24.09.2021

Ветхое и аварийное жилье понятие и признаки

Автор: admin Законодательство Нет комментариев

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ветхое и аварийное жилье понятие и признаки». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Разница и преимущества ветхого жилья над аварийным

2. Как доказать, что жилье аварийное, и переехать в новый дом

3. Прокурор разъясняет — Прокуратура Республики Саха (Якутия)

4. Об аварийном состоянии жилья сообщит выписка из ЕГРН

5. Преимущества ветхого жилья над аварийным

6. Чем отличается ветхое жилье от аварийного

7. Минстрой уточнил понятие ветхого и аварийного жилья

8. Ветхое, аварийное, непригодное для жилья: в чём разница?

Аварийное состояние здания, согласно указанному выше Методическому пособию МКД 2-04.2004, — состояние здания, при котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций здания (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют опасность для жизни проживающих.

При этом, аварийное состояние несущих конструкций здания — состояние несущих конструкций здания, при котором конструкции или их часть вследствие естественного износа и внешних воздействий имеют сверхнормативные деформации и повреждения, потеряли расчетную прочность и без принятых мер по укреплению могут вызвать аварийное состояние жилого помещения или всего жилого здания и представляют опасность для проживающих.

Отдельная несущая конструкция здания, находящаяся в состоянии, описанном выше, если ее обрушение не затрагивает другие конструкции или не влечет за собой изменения условий проживания или эксплуатации жилого здания в целом, считается предаварийной.

Не сложно заметить, что если ветхое жилье (ветхое состояние здания) характеризуется высокой степенью износа его конструкций без опасности их обрушения и соответственно, не представляет опасности для жизни, то аварийное жилье имеет деформации и повреждения несущих конструкций и проживание в данном жилом помещении опасно для жизни ввиду реальной возможности обрушения.

Таким образом, сам по себе факт износа здания (выше 70%) не является достаточным основанием для вывода о том, что здание является аварийным или непригодным для проживания по иным основаниям. Кроме того, законодательством предусмотрен порядок признания жилого помещения непригодным для проживания. Согласно пункту 7 Положения «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденному Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006г. № 47, «Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее — комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям. Согласно п. 42. указанного положения, Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Разница и преимущества ветхого жилья над аварийным

В судебной практике встречается позиция, согласно которой, ветхое жилье — это, по определению, — жилье непригодное для проживания. Например:

«..Юридическое понятие ветхого жилья — это жилье именно непригодное к проживанию, что подтверждается рядом правовых документов» (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 27.05.2014 по делу N 33-7217/14)

По другому делу суд указал:

Довод апелляционной жалобы о том, что в установленном порядке согласно заключению от 2011 года, указанный дом не признан аварийным, судебная коллегия не может признать обоснованным, поскольку спорный дом включен в Программу переселения граждан из ветхого жилищного фонда. В Программе под понятием «ветхие жилые дома» следует принимать жилые дома, отнесенные к категории непригодных для постоянного проживания на основании значительного физического износа..

Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 29.11.2012 по делу N 33-12732/2012).

В ныне действующем жилищном законодательстве, как указывалось выше отсутствует понятие ветхие жилые дома, которое заменено на непригодные для проживания.

Ранее, до принятия Положения «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденному Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006г. № 47, действовало Положение «О порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания», утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 2003г. № 552. Данное Положение содержало понятие «ветхое состояние жилья«.

Так, согласно п. 2. Положения (утв. Постановлением № 552), непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения):

а) находящиеся в ветхом состоянии;

б) находящиеся в аварийном состоянии;

в) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Согласно п. 3 Положения, критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных утверждаются Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

По данным Росстата, в России на конец 2018 года насчитывалось более 101 тыс. зданий (около 25 млн кв. м) ветхого жилья с износом более 70%, а с износом 66-70% — более 231 тыс. зданий (82 млн кв. м).

Аварийных домов в стране по итогам III квартала 2019 года насчитывается 54,7 тыс. (16 млн кв. м). По данным Фонда содействия реформированию ЖКХ, за девять месяцев текущего года аварийным было признано 2,28 млн кв. м жилья. Больше всего таких домов находится в Республике Саха (Якутия), Кемеровской и Архангельской областях, Пермском крае, Ханты-Мансийском автономном округе.

Как ранее сообщили в Минстрое, в 2019-2024 годах запланировано переселить 530 тыс. человек из 9,54 млн кв. м аварийных домов. На это планируется потратить более 507 млрд рублей.

Как доказать, что жилье аварийное, и переехать в новый дом

Претендовать на переселение в новую квартиру или дом вы сможете, если добьетесь, чтобы текущее место жительства признали аварийным. Для этого нужно обратиться либо за экспертизой в органы жилищного надзора, либо напрямую в муниципальную межведомственную комиссию. Второй вариант лучше, так как органы жилищного надзора после экспертизы все равно отправят вас в муниципальные структуры.

Понадобится собрать пакет документов, включая заключение экспертной комиссии, и подать в МФЦ или в муниципалитет.

Список документов может варьироваться от региона к региону, но обычно выглядит примерно так:

паспорт заявителя и копии паспортов всех постоянно зарегистрированных по данному адресу жильцов;

заявление с просьбой признать квартиру непригодной для проживания;

документы, подтверждающие право владения жильем;

экспертное заключение о признании дома аварийным;

дополнительно можно предоставить коллективные обращения жильцов с просьбой о расселении, заключение управляющей компании с описанием проблем с ЖКХ и так далее.

Заявление рассматривают 30 дней и после проверки всех данных выносят решение: пригодно помещение для проживания или подлежит сносу как аварийное строение. Бывают и промежуточные варианты, например комиссия может рекомендовать провести капитальный ремонт или реконструкцию здания.

Список документов может варьироваться от региона к региону, но обычно выглядит примерно так:

паспорт заявителя и копии паспортов всех постоянно зарегистрированных по данному адресу жильцов;
заявление с просьбой признать квартиру непригодной для проживания;
документы, подтверждающие право владения жильем;
экспертное заключение о признании дома аварийным;
дополнительно можно предоставить коллективные обращения жильцов с просьбой о расселении, заключение управляющей компании с описанием проблем с ЖКХ и так далее.

Рассмотрим, чем отличается ветхий и аварийный жилищный фонд. На практике можно выделить несколько различий между ветхими и аварийными многоквартирными домами.

Различия	Ветхий	Аварийный
Статус	Общее понятие. Закон не устанавливает такого статуса.	Присваивается официально. Орган местного самоуправления выносит постановление о признании аварийным и необходимости расселения.
Права и обязанности собственников	Общие для всех владельцев квартир в многоквартирных домах	Право на получение компенсации или альтернативного жилья в собственность
Права и обязанности нанимателя	Общие для всех нанимателей жилья по договору социального найма	Не нужно платить за наем помещения
Оплата взносов на капитальный ремонт	В полном объеме	Не требуется
Опасность	Несущие конструкции сохраняют надежность	Существует опасность разрушения и причинения вреда жильцам
Возможность получения альтернативного жилья	Нет, только проведение капитального ремонта	Есть, в соответствии с программой органа местного самоуправления по расселению

Понимая разницу между ветхим и аварийным жильем, можно провести мероприятия для признания здания аварийным.

При несоблюдении условий безопасного проживания жильцам нужно написать заявление о признании дома аварийным и направить его в районную администрацию.

Прокурор разъясняет — Прокуратура Республики Саха (Якутия)

В фонде содействия реформированию ЖКХ, созданном для реализации комфортных и безопасных условий жизни граждан жилищной сферы предусмотрены механизмы расселения жильцов аварийных домов. Реализуется программа высшим региональным органом исполнительной власти, а необходимые средства выделяются в местные бюджеты согласно законодательству.

Очень важно знать, какие проблемы могут ожидать жильцов при расселении. Согласно действующему законодательству для жильцов при расселении должно предусматриваться предоставление соответствующего жилища по благоустроенности и метражу. Гражданам, претендующим на увеличение площади, предоставляется квартира с учетом недостающих метров.

В предоставляемой недвижимости должна быть установлена кухонная плита и сантехнические приборы. Также обязательным условием является подключение ко всем необходимым инженерным системам и коммуникациям:

Отоплению,
Канализации,
Водоснабжению,
Электроснабжению.

Следует знать, что при расселении аварийного дома:

Жильцам предлагается три варианта, но при этом не учитываются их индивидуальные пожелания. В коммуналки переселение не производится.
Новые жилые помещения предоставляются в районе расположения аварийного дома. Переезд в другой район возможен только на основании согласия жильцов.
Владельцы аварийных квартир не могут заключать договора мены. Также невозможна и продажа квартиры. Любая подобная сделка является незаконной.
Местные власти выделяют затраты на переезд, но при этом необходимый транспорт выделяется только один раз.
Если у гражданина нет документа удостоверяющего право собственности, а проживает он по муниципальному договору найма, то новое жилье предоставляется ему на таких же условиях.

Все вопросы, касающиеся расселения, должны органами государственной власти в письменном виде согласовываться с жильцами. Если кто-либо из собственников принимает решение получить компенсацию, то производится расчет выкупной стоимости жилья, признанного аварийным.

В действующих законодательных актах, касающихся регулирования жилищных вопросов, как такового понятия «ветхое жильё» нет. Если мы обратимся к толковым словарям, можно понять, что «ветхость постройки» предполагает износ помещения за давностью лет сдачи в эксплуатацию, вследствие чего оно становится непригодным к дальнейшему проживанию людей. Так, например, в старых домах не предусмотрено коммуникационных удобств, что доставляет дискомфорт для нормального образа жизни. По сути, ветхое жилье, несмотря на значительный износ, не является аварийным.

Сегодня Минстрой предлагает внести в законодательство поправки, определив различие понятий аварийного состояния и ветхости жилого помещения. В частности, ветхими должны быть признаны дома с ограниченно работоспособным состоянием строительных конструкций. Это значит, что, даже если здание имеет крены, дефекты и повреждения, которые не несут опасности внезапного разрушения и потери устойчивости, возможна его дальнейшая эксплуатация при контроле технического состояния и проведении необходимых работ по восстановлению и усилению конструкций.

Одним словом, такое жилье не обязательно сносить, достаточно провести соответствующие ремонтные работы.

Аварийность дома предполагает наличие угрозы безопасности для проживающих граждан. К основным показателям риска повреждения и деформации несущих конструкций, которые могут привести к обрушениям, относят:

низкий уровень прочности какого-либо конструктивного элемента (фундамента, несущей стены, перекрытия, крыши, балконов, лестничных проемов);
разрушение основы строения;
повреждение строения в результате просадки почвы, землетрясения, наводнения, прочих стихийных бедствий природного или техногенного характера.

Дом признается находящимся в аварийном состоянии, подлежащем сносу, если невозможно устранить все имеющиеся повреждения, не нарушая при этом строительные нормы, либо восстановительные работы серьезных разрушений, причиненных пожаром, взрывом газа, другими чрезвычайными обстоятельствами, являются нецелесообразными (затраты будут больше, чем предоставить людям другое жильё).

Обратимся к нормативным, правовым актам, регулирующим решение вопросов, связанных с признанием жилья ветхим, аварийным, переселению лиц, проживающих в данных помещениях:

в ст. 32 Жилищного кодекса РФ, действующего в последней редакции от 22.01. 2019, предусмотрено требование обеспечения жилищных прав собственников жилья, признанного аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
Правительственным Постановлением № 47 от 28.01.2006 утверждено Положение, регламентирующее порядок признания жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом;
в соответствии с нормами ФЗ № 185, с изменениями и дополнениями от 09.12.2018, в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, осуществляется финансовая поддержка субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры;
во всех субъектах страны действуют региональные программы, законы, правовые акты.

Примечание

В 2002 году в России был запущен проект по выполнению федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы, где, в целях ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда в Российской Федерации, а также реализации прав граждан на жилище, Правительство утвердило соответствующую подпрограмму по переселению граждан.

Не все регионы справились с поставленными задачами, не удалось в должной степени использовать ресурсы федерального бюджета для привлечения частных инвестиций. Программу продлили до 2017 года, но и к этому сроку не удалось решить проблему с предоставлением жилья собственникам взамен аварийного.

Расселение из аварийного жилья в 2019 году будет вестись по той же схеме, что и раньше. Но при этом в течение года появятся новые механизмы, позволяющие сокращать непригодный для проживания жилой фонд.

Законодательные изменения, которые приведут эти механизмы в действие, планируют внести до 20 июля 2019 года.

Для получения решения о признании аварийности жилья, заинтересованные лица обращаются с письменным заявлением в орган местного самоуправления. Как правило, обращение пишут коллективное, указав всех жильцов, номера квартир, где они проживают. В конце после уточнения даты все участники ставят личные подписи, расшифровав рядом фамилии, инициалы имени, отчества.

Получив документацию, определяющую технические характеристики здания, жильцы ходатайствуют о проведении экспертизы, приложив:

поэтажный план многоквартирного дома;
технический паспорт здания;
копии правоустанавливающих документов (о приватизации квартиры, договора купли-продажи, обмена или найма социального жилья или свидетельство о наследстве).

Решение принимается максимум в течение месяца со дня регистрации поступивших документов, с учетом заключения специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома или заключения проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения.

Инициатором признания аварийности жилья может выступать уполномоченный орган исполнительной власти.

В ситуациях реальной угрозы жизни и здоровью жильцов решение принимается за 1 день.

Об аварийном состоянии жилья сообщит выписка из ЕГРН

Если квартира находится в собственности (приватизирована, куплена, получена по наследству), в случае признания дома аварийным, при расселении можно на выбор:

получить выкупную стоимость;
переселиться в равнозначное жилье.

Для получения компенсации собственник должен написать заявление в жилищный комитет, соблюдая требования к документам подобного рода.

В «шапке» обращения, расположенной в правом верхнем углу, указывают данные получателя, а строчкой ниже — свою фамилию, имя, отчество, адрес проживания и номер контактного телефона. Посередине новой строки обязательно наименование документа (заявление о предоставлении компенсации). Далее переходят к текстовой части, излагая суть ходатайства, представив информацию о том, что являетесь участником программы переселения, о составе семьи, регистрационных данных документа, подтверждающего право собственности, просите в виде мер социальной поддержки произвести выплату денежной компенсации для приобретения или строительства жилого помещения.

После уточнения даты составления, обращение подписывают все совершеннолетние члены семьи.

С собственником заключается соответствующее соглашение, где прописываются все нюансы данной сделки.

Чтобы иметь общее представление о стоимости квартиры, можно обратиться в оценочную компанию, которая назовет приблизительную стоимость вашей квартиры. Как показывает практика, этой суммы недостаточно для приобретения равноценного жилья.

В выкупную сумму можно включить и упущенную выгоду собственника (например, если ранее квартиру сдавали в аренду).

Для тех, кто не ориентируется в жилищном праве, сложно различить ветхий и аварийный жилищный фонд. Если говорить простыми словами – это жилые помещения с техническими отклонениями. Ни ветхое, ни аварийное жилье непригодны для комфортного проживания людей. Кому захочется жить в квартире, где постоянно протекает крыша, трещины на стенах, шатающийся балкон, запах сырости и плесень. Обычно не помогает даже ремонт.

Закон определяет критерии для ветхого и аварийного жилья – они различаются, о чем мы расскажем ниже.

Несмотря на схожесть, ветхое жилье имеет серьезные отличия от аварийного.

Представим разницу в форме таблицы:

Критерий сравнения	Ветхое	Аварийное
Расселение и снос	Не подлежит Жильцы остаются проживать в своих квартирах вплоть до признания дома аварийным	Подлежит Программа переселения затрагивает все аварийные объекты в России. Жильцам дается время на сбор вещей и переезд на новое место – временную жилплощадь или квартиры в новостройках города
Права жильцов	Жильцы ветхого жилья сохраняют те же права	Появляются новые права и обязанности: • переселение в новое равноценное старому жилое помещение (квартиру или дом); • выбор альтернативного варианта – денежной компенсации по рыночной цене аварийного жилья; • возмещение расходов и убытков от переезда, вынужденной аренды другой квартиры, оплаты услуг риелтора и т.д. • переселение в пределах того же населенного пункта (другой город – с согласия собственника)
Капитальный ремонт	Проводится в рамках региональных программ капремонта многоквартирных домов	Не проводится
Опасность	МКД сохраняет устойчивость, эксплуатация продолжается	Дом представляет опасность для его обитателей, подлежит сносу

Ключевая разница в том, что в ветхих домах еще можно проживать, а вот аварийные находятся в критическом состоянии. Их, как правило, сносят, а на освободившемся месте строят новые дома. Одно из будущих нововведений 2019 года – возможность заключать договор с застройщиком от лица жильцов аварийного здания.

Основное отличие между категориями – уровень аварийности. В ветхом доме разрешено постоянно проживать, так как сохраняется относительный уровень безопасности (нет риска обвала в любую минуту). Аварийное сооружение всегда несет угрозу для жизни и не подлежит ремонту (только снос). Из ветхих строений расселение жильцов происходит не всегда, а из аварийных – в обязательном порядке.

СПРАВКА! Ветхий дом не всегда является аварийным, так как высокий уровень износа не формирует обязательную угрозу обрушения.

Как происходит признание жилья аварийным узнаете тут.

Помещения из этой категории не всегда подлежат сносу (только при наличии деформаций несущих балок).

Характерные повреждения, нарушения и проблемы (типичные примеры)
Показатели для ветхого жилья	Характеристики аварийного дома
Осыпается штукатурка. Прогнивший пол. Трубы, батареи текут. Коммуникации в подвале (краны, задвижки) требуют ремонта. Забитая канализация (только полная замена). Течь крыши, сгнившие балки.	В корпусе здания появились трещины. Фундамент начал разрушаться, осыпаться. Несущие стены находятся в движении. Перекрытия под угрозой провала. Подземные воды омывают и разрушают фундамент. Здания отклоняется от уровня (стоит под углом).

Собираются документы на дом (квартиру), передаются в муниципалитет. После проводятся оценочные мероприятия. Жилое помещение относится к списку ветхих строений в следующих случаях:

Износ конструкций кирпичных, каменных домов более 70%.
Более половины в процентном соотношении изношены дома, мансарды из древесины построенные в довоенные времена.

Для установления критериев ветхости нужно ознакомиться с правительственным Постановлением No47. В нем говорится, что при наличии особых факторов, которые не гарантируют жильцу безопасности, дом становится непригодным для проживания. Эти факторы – следствие действия ряда причин:

Явное ухудшение состояния дома вследствие износа (снижается уровень прочности несущих конструкций).
Деформация принятых параметров среды (микроклимата жилых комнат). В результате не поддерживаются основные санитарно-эпидемиологические стандарты.

Статус ветхих могут иметь следующие типы построек:

если окна дома выходят на оживленную автомагистраль;
возраст превышает показатель нормы;
некачественный капитальный ремонт (или его длительное отсутствие);
постройка не отвечает принятым нормам проживания, так как сдана в эксплуатацию раньше, чем были приняты соответствующие акты.

Чтобы признать жилье ветхим, следует обязательно определить уровень физического износа. Специалисты выполняют эту работу в приблизительном значении из-за того, что официальной и точной формулы для расчета не разработано. Регулируется работа Постановлением No47. На уровне субъектов власти и федераций принимаются отдельные программы для расселения.

В нормативно-правовых актах Российской Федерации нет точной формулировки понятия «аварийное и ветхое жилье». Но в Федеральном законе No185 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21 июля 2007 раскрыто определение аварийного жилищного фонда. Согласно п.2 ч. 1 ст. 2 ФЗ понятие «аварийный ЖФ» обозначает комплекс жилых помещений в многоквартирных домах, признанных до 01.01.2012 или на основании гл. 6.3 настоящего Федерального закона после 01.01.2012 аварийными и подлежащими сносу или требуют проведения цикла работ по улучшению технического состояния.

Непригодным для проживания бывает как муниципальная, так и частная собственность, расположенная в многоквартирном доме.

Ветхий и аварийный жилищный фонд определяется централизованно или по решению межведомственной комиссии. В частности, жильцы стремятся любыми способами заставить комиссию признать дом именно аварийным, так как статус ветхого жилья не дает никаких преимуществ. Для того, чтобы комиссия приняла какое-то решение, нужно писать определенное заявление. Рассмотрим процедуру подробнее.

Проверить дом на предмет его аварийности (состояние строения). Самостоятельно это сделать затруднительно, однако если есть наглядные и визуально видимые серьезные повреждения из-за которых дом может разрушится, это уже может считаться подходящим критерием.
Составить заявление в межведомственную комиссию.
Направить заявление в комиссию.

Во многих населенных пунктах такая комиссия не работает постоянно, а собирается время от времени. Как следствие, направлять заявление нужно будет в местную администрацию.

Дождаться проверки комиссии. Очень часто она запрашивает документы, подтверждающие факт аварийности строения. Это может быть как официальный отчет специалистов, так и письменные заявления жильцов, исходя из которых становится понятно, что жить в этом доме невозможно/опасно.
Получить решение комиссии. Если он устраивает (дом признан аварийным) придется ждать, пока произойдет расселение или будет выплачена компенсация. Если решение не устраивает, переходим к следующему шагу.
Собрать все возможные доказательства аварийности дома и направить исковое заявление в суд с требованием признать строение действительно аварийным.
Дождаться судебного заседания и получить решение.
С решение еще раз обращаться в администрацию и требовать изменить статус дома. В самом крайнем случае можно это сделать через ССП (Службу Судебных Приставов), однако чаще всего администрация сразу после получения решения суда меняет статус строения.
Ожидать, пока произойдет расселение или будет выплачена компенсация.

Собственники жилых помещений в аварийном доме имеют право или на переселение, или на денежную компенсацию. Они сами могут выбирать любой из этих вариантов. В ближайшее время планируется принять поправки в законодательство, которые дадут владельцем такой недвижимости еще больше возможностей. Например, получать от государства некие сертификаты и приобретать жилье на вторичном рынке, полностью перестраивать дом и так далее.

Преимущества ветхого жилья над аварийным

Ветхие дома имеют только одно преимущество, сравнительно с аварийными: они не представляют угрозы для жизни собственников. Несмотря на общее состояние, прямо сейчас они не рухнут, так что переживать из-за этого не стоит.

Однако тут есть и существенный недостаток. Так, например, жильцы ветхих домов не получают возможности бесплатно получить другую квартиру в более или менее новом доме. Также, они не имеют права на денежную компенсацию от государства.

Пример: В некоторых случаях, сразу после признания дома аварийным, жильцам дается 1-2 суток для того, чтобы срочно съехать. Это бывает достаточно редко и только в тех случаях, если такой аварийный дом действительно может рухнуть в любую минуту. У жильцов ветхих домов такой проблемы нет. Даже тогда, когда их строение признают аварийным, скорее всего срок переселения будет более длительным: от нескольких недель, и до нескольких месяцев.

В обычной ситуации ничего платить не нужно. Как рассмотрение такого документа, так и принятие решения – это все делается бесплатно. Разве что собственники решат подкрепить заявление вескими доказательствами и обратятся к специалистам, чтобы те предварительно проверили состояние дома. Это уже платная услуга. Стоимость составляет порядка 5-10 тысяч рублей (зависит от региона).

Также, если в рамках переселения будут предлагаться квартиры лучше, чем были у владельцев до расселения, то за «лишнюю» жилплощадь придется доплатить. Еще один момент – обращение в суд. Тут тоже есть свои платежи (сумма зависит от ситуации), однако это лишь временные траты. Если собственники докажут свою правоту, они имеют права стребовать с администрации компенсацию понесенных затрат.

После подачи заявления, комиссия начинает формироваться и рассматривает этот документ со всеми доказательствами. Если не вдаваться в подробности, то в среднем, с момента подачи заявления и до принятия решение проходит около 1-3 месяцев. Далее, если дом признан аварийным, то его ставят в очередь (соразмерно уровню аварийности). Таким образом, расселить его могут как через несколько дней (редко), так и через несколько месяцев (чаще всего).

Процесс признания жилья аварийным состоит из нескольких этапов:

Жильцы дома должны составить заявление установленной формы с приложением документов, а именно:

1.Копии документов, подтверждающих право собственности на занимаемое помещение.

2.Заключение эксперта, который имеет лицензию на выдачу данного документа о признании дома аварийным.

Заключения, вынесенные проектно-изыскательской организацией, они гласят о том, что все несущие конструкции здания находятся в плохом состоянии и не соответствуют важным требованиям.

Далее будет проведена проверка соответствующим органом
Сбор необходимых документов
Утверждение состава комиссии, которая будет устанавливать в каком состоянии находится здание
Затем специалистами составляется акт о том, что ими была проведена проверка помещения, в результате которой удалось вынести заключение.
Далее следует результат, согласно которого дом или снесут или реконструируют.

Важно! Не надейтесь на радужные перспективы, ведь комиссия может и отказать и не признать дом аварийно опасным.

Плюсы	Минусы
В случае сноса здания, каждый член семьи может получить не более 18 квадратных метров	Если вы сделали ремонт в квартире, а дом подлежит сносу, придется делать его в новой квартире
Возможность переехать в новое, качественное жилье	Стоит выяснить по поводу статуса жилья при покупке, не подлежит ли оно сносу и хорошо подумать об этом
Жилье предоставляется равнозначное по количеству комнат, т.е если у вас было две маленьких комнаты, скорее всего вы получите две по 18 кв.м.	Возможности выбора из нескольких квартир нет, куда предлагают-туда и поедите

Оснований несколько. Они касаются географических, санитарно-гигиенических и технологических условий эксплуатации. Обратимся к разделу III пост. 47. Согласно нормативам состояние дома и условия проживания в нем признаются неудовлетворительными в случаях:

расположения недвижимости на территориях, подверженных природным катаклизмам (селевые и снежные сходы, частые паводки со значительным затоплением, обвалы откосов и горных пород и т. д.);
возведения дома в опасной близости от пожароопасных и взрывоопасных объектов, на промышленных территориях;
не соблюдения норм по уровню шумов и вибраций, магнитных и ионизирующих излучений, выбросов в атмосферу вредных хим. соединений. К примеру, дом в непосредственной близости ЛЭП или с окнами на магистраль;
не отвечающего СанПиНам микроклимата помещения, прилегающей территории;
повреждения конструкций и оборудования от взрывов, землетрясений, техногенных аварий, движений грунта;
разрушения здания со временем.

Не признают аварийным жилье с морально устаревшими конструкциями или недостатками, порожденными инженерно/архитектурными особенностями:

одно- и двухэтажные жилые дома без систем горячего водоснабжения и канализаций;
отсутствие в домах выше 5 этажей мусоропроводов и лифтов. При этом строение признано ограниченно пригодным к эксплуатации, не подлежащими восстановлению и капитальному ремонту.

Признаем честно: перед жильцами стоит сложная задача. Придется побегать по чиновничьим кабинетам, лично изучить нормативную базу вопроса.

Иногда – инициировать судебные разбирательства, поскольку всеми правдами и неправдами администрация стремится сэкономить свой бюджет.

Важно. Возникающие с расселением споры разрешает районный суд.

Судебная практика свидетельствует, что в основном стороны оспаривают:

бездействие муниципалитета после обращения заявителей;
решения межведомственных комиссий в части признания недвижимости аварийной, предлагаемых мер;
растянутые сроки расселения;
неравноценную замену или занижение фактической стоимости жилья при выдаче компенсации.

Ни в Жилищном кодексе, ни в Положении, определяющем порядок признания дома непригодным для проживания (Постановление Правительства № 47, датированное 28 января 2006 г.), не содержится точного определения понятия «ветхое жилье».

О критериях и технических условиях, определяющих ветхость или аварийность квартир, можно было бы почерпнуть информацию из Постановления Горсстроя России № 10, от 20 февраля 2004 г., но Министерство юстиции так и не зарегистрировало данный документ.

На что могут рассчитывать граждане, если администрация приняла решение о сносе дома, а приватизация квартиры так и не была произведена? Полными правами в отношении объекта недвижимости человек начинает располагать только после получения его в собственность.

Существенный плюс состоит в том, что при распоряжении квартирой можно руководствоваться лишь собственными желаниями и намерениями.

Правда, все плюсы приватизации жилья заканчиваются на определении «нормальное техническое и санитарное состояние».

Чем отличается ветхое жилье от аварийного

Для официального признания жилого здания аварийным или ветхим, то есть подлежащим сносу или требующим проведения капитального ремонта, нужно произвести специальную техническую экспертизу. И только после вынесения официального заключения, можно будет внести дом в официальный реестр аварийного и ветхого жилья, действующий в рамках программы по расселению, которую периодически утверждает на своей территории каждый регион.

Какой же дом может попасть в реестр? Тот, который сильно износился (в соответствии с действующими нормативами) или пострадал от воздействия стихийного бедствия или аварии.

После признания дома аварийным, местная власть должна решить вопрос о предоставлении проживающим в нем семьям другого жилого пространства или материальной компенсации, размер которой определяется специалистами муниципалитета.

Для оценки объекта используется рыночная стоимость, а передача денег осуществляется в соответствии с договором выкупа. Владелец, не согласный с результатами, может направить письменное уведомление в администрацию с просьбой осуществить пересмотр или составить исковое заявление и передать все на рассмотрение суда.

По другому делу суд указал:

Минстрой уточнил понятие ветхого и аварийного жилья

В нашей стране много домов, которые на первый взгляд могут показаться небезопасными для жизни. В Москве идет активный снос пятиэтажек, а в провинции люди радуются, что живут в пятиэтажных «хрущевках», а не двухэтажных полуразваленных бараках. Так есть ли официальное понятие ветхого жилья?

Важно! Строение признается ветхим, если значительно изношены его перекрытия, фундамент или все строение целиком. В результате строение не может нормально эксплуатироваться.

Критерии ветхости жилого дома содержатся в Методическом пособии, утвержденном Госстроем.

Жилищное право > Ипотека > Льготы > Ветхий дом – что это: проблема собственника или возможность получить квартиру в новостройке?

По статистике 15,6 млн. кв. м российского жилфонда представлено ветхими и аварийными постройками. Большая часть такого жилья (до 10 млн.) сосредоточена в многоквартирных домах. Проблемная квартира или дом заставляют собственника искать выход из положения. И он есть: в стране действует программа переселения граждан из непригодного жилья.

Дело в том, что угрозы обрушения такого здания нет. Состояние требует глубокой реконструкции, масштабного ремонта. Но расселять людей в данной ситуации администрация не обязана.

Дом признается ветхим строением в зависимости от степени конструктивного износа.

Важно. Ветхие несущие конструкции в состоянии ограниченно выполнять свои функции только при условии проведения охранных работ или после их полной замены, реконструкции.

Расчет износа и реального состояния постройки производится по ведомственным строительным нормативам: ВСН 53-86 (приказ Госстроя № 446 от 1986). Документ содержит:

таблицы с конкретными показателями потери функциональности для каждого элемента здания;
формулы для исчисления;
количественные и качественные показатели конструктивного износа;
рекомендуемые мероприятия по восстановлению.

Дело это сложное, требующее квалификации. Поэтому проводить экспертизы сооружений вправе специалисты/компании, состоящие в СРО. Нам же интересны общие условия признания дома ветхим:

Обветшание/износ основных конструкций более 70% для каменных, кирпичных зданий, полносборных панелек.
От 65% — для деревянных построек, мансардных сооружений.

Где взять деньги на квартиру: практические советы

Если речь идет о восстановлении здания, не стоит ждать мгновенной реакции чиновников. В большинстве регионов «перевалившие» за эксплуатационные нормативы постройки капитально ремонтируются на общих основаниях.

В итоге собственники годами обивают пороги жилищных инстанций, но воз остается на прежнем месте. Условия хоть и признаны не соответствующими требованиям, но прямой угрозы жизни они не представляют.

расположения недвижимости на территориях, подверженных природным катаклизмам (селевые и снежные сходы, частые паводки со значительным затоплением, обвалы откосов и горных пород и т. д.);
возведения дома в опасной близости от пожароопасных и взрывоопасных объектов, на промышленных территориях;
не соблюдения норм по уровню шумов и вибраций, магнитных и ионизирующих излучений, выбросов в атмосферу вредных хим. соединений. К примеру, дом в непосредственной близости ЛЭП или с окнами на магистраль;
не отвечающего СанПиНам микроклимата помещения, прилегающей территории;
повреждения конструкций и оборудования от взрывов, землетрясений, техногенных аварий, движений грунта;
разрушения здания со временем.

Настойчивость претендентов на расселение должна идти «рука об руку» с четким алгоритмом действий. Для этого обратимся к разделу IV правительственного постановления:

в администрацию «приписки» здания владелец направляет заявление и пакет документации;
ответственные лица определяются с дополнительными бумагами и этапами проверки дома;
муниципалитет создает межведомственную комиссию и привлекает к работе экспертов;
осуществляется комплекс мер по оценке здания, проектные, изыскательные работы. Если дом многоквартирный, обследуется каждая квартира. После завершения практической части составляется акт.

Результаты проверки с предложениями по переселению или реконструкции дома доводятся до заявителя, местной власти, заинтересованных надзорных инстанций. В обязательном порядке все сведения направляются адресатам официальным письменным сообщением.

Важно. Собственник жилья вправе участвовать в обследовании дома в качестве совещательного голоса.

Ветхое, аварийное, непригодное для жилья: в чём разница?

Важно. Возникающие с расселением споры разрешает районный суд.

Судебная практика свидетельствует, что в основном стороны оспаривают:

бездействие муниципалитета после обращения заявителей;
решения межведомственных комиссий в части признания недвижимости аварийной, предлагаемых мер;
растянутые сроки расселения;
неравноценную замену или занижение фактической стоимости жилья при выдаче компенсации.

Как решить жилищный вопрос: отвечает военный юрист

Собственник жилья подает иск. Его нужно составить с соблюдением процессуальных норм.

Заявитель должен указать полные данные сторон, детально обрисовать ситуацию и предмет спора, обосновать свою позицию.

Для защиты интересов истец вправе организовать:

Независимую экспертизу аварийного дома и предложенного жилья.
Проверку соответствия размера предложенной площади нормативам.
Провести оценку рыночной стоимости квартиры.

Также доказать свою позицию можно свидетельскими показаниями, аудио и видео съемкой. Главное, чтобы применяемые способы допускались ГПК РФ.

Важно. При сборе документов соблюдают три принципа: письменное закрепление всех исследований, профессиональное соответствие экспертов (лицензии, участие в СРО и т. д.), сроки действия исследований и документов.

Понимая разницу между ветхим и аварийным жильем, можно провести мероприятия для признания здания аварийным.

Дополнительно следует представить следующие документы:

Жалобы на непригодность жилья от собственников любых квартир.
Технические паспорта и планировки жилых помещений.
Документы, удостоверяющие право на жилое помещение от каждого владельца, заверенные нотариально.

Сама процедура регулируется специальным правительственным Постановлением. Осуществляет признание на расселение или снос специальная межведомственная комиссия. Она создается не позже, чем через месяц после приема заявления государственной службой.

В ее состав может входить представитель от людей, проживающих в здании, которое находится в ветхом состоянии, но при этом он будет иметь только совещательный голос. Если комиссией было принято решение, неудовлетворяющее жильцов, нужно заказать независимую строительно-техническую экспертизу.

Она позволит оспорить в суде решение межведомственной комиссии по сносу аварийного и ветхого жилья.

Комиссией будут рассматриваться следующие основные критерии:

Состояние несущих и ограждающих конструкций, а именно наличие в них всевозможных разрушений и повреждений;
Наклоны и прочность лестничных пролетов;
Состояние инженерных системам и соответствие условий санитарно-эпидемиологическим требованиям;
Состояние наружных стен, с точки зрения обеспечения ими соответствующей теплоизоляции;
Защищенность жилья от проникновения внешних негативных природных воздействий;
Наличие лифта в домах, с высотностью более 5 этажей.

Для того чтобы жилое здание было признан аварийным, необходимо подтвердить опасность для проживания жильцов следующими показателями:

Деформация или повреждение какого-либо конструктивного элемента здания (несущей стены, балкона, перекрытия), что приводит к снижению прочности и надежности строения.
Разрушение фундамента дома или несущих конструкций по причине длительной эксплуатации.
Биологические повреждения деревянных конструкций, которые ухудшают несущую способность строения.
Наличие неустранимых современными строительными методами повреждений, причиной которых стали стихийные бедствия или просадка почвы.
Наличие серьезных разрушений, вызванных какой-либо техногенной аварией или пожаром, которые привели к тому, что проведение восстановительных работ является невозможным или экономически необоснованным.
Нахождение дома в опасной зоне, с повышенной вероятностью схода лавин или затопления.

Решение об аварийности дома выносится в течение месяца. Межведомственной комиссией выдается заключение, в котором может содержаться следующая информация:

О соответствии жилья эксплуатационным требованиям.
О необходимости проведения капитального ремонта или работ, направленных на перепланировку.
О невозможности проживания в здании.