01.10.2021

Судебная практика по задатку при покупке недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Судебная практика по задатку при покупке недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. ВС решил судьбу задатка по предварительному договору

2. Противоречия и споры в судах по вопросу задатка

3. Купили квартиру, а прежний владелец отсудил ее?

4. Взыскание задатка в двойном размере

5. Решение суда о возврате задатка № 2-3357/2017

6. Можно ли или нет вернуть задаток, если покупатель отказался от сделки

5 августа 2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Романовского С.В. и Асташова С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску Иконниковой Л.А.

к Бунаковой О.И.

о взыскании денежных средств, уплаченных в качестве аванса в счет стоимости квартиры, и процентов за пользование чужими денежными средствами

по кассационной жалобе Бунаковой О.И.

на решение мирового судьи судебного участка Волховского района Орловской области от 23 июня 2015 г. и постановление президиума Орловского областного суда от 17 декабря 2015 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения Бунаковой О.И., просившей жалобу удовлетворить, Иконниковой Л.А., не согласившейся с доводами жалобы, установила:

Иконникова Л.А. обратилась в суд с иском к Бунаковой О.И. о взыскании денежных средств, уплаченных в качестве аванса в счет стоимости квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование исковых требований указала, что 6 апреля 2015 г. ею был передан Бунаковой О.И. аванс в размере 30 000 рублей за квартиру, которую та обязалась ей продать за 1 650 000 рублей в срок до 15 апреля 2015 г.

В установленный срок договор купли-продажи квартиры сторонами не был заключен, указанная денежная сумма ответчицей не возвращена.

Несмотря на то, что заключенное между сторонами письменное соглашение поименовано соглашением о задатке, истица полагала, что переданная Бунаковой О.И. денежная сумма являлась авансом, в связи с чем просила суд взыскать с ответчицы денежную сумму в размере 30 000 рублей, проценты за пользования чужими денежными средствами, а также судебные издержки.

Решением мирового судьи судебного участка Волховского района Орловской области от 23 июня 2015 г. исковые требования удовлетворены частично: в пользу истицы взысканы денежные средства в размере 30 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, а также судебные издержки.

Апелляционным определением Волховского районного суда Орловской области от 24 августа 2015 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу вынесено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением президиума Орловского областного суда от 17 декабря 2015 г. апелляционное определение отменено, оставлено в силе решение суда первой инстанции.

В кассационной жалобе Бунакова О.И. просит отменить постановление президиума Орловского областного суда от 17 декабря 2015 г. и оставить в силе апелляционное определение Волховского районного суда Орловской области от 24 августа 2015 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 27 мая 2016 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судом установлено, что 6 апреля 2015 г. между Иконниковой Л.А. и Бунаковой О.И. в простой письменной форме заключено соглашение о задатке, из которого следует, что истица передает ответчице задаток в размере 30 000 рублей в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: …, стоимость которой определена в размере 1 650 000 рублей, и в обеспечение его исполнения.

Кроме того, Бунакова О.И. обязалась подготовить документы, необходимые для продажи квартиры, и заключить с Иконниковой Л.А. указанный договор в срок до 15 апреля 2015 г. Последняя в свою очередь также обязалась заключить с ответчицей договор купли-продажи квартиры и произвести по нему оплату в установленный соглашением срок.

Основной договор купли-продажи в срок до 15 апреля 2015 г. сторонами заключен не был, денежные средства в размере 30 000 рублей ответчица истице не возвратила.

Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи между сторонами не заключался, а потому обеспечительное обязательство отсутствует и переданная сумма в размере 30 000 рублей является авансом, подлежащим возврату.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции. Отменяя вынесенное им решение и отказывая в удовлетворении исковых требований, Волховский районный суд Орловской области сослался на то, что спорная денежная сумма является задатком, поскольку выполняет платежную, удостоверяющую и обеспечительную функции. Кроме того, соглашение от 6 апреля 2015 г. содержит элементы предварительного договора и включает все существенные условия договора купли-продажи квартиры. При этом основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине Иконниковой Л.А., отказавшейся от его заклю��ения в одностороннем порядке.

ВС решил судьбу задатка по предварительному договору

В соответствии с законодательством задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Установлено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны; если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Несмотря на то, что обязательство по отчуждению квартиры не выполнено по вине Б., А. не имеет правовых оснований взыскать переданную Б. сумму в двойном размере, как это предусмотрено в отношении задатка. А. вправе взыскать переданную сумму в однократном размере.

Так, обязательным условием для возникновения отношений задатка является наличие обязательства, которое им обеспечивается. Такового обязательства в данной ситуации не было. Сам документ под названием «соглашение об условиях совершения сделки с объектом недвижимости» не является таковым обязательством, т.е. основным договором (например, договором купли-продажи квартиры), равно как и не является предварительным договором (по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором). Предварительным договором указанное соглашение не является уже постольку, поскольку в соответствии с законом предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. В данной ситуации для основного договора, а именно – это договор купли-продажи недвижимости, установлено требование о его заключении в письменной форме, с подписанием двумя сторонами и государственной регистрации в порядке, предусмотренном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Соответственно государственной регистрации подлежит и предварительный договор.

Имеющееся соглашение в установленном законом порядке зарегистрировано не было. Также оно не соответствовало иным требованиям, предъявляемым к предварительному договору. Ввиду этого как предварительный договор имеющееся соглашение являлось ничтожным. Т.е. обязательство, обеспеченное задатком, не возникло, следовательно, отсутствуют отношения задатка. Иными словами, условие о задатке ничтожно при отсутствии обеспечиваемого задатком обязательства.

Из этого следует, что взыскать уплаченную сумму в двойном размере, как предусмотрено в случае с задатком, А. правовых оснований не имеет.

Вместе с тем, в результате того, что после получения денежных средств от А., Б. не продал ему квартиру, Б. без установленных законодательством или сделкой оснований сберег и удерживал денежные средства А., что означает, что имеет место неосновательное обогащение Б. за счет А. Поэтому переданные гражданином А. гражданину Б. средства в размере, эквивалентном 2000 долларов США, подлежат возврату А. как неосновательное обогащение.

Таким образом, условие о задатке ничтожно, т.к. задаток передан во исполнение несуществующего обязательства. Присутствуют основания взыскать уплаченную сумму в однократном размере, как неосновательное обогащение, а не в двойном размере, как предусмотрено в отношении задатка.

В связи с данными обстоятельствами адвокатом И.И. Панковым было подготовлено исковое заявление о взыскании неосновательного обогащения.

В исковом заявлении, а также в судебном заседании истец А. описал указанные обстоятельства по делу. Утверждал, что поскольку А. передал Б. денежные средства в размере, эквивалентном 2000 долларов США, для того, чтобы Б. продал ему квартиру, чего Б. не сделал, а впоследствии возвратил А. часть денежных средств в размере 300 долларов США, что свидетельствует о признании Б. обязанности возвратить денежные средства, Б. без установленных законодательством или сделкой оснований сберег и удерживал денежные средства А., т.е. имеет место неосновательное обогащение Б. за счет А.

Просил суд взыскать с Б. в его пользу сумму неосновательного обогащения в белорусских рублях в размере, эквивалентном 1700 долларов США по курсу Национального банка Республики Беларусь на день вынесения решения, а также расходы по оплате юридической помощи.

Решением суда Ленинского района г. Минска от 12 апреля 2011 г. исковые требования А. были удовлетворены, с Б. в пользу А. были взысканы неосновательное обогащение и расходы по оплате юридической помощи.

Собственникам компаний

Скачать файл

Файл добавлен	12.08.2015
Презентация	.pdf (215 Кб)

Противоречия и споры в судах по вопросу задатка

Добросовестным приобретатель будет считаться, если к моменту совершения им возмездной сделки с жильем он не знал и не мог знать о том, что человек, который передает ему жилое помещение, в действительности не имеет на это права. То есть приобретателю придется доказать в суде, что, совершая сделку по приобретению недвижимости, он проявил разумную осторожность и осмотрительность и совершил все возможные действия для того, чтобы узнать, обладал ли продавец правом распоряжаться имуществом³. Примерный перечень таких действий будет описан ниже.

По общему правилу добросовестный приобретатель, получивший жилое помещение на условиях возмездности, т.е. уплатив за него действительную стоимость, не может быть лишен жилья. Однако законом предусмотрены случаи, когда у собственника возникает право требовать возврата утраченного им имущества.

Нередко происходит так, что приобретенная человеком квартира или загородный дом становится для него и членов его семьи единственным пригодным для проживания помещением. Действующее законодательство закрепляет правило, по которому на такое жилье не может быть обращено взыскание (исполнительский иммунитет), за исключением случаев, когда оно обременено ипотекой⁶.

Однако проблема в том, что природа исков об истребовании не тождественна искам о взыскании. Виндикация имеет своим предметом возврат конкретной вещи – жилого помещения. В то время как иск о взыскании предполагает «изъятие» находящегося в собственности должника имущества в определенной последовательности⁷: денежные средства в рублях, в случае их недостаточности – денежные средства в иностранной валюте, если и их не хватило – драгоценные металлы и т.д.

Кроме того, если толковать положения закона буквально⁸, то «обращение взыскания на имущество должника» (собственно взыскание) и «изъятие у должника имущества, присужденного взыскателю» (виндикация) даже с точки зрения исполнительного производства представляют собой разные меры принудительного исполнения.

Потому суды придерживаются позиции, согласно которой приобретатель не наделен исполнительским иммунитетом в случае истребования у него единственного жилья. При этом не играет роли, является он добросовестным или нет.

Аналогична позиция судов и в делах о применении последствий недействительной сделки по приобретению жилья (реституция): ссылка на то, что жилое помещение является единственно пригодным для проживания приобретателя и его семьи, правового значения иметь не будет.

При решении вопроса о добросовестности приобретателя жилого помещения суды тщательно исследуют вопрос, принимал ли он перед заключением сделки достаточные разумные меры для выявления правомочий продавца на отчуждение помещения.

Дабы обезопасить себя от иска собственника, приобретателю прежде всего необходимо помнить о правилах публичной достоверности государственных реестров⁹. Нужно проверить, является ли продавец помещения его титульным собственником, заказав выписку о приобретаемом объекте недвижимости в управлении Росреестра по субъекту РФ. В выписке может содержаться и отметка о наличии судебных споров в отношении приобретаемого имущества, нахождении квартиры в залоге или под арестом, что станет сигналом приобретателю о правопритязаниях третьих лиц на жилье¹⁰.
Использование интернет-сервисов по отслеживанию судебных дел дает возможность заблаговременно до совершения сделки выявить информацию о спорах с участием продавца, которые могут касаться законности владения им недвижимостью.
Необходимо подробнейшим образом изучить правоустанавливающие документы на помещение, выявить основания возникновения у продавца прав на него.
Комплексная проверка предполагает и получение информации у третьих лиц. Если продавец владеет жильем на основании договора – можно попытаться связаться с предыдущим собственником, если продавец получил жилье в наследство – стоит связаться с нотариусом, выдавшим свидетельство о праве на наследство, и т.д.
Важно осмотреть приобретаемое жилье на предмет нахождения там посторонних лиц и выяснить, есть ли у продавца доступ в помещение.
Еще одним косвенным признаком юридической нечистоплотности продавца будет являться факт множественной смены собственников квартиры за относительно короткий период времени. Чтобы установить это, понадобится выписка о переходе прав на приобретаемый объект недвижимости, которую можно заказать в управлении Росреестра по субъекту РФ.
О недобросовестных намерениях продавца может свидетельствовать цена отчуждения, существенно меньшая, в отличие от рыночной стоимости аналогичного жилья. В случае если приобретатель к моменту, когда он узнал или должен был узнать о том, что приобрел жилье неправомерно, не передаст продавцу деньги за него либо отдаст только часть суммы, суд не признает такого приобретателя получившим жилье возмездно¹¹ и откажет в признании его добросовестным.
Родственные связи продавца и покупателя, как и трудовые связи и связи партнеров по бизнесу, существенно усложнят приобретателю задачу доказать свою добросовестность. В этом случае суд будет руководствоваться презумпцией информированности покупателя об отсутствии у продавца правомочий распоряжаться жилым помещением¹².

При соблюдении описанных правил велика вероятность выявить нарушение закона еще на стадии принятия решения о покупке жилого помещения. Даже если обнаружить правовой дефект не удалось, упомянутые действия дадут гарантию признания судом приобретателя имущества добросовестным. А значит, он получит право возместить убытки, причиненные ему недействительной сделкой.

Незаконные действия злоумышленников по отчуждению не принадлежащего им имущества нарушают права не только собственника жилого помещения, но и человека, который формально хоть и не имел на это право, но добросовестно получил такое помещение во владение.

Предусмотренный Гражданским кодексом РФ порядок истребования вещи у добросовестного приобретателя¹⁴ обеспечивает утратившему владение собственнику возможность восстановить титул. Вводимый же государством механизм компенсации призван защитить права честных приобретателей, которые наряду с собственниками жилья стали жертвами недобросовестных лиц.

Отныне физическому лицу – добросовестному приобретателю, который был в судебном порядке лишен жилого помещения по виндикационному иску собственника, будет предоставлена государственная гарантия возмещения понесенных им убытков.

Зачастую гражданин, столкнувшийся с мошенничеством при покупке квартиры или дома, а потом и с лишением жилья в судебном порядке, отстаивает свое право на возмещение убытков в суде, однако не может добиться исполнения судебного акта в полном объеме по независящим от него причинам: невозможно установить местонахождение виновного или его имущества, недостаточность такого имущества, бездействие судебных приставов и т.д.

Такого рода нюансы делают институт судебной защиты неэффективным и создают препятствия для возврата гражданами денег, потраченных на новое жилье. Поэтому если в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного листа по иску добросовестного приобретателя об убытках не будет произведено исполнение или оно будет произведено частично, приобретатель получит право на выплату однократной единовременной компенсации понесенных им убытков за счет казны РФ.

Для получения компенсации нужно будет обратиться в суд с иском к Российской Федерации. Размер компенсации будет устанавливаться судом индивидуально в каждом конкретном случае – по выбору приобретателя он будет равен сумме, уплаченной за жилое помещение, либо размеру кадастровой стоимости истребованного жилья, определенной на дату вступления в силу решения о взыскании убытков.

Если в ходе исполнительного производства приобретатель все же частично взыщет убытки, размер компенсации будет уменьшен судом на сумму взысканных убытков.

После выплаты компенсации добросовестному приобретателю право требовать убытки с их причинителя перейдет к Российской Федерации. Размер такого требования будет равен сумме выплаченной компенсации.

Законодатель не придает вводимым изменениям обратную силу, т.е. если судебный акт, на основании которого истребовано жилье, вступил в законную силу до дня начала действия новой редакции закона, добросовестный приобретатель не сможет получить компенсацию на описанных условиях. Исключение составляют случаи изъятия имущества у граждан в пользу Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований – в таких ситуациях у приобретателя будет три года со дня вступления в силу законодательных изменений для того, чтобы обратиться за компенсацией.

Положения о компенсации, закрепленные в ранее действовавшем Законе о государственной регистрации прав¹⁵, предоставляли право на ее получение не только добросовестному приобретателю, но и собственнику жилья, который был не вправе истребовать свою жилую недвижимость из чужого незаконного владения. В новой редакции собственника лишили такого права.

В отличие от нового закона, старое законодательство распространяло это право как на физических, так и на юридических лиц.

Срок ожидания исполнения после предъявления исполнительного листа по иску об убытках был более длительным – один год. А размер выплачиваемой компенсации был ограничен суммой в 1 млн руб.

¹ Федеральный закон от 2 августа 2019 г. № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”».

² Статья 305 Гражданского кодекса РФ предоставляет такое право не только собственнику, но и иным лицам, владеющим жилым помещением на основании закона или договора, поэтому здесь и далее под термином «собственник» будут иметься в виду все возможные владельцы.

³ Пункт 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П.

⁴ Пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

⁵ Пункт 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П.

⁶ Абзац 2 ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ.

⁷ Статья 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

⁸ Пункты 1, 4 ч. 3 ст. 68 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

⁹ Пункт 38 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

¹⁰ Абзац 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г.).

¹¹ Пункт 37 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

¹² Пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

¹³ Абзацы 2, 3 ст. 303 Гражданского кодекса РФ.

¹⁴ Пункт 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ.

¹⁵ Статья 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу).

Гражданский кодекс определяет понятие только задатка, но не аванса. Задатком считается сумма, которая передается продавцу потенциальным покупателем в счет основного платежа. И эта сумма действительно законодательно считается обеспечением планируемого заключения договора и исполнения сторонами обязательств по покупке.

А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет. Уплачиваемая покупателем небольшая сумма, составляющая часть общей стоимости квартиры (обычно до 10%), выполняет исключительно функцию платежа, являясь всего лишь предоплатой. Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.

Поэтому, когда обязательство покупателем не исполняется или предварительная договоренность по каким-либо причинам расторгается, авансовая сумма продавцом должна быть возвращена.

Так как закон не предоставляет продавцу оснований для удержания авансовой суммы, дела по ее возврату рассматриваются в суде. Продавцы в лице риэлторов при этом пытаются отстаивать свои интересы двумя способами:

Отстаивают в суде признание аванса задатком. А задаток, по закону, не возвращается отказавшемуся от покупки квартиры покупателю.
Изначально оговаривают в авансовом договоре возможность перехода авансовой суммы в свою собственность, если сделка купли-продажи окажется сорванной покупателем.

Судьями подобные аргументы всерьез не рассматриваются. Тем более что включение в авансовый договор положений об ответственности сторон, аналогичных положениям договора о задатке, противоречит законодательным нормам (статья 421 и 422 Гражданского кодекса).

Подведем итог. Если дело так и не дошло до подписания основного договора, то обязательства сторон, предусмотренные авансовым договором, прекращаются, а уплаченная авансовая сумма, согласно статье 1102 Гражданского кодекса, возвращается покупателю-истцу – независимо от того, кто виновен в срыве сделки.

Если покупатель вносит аванс в качестве предоплаты за жилье, ему даже не требуется заключать договор.

Достаточно взять с продавца расписку с указанием суммы, уплаченной авансом за квартиру, адреса и параметров объекта, а также даты заключения сделки.

Имея на руках такой документ, покупатель без труда сможет взыскать с противоположной стороны свои средства. Правда, известны случаи, когда суд возвращал аванс истцу даже без расписки.

Вернуть аванс или задаток можно в том случае, если заранее предусмотреть в соглашении те условия, которые могут заставить Покупателя отказаться от сделки по объективным причинам. Например, отдельным пунктом в Договоре аванса/задатка следует указать что-то подобное этому:

«В случае обнаружения обстоятельств, препятствующих совершению сделки, либо приводящих к риску признания ее недействительной, Продавец возвращает Покупателю аванс в полном размере в течение 3-х дней с момента обнаружения этих обстоятельств».

Тогда у Покупателя будет законная причина вернуть внесенную за квартиру предоплату, даже если он сам отказался от сделки, обнаружив проблемы в документах.

Если же Продавец квартиры отказывается вернуть аванс или задаток, несмотря на то, что по условиям договора он обязан это сделать, то Покупателю дорога одна – в суд.

Долго, муторно, но что делать… А чтобы Покупателю не так обидно было, он может добавить в иск не только требование возврата переданной Продавцу суммы, но и взыскать проценты, и моральный ущерб, и понесенные убытки из-за срыва намеченной сделки.

Что можно предъявить Продавцу квартиры, когда он необоснованно отказывается возвращать аванс? Здесь закон дает Покупателю следующие аргументы:

На практике бывает, что указав Продавцу квартиры на эти статьи закона, добиваются добровольного возврата денег и без обращения в суд. Особенно, с учетом того, что время только увеличивает сумму к возврату – проценты накапливаются.

Конечно, при этом подразумевается, что сам Договор об авансе (задатке) должен быть составлен юридически грамотно, и условия в нем должны трактоваться однозначно, со ссылками на конкретные статьи закона.

Образцы Договоров об авансе и о задатке можно посмотреть – здесь.

Поэтому Покупателю очень желательно перед внесением аванса (равно как и задатка) и заключением соответствующего договора, проконсультироваться с юристом насчет возможных последствий. А лучше – заказать тому же юристу подготовку этого самого договора с условиями внесения предоплаты в том виде, в котором он отвечает интересам Покупателя.

Как действовать Покупателю квартиры при внесении аванса, например, на вторичном рынке (сумма, сроки, условия возврата и т.п.) – рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Наличие аванса, составляющего какую-то часть от стоимости приобретаемого жилья, оговаривается в предварительном договоре или специальной расписке, подтверждающей получение денег продавцом.

В подавляющем большинстве подобных бумаг пункт о невозврате средств при отказе покупателя от сделки, а также других его действиях, приведших к ее срыву. Казалось бы, все предельно ясно.

Но если копнуть глубже, оказывается, что все это противоречит действующему законодательству.

Внесение аванса, согласно установленным законом нормам – это всего лишь своеобразный протокол о намерениях, а не обязательство купить квартиру во что бы то ни стало.

Передаваемые продавцу деньги – просто приложение к договору, которое следует вернуть, независимо от причин, по которым сделка не состоялась.

Во время подписания договора о передаче аванса продавцу, убедитесь, что в этом документе указаны следующие данные:

стоимость недвижимости, которую вы намереваетесь покупать. На возврат авансового платежа данный пункт не окажет никакого влияния, зато застрахует вас от внезапного повышения цены по инициативе продавца;
сумма, которую вы передаете в качестве аванса;
подробное описание объекта недвижимости;
сроки, в которые сделка должна быть завершена.

Чтобы свести к минимуму все возможные риски, связанные с предварительным договором, он должен в обязательном порядке подписываться обеими сторонами.

Кроме того, составление документа лучше доверить опытному юристу, который должен присутствовать на процедуре подписания соглашения.

Только так вы сможете рассчитывать на рассмотрение дела о возврате авансового платежа в суде, а также на его успешный для вас исход.

При купле-продаже недвижимости обе стороны соглашения стараются максимально обезопасить себя, и это неудивительно, ведь на кону большие деньги. Одним из основных инструментов взаимодействия между продавцом и покупателем на момент подготовки к сделке является аванс.

Внесение аванса не только удостоверяет продавца в том, что покупатель настроен решительно, но и, наоборот, дает понять покупателю, что продавец не передумает.

Купили квартиру, а прежний владелец отсудил ее?

Перед подачей иска должна быть оформлена досудебная претензия и предпринята попытка мирно урегулировать конфликт.

Для этого необходимо отправить заявление продавцу, где указывается следующее:

дата и время несостоявшейся сделки;
требования покупателя;
разумные сроки возвращения средств.

Документ составляется в двух экземплярах. Он может быть передан лично юридическому лицу, если планировалась сделка с Девелопером, или собственнику жилья на вторичном рынке.

Предпочтительней направить претензию заказным письмом. В конверт необходимо вложить опись отправленных документов. В суд понадобится предоставить уведомление о вручении в качестве доказательства попытки досудебного урегулирования конфликта.

платежную – денежные средства перечисляются продавцу в счет последующих платежей по сделке;
доказательную – факт оплаты задатка является доказательством заключения договора;
обеспечительную – побуждает участников сделки добросовестно исполнить свои обязательства.

Покупатель не сможет получить приобретенное имущество в собственность пока полностью не расплатится, а если так случается, то частичная оплата остается у продавца. Когда же сделке препятствует собственник недвижимости, уплаченная сумма возвращается вдвойне.

Таким образом, задаток служит гарантией того, что стороны доведут сделку до конца.

Следует отличать платеж, полученный в качестве задатка, от аванса. Под последним понимают предоплату, передаваемую покупателем продавцу в целях подтверждения намерений завершить сделку.

Разница между задатком и авансом состоит в том, что аванс выполняет только платежную и доказательственную функцию. Он не является обеспечением исполнения договора.

Покупатель передает аванс до наступления у продавца встречного обязательства по передаче имущества. Платеж подтверждает серьезность его намерений и считается частью будущей оплаты.

Передавая деньги в счет аванса, покупатель берет на себя обязательства по заключению сделки. Если он передумает подписывать договор, то вправе вернуть себе деньги.

В случае отказа со стороны продавца в возврате аванса последний несет ответственность за неосновательное обогащение. Плюс к этому нужно будет уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.

Под задатком понимают передачу некоторой денежной суммы от одной стороны другой в счет гарантии или доказательства заключения договора. Он обязывает обе стороны к четкому исполнению прописанных соглашением условий.

На территории РФ, в соответствии с ГК РФ, задаток может быть определен только в денежном эквиваленте.

При передаче денег всегда должен составляться письменный договор с указанием сторон, формы и размера передаваемой суммы. Такой договор не требует оформления у нотариуса, но в его тексте и названии обязательно должно указываться понятие о задатке. Иначе законодательно такой договор будет считаться авансовым, за которым стоят совсем иные обязательства.

В случае если происходит срыв сделки по вине вносящего задаточные средства, то уплаченная сумма ему не возвращается. А вот если сделку срывает получивший задаток, он становится обязанным вернуть его в двойном размере в соответствии с 381 статьей ГК РФ.

В связи с этим в соглашении необязательно прописывать штрафные санкции в случае неисполнения договора.

Выше описаны случаи, когда и кем задаток может быть возвращен. В случае добровольного отказа о его возвращении, сторона, которая вносила денежные средства, вправе требовать возвращение задатка только в судебном порядке. Для этого необходимо произвести следующий порядок действий:

составить исковое заявление по истечении даты договора или расписки;
подать иск, приложив к нему заверенные нотариально копии договора (расписки) о задатке, основной договор о совершении сделки, паспортные данные истца.

Чтобы вернуть задаточные средства по предварительному договору, в суде нужно будет доказать вину другой стороны в незаключении основного договора. При этом истец должен сам добросовестно выполнять свои действия для заключения договора.

Задаток — форма предварительного платежа, применяемая в ситуациях, когда заключение основной сделки пока что невозможно по тем или иным причинам. Заключенное сторонами соглашение обязывает впоследствии исполнить основной договор, касающийся продажи имущества или оказания услуг.

Юридическое понятие аванс в российском законодательстве не употребляется, однако в практической плоскости аванс и задаток — близкие, но не тождественные термины.

Аванс также является предварительной выплатой перед передачей имущества, оказанием услуг или выполнением работ. Однако он не является формой обеспечения обязательств и всегда может быть возвращен или быть истребован обратно без каких-либо последствий для сторон. Внесение авансовой выплаты не обязывает стороны к совершению сделки.

Залог является формой обеспечения обязательств по договору. Однако он не относится к предварительному взносу и оформляется отдельным соглашением. Если задаточный взнос выражается в денежном эквиваленте и не может превышать размер основной суммы, то залогом обычно является имущество, стоимость которого равна или больше стоимости предмета договора.

Обычно договор залога заключается в качестве обеспечения кредитного договора, например, при ипотеке.

В соответствии с действующим законодательством соглашение о задатке должно заключаться только в письменной форме независимо от суммы задатка. Несоблюдение письменной формы соглашения о задатке влечет признание переданной суммы авансом. Если задатком обеспечивается сделка, требующая регистрации, то и соглашение о задатке начинает действовать только с момента регистрации основной сделки.

Задаток выполняет следующие функции:1. Стимулирующую, то есть, побуждают сторону, обязанную по договору к надлежащему исполнению обязательств под страхом материальных потерь.2. Универсальную, то есть, не только побуждает, но и гарантирует защиту интересов другой стороны в случае ненадлежащего исполнения обязательств.

3. Гарантийную, то есть, гарантирует защиту интересов обеих сторон договора при неисполнении обязательств одной из сторон.

Кроме того, задаток выполняет и ряд других важных функций:1. Платежную.Эта функция заключается в том, что задаток является частью основного платежа по договору.2. Обеспечительная. То есть, преследует цель обеспечить исполнение обязательства.

3. Доказательственную. Эта функция заключается в том, что соглашение о задатке подтверждает факт заключения договора.

Взыскание задатка в двойном размере

Несмотря на свою простоту и универсальность в правоприменительной практике задаток является довольно рискованным способом обеспечения обязательств.Минусы задатка:1. Задаток нельзя взыскать в случае частичного исполнения обязательства должником.

При этом не имеет значение, что исполнение обязательства должником было несущественным. Судебная практика исходит из того, что правила о задатке не применяются при исполнении договора ненадлежащим образом.2.

Задаток является одной из мер ответственности за неисполнение обязательства, а потому взыскание двойной суммы задатка и неустойки, если она предусмотрена договором, не допускается.Задаток может обеспечивать далеко не каждое обязательство.

Обязательство, обеспеченное задатком должно удовлетворять ряду требований:— задатком обеспечиваются лишь денежные обязательства;— задатком обеспечиваются только действующие договоры;

— задатком обеспечиваются только обязательства, в которых реализуются все вышеуказанные функции задатка.

3. В судах задаток часто квалифицируют как аванс, даже случаях, когда в договоре стороны называли вносимые суммы задатком. Так при заключении предварительного договора купли-продажи с условием о задатке суды признают суммы, обозначенные в предварительном договоре задатком, авансом. Хотя имеется и другая судебная практика.

Однако кроме минусов задаток имеет и плюсы, которые заключаются в следующем:— в отличии от неустойки суды не уменьшают сумму взыскиваемого задатка, а потому у потерпевшей стороны договора всегда есть возможность получить ту сумму которую она внесла в качестве задатка, а не значительно меньше как это предусмотрено ГК РФ при взыскании неустойки.

— задаток удобный способом обеспечения обязательств, вытекающих из преддоговорной ответственности. Этим объясняется его широкое применение при проведении торгов.

— все названные минусы задатка могут быть устранены изменением судебной практики или корректировки действующего ГК.

В риэлтерской практике при заключении сделок купли-продажи недвижимости очень часто используется задаток.

Как правило, при заключении договора с клиентом на оказание риэлтерских услуг включается условие о задатке, в соответствии с которым уплаченная сумма является суммой платежа и при не заключении сделки по вине клиента эта сумма остается у риэлтора.

Суды в таких случаях встали за защиту клиентов, и внесенные риэлторам суммы взыскивает в пользу клиентов, если риэлторы не смогли найти надлежащий объект недвижимости. Если клиент сам отказался от исполнения договора, суд оставлял задаток риэлтору.

Очень часто стороны путают задаток и аванс, поскольку в обоих случаях денежная сумма передается до исполнения обязательств по договору. Однако, несмотря на схожесть, задаток и аванс существенно различаются. Самое главное отличие заключается в последствиях неисполнения обязательства.

В случае неисполнения обязательства по договору аванс всегда возвращается и в некоторых случаях возможно взыскание процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами.

В случае если до исполнения обязательств по договору был уплачен задаток последствия для одной стороны более тяжелые. Если за неисполнения договора ответственная сторона давшая задаток, он остается у другой стороны.

Если за неисполнение договора ответственная сторона получившая задаток, она обязана вернуть другой стороне двойную сумму задатка.

Как упоминалось выше, не всегда сумма названная сторонами задатком, признается судом таковым. В тех случаях, когда суд не признает переданную сумму задатком, она всегда считается авансом и подлежит возвращению другой стороне. Всегда следует помнить о соблюдении формы задатка, несоблюдение формы оформления задатка влечет признание переданной суммы авансом.

Понятие задаток и аванс граждане часто смешивают, либо ошибочно полагают, что это одно и то же.

Аванс как и задаток является денежной суммой, которая уплачивается до исполнения договора в счет будущих платежей. Отсюда, он выполняет фактически две функции: платежную и удостоверяющую. Обеспечительной функции он не имеет.

Раз этой функции у аванса нет, то при неисполнении обязательства (независимо от причин), сторона, получившая аванс, обязана его в любом случае вернуть .

В случае судебного спора суды будут оценивать не название документа, а существо обязательства и самостоятельно квалифицирует платеж как аванс, даже если стороны назвали его задатком.

Когда у суда возникают сомнения относительно того, является ли уплаченная сумма задатком, или это аванс, суд будет считать эту сумму авансом, пока сторона не докажет, что это задаток (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Судьба задатка при прекращении обязательства

Если обязательство было прекращено до начала его исполнения из-за невозможности исполнения либо по соглашению сторон, то задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 381 ГК РФ). То есть, закон устанавливает следующее правило.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Удержание задатка правомерно только в случае неисполнения договора. В слаче ненадлежащего исполнения договора, такие последствия не наступают. Одним словом, неблагоприятные последствия наступаю для стороны только в случаях полного неисполнения обязательства. Если не были исполнены отдельные условия обязательства, то неблагоприятные последствия не наступают.

На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность.

Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом.

Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком.

Согласно ЖК РФ, в частности статьи 153, обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – аренда или вступление в кооператив).

Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Статья 154 относит к таким платежам и взносы на капитальный ремонт, но здесь данная норма вступает в противоречие с пунктом 3 статьи 158, которая назначает ответственным за все долги по капитальному ремонту собственника, обладающего жильем в данный момент. Избежать данного платежа невозможно, только если иное не оговорено в договоре.

Хорошо проработанный договор купли-продажи должен изначально содержать пункт об отсутствии возможностей передачи долга по коммунальным услугам новому владельцу. Даже при такой защищенности, управляющая компания может начать требовать средства от лица нового владельца.

При этом не стоит опасаться судебного преследования: никаких прав требования с нового владельца не существует, за исключением того, если в договоре с продавцом или управляющей компанией сказано обратное.

В таких случаях долг действительно придется оплачивать на основании статьи 391 Гражданского кодекса.

При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит. В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:

Снять копии с договора купли-продажи, свидетельства (выписки).
Написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
В случае если в акте приема квартиры был пункт о снятии показаний счетчиков (а его лучше включать), приложить также его.
Документы отправить заказным письмом или передать под расписку в офис компании.
Любые действия по взысканию средств после данного обращения являются вымогательством и караются в том числе по 163 УК РФ.

Также следует отметить, что предоставлять данные о нынешнем месте жительства прежнего владельца или передавать ему какую-либо информацию новый собственник не обязан. При аналогичном общении с телефонной компанией следует обратить внимание, что потеря права собственности прекращает также договор обслуживания абонента.

Решение суда о возврате задатка № 2-3357/2017

Покупатель после передачи аванса или задатка прекращает поиски подходящей недвижимости и получает время на сбор всей суммы денег, а продавец после получения денег останавливает просмотры квартиры. Обе стороны спокойно готовятся к завершению сделки.

При этом продавец обычно полагает, что сумма, передаваемая ему потенциальным покупателем по договору первого типа, является гарантированным обеспечением того, покупатель выполнит обязательства и купит квартиру, подписав основной договор.

И если покупатель откажется от покупки, то авансовый платеж продавец в качестве компенсации всегда может оставить себе. Это мнение является ошибочным. Разберемся, как вернуть аванс за квартиру у риэлтора.

Для этого необходимо понять разницу между авансовым платежом и задатком.

Первоначальный платеж в форме задатка создает обязательства для обеих заключающих соглашение сторон. Покупатель, в итоге не купивший квартиру, внесенную в качестве задатка за нее сумму вернуть не сможет – деньги останутся продавцу.

Если же продавец после получения задатка найдет более выгодного покупателя, то, по закону, он обязан вернуть удвоенную сумму полученного задатка.

Кроме того, пострадавшей стороне дано право требовать покрытия убытков, понесенных ею при срыве сделки.

Отстаивают в суде признание аванса задатком. А задаток, по закону, не возвращается отказавшемуся от покупки квартиры покупателю.
Изначально оговаривают в авансовом договоре возможность перехода авансовой суммы в свою собственность, если сделка купли-продажи окажется сорванной покупателем.

Можно ли или нет вернуть задаток, если покупатель отказался от сделки

Скачать образец расписки на получение задатка за квартиру

Подписание соглашения задатка стимулирует участников к соблюдению всех пунктов договора купли-продажи, так как их нарушение имеет ощутимые материальные последствия. Если нарушителем является покупатель, он лишается всей суммы задатка. Если же условия нарушает продавец, он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.

Покупатель может отказаться от покупки объекта по разным причинам. При этом он не всегда имеет законные основания для возврата ему задатка. На практике от покупки чаще отказываются по следующим причинам:

Сделка купли-продажи идет по цепочке (в ней несколько покупателей и продавцов), кто-то из участников не смог выполнить обязательства.
При повторном осмотре объекта покупки обнаружены незамеченные ранее дефекты.
Покупатель не успел подготовить вовремя все необходимые документы для сделки.

Когда сделка проходит по цепочке и в ней задействовано сразу несколько участников, кто-то из них может по разным причинам не выполнить свои обязательства. Тогда в случае отказа конкретного покупателя, возврат задатка возможен только в случае, если сделка сорвалась не по его вине.

Продавец и покупатель вправе подстраховать себя на случай срыва сделки, установив ответственность в виде пени. Сторона, отказавшаяся от своих обязательств, уплачивает определенный процент от цены сделки. Однако, неустойка не дает достаточных гарантий. Суд может по ходатайству ответчика уменьшить ее до минимальных пределов.

Термин задаток и его применение регулируются 380 и 381 ст. ГК РФ.

составить исковое заявление по истечении даты договора или расписки;
подать иск, приложив к нему заверенные нотариально копии договора (расписки) о задатке, основной договор о совершении сделки, паспортные данные истца.

Задаточный платеж не возвращается покупателю/заказчику в ситуациях, когда он отказывается от своих обязанностей, указанных в тексте соглашения. При таких обстоятельствах виновником срыва сделки/договора является покупатель/заказчик.

Так как задаточная выплата является формой обеспечения обязательств по письменному договору, то все переданные деньги остаются у контр-агента (продавца/исполнителя).

Общая тенденция в арбитражной практике соответствует изменениям ГК РФ. Однако спорные вопросы возникают относительно ретроспективного распространения этой нормы. В самом законе № 42-ФЗ указано, что он действует в рамках правоотношений, возникших после его вступления в силу, или прав и обязанностей, возникших позднее (ст. 2).

Это дает арбитражным судам основание придерживаться прежнего толкования ВАС РФ применительно к сделкам, совершенным до 01.06.2015 (так, постановлением АС УО от 11.05.2016 № Ф09-4279/16 в иске отказано, поскольку норма п. 4 ст. 380 ГК РФ на момент возникновения правоотношений не действовала).

Однако единства арбитражной практики нет даже в рамках постановлений одного окружного суда. По другому делу № А50-2806/2015 АС УО вынес постановление, в котором удовлетворил аналогичные требования, основанные на договоре 2013 года, с мотивировкой п. 4 ст. 380 ГК РФ (оставлено в силе определением ВС РФ 15.06.2016 № 309-ЭС16-5699).

Можно. Однако требование о возврате должно быть мотивированным. При нормальном исполнении задаток чаще всего идет в зачет оплаты по договору, который должен быть заключен. Его обеспечительная роль проявляется в случае нарушения обязательства по его заключению. В этом случае действует п. 2 ст. 381 ГК РФ, согласно которому возможность возврата задатка находится в зависимости от того, кто отвечает за неисполнение:

Если задаткодатель — задаток остается у другой стороны.
Если задаткополучатель — он обязан уплатить другой стороне двойной задаток.

Таким образом, вернуть задаток можно, доказав в суде незаключение основного договора по вине другой стороны. Необходимым условием для этого является добросовестное выполнение действий по его заключению самим истцом (подтверждается доказательствами направления предложения об этом в установленный срок).

Например, суд не посчитал акт о неявке, составленный в одностороннем порядке, достаточным доказательством (постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.08.2016 № Ф05-12264/2016).

Если истец сам уклонился от заключения основного договора, его требование не будет удовлетворено (апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.07.2016 по делу № 33-1211/2016).

Возврат уплаченной в качестве аванса суммы актуален для задаткодателя, по вине которого не состоялся основной договор, когда задаткополучатель удерживает задаток в качестве санкции.

Требование о возврате внесенного аванса может быть заявлено в следующих случаях:

При существенных сомнениях относительно того, что платеж является именно задатком (см. апелляционное определение Пермского краевого суда от 04.04.2016 по делу № 33-3452/2016).
При внесении задатка на торгах. К такому платежу применяется только ст. 448 ГК РФ, но не правила о задатке (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.2016 № Ф01-1176/2016 по делу № А31-7239/2015).

При предъявлении иска о взыскании именно аванса истцу необходимо привести достаточно веские основания, по которым он просит переквалифицировать платеж.

По одному из дел Верховный суд РФ усмотрел в соглашении сторон наличие существенных признаков предварительного договора и соответствие задатка всем требованиям. Требование о возврате аванса не было удовлетворено, поскольку основной договор не был заключен по вине истца (определение ВС РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6). По этому делу было вынесено несколько судебных постановлений с противоположными выводами.

Это говорит о том, что, несмотря на совершенствование законодательства и судебной практики, разделение задатка и аванса представляет сложность. Решение в конкретном случае будет зависеть от формулировок предварительного договора и оценки доказательств судом.

***

Таким образом, задаток по предварительному договору может быть возвращен при отсутствии вины задаткодателя в том, что основной договор не состоялся:

в двойном размере, если контрагент нарушил обязательство;
однократном, если договор признан недействительным, незаключенным или прекращен досрочно по взаимному согласию или по не зависящим от сторон обстоятельствам.

При наличии вины задаткодателя возвращен может быть только аванс, а не задаток.