отношении жилых помещений о предпринимательстве не принято говорить, то с нежилыми все обстоит гораздо строже. При установлении факта незаконной коммерческой деятельности или уклонения от уплаты налога нарушитель несет административную, а в некоторых случаях – уголовную ответственность.

Итак, если помещение нежилое, нужно регистрировать ИП. Индивидуальный предприниматель указывает еще на этапе регистрации основной вид своей деятельности. Если это сдача имущества в аренду, он также выбирает приемлемый для себя вид налогообложения.

При общем налоговом режиме ИП обязаны платить такой же налог, как и физические лица – то есть 13%.

При общем налоговом режиме предприниматель обязан вести Книгу учета доходов и расходов, предоставлять годовую отчетность в налоговую не позднее 30 апреля по форме 3-НДФЛ. При этом режиме оплачивается НДФЛ, НДС и налог на имущество.

Упрощенный налоговый режим, или «упрощенка», характеризуется тем, что предприниматель платит только один налог вместо нескольких.

УСН для ИП имеет три варианта перечисления налога государству:

Объект «доходы минус расходы». Вид налогообложения, при котором применяется ставка в 15% на сумму дохода, оставшуюся после вычета всех сопряженных расходов. Удобно применять, если имеются стабильно крупные и документально доказуемые расходы по сдаваемому помещению.

Объект «доходы». Система налогообложения, при которой применяется ставка налога в 6%, причем при расчете налога расходы не учитываются. Удобно применять, когда расходы совсем небольшие или их невозможно задокументировать.

Патентная система, при которой для налогообложения берется не реальный, а предполагаемый доход, и он облагается фиксированным налогом в 6%. Его особенность в том, что здесь никак не учитываются расходы предпринимателя, невозможно будет за счет них уменьшить налогооблагаемую базу.

Патент на аренду имущества можно приобрести на срок до одного года, а затем при необходимости покупать его на новый период. Стоимость патента легко рассчитать через онлайн-калькулятор, представленный на сайте ФНС.

Откуда берется эта цифра? Калькулятор умножает предполагаемый доход в зависимости от региона и категории бизнеса на 6%. То есть, покупая патент, предприниматель автоматически уплачивает налог.

Например, предприниматель хочет сдавать нежилое помещение площадью 50 м2, которое находится в его собственности на территории города Москвы в районе Коньково. Покупка патента на эту деятельность сроком двенадцать месяцев обойдется в шестьдесят тысяч рублей.

Для сравнения: патент на сдачу такого же по площади помещения в Тверской области на год будет стоить чуть больше двадцати пяти тысяч.

Юридическое лицо может применять общую систему налогообложения или упрощенную. Последний режим возможен только при выполнении ряда условий (менее ста сотрудников, годовой доход менее ста пятидесяти миллионов рублей, отсутствие филиалов и другие).