Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

• п.2 ст. 609 ГК РФ «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом»;
• п.2 ст. 651 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации»;
• Несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды с общим сроком 1 год и более, заключенных одновременно и без перерыва срока также приравниваются к единой сделке, подлежащей государственной регистрации в Росреестре (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).
• Договор аренды недвижимого имущества, продолжительностью менее года, но срок которого истекает в последний день предыдущего месяца следующего года (т.е. с 01.01.17 по 31.12.17) приравнивается к году и подлежит регистрации (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
• п.2 ст. 164 ГК РФ «Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации».

Несмотря на то что, государственная регистрация договора аренды не влияет на действительность сделки, следует отметить, что при ее отсутствии могут возникнуть следующие ограничения:

• Арендатор не может сдавать арендуемое помещение в субаренду, т.к. незаключенный договор аренды не порождает прав и обязанностей у третьих лиц;
• Арендатор не может ссылаться на сохранение договора аренды при изменении собственника предмета аренды (п.1 ст. 617 ГК РФ не применяется);
• Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п.1 ст. 621 ГК РФ не применяется);
• В случае аренды земельного участка, при получении подрядчиком Арендатора разрешения на строительство/на ввод в эксплуатацию в их выдаче будет отказано, поскольку для третьих лиц права Арендатора земельного участка не возникли.

Таким образом, права арендатора по незарегистрированным договорам аренды не могут быть противопоставлены третьим лицам, как со стороны Арендодателя (добросовестных выгодоприобретателей, в т.ч. новых арендаторов на тот же самый объект), так и со стороны Арендатора (субарендатор, подрядчик). Отсутствие регистрации не принесет никаких выгод арендатору.

В заключении, следует отметить, что если одна из сторон по договору аренды (чаще всего Арендатор) обязана организовать государственную регистрацию сделки, то уклонение от исполнения такой обязанности является нарушением и другая сторона может по своему выбору обратиться в суд за регистрацией сделки с отнесением всех расходов, связанных с задержкой, на ответственную сторону (ст.165 ГК РФ) или расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в связи с невыполнением существенного условия по государственной регистрации долгосрочного договора аренды.

Условия о возможности одностороннего изменения арендной платы включается в договоры аренды достаточно часто. Такой односторонний порядок распространен, например, в договорах аренды государственного или муниципального имущества. В данном случае, в договоре, как правило, предусматривается, что об изменении арендной платы арендодатель информирует арендатора путем направления письменного уведомления.

Согласно сформированной на настоящей момент позиции судов, одностороннее изменение арендной платы следует толковать не как изменение договора аренды, а как реализацию арендатором одного из условий ранее зарегистрированного договора аренды. А поскольку реализация условия об одностороннем пересмотре арендной платы не изменяет договора аренды, то, следовательно, подписание дополнительного соглашения об изменении арендной платы и его государственная регистрация не требуются (Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2015 № 310-ЭС14-6794 по делу № А62-8257/2012; Определение Верховного Суда РФ от 22.08.2016 № 308-ЭС16-9526 по делу № А53-21597/2015; Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 № 310-ЭС16-19880 по делу № А62-9551/2015).

Необходимо, однако, учитывать ряд требований к изложению условий об одностороннем изменении размера арендной платы, соблюдение которых необходимо для признания судом данного порядка согласованным (реализация которого не требует заключения дополнительного соглашения и осуществления государственной регистрации изменений в договор аренды):

• В договоре аренды должно быть прямо прописано право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

Условие о том, что стороны согласуют изменение размера арендной платы при наступлении определенных событий, не признается судами условием, наделяющим сторону договора правом требовать внесения таких изменений или вносить их в одностороннем порядке.

• В договоре аренды необходимо предусмотреть периодичность одностороннего изменения арендной платы; размер, на который она может быть изменена, или порядок его определения; а также условия для такого одностороннего изменения.

Так, например, если право на одностороннее изменение размера арендной платы возникает в связи с изменением арендной ставки, устанавливаемой нормативным актом соответствующего уполномоченного органа, то необходимо прямо указать об этом в договоре аренды.

В части регистрации изменений в договор при переходе прав и обязанностей по данному договору в результате реорганизации юридического лица можно выделить два вопроса:

• Требуется ли регистрация обременения правом аренды в пользу юридического лица, ставшего стороной договора аренды в результате реорганизации прежней стороны договора.

• Достаточно ли для регистрации изменений представить документы, подтверждающие реорганизацию прежней стороны договора аренды и возникновение ее правопреемника, или необходимо заключать соответствующее дополнительное соглашение.

По первому вопросу Верховный суд РФ выразил свое мнение в Определении от 25.07.2017 № 304-ЭС17-3429 по делу № А70-5203/2016, отменив акты судов нижестоящих инстанций, обязавших арендатора, ставшего правопреемником по договору аренды в результате реорганизации, зарегистрировать обременение объекта недвижимости правом аренды данного юридического лица. Суд также отразил в Определении, что возложение указанной обязанности на арендатора повлекло для него возникновение убытков в размере свыше 20 000 000 рублей, образовавшихся в результате уплаты пошлины.

Необходимо отметить, что по второму вопросу об обязательности заключения и предоставления для регистрации дополнительного соглашения о замене стороны договора аренды, в судебной практике нет единства мнений.

Так, например, Арбитражный суд Центрального округа в Постановлении от 18.01.2017 по делу № А68-3677/2016 признал отказ Росреестра в регистрации изменений в договор аренды земельных участков, связанных с заменой арендатора на его правопреемника, возникшего в результате реорганизации прежнего арендатора, законным. Суд указал, что поскольку заявителем не было представлено дополнительное соглашение о внесении соответствующих изменений в договор аренды, то у Росреестра не было оснований для регистрации таких изменений.

Вместе с тем, существует и противоположная судебная практика.

Так, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 25.04.2017 по делу № А60-34773/2016 указано, что при реорганизации юридического лица в форме присоединения, а также при смене фирменного наименования юридического лица заключение дополнительных соглашений к договору аренды не требуется. При этом суд подкрепляет свою позицию ссылкой на пункт 12 «Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2016)», утвержденного Президиумом ВС РФ от 19.10.2016. В связи с этим суд признал незаконным отказ Росреестра в регистрации изменений в части наименования арендатора по причине непредставления дополнительного соглашения к договору аренды.

Незарегистрированный договор аренды, последствия ?

Остановимся на вопросе о правомерности регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, если на момент обращения с соответствующим заявлением срок аренды и (или) срок действия договора истек.

По мнению Росреестра, регистрация изменений к договору аренды в данном случае является неправомерной. Суды, однако, придерживаются противоположной позиции, согласно которой истечение указанного в договоре срока само по себе не является препятствием для государственной регистрации представленного дополнительного соглашения, поскольку из положений статей 450, 452, 610, 621 Гражданского кодекса РФ не следует невозможность изменения по соглашению сторон условий договора аренды, возобновленного по истечении определенного с нем срока (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.06.2017 по делу № А56-52192/2016; Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2017 по делу № А21-5227/2016).

Таким образом, с учетом рассмотренных в настоящей статье вопросов, рекомендуем сторонам договора аренды при принятии решения касательно регистрации изменений договора аренды учитывать описанные выше подходы судов.

• Недвижимость. Земля. Строительство

• Собственникам компаний

Скачать файл

Файл добавлен	05.09.2018
Презентация	.pdf (441 Кб)

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

• при установлении в тексте договора срока его действия;
• при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
• при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

К теории относительности незарегистрированной аренды

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.

Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:

1. Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
2. Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.

Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным — судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п. 7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).

Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.

Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:

• не согласовано одно из существенных условий;
• нет доказательств принятия исполнения.

Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).

В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).

Однако если в договоре закреплено, что плата устанавливается «по соглашению сторон», она становится существенным условием (см. постановление ФАС Мосокруга от 02.09.2008 по делу № А40-4022/08-77-53).

Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:

• суммы прописью и цифрами в тексте договора не совпадают;
• договор исполнялся, но платежи вносились в разном размере, при этом их размер не совпадал с указанными в договоре суммами.

В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

• требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
• применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

• о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
• возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
• неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
• об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).

Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).

Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.

Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:

• имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
• имущество существенно ухудшается арендатором;
• арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
• арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.

В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:

• Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2011 по делу № А40-75598/10-37-630).
• Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А55-13945/2007).
• Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2011 по делу № А32-31085/2010).
• Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).

Риски долгосрочной аренды по незарегистрированному договору

Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:

1. Арендодатель препятствует пользованию имуществом или не предоставляет его. Пример: имущество передано без документов, которые обязательны для его эксплуатации (информписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Кстати, отсутствие акта приема-передачи имущества основанием для расторжения договора аренды судебная практика не считает, если имущество передано фактически (см. определение ВАС РФ от 19.10.2010 по делу № А40-82681/09-6-664).
2. У имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, при этом они не могли быть обнаружены арендатором на момент его передачи. Например, имущество не соответствует противопожарным правилам (постановление ФАС ЗСО от 23.03.2012 по делу № А70-2089/2011).
3. Арендодатель не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью.
4. Имущество стало непригодным для пользования ввиду обстоятельств, за которые арендатор ответственности не несет. Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится (постановление АС СЗО от 29.04.2015 по делу № А56-45069/2014).

Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.

Биржевой курс на 17 сентября 2021
$ 72.51	€ 85.30

Между Территориальным управлением Минимущества России (арендодатель), войсковой частью (балансодержатель) и ОАО (арендатор) был заключен договор аренды, во исполнение которого ОАО по актам приема-передачи получило в аренду находящиеся в федеральной собственности сооружения служебно-технической застройки аэродрома и искусственные аэродромные покрытия на срок с 1 мая 1998 г. по 1 мая 2017 г.

В 2004 г. арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к ОАО о взыскании с него 11,7 млн руб. неосновательного обогащения и выселении.

Требование о выселении было основано на отсутствии государственной регистрации договора аренды.

Утверждения ОАО о погашении задолженности по арендной плате войсковой части путем проведения взаимозачетов судом были отклонены по причине отсутствия согласования такого порядка расчетов с арендодателем.

Решением суда иск в части выселения и взыскания неосновательного обогащения был удовлетворен.

Принимая это решение, суд указал на то, что ответчик неосновательно занимал спорные сооружения начиная с февраля 1998 г., так как договор аренды, по которому это имущество передавалось в пользование, не прошел в установленном порядке государственную регистрацию, вследствие чего является незаключенным (ст. ст. 433, 651 ГК РФ).

По договору аренды Территориальное управление Минимущества России (арендодатель) и предприятие (балансодержатель) предоставили предпринимателю Б. (арендатор) во временное владение и пользование нежилое помещение для использования под кафе, продовольственный магазин с обязательной продажей хлебобулочных изделий сроком с 1 февраля 1999 г. по 1 марта 2000 г.

Дополнительным соглашением от 1 января 2000 г. стороны внесли изменения в договор аренды, увеличив общую площадь передаваемых в аренду нежилых помещений и размер арендной платы. Факт передачи помещений арендатору подтвержден актом приема-передачи, подписанным сторонами.

В связи с наличием задолженности предпринимателя по арендной плате арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о ее взыскании.

Предприниматель в свою очередь предъявил встречный иск, ссылаясь на то, что он за свой счет произвел в арендуемых помещениях капитальный ремонт.

Необходимо ли регистрировать договор аренды

Областная прокуратура на основании ст. ст. 167, 168 ГК РФ обратилась в арбитражный суд с иском к ФГУП и ООО о признании недействительным договора аренды нежилых помещений и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Исковые требования мотивированы тем, что у ФГУП на момент заключения договора не было зарегистрировано право хозяйственного ведения на здание.

Решением в удовлетворении иска отказано.

Суд пришел к выводу, что договор аренды является незаключенным, в связи с чем у суда отсутствуют основания для признания незаключенного договора недействительным.

В кассационной жалобе прокурор области заявил, что, по его мнению, вывод суда является ошибочным, поскольку в соответствии со ст. 4, п. 2 ст. 6, ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до заключения оспариваемого договора арендодатель обязан был зарегистрировать свое право хозяйственного ведения на недвижимое имущество, а поскольку это сделано не было, следовательно, он не вправе был сдавать в аренду спорный объект.

ФАС установил, что между ФГУП (арендодатель) и ООО (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений.

Срок действия договора установлен с 1 мая 2004 г. по 1 мая 2014 г.

ФАС установил, что спорный договор аренды подлежал государственной регистрации, но зарегистрирован не был. Поэтому в соответствии с п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений является незаключенным.

В 2003 г. гражданин Г. согласно договору дарения подарил гражданину М. нежилое здание склада, а 15 сентября 2004 г. между М. и ООО «Ф» был заключен договор аренды этого склада. В тот же день ООО «Ф» оплатило М. аренду за один месяц.

Однако на следующий день М. направил в адрес ООО «Ф» уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. При этом М. установил замки, сигнализацию и расположил в здании свое имущество, тем самым создал препятствия для доступа арендатора в спорное помещение.

ООО «Ф» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к М. о понуждении к исполнению в натуре обязательства по договору аренды.

Суд обязал М. устранить препятствия в пользовании помещением, принадлежащим ООО «Ф» на праве аренды согласно договору.

Принятый судебный акт мотивирован тем, что односторонний отказ от договора аренды противоречит ст. ст. 610, 619 ГК РФ. Однако в дело вмешалось третье лицо — ООО «В», которое обжаловало это решение в кассационной инстанции, заявив, что у него имеется договор безвозмездного пользования имуществом от 20 июня 2001 г., по условиям которого прежний владелец склада гражданин Г. передал ООО «В» здание склада во временное владение и пользование. Срок безвозмездного пользования имуществом определен с 1 июля 2001 г. по 30 июня 2026 г.

ФАС установил, что согласно свидетельству о государственной регистрации права спорные помещения находятся в собственности у М. Каких-либо ограничений и обременений спорного имущества в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории области не зарегистрировано.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Между Федеральным научно-производственным центром (ФНПЦ) и ООО был заключен договор аренды. Поскольку указанный договор был заключен на срок более одного года, он в соответствии с требованиями ст. 651 ГК РФ был зарегистрирован.

Спустя год между ООО и ЗАО был заключен договор перенайма, по которому права и обязанности арендатора по договору аренды были переданы последнему. Договор перенайма был согласован с собственником здания — ФНПЦ. Однако ООО от государственной регистрации договора перенайма уклонилось.

Данный факт послужил поводом для обращения ЗАО в арбитражный суд с иском об обязании ООО зарегистрировать договор.

Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствовался следующим.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В этом случае ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор.

Таким образом, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из первоначального договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм об уступке требования и о переводе долга.

ООО обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения администрации города по зачету затрат на капитальный ремонт здания гостиницы.

Суд обязал администрацию города принять к зачету в счет арендной платы стоимость ремонтных работ.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, требования ООО удовлетворены в полном объеме.

Рассмотрев кассационную жалобу, ФАС установил, что договором аренды предусмотрено проведение текущего и капитального ремонта объекта за счет арендатора.

Суд отказал предпринимателю в передаче кассационной жалобы в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по иску предпринимателя к Обществу о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды. При этом суд правильно установил, что арендатор предпринимал меры по государственной регистрации только после расторжения договора аренды, договор, в свою очередь, был расторгнут в связи с неисполнением предпринимателем обязанности по государственной регистрации аренды недвижимого имущества. При таких обстоятельствах суды признали, что действия Общества по одностороннему расторжению спорного договора аренды и понуждению предпринимателя к освобождению занимаемого помещения соответствуют закону и условиям договора аренды, а потому отказали в удовлетворении иска (Определение Верховного Суда РФ от 25.03.2015 по делу N А29-6329/2013).

Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является фактически отсутствующим ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем. Указанные положения Гражданского кодекса Российской Федерации в их системном толковании при недостижении в требуемой форме соглашения о существенном условии договора предусматривают не недействительность договора, а иные последствия в виде его незаключенности.

Промежуточный анализ вышеуказанных судебных актов позволяет сделать вывод о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества влияет на заключенность договора, а не на его действительность. Юридически значимым обстоятельством, подлежащим определению судом, являются фактические отношения между сторонами в зависимости от срока заключения. Само же отсутствие государственной регистрации договора аренды не является тем основанием, в соответствии с которым лицо может быть лишено права на судебную защиту. Это означает, что в суде при рассмотрении спора у сторон не имеется необходимости обосновывать причины отсутствия государственной регистрации договора.

С 1 июля 2015 года в гражданском законодательстве грядут изменения, которые коснутся и момента заключения договора: после их вступления в силу договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации. В целом это не меняет тенденций в правоприменительной практике арбитражных судов, а лишь официально закрепляет позицию, неоднократно выражавшуюся в актах толкования.

Отношения по аренде объектов недвижимости учитываются также и в налоговых правоотношениях. Арендодатель платит налог на имущество, которое сдается им в аренду, а арендатор при уплате арендных платежей учитывает их в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Арендатор в некоторых случаях также выступает налоговым агентом по налогу на добавленную стоимость (далее — НДС), который, в свою очередь, включается в платежи по договору аренды недвижимого имущества.

При отсутствии регистрации договора аренды недвижимого имущества арендатор на практике может столкнуться с трудностями исчисления расходов, Минфин полагает, что до момента государственной регистрации компания не является арендатором данного объекта и у нее отсутствуют правовые основания уплачивать за него арендную плату, таким образом, уменьшается налоговая база налога на прибыль. Подобная позиция содержится в письме Минфина России от 06.03.2008 N 03-03-06/1/152.

Складывающаяся судебная практика отрицает указанные домыслы некоторых должностных лиц налоговой инспекции: если договор аренды не зарегистрирован, но факт использования арендованного имущества и оплаты арендных платежей подтвержден, понесенные расходы можно учесть в составе затрат, которые в дальнейшем уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.08.2007 по делу N А40-51763/06-115-305).

В объект налогообложения по НДС входят арендные платежи. Согласно пункту 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ налоговым агентом по арендованному объекту недвижимости является арендатор, который обязан исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога. Отсюда следует логически верный вопрос: существует ли обязанность по уплате НДС при отсутствии зарегистрированного договора аренды недвижимости? Представляется верной позиция о том, что отсутствие регистрации договора аренды не освобождает от исполнения обязанности по уплате НДС.

Указанные выводы подтверждаются судебной практикой. Так, например, суд отклонил как необоснованный довод заявителя о том, что договор аренды, ввиду несоблюдения условий пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, является незаключенным и не может порождать никаких правовых последствий, в том числе и по уплате налога. Учитывая реальное использование предпринимателем нежилого помещения в своей производственной деятельности, отсутствие регистрации договора аренды не освобождает налогового агента от исполнения возложенных на него обязанностей. Предприниматель также не учла, что в связи с продолжением пользования имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны а��ендодателя договор аренды, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, был возобновлен на неопределенный срок, а следовательно, применительно к проверяемому периоду не подлежал государственной регистрации (решение Арбитражного суда Сахалинской области от 04.01.2013 по делу N А59-5129/2012).

На стоимость влияет статус заявителя. Размер государственной пошлины фиксированный и составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 — для юридических. Если документы вернут на исправление, пошлина не возвращается.

Оплачивается сбор арендатором, в квитанции должны указываться его данные. Освобождаются от уплаты сбора муниципальные органы и граждане, заранее заверившие договор у нотариуса.

Заявление о регистрации договора аренды может подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.

Точно понадобится паспорт того, кто подает заявление, договор аренды, акт передачи помещения арендатору и документ об оплате госпошлины. Остальное — зависит от того, кто участвует в сделке.

От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора — это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.

На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приема-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.

Пошлину оплачивает тот, кто подает заявление на регистрацию. Подавать может любая сторона — арендодатель или арендатор. Размер пошлины разный для ИП и юрлиц:

• 2 000 ₽ — для ИП;
• 22 000 ₽ — для юридического лица.

ИП может оплатить пошлину через расчетный счет или по квитанции в банке, а юридическое лицо — только через расчетный счет. Оплату подтверждает квитанция или платежное поручение.

Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:

• договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;
• арендодатель сдает часть помещения или здания;
• арендодатель ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;
• сделка аренды для компании считается крупной;
• объект аренды в залоге.

Договор аренды подписал представитель. Подписать договор аренды может кто угодно: брат предпринимателя или главбух. Главное, чтобы у него была нотариально заверенная доверенность. Росреестр будет проверять доверенность. Если она не действует — откажут в регистрации.

Сдается часть помещения. Бывает, что сдают не целое помещение, а часть, например, три комнаты. У этих трех комнат должен быть отдельный кадастровый номер. Если его нет, в Росреестр подают технический план.

Проблема

Что делать

Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия.

Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.

Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации.

Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок.

Не получается исправить недочеты в документах за три месяца.

Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты.

Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства соощат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреест, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки, его в МФЦ.

Что значит «недействительность договора для третьих лиц», и какие риски для арендатора влечет такая недействительность?

В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) «договор аренды для сторон этого договора, считается заключенным с момента передачи недвижимого имущества по договору, но в случае заключения договора на срок более года, такой договор подлежит обязательной государственной регистрации».

По общему правилу, изложенному в статье 164 ГК РФ: «в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации».

Однако, несмотря на вышеуказанные нормы, существует правовая позиция Пленума ВАС согласно которой: «если собственник по незарегистрированному договору аренды передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае соглашение связало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, но для третьих лиц договор будет считаться заключенным только с момента государственной регистрации договора» (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13).

Что же значит «недействительность договора для третьих лиц», и какие риски для арендатора влечет такая недействительность? Представим, что планируется покупка объекта недвижимого имущества для дальнейшего использования под офис, и после реализации покупатель выясняет, что оказывается его новая собственность уже сдана в аренду на ближайшие 10 лет. Подобная ситуация явно нарушает права покупателя. Для защиты данных прав законодатель ввел нормы об обязательной регистрации в ЕГРН долгосрочных договоров аренды недвижимого имущества, при нарушении данных норм такой договор недействителен для любого третьего лица, из чего следуют следующие риски:

1. В случае смены собственника имущества к отношениям сторон не будет применяться пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

До сравнительно недавних пор считалось, что подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимости на срок более года считается заключенным с момента такой регистрации – как буквально и утверждалось в законе. Между тем практика рассмотрения соответствующих споров совершенно обоснованно, на мой взгляд, постепенно привела к выводу, что незарегистрированный договор все же порождает правовые последствия, но только для его сторон. Этот подход фиксируется в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 в ред. 2013 г.: если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо его приняло и оплачивало, то стороны связаны обязательством, но права арендатора не могут быть противопоставлены третьим лицам.

В Информационном письме Президиума ВАС от 25 февраля 2014 года № 165 эта позиция выражена более широко, ее обобщенно можно пересказать так. К отношениям сторон совершенного в надлежащей форме договора аренды недвижимости после передачи недвижимости в возмездное пользование должны применяться правила о договоре аренды несмотря на отсутствие требуемой государственной регистрации. Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц. Арендатор, которому вещь передана по договору, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.

Однако невозможность арендатора ссылаться на сохранение аренды есть лишь общее правило: заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом, поскольку согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение отношений, возникших из договора аренды. Вроде логично; ст. 617 ГК сформулирована если и не императивно, то по крайней мере как общее правило, исключения из которого предполагаться не должны. Напомню, это позиция 2014 года.

Однако далее все «страньше и страньше». С 2015 года пункт 3 ст. 433 ГК устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Иными словами, для сторон он заключен – и это прямо признано законом. Возможность игнорировать оговорку «если иное не установлено законом» в отношении договоров аренды подтверждает Верховный Суд. В п. 5 Постановления Пленума от 25.12.2018 № 49 он указывает, что в отсутствие требуемой государственной регистрации договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении; момент же заключения такого договора в отношении его сторон определяется по общим правилам. Иллюстрируется этот тезис как раз примером с договором аренды, в рамках которого повторяется мысль о том, что арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания, не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

И вот здесь возникает та проблема, о которой и хотелось бы поговорить. С момента появления п. 5 ст. 433 ГК в его современном виде у нас фактически легитимированы две модели аренды: назовем их «вещная» и «относительная» (написать «обязательственная» у меня рука не поднимается). При заключении договора стороны теперь могут выбирать ту модель, которая кажется им удобнее. Иными словами, отказ от государственной регистрации может означать осмысленный и теперь вполне легитимный выбор модели относительной аренды, которая не обладает свойством следования и прекращается при смене собственника. Если же стороны провели регистрацию, они получают вещную аренду.

Так что же в таких условиях должен полагать приобретатель, который в момент приобретения вещи знал или должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды? Разве не мог он предполагать, что отсутствие регистрации означает намерение сторон создать относительную аренду? Разве такое предположение недопустимо с учетом п. 3 ст. 433? Разве с учетом п. 3 ст. 433 оно противоречит существу отношений? Мне ближе отрицательный ответ. Стороны действительно могли стремиться к такой модели. Возлагать же на приобретателя бремя экспертизы отношений сторон, их намерений и пр. вряд ли справедливо.

Думаю, отраженный в п. 5 ППВС от 25.12.2018 № 49 подход имел право на существование лишь до тех пор, пока в законе не появилась возможность установления относительной аренды. Теперь же сомнения, как мне кажется, должны разрешаться в пользу приобретателя.

В настоящее время сформировалась успешная практика признания незарегистрированного долгосрочного договора аренды (от 1 года) и дополнительных соглашений к нему заключенными вне зависимости от государственной регистрации.

Данная статья посвящена правовой природе таких сделок и их юридическим последствиям.

Какие сделки подлежат государственной регистрации?

• — п.2 ст. 609 ГК РФ «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом»;
• — п.2 ст. 651 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации»;
• — Несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды с общим сроком 1 год и более, заключенных одновременно и без перерыва срока также приравниваются к единой сделке, подлежащей государственной регистрации в Росреестре (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).
• — Договор аренды недвижимого имущества, продолжительностью менее года, но срок которого истекает в последний день предыдущего месяца следующего года (т.е. с 01.01.17 по 31.12.17) приравнивается к году и подлежит регистрации (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
• -п.2 ст. 164 ГК РФ «Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации».

Правовые последствия незарегистрированного договора аренды

В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, то ее правовые последствия сделки наступают после регистрации. Однако, в соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ, момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом. Суды истолковали эту норму таким образом, что договора аренды не прошедшие государственную регистрацию порождают права и обязанности исключительно и непосредственно для Сторон договора. Таким образом, государственная регистрация ДДА не является обязательной для сторон договора, и ни одна из сторон не может ссылаться на отсутствие регистрации, как на основание для признания долгосрочного договора аренды ничтожным. Государственная регистрация же направлена на защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора.

Формирование подобной судебной практики по незарегистрированным договорам аренды началось с Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление). В соответствии с п.14 Постановления, если Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды (индивидуально определенный предмет, размер арендной платы), собственник передал и арендатор принял имущество в пользование, то существующие отношения не могут быть произвольно изменены одной из сторон, а должны осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями договора. Далее данная позиция была поддержана в информационном письме Президиума ВАС РФ.

Установлен ли законом срок для регистрации договора аренды недвижимости?

Статья 19.21 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним в виде административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от трех тысяч до четырех тысяч рублей; на юридических лиц — от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей.

На практике могут возникнуть вопросы, установлен ли законом срок для регистрации аренды недвижимости и если такой срок установлен, то можно ли за нарушение этого срока привлекается арендатора и арендодателя к административной ответственности по ст. 19.21 КоАП РФ.

Согласно п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества сроком не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из статьи 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ, государственная регистрация права аренды на недвижимое имущество является обязательной.

Вышеназванные нормы вполне можно толковать как требование обязательной госрегистрации договора аренды сроком свыше одного года, невыполнение которой может повлечь административную ответственность.

Между тем, это не так.

Закон, установив обязательность госрегистрации договора аренды недвижимости при сроке аренды свыше одного года, не установил сроки, в течение которого это надо сделать.

В связи с этим, арендатор и арендодателя не подлежат привлечению к административной ответственность по ст.19.21 КоАП РФ.

Исходя из норм, содержащихся в Гражданском кодексе РФ, можно сделать вывод, что договор аренды нежилой недвижимости может быть:

• срочным;
• бессрочным, если в нем не указано, на какой период оформляются отношения между арендодателем и арендатором.

В свою очередь, аренда, о которой речь идет в первом пункте, может быть:

• краткосрочной – до 12 месяцев;
• долгосрочной – свыше года.

Подробнее о сроках договора аренды нежилого помещения написано здесь.

Ст. 651 ГК РФ отдельно устанавливает правила для договоров аренды зданий и сооружений. В ней указано:

1. Сделка оформляется в письменной форме.
2. Если срок действия договора составляет более 12 месяцев, то он подлежит государственной регистрации.

Казалось бы, причем здесь нежилые помещения? Это не здания и не сооружения. Как отмечалось, в ст. 609 установлено правило, говорящее об обязательной регистрации договоров аренды недвижимости, если иное не предусмотрено какими-либо действующими правовыми нормами.

Но правильным будет вывод о том, что правила, касающиеся аренды зданий и сооружений, нужно применять и в отношении нежилых помещений.

И вот почему: В 2000 году было опубликовано Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда за номером 53. В нем речь идет именно о рассматриваемом вопросе. В документе имеют место следующие выводы:

1. Нежилое помещение, как и жилое, является объектом, который входит в состав здания или сооружения. То есть, помещение является частью здания. Это вполне логично и очевидно, но в юриспруденции, нельзя ссылаться только на логику, нужно подтверждать свою позицию, опираясь на определенные акты, исходящие от государственных органов. Письмо Президиума ВАС – «авторитетный» документ, если можно так выразиться.
2. Если помещение – часть здания или сооружения, то, следовательно, вопрос о необходимости гос. регистрации аренды такого объекта можно решать, руководствуясь положениями ст. 651 ГК РФ.

1. договор всегда должен заключаться в письменной форме;
2. если срок его действия менее 12 месяцев – обращаться в Росреестр не нужно;
3. если сделка оформлена на год и более, то регистрировать документ необходимо.

Ст. 609 ГК РФ говорит о том, что договоры аренды объектов недвижимости, в число которых входят и нежилые помещения, подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, когда регистрация не нужна в силу закона или иного правового акта.

Если регистрации не было, как оценить отношения арендодателя и арендатора с юридической точки зрения? Согласно нормам ГК РФ, договор, который подписан, но не зарегистрирован, будет считаться незаключенным для третьих лиц. То есть, определенные обязательства между сторонами при этом возникают. Арендатор или арендодатель могут даже принудить вторую сторону, уклоняющуюся от похода в МФЦ или Росреестр, к осуществлению данного действия.

Между тем, третьи лица, не имеют возможности и не должны считать, что аренда имеет место. Так, например, юридическое лицо обязано вести свою деятельность по определенному адресу. Если оно, в этих целях, арендовало нежилое помещение, но не зарегистрировало договор, то, скажем, контролирующие органы имеет право считать:

• что аренда не имеет место;
• нарушается законодательство, регулирующее деятельность юр. лиц.

Государственная регистрация является юридическим актом уполномоченных органов, который фиксирует факт возникновения, изменения или прекращения определенного права у субъектов правоотношений. Результатом регистрационных действий является внесение сведений в государственный реестр прав.

В отношении права аренды на территорию земли, факт регистрации означает возникновение полного объема правомочий как для сторон договора аренды, так и для третьих лиц.

По общему правилу договор аренды участка земли, а также его субаренды, не подлежит обязательной государственной регистрации, если он заключен на срок менее года. Из этого правила федеральным законодательством могут устанавливаться исключения.

Если указанный договор заключен на срок более года, то закон требует его обязательной регистрации. В случае несоблюдения данного требования, правоотношения, вытекающие из договора аренды, не будут иметь юридических последствий для третьих лиц.

Общие правила совершения регистрационных действий регламентируются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для совершения акта государственной регистрации права аренды заинтересованные стороны обращаются в территориальное подразделение Росреестра по месту нахождения земельного участка. Правом на обращение с заявлением о регистрации обладает каждая сторона договора.

Если предметом регистрационных действий будет являться аренда с множественностью лиц на стороне арендатора, правом на обращение будет обладать одно из этих лиц, или арендодатель.

При обращении в органы Росреестра заявитель должен представить:

1) Заявление о регистрации (заполняется одной из сторон по договору аренды);

2) Документы, удостоверяющие личность заявителя, либо полномочия представителя;

3) Подлинник договора аренды (субаренды) участка земли;

4) Учредительные документы организации, если сторонами по договору выступают юридические лица;

5) Кадастровый паспорт участка, если предметом договора аренды является доля в общем праве. Кадастровый паспорт должен содержать определение части участка, сдаваемого в аренду.

В случае, если регистрации подлежит право аренды, вытекающее не только из договора, но и из распорядительного акта органа власти, а участок будет использоваться для строительства, заявителем может быть представлено решение о предварительном согласовании места размещения объекта.

Комплекс регистрационных действий осуществляют государственные регистраторы, должностные лица Росреестра. Процедура регистрации регламентирована ФЗ-122 и состоит из нескольких этапов:

• Прием документации от правообладателя (заявление; документы, подтверждающие факт возникновения права аренды; документы, подтверждающие полномочия сторон; документ об оплате госпошлины).
• Юридическая экспертиза представленной документации на предмет соответствия сделки закону, достоверности документации и отсутствие противоречий между ранее правами, которые были зарегистрированы ранее.
• Внесение соответствующих записей в ЕГРП.
• Выдача заявителям документов, подтверждающих совершение регистрационного действия в отношении права аренды.

Постановление от 21 августа 2019 г. по делу № А46-17377/2018

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

В 2017 г. произошли изменения в сроках регистрации договоров аренды в сторону их уменьшения. По новым правилам сроки составляют:

1. При подаче документов в регистрирующий орган — срок составляет не более 7 дней.
2. При обращении в МФЦ срок увеличен до 9 дней.
3. При одновременной постановке объекта на кадастровый учет и регистрации договора аренды срок составит при обращении в МФЦ 12 дней.
4. Если основанием для регистрационных действий является решение суда — срок сокращен до 5 дней.
5. Если договор аренды заверен нотариально, то срок регистрации через Росреестр составляет 3 дня, а через МФЦ — 5 дней.

Существенным изменением прежнего порядка является то, что ранее регистрирующие органы никак не отвечали за соблюдение сроков, да и сами сроки не были четко ограничены. Теперь же нормативы установлены, и установлена ответственность за их соблюдение.

Документом, определяющим размер, сроки и правила уплаты госпошлины за регистрацию договоров аренды земельных участков был и остается Налоговый кодекс РФ. В этой части изменений в 2017 г. не произошло.

• Юридическое лицо за регистрацию договора аренды земли обязано оплатить госпошлину в размере 22 тыс. руб. Эта сумма уплачивается за каждый объект недвижимости. Иными словами, если в договоре аренды указаны 2 объекта недвижимости, имеющие самостоятельные кадастровые номера, то сумма госпошлины составит 44 тыс. руб. и т.д.
• Физическому лицу за регистрацию договора аренды придется заплатить госпошлину в существенно меньшем размере — только 2 тыс. руб.

В соответствии с этим часто возникает вопрос : какова сумма госпошлины, если одна из сторон сделки физическое лицо, а вторая юридическое? Исходить следует из того, что госпошлиной облагается только сама процедура регистрации права. Ранее платить приходилось и за сделку, и за ее регистрацию. Поэтому госпошлину оплачивает тот, кому переходит право. Граждане, арендующие землю у компаний, платят 2 тыс. руб., а фирмы, арендующие землю у граждан, платят 22 тыс. руб.

Сейчас подать заявление на регистрацию договора аренды земли можно даже на сайте Росреестра онлайн. В этом случае и оплату можно произвести через Интернет. Реквизиты счета и все доступные способы внесения госпошлины подробно изложены на сайте.

Целый ряд моментов необходимо учитывать сторонам при заключении договора аренды земли:

1. Когда данный участок принадлежит сразу нескольким собственникам, в договоре указываются они все, либо один из собственников заключает договор от своего имени, прилагая к нему нотариально заверенные согласия остальных совладельцев. Это же правило относится и к супругам.
2. Если в договоре аренды будет указана площадь участка больше той, что обозначена в правоустанавливающих документах, то такие действия трактуются, как самозахват и подлежат взысканию в соответствии с УК РФ за получение прибыли незаконным путем.
3. Обязательно в договоре должна быть указана цель, с которой арендуется земля. Это может быть ведение сельского хозяйства, строительство многоквартирного дома и так далее. Чтобы защитить свои интересы, можно указать несколько целей, так как после подписания договора и его регистрации, внести какие-либо существенные изменения будет невозможно.
4. Когда речь идет об аренде земли в муниципальной собственности, тарифы исчисляются, опираясь на кадастровую цену участка. Если арендатор не согласен с произведенным расчетом, он вправе обратиться в суд и оспорить кадастровую оценку. После принятия судом решения, арендная плата будет пересчитана по новой оценке.
5. Если любая из сторон грубо нарушит условия договора, он может быть расторгнут по инициативе любой из сторон. Уведомление при этом о намерении прекратить деловые отношения сторона-инициатор должна выслать своему контрагенту не позднее, чем за 30 дней до даты прекращения договора.

Правильная регистрация договора аренды земли предотвращает те неприятные последствия, которые могут наступить в случае, когда любая из сторон решит нарушить договоренности. Кроме того, на основании договора аренды происходят отчисления в налоговую со стороны арендодателя. Пренебрегать регистрацией нельзя, так как без нее договора длительностью более 12 месяцев являются недействительными. Позаботиться о подаче заявления в Росреестр стоит непосредственно после подписания договора, не откладывая это мероприятие дольше, чем на несколько дней.

Отметку о принятом решении занесут в ЕГРП, а копию сообщения прикрепят к правоустанавливающим документам. Пакет бумаг, собранный для регистрации договора, не возвращается. Заявителю выдадут только оригиналы. Уплаченная госпошлина также не вернется, а заявление на регистрацию можно будет подать повторно. При этом придется заново уплатить государственную пошлину. Если считаете отказ в регистрации необоснованным, и готовы постоять за свои права, обжалуйте решение регистрационных органов в судебном порядке.

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным

Для этого необходимо четко следовать законной процедуре, обратившись с заявлением в арбитражный суд.

1. Физические лица должны действовать на основании главы 25 Гражданского процессуального кодекса. Заявление подается не позднее трех месяцев с момента вручения извещения об отказе. Суд рассмотрит его в течение десяти дней.
2. Юридическим лицам необходимо руководствоваться главой 24 Арбитражного процессуального кодекса. Срок для подачи заявления – три месяца.

В заявлении надо указать обоснование обращения, приложить вынесенный регистрационным органом отказ и другие требуемые документы.

Если обращение признают обоснованным, регистрирующие службы обяжут внести договор аренды в соответствующие реестры в определенный срок. Решение суда отправят руководству такой организации в течение трех дней с момента вступления в силу. Об исполнении должны будут сообщить заявителю и суду в течения месяца. В случае с юридическими лицами копию решения отправляют в регистрационный орган не позднее пяти дней.

Любая неточность в исковом заявлении, порядке обращения в суд или собранных документах – это дополнительная возможность получить очередной отказ в удовлетворении требований. Чтобы избежать лишней траты сил, денег и времени, обратитесь за поддержкой к экспертам нашей компании. Мы устраним причину негативного ответа регистраторов, поможем грамотно составить новое обращение и добьемся положительного исхода дела в суде. Огромный опыт и немалые профессиональные знания наших специалистов – гарантия успеха.

По общим основаниям прекращения обязательств (указаны в статьях 407- 419 Гражданского кодекса РФ), договор аренды земли в соответствии с нормами гражданского законодательства может быть прекращен в ряде случаев:

1. Истечения срока действия, на который заключался договор аренды;
2. Досрочного прекращения договора аренды земельного участка по соглашению сторон, в одностороннем или в судебном порядке.

Отдельно следует отметить, что согласно положениям статьи 617 Гражданского Кодекса РФ, переход права на переданное в аренду имущество к другому лицу не может являться основанием для расторжения договора аренды.

Также, предусмотрено, что в случае, если лицо, находящееся в правовых отношениях аренды недвижимого имущества (субъект договора аренды земельного участка), погибает/умирает, то закрепленные за ним права и обязанности по договору аренды участка переводятся на его наследников по закону или завещанию, за исключением случаев, когда законодательством или непосредственно самим договором аренды предусмотрен иной переход арендных прав и обязанностей после смерти арендатора.

Положениями ст. 620 Гражданского Кодекса РФ предусматривается случаи досрочного расторжения договора аренды:

1. «Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества»;
2. «Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора»;
3. «Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования» и т.д.

Кроме того, закрепленные в статье 611 Гражданского Кодекса Российской Федерации положения обеспечивают арендатора правом расторгнуть заключенный договор и требовать полного возмещения убытков, если хозяин земельного участка не предоставил вместе с землей необходимых документов, инструментов и прочих принадлежностей, без которых арендатор не может в полном объеме эксплуатировать по назначению взятую в аренду землю, и/или в большей степени, рискует потерять то, на что был в праве рассчитывать, исходя из условий заключенной сделки.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Однако, неисполнение арендодателем при заключении договора аренды земельного участка обязанности по предупреждению арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). дает арендатору также право требовать расторжения договора и возмещения убытков либо соразмерного уменьшения арендной платы (ст. 613 Гражданского Кодекса РФ).

Договор аренды земельного участка может быть прекращен в судебном и во внесудебном порядке.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что в праве была надеяться при заключении договора.

Похожие записи:

• Размер бюджета Украины на 2021 год
• Как отменить исполнительный лист по задолженности кредита образец
• Налог с продажи дома и земельного участка в 2021 году