24.09.2021

Как сделать капитальный ремонт в многоквартирном доме

Автор: admin Законодательство Нет комментариев

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать капитальный ремонт в многоквартирном доме». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Капитальный ремонт дома: что входит в перечень

2. Текущий, аварийный, капитальный: какой ремонт должна делать УК в доме

3. Как не платить за капремонт законно: инструкция

4. Что нужно знать о капитальном ремонте – консультация специалиста

5. На что уходят взносы, которые мы платим за капитальный ремонт?

6. Капремонт: на что могут влиять собственники квартир

7. Материальная ответственность Фонда капитального ремонта за некачественный ремонт

8. Жильцы вправе влиять на решения о проведении и об оплате капремонта

Капремонт (любой) — это плановые работы для приведения объекта в то состояние, в котором он был изначально, или максимально близкое к таковому, с заменой при необходимости любых его частей.

Применительно к многоквартирным жилым домам (МКД) имеется в виду восстановление или замена внутридомовых систем и коммуникаций, крыш, подвалов, фундамента, фасадов и т.д., которые выполняются за счёт средств фонда капитального ремонта.

Статья 166 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (последняя редакция от 11.06.2021) — общая нормативная база по теме «капитальный ремонт здания»; что входит в перечень (конкретный), зависит от изначальных технических характеристик многоквартирного дома, года его постройки, изношенности и от региона.

Ключевой вопрос, указанный в законе, — финансирование. Оно происходит из фонда взносов, в который платят жильцы; сумма устанавливается субъектами РФ. Регионы же определяют и конкретный перечень работ за счет средств капитального ремонта и вправе дополнять его по своему усмотрению. Фонд формируется или на личном счёте дома, или на счёте регионального оператора.

Платежи, собираемые ФКР на капитальный ремонт многоквартирных домов, квартиры в которых находятся в собственности жильцов, регулируются Жилищным Кодексом РФ с 2012 года. Часть 1 ст.169 ЖК предусматривает обязанность каждого владельца перечислять определенную сумму региональному оператору, который зачисляет поступления на специальном счете дома, либо аккумулирует их в «общем котле».

ремонт общедомовых помещений и оборудования – подвалов, чердаков, крыш, лифтов;
обновление фасадов;
реставрация фундамента;
реконструкция коммунальных систем – канализации, водоснабжения, отопления и освещения.

Минимальный размер платежа рассчитывается исходя из нормы за 1 кв.м. жилья и определяется местным законодательством. По заявлению домовладельцев он может быть увеличен (при желании их ускорить сбор необходимых средств). Жильцы, игнорирующие свою обязанность по уплате взносов в ФКР, рискуют в итоге получить судебное уведомление на оплату задолженности и начисленных на нее пени.

дома, находящиеся в муниципальной собственности – обязанность по проведению капитальных ремонтов в этой ситуации ложится на муниципального собственника;
аварийные дома – даже если жильцы платили взносы в ФКР, с момента составления акта о непригодности здания для проживания, они освобождаются от этой обязанности, а внесенные ими средства подлежат возврату;
дома, земля под которыми подлежит изъятию для муниципальных нужд.

Нужно ли платить за капремонт жителям новостроек? Законодательство разрешает новоселам не делать взнос в ФКР течение определенного периода времени. Точный срок определяют местные власти – как правило, он не превышает пяти лет. Однако не запрещено и обратное: члены ТСЖ могут в добровольном порядке аккумулировать средства на будущие ремонты на своем спецсчете у регионального оператора.

Тем, кто хочет знать, как не платить за капремонт законно, инструкция в следующем разделе поможет определить, имеется ли право на льготу.

Однако снизить текущие расходы на платежи в ФКР вполне возможно. Если жители дома входят в ТСЖ или объединяться в инициативную группу, они могут:

заключить договор на размещение на фасадах дома рекламных баннеров, сдать сторонним организациям часть общедомовых площадей – полученные средства могут быть использованы для оплаты взносов в ФКР при условии, что они аккумулируются на специальном счете;
организовать необходимый ремонт своими силами – с привлечением подрядной организации. В таком случае сумму, эквивалентную потраченной, вносить в ФКР не придется при условии включения выполненных работ в перспективный план. При этом необходимо согласовать проведение ремонта с региональным оператором;
при наличии половины минимальной суммы на счете по местному стандарту, утвержденному властями платежи на капитальный ремонт можно приостановить.

Физические лица, сдающие квартиры по договору найма, могут уменьшить свои расходы на взносы в ФКР, договорившись об их уплате с арендатором. Однако нужно понимать, что официально такой пункт в условиях сделки фигурировать не может, поскольку уплачивать взносы обязан собственник жилья.

Будет ли производиться капитальный ремонт, если ранее перечисленных средств на счет ФКР не хватает? Да, работы, заложенные в плане, будут выполнены даже при условии недостаточного финансирования со стороны собственников. Для их реализации привлекаются средства, накопленные ФКР на консолидированном счете, кредитные линии банков. Размер взносов жильцов от этого не изменится, ремонты будут выполнены в долг.
Зачтутся ли суммы, потраченные жильцами на общедомовой ремонт, если он не был включен в региональную программу? Частичный или полный зачет таких расходов возможен только в случае включения их в план регионального оператора, либо доказанной необходимости их проведения с корректировкой программы.
Нужно ли платить за капремонт, и какие последствия могут возникнуть при неперечислении взносов в ФКР? При возникновении задолженности сроком более 6 месяцев региональный оператор имеет право истребовать средства с должника через суд. При этом последствия будут зависеть от размера просрочки, первичности нарушения и других факторов.
Поскольку платежи за капительный ремонт приравниваются законодательством к платежам за коммунальные услуги, условия их истребования аналогичны. Суд может не просто вынести постановление о компенсации долга и пени, но и наложить арест на имущество должника или временно ограничить его выезд за пределы РФ.
ТСЖ не заключало отдельный договор с региональным оператором. Значит ли это, что взносы в ФКР платить не нужно? Нет, не значит. Взносы на капитальный ремонт обязаны платить все собственники жилья многоквартирных домов.

Текст: Светлана Курылева

Некоторые работы в квартирах выполняются бесплатно — это касается тех частей дома, которые относятся к числу коммуникаций общего пользования. Так, например, части водопровода, газопровода, отопления, энергоснабжения, которые находятся в перекрытиях, а также части в квартире до первого крана. Все спорные случаи обычно связаны со сложностью определения, где заканчивается общедомовое имущество и начинается частное. Например, внутриквартирные радиаторы некоторые суды относят к общему имуществу, а некоторые считают, что они принадлежат владельцам.

Не подлежат бесплатному ремонту: приборы учета воды, газовые и электрические плиты, сантехническое оборудование в квартире, трубы и отводы, расположенные на ответвлениях от стояков, электрические кабели, розетки.

Для многих актуален вопрос, можно ли отказаться от проведения капитальных работ внутри квартиры. Это важно для тех, кто уже сделал у себя косметический ремонт и не хотел бы его портить (например, если трубопровод спрятан под плитку, ее придется отбивать, а потом выкладывать снова).

Многие не хотят поступаться привлекательным внешним видом своего жилища, да и не верят в то, что рабочие смогут восстановить все в первозданном виде. Велико искушение просто не пустить их на порог, отказавшись от всех работ, даже при условии, что при этом придется взять на себя весь возможный будущий ремонт.

Однако нужно понимать, что часть мероприятий, входящих в капитальный ремонт, можно сделать только в случае доступа во все квартиры подъезда — например, при замене труб с водой.

Если кто-то не предоставляет такой доступ, соседи могут обратиться в управляющую компанию, а она в свою очередь в суд. И скорее всего, решение будет принято не в пользу несговорчивых жильцов.

Как показывает практика аналогичных дел, лучше не доводить ситуацию до суда, а найти максимально компромиссный вариант, который при этом не будет мешать проведению ремонта.

«В первом случае деньги поступают на счет Фонда. Оттуда средства направляются на ремонт всех домов, входящих в программу. В этом случае минимальная величина взноса определяется постановлением субъекта РФ», – рассказывает Владислав Фролов.

При этом вы выбираете «услугу под ключ»: и счет для сбора средств, и исполнителя работ – все определяет и организует региональный оператор.

В каждой из вышеназванных схем есть свои сложности. При стандартной оплате сложно добиться проведения самого ремонта, так как решение принимает только комиссия регионального оператора, считает руководитель офиса МИЭЛЬ «В Крылатском» Ирина Бербенева. А если есть специальный счет, нет уверенности, что все граждане будут делать на него отчисления: часть денег может просто не поступать на него. Вместе с тем, для многоквартирных домов, скорее всего, больше подойдет первый вариант оплаты капремонта, тогда как для небольших клубных домов удобнее будет второй, заключает Ирина Бербенева.

Капитальный ремонт дома: что входит в перечень

Анализ правоприменительной практики о правомерности видеонаблюдения/геолокации сотрудников
Применение международных договоров об авторском праве судами России (практика 2016-2019 г.г.)
Спорные вопросы применения арбитражными судами норм о косвенном иске
Осуществление должностными лицами федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору в финансово-бюджетной сфере, производства по делам об административных правонарушениях
Уголовная ответственность за нарушение избирательного законодательства

28 августа 2014

Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации ведется работа по мониторингу правоприменения и актуальным проблемам, возникающим в связи с реализацией законодательства Российской Федерации по вопросам организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

В целях оказания методического содействия субъектам Российской Федерации, органам местного самоуправления, региональным операторам, иным организациям и учреждениям, а также собственникам помещений в многоквартирных домах, по указанным вопросам направляем для использования в работе прилагаемую информацию по актуальным вопросам функционирования региональных систем капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и деятельности региональных операторов.

При этом, обращаем внимание, что настоящее письмо является исключительно экспертной позицией Минстроя России и не является официальными разъяснениями.

Приложение на 14 л.

А.В. Чибис

Текущий, аварийный, капитальный: какой ремонт должна делать УК в доме

Чек-лист муниципального депутата района Богородское Ивана Халезова

Шаг 1. Обсудите это с соседями, расскажите им о приближающемся капремонте и связанных с ним проблемах. Предложите войти в инициативную группу.

Шаг 2. Создайте чат дома в Whatsapp или Telegram. Можно развесить объявление со ссылкой-приглашением в чат и/или вашими контактными данными. Чат поможет вам познакомиться с остальными соседями и после провести ОСС.

Шаг 3. Узнайте, какие проблемы возникают у соседей. Соотнесите полученную информацию с тем списком работ, который предлагается в рамках капремонта. При необходимости сформулируйте корректировки. За информацией о состоянии различных систем также есть смысл обратиться в управляющую компанию.

Шаг 4. На ОСС нужно будет избрать ответственного представителя собственников для контроля работ. Если представителей будет несколько, важно чтобы дальше они действовали вместе и занимали общую позицию при приемке работ. Представитель не обязан обладать профильным образованием. Главное — готовность общаться с соседями и отстаивать интересы собственников дома. Будьте готовы, что на это потребуется много времени и сил.

Также из числа собственников необходимо будет выбрать инициатора собрания, председателя собрания и счетную комиссию — она будет считать голоса.

Шаг 5. Инициируйте собрание только после того, как определитесь со списком работ и кандидатурами. Если включение отдельных систем в перечень работ по капремонту вызывает разногласия среди соседей, предложите разрешить противоречие на голосовании в рамках проведения общего собрания (но будьте готовы, что решение не наберет необходимого количества голосов “за”).

Шаг 6. Ознакомьтесь с юридическими аспектами ОСС. Так, необходимо получить реестр собственников в управляющей компании и уведомить всех собственников о проведении очной части собрания не менее чем за 10 дней.

Шаг 7. Как правило, большинство соседей не проявляет инициативы в ходе собрания и не приходит на встречу в достаточном количестве. Тогда ОСС проводится в очно-заочной форме. Это значит, что представители инициативной группы обходят квартиры, собирая бюллетени для голосования.

Чек-лист муниципального депутата района Богородское Ивана Халезова

Ленинградская область

Первое упоминание

1500 год

Население

91 685 человек

Расстояние от центра Петербурга

23430

16255

Как не платить за капремонт законно: инструкция

21697

130423

Фото Видео 14182

7820

5372

Что нужно знать о капитальном ремонте – консультация специалиста

Федеральной программой определены предельные сроки начала и окончания работ по капитальному ремонту для каждого дома в отдельности, с периодом в три года.
Когда наступил год начала работ — фонд инициирует собрание собственников с целью уточнения, начинать ли подготовку или отложить на будущие годы.
Фонд определяет ориентировочную стоимость необходимых работ, и делает собственникам предложение о проведении работ.
У собственников есть недолгий период, когда они могут принять или отклонить предложение с переносом работ на будущие годы.
При отклонении надо помнить, что всё со временем дорожает, и что предельный срок ограничен износом коммуникаций. Если собственники отклонили ремонт, допустим, системы отопления, то когда её прорвёт — виноваты будут они сами, и ремонт частного имущества им придётся оплачивать всем домом. И если её отключат, как аварийную, то виноваты в том, что в доме холодно, будут сами собственники, как бы им не хотелось обвинить в этом Обаму.
Когда предложение принято — начинается (и оплачивается) разработка проектно-сметной документации. Конкурс сметчиков проводит фонд, если у вас не спецсчёт, и он же за это платит по результатам конкурса. В ходе собрания можно откорректировать проект — например, предусмотреть какие-то необходимые работы или объединить весь ремонт в одну процедуру, не дожидаясь износа конкретного элемента и регламентного срока его замены. Эти корректировки поступают сметчикам в виде рекомендаций, и они вправе их оправданно отклонить, учитывая целесообразность.
После разработки ПСД она выставляется на открытый конкурс подрядных организаций, которые в свою очередь будут выполнять работы. Некоторые из них заранее проверяют реальное положение дел перед выходом на конкурс — проводят ознакомительные и технические обследования вашего дома. Но чаще пока подрядчик узнаёт, что именно предстоит делать, именно из ПСД, и если там не отражено реальное состояние (например, сметчики по факту на дом не выходили и ничего не измеряли), то случаются многочисленные казусы расхождения плана с реальностью.
Собственники, за исключением спецсчёта, не могут влиять на выбор подрядчика, если нет доказанных причин для отказа ему в праве участия (например — по истории выполнения работ в других домах). То есть на этом этапе «кого дали — тот и делает». Но за этим следит ФАС, и если у вас есть обоснованные претензии к процедуре конкурсного подбора — можно направить жалобу.
Подрядчик входит на дом — заключает контракт, размещает рабочих неподалёку от объекта, завозит материалы и начинает работы. В этот момент возникает разделение на частные и общедомовые коммуникации, и они по-разному документируются, об этом чуть позже.
Дальше идёт, собственно, период проведения работ. Существует множество надзорных органов, обязанных следить за правильностью всех этапов — от допусков рабочих до их выполнения до контроля качества выполнения каждого конкретного элемента. Как минимум, у каждого дома есть свой бригадир от подрядчика и свой куратор от ФКР. С ними необходимо взаимодействовать с самого начала до окончания работ.
Когда работы выполнены — составляется акт приёмки выполненных работ по капремонту. Это большая бумага, за которую расписываются все причастные: подрядчик, фонд, ОМСУ, ОИВ района, представитель УО (управляющей организации) и представитель собственников.
Только после этого, за исключением авансовых платежей, происходит оплата выполненных подрядчиком работ, и начинается гарантийный период. В течение гарантийного срока подрядчик обязан за свой счёт исправлять выявленные недочёты, допущенные в ходе работ или при выходе из строя каких-либо компонентов.

Согласно статье 189 ЖК РФ, собственники должны в течение трёх месяцев с момента поступления предложения рассмотреть его и утвердить общим собранием:

1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
2) предельно допустимую стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту, исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
3) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

После этого протокола общего собрания происходит разделение объектов, на которых проводятся работы, на общие и частные.

К общим относятся разводящие магистрали, выпуски, сборные трубопроводы, общедомовые приборы учёта, подвальные помещения, окна в подъездах, фасад и внешняя облицовка балконов, крыша и фундамент многоквартирного дома. Здесь не предусмотрено участие жителей в определении потребностей в ремонте — решения принимаются техническим заказчиком на основании специальной лицензии, и лишь после завершения этих работ уполномоченное лицо подписывает фактическое исполнение или подаёт сводную рекламацию (дефектную ведомость) для исправления недостатков ремонта.

К частным относятся стояки в квартирах (до ввода в счётчики) — электросети, ХВС, отопления, ГВС и газа (при наличии). Здесь каждый собственник в отдельности подписывает «шахматную ведомость» — согласие на проведение работ в квартире (допуск) либо отказ с принятием на себя ответственности за возможные последствия отказа. Здесь часто возникает коллизия: например, один собственник отказался, а все остальные согласились — и приходится изобретать на месте какие-то решения, позволяющие соединить старые трубы с новыми, что резко снижает надёжность и качество работы всей системы, а зачастую — приводит к протечкам и разрывам трубопроводов, возгораниям при монтаже соединений (сварке) и другим неприятностям. При этом ответственность за нанесённый такими событиями ущерб целиком и полностью отвечает тот собственник, по вине которого произошли протечки — в судебном или досудебном порядке. Поэтому к решению об отказе нужно подходить взвешенно — оцените, стоит ли косметический ремонт вокруг ваших коммуникаций дороже, чем эта ответственность за возможные протечки и разрывы. Если игра не стоит свеч — то лучше согласиться, и можно выставить условие восстановления косметики и аккуратного демонтажа, но тогда придётся за этим следить и оформлять жалобы в случае нарушения письменных договорённостей с подрядчиком.

Раньше, то есть еще в СССР, дома не являлись собственностью жильцов. Квартиры им давало либо государство, либо предприятия, которые строили дома для своих сотрудников. Жилье принадлежало им, они же его и должны были ремонтировать.

Но за последние 25 лет значительная часть жилья, построенного в советский период, была жильцами приватизирована, то есть перешла в их владение. Теперь собственниками домов являются те, кто в них живет, а не государство или предприятия. А кто владеет зданием, тот и должен его ремонтировать. Поэтому в квитанциях и появилась графа «капитальный ремонт».

То же самое относится и к новым домам, построенным недавно. Люди, купившие в них квартиры, сразу начинают ежемесячно отчислять деньги в счет будущего капитального ремонта, чтобы набрать нужную сумму к моменту, когда придет время его делать.

Те, кто живет в социальных или ведомственных квартирах, то есть не является собственником, и сейчас не платят за капитальный ремонт. Но зато они платят за найм жилого помещения, а собственники — нет.

Когда мы приватизировали квартиру, дом был в ужасном состоянии, а капитальный ремонт не проводился очень давно. Как быть, ведь пока наберется нужная сумма, здание совсем обветшает?

Накопление необходимой суммы не является обязательным условием для проведения капитального ремонта. Региональные фонды капитального ремонта — это общая «копилка», из которой средства выделяются тем, кто нуждается в них в данный момент. Решение о проведении ремонта может быть принято общим собранием собственников в любой момент. После проведения экспертизы дом включат в программу капитального ремонта.

Сбором и распределением средств занимается региональный оператор капремонта. Мы не доверяем этой организации и не хотим оплачивать чужие ремонты. Можем ли мы сами контролировать использование наших денег?

Можете. Жилищным кодексом РФ предусмотрен альтернативный механизм сбора средств на капитальный ремонт. Для этого необходимо провести общее собрание собственников жилья и 2/3 голосов от общего числа выбрать порядок сбора средств на специальном счете вашего дома в банке. Такой спецсчет не может быть арестован, средства с него никто не вправе забрать — они находятся под защитой государства и используются только целевым образом. Перечислять деньги туда можно через управляющую компанию, а еще лучше — образовать ТСЖ и самим решать все вопросы.

На что уходят взносы, которые мы платим за капитальный ремонт?

Регулярный осмотр общедомового имущества с выявлением недостатков и нарушений
Общая и пожарная безопасность
Подготовительные мероприятия перед зимой
Текущий ремонт общедомового имущества: вкрутить лампочки, заменить стекло или плитку
Благоустройство и озеленение придомовой территории
Устранение аварий и их последствий
Поддержка коммуникаций и внутридомовых сетей
Вывоз мусора
Установка и эксплуатация общедомовых приборов учета оплаты
Установка энергосберегательных приборов

Важно понимать, что степень износа здания, зависящая в том числе от его возраста, напрямую влияет на очередность при проведении капремонта, нормативы потребления коммунальных ресурсов и на тарифы взносов.

Степень износа здания не ощутима для жильцов до того момента, пока он не станет заметен при проживании, и возраст дома — не главный и не единственный параметр износа.

Износ МКД оценивается согласно документам:

Если вашего дома нет в региональной программе, то придется провести процедуру постановки через управляющую компанию либо самостоятельно. Проведите собрание, оповестите управляющую компанию о решении, после чего информация отправится в местную администрацию. Уточните сумму накоплений и дату последнего ремонта. Если денег на вашем счете достаточно, то дом поставят на очередь и составят смету.

Собственники могут принять решение о преждевременном капитальном ремонте, при достаточном количестве средств на счету или других источниках финансирования. В соответствии со ст.189 ЖК РФ собственники могут принять решение о проведении капремонта в своем доме раньше установленных сроков, в частности по отдельным видам работ.

Если вы используете счет регионального оператора, то нужно обратиться в управляющую компанию с обоснованным предложением о переносе сроков капремонта для конкретного дома на более ранний срок. Для этого необходимо предоставить справки о техническом состоянии дома. Если средств на счете регионального оператора будет достаточно для внепланового ремонта вашего дома, то региональную программу скорректируют. В случае нехватки средств рассматривается вариант займа или кредита при содействии и поддержки УК.

Если управляющая компания не готова разобраться с вопросом преждевременного капремонта, то стоит заняться этим самостоятельно.

Отправляем запрос управляющей компании о работах, проведенных в доме. Игнорирование или отказ — нарушение лицензионных требований, так что в таком случае обращайтесь в прокуратуру.
Сверьте написанное со сделанным.
Зафиксируйте несоответствия с помощью фото или видеосъемки.
Сообщите в Жилищную инспекцию города, а также органам местного самоуправления (Администрация города).

Если расхождений документации и фактического ремонта не обнаружено, то действуем по уже предложенной схеме: обращаемся в органы местного самоуправления с документацией подтверждающей износ дома и его плохое состояние.

Если вы перечисляете взносы на специальный счет, то собственники самостоятельно определяют сроки капремонта, но они не должны быть позже официально установленных. Если средств недостаточно, то можно также обратиться к банку за помощью, но тут собственники уже действуют самостоятельно. Если на счет жильцами отчисляется сумма ниже минимально установленной или ТСЖ не успевает провести ремонт в срок, то дом автоматически переходит на систему «общего котла».

Штрафы за неуплату

Напоминаем, что взнос на капремонт — обязательное отчисление, за неуплату которого грозит штраф — пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. В случае длительной неуплаты фонд подаст на собственника в суд.

Задержка капитального ремонта

Начало ремонта может затянуться по разным причинам: невозможность попасть в необходимые помещения дома, задолженность по взносам, неправомерные действия должностных лиц. Если причину задержки не объяснят, обращайтесь в прокуратуру. Частая причина — неуплата взносов на капремонт.

Что делать если сосед не сдал деньги, а весь дом платил исправно?

Необходимо получить письменный ответ от управляющей компании, почему отказано в проведении капитального ремонта. Это станет весомым аргументом в случае судебного разбирательства.
Капремонт — программа, сильно зависящая от региона. Найдите документы регламентирующие программу капремонта именно в вашей области или регионе. Если ограничений не установлено, смело подавайте в суд.
Если условия неуплаты все же прописаны, то посмотрите договор с ТСЖ или УК (зависит от способа формирования счета). Возможно по условиям договора вы можете перераспределить задолженность на других жильцов в случае, если сумма незначительна).

Работа с должниками — прямая обязанность Фонда капитального ремонта, Управляющей компании и председателя ТСЖ.

Помните, что долг по коммунальным платежам, не относящимся к капремонту, не может повлиять на ремонтные работы. Чаще всего, отказ или задержка происходят не из-за того, что кто-то не оплатил капремонт, а из-за общего недостатка средств. В случае нехватки средств, стоит запросить расходы УК на дом и разобраться в этом вопросе самостоятельно.

Капремонт: на что могут влиять собственники квартир

Чтобы ваш МКД был включён в список очерёдности на проведение капремонта, необходимо, дабы в доме была форма управления ТСЖ. Требуется провести несколько собраний в полном составе собственников жилья, с целью выявить именно тот спектр работ, который необходим конкретному дому, а также рассчитать стоимость работ.

Многоквартирный дом должна оценить специальная комиссия экспертов. Они смогут определить реальное «самочувствие» дома и выявить, нуждается ли он капремонте. Затем составляется смета работ. Она включает те деньги, которые государство выделяет на ремонтные действия, и собранные гражданами – собственниками в форме взносов.

Собственник МКД, при желании, может узнать необходимую информацию о программе капитального ремонта, обратившись к соответствующим электронным источникам. Некоторые списки МКД не входят в эту программу.

Пример: В доме № 4а на улице Губкина капитальный ремонт должен был проводиться в 2019 году. Проведены торги, изготовлен проект, но капитальный ремонт не был выполнен в 2019 году по формальным причинам для Фонда. В 2020 году капитальный ремонт этого дома так же не выполнили, потому что подрядчика не устраивают виды и объемы работ, включённые в смету.

Подрядчик требует увеличить объемы работ, которые неоднократно перемерялись УК и жителями, а так же требует, что бы собственники отказались от одних видов работ в пользу других, которые для него более предпочтительны. При этом комиссии, с участием представителей Фонда, в спорной ситуации поддерживают подрядную организацию.

Получается ситуация, в которой изготовлен и утвержден проект, проведены торги, на которых проторгованы виды и объемы работ для конкретного подрядчика, но работы не проводятся из-за нежелания подрядчика. Это вызывает большие сомнения в целесообразности трат на изготовление проектной документации.

Если вы нашли нарушения, необходимо сразу обратить на это внимание подрядчика. Если он откажется их устранять, тогда необходимо сфотографировать или снять на видео эти нарушения и составить в произвольной форме письменный акт о том, что вы их зафиксировали. В акте достаточно указать, кем он составляется (Ф.И.О., номер квартиры или помещения), дату и время, описать нарушение и подписать. Потом его необходимо предоставить подрядчику, если же он и тут откажется его подписывать, нужно поставить пометку об отказе («от подписи отказался») и попросить любого собственника квартиры или помещения в доме подтвердить факт нарушения и подписать составленный акт. После этого следует направить акт заказным письмом или другим способом в Фонд, который позволит вам подтвердить, что акт был отправлен или передан.

В случае если даже Фонд не повлияет на устранение нарушения, вы сможете отказаться подписывать акт о приёмке работ (если уполномоченного выбирали вы, а не кто-то со стороны). В акте о приёмке нужно будет отразить, почему вы отказались его подписывать, сославшись на акт, который ранее вы составили по выявленному нарушению. В последующем нужно обратиться в суд с требованием обязать Фонд устранить нарушение, поскольку именно Фонд является заказчиком и был оповещён о нарушении, которое не было устранено. Не бойтесь, если нарушение и правда имело место, то, скорее всего, суд будет на вашей стороне.

Общественные активисты во главе с Игорем Волабуевым в 2021 году планируют запустить проект, в котором будут помогать жителям добиваться качественного капитального ремонта. Для этого им нужно получить грант Президента РФ. Если они его получат, то смогут обучать жителей и помогать им не только обследовать дома, но и правильно оформлять все документы.

Основная цель региональных программ по реконструкции домов, действующая на государственном уровне – не допустить перевода эксплуатируемого жилья в категорию аварийного и непригодного к проживанию.

Так, каждому зданию соответствует определённая дата. Государственный подрядчик за 6 месяцев до начала капитального ремонта фасада обязан предоставить владельцам помещений следующие данные:

список планируемых работ;
соответствующую документацию;
дату начала;
сроки окончания.

Далее члены актива (собственники помещений) на собрании принимают решение, нуждается ли дом в капитальном ремонте, и рассматривают возможность реализации таких работ. Своё решение в виде протокола и заявления они предоставляют представителю подрядной организации.

Материальная ответственность Фонда капитального ремонта за некачественный ремонт

Различают два вида ремонта:

капитальный;
текущий.

По сути, оба из них предназначены для исправления дефектов. Тем не менее, текущий ремонт это лишь мероприятия по поддержанию внешних стен здания в надлежащем техническом состоянии – мойка стен, своевременная реставрация дыр и сколов, устранение плесени и ржавчины, грунтовка и частичная покраска, оштукатуривание небольшого участка стены. Что касается капитального, то это широкий объём работ, которые отличаются сложностью и не ограничиваются лишь поверхностной реставрацией.

Собственники квартир часто задают вопрос: «Что входит в капитальный ремонт фасада?».

Это довольно объёмный комплекс мероприятий:

удаление старой штукатурки;
очистка стен от ржавчины, грибка, налёта, загрязнений, плесени;
устранение щелей, пробоин, дыр и сколов;
покрытие стен грунтовкой глубокого проникновения с антисептическими свойствами;
замена труб водоотлива, устранение протеканий;
восстановление теплоизоляции;
декоративная облицовка;
ремонт прочих элементов, нуждающихся в восстановлении.

Любое многоквартирное здание закреплено за соответствующей управляющей организацией. Именно она заключает договор с государственными подрядчиками, которые и выполняют капитальный ремонт фасадов домов.

Собственники помещений могут отказаться от одного исполнителя и избрать другого. Кроме того, для генподрядчиков существуют требования:

наличие полномочий и допуска на выполнение подобных работ;
это должна быть некоммерческая организация.

При несоответствии хотя бы одного пункта, подрядчик не допускается к выполнению строительства.

Собственники помещений каждый месяц вносят в фонд дома определённую сумму (взносы). Минимальный размер таких платежей устанавливают, как правило, органы власти.

Оплата капитального восстановления внешних стен, собственно, и происходит из этих вложенных денежных средств. По добровольной инициативе собственников ежемесячные платежи могут быть увеличены. Подобное предложение обсуждается на общем собрании, где посредством голосования учитывается мнение каждого. В случае, если число голосов «за» превысило 2/3 от общего количества голосующих, то решение считается согласованным. Важно, что исполнять его обязаны все – и те, кто отсутствовал на собрании, и те, кто был против.

Жильцы вправе влиять на решения о проведении и об оплате капремонта

Все произведенные мероприятия подлежат обязательной приёмке. Порядок осуществления приёмки работ следующий:

за неделю до предположительного окончания действия, подрядчик оповещает об этом заказывающую сторону.
- Если заказчик региональный оператор – именно он создаёт приёмочную комиссию и сам ответственный за составление акта строительного контроля объекта.
- В случае заказа со стороны собственника помещения – ответственность за приглашение приёмочной комиссии лежит на нём.
на месте проводится исследование выполненных работ. В случае обнаружения брака, происходит его ликвидация за счёт виновной стороны;
одновременно с приёмным актом оформляется гарантия выполненных работ. Гарантийный срок, который начинает свой отсчёт со дня принятия объекта – пять лет. При наступлении гарантийной ситуации следует обратиться к региональному оператору или непосредственно к подрядному исполнителю. При этом все поломки устраняются за счёт подрядчика в сроки, которые лучше закрепить при составлении гарантии.

Все документы, которые сопровождают исполнение мероприятий, должны быть оформлены в соответствии с существующим законодательством и отвечать требованиям делопроизводства.

Важность правильно составленных бумаг заключается в том, что в случае восстановления своих прав в судебном порядке недооформленный документ или акт, составленный не по правилам, может быть причиной для не рассмотрения иска потерпевшей стороны.

Все ремонтные мероприятия можно подразделить на две категории – текущие и капитальные. Под вторыми обычно понимают комплекс манипуляций, призванных улучшить технических и эксплуатационные характеристики жилого строения.

Любое здание рано или поздно начинает испытывать необходимость в ремонте, даже если оно было возведено относительно недавно. Со временем конструкции и сооружения утрачивают свои первоначальные свойства и характеристики. Период проведения работ устанавливается в индивидуальном порядке, зависит от конкретных параметров и особенностей. За сроки отвечают региональные программы, а также местные представители власти.

Именно они определяют очередность МКД (первые в списке – самые старые дома, последние – новостройки). Кроме того, они формируют перечень рекомендуемых к оказанию услуг. Что касается решения о необходимости проведения ремонта, то оно принимается ввиду трех факторов: даты сдачи в эксплуатацию, года крайнего КР, а также своевременности погашения платежей собственниками.

Все проблемы, касающиеся капремонта, регулируются непосредственно жильцами в ходе обязательных собраний. С предложением о реализации ремонтных работ может выступить и региональный оператор, и управляющая компания. В случае положительного ответа, ответственные структуры подготавливают отчет по стоимости, срокам, а также списку планируемых мероприятий. На все организационные нюансы им дается около шести месяцев.

В соответствии со статьей 166 Жилищного Кодекса Российской Федерации КР включает в себя восстановление и реконструкцию:

фасадных частей;
лифтов и прилегающих шахт;
оснований фундаментов;
крыш;
инженерных и коммуникационных систем;
подвальных и цокольных помещений общего пользования.