Подорожали ли квартиры в 2021 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подорожали ли квартиры в 2021 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
— Причины для снижения цен действительно есть, — говорит член экспертного совета Гильдии риелторов Москвы Роман Вихлянцев. — Выросла ипотечная ставка, с 1 июля пересмотрены условия льготной ипотеки на новостройки, что сделало ее гораздо менее интересной для таких регионов как Москва (возможная сумма льготного кредита ограничена 3 млн рублей — Ред.). Мы уже ощущаем падение спроса. С другой стороны, у застройщиков своя правда: был очень существенный рост цен на стройматериалы, и вряд ли они подешевеют обратно.
Пока, по словам эксперта, в Москве скорее можно говорить о снижение темпов подорожания жилья.
— В июне прирост стоимости квадрата на московской вторичке был 1,2%, в августе — уже 0,8%. Новостройщики цены продолжают поднимать, но стали предлагать квартиры по акции со скидкой в 10-15%. Это типа сначала цены повысили на 10%, а потом по акции дали на тот же процент скидку. Но в начале лета и таких скидок не было.
В регионах ситуация похожая. Там строители еще сильнее жалуются на рост расходов — при том, что таких возможностей задрать ценники, как в столице, у них даже на пике спроса в конце прошлого -начале этого года не было.
— Хотя спрос действительно снижается, возможностей для маневра у застройщиков немного: себестоимость строительства выросла за этот год более чем на 30% в связи с резким ростом стоимости строительных материалов (металлоконструкции, бетон, древесина) и их транспортировки. Кроме этого, увеличение ключевой ставки ЦБ привело к удорожанию кредитов, и это также сказалось на прибыльности строительства, — утверждает председатель Санкт-Петербургского регионального отделения Деловой России Дмитрий Панов.
Когда покупать жилье в 2021 году: что важно знать
Где же аналитики находят упавшую в цене недвижимость?
— Средняя стоимость квадратного метра может временно немного снизиться, если где- то на рынок выводят большие объемы нового предложения на начальной стадии готовности, — объясняет руководитель направления маркетинговых исследований компании «Главстрой-Регионы» Виктория Ковалевская. — Жилье на стадии котлована всегда дешевле, чем когда уже возведен монолитный каркас, и тем более, когда здание выходит на завершающие этапы строительства.
Главный совет, который дают эксперты, — следить за акциями от застройщиков.
— Можно ожидать, что больше будет программ неявных скидок, — говорит Александр Цыганов. — Более выгодный трейд-ин (зачет стоимости старой квартиры при покупке новостройки), программы рассрочек, «ипотека от застройщика» (это когда, допустим, первые полгода вам ипотека обходится по сниженной ставке — но разницу банку компенсирует не государство, а сам застройщик; это такой «более модный» вариант дисконта — Ред.), скидки на определенные квартиры, чулан или парковка по специальной цене или в подарок для покупателей и т.д. Стоит присматриваться к таким вариантам и пользоваться, если они выгодны лично для вас.
Также специалисты рекомендуют обратить внимание на совместные программы банков и крупных застройщиков. Нередко это возможность вскочить в последний вагон и оформить ипотеку по еще достаточно низким ставкам.
Рынок высоких цен — это время продавцов. Такого потом не будет
Взлёт цен: Россия стала одним из мировых лидеров по скорости подорожания жилья
Тем, кто хочет успеть и продать быстро и подороже, напомню два простых правила:
1. Подготовьте документы до продажи. К тому моменту, как вы нашли покупателя, документы у вас должны быть готовы на 90%. Тогда не придется снижать цену «за ожидание». Заранее выпишите из квартиры всех, тем более тех, кто находится в другом регионе. Нам однажды пришлось ждать месяц, пока продавцы выпишут из квартиры родственника, который уехал в Европу.
2. Подготовьте квартиру. Объект должен выглядеть прилично. Возможно, будет нужен косметический ремонт. Если в ней никто не живет, вывезите вещи и мебель. Чем больше у вас будет свободного пространства, тем лучше ее воспримут покупатели и тем дороже ее удастся продать. Если в квартире кто-то живет, то на покупателей будет влиять, уютно там или нет.
Ситуация со вторичным жильем схожа с положением дел на первичном рынке. Ожидается, что цены на него будут также расти. Но увеличение ценника здесь будет вызвано, вероятнее, перераспределением покупательского спроса: те покупатели, для которых «первичка» слишком дорога, смогут найти приемлемые варианты в сегменте «вторички». Кроме того, есть программа сельской ипотеки, позволяющая приобрести жилье по специальным условиям и на вторичном рынке.
Стоимость вторичного жилья может измениться под влиянием курса валют. Если доллар и евро будут расти по отношению к рублю, вполне реально, что вырастут и цены на «вторичку».
«Повышение курса валют может задать тренд на вложение денежных средств в недвижимость. В рублевом эквиваленте бюджет покупки квартиры возрастет, и покупатель сможет позволить себе более комфортное жилье. Продавцы же начнут поднимать цены на предлагаемые лоты, что может привести к росту переоцененных объектов», — рассказывает управляющий партнер МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимость Марина Толстик.
Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.
Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость». «В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе. В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.
Сейчас покупать жилье кажется уже не так выгодно, как год или полтора назад. Цены на недвижимость, особенно в новостройках, сильно «разогнаны». Произошло это из-за программы льготной ипотеки, которую ввели весной прошлого года под предлогом поддержки граждан и строительной области. Из-за пандемии спрос на жилье упал до 70%. В итоге из-за выгодных условий программы он снова вырос, а вместе с ним выросли и цены на квартиры в новостройках.
Что будет с ценами на жилье – вопрос весьма предсказуемый. Они будут расти, как и в предыдущие года.
Чтобы обеспечить доступность недвижимости, государство контролирует размер переплат. Льготная программа продемонстрировала ожидаемые результаты: появилось много новых платежеспособных заемщиков, и спрос значительно вырос. Поэтому, вероятно, что льготы продлят еще раз.
В 2020 году объем ипотечного кредитования в России уже достиг рекордных значений и впервые в истории страны превысил 4 трлн рублей, следует из предварительных оценок ВТБ. Предыдущий максимум был зафиксирован в 2018 году — тогда банки выдали ипотечных кредитов на общую сумму почти 3,013 трлн рублей.
Текущий год перетянул на себя значительную часть спроса, в 2021 году новых ипотечных рекордов может и не быть, предположил в беседе с ТАСС генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Николай Алексеенко. «Однако при отсутствии внешних шоков я не ожидаю и существенного снижения спроса на ипотеку», — прогнозирует он.
Развитие рынков ипотеки и жилья в 2021 году во многом зависит от дальнейшей динамики распространения коронавируса, отметил, в свою очередь руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. По его словам, согласно макроэкономическим прогнозам, доходы населения восстановятся до уровня, достигнутого до пандемии, лишь в 2022 году. «В то же время существенную поддержку рынку ипотеки и жилищного строительства окажет программа льготной ипотеки, продленная по инициативе президента РФ до середины следующего года», — добавил собеседник агентства.
Из-за большого количества льготных программ ставки по кредитам на новостройки в 2020 году в РФ уменьшились на 2,4 п. п. до уровня 5,8-5,9%, рассказал ТАСС главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко. Это исторический минимум, в таком стабильном состоянии ставки останутся до лета 2021 года, считает эксперт.
Ключевая ставка ЦБ пока остается исторически низкой (4,25%) и вряд ли в ближайшее время изменится, поэтому нет оснований полагать, что будет какой-то резкий рост ипотечных ставок в 2021 году, полагает председатель совета директоров риелторской компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «При этом текущий уровень ключевой ставки позволяет предположить, что отмена программы льготной ипотеки 1 июля 2021 года слабо скажется на спросе, так как ставки по базовым ипотечным программам уже не так резко отличаются от 6,5% годовых», — сказала она.
Ставки по ипотеке в России должны быть как в развитых странах, в идеале за три — четыре года они должны достичь уровня в 5%, неоднократно подчеркивал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. «За последнее время сложилась тенденция по снижению ипотечных ставок. При сохранении экономической политики и воли государства достижение таких показателей (5% — прим. ТАСС) вполне реально», — прокомментировал ТАСС заведующий кафедрой «Ипотечное кредитование» Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.
В 2020 году россияне боялись не успеть купить квартиру до очередного подорожания, цены на жилье находились на пике. Так, по данным ЦИАН, в городах с численностью населения от 100 тыс. средняя стоимость квадратного метра в новостройках с января 2020 года выросла на 17% — с 96,6 тыс. до 113 тыс. рублей. На вторичном рынке средняя стоимость «квадрата» за год увеличилась на 16,1% и впервые преодолела отметку в 90 тыс. рублей.
К концу 2020 года запас стремительного роста жилья в России себя исчерпал, считают опрошенные ТАСС эксперты. В первом полугодии 2021 года за счет появления новых проектов на рынке первичного жилья рост средней стоимости должен замедлиться и не превысить 5-7%, на вторичном рынке — 4-5%, прогнозирует Хусаинов. Общий рост цен на жилье в 2021 году возможен на уровне 7-8%, сообщила, в свою очередь, главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. При этом, по ее словам, основной рост придется на время действия программы льготной ипотеки — первую половину 2021 года, тогда же будет реализована большая часть годового спроса на новостройки. «Пока ключевая ставка находится на низком уровне ипотека доступна для многих россиян, что поддерживает спрос и ведет к дальнейшему росту цен», — пояснила эксперт.
Квартиры, подорожавшие на фоне ипотечного бума, точно не станут дешевле после того, как он сойдет на нет, высказала мнение ТАСС управляющий партнер риелторской компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Связано это с увеличением себестоимости строительства, обусловленным переходом на эскроу, и девальвацией рубля. Впрочем, по завершении госпрограммы льготной ипотеки застройщики, вероятно, смягчат ценовую политику», — считает она.
Норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по России на первое полугодие 2021 года составит 49 173 рубля. Об этом сказано в проекте приказа Минстроя «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по РФ на первое полугодие 2021 года и показателях средней рыночной стоимости площади жилого помещения по субъектам РФ». Глава ведомства Ирек Файзулин должен подписать документ до конца этого года, говорят источники «Известий».
Из расчетов ведомства получается, что цена квадратного метра в среднем по стране вырастет на 539 рублей по сравнению со вторым полугодием 2020 года. При этом рыночная стоимость определена и для каждого из 85 субъектов страны.
Оценена вероятность снижения цен на жилье в России
27325
Фото 30812
19244
23943
8981
8281
В октябре цены на недвижимость продолжат плавное снижение, начавшееся ещё в июле. По регионам оно будет не столь заметным из-за оставшейся актуальной льготной ипотеки на новостройки. Зато в столичной агломерации до конца года стоимость квадратного метра может снизиться на 6–8% от своего пикового значения в мае-июне. Такой прогноз даёт эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский.
Он пояснил, что коррекция будет логичной после роста за два года на 30–35%. По мнению аналитика, единственным сегментом, который это падение не слишком заденет, будет и дальше оставаться элитное жильё. Дело в том, что в престижных районах количество таких квартир больше не становится.
— За год количество предлагаемых лотов в премиальных новостройках сократилось на 21% и сейчас составляет немногим более двух тысяч — это минимальные показатели с 2018 года, — отметил Алексей Кричевский.
А в сегменте дешёвого жилья ситуация несколько иная. Там на рынок продолжает выходить много новых объектов. И тут появился другой тренд. Чтобы сделать квартиры более дешёвыми, застройщики сокращают их метраж. Таким образом, у покупателей снова растёт интерес к малогабаритному жилью.
— Если сравнивать показатели спроса с 2020 годом, когда наблюдался ажиотаж из-за льготной ипотеки, то да, можно утверждать, что он упал. Но если анализировать уровень спроса с показателями того периода, когда не было каких-то подогревающих факторов, то он на стабильном, умеренном уровне. Недвижимость, особенно ликвидные проекты, всегда будут востребованны, они найдут своего покупателя. Что касается цен, то они будут расти, но плавно. Резких скачков цены на первичную недвижимость не предвидится, — считает представитель компании «Мегалит — Охта групп» Андрей Кириллов.
Ещё один тренд — выход на вторичный рынок ипотечных квартир. Алексей Кричевский обращает внимание на то, что Центробанк ясно дал понять: ключевая ставка будет расти и дальше. Вполне вероятно, её повышение как минимум до 7% до конца года — в запасе у регулятора есть ещё два заседания, чтобы поднять показатель на 25 б.п. Некоторый рост деловой активности, который всегда сопровождается ростом интереса к недвижимости, может несколько подхлестнуть спрос. Тем не менее тренд на его снижение и выход на рынок квартир, за которые люди не в состоянии платить ипотеку, будет продолжаться.
— Причём по сниженным на 10–15% от рынка ценам. Поэтому оптимальный вариант — отслеживать такие объекты. Ещё один вариант сэкономить — покупать новостройки не у застройщиков, а через переуступку прав требования. Физлица всегда продают жильё дешевле, особенно на поздних стадиях строительства, чтобы зафиксировать прибыль, — пояснил Алексей Кричевский.
В последнее время застройщики стали заметно активнее рекомендовать различные акции и спецпредложения. Количество и суммы дисконтов постоянно растут. Это стало достаточно успешной тактикой продаж. Так, по данным сервиса ЦИАН, после обновления льготной ипотеки размер дисконтов вырос в два раза.
Этой осенью у застройщиков можно встретить невиданные раньше предложения. Например, некоторые квартиры могут продавать со скидкой до 20%. Как правило, речь идёт о жилье большего размера, где несколько комнат. Предлагают также рассрочку и более выгодные проценты по ипотеке в рамках совместных программ с банками. Предложения становятся всё более заманчивыми.
— Осень, особенно октябрь и ноябрь — это время, когда застройщики традиционно начинают рекомендовать скидки и спецпредложения, что подстегнёт спрос покупателей. На вторичном рынке также можно ожидать оживления, потому как инвесторы, которые в прошлом году активно приобретали жильё по льготной ипотеке, начинают получать ключи и выставлять свои лоты на рынок, — рассказал коммерческий директор ГК «Страна девелопмент» Александр Гуторов.
Впрочем, если жильё действительно требуется в ближайшем будущем, то тянуть с покупкой квартир риелторы тоже не рекомендуют. Мнения участников рынка разделились. В то время как одни ждут снижения цен и падения спроса, другие уверены, что стоимость жилья продолжит расти. Особенно это касается самого популярного сегмента недорогих квартир. Как отметил Александр Гуторов, повышение стоимости жилья — общемировая тенденция. За год в мире цены увеличились в среднем на 9%.
— Никакого снижения спроса я не ожидаю. Напротив, он стабильно растёт. Карантина нет, ограничения сняты, под конец года люди будут активно инвестировать, поэтому никаких предпосылок для падения я не вижу. Однако стоит отметить, что по сравнению с прошлым годом ажиотаж спал, поскольку тогда он был вызван льготной ипотекой. Сейчас ситуация успокоилась. Что касается трендов, то в высокобюджетном сегменте можно выделить повышение спроса на небольшие клубные дома и таунхаусы. Жить в высотках уже не хочется, покупатели ищут уединения, — рассказал директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин.
По его словам, разброс цен на первичном рынке Москвы (классы «бизнес» и «премиум») довольно высокий — 350−700 тыс. рублей за 1 кв. м. Всё зависит от локации: в пределах Садового кольца — 500−700 тыс. рублей за 1 кв. м, в пределах ТТК — 400−700 тыс. рублей за 1 кв. м.
— Мы не видим макроэкономических причин для спада спроса на недвижимость. Внешняя конъюнктура остаётся благоприятной, цены на российский газ бьют рекорды в Европе. Финансовая ситуация в стране находится под контролем. Об этом говорит решение Центробанка РФ повысить ключевую ставку на 0,25%, хотя многие участники рынка предсказывали рост на 0,5%. Во втором квартале экономика показала хорошие результаты. К тому же наступает сезон повышенной деловой активности, и мы ожидаем рост спроса на недвижимость. Но это будет менее бурный период, чем весной, — считает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
Новый год, новые цены: чего ждать покупателям недвижимости
Участники рынка оценивают подорожание жилья по итогам 2020 года в 12-15%, причем по самым интересным проектам цена могла вырасти и на 20%, и больше. Даже в октябре цены на недвижимость продолжают расти – по словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, средняя стоимость квадратного метра в городах с населением более миллиона человек составила 80,4 тысяч рублей – это на 3% больше, чем в сентябре. В регионах цены тоже растут. Естественно, основная причина – доступная ипотека и пандемия.
Больше всего «вымываются» с рынка самые доступные предложения – россияне часто рассматривают такую недвижимость как один из вариантов инвестиций. Соответственно, такие варианты становятся уже не такими доступными – а рост цен на них частично нивелирует низкую процентную ставку по ипотеке.
Что касается 2021 года, Константин Ордов из Финансового университета при правительстве РФ считает, что цены на недвижимость будут и дальше расти быстрее, чем инфляция. Всему причиной – дефицит предложений на первичном рынке, когда из-за вынужденного простоя девелоперы сокращают предложение, а спрос растет из-за действующей государственной программы. Правда, ажиотаж может несколько «охладить» вторая волна коронавируса – если власти снова введут карантинные ограничения, доходы населения могут сократиться, что снизит спрос.
Конечно, в такой ситуации власти скорее предпочтут рост цен на жилье, чем падение доходов. Тем более, что от растущих цен выигрывают девелоперы.
На первый взгляд, госпрограмма с ипотекой под 6,5% годовых – действительно выгодно, это дешевле любого базового ипотечного продукта, и доступно практически всем и во всех крупных банках. И раз программа действует до конца октября 2020 года, то нужно бежать и оформлять кредит? На самом деле не все так просто.
Дело в том, что все более-менее интересные варианты в новостройках уже раскуплены – это можно было сделать еще с апреля. И даже если девелоперы рисковали и начинали новые проекты (что не так просто сделать по закону – есть эскроу-счета и другие ограничения), то и в них самые ходовые варианты жилья уже раскуплены. Более того, цены уже выросли на 10-12% относительно того, что было до старта госпрограммы – то есть, рост цен нивелировал какую-то часть выгоды от низкой ставки.
Поэтому, хоть программа продолжает действовать, покупка квартиры в ипотеку сейчас может быть не самым выгодным вариантом.
И это не означает, что жилье сейчас покупать нельзя – если квартира будет нужна в скором времени (ведь пока еще выгоднее покупать на этапе строительства), есть деньги или материнский капитал на первый взнос, а банк готов выдать кредит, то и откладывать нет смысла. Ведь как себя поведет рубль, рынок недвижимости и вообще вся экономика – сейчас сказать очень сложно.
Более того, расчеты аналитиков показали, что сейчас льготная ипотека на 20 лет может быть даже дешевле аренды такой же квартиры (если сравнивать ежемесячные платежи), при этом после выплаты ипотеки у заемщика остается квартира в собственности.
Хотя, если квартира – это способ сохранить или приумножить сбережения, то все не так очевидно. С учетом процентов, срока ожидания завершения строительства, обязательного НДФЛ при продаже квартиры в первые 5 лет и налога на недвижимость заработать на таком вложении едва ли удастся, и тот же ИИС с налоговым вычетом даст куда более высокую доходность.
Но если цены на первичном рынке кажутся заоблачными, можно посмотреть и на «вторичку». Конечно, в этом сегменте квартиры тоже подорожали (так всегда бывает – цены меняются синхронно), а ипотеку придется брать уже на более рыночных условиях.
Однако у вторичного жилья есть одно важное преимущество – если найти действительно недорогой вариант (пусть и требующий небольших вложений), то покупатель больше выгадает на ипотеке. Так, если купить дорогую квартиру под низкую ставку по госпрограмме, рефинансировать ее уже будет некуда (ставки вряд ли опустятся ниже 6% годовых), а сумму кредита уменьшить уже не удастся. А если выбирать изначально недорогую квартиру, пусть и под более высокий процент, в будущем ее можно будет рефинансировать на более низкую ставку.
К тому же, с продавцом вторичного жилья куда проще договориться, чем застройщиком – он точно не ждет толп клиентов и, скорее всего, готов немного уступить по цене.
Если же покупка не срочная, то можно понадеяться на еще один вариант. Как мы писали выше, сейчас банки активно наращивают ипотечное кредитование, причем многие, кто оформляют ипотеку, в будущем столкнутся с проблемами и не смогут ее выплачивать. Тогда их квартиры попадут на продажу – продавать будет или сам заемщик (в надежде погасить долг), или уже банк выставит на торги залоговое жилье. Оба варианта неплохие – скорее всего, цена будет ненамного выше, чем она была при покупке (или даже ниже), а из-за срочности продавец будет готов уступить.
Правда, ждать этого придется достаточно долго – заемщики могут использовать кредитные каникулы, что растянет срок минимум на полгода, когда банк не может обратить взыскание на квартиру.
По некоторым оценкам стоимость квартир в новостройках может закрепиться на уровне ноября 2020 года лишь на первые два месяца зимы, до февраля. После новогодних праздников прирост может составить до 3%, а к финальному месяцу действия льготной ипотеки, к июлю 2021 года — еще +4-5%.
Однако, по мнению аналитиков, завершение действия господдержки не станет причиной снижения цен, возможную корректировку в сторону уменьшения оценивают в пределах 1-2%.
Активный запуск новых жилых комплексов во втором полугодии нового года расширит объем предложения, что также послужит сдерживающим фактором, но ждать «прошлогоднего» ценника на новостройки не стоит, уверяют специалисты. Ведь все проекты будут реализовываться только через механизм эскроу.
Дешёвой аренде нечего боятся, ей ничего не страшно – ни скачки на фондовых и сырьевых биржах, ни санитарно-эпидемиологическая ситуация в стране. Спрос в этом сегменте как всегда намного превышает предложение. А вот на счёт найма жилья в других ценовых категориях стоит призадуматься. Арендные ставки высшего дивизиона все реже становятся нанимателям по карману. Уже сейчас становится понятно, что российским рантье, имеющим недвижимость класса премиум, в следующем календарном году придётся потуже затянуть пояса.
Спрос на загородную недвижимость сейчас действительно небывало высок. Однако, искусственно созданный ажиотаж на земельные участки, дачи и дома породил целую кучу небылиц и сплетен. Открою маленький секрет: на самом деле не все объекты одинаково интересны потенциальным покупателям. Наиболее востребованы недорогие частные домовладения пригодные для круглогодичного проживания с хорошей транспортной доступностью – на аналогичные предложения цены, скорее всего, вырастут. В остальном же, 2021 год скорее всего не внесёт существенных изменений и корректировок в этом сегменте – неликвидным полусгнившим сараям у чёрта на куличиках, которые массово скопились на рынке, он вряд ли чем поможет.
Рост цен на недвижимость останется в пределах инфляции в 2021 году
Первичному рынку, наверное, хуже всего придётся в следующем году. Покупательская способность резко снизилась. Не помогают реанимировать ситуацию ни уменьшение ключевой ставки и процентов по ипотеке, ни сумасшедшие скидки, ни регулярные специальные акции на квартиры от застройщиков. Жизненная ситуация не стабильная, а в таких условиях брать на себя долгосрочные финансовые обязательства может лишь умалишённый (да простят меня ипотечники). На данный момент, не существует абсолютно никаких предпосылок для стремительного подорожания новостроек.
Как показывает практика, вторичное жильё сейчас пользуется повышенным спросом на рынке. Покупатели сметают вторичку любых форматов более менее приемлемую по состоянию и цене. Население страны не готово рисковать и поэтому охотно вкладывает кровные деньги в уже готовые комплексы эконом и комфорт класса (обделена вниманием лишь элитная недвижимость). Тем, кто всё ещё раздумывает над приобретением, рекомендую не откладывать покупку квартиры в долгий ящик – явно, что дешевле уже не будет! Цены на вторичную городскую недвижимость медленно, но уверенно идут вверх – комфортное ликвидное жильё неуклонно с каждым годом только дорожает.
Стрит ритейл переживает не лучшие времена. Переход торговли в режим онлайн, оставил не удел огромное количество площадей. С другой стороны, повысился спрос на земли промышленного назначения для строительства или размещения уже на существующих мощностях терминалов хранения товара. Курс на импортозамещение дал шанс российским предпринимателям и соответственно повысил цены на производственные базы.
Те, кто может это себе позволить, вместо ближних подмосковных домов и дач, покупают дальние зарубежные виллы и апартаменты. Соотечественники с большой охотой уезжают жить на сезонное или постоянное место проживания за границу. Данное направление на подъёме, фиксируется уверенный рост цен на заморское жильё. В рублёвом эквиваленте суммы будущих сделок растут как на дрожжах.
В прошлом году на рынке новостроек наблюдался ажиотажный спрос. Этому способствовали коронакризис, падение курса рубля, снижение доходности банковских депозитов и появление льготной ипотеки. При отсутствии тяжелых потрясений в 2021 году рынок начнет постепенно «остывать» — спрос будет поддерживаться в основном за счет льготной ипотеки.
Панические настроения среди покупателей сошли на нет, но интерес к жилью по-прежнему сохраняется. Отложенный спрос себя еще не исчерпал, продолжает расти интерес со стороны инвесторов. Во втором полугодии уровень спроса под вопросом. В случае завершения господдержки ипотечные ставки по стране или в отдельных регионах резко вырастут на 1,5-2%, и спрос на квартиры начнет сокращаться.
Не стоит также забывать про экономические факторы, которые могут негативно повлиять на спрос. В 2021 году это снижение доходов населения на фоне кризиса, а также растущая стоимость квадратного метра.
Прошлогодний опыт самоизоляции показал важность таких инструментов, как онлайн-консультации, удаленное оформление сделок с жильем и ипотечных договоров. Выяснилось, что в условиях COVID-19 лучший вариант для застройщиков и банков сохранить клиентов — это предоставить им прозрачные и безопасные бесконтактные услуги.
Основная задача государства и участников рынка на ближайшее время — защититься от обострения ситуации с коронавирусом, учесть возникшие в прошлом недочеты и по возможности полностью перевести покупку квартир в онлайн-режим.
Какие дистанционные услуги будут развиваться в 2021 году:
- виртуальные осмотры квартир;
- консультации со специалистами по видеосвязи;
- онлайн-магазины застройщиков;
- цифровая ипотека.
В условиях пандемии все больше девелоперов начнут делать ставку на бесконтактные сделки. Офисы продаж новостроек как место покупки квартиры продолжат постепенно смещать на второй план, заменяя их видеоконсультациями в интернете и дистанционными сделками через электронную цифровую подпись.
Продолжится «шлифовка» законодательства по цифровизации ипотеки и ее полному переводу в онлайн. Сама процедура уже разрешена, но требует дополнительной отладки по взаимодействию участников — застройщиков, банков и регистрационных органов.
Застройщики отмечают стабилизацию спроса на квартиры в новостройках в связи с тем, что рынок насытился после ажиотажного спроса, возникшего в результате льготного ипотечного кредитования от правительства. По прогнозам, к концу года увеличения спроса не ожидается, но снижение спроса на новостройки также маловероятно. Более вероятен сценарий заморозки цен в ожидании увеличения спроса, в связи с продлением программы льготного кредитования.
Рынок вторичного жилья претерпел значительный урон в связи с периодом ограничений и программой льготного кредитования, не распространяющейся на «вторичку». Возможно, что отсутствие спроса приведет к значительному снижению цен на квартиры из этого сегмента, тем более, что правительство собирается продлить льготную ипотеку. Это значит, повышения спроса за счет прекращения оттока покупателей на первичный рынок не будет.
Цены на недвижимость меняются по причинам экономического характера. Основным ценообразующим моментом можно считать соотношение спроса и предложения, которые в свою очередь регулируются:
- экономическими возможностями потребителей;
- стоимостью строительства;
- общей экономической обстановкой в стране и мире.
Именно эти причины регулируют цены на жилье, включая попытки регулирования цен «сверху» – оказание материальной помощи, запуск программ льготного кредитования и другие.
На стоимость жилья может повлиять такой фактор, как решение правительства о продолжении или закрытии льготного ипотечного кредитования. Также на рынок недвижимости сильно влияет уровень дохода населения. Колебания рынка не могут не отражаться на благосостоянии граждан, поэтому все прогнозы в данной области имеют вероятностный характер.
Цены на квартиры в новостройках падать не будут, хотя спрос несколько ослабеет. Насыщение этого сегмента на рынке жилья поставит границы росту, наблюдавшемуся в сентябре-октябре этого года. Новые покупатели получили еще полгода на принятие решения.
Кроме того, ожидается запуск в работу новых проектов, замороженных из-за пандемии. Следовательно, проявится и отложенный спрос на жилье.
Нельзя сбрасывать со счетов и небольшой срок действия льготного ипотечного кредитования. Рекордно низкая ставка 6,5 % действует меньше года, а очень многим покупателям требуется достаточно много времени для накопления средств на первоначальный взнос. Исходя из этого, можно сделать вывод, что весна и лето будут отмечены поддержанием спроса на жилье на соответствующем уровне.
Разумеется, нельзя сбрасывать со счетов возможность перераспределения потоков покупателей с новостроек на вторичное жилье, как это случилось в сентябре. Это значит, что существенное повышение цен может значительно уменьшить спрос на первичном рынке, поэтому девелоперам придется уменьшить агрессивность ценовой политики.
Мнения большинства экспертов сходятся в том, что цены в начале года будут на уровне ноября 2020, после чего начнут расти, составив к лету рост цен около 7 – 8 %.
Завершение льготной ипотеки приведет к спаду интереса покупателей и за его счет произойдет незначительная корректировка цен, около 2 %, сообщили эксперты.
Запуск новых проектов застройщиков, из числа отложенных ранее также повлияет на цены и остановит их рост, но вернуть их на прежний уровень до конца года все равно не смогут.
Прогноз на вторичное жилье также предсказывает повышение цен на квадратные метры. В этом сегменте рынка увеличение стоимости связывается с переходом в эту категорию тех покупателей, для которых подорожавшие новостройки оказались не по карману. Некоторые из них смогут воспользоваться программой «сельской ипотеки», которая позволяет покупать жилплощадь на вторичном рынке.
Квартира от собственника может стать дороже, если резко вырос курс иностранных валют.
Падение рубля может отозваться стремлением увеличить вложение рублевых вкладов в недвижимость. В этом случае продавцы начнут поднимать цены за свои квартиры, такая ситуация может привести к появлению на рынке Москвы объектов с сильно завышенной стоимостью.
Смысл в откладывании покупки квартиры есть, только если в будущем цены на квартиры упадут, и можно будет купить квартиру дешевле или большей площади за те же деньги.
Откладывать покупку квартиры стоит только в случае потенциального падения цен, но сегодня предпосылок для данной ситуации не наблюдается. Поэтому, если есть необходимость в приобретении жилой недвижимости, покупать жилье нужно сейчас, уверены сотрудники аналитического центра.
Выгодные ставки, снижения цен – все это выгодно во времена стабильности. В условиях нестабильной экономики может рухнуть в любой момент. Новогодние скидки – обычный маркетинговый инструмент, сэкономить на котором невозможно. Как бы ни складывалась обстановка, застройщики могут заморозить цены, но опускать их они не будут. Не стоит ждать более подходящего момента несколько месяцев, если есть возможность, надо покупать квартиру.
К Новому году ожидаются скидки, которые помогут гражданам России приобрести квартиру. Хотя повышение цен прогнозируется всеми экспертами, будут специальные акции на лоты, которые имеют небольшой шанс быть проданными по обычной цене. Это касается предлагаемых к продаже квартир, расположенных в неудобных местах, имеющих слишком большую или слишком маленькую площадь, или другие недостатки.
Самыми ликвидными вариантами остаются квартиры с хорошей планировкой, видом из окна, поэтому на них скидки не делают. В данный момент покупатели могут поискать жилье в готовых, недавно сданных домах или готовящихся к сдаче.
Иногда можно найти предложение от застройщиков с программой дополнительного стимулирования, когда застройщик компенсирует выплаты по кредиту за первый год.
Каждый покупатель сам решает, когда ему приобрести квартиру. Он может учесть растущий бизнес в строительстве, увеличение числа строительных компаний и ждать очень дешевых квартир, а может купить жилье сейчас. При выборе недвижимости стоит помнить несколько правил – делая такое крупное вложение, надо учесть все детали. Выбрать надежное агентство, тщательно осмотреть покупаемую жилплощадь. Тогда новый дом будет радовать хозяина долгие годы.
- Резкого скачка цен на жилье в ближайшие месяцы ждать не стоит. Если рост и будет, то плавным и сдержанным. Его будут сдерживать, в том числе, и административными методами. Скорее всего, застройщикам дадут негласную команду притормозить повышение ценников.
- В среднесрочной перспективе, с учетом продления программы льготной ипотеки до лета 2021 года, цены на жилье всё равно поползут вверх. И дешевая ипотека будет не единственным драйвером роста. Здесь сойдутся вместе многие факторы – и общая инфляция, и падение курса рубля, и ожидания восстановительного роста экономики после завершения второй волны пандемии и начала активной вакцинации населения.
- На фоне вышесказанного есть вероятность того, что правительство больше не будет продлевать сроки льготной ипотеки с субсидируемой ставкой 6,5%. Если какие-то скидки и будут предоставляться, то в рамках совместных проектов банков и застройщиков. Таким образом, до лета 2021 наступает лучшее время для того, чтобы взять ипотеку. Даже если ставки по ипотечным кредитам в среднесрочном периоде будут близки к сегодняшним, то цены на жилье не остановятся и пойдут вверх вместе с постепенным оживлением экономики после пандемии.
- Если вы планируете приобретать недвижимость в инвестиционных целях или для того, чтобы защитить свои сбережения от инфляции, рекомендуем присмотреться к рынку не только жилой, но и коммерческой недвижимости. Сегодня на нем присутствуют интересные и доступные для физических лиц инструменты финансирования.
Стоит ли покупать квартиру сейчас или отложить покупку до лучших времен
По оценкам Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, до конца 2021 года стоимость квартир может вырасти еще на 5−7% на первичном и до 3−5% на вторичном рынках жилья.
Конечно, за июль — середину августа ценовая динамика несколько притормозится, ведь продолжается сезон отдыха. Но уже со второй половины августа и до середины декабря следует ожидать ощутимых ценовых изменений.
Вполне вероятно, что по итогам 2021 года, стоимость квартир на «первичке» может вырасти до 25%, а на вторичном рынке — до 12%.
Конечно, многое будет зависеть от эпидемической ситуации, от состояния экономики, в частности курса гривны относительно доллара.
Для первичного рынка актуальным также будет подорожание строительных материалов и строительно-монтажных работ, стоимость которых с начала года уже выросла в среднем на 10%.
Кроме того, актуальным будет вопрос налогообложения первичной недвижимости, развитие ипотеки под покупку «первичных» квартир, а также принятие законодательных актов, направленных на защиту покупателей-инвесторов, решение вопросов долгостроев и глобального вопроса — реформирование строительной отрасли.
В случае ряда негативных совпадений, например введения НДС и 18% налога с продаж 3-го объекта, цены на первичке могут существенно вырасти. Это затронет и вторичный рынок, как минимум, в дополнительных несколько процентов.
Агенты по продаже объектов недвижимости уверены, что о снижении цен не может быть и речи: рост стоимости квадратного метра неизбежен к концу нового года. Поэтому ответ на вопрос, покупать ли недвижимость в 2021 году, стоит не в этом контексте, а в определении оптимальных сроков. До наступления второй половины года это выгодно, а к концу периода уже появляются риски:
- Центробанк может повысить ключевую ставку, банки поднимут проценты по ипотечному кредиту;
- нестабильность рынка (падение спроса или появление достаточного количества объектов) неизбежно вызовет волнения, следствием которых может стать рост цен;
- пандемия наглядно продемонстрировала ненадежность вложений в акции, облигации и ценные бумаги, поэтому растут инвестиции в золото, драгоценные камни и жилые объекты.
Отвечая на вопрос, что будет с ценами на недвижимость в 2021 году в России, эксперты в области строительства и реализации объектов высказывают разные мнения:
- М. Литинецкая, ведущий эксперт рынка недвижимости, уверена, что в начале года можно ожидать рост спроса от тех, кто отложил покупку из-за непредвиденных обстоятельств (дополнительный аргумент — сниженные ставки по ипотеке);
- А. Гусев, гендиректор строительной компании, уверен, что активный спрос будет непродолжительным;
- Представитель Гильдии московских риелторов Р. Вихлянцев озвучил прогноз падения спроса на объекты, которые невыгодно или невозможно покупать в ипотеку (например, вторичное или элитное жилье), которого стоит ожидать летом.
Есть и еще один весомый аргумент: нынешние предложения, испытанные на стрессоустойчивость, не ограничены во времени. Предполагаемые потери, заложенные в проектах, были израсходованы на кредиты, налоги, частичные выплаты сотрудникам. Поэтому снижения цен ожидать не стоит.
Если вам нужно купить жилье для себя, то делать это лучше сейчас, пока действует программа льготной ипотеки, а ставка Центробанка не успела существенно вырасти, считает руководитель службы продаж «Яндекс.Недвижимости» Евгений Белокуров. Но если речь идет об инвестициях в жилую недвижимость, то стоит повременить. «Во-первых, вполне вероятно, что рублевые цены находятся на пике. А во-вторых, сейчас в экспозиции довольно мало ликвидных квартир, которые можно будет быстро и выгодно реализовать при необходимости», – объясняет эксперт.
В период роста цен обычно выгоднее менять более дорогое жилье на более дешевое, например, разменивать квартиру, добавляет Валерий Емельянов из «Фридом Финанс». При снижении цен – наоборот, выгоднее расширяться, поскольку денежная разница увеличивается и снижается вместе с ценой метра.
Он также рекомендует учесть, что значительная часть спроса сегодня приходится на инвесторов, а они сметают в первую очередь малогабаритные и малоразмерные квартиры. То есть цены на квартиры меньшего метража перегреты сильнее, чем на все остальные.
Поэтому, по мнению аналитика, лучшей стратегией было бы выходить из объектов, которые явно не имеют перспектив роста цен: студии, однокомнатные квартиры, тем более в крупных ЖК с большим объемом предложения. И вместо этого приобретать объекты, цены на которые более стабильны. Например, просторные семейные двух- и трехкомнатные квартиры, особенно по соседству с зеленой зоной или водой, а также в местах, где нельзя уплотнить застройку. «Их можно будет продать на любом рынке за хорошие деньги», – заключает Емельянов.