Территориальные зоны на карте градостроительного зонирования Кемерово

Кодовые обозначения территориальных зон

Наименование территориальных зон

ЖИЛЫЕ ЗОНЫ

Ж 1

Жилая зона с многоэтажными жилыми домами

Ж 2

Жилая зона с жилыми домами средней этажности

Ж 3

Жилая зона с малоэтажными жилыми домами

Ж 3.1

Жилая зона с малоэтажными жилыми домами с ограниченным личным подсобным хозяйством

Ж 3.2

Жилая зона с малоэтажными жилыми домами с развитым личным подсобным хозяйством

Ж 4

Жилая зона с малоэтажными жилыми домами, подлежащая реконструкции под жилую зону с многоэтажными жилыми домами

Ж 5

Жилая зона с малоэтажными жилыми домами, подлежащая реконструкции под жилую зону с жилыми домами средней этажности

Ж 6

Перспективная жилая зона c многоэтажными жилыми домами

Ж 7

Перспективная жилая зона жилых домов средней этажности

Ж 8

Перспективная жилая зона малоэтажных жилых домов

ОБЩЕСТВЕННЫЕ зоны

О 1

Общественно-деловая зона

О 2

Зона объектов здравоохранения

О 3

Общественно-учебная зона

О 4

Существующая жилая зона с жилыми домами средней этажности, подлежащая реконструкции под общественно-деловую зону

О 5

Перспективная общественно-деловая зона

О 6

Перспективная зона объектов здравоохранения

СПОРТИВНЫЕ ЗОНЫ

СО

Зона спортивных объектов

СО1

Перспективная зона спортивных объектов

РЕКРЕАЦИОННЫЕ ЗОНЫ

Р 1

Рекреационная зона существующего природного ландшафта

Р 2

Перспективная рекреационная зона

Л

ЗОНА ГОРОДСКИХ ЛЕСОВ

ЗОНА ИНЖЕНЕРНОЙ И ТРАНСПОРТНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ

Т 1

Зона магистральных ЛЭП и их подстанций

Т 2

Зона полосы отвода железных дорог

Т 3

Зона воздушного транспорта

З он ы специального назначения

С 1

Зона размещения твердых бытовых отходов

С 2

Зона расположения кладбищ

С 3

Охранная зона крупных промышленных предприятий

ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ЗОНЫ

П 1

Производственная зона предприятий I — I I класса вредности

П 1.1

Производственная зона предприятий I — I I класса вредности, подлежащих реконструкции для снижения уровня загрязнения окружающей среды

П 2

Производственная зона предприятий II I — I V класса вредности

П 3

Производственная зона предприятий V класса

вредности

КОММУНАЛЬНЫЕ ЗОНЫ

К 1

Коммунальная зона

К 2

• Предназначены для застройки:
  • многоквартирными жилыми домами
  • жилыми домами малой и средней этажности
  • индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками
• В жилых зонах допускается размещение:
  • отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социально-культурного и культурно-бытового обслуживания населения
  • культовых зданий
  • стоянок автомобильного транспорта
  • промышленных, коммунальных и складских объектов:
    • для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредного воздействие на окружающую среду
• К жилым зонам также относятся территории садоводческих и дачных кооперативов:
  • если они расположены внутри границ (черты) поселения

Возможные обозначения в жилых зонах:

• Ж1 – коллективные садоводства
• Ж2 – зона малоэтажной жилой застройки коттеджного типа, индивидуальными жилыми домами отдельно стоящими и /или блокированными
• Ж2 – зона малоэтажной смешанной жилой застройки
• Ж3 – зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки
• Ж4 – зона среднеэтажной многоквартирной жилой застройки
• Ж5 – зона среднеэтажной многоквартирной жилой застройки 9 этажей и выше

Территориальное зонирование г. Кемерово

ОДЗ предназначены для размещения:

• объектов здравоохранения
• объектов культуры
• объектов торговли
• объектов общественного питания
• объектов бытового обслуживания
• объектов коммерческой деятельности
• образовательных учреждений (среднего профессионального или высшего профессионального образования)
• административных, научно-исследовательских учреждений
• культовых зданий
• иных зданий, строений, сооружений
• стоянок автомобильного транспорта
• деловых, финансовых и общественных центров

В общественно-деловых зонах возможно размещение:

• жилых домов
• гостиниц
• подземных или многоэтажных гаражей.

В генеральных планах, в связи с такими сочетаниями возможностей застройки территорий, могут встретиться обозначения:

Д – зона всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки и с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны

• Д1 – зона многофункциональной общественно-деловой застройки
• Д2 – зона объектов здравоохранения, культуры, среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий
• Д3 – зона многофункциональной общественно-деловой застройки на вновь образуемых территориях
• ДИ – зона всех видов общественно-деловой застройки и объектов водного транспорта с включением объектов жилой застройки и с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
• ЖД – зона общественно-деловой застройки с включением объектов жилищного строительства
• другие обозначения

Предназначены для размещения и деятельности

• сооружений и коммуникаций:
  • железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта
• инженерного оборудования

Обязательное условие при размещении объектов инженерной и транспортной инфраструктуры – соблюдение:

• необходимых расстояний от таких объектов до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных зон
• других требований для предотвращения вредного воздействия на среду жизнедеятельности

Если объекты инженерной и транспортной инфраструктуры обладают особенностью прямого вредного воздействия на безопасность населения, то они размещаются за пределами городских и сельских поселений.

Обязанность по благоустройству:

• территорий отвода объектов инженерной и транспортной инфраструктуры
• СЗЗ

возлагается на собственников сооружений и коммуникаций, транспорта, связи и инженерного оборудования.

Возможные обозначения в зонах инженерной и транспортной инфраструктуры:

У городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения и магистралей городского значения:

• И1 – городской транспорт и инженерной инфраструктуры
• И2 – воздушный транспорт
• И3 – железнодорожный транспорт
• И4 – водный транспорт

Такие зоны предназначены для организации мест отдыха населения:

• • парки
  • сады
  • городские лес
  • лесопарки
  • пляжи
  • иные объекты

В рекреационные зоны могут включаться:

1. особо охраняемые природные территории
2. природные объекты

На территории рекреационных зон не допускается строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов. Исключение составляют промышленные, коммунальные и складские объекты, непосредственно связанные с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.

Возможные обозначения в рекреационных зонах:

• Р0 – зона спортивных сооружений и пляжей с включением элементов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием этих сооружений
• Р1 – зона лесов и лесопарков
• Р2 – зона природных ландшафтов
• Р3 – зона отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов различного вида дачного фонда
• Р4 – зона природоохранного назначения

В пределах границ (черты) городских и сельских поселений выделяются зоны сельскохозяйственного использования:

• пашни
• сады
• виноградники
• огороды
• сенокосы
• пастбища
• участки, занятые сельскохозяйственными зданиями, строениями, сооружениями.

Территории таких зон могут использоваться для ведения сельского хозяйства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральным планом и правилами застройки.

Обозначение в зонах:

С – зоны сельхозугодий, питомников, теплиц, производственных объектов с/х назначения с включением объектов производственной, социальной и инженерной инфраструктуры

• С1 – зоны сельхозугодий, питомников и теплиц
• С2 – производственных объектов с/х назначения с включением объектов производственной, социальной и инженерной инфраструктуры
• С3 – для ведения садоводства хозяйства

Выделяются для размещения:

• кладбищ
• крематориев
• свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с использованием других территориальных зон городских и сельских поселений

Использование таких зон регламентируется требованиями специальных нормативов.

Возможные обозначения в зонах специального назначения:

• К1 – кладбища и мемориальные парки
• К2 – территории, подлежащие рекультивации:
  • несанкционированные свалки
  • закрытые карьеры
  • зоны складирования отходов

в том числе:

Областью применения Рекомендаций является разработка соответствующих материалов зонирования для градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений и об их застройке, для нормативных правовых актов органов местного самоуправления о землепользовании и застройке городов, территорий городских и сельских поселений. Отдельные положения Рекомендаций могут также применяться при зонировании территорий природных зон, поселков и сельских поселений с учетом их функциональной, планировочной, инфраструктурной и иной специфики.

Настоящие Рекомендации направлены на формирование нормативно-правовой основы регулирования использования городских территорий в новых условиях.

Применение Рекомендаций в практической деятельности органов местного самоуправления будет способствовать:

повышению эффективности землепользования и застройки городских территорий;

привлечению инвестиций в жилищное строительство, инженерную инфраструктуру, иное обустройство территорий;

развитию городского рынка недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений);

обоснованности налогообложения недвижимости и платежей за пользование городской инфраструктурой и, соответственно, увеличению поступлений в муниципальный бюджет.

Основные понятия, употребляемые в Рекомендациях, даны в приложении А.

2.1. В настоящих Рекомендациях зонирование рассматривается как процесс и результат выделения частей территории города с определенными видами и ограничениями их использования, функциональными назначениями, параметрами использования и изменения земельных участков и других объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности.

Целями такого зонирования является обеспечение градостроительными средствами благоприятных условий проживания населения, в том числе ограничение вредного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую природную среду и ее рациональное использование в интересах настоящего и будущего поколений.

Зонирование городских территорий направлено на обеспечение благоприятной среды жизнедеятельности, защиту территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и технического характера; предотвращение чрезмерной концентрации населения и производства, загрязнения окружающей природной среды; охрану и использование особо охраняемых природных территорий, в том числе природных ландшафтов, территорий историко-культурных объектов, а также сельскохозяйственных земель и лесных угодий в границах города.

2.2. Составление схемы зонирования территорий города для осуществления градостроительной деятельности производится:

при разработке проекта нового генерального плана;

при корректировке генерального плана в целом или в части его положений о зонировании территорий с учетом новых условий развития города;

при разработке правил застройки.

Конкретные требования к разработке схем зонирования в составе отдельных видов градостроительной документации определяются Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения градостроительной документации.

2.3. Разработка схем зонирования территорий городов осуществляется с соблюдением следующих принципов:

обеспечение преемственности и развития ранее принятых предложений о зонировании территорий города во вновь разрабатываемой документации по его зонированию;

учет сложившейся застройки, транспортной и инженерной инфраструктуры, а также основных элементов планировочной структуры в границах города, обеспечение их реконструкции и развития на основе рационального природопользования и ресурсосбережения;

выделение зон с ограничениями градостроительной деятельности, установленными законодательством Российской Федерации и специальными нормами и правилами в области безопасности территорий и поселений и их защиты от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, охраны окружающей природной среды, охраны недр, экологической безопасности и санитарных правил, сохранения объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;

выделение территориальных зон с учетом относящихся к ним ограничений градостроительной деятельности, ресурсного потенциала, определения функционального назначения и интенсивности использования территорий, исходя из государственных, общественных и частных интересов;

определение с учетом местных условий соответствующих им разновидностей территориальных зон и подзон города на основе и в развитие видов зон, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации, градостроительными уставами (кодексами) субъектов Российской Федерации;

определение для каждой территориальной зоны (подзоны) градостроительного регламента, устанавливающего совокупность видов и условий использования земельных участков и иных объектов недвижимости, а также допустимого их изменения;

установление правового режима для каждой территориальной зоны в расчете на его применение в равной мере ко всем расположенным в ней земельным участкам, иным объектам недвижимости;

установление дополнительных требований к отдельным объектам недвижимости, расположенным в территориальных зонах, градостроительная деятельность в которых подлежит особому регулированию;

увязанность границ зон с красными линиями, полосами отвода, границами основных землевладений и землепользований.

4.2.1. При выделении зон на территории сверхкрупного, крупнейшего, крупного, большого, среднего города следует руководствоваться представленным примерным перечнем видов зон:

1. Виды зон по функциональному назначению (в скобках указаны основные функции):

зоны городского центра (межселенное и общегородское социально-культурное обслуживание, административное и хозяйственное управление, кредитно-финансовая, научная, проектная, образовательная и общественная деятельность);

жилые зоны (проживание населения);

производственные зоны (промышленное и опытное производство);

научно-образовательные зоны (научные исследования, специальное образование);

зоны инженерных и транспортных инфраструктур (инженерное и транспортное обслуживание города);

зоны внешнего транспорта и внешних инженерных коммуникаций (обслуживание внешних пассажирских и грузовых перевозок, обслуживание внешних транспортных и инженерных коммуникаций);

рекреационные зоны (рекреационная деятельность и ее обслуживание);

зоны охраны среды (восстановление и сохранение территорий и объектов особо ценной природной и историко-культурной среды);

зоны специального назначения (обслуживание специфических государственных и городских функций).

2. Виды территориальных зон по характеру и степени освоенности их территории (в скобках указаны основные виды среды):

зона жилой застройки (многоэтажная, средней этажности, малоэтажная застройка, ансамбли гражданских зданий, усадебная застройка);

зоны промышленной застройки (крупные, средние и малые производственные комплексы);

зоны сельскохозяйственной застройки (животноводческие комплексы и фермы, парниковые и тепличные предприятия, зерно-, овощехранилища и др.);

зоны общественной застройки (здания учреждений большой, средней и малой этажности; комплексы крупных и средних зальных зданий, арен и спортивных сооружений;

небольшие комплексы — детские сады, школы, больницы, санатории, дома отдыха);

зоны исторической застройки (архитектурные ансамбли и комплексы памятников истории и культуры, рядовая историческая застройка);

зоны железных дорог (железнодорожные узлы и коммуникации);

зоны водных коммуникаций и сооружений (реки, каналы, акватории, портовые сооружения);

зоны скоростных автодорожных коммуникаций (скоростные автодороги, транспортные развязки);

зоны магистральных ЛЭП и их подстанций (ЛЭП и их подстанции);

зоны открытых пространств естественного и культурного природного ландшафта.

3. Виды зон по обеспеченности объектами транспортной, инженерной, социальной инфраструктур, в том числе: железных дорог; скоростных вылетных автодорог; городского водопровода; городской канализации; теплоснабжения; газоснабжения; электроснабжения; связи; зоны услуг, предоставляемых объектами городской социальной инфраструктуры (объекты социального и культурно-бытового обслуживания населения).

4. Виды зон по поддержанию градостроительными средствами качества природных ресурсов, комплексов природной и историко-культурной среды, иных объектов градостроительной деятельности особого регулирования:

зоны защиты природных ресурсов (водоохранные, лесоохранные и т.п.);

зоны защиты природной среды (буферные зоны особо охраняемых природных объектов и ландшафтов);

санитарно-защитные зоны;

зоны охраны историко-культурной среды (охраняемых комплексов и объектов историко-культурного наследия);

зоны защиты территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

территории чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия;

зоны с экстремальными природно-климатическими условиями.

4.2.2. При выделении зон на территории малого городского поселения, а также зон и подзон на территории части сверхкрупного, крупнейшего, крупного, большого, среднего города следует руководствоваться представленным примерным перечнем видов зон (подзон):

1. Виды зон по функциональному назначению:

зоны городского центра или центра городского района (межселенное и общегородское или районное социально-культурное обслуживание, административное и хозяйственное управление, кредитно-финансовая, общественная деятельность);

жилые зоны с основными функциями:

проживание населения;

проживание населения в сочетании с ведением индивидуального подсобного хозяйства или с отдыхом;

4.3.1. Градостроительные требования к распределению территории зоны по функциональному назначению:

перечень разрешенных и перечень разрешаемых только по специальному согласованию видов использования территории;

доля площади зоны, предназначенной для видов использования, указанных в перечнях.

По разрешенным видам использования территории в каждой зоне устанавливается значение доли площади зоны, предназначенной для осуществления:

основных функций — минимальное (не меньше);

функций, сопутствующих основным (обслуживающих основные функции и связанных с их осуществлением), — минимальное и максимальное (от … до …);

прочих функций — максимальное (не более).

По видам использования территории, разрешаемым только по специальному согласованию, устанавливается максимальное значение доли площади зоны.

Виды использования территории, не приведенные в перечнях, запрещаются.

Кроме приведенных обязательных зональных требований к функциональному назначению территории могут устанавливаться требования: по обустройству территории, на которой они должны осуществляться, по качеству компонентов природной среды и др.

4.3.2. Градостроительные требования к распределению территории зоны по характеру и степени освоенности (видам среды):

перечень разрешенных и перечень разрешаемых только по специальному согласованию видов среды, характеризуемых ее обустройством;

доля площади зоны с указанными в перечнях видами среды.

Пример представления в текстовых материалах схем градостроительных требований к распределению территории зоны по функциональному назначению

Глава 5. Виды территориальных зон

5.1. Инициаторами разработки схемы в составе или на основе генерального плана города могут выступать местные органы архитектуры и градостроительства, другие органы исполнительной власти местного самоуправления, общественные и иные организации, граждане и их объединения.

5.2. В разработке схемы принимают участие:

органы местного самоуправления — выступают в качестве генерального заказчика; утверждают генеральный план города (иного поселения) или схему, разработанную на его основе; финансируют их разработку;

местные органы архитектуры и градостроительства — выдают в установленном порядке технические задания на разработку генерального плана города (иного поселения) или схемы; предоставляют разработчику исходную информацию; обеспечивают их разработку; обеспечивают ознакомление с материалами разработанной схемы заинтересованных юридических и физических лиц, граждан и их общественных организаций; учет их замечаний и предложений; организуют экспертизу, согласование и представление на утверждение;

специализированные лицензированные проектные организации — непосредственно осуществляют разработку схемы в составе генерального плана города (иного поселения) или на его основе, участвуют в составлении технического задания и согласовании схемы;

юридические и физические лица — участвуют в обсуждении разработанной схемы; могут выступать в качестве инвесторов разработки генерального плана города (иного поселения) или схемы;

граждане и их общественные объединения — участвуют в обсуждении разработанной схемы непосредственно и, организуя ее общественную экспертизу, подают в местные органы архитектуры и градостроительства свои замечания и предложения.

5.3. Заказчиками разработки схемы по полномочию органов исполнительной власти местного самоуправления, кроме органа архитектуры и градостроительства города, могут быть юридические и физические лица — инвесторы разработки.

5.4. Разработка схемы поручается заказчиком градостроительной проектной организации, имеющей лицензию на выполнение этого вида работ, выданную в порядке, установленном федеральным органом архитектуры и градостроительства.

Разработчика схемы рекомендуется определять на конкурсной основе, в том числе через торги подряда (тендер), которые организует и проводит заказчик.

5.5. Техническое задание на разработку схемы выдается органом архитектуры и градостроительства в установленном федеральным органом архитектуры и градостроительства порядке, независимо от того, кто является ее заказчиком.

В нем содержатся основные требования к разработке схемы (приложение Б) и порядок обеспечения ее необходимыми исходными данными (приложение В). Кроме того, в техническом задании обусловливается необходимость обеспечения участия граждан и их общественных объединений, других организаций в обсуждении и принятии решений по схеме зонирования.

5.6. Схема разрабатывается в соответствии с договором (контрактом), заключаемым между заказчиком и исполнителем и оформляемым в установленном порядке.

В договоре оговариваются права, обязанности и ответственность сторон, а также основные условия организационного и финансового взаимодействия между заказчиком и исполнителем (приложение Д).

5.7. Финансирование разработки схемы осуществляется с использованием:

средств местных бюджетов;

средств внебюджетных фондов;

средств инвесторов — юридических или физических лиц и их объединений;

централизованных средств государственных учреждений и государственных унитарных предприятий;

других средств.

5.8. Порядок согласования и утверждения разработанной схемы устанавливается в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также принятыми в соответствии с ним правовыми и нормативными актами Российской Федерации, правовыми и нормативными актами субъектов Российской Федерации, нормативными актами органов местного самоуправления. Утвержденная схема регистрируется в градостроительном кадастре.

5.9. Схема подлежит государственной экспертизе в случаях и в порядке, установленных законодательством Российской Федерации.

5.10. Согласование схемы производится в порядке, установленном для градостроительной документации федеральным органом архитектуры и градостроительства.

Зонирование — деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.

Градостроительная документация — документация о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке.

Правила землепользования и застройки территории городских и сельских поселений (правила застройки) — нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующее использование и изменение объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов.

Градостроительный регламент — совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны.

Градостроительные требования (требования к ведению градостроительной деятельности) — нормативные положения, регулирующие градостроительное развитие территории (недвижимости) в соответствии с законодательством и иными нормативными правовыми актами.

Градостроительная ценность территории — мера способности территории (недвижимости) удовлетворять необходимым общественным требованиям к ее состоянию и использованию.

Разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве — использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом: ограничения на использование указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также сервитуты.

Сервитут — право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Для собственника недвижимого имущества, в отношении которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

Обременения (ограничения) — наличие установленных законом или уполномоченным органом в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности.

Приложение Б

1. Материалы исходной информации, содержащейся в генеральном плане:

планировочная структура города (иного поселения, части города) — улично-дорожная сеть, границы районов, микрорайонов, кварталов, земельных участков, других планировочных образований;

функциональное зонирование территории;

архитектурно-строительное зонирование территории;

размещение и границы зон охраны памятников природы, истории и культуры;

размещение важнейших зданий и сооружений общегородского, регионального и федерального значения;

улично-дорожная сеть;

сооружения и коммуникации внешнего транспорта;

магистральные общегородские инженерные коммуникации и сооружения;

размещение санитарно-защитных и средо-охранных зон;

сведения об исключаемых из застройки территориях и территориях, неблагоприятных для размещения застройки по природным, инженерно-строительным и техногенным условиям;

сведения о зонах ограничения застройки в районах аэропортов, возможных природных и техногенных катастроф; повышенного шума, вибрации, электромагнитных излучений, радиационного загрязнения, с экологическими нарушениями среды;

сведения об изученности территории — материалы изысканий различной направленности, архивные и литературные источники, аналитические материалы, картографические и справочные материалы;

местные нормативные и нормативно-технические документы, регулирующие направления, условия и режим использования территории, постановления и решения местных органов исполнительной власти (органов архитектуры и градостроительства) по вопросам использования и застройки территории, прокладки коммуникаций, благоустройства и озеленения, устройства мест отдыха, проведения инженерно-защитных мероприятий и инженерной подготовки сложных для градостроительного освоения участков;

графические материалы генерального плана города (сельского поселения) — план современного использования территории (опорный план), генеральный план (основной чертеж), схема комплексной оценки территории, схема транспорта, схема инженерного оборудования и инженерной подготовки территории;

материалы аналитического этапа разработки генплана (согласно п.3.7 данных Методических указаний).

2. Картографические материалы и документация по городской черте и имеющим правовой статус разграничительным линиям (красные линии, границы полос отвода, границы кадастровых участков земельного кадастра, границы земельных участков).

Примечание. В случае отсутствия в имеющемся генеральном плане города требуемых для разрабатываемой схемы данных или в случае, когда они устарели, в состав исходной информации включаются необходимые первичные материалы специально проводимых обследований и изысканий.

Приложение Г

B тeopии гpaдocтpoитeльcтвa зeмлeпoльзoвaниe oзнaчaeт pacпopяжeниe pecypcaми зeмeльнoгo фoндa, a тaкжe иx экcплyaтaцию cпocoбaми, кoтopыe зaвиcят oт цeлeвoгo нaзнaчeния зeмeль.

3aкoнoдaтeльнo ycтaнoвлeнo, чтo вeдeниe зeмeль oтнocитcя к кoмпeтeнциям мecтныx влacтeй. Coглacнo cт. 14 Ф3 № 131 oт 06.10.2003, имeннo мecтныe влacти oпpeдeляют, кaк бyдeт иcпoльзoвaтьcя зeмeльный фoнд. B paмкax зeмлeпoльзoвaния:

3eмлeпoльзoвaниe пpoвoдят в paзныx фopмax. Нaпpимep, зeмлю мoжнo иcпoльзoвaть в ceльcкoxoзяйcтвeнныx цeляx, пpoвoдить oбycтpoйcтвo вoдooxpaнныx зoн, coздaвaть нaциoнaльныe пapки, зaпoвeдники.

Нo в нaшeм cлyчae peчь идeт o зeмлeпoльзoвaнии в гpaдocтpoитeльныx цeляx. Иными cлoвaми — oб ocвoeнии пpиpoдныx тeppитopий c цeлью зacтpoйки и paзвития кoнкpeтнoгo нaceлeннoгo пyнктa. Имeннo из-зa этoй cвязи в пpaвoвыx aктax oбъeдинeны пoнятиe зeмлeпoльзoвaния и зacтpoйки. Ocвoeниe и зacтpoйкa тeppитopии нeвoзмoжнa внe пpoцecca зeмлeпoльзoвaния.

Пpaвилa зeмлeпoльзoвaния и зacтpoйки yтвepждaютcя кaк cвoeгo poдa peглaмeнт гpaдocтpoитeльнoй дeятeльнocти. Ocнoвнaя цeль пpaвил — мaкcимaльнo yпopядoчить пpoцecc зacтpoйки нaceлeнныx пyнктoв, ycтaнoвив чeткиe гpaницы мeждy paзpeшeнными и нepaзpeшeнными дeйcтвиями. Кaк кoнкpeтнo нyжнo peгyлиpoвaть пpoцecc, oпиcaнo в Гpaдocтpoитeльнoм кoдeкce PФ. Bвeдeниe oтдeльныx cтaтeй кoдeкca, в чacтнocти, Пп. 8 п. 1 cт. 1, cтaтьи 30-33, пoзвoлилo чeткo пpoпиcaть, кaкиe имeннo acпeкты гpaдocтpoитeльнoй дeятeльнocти этими пpaвилaми peгyлиpyютcя.

Coглacнo ГpК, П33 — дoкyмeнт гpaдocтpoитeльнoгo зoниpoвaния. Oн oпpeдeляeт, кaк гopoдa бyдyт дeлитьcя нa oтдeльныe зoны. Кaждoй зoнe пpипиcывaютcя oпpeдeлeнныe пpaвилa иcпoльзoвaния. Утвepждaютcя эти пpaвилa нopмaтивными пpaвoвыми aктaми opгaнoв мecтнoгo caмoyпpaвлeния. Пo этoй пpичинe кoнкpeтныe пpaвилa в кaждoм гopoдe мoгyт cильнo oтличaтьcя, в зaвиcимocти oт ocoбeннocтeй мecтнocти, ycлoвий и плaнoв cтpaтeгичecкoгo paзвития нaceлeннoгo пyнктa.

Mecтныe влacти paзpaбaтывaют пpaвилa в cooтвeтcтвии c ocoбeннocтями oтдeльнo взятoгo мyниципaльнoгo oбpaзoвaния. Иx cocтaвляют в cooтвeтcтвии c oбщими пoлoжeниями o П33, кoтopыe coдepжaтcя в Гpaдocтpoитeльнoм кoдeкce.

Градостроительная деятельность в Кемеровской области

Peзюмиpyeм: П33 пpeдcтaвляют coбoй нopмaтивнo-пpaвoвoй aкт, кoтopый paзpaбaтывaют opгaны мecтнoгo caмoyпpaвлeния. Eгo цeль — peгyлиpoвaть иcпoльзoвaниe зeмeльныx yчacткoв в нaceлeннoм пyнктe, ycтaнaвливaть зoниpoвaниe тeppитopии, гeнepaльный плaн тeppитopии. 3acтpoйщикaм o П33 нyжнo знaть oднo — oни peглaмeнтиpyют иcпoльзoвaниe кoнкpeтнoгo зeмeльнoгo yчacткa. Пpeждe чeм пpиcтyпить к cтpoитeльcтвy любoгo oбъeктa, зacтpoйщик дoлжeн знaть — кaкoй вид cтpoитeльcтвa paзpeшeн нa выбpaннoм им yчacткe, мoжнo ли вooбщe opгaнизoвывaть eгo зacтpoйкy, ecть ли кaкиe-тo cyщecтвeнныe oгpaничeния? Пpи выбope yчacткa для зacтpoйки в пepвyю oчepeдь нeoбxoдимo oпиpaтьcя нa П33.

• Paзpaбaтывaя П33, мecтныe влacти pyкoвoдcтвyютcя:
• Гpaдocтpoитeльным кoдeкcoм;
• 3eмeльным кoдeкcoм;

Ф3 «Oб oбщиx пpинципax opгaнизaции мecтнoгo caмoyпpaвлeния в PФ».

• Пoзвoляют гpaмoтнo плaниpoвaть paзвитиe нaceлeннoгo пyнктa, чтoбы coxpaнять oбъeкты кyльтypнoгo нacлeдия, oбecпeчивaть oxpaнy oкpyжaющeй cpeды.
• Oблeгчaют дeятeльнocть бизнec-cтpyктyp нa тeppитopии кoнкpeтнoгo гopoдa: чeткo peгyлиpyют oтнoшeния мeждy бизнecoм и влacтью. зaщищaют интepecы нaceлeния.
• Coздaют пoтoк инвecтиций, пpивлeкaя зacтpoйщикoв нa кoнкpeтныe тeppитopии.

Пpaвилa зeмлeпoльзoвaния и зacтpoйки — мacштaбный дoкyмeнт. Oбычнo oн cocтoит из 3 чacтeй: oбщeй, тeppитopиaльнoй и cпeциaльнoй. Дoпoлняют eгo дecятки пpилoжeний, нaпpимep, пpoтoкoлы пyбличныx cлyшaний и зaключeния o иx peзyльтaтax.

• Oбщaя или тeopeтичecкaя чacть oпиcывaeт бaзoвыe тpeбoвaния пo иcпoлнeнию гpaдocтpoитeльныx peглaмeнтoв пo нopмaм Гpaдocтpoитeльнoгo кoдeкca. Oнa oпpeдeляeт, кaкиe тeppитopии и кaк мoжнo иcпoльзoвaть, иcxoдя из зaкoнoв.
• Teppитopиaльнaя или гpaфичecкaя чacть — кapтa тeppитopиaльнoгo зoниpoвaния c пoдpoбными yкaзaниeм зoн.
• B cпeциaльнoй чacти oпиcaны peглaмeнты гpaдocтpoeния.

Этo ocнoвa дoкyмeнтa. B нeй пpoпиcaн вecь ключeвoй peглaмeнт cтpoитeльнoй дeятeльнocти нa тeppитopии гopoдa или нaceлeннoгo пyнктa. Oнa oпpeдeляeт пopядoк пpимeнeния пpaвил, тo ecть peгyлиpyeт пoдгoтoвкy к cтpoитeльcтвy и выдeлeниe кoнкpeтнoгo зeмeльнoгo yчacткa пoд зacтpoйкy. Нa пoдгoтoвитeльнoм этaпe зacтpoйки пpaвилa peгyлиpyют:

• кaк физичecкиe и юpидичecкиe лицa мoгyт мeнять виды paзpeшeннoгo иcпoльзoвaния зeмeльныx yчacткoв и oбъeктoв кaпитaльнoгo cтpoитeльcтвa;
• кaк opгaны мecтнoгo caмoyпpaвлeния дoлжны paзpaбaтывaть дoкyмeнты пo плaниpoвкe тeppитopии;
• кaк пpoвoдятcя oбщecтвeнныe oбcyждeния или пyбличныe cлyшaния пo зeмлeпoльзoвaнию и зacтpoйкe.

Peгyлиpoвaниe выдeлeния зeмли включaeт:

• ocнoвы гpaдocтpoитeльнoй дeятeльнocти
• пpинцип paбoты кoмиccии пo зeмлeпoльзoвaнию;
• oпиcaниe пoдгoтoвитeльныx paбoт пepeд зacтpoйкoй кoнкpeтнoгo yчacткa;
• пpинципы пpeдocтaвлeния зeмли физичecким и юpидичecким лицaм для дaльнeйшeгo иcпoльзoвaния;
• oпиcaниe выдaчи paзpeшeний нa cтpoитeльcтвo и иx ocнoвныe ycлoвия;
• oпиcaния paзpeшeний нa ввoд кaпитaльныx oбъeктoв в экcплyaтaцию.

Территориальные зоны — это земельные территории, объединённые возможностью застройки конкретными видами объектов. На генеральном плане такие зоны выделяют цветом, а также буквенным обозначением.

Территориальные зоны детализируют функциональные зоны, то есть устанавливают градостроительные регламенты на отдельно взятых территориях, придавая каждому земельному участку правовой режим. Функциональные зоны правового режима земельных участков не устанавливают, но влияют на него косвенно именно через территориальные зоны, устанавливаемые в соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Как узнать категорию земель и вид разрешенного использования

Если назначение земельного участка соответсвует перечню объектов, которые могут быть размещены в данной зоне, то собственник участка может бесплатно изменить вид разрешенного использования.

Чтобы узнать, в какой функциональной зоне расположен земельный участок, обращаемся к карте градостроительного зонирования территории поселения. Карта градостроительного зонирования городского или сельского поселения (схема-карта функциональных зон) — это графическая часть ПЗЗ территорий поселений, в которой устанавливаются границы всех территориальных зон, включённых в генеральный план поселения.

Для этого:

1. Заходим на официальный сайт поселения, на территории или вблизи которого расположен земельный участок;
2. Находим на сайте раздел «Генеральный план и схема функциональных зон», либо сразу наберите в Яндексе фразу «Генеральный план и схема функциональных зон поселка Х» и перейдите по первой ссылке.
3. Находим интересующий нас земельный участок на карте и запоминаем территориальную зону, в которой он расположен.

Предлагаю сразу перейти к сокращениям, которыми обозначают зонирования территорий на генплане.

• Аренда земельного участка для дома (13)
• Аренда земельного участка под бизнес (19)
• Земельные участки по госпрограмме (12)
• Земельные участки по льготе (9)
• Земли сельскохозяйственного назначения (13)
• Индивидуальное Жилое Строительство (25)
• Кадастровые работы (16)
• Отказ в аренде земельного участка (22)
• Отказ в переводе в собственность (6)
• Отказ в регистрации дома (5)
• Покупка земельного участка (26)
• Продажа земельного участка (15)
• Судебные иски и споры (10)

• Деятельность
• Градостроительство и архитектура
• Управление архитектуры и градостроительства
• Архитектурные проекты
• Генеральный план города, правила землепользования и застройки
• Проекты планировки и межевания территории
• Банк площадок

В соответствии со ст.ст. 9 и 26 ГрК РФ принятые документы территориального планирования имеют следующее значение:

1) являются основанием для подготовки документации по планировке территории;
2) являются основанием для принятия решения о резервировании земельного участка с учётом правил, предусмотренных ст. 70.1 ЗК РФ^[9];
3) являются основанием для изъятия земельного участка для публичных нужд в порядке, предусмотренном главой VII.1 ЗК РФ^[10];
4) являются основанием для принятия решения о переводе земельного участка из одной категории в другую. Например, земли сельскохозяйственного назначения могут быть переведены в земли населённых пунктов и застроены в рамках утверждённого градостроительного регламента при установлении или изменении Генпланом границы населённого пункта.

Дополнительно следует отметить, что функциональное зонирование, установленное Генпланом, является основанием для градостроительного зонирования, предусматриваемого Правилами землепользования и застройки.

Этот вид зонирования будет рассмотрен далее.

Документы территориального планирования принимаются на определённый срок. Например, Генеральные планы утверждаются на срок не менее чем двадцать лет. Вместе с тем до истечения этого срока существует возможность внесения изменений в утверждённые документы.

Особый интерес при этом представляет изменение муниципальной документации, поскольку она содержит функциональное зонирование. Фактически это зонирование показывает, объекты какого вида могут быть построены на территории определённой функциональной зоны. Кроме того, через изменение именно этих документов могут быть расширены границы населённых пунктов, что обычно существенно упрощает возможность застройки присоединённых территорий.

Изменение Генплана осуществляется по такой же процедуре, что и его принятие, и включает в себя несколько основных этапов:

• принятие главой местной администрации решения о подготовке предложений о внесении изменений в Генеральный план^[11];
• представление заинтересованными лицами предложений об изменении Генерального плана;
• проведение общественных обсуждений или публичных слушаний по предлагаемым изменениям^[12];
• рассмотрение проекта изменений и результатов общественных обсуждений или публичных слушаний на заседании представительного (законодательного) органа местного самоуправления;
• принятие или отклонение предлагаемых поправок в Генеральный план.

Более подробно процедура внесения изменений в Генеральный план устанавливается муниципальными правовыми актами, для Санкт-Петербурга, Москвы и Севастополя – региональными законами.

С 2020 года в границах поселения, городского округа могут быть определены территории вне границ населённых пунктов, применительно к которым не предполагается изменение их существующего использования и в отношении которых отсутствует необходимость подготовки Генерального плана.

Нормативам градостроительного проектирования посвящена глава 3.1 ГрК РФ, которая была введена в 2014 году.

Ст. 29.1 ГрК РФ предусматривает, что нормативы градостроительного проектирования подразделяются на:

1) региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП);
2) местные нормативы градостроительного проектирования (МНГП), которые включают в себя:

1. a) нормативы градостроительного проектирования муниципального района;
2. b) нормативы градостроительного проектирования поселения;
3. c) нормативы градостроительного проектирования городского округа.

Региональные нормативы содержат расчётные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности населения объектами регионального значения и расчётные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения субъекта РФ. Дополнительно региональные нормативы могут включать предельные значения расчётных показателей минимального уровня обеспеченности объектами местного значения и максимально допустимого уровня доступности таких объектов на территориях муниципальных образований.

Также Постановлением Правительства РФ от 16.12.2020 № 2122 «О расчётных показателях, подлежащих установлению в региональных нормативах градостроительного проектирования» утверждены расчётные показатели, которые подлежат установлению в региональных нормативах градостроительного проектирования наряду с расчётными показателями, указанными выше.

Местные нормативы, в свою очередь, содержат расчётные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности населения объектами местного значения и расчётные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения. При этом для муниципальных властей являются обязательными установленные на региональном уровне предельные значения расчётных показателей.

Важно отметить, что нормативы градостроительного проектирования могут регулировать только вопросы обеспеченности населения объектами социальной и прочей инфраструктуры. До настоящего времени сохраняет свою актуальность позиция Верховного Суда РФ о том, что строительные нормы и правила могут регулироваться только на федеральном уровне ^[13]. Поэтому регионы и муниципалитеты не могут заниматься техническим регулированием под видом нормативов градостроительного проектирования. Однако на практике эта позиция соблюдается далеко не всегда. Например, нормативы Ленинградской области представляют собой практически бессистемную компиляцию строительных норм и правил, а также утверждённых государственных стандартов ^[14].

Приказом Минэкономразвития № 71 от 15.02.2021 утверждены Методические рекомендации по подготовке нормативов градостроительного проектирования.

Нормативы имеют следующее значение для градостроительной деятельности:

1) РНГП должны учитываться при подготовке схем территориального планирования субъекта РФ, двух и более субъектов РФ;
2) РНГП и МНГП должны учитываться при подготовке схем территориального планирования муниципальных районов, генеральных планов, документации по планировке территории.

К документам градостроительного зонирования ГрК РФ отнесены только Правила землепользования и застройки.

ПЗЗ принимаются на муниципальном уровне, а в городах федерального значения – на уровне высшего исполнительного органа власти этих городов.

Фактически эти правила являются основным документом для застройщика, поскольку они устанавливают большинство требований к застройке земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 30 ГрК РФ ПЗЗ включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила (Порядок);
2) карту градостроительного зонирования;
3) градостроительные регламенты.

Порядок должен содержать регулирование по вопросам землепользования и застройки, изменения видов разрешённого использования земельных участков, подготовки документации по планировке территории и т. д.

Карта градостроительного зонирования фиксирует границы территориальных зон. При этом один земельный участок должен относиться только к одной территориальной зоне. Территориальная зона по своей сути является совокупностью земельных участков, на которые распространяется один градостроительный регламент.

В 2017 и 2020 гг. требования к картам градостроительного зонирования были дополнены. Помимо территориальных зон, зон с особыми условиями использования территории, территорий объектов культурного наследия (ОКН), такие карты должны содержать границы территорий исторических поселений федерального и регионального значения, а также могут содержать границы территорий, на которых может осуществляться комплексное развитие территорий (КРТ).

Ст. 35 ГрК РФ предусматривает, что в ПЗЗ могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

Градостроительный регламент, в свою очередь, включает в себя информацию:

1) о видах разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2) о предельных (минимальных и/или максимальных) размерах земельных участков и предельных параметрах разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) об ограничениях использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации;
4) расчётные показатели обеспеченности инфраструктурой (коммунальной, транспортной, социальной) и расчётные показатели территориальной доступности такой инфраструктуры, если в границах территориальной зоны предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории.

ПЗЗ по общему правилу должны утверждаться в отношении всей территории поселения или городского округа. Однако до принятия Генплана допускается утверждение ПЗЗ в отношении части территории поселения (городского округа).

С 01.07.2017 утверждённые ПЗЗ поселения, городского округа, межселенной территории не применяются в части, противоречащей ограничениям использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленным на приаэродромной территории, в границах которых полностью или частично расположена приаэродромная территория, установленная в соответствии с Воздушным кодексом РФ^[15]. Срок приведения утверждённых ПЗЗ в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, не может превышать шесть месяцев.

Важной является проблема соотношения юридической силы Генерального плана и ПЗЗ. Она может проявиться, например, если территориальная зона земельного участка по ПЗЗ отличается от функциональной зоны того же участка по Генплану. В этом случае приоритет имеют положения Генерального плана^[16]. Соответственно, ПЗЗ в спорной части являются не подлежащими применению, а градостроительное зонирование до принятия изменения в ПЗЗ – фактически отсутствующим.

Изменение ПЗЗ осуществляется по правилам, предусмотренным ст. 33 ГрК РФ, где устанавливаются как основания для внесения изменений в ПЗЗ, так и порядок, сроки осуществления таких изменений.

Документация по планировке территории готовится на основании утверждённых документов территориального планирования. В связи с этим решение о её подготовке может приниматься органами власти различного уровня.

Уполномоченные федеральные органы исполнительной власти обеспечивают подготовку документации по планировке территории, предусматривающей размещение объектов федерального значения и иных объектов капитального строительства, размещение которых планируется на территориях двух и более субъектов Российской Федерации, в том числе на территории закрытого административно-территориального образования, границы которого не совпадают с границами субъектов Российской Федерации.

Уполномоченные органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации обеспечивают подготовку документации по планировке территории, предусматривающей размещение объектов регионального значения и иных объектов капитального строительства, размещение которых планируется на территориях двух и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов) в границах субъекта Российской Федерации.

Уполномоченные органы местного самоуправления муниципального района обеспечивают подготовку документации по планировке территории, предусматривающей размещение объектов местного значения муниципального района и иных объектов капитального строительства, размещение которых планируется на территориях двух и более поселений и (или) межселенной территории в границах муниципального района, на основании документов территориального планирования муниципального района, а также на основании ПЗЗ межселенных территорий. Органы местного самоуправления поселения (городского округа) обеспечивают подготовку документации по планировке территории на основании Генплана поселения, Генплана городского округа, ПЗЗ.

Ст. 45 ГрК РФ указан ряд случаев, когда документация по планировке территории может разрабатываться по частной инициативе. Решение о разработке документации по планировке может быть принято:

1) лицами, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории;
2) правообладателями существующих линейных объектов, подлежащих реконструкции, в случае подготовки документации по планировке территории в целях их реконструкции;
3) субъектами естественных монополий, организациями коммунального комплекса в случае подготовки документации по планировке территории для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения;
4) садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом в отношении земельного участка, предоставленного такому товариществу для ведения садоводства или огородничества.

Указанные лица при принятии ими решения о разработке документации по планировке территории обеспечивают выполнение соответствующих работ за свой счёт.

С 28.12.2019, если в связи с планируемыми строительством, реконструкцией линейного объекта федерального, регионального, местного значения в соответствии с утверждённым ППТиПМ необходима реконструкция существующих линейных объектов, такая реконструкция может осуществляться на основании указанного ППТиПМ (за исключением случаев, если для такой реконструкции не требуется разработка ППТиПМ). При этом указанный ППТиПМ подлежит согласованию с органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на утверждение ППТиПМ существующих объектов. Предметом такого согласования являются предусмотренные данным ППТиПМ границы зон планируемого размещения существующих линейных объектов, подлежащих реконструкции в связи с планируемыми строительством, реконструкцией линейного объекта федерального, регионального, местного значения. Срок согласования не может превышать 30 дней с момента поступления ППТиПМ в уполномоченный орган. В случае непредоставления возражений по истечении указанного срока ППТиПМ считается согласованным.

В случае внесения изменений в ППТиПМ, предусматривающий строительство, реконструкцию линейного объекта, в части изменения, связанного с увеличением или уменьшением не более чем на 10% площади зоны планируемого размещения линейного объекта и (или) иного объекта капитального строительства, входящего в состав линейного объекта, в связи с необходимостью уточнения границ зон планируемого размещения указанных объектов, согласование изменений не требуется при условии, что внесение изменений не повлияет на предусмотренные ППТиПМ планировочные решения, а также не приведёт к необходимости изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (в случаях размещения линейных объектов федерального, регионального, местного значения для размещения которых допускается такое изъятие)^[22].

Подготовка документации по планировке территории в целях реализации решения о комплексном развитии территории осуществляется в соответствии с таким решением без учёта ранее утверждённой в отношении этой территории документации по планировке территории. В случае, если для реализации решения о комплексном развитии территории требуется внесение изменений в Генплан поселения, Генплан городского округа, ПЗЗ, подготовка указанной документации по планировке территории осуществляется одновременно с подготовкой изменений в данные Генплан поселения, Генплан городского округа, ПЗЗ. Утверждение указанной документации по плани��овке территории допускается до утверждения этих изменений в Генплан поселения, Генплан городского округа, ПЗЗ. Со дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о её комплексном развитии, ранее утверждённая документация по планировке этой территории признаётся утратившей силу.

Управление архитектуры и градостроительства

П. 20 ст. 14 и п. 26 ст. 16 закона РФ от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – закон № 131-ФЗ) предусматривают, что по общему правилу к полномочиям органов местного самоуправления поселений и городских округов относятся^[25]:

1) утверждение Генплана;
2) утверждение ПЗЗ;
3) утверждение документации по планировке территории;
4) выдача градостроительных планов земельных участков, расположенных в границах поселений, городского округа;
5) выдача разрешений на строительство;
6) выдача разрешений на ввод объектов в эксплуатацию;
7) утверждение местных нормативов градостроительного проектирования;
8) направление уведомления о (не)соответствии планируемых к строительству или реконструкции параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения таких объектов на земельном участке.

Однако п. 1.2 ст. 17 закона № 131-ФЗ предусматривает, что законом субъекта РФ указанные полномочия могут быть переданы на уровень региональных властей. Если такой закон принимается, то в нём описывается, в какой мере в подготовке документации и принятии решений продолжают участвовать органы местного самоуправления.

На данный момент многие субъекты РФ приняли законы о передаче себе градостроительных полномочий^[26].

Необходимо отметить, что перераспределение полномочий не может подменять собой изменение императивных процедур, предусмотренных ГрК РФ. Например, до 2019 года в Ленинградской области процедура подготовки и утверждения ГПЗУ была распределена между двумя уполномоченными органами: муниципальные органы подготавливают проект градостроительного плана, а региональный орган власти в области градостроительной деятельности «утверждает» его путём регистрации. При этом по непонятным причинам региональный законодатель полагал, что это позволяет ему менять установленные ГрК РФ сроки выдачи градостроительных планов и, главное, фактически отказывать в выдаче его заявителю по некой причине «неутверждения» региональным органом власти в области градостроительной деятельности. Полагаем, что это не соответствует ни правовой природе градостроительного плана, ни непосредственно ГрК РФ^[27].

Также, с 01.01.2020 широкий круг муниципальных полномочий отнесён к полномочиям регионального органа власти в области градостроительной деятельности, в т. ч. такие как принятие решения о подготовке проекта ПЗЗ, проекта о внесении изменений в ПЗЗ или об отклонении предложения о внесении изменений в ПЗЗ, обеспечение опубликования сообщения о принятии решения о подготовке проекта ПЗЗ, проекта о внесении изменений в ПЗЗ; согласование проекта ПЗЗ, проекта о внесении изменений в ПЗЗ, подготовленных применительно к территории исторического поселения федерального или регионального значения, с уполномоченным органом; осуществление проверки проекта ПЗЗ, проекта о внесении изменений в ПЗЗ на соответствие требованиям технических регламентов, Генеральному плану поселения, городского округа, схемам территориального планирования, сведениям ЕГРН; принятие решения о внесении изменений в ПЗЗ в случае поступления предписания об устранении нарушений ограничений использования объектов недвижимости, установленных на приаэродромной территории, либо обжалованию такого предписания; обеспечение внесения изменений в ПЗЗ в случае получения требования уполномоченного органа в целях обеспечения размещения на территориях поселения, городского округа предусмотренных документами территориального планирования объектов федерального, регионального, местного значения (за исключением линейных объектов)^[28].

Статья 27 . Градостроительное зонирование. Карта градостроительного зонирования

1. В соответствии с градостроительным зонированием на территории городского округа установлены территориальные зоны и зоны с особыми условиями использования территории, определяющие вид использования территорий и устанавливающие ограничения на их использование, для осуществления градостроительной деятельности.

2. С учетом ограничений на использование территорий определяются функциональное назначение и интенсивность использования каждой территориальной зоны.

3. Карта градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон, а также отображаются границы зон с особыми условиями использования территории, границы территорий объектов культурного наследия является составной графической частью настоящего Решения.

4. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах не допускается. Территориальные зоны не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

5. На карте градостроительного зонирования территории городского округа выделены территориальные зоны, к которым приписаны градостроительные регламенты по видам и предельным параметрам разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости.

6. Границы территориальных зон и градостроительные регламенты установлены с учетом общности функциональных и параметрических характеристик недвижимости, а также требований о взаимном непричинении несоразмерного вреда друг другу рядом расположенными объектами недвижимости.

Границы территориальных зон на карте градостроительного зонирования установлены в соответствии со статьей 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации по:

— центральным линиям магистралей, улиц, проездов;

— границам земельных участков;

— границам или осям полос отвода для коммуникаций;

— административным границам городского округа;

— естественным границам природных объектов;

Границы территориальных зон на карте градостроительного зонирования установлены в привязке к границам базисных кварталов земельного кадастра городского округа.

Границы территориальных зон, для которых отсутствует возможность однозначной картографической привязки, определены по условным линиям в привязке к границам функциональных зон Генерального плана городского округа. Границы территориальных зон, установленных в привязке к условным линиям, могут уточняться в документации по планировке территории и в иных документах в соответствии с законодательством Российской Федерации с последующим внесением соответствующих изменений в настоящее Решение.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы был утвержден 28.03.2017 г. Постановлением Правительства Москвы № 120-ПП. и содержит информацию о:

• видах разрешенного использования земельного участка;
• предельные параметры разрешенного строительства (этажность, площадь);
• охранные зоны

Изучение ПЗЗ в отношении земльных участков-важная процедура,которая обязывает проводится при принятии решений о покупке земельного участка, атакже до начала строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома.

Наши специалисты помогут вам:

1. Провести анализ ПЗЗ в отношении Вашего земельного участка
2. Получить все необходимые согласования и разрешительную документацию для строительства или реконструкцию жилого или садового дома
3. Зарегистрировать построенный дом
4. Получить адрес на дом (необходимой для прописки и подключения газа)

Градостроительное зонирование — это деление (разбивка) земельной территории муниципальных образований (в том числе и поселений) на части, в которых определяются территориальные зоны с видами их градостроительного использования и ограничения на их использование (карта градостроительного зонирования муниципального образования).

На карте градостроительного зонирования:

1. Устанавливаются границы территориальных зон. Любой земельный участок относится только к одной территориальной зоне. То есть не допускается формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, размещённых в разных территориальных зонах.
2. Обязательно отображаются границы зон с особыми условиями использования территории, границы территорий объектов культурного наследия.

Территориальное зонирование г. Кемерово Исполнитель:

1. зоны застройки индивидуальными жилыми домами
2. зоны застройки малоэтажными жилыми домами
3. зоны застройки среднеэтажными жилыми домами
4. зоны застройки многоэтажными жилыми домами
5. зоны застройки иных видов.

В жилых зонах допускается размещение

• отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения
• объектов здравоохранения
• объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования;
• культовых зданий
• стоянок автомобильного транспорта
• гаражей
• объектов, связанных с проживанием граждан
• территорий, предназначенных для ведения садоводства и дачного хозяйства

1. зоны делового, общественного и коммерческого назначения
2. зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения
3. зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности
4. ОДЗ иных видов

ОДЗ предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В ОДЗ могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные и многоэтажные гаражи.

1. коммунальные зоны (зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли)
2. производственные зоны (зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду)
3. иные виды зон производственной , инженерной и транспортной инфраструктуры

1.1. Правилами в разделах 1 и 2 настоящего Приложения установлены градостроительные регламенты в части видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также предельных (минимальных) размеров земельных участков (далее — предельные размеры земельных участков) и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, относящиеся ко всем территориальным зонам и (или) к группам территориальных зон и к отдельным территориальным зонам (за исключением территориальных зон в границах зон охраны объектов культурного наследия).

1.2. Градостроительные регламенты, относящиеся ко всем территориальным зонам и (или) к группам территориальных зон, приведены в главе 1 настоящего Приложения. Градостроительные регламенты, относящиеся к отдельным территориальным зонам, приведены в главе 2 настоящего Приложения. Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, указаны в главе 3 настоящего Приложения.

Градостроительные регламенты установлены для земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальных зон, за исключением случаев, установленных действующим законодательством.

1.3. Градостроительные регламенты в части предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства установлены в следующем составе:

1.3.1. предельный размер земельного участка;

1.3.2. коэффициент использования территории;

1.3.3. минимальные отступы зданий, строений и сооружений от границ земельных участков;

1.3.4. максимальные выступы за красную линию частей зданий, строений и сооружений;

1.3.5. максимальное количество этажей надземной части зданий, строений и сооружений на земельных участках;

1.3.6. максимальная высота зданий, строений и сооружений на земельных участках;

1.3.7. максимальная общая площадь объектов капитального строительства нежилого назначения на земельных участках. В расчет общей площади входит площадь объектов нежилого назначения, расположенных на всех этажах зданий (включая надземные и подземные);

1.3.8. максимальное количество жилых блоков блокированной жилой застройки;

1.3.9. максимальный класс опасности объектов капитального строительства, размещаемых на земельных участках в соответствии с санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами;

1.3.10. минимальная доля озеленения земельных участков;

1.3.11. минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на земельных участках;

1.3.12. минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках на земельных участках;

1.3.13. минимальное количество машино-мест для хранения (технологического отстоя) грузового автотранспорта на земельных участках;

1.3.14. максимальная высота ограждений земельных участков жилой застройки;

1.3.15. максимальный планировочный модуль в архитектурном решении ограждений земельных участков жилой застройки.

2.1. В границах одного земельного участка допускается с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов размещение двух и более разрешенных видов использования (основных, условно разрешенных).

2.2. Размещение условно разрешенных видов использования на земельном участке ограничивается по объемам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Ограничение устанавливается в составе разрешения на условно разрешенный вид использования с учетом возможности обеспечения указанного вида использования объектами социального назначения (только для жилой застройки), транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения; соблюдения прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, иных физических и юридических лиц; возможного негативного воздействия на окружающую среду.

Суммарная доля площади земельного участка, занимаемая объектами условно разрешенных видов использования, а также относящимся к ним озеленением, машино-местами, иными необходимыми в соответствии с действующим законодательством элементами инженерно-технического обеспечения и благоустройства, не должна превышать 50% от общей площади соответствующего земельного участка.

Суммарная доля площади земельных участков, для которых получено разрешение на условно разрешенные виды использования, не должна превышать 50% от общей площади соответствующей территориальной зоны.

2.3. Размещение объектов нежилого назначения во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома осуществляется в соответствии с видами разрешенного использования, предусмотренными кодами 2.7.1, 3.2, 3.3, 3.4.1, 3.5.1, 3.6, 4.1, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7 и 5.1 и допускается только в случае, если указанные объекты имеют обособленные вход для посетителей, подъезд и парковочные места для хранения транспортных средств и при условии соблюдения строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

При этом общая площадь встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещений малоэтажного многоквартирного дома, занимаемых объектами нежилого назначения, за исключением индивидуальных гаражей, не может превышать 15% от общей площади помещений соответствующих малоэтажных многоквартирных домов, относящихся к виду разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код 2.1.1).

Общая площадь встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещений многоквартирного дома, занимаемых объектами нежилого назначения, за исключением подземных гаражей и автостоянок, не может превышать 20% от общей площади помещений соответствующих многоквартирных домов, относящихся к виду разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка» (код 2.5).

Общая площадь встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещений многоквартирного дома, занимаемых объектами нежилого назначения, за исключением подземных гаражей и наземных автостоянок, не может превышать 15% от общей площади соответствующих многоквартирных домов, относящихся к виду разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код 2.6).

Помещения при квартирах или индивидуальных жилых домах, рассчитанные на индивидуальную трудовую деятельность, допускаются при соблюдении действующих нормативов.

2.4. Размещение объектов основных и условно разрешенных видов использования, в отношении которых устанавливаются санитарно-защитные зоны, допускается в соответствии с санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами.

2.5. Отнесение объектов, не перечисленных в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» к основным или условно разрешенным видам использования земельных участков и объектов капитального строительства, указанным в перечнях основных и условно разрешенных видов использования в составе градостроительных регламентов, осуществляется Комиссией по землепользованию.

2.6. Территории общего пользования, в том числе занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, пешеходными тротуарами, пешеходными переходами, набережными, садами, парками, скверами, бульварами, береговой полосой водных объектов и другими объектами, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, могут включаться в состав различных территориальных зон.

2.7. Строительство и реконструкция объектов капитального строительства в случаях, предусмотренных законодательством о социальной защите инвалидов, без приспособления указанных объектов для беспрепятственного доступа к ним инвалидов и использования их инвалидами не допускаются, независимо от того, к какому виду разрешенного использования относится объект.

2.8. Жилые дома могут размещаться на земельных участках с видами разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код 2.1.1), «среднеэтажная жилая застройка» (код 2.5), «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код 2.6) при возможности их обеспечения объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры.

Карта градостроительного зонирования

3.1. Дополнительно по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования земельных участков и объектов капитального строительства, и только совместно с ними, могут применяться вспомогательные виды разрешенного использования из числа установленных градостроительными регламентами видов разрешенного использования при соблюдении следующих условий:

3.1.1. объекты вспомогательных видов разрешенного использования связаны, в том числе технологически, с объектами основных и (или) условно разрешенных видов использования и обеспечивают использование объектов основных и (или) условно разрешенных видов использования;

3.1.2. суммарная доля площади зданий, строений и сооружений (помещений), занимаемых объектами вспомогательных видов разрешенного использования, расположенных на одном земельном участке, не должна превышать 30% общей площади зданий, строений и сооружений на данном земельном участке, включая подземную часть, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3.2 настоящей статьи;

3.1.3. суммарная доля площади земельного участка, занимаемая объектами вспомогательных видов разрешенного использования, не должна превышать 25% общей площади соответствующего земельного участка, а также относящимся к ним озеленением, машино-местами, иными необходимыми в соответствии с действующим законодательством элементами инженерно-технического обеспечения и благоустройства, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3.2 настоящей статьи.

Для видов объектов, относящихся к виду разрешенного использования «спорт» (код 5.1), указанный показатель не должен превышать 10% от общей площади земельного участка.

3.1.4. соблюдение строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

3.2. В границах территориальных зон для видов разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1) и «ведение дачного хозяйства» (код 13.3) вспомогательные виды разрешенного использования из числа установленных градостроительными регламентами видов разрешенного использования, могут применяться при соблюдении следующих условий:

3.2.1. суммарная доля площади зданий, строений и сооружений (помещений), занимаемых объектами вспомогательных видов разрешенного использования, расположенных на одном земельном участке, не должна превышать 40% общей площади зданий, строений и сооружений на данном земельном участке, включая подземную часть;

3.2.2. суммарная доля площади земельного участка, занимаемая объектами вспомогательных видов разрешенного использования, не должна превышать 35% общей площади соответствующего земельного участка, а также относящимся к ним озеленением, машино-местами, иными необходимыми в соответствии с действующим законодательством элементами инженерно-технического обеспечения и благоустройства.

3.3. Соблюдение условий, предусмотренных пунктами 3.1 и 3.2 настоящей статьи, в случае размещения объектов основных и (или) условно разрешенных видов использования одновременно с вспомогательными видами разрешенного использования должно быть подтверждено в составе проектной документации.

Соблюдение условий, предусмотренных пунктами 3.1 и 3.2 настоящей статьи, в иных случаях обеспечивается лицом, осуществляющим строительство.

5.1 Коэффициент использования территории определяется как отношение максимальной общей площади квартир, которые можно разместить на земельном участке, к площади земельного участка.

6.1. Общие требования к минимальным отступам зданий, строений и сооружений от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений и сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений и сооружений, устанавливаются для участков, расположенных во всех территориальных зонах.

6.2. Минимальные отступы от границ земельных участков – 3 м.

6.3. Минимальные отступы от красных линий улиц и проездов — 5 метров.

6.4. Требования пунктов 6.1-6.5 настоящей статьи не применяются в случае реконструкции зданий, строений и сооружений без изменения местоположения объекта капитального строительства в границах земельного участка при условии соблюдения иных предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных настоящими Правилами.

7.1. Максимальная высота зданий, строений и сооружений установлена Правилами в составе градостроительных регламентов в метрах по вертикали относительно поверхности земли. При этом поверхность земли определяется как высотная отметка поверхности грунта, зафиксированная в балтийской системе высот до начала земляных работ на земельном участке в составе топографических карт и планов.

7.2. Требования в части максимальной высоты зданий, строений и сооружений, установленные Правилами, не распространяются: на инженерное оборудование в открытом исполнении; на сквозные металлические конструкции в открытом исполнении, являющиеся частью здания или отдельно стоящие; на антенны, вентиляционные шахты, дымовые трубы, машинные помещения лифтов, выходы на кровлю (крышу), парапеты плоской кровли, светопрозрачное покрытие атриума, а также шпили, аттики, балюстрады и другие нефункциональные архитектурные элементы зданий, строений, сооружений, суммарная площадь которых не превышает 25% площади кровли (крыши).

7.3. Максимальная высота зданий, строений и сооружений установлена Правилами с учетом:

7.3.1. карты границ функциональных зон, утвержденных в составе Генерального плана;

7.3.2. границ зон охраны объектов культурного наследия на территории сельского поселения;

7.3.4. существующей высоты застройки в сложившихся кварталах многоэтажных многоквартирных домов;

7.3.5. максимальной этажности застройки в границах территориальных зон;

7.3.6. видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальных зон;

7.3.7. ограничений, установленных в зонах с особыми условиями использования территории.

7.4. В отношении земельных участков и объектов капитального строительства применяются градостроительные регламенты, установленные для соответствующей территориальной зоны, а также предельные параметры в соответствии с границами действия предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части максимальной высоты зданий, строений и сооружений в составе карт градостроительного зонирования, за исключением земельных участков и объектов капитального строительства в границах зон охраны объектов культурного наследия на территории сельского поселения.

7.5. Максимальная высота зданий, строений и сооружений в границах зон охраны объектов культурного наследия на территории сельского поселения установлена режимами использования земельных участков в границах зон охраны объектов культурного наследия на территории сельского поселения и градостроительными регламентами в границах указанных зон.

7.6. В случае если территория, расположенная в границах действия предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части максимальной высоты зданий, строений и сооружений в составе карт градостроительного зонирования, также расположена в границах зон с особыми условиями использования территорий, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением зон охраны объектов культурного наследия на территории сельского поселения, значения максимальной высоты зданий, строений и сооружений подлежат согласованию в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

7.7. Максимальная высота зданий, строений и сооружений в границах территориальных общественно-деловых зон определяется градостроительным регламентом указанных территориальных зон, а также значениями максимальной высоты зданий, строений и сооружений для соответствующих подзон в соответствии с границами действия предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части максимальной высоты зданий, строений и сооружений в составе карт градостроительного зонирования.

7.8. Для территории сельского поселения, за исключением зон охраны объектов культурного наследия на территории сельского поселения, — максимальная высота зданий, строений и сооружений указана в двух формах:

7.8.1. максимальная высота зданий, строений и сооружений указана в форме значения вида «А», где:

А — максимальная высота конька или парапета плоской кровли зданий, строений и сооружений, расположенных в глубине квартала и по фронту застройки, в метрах по вертикали относительно дневной поверхности земли, отклонение от которой не допускается.

7.8.2. максимальная высота зданий, строений и сооружений указана в форме значения вида «Б/В», где:

Б — максимальная высота конька или парапета плоской кровли зданий, строений и сооружений, расположенных в глубине квартала и по фронту застройки, в метрах по вертикали относительно дневной поверхности земли, отклонение от которой допускается при наличии условий, установленных частью 1 статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

В — максимальная высота конька или парапета плоской кровли зданий, строений и сооружений, расположенных в глубине квартала и по фронту застройки, в метрах по вертикали относительно дневной поверхности земли, отклонение до которой допускается при наличии условий, установленных частью 1 статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации. При этом значение максимальной высоты зданий, строений и сооружений, указанное в форме значения вида «В», является предельным для отклонения.

Похожие записи:

• Utair ручная кладь габариты и вес 2021
• Долевая собственность на земельный участок под многоквартирным домом
• Новый закон про материнский капитал 2021