19.09.2021

Какие вопросы задать риэлтору при первой встрече

Автор: admin Банковское право Нет комментариев

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие вопросы задать риэлтору при первой встрече». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Какие вопросы задавать риэлтору?

2. Первая встреча риэлтора с клиентом: пришёл, увидел, победил!

2.1. 4. Каково текущее состояние дома? Когда ожидается капитальный ремонт и есть ли у администрации района планы по сносу недвижимости?

3. Какие вопросы задавать риэлтору на первой встрече

3.1. 6. Сколько человек прописано? Живет ли кто-то в квартире или она пустует?

4. Нюансы первой встречи с риелтором

5. Первая встреча риэлтора с продавцом квартиры

6. Как провести первую встречу с владельцем недвижимости

6.1. Кто ваш риэлтер/агент?

6.2. Каково техническое состояние квартиры?

6.3. Что с коммуникациями и звукоизоляцией?

7. Что спросить у продавца квартиры: топ-7 вопросов риелтора

7.1. Что с инфраструктурой?

7.2. Кто ваши соседи?

Для начала сделайте выбор, по какому критерию идет подбор специалиста. Желательно не по телефону, а на встрече узнайте: в чем разница и какие преимущества у конкретного риэлтора в предоставлении услуг. Так как в большинстве случаев, клиент изначально обращается к риелторам: или посетив агентство недвижимости, или сделав звонок по телефону. Но более продуктивно будет, если общение будет происходить в формате встречи.
Совет: меньше общаетесь по телефону, а все-таки уделите время для личной встречи. У обеих сторон должно появиться взаимное доверие, а для этого, поначалу необходим визуальный контакт. У заказчика услуги должно, появится понимание: какой посредник будет представлять их интересы и находить наилучшие предложения для своего клиента.

Какие вопросы задавать риэлтору при первой встречи

Узнайте, сколько риэлтор работает в данном сегменте бизнеса? Какой опыт работы, в каких агентствах работал? Какие последние сделки закрывал? Есть ли приоритет, с какими объектами работать и в каком сегменте (жилая или коммерческая недвижимость; дома, квартиры или офисы? И т.д.). Какие его основные отличия и преимущества в работе от других риелторов? За что и какую работу его должны вознаградить комиссией: за создание спроса или (как в большинстве случаев отвечают) за размещение в базе, за юридическое сопровождение и еще кучу непонятных услуг (какие не являются по сути риелторскими)? Клиенты должны для себя самих различать информационные услуги и услуги по купле-продаже конкретного объекта по конкретным, заранее оговоренным условиям.

Сможет ли специалист закрыть вопрос (продажа, покупка, аренда)? Какие ему для этого необходимы временные рамки (2-3 недели, месяц-два)? По какой сумме он сможет продать (купить, сдать или снять) объект? От чего он отталкивается в своих выводах по стоимости (или по цене за квадратный метр): делал ли он аналитику, срез рынка, есть ли у него статистика продаж аналогичных объектов за последнее время? Вообще, за какое время он сможет сделать анализ и показать стартовую цену для продажи?

Поинтересуйтесь, какие есть у риэлтора документы, которые позволяют ему вести предпринимательскую деятельность? Параллельно он может вас ознакомить с тем, где он учился (высшие учебные заведения), какие курсы, семинары и мастер-классы он проходил. Или вы поймете, что человек просто случайно оказался в этой профессии, тем самым можно предугадать какие будут предоставлены услуги.
Потом и сам посредник должен узнать о документах на объект недвижимости, готовы ли они для заключения сделки, есть ли какие-либо обременения или ограничения?

Своим клиентам я привожу несколько возможных сценариев развития событий, связанных с предоставлением моих услуг. Общаясь с ними, я привожу пессимистический, базовый и оптимистический. Узнайте, есть ли подобные «фишки» у риелторов, к которым вы обращаетесь? Так как при одном только оптимистическом сценарии, вы рискуете впоследствии, во время процесса, ознакомится еще с двумя. При этом, как показывает практика, возможна потеря времени и денег.

Какую затратную часть по деньгам несет клиент: налоги, комиссия, другие растраты?

Большой мотивацией к работе является эксклюзивный договор на предоставление услуг. Узнайте: по какому принципу работает риэлтор или агентство: по эксклюзивному договору, на устных договоренностях или в качестве информационного посредника?

Клиенты не всегда могут объективно оценить свою недвижимость и во многих случаях она им в разной степени дорога. Кто-то долго строил и вкладывал всю свою душу, кто-то потратил значительный бюджет, у кого-то с объектом связаны воспоминания. И поэтому может произойти переоценка объекта клиентом, которая может повредить дальнейшему процессу. Для этого попросите рекомендации у посредника, каким он видит процесс предпродажной подготовки, во сколько может быть оценено состояние объекта потенциальными покупателями?

Спрашивайте: где будет размещена информация об объекте, насколько быстро смогут найти клиенты информацию об объекте или он затеряется среди тысяч других? Или он будет размещен на топовых позициях? Перепроверьте написанный текст о своей недвижимости, посмотрите на качество фотографий. Уточните по внешней рекламе (баннеры, растяжки), будут ли они размещены на фасаде объекты или поблизости?
И главное, для создания хорошего спроса на объект, риэлтор просто обязан сотрудничать со своими коллегами, а не рассчитывать только на свои силы, поэтому уточните у риэлтора этот момент. Рекомендую еще проведение дня открытых дверей (ДОДа) для посредников, с расчётом на создание дополнительного спроса.

Очень хорошо для самого клиента будет, если он определит рамки предоставления услуг. Тем самым специалист будет находится в рабочем «тонусе» и не отвлекаться на пустяки. Он правильно организует маркетинговую и рекламную кампании, правильно спланирует показы и просмотры недвижимости. Переговорите с посредником по специалистам, которые смогут помочь в завершении всего цикла предоставления услуг (нотариус, юрист, маркетолог, фотограф, строители и т.д.).

Какие вопросы задавать риэлтору?

Мне в своё время пришлось провести не один и не два десятка встреч, получить десятки отказов, прежде чем я смог добиться приемлемого результата, начал активно формировать свой клиентский портфель, регулярно проводить сделки.

Я считал, что имея солидный опыт в продажах, с легкостью смогу преуспеть в риэлторском бизнесе. Не осознавая до конца, что и как я буду продавать людям, не оценив и не прочувствовав смысла услуги риэлтора, я побежал на встречи. Спешил заключать договоры! А люди шарахались от меня, как только слышали слово «договор». Вот тогда я остановился и задумался: почему так происходит?

Я поставил себя на место клиента, почувствовал и осознал, почему одним риэлторам клиенты платят баснословные комиссии, а другим не готовы заплатить ни копейки.

Секрет в том, как риэлтор проводит свою первую встречу с потенциальным заказчиком.

Я не буду рассказывать о том, как нельзя проводить встречи, я поделюсь опытом, как это делать правильно.

Начнем с правильного алгоритма проведения встречи, с этапов продаж риэлторской услуги.

А в конце статьи, я раскрою самый важный секрет успешной встречи.

Эффективность встречи с клиентом зависит от соблюдения последовательности всех этапов продажи риэлторской услуги:

1. Подготовка к встрече

2. Знакомство, вступление в контакт

3. Выявление потребностей

4. Презентация услуг

5. Работа с возражениями

6. Заключение договора об оказании услуг

Разберем все этапы продаж по порядку.

В этой статье поговорим о том, как правильно провести первые три из них :

подготовка к встрече
знакомство и вступление в контакт
выявление потребностей

Театр начинается с вешалки, а продажа услуги риэлтора — с подготовки к встрече с клиентом

Важный этап, про который многие забывают напрочь. А ведь от того, насколько правильно вы подготовитесь, что возьмете с собой на встречу, во многом зависит исход вашего визита. Поэтому очень важно:

правильно договориться с собственником объекта и назначить встречу по телефону отлично от других агентов (подробно, как звонить эффективно читайте здесь)
перед выездом оценить стоимость квартиры потенциального заказчика (с погрешностью 5-10%) доступными вам способами, чтобы быть готовым к предметному диалогу по этому вопросу
иметь аккуратный вид и деловой стиль одежды
запланировать свой визит таким образом, чтобы приехать на 10-15 минут раньше, чтобы была возможность пройтись по территории прилегающей к дому потенциального заказчика и визуально оценить инфраструктуру района
взять с собой позитивное настроение!

Как максимально эффективно подготовиться к встрече, чтобы она прошла успешно, я обучаю на практике! Подробности здесь!

Первая встреча риэлтора с клиентом: пришёл, увидел, победил!

Четко решите для себя и поставьте риелтора в известность, какую сумму вы готовы вложить в сделку, а также какие источники финансирования у вас имеются на данный момент. От этого будет зависеть дальнейшая схема взаимодействия риелтора с вами.

Если вам нужен кредит, попросите риелтора порекомендовать надёжный банк или ипотечного брокера. Если перед покупкой новой недвижимости вам нужно будет продать старую, тогда непременно уведомите об этом риелтора. Ведь эта процедура может существенно повлиять на сроки сделки.

Не упустите возможность задать риелтору вопросы по состоянию рынка. Это позволит вам понять, как быстро будет совершена ваша сделка:

На каком уровне нынче находится рынок: на подъеме или спаде?
Какая стоимость квадратного метра тех объектов, которые вас интересуют (в среднем)?
Чего сегодня больше на рынке: спроса или предложения?

И непременно получите ответы на следующие вопросы, которые будут касаться непосредственно самой деятельности выбранного вами риелтора:

Риелтор работает сам или на компанию?
Когда можно будет оплатить услуги риелтора: до или после сделки?
Как формируется зарплата риелтора?
Какие обязанности берет на себя риелтор согласно договору?
Сколько вариантов недвижимости вы сможете просмотреть в рамках договора?

И, конечно же, перед подписанием договора непременно внимательно прочтите его. Таким образом, вы будете уверены в том, что все, что говорит риелтор — правда.

Пожалуй, этот вопрос необходимо задать самым первым. Несмотря на то, что количество неприватизированной жилплощади на рынке недвижимости стремится к нулю, следует учесть и этот вариант.

Величина госпошлины за выдачу документа, свидетельствующего о праве собственности на жилье, обойдется не так уж и мало.

Даже если жилплощадь приватизирована, необходимо поинтересоваться у риэлтора, какое количество граждан было прописано на момент приватизации. Проблема заключается в том, что помимо собственника квартиры, могут быть другие субъекты, претендующие на жилье. Заблаговременно позаботиться о наличии юридического заключения об отказе от приватизации в строну другого лица – обезопасить себя от лишних проблем.

Нередки случаи, что по каким-то причинам собственник квартиры находится за пределами населенного пункта, где жилье выставлено на продажу. Всеми делами на протяжении некоторого времени “заведует” исключительно агент. Для обеспечения прозрачности сделки риэлтор должен поддерживать непрерывный контакт с собственником. К сожалению, вам никто не сможет предоставить гарантию, что по приезду из длительной командировки, хозяин не поменяет решение в силу каких-либо объективных или субъективных причин (рост цен на недвижимость, смерть/рождение члена семьи и.т.д) о фактической продаже жилья.

Поэтому безусловный плюс, когда собственник квартиры постоянно проживает в том городе, где продается недвижимость.

Длительный процесс продажи может быть диктован не только сугубо большой стоимостью жилья, но и сторонними факторами. Велика вероятность, что какие-либо неприятные нюансы могут “вылезти” на этапе заключения договора купли-продажи.

4. Каково текущее состояние дома? Когда ожидается капитальный ремонт и есть ли у администрации района планы по сносу недвижимости?

Конечно, внутренняя отделка помещения – один из ключевых факторов при выборе жилья. Но, необходимо понимать, что если дому больше 20-30 лет с момента постройки, то “не за горами” капитальный ремонт, который принесет будущему собственнику немало хлопот. Кроме того, жилье и вовсе может планироваться под снос (особенно если речь идет о малоэтажной застройке 50-60 годов прошлого века).

Информацию о капитальном ремонте или сносе может предоставить исполком по районной принадлежности дома. Как бы то ни было, любой агент по продаже недвижимости должен владеть этим вопросом.

Какие вопросы задавать риэлтору на первой встрече

Весьма распространенный случай, когда собственник, жертвуя жилплощадью, берет большую денежную сумму в долг у банка или физического лица. К моменту совершения сделки, может получиться так, что этот собственник уже довольно условный.

6. Сколько человек прописано? Живет ли кто-то в квартире или она пустует?

Очевидно, что в полную собственность вы получите недвижимость только тогда, когда на ней не будет прописано ни единого человека. Процесс выписки из квартиры всегда долговременный, а если у хозяина отсутствует место, куда ему можно перепрописаться, может затянуться на 2-3 месяца.

Всегда положительный момент, если квартира пустует. Это значит, что вопрос освобождения жилплощади будет стоять не так остро.

Согласно действующему законодательству, если жилплощадь находится во владении менее 3 лет, то необходимо будет выплатить пеню, составляющую 13% с суммы превышающей 1 миллион рублей (налог должен платить продавец, естественно). Следует узнать, готов ли будет продавец расстаться с такой суммой или на этапе подписания договора купли-продажи сделка рискует сорваться.

1. Имеете ли вы предшествующий опыт сотрудничества с агентами по недвижимости?

2. Каково ваше мнение о предыдущем агенте по недвижимости? (если такой опыт был)

3. Есть ли у вас родственники или друзья, ранее совершавшие операции с недвижимостью?

4. Обращались ли вы в другие агентства недвижимости?

5. Какие?

6. Какие объекты недвижимости вы уже посмотрели?

7. Вам ничего не подобрали или не понравилось то, что было предложено?

8. Что конкретно не понравилось?

9. Какую квартиру (дом) по количеству комнат хотите приобрести?

10. Рассматриваете вы часть дома, таунхаус?

11. Какой примерно площади?

12. В доме какой категории?

13. В какой стране?

14. В каком районе города или страны?

15. Какой участок земли, принадлежащий дому, хотелось бы иметь?

16. На какую денежную сумму рассчитываете? (красиво звучит вопрос: «Каков ваш бюджет?», «Сколько вы собираетесь потратить на приобретение жилья?»)

17. Площадь кухни важна или не имеет для вас значения? Рассматриваете ли квартиры со смежными комнатами?

18. Какие этажи предпочитаете?

19. Как вы относитесь к первому или последнему этажу?

20. Для кого приобретается эта квартира или дом?

21. Каков состав семьи клиента?

22. Как срочно вы хотите приобрести?

23. Когда можете выехать на просмотры? Сколько времени, сколько дней можете посвятить просмотрам? Какое время дня наиболее предпочтительно для просмотров? Важно ли для вас состояние квартиры или дома?

24. Важно ли, куда выходят окна жилого объекта?

25. Используются ли при покупке ипотечные средства, субсидия, жилищный сертификат?

26. Имеете ли свободные денежные средства для покупки или вначале необходимо реализовать собственное жильё?

27. Кто вместе с вами будет принимать решение о покупке? С какой целью приобретается недвижимость?

Последний вопрос — это не праздное любопытство. На пример, если клиент покупает квартиру, чтобы потом сдавать её в аренду и получать доход, проделайте в таком случае дополнительную работу для него: позвоните в несколько агентств недвижимости, занимающихся арендой, и узнайте, какие именно квартиры, в каких районах города пользуются максимальным спросом и сдаются в короткие сроки по выгодной цене. Напечатайте полученные данные. Донесите эту информацию до вашего клиента. Уверена, вам приятно будет посмотреть на его реакцию. Вообще мне очень нравится использовать в агентской работе «золотое правило»: «Сделайте для вашего клиента чуть больше, чем он от вас ожидает, чем предписывает договор, который ваш клиент заключил с агентством недвижимости, в котором вы работаете».

1. По каким критериям вы принимаете решение о том, кому доверить продажу вашей недвижимости?

2. Что я могу сделать для вас, чтобы убедить сотрудничать с нами?

3. Что вы цените высоко в том агентстве, с которым работаете сейчас? Что бы вы улучшили в вашем взаимодействии с данным агентством?

4. Чем я могу вам помочь?

5. Почему вы решили продавать квартиру?

6. Вы лично продаёте? Кому принадлежит эта квартира?

7. Вы уже звонили агентам по недвижимости?

8. Что вы оценили высоко во время переговоров с агентами? Вам всё понравилось?

9. Чем вам нравится дом, который вы продаёте? Что не нравится в нём? Кто принимает решение о продаже?

10. Что я могу сделать для вас, чтобы стать вашим персональным риэлтором?

11. Вы уже пытались оценить вашу квартиру?

12. В течение какого времени вы хотели бы продать ваш дом?

13. Вы уже занимались поиском другого дома? Сколько по времени продаётся ваш дом?

14. У вас были конкретные предложения от покупателей?

15. Как вы думаете, почему ваш дом до сих пор не продан?

16. Как вы сами оцениваете свой дом? На какие критерии вы опирались при оценке дома?

17. По-вашему, какие сложности могут возникнуть, чтобы получить при продаже вашего дома названную вами цифру?

18. Могу я узнать, где вы работаете и чем занимаетесь?

19. Каков состав вашей семьи?

20. Почему вы решили обратиться к профессионалу? (если до этого продавал самостоятельно)

21. Как вы считаете, выгодно работать с несколькими агентствами недвижимости?

22. Что произойдёт, если не удастся продать ваш дом в нужные сроки? Другие агенты по недвижимости уже оценивали ваш дом? Как вы думаете, почему их оценка выше моей?

23. Вы знакомы с ценами на недвижимость вашего района? Что вы уже предпринимаете, чтобы продать ваш дом?

24. Если завтра я найду вам покупателя, готовы ли вы освободить дом в короткий срок?

25. Каково ваше мнение об агентах по недвижимости? Что вы думаете о них?

После вышеуказанной серии вопросов будет замечательно, если агент по недвижимости задаст один вопрос самому себе и честно ответит на него: «Стоит ли работать с этим клиентом?».

Конечно, этот вопросник не являются стандартом. Помните, что всё индивидуально. Чем более опытен риэлтор, тем более специфичные вопросы он формулирует своему клиенту. Будьте внимательны и изобретательны! Действуйте исходя из конкретной ситуации! Проявляйте своё безграничное творчество!

Фото: posit.kz

Г. Парусова («Профессия риэлтор. 48 шагов на пути к успеху»)

Информационная служба www.kn.kz

Особенности цифровой ипотеки в Казахстане
Тренд на экологичность в Казахстане и его активное формирование вместе с Eurasian Resources Group
Ипотека при разводе: как поделить недвижимость
Что важно знать о наследовании недвижимости
5 советов для быстрой продажи квартиры

Нюансы первой встречи с риелтором

О подготовке к просмотру недвижимости нужно позаботиться при совершении холодного звонка.

Поинтересуйтесь можно ли с собой взять фотоаппарат или видеокамеру.
Попросите подготовить все правоустанавливающие документы.

Основное внимание уделите пакету документов, так как именно от наличия или отсутствия оных будет зависеть объем вашей работы. Кроме того, они помогут предварительно оценить стоимость недвижимости.

Оттого, как вы сформулируете вопросы, зависит количество и качество информации, которую вы получите. Что вам нужно узнать о недвижимости в обязательном порядке:

Сколько человек являются владельцами жилья и все ли они присутствуют в данный момент в городе – при заключении сделки отсутствие одного из владельцев может сорвать ее.
Кто зарегистрирован в квартире, есть ли среди таковых несовершеннолетние, военнослужащие срочной службы, отбывающие наказание.
Поинтересуйтесь причиной, по которой человек продает жилье и как долго квартира находится в процессе продажи.
Уточните цену недвижимости, по которой владелец согласен ее продать.
Кто занимается продажей жилья, помимо ее владельца.
Имеются ли долги за квартиру перед коммунальными службами и уплачен ли налог на недвижимость.
Какие недостатки жилья необязательно видеть покупателям – то есть поинтересуйтесь, каких тем и мест в квартире нужно избегать при просмотре.
После продажи недвижимости планирует ли собственник переезд в другую квартиру, другой регион или покупку квартиры.
После просмотра документов поинтересуйтесь, готов ли клиент предоставить вам право оформления, недостающих для совершения сделки документов и готов ли оплатить вашу работу.
Согласен ли владелец заключить с вами договор на продажу недвижимости.

Помимо получения информации, вы должны ставить перед собой цель – подписание договора на ваши услуги. Поэтому помимо сухих вопросов, вы должны еще и воспользоваться эмпатией. Например, если причиной продажи является недостаток света в жилых помещениях, согласитесь и озвучьте, что вас такой факт также вгоняет в депрессию. Или, например, если квартира продается по причине смены работы, уверьте клиента, что можно найти хороший вариант в шаговой доступности и благодаря этому у него появится больше времени для себя и семьи.

Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.

Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:

Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
Есть ли страхование ответственности риелтора?
Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
Кто входит в число собственников?
Состоит ли продавец в браке?
Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
Нет ли обременений?
Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
Каким образом и кем застрахована сделка?
Чем аргументируется цена жилья?
Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?

Почему эти вопросы имеют большое значение, расскажем далее.

Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.

Но клиенту тоже нельзя пускать все на самотек. Во-первых, следует внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в страховом полисе и уточнить лимит ответственности агента перед одним клиентом и по всем страховым случаям. Вторая сумма больше, но не имеет отношения к конкретному клиенту. Во-вторых, с остальными документами, касающимися сделки, также необходимо ознакомиться лично.

Хорошим вариантом станет страхование титула, то есть права собственности на квартиру. Этот полис вы получаете самостоятельно в страховой компании, он не зависит от действий риелтора. Если сделка расторгается, страховая компания выплачивает вам оговоренную в полисе сумму.

Также стоит помнить, что с 1 января 2021 года вступило в действие постановление Верховного суда, что продавец становится поручителем возврата средств при расторжении сделки. Соответствующий пункт нужно внести в договор. Если продавец средства не вернет, можно затребовать компенсацию у государства. Правда, вам придется привести доказательства, что вы добросовестный покупатель.

Первая встреча риэлтора с продавцом квартиры

Проводить сделки с недвижимостью имеют право только собственники жилья. Исключение составляют случаи, когда собственник оформил на кого-то генеральную доверенность. В документе должно быть указано право ставить подписи, собирать и подавать документы. Если это не указано, значит, доверенность на продажу не действительна.

Доверенность оформляется на конкретного человека, там указываются его паспортные данные. Третьи лица не имеют права пользоваться чужой доверенностью. К примеру, если документ оформлен на мать, сын не может продать недвижимость с помощью этой доверенности.

Для проверки подлинности доверенностей существует онлайн-сервис. Штамп нотариальной конторы и подпись юриста важны, но они не гарантируют, что доверенность действует. Собственник имеет право отозвать ее, а экземпляр может остаться у продавца или риелтора. Можно также обратиться непосредственно к нотариусу, выдавшему документ, чтобы он проверил доверенность по базе.

Еще один важный нюанс: действительным является только оригинал документа. Копия не имеет никакой юридической силы.

Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:

Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.

Проверить недвижимость на подобные нюансы очень сложно, если продавец не расскажет об этом сам. По закону собственник обязан указать всех лиц, имеющих право пользования, в договоре купли-продажи. Но так делают не все. В результате суда сделка рискует быть признана недействительной, но продавец будет обязан возместить покупателю средства.

Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это ипотека. Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости. Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.

Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:

1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;

2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.

Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:

ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.

Если на квартире наложены обременения, это не всегда становится препятствием к заключению сделки. Но проблем добавит. Например, если квартира в ипотеке, понадобится согласие банка и средства на погашение кредита.

Если собственник состоял в браке, и недвижимость им куплена в этот период, то она считается совместно нажитым имуществом. Соответственно, без согласия второго супруга продать ее нельзя по закону, даже если на момент продажи собственник уже находится в разводе. Право на совместное имущество после развода сохраняется в течение трех лет.

Согласие – это нотариально заверенный документ, где указываются паспортные данные супруга, имеется его подпись, а также прописан адрес квартиры и прочие характеристики. Важно проверить, что согласие актуально, ведь оно могло иметь ограниченный срок действия или второй супруг мог его отозвать.

Самый серьезный риск при покупке квартиры — потерять ее уже после сделки. Это может произойти в следующих случаях:

ошибки при оформлении документов в ходе сделки;
ошибки при оформлении расчетов с продавцом;
появление третьих лиц, претендующих на право собственности.

Если первые два пункта риелтор обязательно проконтролирует, то с третьим все не так просто. «Третьим лицом» может оказаться неизвестный ранее наследник, бывший супруг (супруга) продавца, несовершеннолетний, чьи права были нарушены при приватизации, и т. д.

Первое, что нужно спросить у продавца квартиры, — соответствует ли объект требованиям покупателя: количество комнат, этаж, тип дома, район, инфраструктура и т. д. Эти вопросы индивидуальны, поэтому рассматривать их тут мы не будем. Лучше перечислим, что спросить у продавца при покупке квартиры, чтобы максимально снизить возможные риски для покупателя.

Если квартира находится в собственности менее трех лет, обязательно уточните два момента:

1. Готов ли собственник указать в договоре полную сумму. Если владелец хочет уйти от налогов и указать в договоре купли-продажи только 1 млн рублей вместо 2 млн рублей, которые вы реально ему отдаете, а остальную сумму прописать в отдельном соглашении, то узнайте у покупателя, готов ли он на это.

Свободная продажа — собственник просто продает квартиру. Если все в порядке с документами, то выход на сделку возможен в ближайшее время. Поэтому часто покупатели предпочитают именно такой вариант.

Если съехать продавцу некуда, то ему нужно купить новую квартиру в тот же день, когда он продаст старую. Такая сделка называется альтернативой — когда и покупка, и продажа проводятся и регистрируются одновременно. Для покупателя такая сделка не несет рисков, но надо будет подождать, пока продавец найдет встречный вариант. Не всегда покупатели готовы ждать.

Все отрасли
Сфера услуг
Реклама и маркетинг
Торговля
Другое

CRM — что это
Ошибки при внедрении
Как выбрать CRM
Отличия CRM от ERP
Как выглядит CRM
Какие бывают CRM

Аналитика, обозрение
Новости недвижимости
Налоги на недвижимость
Ремонт и перепланировка
Советы риэлтора
Советы юриста
Ипотека
Разное

Обязательно визуально осматривать объект недвижимости перед продажей (описание по телефону чаще всего не совпадает с видением вашим и клиента)
Сделайте качественные фотографии не только дома ,но и внутри помещения
Квартира должна быть чистой и аккуратной на фотографиях
Имейте у себя копии документов
Проверяйте « чистоту» объекта всеми доступными вам способами.
Регулярно отчитывайтесь перед своими продавцами о проделанной работе

Как провести первую встречу с владельцем недвижимости

? Какова ваша комиссия и за какие ваши действия я плачу?

Созданная программа позволяет купить собственное жилье. Денежные средства предоставляет государство. Так повышается престиж службы в ВС РФ и стимулируется приток новых контрактников. Чем дольше работает военный, тем больше преимуществ будет при оформлении ВИ.

Купить недвижимость за счет государственного бюджета может любой гражданин, который включен в накопительно-ипотечную систему.

Все военнослужащие, чей срок работы в армии превышает 3 года, являются участниками программы. Контрактнику предоставляется целевой заем, который он должен потратить на приобретение собственной недвижимости. Государство выдает денежные средства безвозмездно на период службы в ВС.

Целевой заем состоит из двух частей:

Накопительная. Определенная сумма ежегодно поступает на индивидуальный счет.

Инвестиционная. Передается в управление государственным компаниям, которые вкладывают их в разрешенные активы (акции, ценные бумаги).

Первые 3 года службы денежные средства копятся на счету контрактника. Спустя это время, их можно использовать в качестве первоначального взноса. Только после 20 лет выслуги квартира станет собственностью гражданина (или через 10 лет, если часть расформировали или должность сократили). Когда военнослужащий прекращает службу в армии без уважительной причины, государственные деньги придется вернуть.

Снять деньги со счета самостоятельно нельзя, для этого нужно написать рапорт командиру войсковой части. Данный документ должен быть оформлен в соответствии с действующим законодательством.

После получения рапорта происходят следующие этапы:

Прохождение всех инстанций, конечная из которых «Росвоенипотека».

Здесь происходит оформление свидетельства, которое подтверждает право на получение займа.

После 3-х дней, с момента подписания документа, он доставляется в часть военной почтой.

Контрактник получает свидетельство.

Данный документ действителен на протяжении полугода. Желательно, чтобы на момент подачи рапорта, военнослужащий уже определился с жильем.

Если в свидетельстве есть ошибки или контрактник не воспользовался им, гражданину придется обращаться в орган, выдавший его.

По ВИ можно приобрести:

Частный дом;

Квартиру в новостройке;

Вторичное жилье.

Если рассматривается покупка в новом доме, то нужно учесть, многие застройщики являются участниками программы «Военная ипотека».

У контрактника нет территориального ограничения, где он может приобрести недвижимость. Вне зависимости от места постоянной регистрации, покупка совершается в любом городе РФ. Если жилье приобретено в другом регионе, то за контрактником остается право на проживание в служебной квартире.

Плюсы:

Простота в оформлении;

Гражданин получает собственную недвижимость за счет государства;

Действует налоговой вычет, если были добавлены собственные денежные средства;

Для получения ЦЖЗ не требуются дополнительные справки и документы.

Минусы:

Не все застройщики являются участниками государственной программы;

Если уволиться со службы раньше срока, придется возвращать деньги государству и самостоятельно оплачивать ежемесячный взнос.

Те категории военнослужащих, которые заключили контракт с войсковой частью до 2005 года, не имеют право на ВИ.

Военная ипотека зарекомендовала себя с положительной стороны, ведь с ее помощью решились вопросы с обеспечением жилья и привлечением новых кадров. Но не все контрактники пользуются столь щедрым предложением от государства, потому что не знают всех тонкостей и боятся остаться с большим долгом по кредиту. Эксперты по продажам компании Тренд умеют работать с военной ипотекой и помогут вам в выборе жилья.

Кто ваш риэлтер/агент?

Прежде чем начинать работать с агентом/риэлтером и задавать ему какие-либо вопросы, попросите у него идентификационную пластиковую карточку риэлтера/агента. Уточните, есть ли в штате агентства юристы в сфере недвижимости, осуществляющие проверку на юридическую чистоту квартиры. Не лишним будет узнать, сколько АН работает на рынке, какую имеет репутацию, были ли в работе агентства прецеденты.

Каково техническое состояние квартиры?

Уточните, делалась ли в квартире перепланировка и утверждалась ли она в компетентных ведомствах.

Изучите технический паспорт квартиры. Соответствуют ли указанные в нем данные действительности? Площадь комнат, высота потолков и так далее.

Что с коммуникациями и звукоизоляцией?

Спросите о коммуникациях. Есть ли с ними проблемы, нужно ли что-то менять? Насколько тепло в квартире зимой и не душно ли летом? Также нужно выяснить качество звукоизоляции в квартире. Обязательно проверьте, есть ли в квартире плесень. В углах ее особенно хорошо видно. Также спросите, что из обстановки в квартире продается вместе с ней.

Что спросить у продавца квартиры: топ-7 вопросов риелтора

Что с инфраструктурой?

Узнайте, есть ли рядом с домом детский сад, школа, поликлиника, продуктовые магазины, банк/банкоматы, хорошо ли развито транспортное сообщение — вся необходимая для жизни инфраструктура.

Кто ваши соседи?

Спросите у риэлтера, какие у вас будут соседи по площадке, а также над и под будущей квартирой. Чем они занимаются, насколько шумны? Есть ли среди ваших соседей по подъезду люди, злоупотребляющие спиртными напитками или наркотическими веществами.

Прежде чем заключить договор на куплю-продажу квартиры, узнайте, сколько собственников у квартиры. Все ли согласны на продажу квартиры? Также уточните, нужно ли ждать, пока найдется вариант взамен продаваемой квартиры.

Спросите у риэлтера, нужно ли получать разрешение исполкома на продажу квартиры и есть ли какие-то обременения, связанные с получением прав на квартиру. Обязательно уточните точную дату совершения сделки и сроки освобождения квартиры.

Страны: Беларусь

Города: Минск

Темы: Жилая недвижимость, вторичный рынок; Агентства недвижимости; Городские новости; Общество

Сюжет: Юридическая шпаргалка

Когда вы заступаете на территорию будущего жилья, следует быть придирчивым и любопытным. Нас же интересует предотвращение проблем на начальном этапе, не так ли?

Если квартира изначально планировалась для сдачи в аренду, то ремонт хозяин вряд ли делал дизайнерский и дорогой. Возможно, квартира уже нуждается в обновлении, ещё и не забывайте о случаях, когда оно может срочно пригодиться: вас затопили, прорвало трубу, вор ворвался к вам и разнёс половину квартиры. Нужно обсудить все варианты повреждений, когда нет прямой вины арендатора. Кто будет за это платить: хозяин, жильцы или пополам?