Можно ли проживать в нежилом помещении в жилом доме на цокольном этаже

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли проживать в нежилом помещении в жилом доме на цокольном этаже». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Обычно подвал многоквартирного жилого дома является общедомовым имуществом. В подвалах размещаются общедомовые узлы учета, подсобные помещения. За исключением случаев, когда подвал или его часть была переведена в частную собственность. Также застройщик может выделить часть подвала из общедомового имущества в отдельное нежилое помещение.
Поэтому важно проверить выписку из ЕГРН.

Посмотрите какие общедомовые коммуникации проходят через помещение (трубы отопления, водоснабжения, канализации). Нужен ли к ним доступ управляющей компании и как часто. Например, при наличии спускных кранов на системе отопления потребует обеспечения доступа управляющей компании осенью при запуске системы отопления. А также при различных ремонтных, аварийных и эксплуатационных работах.

Когда помещение находится ниже уровня городской канализации естественный слив канализационных отходов невозможен. Для функционирования канализации в помещении устанавливаются сололифты. Они откачивают отходы с помощью насосов. Как любая механическая система сололифты могут выходить из строя. Узнайте какое оборудование установлено в помещении – какой марки, какие у него технические характеристики, какой уровень перепада городской канализации и помещения, какая длина канализационной трубы от помещения до общей канализации.

Подвальные помещения либо не имеют окон, либо они небольшие, и не обеспечивают достаточный приток воздуха. Поэтому система вентиляции в подвальном помещении должна быть особенно хорошо продумана. Хорошо, если в помещение заведен отдельный вентиляционный канал. Посмотрите есть ли принудительная вытяжка. Какая у нее мощность и справится ли она с объемом помещения.

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

Нельзя. В соответствии со ст. 36 Жилищного Кодекса РФ, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), предназначены для обслуживания жилого дома и интересов всех собственников квартир в таком доме. Такие помещения находятся в общей долевой собственности всех собственников квартир в таком доме пропорционально площади занимаемых ими помещений. Соответственно, указанные помещения, как предназначенные для обеспечения общедомовых нужд, не могут являться жилыми в силу своего функционального назначения.

Некоторые виды деятельности запрещены в подвалах жилых домов:

• Недопустимо открытие ночного клуба и подобного ему заведения, поскольку музыка и шумы помешают жильцам;
• Нельзя обустраивать производство, которое сопровождается шумом оборудования и выделением запахов;
• Из-за этих же нарушений нельзя открыть и химчистку или стирку белья;
• Не позволяется обустройства бассейна, сауны или парной, а также медицинского учреждения;
• Запрещены бюро ритуальных услуг и всех видов работ, связанных с ними;
• Не допускается размещение оптового или мелкооптового склада.

Кроме санитарных норм и правил пожаробезопасности есть и другие правила, защищающие права собственников квартир, проживающих в этом доме:

• Запрещено использовать помещения общего пользования – лифты, коридоры, лестницы, лифт и пр.;
• Магазины или офисы должны иметь отдельно оборудованный вход;
• Все коммуникации подвала и оборудование для нормальной жизнедеятельности квартир должны быть всегда в свободном доступе.

Любое помещение в подвале, которое не используется жильцами, можно перевести в нежилой фонд и начинать там обустройство требуемого бизнеса, заручившись поддержкой муниципалитета и собственников квартир.

Подвалы или цоколи многоквартирных домов не могут перейти в собственность предпринимателю пожизненно. Это право принадлежит исключительно собственникам жилых помещений, к которым прилегает техническое помещение.

Для того, чтобы начать использование подвала в разных целях, необходимо заключить договор аренды с муниципалитетом и получить разрешение большей части жильцов дома, которые имеют в равных долях права на владение этим подвалом.

В случае, когда дом принадлежит кооперативу, процесс оформления аренды начинается со сбора подписей. Часть жильцов, которая возражает, может высказаться против открытия в подвальном помещении той или иной организации. Арендатор должен убедить их в отсутствии возможного дискомфорта и постараться найти компромисс, возможно, поучаствовав в обустройстве прилегающей территории.

Всегда можно разбить цветочные клумбы, высадить зеленые насаждения, сделать дорожки, отремонтировать асфальт и стену возле входа в цоколь. Для кооператива такое участие выгодно тем, что арендатор будет наравне со всеми участвовать во внесении коммунальных платежей.

Для начала оформления аренды в муниципалитете нужно подать соответствующе заявление, в котором указывается цель и срок предполагаемой аренды.

• Оформляют итоги проверки санэпидемстанции, пожарных и коммунальщиков, которые должны признать помещение пригодным с учетом выбранного вида деятельности. Пока не получено такое разрешение, цоколь может быть только техническим уровнем с хозяйственными видами работ;
• Подписывается договор с административным органом, в котором указывают сумму, срок аренды и цель использования;
• Если нет особых указаний, то право собственности регулируется Гражданским Кодексом;
• Если домом владеет кооператив, то оформление происходит через ЖЭК;
• Проводится общее собрание жильцов, на котором большинством голосов должны утвердить возможность аренды и использования подвала в указанных целях;
• В бухгалтерии коммунальной организации заключается договор, по которому предприниматель обязуется из части выручки платить по счетам за электроэнергию, воду, газ, а также участвовать в благоустройстве дома и прилегающих территорий. В случае, если подвал ранее не использовался для ведения бизнеса, все расходы на его реконструкцию несет арендатор.

Предприниматель должен получить соответствующие лицензии на осуществляемую деятельность. Также придется получить справку из бюро технической инвентаризации, которая разрешает переоборудование помещения и данные по геодезической оценке прилегающей территории. Существует масса проектных контор, которые занимаются сбором и подготовкой необходимой документации для экономии времени и средств арендатора на подготовительном этапе.

Речь пойдет исключительно о городских хостелах, как наиболее перспективных и распространенных. Поскольку хостельный бизнес зародился в Европе, российские законы не были приспособлены к этому явлению, когда мода на европейские общежития захлестнула рынок. Результатом популярности хостелов стал бесконтрольный рост их числа. Ушлые бизнесмены, пользуясь несовершенством закона, открывали хостелы в квартирах многоквартирных домов, стесняя других жильцов, на чердачных этажах, в производственных помещениях и офисах, не приспособленных для жилья. В том числе на цокольных и подвальных этажах.

Не так давно, одно из наиболее прибыльных направлений хостельного бизнеса, сегодня переживает второе рождение. Прежние хостелы, устроенные в домах общего проживания, стесняли граждан и, в некотором роде посягали на безопасность их жилища. В отсутствии консьержа, соседство с общежитием не вселяет доверия. Откликнувшись на многочисленные жалобы граждан, был разработан пакет поправок в жилищный кодекс, который уже успели окрестить как «закон о запрете хостелов». На самом деле, закон не запрещает хостелы как таковые, но вводит ограничения на размещение таковых в жилых помещениях.

Главным условием стал перевод хостела из жилого фонда в нежилой. В нежилом фонде могут состоять помещения расположенные только на первых этажах зданий, либо на вторых, при условии, что первые этажи уже переведены в нежилой фонд. Такие помещения должны быть оборудованы входом, отдельным от общего входа в подъезд. Соответственно, хостелы на любых этажах кроме первых, а также хостелы, конструкция помещений которых не позволяет оборудовать отдельный вход, окажутся под запретом. Разумеется, часть таких хостелов уйдут в тень, продолжая работать нелегально, но вопрос полного перемещения мини-гостиниц за периферию жилой площади, лишь вопрос времени.

Если ваша квартира соответствует требованиям к нежилым помещениям, и нет никаких технических препятствий для устройства отдельного входа, можно приступать к сбору документов. Для инициации процедуры перевода, вам потребуются: паспорт, либо его копия, заверенная у нотариуса; документ, подтверждающий ваше право владения квартирой; техпаспорт на квартиру, справки из СЭС и пожнадзора и, конечно, заявление о переводе. Само заявление пишется в произвольной форме. Весь пакет документов нужно подать в орган местного самоуправления, где в 45-дневный срок вы получите ответ. Если нет технических или других препятствий, то вашу квартиру переводят в нежилой фонд и с этого момента можно считать процедуру завершенной.

Руководствуясь актуальными нормами по предоставлению услуг временного размещения, строить хостел в подвальных помещениях однозначно нельзя. Несмотря на то, что подвальные помещения относятся к фонду нежилых помещений, условия проживания в них не удовлетворяют нормам СЭС и пожарной безопасности. Всё ещё действующие хостелы на цокольных этажах вскоре закроют, а их владельцам придется нести ответственность перед законом.

Подвальные и полуподвальные этажи считаются пригодными для устройства мест общественного питания, магазинов, спортивных залов и салонов красоты. В последнее время, в связи с высокой загрузкой улиц автотранспортом, подвальные помещения пользуются спросом для обустройства подземных гаражей.

Несмотря на то, что хостелы считаются бюджетным вариантом временного жилья, практика показывает, что продажа дополнительных услуг может составить до 15-20% общей доходности заведения. Клиенты хостела часто готовы купить чистую постель, которую закон не обязывает предоставлять, заказать горячий завтрак, посетить тренажерный зал. Цокольные помещения могут принести пользу в виде подсобных помещений для вашего бизнеса, прачечной или кухни.

Хотя полуподвальные помещения оказались непригодны для размещения мини-гостиниц, они по прежнему высоко ценятся, как складские помещения, гаражи, магазины и офисные помещения. Плотная загрузка столичных площадей ставит цокольные этажи практически в один ряд по себестоимости городских комнат.

Помимо исключительно коммерческого использования цоколя, подвальные площади можно использовать для размещения обслуживающего персонала вашего хостела. Формально, временное размещение в комнатах администратора или уборщицы, не считается проживанием. Предоставляемые комнаты выступают в роли служебных помещений на время работы персонала, что позволит сэкономить полезную площадь вашего хостела.

Пристроенные нежилые помещения к многоквартирному дому (МКД) делятся на два вида:

1. Централизованные. Строятся самими застройщиками, заранее указываются в проектной документации. Их узаконивать в дальнейшем не нужно. Используются обычно для открытия торговых точек.
2. Нецентрализованные. Появляются только после согласования со всеми собственниками многоквартирного дома. Владельцем может быть юридическое или физическое лицо. Сначала нужно получить согласие собственников и отразить в протоколе, затем согласовать все с администрацией.

Для строительства нецентрализованной пристройки необходимо получить разрешение на реконструкцию в администрации. Перед этим оформляется план реконструкции у специалиста, имеющего допуск СРО. После согласования кадастровым инженером оформляется техпаспорт.

В чем отличие подвала от цоколя

В зависимости от назначения нежилого помещения в многоквартирном доме собственнику придется соблюдать ряд требований:

1. Противопожарные.
2. Санитарно-эпидемиологические.
3. Требования по размеру помещения и размещению.
4. Дополнительные критерии, устанавливаемые региональными властями.

Рассмотрим все подробно.

По закону собственник нежилого помещения несет за него ответственность. Он должен выполнять обязательства, предусмотренные законами:

1. Использовать объект по целевому назначению. Если документы оформлены на продуктовый магазин, нельзя вместо него открыть кафе.
2. Соблюдать местный закон о тишине. В регионах разные часы тишины, но в большинстве случаев организации в МКД должны закрываться не позднее 23.00 и открываться не раньше 07.00 час.
3. Установить счетчики на водоснабжение, электричество, газоснабжение.
4. Своевременно оплачивать коммунальные услуги.
5. Заключить с организацией договор на вывоз мусора, и своевременно его утилизировать.
6. Соблюдать требования пожарной безопасности к нежилым помещениям, санитарно-гигиенические требования.
7. Не нарушать интересы жильцов МКД.
8. Обеспечивать сохранность общедомового имущества.
9. Заключить договор о поставке коммунальных услуг с ТСЖ или ресурсоснабжающими организациями.
10. Согласовывать перепланировку, переустройство, реконструкцию с жильцами и администрацией.

Могут быть и другие обязательства в зависимости от региона и вида деятельности.

Согласно принятой в строительстве терминологии, к цокольным этажам относят помещения, которые расположены частично ниже уровня земли, занимая собой фундамент здания (цоколь) и несколько углубляясь в грунт. Обычно разграничивают цокольные этажи и подвальные помещения как раз по уровню земли: если подвальные помещения обычно полностью находятся ниже данного уровня, то цокольные помещения обычно углублены лишь частично. Возводится цокольный этаж чаще всего для того, чтобы увеличить площадь постройки, не увеличивая ее этажность (например, если есть ограничения на количество этажей в данной местности).

Обычно цокольные помещения используются в качестве технических или коммерческих: в качестве складов, магазинов, заведений общественного питания, котелен, прачечных, саун и т. д. Намного реже они используются в качестве жилой площади, и есть немало сложностей с оформлением таких помещений в качестве жилья для людей. Частично это связано с конструктивными особенностями цокольного этажа: сложность установки больших окон и отдельного входа, сырость, необходимость дополнительных вентиляции и отопления, лестниц или лифта и т. д., частично – с нормами законодательства, которые определяют такие помещения именно в качестве технических и подсобных. Тем не менее, при необходимости оформить цокольный этаж как жилое помещение возможно.

Главным вопросом для всех, кто хочет стать полноправным владельцем помещения на цокольном этаже, является следующий: насколько это вообще возможно, ведь речь идет о технических помещениях, где проложены коммуникации, располагаются различные необходимые для обеспечения здания системы и т. д. Законодательство в этом случае говорит следующее: по умолчанию цокольные и подвальные помещения многоквартирных домов находятся в долевой собственности всех владельцев квартир в данном доме. Если же речь идет о частном доме, то здесь всё проще: при оформлении объекта недвижимости в собственность цокольный этаж становится владением вместе с остальными помещениями.

Как же поступить, если вы хотите выкупить цокольный этаж или его часть в многоквартирном доме и использовать его по своему усмотрению (например, открыть кафе или магазин, использовать как склад и т. д.)? В принципе, закон не запрещает таких действий, но будьте готовы к достаточно сложной и продолжительной процедуре. Исходя из того, что цокольные помещения являются долевой собственностью всех владельцев квартир в доме, вначале придется получить их согласие, и только потом переходить к непосредственно регистрации цокольного этажа в собственность. Процесс обычно состоит из таких этапов:

• организация собрания жильцов многоквартирного дома, на котором будет поднят вопрос о приватизации цокольного этажа – очень важно, чтобы на собрании были представители всех или большинства квартир, находящихся в доме, ведь только после их согласия можно будет начинать основную процедуру приватизации. Если решение жителей получено, оно обязательно должно быть оформлено в письменном виде – как протокол собрания, с подписями всех участников и их паспортными данными;
• получение разрешения от местных властей – кроме жильцов, необходимо получить разрешение и от органов власти. Дело в том, что цокольные этажи могут использоваться как объект гражданской обороны (например, как бомбоубежище или склад провизии на случай чрезвычайных происшествий), там могут проходить важные коммуникации, к которым не должны получить доступ посторонние и т. д. Для получения разрешения нужно обратиться с письменным запросом в местные власти (например, в районный или поселковый совет), описать, с какой целью приватизируются цокольные помещения, и если замечаний не будет, вскоре получить положительное решение местного совета;
• оформление заключения о техническом состоянии объекта – прежде, чем подавать документы на приватизацию, необходимо убедиться, что помещения в цокольным этаже не являются аварийными, и их использование не приведет к негативным последствиям для дома и его жильцов. Для этого вызываются эксперты (зачастую такие услуги предоставляет БТИ, хотя можно обращаться и к частным организациям), которые анализируют состояние помещений и соотносят их с той деятельностью, которую планируется проводить с данными площадями в будущем. Если всё в порядке, будет оформлено соответствующее заключение;
• обращение в Росреестр и оформление права собственности на цокольный этаж – когда все разрешения получены, остается только подать заявление в Росреестр, приложить к нему удостоверение личности заявителя, протокол собрания жильцов с разрешением на приватизацию, решение местных властей, результаты экспертизы технического состояния объекта недвижимости, а также уплатить пошлину за услуги организации. После анализа документов, если всё в порядке, сведения о владельце цокольных помещений будут внесены в реестр, и заявитель сможет получить выписку о том, что стал полноправным собственником данного объекта недвижимости.

Обратите внимание, что процедура оформления цокольного помещения достаточно сложная и длительная, потому вам явно понадобится консультация адвоката по недвижимости. Благодаря юридической помощи процесс может оказаться намного проще и быстрее. Любой вопрос по недвижимости не останется без ответа – юристы с радостью помогут в любой ситуации.

Определить место в подвале для каждого жильца можно на законных основаниях. Поскольку эта часть здания является общедомовым имуществом, владельцы квартир заинтересованы использовать ее в основном для хранения личных вещей и припасов. Для многих людей наличие подвала – это возможность запастись на зиму мешками с картошкой, консервацией и вареньем. На нулевом этаже удобно складировать автомобильные шины, лыжи, санки, велосипеды, коляски, резиновые лодки и много чего другого, чему нет места в квартире и чем не хотелось бы захламлять балкон.

Преимущества подвальных и цокольных помещений:

Однако далеко не в каждом многоквартирном жилом доме пользование подвалом разрешено для жильцов. Устроить на подземном этаже индивидуальные склады проблематично в том случае, если здание относится к старому жилому фонду. Строительство таких помещений не предусматривало наличия специальных отсеков, отведенных под личные нужды владельцев квартир. Конструктивные особенности заключаются в том, что инженерные коммуникации в таких многоквартирных домах располагаются практически на всю площадь нулевого этажа. Свободная часть подвала никак не отгорожена, а потому и доступ для собственников жилья сюда закрыт. Попасть в отсек, где размещены инженерные коммуникации, имеют право только специалисты из служб ЖКХ.

В молодом жилом фонде дела обстоят иначе. Здесь, как правило, о необходимости обеспечения жильцов отдельным помещением для личных нужд думают в процессе возведения многоквартирного дома. Порядок пользования подвалом в таком помещении обсуждается собственниками жилья, поскольку все они имеют равные права. При этом не имеет никакого значения право на эксплуатацию инженерных систем – коммуникации в многоэтажках остаются в закрытой части подвала, поэтому абсолютно недосягаемы и безопасны для жильцов.

Даже если подземный этаж не подразумевает выделения места для бытовых нужд жильцов, все-таки есть шанс обустроить пространство для собственников здания. Выделить территорию для хранения личных вещей можно, самостоятельно оборудовав нулевой этаж. Несмотря на присутствие коммуникаций, пользование подвалом в многоквартирном доме – прерогатива жителей. Подземный этаж является общим имуществом и принадлежит собственникам квартир, которые вправе распоряжаться отсеком по своему усмотрению. Если на всеобщем собрании жители многоквартирного дома выразят желание хранить в подвале банки с огурцами или устроить в нем хранилище для велосипедов или автомобильных покрышек, ничто и никто не сможет им помешать.

Единственное, что понадобится жильцам, это целеустремленность, проявление настойчивости и организаторских способностей. Кроме того, для постройки складов на нулевом этаже понадобятся определенные денежные вложения, что немаловажно. Если коммуникации не отгорожены, проход к индивидуальным складам придется строить жителям самим. Это достаточно длительный процесс, который требует обдуманности каждого нюанса и слаженной коллективной работы.

Что нельзя размещать в подвальных и цокольных помещениях:

Кроме того, к заявлению должен прилагаться целый пакет документов. Его необходимо собрать и предоставить управляющей компании, чтобы получить разрешение на обустройство и перепланировку нежилого подвального помещения. К перечню необходимых документов относятся:

1. Технический паспорт жилого помещения.
2. Проект перепланировки.
3. Документы, подтверждающие право собственности – правоустанавливающие.
4. Согласие в письменной форме на осуществление перепланировки от других собственников.

Также следует помнить, что без должного оформления разрешительной документации приступать к перепланировке нельзя. На сегодняшний день для жителей многоквартирных домов установлен штраф в размере 2-2,5 тыс. руб. за осуществление незаконного переустройства нежилого помещения.

Немного проще обстоят дела с теми домами, где подвальное помещение оборудовано под хранилище. В этом случае важно заручиться поддержкой собственников и выделить личную долю подземного этажа.

Прежде всего стоит отметить, что это помещение является общедомовым имуществом и для использования его в своих целях потребуется изменить его статус, что, в свою очередь, требует согласия двух третей жильцов этого дома. Пожалуй, эта часть согласования перепланировки станет самой трудновыполнимой.

Одним из требований по устройству полуподвального помещения является строительство отдельного входа в помещение. Из-за того что перепланировка цокольного этажа с устройством отдельного входа потребует изменения внешнего облика здания, вам потребуется разрешение Москомархитектуры.

В дальнейшем вам потребуется кадастровый паспорт земельного участка прилегающего к тому месту где будет устраиваться вход.

В случае, если земельный участок принадлежит ТСЖ, вам потребуется все тот же кворум из двух третей собственников. Помимо этого, необходимо проконсультироваться в контролирующих органах о наличии или отсутствии коммуникаций под планируемым входом.

Подробнее об устройстве отдельного входа читайте здесь

• При устройстве отдельного входа в полуподвальное помещение, необходимо учитывать потребность в беспрепятственном передвижении маломобильных групп населения. Проще говоря, приямок и прилегающие конструкции не должны мешать проехать человеку с ограниченными возможностями.
• Также не разрешается понижать уровень отметки пола в цокольном этаже или достраивать пристройки, выходящие за пределы ограждающих стен конструкции.
• Проведение работ с изменением несущей способности фундамента также запрещено.

В целом, будет верным сказать что перепланировка цокольного этажа в остальном не отличается от других видов перепланировок.

Если в частном доме цокольный этаж может выполнять разнообразнейшие функции вплоть до размещения в нем бассейна или бани, то в многоквартирном доме можно устроить только определенные заведения.

В настоящее время разрешено устройство:

• Магазинов общественного питания, розничной торговли и бытового обслуживания. Также магазинов Союзпечати.
• Нотариальных контор.
• ЗАГСов.
• Выставочных залов.
• Банков.
• Тренажерных залов.
• Нотариальных контор.
• Отделений связи (с площадью не более 750 метров).

В цокольном помещении запрещено устройство:

• Крупных пунктов общественного питания с числом обедов более 500 обедов в сутки.
• Общественных туалетов.
• Похоронных бюро.
• АТС, рассчитанных на обслуживание зданий с площадью более 100 квадратных метров.
• Магазинов площадью более 500 метров.
• Бань, саун или химчисток.
• И некоторых других заведений.

Как вы могли убедиться, перепланировка цокольного этажа — дело довольно сложное и выполнить все проектные и строительные работы своими руками вряд ли получится.

В том случае, если вы решите пользоваться услугами профессионалов, то наша фирма предоставляет все услуги, связанные с согласованием и проектированием перепланировок. Подробнее об услугах, вы можете прочитать здесь.

Действующее законодательство не приветствует самовольных поселений в объектах нежилого фонда и самовольного перевода нежилых помещений в жилые. Тем не менее, собственник может круглосуточно находиться на площади, принадлежащей ему, выгонять его никто не вправе.

Даже если окружающее пространство не является жилым. Но при этом факт нелегальности проживания сохраняется, поэтому проблемы с законом неизбежны.

В соглашении об аренде предусматривается пункт, в соответствии с которым помещение может использоваться с определенной целью. Нарушение этого пункта является основание для расторжения договора.

Жилищные правоотношения регулируются в нашей стране Жилищным кодексом РФ. В статье 15 закреплены основные требования, предъявляемые к жилым помещениям. Описанный в ней перечень условий является исчерпывающим. Это значит, что отсутствие хотя бы одного пункта влечет признание объекта не пригодным к проживанию.

Согласно перечня, описанного в ст. 15 ЖК, жилое помещение должно иметь следующие характеристики:

• быть изолированным;
• пригодным для постоянного проживания;
• изолированным.

Бытовки, вагоны, сборные домики не являются жилыми строениями.

Правовое регулирование факта проживания в нежилом пространстве содержится в Федеральном законе № 52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Запрет на заселение на нежилых площадях и санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям установлены в п. 2 ст. 23 этого документа.

В ситуации с арендованным имуществом проблемы могут возникнуть между арендатором и хозяином. Часто в соглашении прописывается пункт о целевом использовании помещений.

Если было разрешено использовать пространство в качестве кафе, то устраивать в нем мини-гостиницу нельзя. Договор может быть расторгнут, а нарушитель привлечен к ответственности.

На что обратить внимание при покупке цокольного или подвального помещения:

Если следовать точно букве закона (ст. 23 ФЗ РФ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»), то жить в нежилом помещении нельзя. Это противоречит их главному признаку.

Вместе с тем, если собственник данного помещения находится там круглосуточно, то его никто не имеет право выгнать.

Другая ситуация складывается с арендованным имуществом. В данном случае проблемы могут возникнуть у арендатора с хозяином арендуемого недвижимого имущества. Часто в договоре аренды есть оговорка о целевом использовании данных помещений, т.е. если в соглашении указанно, что сооружения сдаются под кафе, то арендатор не вправе устраивать там мини-гостиницу.

Это повлечет как минимум расторжение договора, и как максимум ответственность согласно соглашению и действующему законодательству.

Многие интересуются, что будет, если жить в нежилом помещении. Ни одном нормативно-правовом акте не прописано наказание за проживание граждан в нежилых помещениях. Но сам факт правонарушения рассматривается.

В судебных процессах применяются пункты статьи 6.4 Кодекса об административных правонарушениях и статьях о санитарных и эпидемиологических нормах проживания.

Граждане, нарушившие закон о проживании в нежилых помещениях, должны доказывать только то, что помещение соответствует регламенту, нахождение в нем не нарушает санитарно-эпидемиологических норм и не мешает окружающим людям.

На практике доказать возможность проживания в нежилом помещении или получить официальное разрешение у государственных органов очень сложно. Ситуация может разрешиться, если нежилая площадь находится в большом здании.

Если поступил сигнал о факте проживания в нежилом помещении в Роспотребнадзор или Федеральную миграционную службу, был доказан факт проживания, предусмотрены следующие штрафы:

• для обычных граждан, иностранцев — от 500 до 1000 руб.;
• для предпринимателей — от 1000 до 2000 руб.;
• для предприятий и организаций — от 10 до 20 тыс. руб.

Возможна выплата не только штрафных санкций, но и запрет на рабочую деятельность. Максимальный срок составляет 90 дней.

Что же может последовать, когда кто-либо избрал нежилое помещение для проживания? Ни один нормативно-правовой акт не содержит меры наказания к таким лицам. Однако сам факт правонарушения все же имеется. В кодексе об административных правонарушениях РФ, включая СанПиН (Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы), есть соответствующие статьи, на которые опираются судебные процессы.

Гражданам, чтобы избежать наказания, следует представить доказательства, что помещение пригодно для проживания. В частности нет нарушений санитарно-эпидемиологических норм, а само проживание не доставляет дискомфорт окружающим людям. Как показывает практика, получить соответствующее официальное разрешение крайне сложно. Однако ситуация будет обращена в пользу заинтересованной стороне, если помещение находится внутри большого здания.

При обнаружении факта незаконного проживания накладываются штрафные санкции:

• Размер выплат в отношении обычных граждан или иностранцев составляет 500-1 000 рублей.
• Предпринимателям придется заплатить от 1 до 2 тысяч рублей.
• У организаций и предприятий самая высокая ставка – от 10 000 до 20 000 руб.

Помимо выписки штрафа выдается запрет на рабочую деятельность. Максимальный срок составляет 3 месяца.

Прописка является юридически оформленным доказательством привязки гражданина к определенной локации. Касается эта особенность только жилых пространств. Зарегистрироваться в нежилом помещении запрещено. Это требование равно действует как к постоянной, так и временной прописки.

На практике случаются ситуации, когда граждане прописываются в нежилых помещениях. Но этого делать нельзя. Должностные лица не имеют прав принимать такие заявления от населения.

Парадоксально, но статьи, в которой бы говорилось о невозможности прописаться в нежилом объекте, в юридических актах нашей страны нет. Вроде бы и прописаться нельзя, но и получить наказание за это тоже нельзя.

Объекты, в которых может производиться регистрация, перечислены в ст. 1 Приложения к Постановлению правительства № 713 от 17 июля 1995 года.

Жилой фонд от нежилого отличается тем, что прописаться можно только в первом случае. Для законности регистрации нежилое помещение должно быть официально переведено в жилое. Это требование содержится в Постановлении правительства № 47 от 28 января 2006 года.

Можно ли жить в квартире, переведенной в нежилое помещение? Для этого потребуется обратиться в местный муниципалитет, изрядно потратиться и потрепать себе нервную систему. Пригодным для жизни помещение признает специально созданная комиссия. В 2021 году эта тема более актуальна в отношении дачных домиков.

Как перевести нежилое помещение в жилое?

С 2013 года законом было разрешено регистрироваться в дачных домиках. Однако должны быть соблюдены определенные условия. Комиссии предъявляют определенные требования к такому жилью:

• наличие капитального фундамента;
• отсутствие в стенах механических повреждений;
• степень гидроизоляции позволяет сохранять внутри температуру, равную 18 градусам, и уровень влажности не менее 80 %;
• соблюдение санитарных условий при оборудовании систем коммуникаций;
• соответствие нормам солнечного освещения во внутренних помещениях;
• регистрация объекта в Росреестре.

Весь перечень пунктов является обязательным для признания дома пригодным для круглогодичного проживания. Правда, и этого недостаточно для оформления прописки.

Помимо требований к пригодности проживания сам участок должен соответствовать ряду нормативов:

• документально подтверждено разрешение использования земельной площади для садоводства;
• земельный участок расположен в черте населенного пункта.

В помещениях на землях сельскохозяйственного назначения регистрация запрещена.

Так, жилое помещение, помимо вышеуказанных черт характеризуется пригодностью для постоянного проживания граждан в нём.
Кроме того, жилое помещение должно быть оборудовано необходимым инженерными системами, такими как канализация, электричество, газ, водоснабжение, отопление и т.д.

Будучи на дату выхода на пенсию для получения звания Ветеран труда от 12 06 1996 127-ФЗ, согласно которым государство граждане не состоит в гражданстве РФ. Обратитесь в отдел Государственной программы и иные приложения. Указанный выкуп получить нельзя.

Данное судебное разбирательство не получило логического завершения лишь потому, что в материалы дела не было представлено документальных свидетельств того, когда произведена приватизация первой квартиры в этом жилом доме и каким на тот момент был статус спорного подвального помещения (по косвенным признакам – «технического подполья»). Однако прецедент создан, что очень важно. Оспорить право на отчуждение нежилого помещения, будь то продажа, приватизация, или иные действия, можно в том случае, если данная недвижимость является вспомогательным имуществом, предназначенным для успешного функционирования других жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

Чтобы цокольное помещение было включено в жилую площадь дома, его перекрытие должно быть расположено выше уровня земли. Если перекрытие (пол) расположены ниже, то такие помещения уже входят в жилую площадь, но могут входить или не входить в общую.

Безобразия, творимые в новостройках, мало чем отличались от произвола во вторичном жилье, разве что их авторами выступали не чиновники, а частные фирмы.

При приватизации имущественного комплекса банкротство наследует ничтожный страховой полис. Штраф реорганизован. Кредитор поручает взаимозачет. Право собственности требует диспозитивный штраф. С развитием рыночных отношений такое понятие, как «нежилое помещение», стало широко использоваться в совершении сделок с недвижимостью.

Таким образом, собственник помещения, расположенного в жилом доме, не имеет права требовать выкупа части земельного участка, расположенного под частью этого помещения (тамбур и вход), которое находится за пределами периметра жилого здания.

При этом, пользование своим жилищем не должно нарушать права и законные интересы других лиц, проживающих в этом же помещении.

Нежилые помещения, выступающие в качестве самостоятельного объекта гражданских правоотношений и предмета договора (купли-продажи, аренды), прежде всего, отличают от зданий и сооружений.
Теперь к практике. В жизни использование подвальных помещений довольно разнообразно, а определить, каково их назначение и соответственно правовой режим, очень сложно.

Но здесь можно столкнуться и с другой трудностью: сможете ли вы потом продать свою уже нежилую недвижимость? Насколько предпринимателя это заинтересует? Так что, прежде чем бежать за выгодой, нужно просчитать все риски.

Вопрос: Физическому лицу принадлежит на праве собственности нежилое помещение (цокольный этаж) пятиэтажного жилого дома. Вход в помещение и тамбур (такое же нежилое помещение) находятся за пределами жилого здания, но являются частью объекта собственности.

К примеру, собственник задумал построить дом на 3 этажа в районе, где разрешено возводить лишь строения на 2 уровня. Цокольный этаж правильной высоты позволит ему воплотить задумку законным путем.

Напротив, если вы возводите строение не по регламенту, то его не удастся ввести в эксплуатацию. Когда недвижимое имущество становится предметом сделки аренды, следует помнить об изолированности как обязательном признаке объектов.

Федеральный закон № 122-ФЗ допускает передачу во временное владение, пользование частей помещений. Однако эти части должны быть индивидуализированы.

Если такая необходимость возникла и перед вами, теряться не нужно. Возможность перевода квартиры в другой фонд, есть.

Речь идет о теплосетях, канализации, водопроводе и электроснабжении. Отвечать требованиям безопасности должны и инженерные коммуникации, которые находятся в доме.

О коммерческих объектах в многоквартирном доме

Во-первых, если вы планируете приобрести или построить дом с нижним этажом, важно удостовериться в создании правильно микроклимата внутри цокольных и подвальных помещений, иначе стены будут сыреть и устойчивость дома с годами будет снижаться.

Во-вторых, в соответствии с пунктом 1.41 документа 2.08.01-89, есть определение норм высоты цокольного этажа и подвала. Высота потолков в них должна быть не менее 1,8 м.

Если цокольный этаж используется в качестве гаража или парковки для автотранспорта, важно, чтобы расстояние от перекрытия до потолка было не меньше 2 метров. Для помещения, где будет располагаться котельная установлен минимальный порог высоты в 2,2 м.

Если высота цокольного этажа меньше установленного минимума, то он считается техническим подпольем. Такие помещения не могут быть жилыми и рассчитаны исключительно под расположение коммуникаций. При этом, чисто технически, его также можно считать погребом.

Стоит учесть, что в законодательстве не фигурирует понятие подземного этажа. Однако любые помещения с потолками ниже 1,5 метров, априори, не учитываются при расчете общей площади строения.

С визуальной точки зрения, количество этажей обычно считают, исходя из количества окон находящихся над землей. С технической считается, что полноценный этаж — это уровень, перекрытие которого находится над землей.

Чтобы цокольное помещение было включено в жилую площадь дома, его перекрытие должно быть расположено выше уровня земли. Если перекрытие (пол) расположены ниже, то такие помещения уже входят в жилую площадь, но могут входить или не входить в общую.

Разберемся с этими понятиями более подробно.

При составлении документации, специалисты указывают в паспорте объекта его этажность. Помимо этого показателя, указывается и количество подземных помещений, которые подразделяют на:

• цоколь (цокольный этаж);
• подвал;
• котельная;
• погреб;
• технические помещения и пр.

Пример: в графе “Количество этажей” указывается число 3, в графе “Подземные этажи” пишут 1, а этажность дома является разницей между этими двумя показателями. Следовательно, дом считается двухэтажным.

Согласно 48 статьи ГК РФ предусмотрены ограничения для домов частной, индивидуальной застройки. И там четко прописано, что высота коттеджей в России не может превышать 3-х этажей.

В противном случае, это уже не объект ИЖС (индивидуального жилищного строительства). И к нему применяются уже совсем другие требования (как к жилым комплексам). Если вы построили / купили такой дом на землях ИЖС — узаконить его не удастся, и скорей всего придется сносить этаж или даже все здание.

Важно: По закону, максимальная высота коттеджей для проживания одной семьи ограничена 3-мя этажами.

Да.

Термины «этажность домов» и «количество этажей» закреплены 49-ой статьей Градостроительного Кодекса РФ. Согласно нему, количеством этажей считают совокупность всех видов помещений – технического, подземного, подвального, цоколя, надземного и мансардного.

Лет 10-15 назад некоторые застройщики, пользуясь неопытностью покупателей, «хитрили» и строили свои объекты, нарушая эти нормы, предлагая под видом 3-х этажных домов по факту 4-х этажные строения.

Однако, со временем, покупатели стали грамотнее и перестали их покупать, поэтому большая часть этих строек так и остались пустырями и «незавершенкой», что можно часто наблюдать в пригородах любого крупного российского города.

Цокольные этажи – это нежилые помещения, в которых обычно располагаются различные нежилые объекты, арендующие помещения у собственников жилья. Квартира в цокольном этаже располагаться может только в том случае, если этот объект будет предварительно переведён из нежилого строения в жилищный фонд.

Сделать это, однако, будет непросто. Такие решения принимает Жилищная инспекция, для которой нужно будет собрать огромный пакет документов, которые бы в совокупности подтверждали жилой статус строения и наличие всего необходимого в квартире для нормальной жизни.

Высота потолков при этом должна быть не ниже 180 см, иначе такое помещение никогда не станет пригодным для жизни людей.

Итак, что можно открыть на цокольном этаже многоквартирного дома? Обычно цоколь используется по следующим назначениям:

1. Котельные и помещения для коммуникаций.
2. Мастерские, прачечные.
3. Магазины, парикмахерские, пункты общественного питания.
4. Паркинги в дворах без машин.
5. Кладовые.

В частных домах в цокольных этажах обычно располагаются тренажёрные залы, бассейны, теплицы для выращивания овощей или фруктов, склады для хранения хозяйства, сауны или бани.

Что можно размещать точно в цокольных строениях, законодательно не прописано. Что бы не располагалось на данной территории, обязательно должны быть соблюдены все строительные стандарты, правила пожарной безопасности и санитарно-гигиенические требования.

Можно ли открыть магазин в цоколе, и как это делается? Можно, обычно именно магазины занимают такие помещения в многоквартирных домах. Во-первых, в цокольных этажах ниже аренда, во-вторых, сразу обеспечен спрос на реализуемую продукцию из-за густонаселённого района, где располагается магазин.

Обычно аренда цокольного этажа под магазины предполагает получение согласия собственников квартир многоквартирного дома, а часть арендной платы идёт в счёт погашения коммунальных услуг или оплаты работы управляющей компании.

Собственники квартир имеют право не только разрешить сдачу цокольного этажа в аренду, но и запретить ее. На общем собрании лишь нужно будет проголосовать за запрет нахождения в цоколе магазина или иного шумного места.

Обычно жильцы выступают против расположения в цоколе клубов, кафе, кальянных и иных заведениях, работающих в ночное время и предполагающих шум и наличие неприятных запахов.

Можно ли пользоваться чердаком и подвалом в своих целях

Как и любой другой этаж в жилом или нежилом помещении цокольный этаж имеет определённые критерии проектирования.

К ним, в частности, относятся следующие требования:

1. Высота от пола до низа перекрытия цокольного этажа должна быть не менее 1,8 метра.
2. Ширина лестниц, ведущих в цокольный этаж, должна быть не менее 0,9 метра.
3. Цокольный этаж многоквартирного дома должен иметь отдельный наружный вход.
4. В цоколе должны быть приямки с оконными проемами.

Строить помещение с цокольным этажом намного дороже чем без такового. Все дело в том, что увеличиваются затраты на организацию фундамента, его углубление.

Обычно для таких домов в качестве заливки для фундамента используются более дорогие и прочные марки бетона.

С визуальной точки зрения, количество этажей обычно считают, исходя из количества окон находящихся над землей. С технической считается, что полноценный этаж — это уровень, перекрытие которого находится над землей.

Чтобы цокольное помещение было включено в жилую площадь дома, его перекрытие должно быть расположено выше уровня земли. Если перекрытие (пол) расположены ниже, то такие помещения уже входят в жилую площадь, но могут входить или не входить в общую.

Разберемся с этими понятиями более подробно.

Влажность в подвальных помещениях явление очень частое, однако, не следует его бояться, просто нужно с самого начала строительства устранить возможность проникновения влаги. Как правило, этого можно достичь, сделав качественную гидроизоляцию, в том числе, гидроизоляцию пола.

Гораздо хуже ситуация, когда впоследствии на стенах появляются плесень или грибок. Это свидетельствует об отсутствии достаточной вентиляции помещений, а также от неплотной или нарушенной гидроизоляции наружных стен и их недостаточной термоизоляции. Объемы и стоимость работ, необходимых для устранения недостатков, довольно высоки.

Доступность дневного света – это ещё одно отличие цокольного этажа от подвала. Оно в особенности необходимо в жилых комнатах. Нужно иметь в виду, что площадь окон должна быть не менее 1/8 поверхности пола, а в помещениях, непредназначенных для постоянного пребывания людей, минимум 1/12. Это, как правило, значительно больше, чем предоставляют обычные, маленькие подвальные окошки.

Они предназначены больше для улучшения вентиляции, чем для надлежащего освещения помещений. При этом очень важным является ширина проёмов. Окна должны иметь как минимум 90 см (лучше 120 см), в этом случае ситуация с освещением будет довольно благоприятной.

Высота подвала – этот фактор очень важен при определении способа обустройства дополнительного пространства. В большинстве проектов она составляет около 220 см, что позволяет осуществлять дизайн помещений, предназначенных для временного пребывания людей. Тем не менее, для многих инвесторов это ограничение не является препятствием. Подняв стены цоколя на 30 см, можно получить цокольное помещение, адаптированное для жилых нужд. Высота получается достаточная для устройства в подвале разнообразных комнат отдыха или спальни, то есть для увеличения жилой площади.

Похожие записи:

• Управление приватизации жилищного фонда мосжилкомитет
• Закон о коллекторской деятельности 2021 года
• Переуступка прав требования долга по исполнительному листу