05.10.2021

Можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка в России

Автор: admin Права работников Нет комментариев

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка в России». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Оформление недвижимости на ребенка: плюсы, минусы и подводные камни

2. Права детей и родителей в сделках с недвижимостью: коротко о главном

2.1. — Имеет ли право ребенок на недвижимость отца после развода?

2.2. — С какого возраста можно оформить квартиру на ребенка?

3. Как купить квартиру на ребенка?

4. Как оформить дарственную на ребенка

5. Оформление квартиры на несовершеннолетнего ребенка: плюсы и минусы

6. Юрист рассказала о сложностях при продаже жилья, которым владеют дети

7. Все, что нужно знать о несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

8. Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Оформление недвижимости на ребенка: плюсы, минусы и подводные камни

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия. Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Права детей и родителей в сделках с недвижимостью: коротко о главном

— Имеет ли право ребенок на недвижимость отца после развода?

— Дети не имеют права на собственность родителей ни до развода, ни после него. Однако они могут быть зарегистрированными и проживать на жилплощади родителей до совершеннолетия даже после развода.

— С какого возраста можно оформить квартиру на ребенка?

— Законодательство не ограничивает возможность оформления недвижимости на человека по возрасту.

— Приобретение несовершеннолетним недвижимости в собственность возможна только при участии его законных представителей. Ребенок может стать собственником с момента получения свидетельства о рождении. Право собственности можно сразу оформить на ребенка без предварительного оформления на законных представителей. Если сделка осуществляется при участии кредитных средств, в том числе и ипотечных, необходимо получение разрешения органов опеки и попечительства.

В Договоре купли-продажи квартиры ребенок фигурирует как Покупатель, в лице своего законного представителя. Личное присутствие ребенка на сделке не обязательно;
Все действия за ребенка и от его имени полностью выполняют его родители или законные представители;
Родители ребенка должны иметь на руках свидетельство о рождении ребенка, а опекуны или усыновители – дополнительно еще и решение суда об установлении опеки или об усыновлении.

Если подарок сделан супругу, родителям, детям, братьям, сестрам	0,3% стоимости подарка, но не менее 200 Р
Если подарок сделан другим лицам	1% стоимости подарка, но не менее 300 Р

Как купить квартиру на ребенка?

Процедура дарения включает в себя безвозмездную передачу недвижимости во владение иного гражданина, которым может быть ребенок, не достигший возраста восемнадцати лет. Проведение сделки основано на ст. 572 Гражданского Кодекса РФ, в соответствии с законом выступать в роли дарителя ребенок младше 14 лет не может, а вот получателем дара может быть в любом возрасте.

Для оформления дарственной на ребенка предусмотрен такой порядок действий:

подготовка и сбор необходимых бумаг;
составление договора, необходимо помнить, что сделка совершается на безвозмездной основе, в соответствии с этим в тексте документа не должно быть пунктов, обязующих получателя перед дарителем;
составленный документ должен быть заверен нотариально;
следующим шагом является регистрация собственности на нового владельца в ЕГРП.

Прежде чем совершить сделку необходимо получить согласие одариваемого, а если он младше 14 лет, необходимо получить согласие от его представителей.

Оформление договора дарения потребует от сторон предоставления пакета бумаг:

в первую очередь если возраст одариваемого менее 14 лет, то родители (оба) должны дать письменное разрешение на оформление договора дарения;
если ребенку больше 14 лет, то с его стороны должно быть написано заявление на согласие получить объект недвижимости в дар;
документы, удостоверяющие личности представителей ребенка;
документы на ребенка в зависимости от его возраста (14 лет-паспорт, до свидетельство, подтверждающее его рождение);
подтверждение права собственности на объект, который фигурирует в дарственной;
подтверждение оплаты госпошлины;
выписки из домовой книги о количестве лиц, зарегистрированных на жилплощади;
документация на недвижимость (технический или кадастровый паспорт);
результат проведенной оценки недвижимости, оформляемой в дар.

Если сделка совершается при наличии обоих родителей привлечение органов опеки не требуется.

Жилая недвижимость, принадлежащая муниципалитету и выданное в право пользования гражданам по договорам найма, может перейти в их собственность после проведения процедуры приватизации этой недвижимости. Законом предусмотрено что в приватизации участвовать должны все члены семьи в чьем пользовании находится недвижимость.

ВАЖНО !!! Соответственно если имеется малолетние дети, то они также чувствуют в процедуре и становятся полноправными владельцами части приватизированной площади.

В дальнейшем они вправе распоряжаться своей долей имущества как угодно.

Проведение процедуры приватизации потребует предоставления таких бумаг:

участникам процедуры необходимо написать заявления;
предоставить документы, удостоверяющие их личность;
следует получить разрешение от органов попечительства;
доказательства того что ранее процедуры приватизации не проводили;
предоставить технический и кадастровые паспорта;
выписку из домовой книги об официально проживающих на жилплощади лицах;
документальное подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным услугам;
если имеются лица, желающие отказаться от процедуры то необходимо предоставить их согласие с резолюцией нотариуса.

ВНИМАНИЕ !!! оказаться участвовать в приватизации они не могут, а вот родители в праве отказаться от своей доли в квартире в пользу ребенка.

Заботясь о будущем своего малыша, родители могут приобрести ему недвижимость за долго до того, как ему исполнится 18. Законодательством предусмотрена и такая процедура, для этого родителям потребуется потратить намного больше времени нежели при оформлении на совершеннолетнего ребенка.

Необходимо оформить сделку купли-продажи, но в этом случае следует учитывать:

договор должен быть подписан стороной приобретателем если покупка совершается на ребенка, чей возраст достиг 14 лет, то подписывать его будет он сам лично
если же возраст будущего владельца менее 14 лет, то подписание будет совершено сторонами представителями несовершеннолетнего.

Порядок оформления купленной недвижимости не несовершеннолетнего до 14лет:

на ребенка до 14 лет в договоре о купле-продаже в роли приобретателя недвижимости указываю его, а родители или опекуны выступают в лице законного представителя, малышу присутствовать на сделке не обязательно
все необходимые действия производят представители ребенка.

По достижению 14 лет:

если покупка оформляется на дитя, чей возраст достиг 14 лет, то тут он также выступает в роли покупателя, действуя с разрешения своих представителей, в этом случае ребенок обязан присутствовать
подписание договора по достижению 14 лет совершает сам ребенок
согласие от представителей на проведение сделки может быть оформлено отдельным документом или вписано в договоре купли-продажи.

Данный порядок распространяется на оформление недвижимости, как в новостройке, так и на рынке вторичной недвижимости.

Полноправно распоряжаться своим имуществом он сможет по достижению совершеннолетия. Проведение подобной сделки регулируется ГК РФ ст. 28.

Покупка недвижимости может быть совершена с привлечением материнского капитала в данном случае необходимо помнить, что всем членам семьи должна быть выделена доля в этом жилье.

Покупка квартиры

Как оформить дарственную на ребенка

Права детей на недвижимость находятся под особой защитой государства, поэтому любые сделки с их собственностью требуют согласования с органами опеки и попечительства. Для добросовестных родителей это не станет проблемой.

Вселение несовершеннолетнего ребенка в квартиру или дом может производиться без согласия нанимателя, хозяина жилища и прописанных граждан. Нормы законодательства по площади, необходимой на одного человека в жилом помещении, при вселении ребенка могут не соблюдаться.

Ребенок любого возраста может быть собственником долей в квартирах и домах. До 14 лет права и обязанности несовершеннолетнего, связанные с владением недвижимостью, возлагаются на его родителей или опекунов.

Ребенок старше 14 лет может самостоятельно распоряжаться своим жильем. Однако до 18 лет на осуществление этого права потребуется согласие его законных представителей. Полноправным собственником доли в квартире и другой недвижимости ребенок становится после достижения им 18 лет.

Такие же права может получить ребенок, достигший 16 лет, в случае приобретения полной дееспособности. Для этого ребенок должен:

Вступить в брак. Развод до достижения 18 лет не лишает ребенка полной дееспособности.
Устроиться на работу по трудовому договору.
Официально заниматься предпринимательской деятельностью.

Последние 2 случая приобретения ребенком полной дееспособности называются эмансипацией.

Эмансипация производится по решению органов опеки с согласия законных опекунов или по решению суда, если они против. Получив полную дееспособность, ребенок может распоряжаться собственностью, в том числе и долей в квартире без чьего-либо согласия, если законом не установлены иные правила.

При оформлении доли в квартире на ребенка, а также иных действия с недвижимым имуществом несовершеннолетнего, необходимо согласие органов опеки и попечительства. Это согласие не будет дано, если условия проживания ребенка ухудшатся или его доля в новой квартире уменьшится. Иногда запрет органов опеки на проведение сделки приводит к сложностям при улучшении жилищных условий ребенка.

Например: родители, имея дом в отдаленной деревне, хотят продать его и приобрести квартиру в столице, при этом площадь жилья, приходящаяся на долю ребенка, уменьшается. Формально его жилищные условия ухудшаются, а значит сделка не будет одобрена. Каждая конкретная ситуация имеет свои особенности: чтобы выяснить, как решить проблему, обращайтесь за помощью к юристам.

Приобретение родителями ребенка жилища не дает ему автоматического права собственности на долю в квартире.

Исключением из этого правила является случаи приобретения квартиры с использованием материнского капитала. Имущество, купленное в браке, принадлежит исключительно супругам в равных долях. Ребенок может получить такое право только с согласия родителей.

Ребенок может получить долю в квартире:

В результате наследования ее за умершим родственником по закону. Либо квартира или доля в ней может быть оставлена ему по завещанию любым человеком.
В результате приобретения жилья. В этом случае родители или опекуны при покупке квартиры должны внести несовершеннолетнего в число покупателей и указать его долю. Такие сделки проходят с согласия органов опеки и попечительства. Если новая квартира приобретается после продажи старой, доля ребенка в квартире не должна уменьшиться, а сделки по продаже одной и покупке другой квартиры должны произойти в один день.
В результате приобретение квартиры с использованием материнского капитала. Это особый случай, так как законодательство требует выделения обязательной доли в квартире несовершеннолетним. Особенно сложной эта проблема становится, если помимо материнского капитала используются заемные средства и квартира приобретается в ипотеку. Несовершеннолетних в ипотечные договоры никогда не включают, так как у них невозможно изъять залог. Родителям необходимо нотариально заверить обязательство о выделении доли в квартире через 6 месяцев после выплаты кредита.
В результате дарения. Родители, опекуны и другие люди могут пожелать передать ребенку право на долю в квартире, которого он по закону не имел. Такая передача прав оформляется как подарок.
В результате приватизации государственной квартиры. В этом случае предусмотрено обязательное выделение детской доли.

Сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, могут быть опротестованы в суде. При оформлении доли в квартире на ребенка настоятельно рекомендуем привлекать к этой работе профессиональных юристов.

Местом жительства детей, не достигших возраста 14 лет, признается место жительства их родителей (ст. 20 ГК РФ). Причем неважно, проживают ли родители вместе и есть ли у ребенка права на помещение, в котором он живет с родителями. Ребенок не может быть зарегистрирован отдельно от них. Жилищное законодательство устанавливает безусловное право на вселение и регистрацию ребенка в квартире, где зарегистрированы его родители или один из них. Это значит, что на его регистрацию согласие собственников жилого помещения не требуется.

Для регистрации ребенка по месту жительства понадобятся следующие документы¹:

заявление о регистрации по месту жительства;
свидетельство о рождении (для не достигших 14-летнего возраста);
паспорта законных представителей;
акт органа опеки и попечительства о назначении опекуна (в случае необходимости).

Для продажи квартиры, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, согласие органа опеки и попечительства не требуется. Поскольку местом проживания ребенка является место проживания его родителей, они могут снять его с регистрационного учета добровольно до совершения сделки. Либо придется это сделать в судебном порядке по иску покупателя после перевода на него права собственности на квартиру.

Если же ребенок имеет долю в праве собственности на квартиру, то родители не могут распоряжаться его имуществом по собственному усмотрению без получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства. В задачи этих органов входит проверка соблюдения имущественных прав несовершеннолетнего, что является ключевым критерием оценки действительности заключаемой родителями сделки по отчуждению его имущества.

Юридически значимыми обстоятельствами в таких делах являются: соблюдение процедуры отчуждения объекта недвижимого имущества и обеспечение прав несовершеннолетнего при приобретении новой квартиры. Под последним обстоятельством обычно подразумевается улучшение его жилищных условий. Например:

1. Увеличение доли в праве собственности ребенка в равнозначных по площадям квартирах. К примеру, взамен 1/3 доли в праве собственности ребенка в двухкомнатной квартире площадью 62 кв. м приобретается 1/3 доли в двухкомнатной квартире площадью 65 кв. м.

2. Увеличение площади, приходящейся на долю в праве собственности ребенка в неравнозначных по площадям квартирах. К примеру, в результате совершаемой сделки каждый из малолетних становится собственником 1/20 доли в трехкомнатной квартире (4,26 кв. м на каждого ребенка) вместо 1/30 доли в двухкомнатной квартире (1,35 кв. м на каждого ребенка). При этом количество комнат необязательно должно увеличиваться: ребенок может стать собственником ½ доли в двухкомнатной квартире (20,2 кв. м) взамен ¼ доли в трехкомнатной квартире (19,5 кв. м).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ³, сделки по отчуждению имущества детей не могут запрещаться произвольно, поскольку учитываться должны обстоятельства каждой ситуации. В случае если орган опеки и попечительства отказывается выдавать соответствующее разрешение, родитель может оспорить его действия в суде, обосновав, в чем состоит интерес ребенка.

3aкoны Poccии нe зaпpeщaют cдeлки c нeдвижимocтью, пpaвo coбcтвeннocти или пpoживaния нa кoтopyю нaxoдитcя y нecoвepшeннoлeтнeгo гpaждaнинa. Coглacнo Ceмeйнoмy и Гpaждaнcкoмy кoдeкcaм, нecoвepшeннoлeтними cчитaютcя лицa, нe дocтигшиe 18 лeт. Coглacнo cтaтьям 26–28 ГК PФ, нa дeecпocoбнocть дo 18 лeт влияeт вoзpacт:

c 14 дo 18 лeт peбeнoк cчитaeтcя oгpaничeннo дeecпocoбным — тo ecть мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax, нo нe мoжeт caм иницииpoвaть paзныe cдeлки c нeдвижимocтью;
c 6 дo 14 лeт peбeнoк cчитaeтcя чacтичнo дeecпocoбным, нo нe мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax;
дo 6 лeт peбeнoк cчитaeтcя пoлнocтью нeдeecпocoбным, и вcю oтвeтcтвeннocть зa нeгo нecyт poдитeли либo oпeкyны.

Оформление квартиры на несовершеннолетнего ребенка: плюсы и минусы

3aщитa имyщecтвeнныx пpaв нecoвepшeннoлeтниx — oднa из фyнкций opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Oни кoнтpoлиpyют cдeлкy и тpeбyют, чтoбы peбeнкy пpeдocтaвили:

дoлю copaзмepнyю плoщaди в cтapoй квapтиpe, ecли oн являлcя
coбcтвeнникoм квapтиpы;
cвoeвpeмeннyю peгиcтpaцию в нoвoй квapтиpe;

дeньги нa pacчeтный cчeт, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннaя нeдвижимocть в coбcтвeннocти, либo в cвязи c пepeeздoм в дpyгoй гopoд.

B нeкoтopыx cлyчaяx чacть cpeдcтв oт пpoдaжи квapтиpы пepeчиcляeтcя нa cчeт peбeнкa. B дaльнeйшeм иx мoжнo иcпoльзoвaть c paзpeшeния opгaнoв oпeки нa пpиoбpeтeниe дpyгoгo oбъeктa нeдвижимocти, пpи ycлoвии нaдeлeния peбeнкa coбcтвeннocтью в нeй. Taкжe peбeнoк в пpaвe cнять дaнныe дeнeжныe cpeдcтвa пocлe coвepшeннoлeтия. К тaким cлyчaям oтнocитcя:

Пepeeзд в дpyгyю cтpaнy. B этoм cлyчae poдитeли мoгyт нe выдeлять дoлю peбeнкy, y кoтopoгo былa дoля в пpoдaннoй квapтиpe. Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe, нyжнo пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa пepeeздa, нaпpимep, oфopмлeннyю визy нa дoлгocpoчнoe пpoживaниe.
Пepeeзд в дpyгoй гopoд. B этoм cлyчae тoжe мoжнo нe выдeлять дoлю, нo c oдним cyщecтвeнным oгpaничeниeм. Дeньги, пoлyчeнныe oт пpoдaжи дoли нecoвepшeннoлeтнeгo, дoлжны быть пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa.

3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:

Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.

Дaвaйтe paccмoтpим вce cитyaции, в кoтopыx для пpoвeдeния cдeлки тpeбyeтcя paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Bceгo иx чeтыpe:

нecoвepшeннoлeтний являeтcя coбcтвeнникoм пpoдaвaeмoй квapтиpы;
peбeнoк имeeт дoлю в пpoдaвaeмoм жильe;
нecoвepшeннoлeтний пpoпиcaн в квapтиpe;
peбeнoк yкaзaн в зaвeщaнии, нo нe вcтyпил в пpaвa нacлeдoвaния.

У вcex этиx cитyaций ecть cвoи ocoбeннocти — мы пoдгoтoвили пoшaгoвыe инcтpyкции для кaждoгo из чeтыpex cлyчaeв.

Moжeт ли нecoвepшeннoлeтний peбeнoк быть coбcтвeнникoм квapтиpы? Moжeт, ecли eгo poдитeли дo этoгo кyпили жильe и oфopмили в eгo coбcтвeннocть, либo peбeнoк вcтyпил в нacлeдcтвo. Moжeт ли oпeкyн пpoдaть квapтиpy нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa? Moжeт, нo c жecткими oгpaничeниями:

ecли нecoвepшeннoлeтнeмy бyдeт кyплeнa квapтиpa нe xyжe и тaкжe пepeдaнa в coбcтвeннocть;
ecли дeньги oт пpoдaжи бyдyт пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa, нo тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннoe жильe в coбcтвeннocти нecoвepшeннoлeтнeгo.

Чтoбы oфopмить cдeлкy, cлeдyйтe пpocтoй инcтpyкции.

Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa и зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa y в Pocpeecтpe, вaм пoнaдoбятcя:

3aявлeниe oбoиx poдитeлeй или зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa.
Пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции peбeнкa (пpи дocтижeнии 14 лeт) + cвидeтeльcтвo o poждeнии, или cвидeтeльcтвo o poждeнии (ecли peбeнoк нe дocтиг 14 лeт).
Пacпopтa или дpyгиe дoкyмeнты, yдocтoвepяющиe личнocть зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй нecoвepшeннoлeтнeгo — poдитeлeй либo oпeкyнoв.
Bыпиcкa из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти peбeнкa нa квapтиpy — пoлyчитe ee в мecтнoм Pocpeecтpe или зaкaжитe oнлaйн, нa oфициaльнoм caйтe.
Пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт: дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, ycтyпки пpaв тpeбoвaний пo дoгoвopy yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, peшeниe cyдa o пpизнaнии пpaвa coбcтвeннocти.
Cпpaвкa o cтpoитeльнoй гoтoвнocти oбъeктa нe мeнee чeм нa 70% пpи yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe.
Кaдacтpoвый пacпopт c экcпликaциeй — ecли пo кaким-тo пpичинaм oн yтepян, пoлyчитe eгo в БTИ.
Cпpaвкa o кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти — цeнy мoжнo пocмoтpeть нa caйтe Pocpeecтpa либo зaкaзaть выпиcкy из EГPН.

Oпциoнaльнo oпeкa мoжeт пoтpeбoвaть дpyгиe дoкyмeнты. Нaпpимep, бyмaги, пoдтвepждaющиe пpиoбpeтeниe нoвoгo имyщecтвa — coглaшeниe o зaдaткe либo дoгoвop кyпли-пpoдaжи.

Родители или другие лица могут в нотариальном порядке оформить дарственную на ребенка. Для этого достаточно обратиться владельцу квартиры к нотариусу и изъявить соответствующее желание. На специальном бланке делается отметка в нотариальных учетных документах и выдается правоустанавливающий документ – договор дарения с указанием нового собственника.

Для принятия в дар имущества предусматривается обязательное получение согласия от детей, которые достигли 14 лет, или в более юном возрасте от их родителей (официальных представителей). Получение регистрационных документов также обязательно. Только в таком формате сделка будет считаться действительной.

Неоспоримым преимуществом перед другими формами легализации является отсутствие обязанности уплачивать налог, если дарителями выступают родители. При сделке органы опеки и попечительства не должны присутствовать. Это объясняется отсутствием потребности сравнивать предыдущие и приобретаемые условия проживания.

Оформление правоустанавливающей документации по квартире на ребенка имеет свои преимущества:

Ребенок гарантированно становится собственником квадратных метров, что служит залогом материальной стабильности и морального спокойствия родителей.
Законодатель не позволяет отчуждать собственность ребенка до достижения им возраста, в котором он сам может принять соответствующее решение. Следовательно, разногласия в семье или материальные трудности обойдут стороной объект недвижимости.
Собственность детей не подлежит разделу при разводе. На квартиру не может налагаться арест или обращаться взыскание в рамках исполнения обязательств родителей.
Квартира может служить источником пассивного дохода. До совершеннолетия ребенка ее можно сдавать в аренду.
Такие объекты недвижимости находятся под контролем, в том числе и органов опеки и попечительства, которые не дадут разрешение на проведение сомнительных сделок с признаками мошенничества. Если незаконным способом были оформлены договора по отчуждению, они подлежат признанию недействительными и отмене.

Главный недостаток – существенные законодательные ограничения в части распоряжения таким имуществом. Фактически такие квартиры невозможно продать, поскольку представители органов опеки и попечительства являются главными противниками.

То есть до достижения ребенком совершеннолетия обязательства по коммунальным платежам и обеспечением надлежащего состояния объекта возлагаются на родителей. С 14 лет несовершеннолетний ребенок уже может осознанно ограничивать правомочия законных представителей в части объекта недвижимости. Такое решение, например, как продажа квартиры для переезда в другой город, может стать проблемой.

Сделки с участием несовершеннолетнего ребенка, а тем более легализация его статуса как собственника квартиры, сопряжены с некоторыми юридическими тонкостями и значимыми аспектами. В этом контексте целесообразно проконсультироваться с профессиональным юристом, который окажет правовую и практическую помощь, поможет не упустить главное.

Процедура приватизации жилья позволяет указать собственников, которым будет принадлежать жилплощадь. Квартира при этом делится между всеми указанными в заявлении лицами в равных долях. Прописанные в квартире лица по собственному желанию могут отказаться от своей доли в пользу другого лица. Если от своей доли откажутся все члены семьи, ребенок станет единоличным собственником квартиры. В противном случае ему будет принадлежать доля, пропорциональная количеству участников приватизации.

По закону указать в договоре купли-продажи в качестве покупателя можно даже новорожденного. Однако, как и при совершении других сделок с недвижимостью, до 14 лет несовершеннолетний непосредственного участия в сделке не принимает, и подпись на документах за него ставят родители или опекуны. Но при регистрации права собственности в Едином реестре в качестве владельца квартиры будет указан именно ребенок. С 14 лет он может самостоятельно расписываться в документах, но присутствие законных представителей при совершении сделки по-прежнему остается обязательным.

Право на наследство возникает в двух случаях:

в результате наследования согласно определенной законом очереди (глава 63 ГК РФ);
по завещанию.

Чтобы завещание имело силу, требуется удостоверение документа у нотариуса. Однако в крайних случаях, когда это невозможно по объективным причинам, закон допускает заверение третьими лицами:

руководителем заведения, где находится завещатель – главврачом, директором дома престарелых и т.п.;
командиром воинской части;
двумя незаинтересованными свидетелями.

Можно ли оформить дом на несовершеннолетнего ребенка в России? Можно ли оформить дачу на несовершеннолетнего ребенка? Законы четко гласят, что любое лицо имеет право владеть недвижимостью независимо от возраста.

Исходя из этого, можно прийти к выводу, что дети пользуются правом частной собственности на недвижимость наравне со своими родителями.

Но существует определенный порядок заключения специальных сделок, по которым происходит переход права собственности на такое имущество. Сделки составляются в письменном виде (купля-продажа, дарение), и подписываются сторонами, которые обладают полной или специальной дееспособностью.

Переход права собственности от одного владельца к другому может происходить через дарственную.

Для этого владелец квартиры или дома, приходит к нотариусу, и изъявляет желание подарить такой объект ребенку.

Нотариус в свою очередь оформляет специальный бланк, делает отметку в нотариальных учетных бумагах, и выдает документ о том, что у объекта жилой недвижимости стал новый собственник.

Оформление недвижимости на ребенка осуществляется на основании следующих нормативно-правовых актов:

Статья 35 Конституция РФ – право гражданина на пользование и распоряжение имуществом.
Статья 17 ГК РФ – вне зависимости от возраста каждый гражданин равен в своих гражданских правах.
Статья 128 ГК РФ – права каждого гражданина иметь в своей собственности любое имущество, которое не запрещено законом.
Статья 131 ГК РФ – обязательная регистрация права собственности.
Федеральный Закон №122 – порядок регистрации права собственности.

Также во внимание могут приниматься отдельно регламентирующие процесс оформления недвижимости на ребенка нормативно-правовые акты – в зависимости от способа (дарение, по завещанию, по договору купли-продажи).

Юрист рассказала о сложностях при продаже жилья, которым владеют дети

Оформление договора дарения осуществляется на основании статьи 572 ГК РФ. Но, обратите внимание, что несовершеннолетний не может выступать в сделках дарителем – это законом запрещено.

Порядок оформления недвижимости на ребенка по договору дарения таков:

Подготавливается пакет документов.
Формулируется сам договор дарения.
Договор дарения в присутствии сторон заверяется у нотариуса.
Договор дарения, а также право собственности регистрируется в Росреестре.

Важно понимать следующее: распоряжаться имуществом несовершеннолетний сможет только тогда, когда станет совершеннолетним. До этого момента его права могут реализовать официальные представители, то есть родители, но только с разрешения органов опеки и попечительства.

Для того, чтобы оформить дарственную на ребенка нужно подготовить такой пакет документов:

Паспорта родителей.
Письменное разрешение на проведение сделки обеих родителей, даже если ребенок проживает с одним из них.
Свидетельство о рождении ребенка или паспорт, если он его получил.
Договор дарения в двух копиях.
Выписка из ЕГРН о праве собственности.
Заявление от имени дарителя.
Правоустанавливающая документация на объект дарения.
Выписка о количестве прописанных лиц.
Если объект находится не в единой собственности дарителя, то обязательно нужно согласие остальных собственников.
Заявление от имени ребенка о согласии на принятие в дар имущества.

Несовершеннолетний может стать собственником недвижимости путем оформления на него приватизации. Такая процедура регулируется Федеральным Законом №26.

Порядок оформления примерно таков:

Формируется пакет документов.
Родители пишут отказ от участия в приватизации, который обязательно должен быть заверен нотариально.
Документы передаются в муниципалитет или иной орган, который регулирует данный вопрос (это заранее можно уточнить в администрации).
Если ведомство дает разрешение на приватизацию, заключается договор на имя ребенка.
Регистрируется право собственности на ребенка.

Обратите внимание, что, если у недвижимости несколько владельцев, остальные обязательно должны написать отказ. В обратном случае несовершеннолетний станет собственником не всей квартиры, а только доли.

Также следует учесть то, что при такой приватизации ребенок не теряет право оформить приватизацию еще раз бесплатно уже будучи взрослым.

Для приватизации на ребенка нужно подготовить такой пакет документов:

Паспорта родителей.
Свидетельство о рождении или паспорт ребенка (в зависимости от возраста).
Отказ от приватизации родителей, который обязательно должен быть заверен нотариально.
Заявление на приватизацию.
Правоустанавливающие документы на недвижимость.
Справка об отсутствии обременени й на недвижимость.

В зависимости от конкретной ситуации перечень документов может меняться – уточните информацию в муниципалитете или проконсультируйтесь с нашим юристом – это можно сделать бесплатно в онлайн-режиме.

Это распространенный и самый простой способ оформления недвижимости на ребенка. Согласно статье 28 ГК РФ право собственности в таком случае будет у несовершеннолетнего, но сделка совершается от имени его законных представителей.

Порядок оформления сделки ничем не отличается от стандартного при участии дееспособных сторон. Нужно подготовить такой пакет документов:

Паспорта родителей.
Свидетельство о рождении или паспорт ребенка.
Договор купли-продажи.
Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
Если один из родителей проживает отдельно, то нужно его письменное согласие на проведение сделки.

Договор нужно заверять у нотариуса. Если ребенку нет 14 лет, то документы подписывают его официальные представители. Начиная с 14 лет он вправе делать это сам, но только с согласия родителей, о чем также должно быть письменное подтверждение.

Родителям, оформив квартиру в собственность ребенка, нужно помнить о том, что:

Любые операции с недвижимостью могут совершаться только с разрешения органов опеки и попечительства.
Если ребенок приобретет дееспособность до достижения им совершеннолетия, он также станет и полноправным собственником жилья.

Что касается органов опеки и попечительства, то получить разрешение у них на продажу/обмен/дарение/размен квартиры сложно – проводится тщательная проверка, взамен ребенок должен получить аналогичное имущество не только по техническим характеристикам, но и стоимости, санитарно-гигиеническому состоянию.

Документы на регистрацию подаются в МФЦ. За ребёнка до 14 лет их может подать только его законный представитель. Покупатели, достигшие 14 лет и получившие паспорт, подают документацию самостоятельно. Сами ставят свою подпись, рядом с которой ставится подпись законного представителя.

Как показывает практика, представители, действующие на основании нотариальной доверенности, вправе не привлекать к подаче документов в регистрирующий орган ни несовершеннолетних покупателей, ни их родителей. Они могут подать пакет документации на основании доверенности. При подаче выдаётся расписка, по этой же расписке получают подготовленную Росреестром документацию.

Все, что нужно знать о несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

В результате сделки новому собственнику выдаются:

Договор о приобретении квартиры, на обратной стороне которого сделана отметка о внесении сведений по сделке в Росреестр.
Выписка из ЕГРН о вступлении в права собственности на основании договора купли-продажи.

В договоре несовершеннолетний гражданин указывается как собственник квартиры в результате проведения сделки купли-продажи. Представители покупателя упоминаются не как правообладатели, а лишь как исполнители технической части оформления договора по причине несовершеннолетия покупателя. Этот документ получает статус правоустанавливающего — на его основании возникло право собственности на жильё.

В выписке указано, что в Государственный реестр недвижимости внесены сведения о том, что продавцом были отчуждены имущественные права на квартиру в пользу покупателя по договору имущественной сделки, подписанному сторонами. Этот документ выступает в качестве правоудостоверяющего, он подтверждает регистрацию сделки в Росреестре, что указывает на её законность.

В базовых документах отсутствуют ссылки на условия их вступления в силу после достижения новым собственником совершеннолетия. Эти бумаги приобретают юридическую силу в момент их получения. Но до наступления восемнадцатилетия распоряжаются имуществом ребёнка законные представители.

Даже малолетний ребёнок обладает полноценными правами собственника. Если его законные представители соберутся присвоить квартиру и продать её, это будет считаться нарушением имущественных интересов.

Поскольку дети не имеют возможности отстаивать свои права самостоятельно, законом предусмотрены ограничения по отчуждению их имущества. Контролируют это органы опеки и попечительства. Для сделки с квартирой потребуется их разрешение. Представитель несовершеннолетнего собственника будет обязан представить контролирующему органу отчёт о том, что вырученные деньги положены в банк на имя бывшего собственника. Либо на них приобретена равноценная недвижимость или квартира (дом) с улучшенными характеристиками. Безвозмездное отчуждение имущества несовершеннолетнего законом запрещено.

Договор дарения — самый распространенный вариант передачи квартиры несовершеннолетним детям. Такой акт позволяет упростить, а точнее, и вовсе отменить наследование в случае внезапной смерти дарителя. Многие родители дарят детям имущество еще до достижения ими 18 лет, чтобы обеспечить в будущем.

Основные особенности такого способа передачи:

дарение происходит на безвозмездной основе, то есть прежний обладатель имущества не может просить взамен деньги или материальные блага;
дарение не должно вредить ребенку (это общее правило во всех случаях передачи имущества несовершеннолетнему);
данный акт не облагается налогом, если передача происходит между прямыми родственниками (от отца или матери к детям).

Приватизация в РФ практикуется с 1994 года. Данный процесс подразумевает, что лица, прописанные в квартире, принадлежащей государству, переоформляют ее на себя. При этом равные доли получают все зарегистрированные в апартаментах граждане, в том числе и несовершеннолетние.

Закон охраняет права лиц, не достигших совершеннолетия. Часто, зная о том, что ребенок обязательно получит долю после приватизации, родители или официальные представители стремятся выписать его до того, как нотариус утвердить получение прав. В таком случае несовершеннолетний остается без положенной ему по закону доли. Чтобы избежать таких махинаций, законом было установлено, что приватизация может выполняться не ранее чем спустя 6 месяцев после выписки ребенка. При этом просто выписать лицо, не достигшее совершеннолетия, нельзя, необходимо прописать его по новому, постоянному месту жительства. Такая практика распространена при разводе родителей и переезде.

По правилам, гражданин может участвовать в приватизации 1 раз в жизни. Однако ребенок, приняв участие в данном процессе до достижения 18 лет, не теряет этого права. После совершеннолетия он может снова приватизировать жилье. Таким образом, оформление собственности никак не вредит его правам. Отказаться от получения доли собственности в случае приватизации ребенок не может. Такая мера предусматривается только в крайних ситуациях, если действие может повредить лицу, и тогда отказ осуществляется через суд.

Особенности оформления приватизации:

документы подписываются у нотариуса;
если ребенку еще не исполнилось 14 лет, за него сделку подписывают представители;
с 14 до 16 лет несовершеннолетний подписывает документы сам, но с согласия родителей;
с 16 лет ребенок оформляет документы на правах взрослого, то есть согласие уже не требуется.

По договору купли-продажи можно приобрести жилье для совершеннолетнего любого возраста. Сохраняются ограничения на использование жилья самим ребенком, а также на подписание документации.

Родители ребенка до 14 лет приобретают недвижимость самостоятельно, без участия чада. Однако апартаменты при этом оформляются на ребенка, и именно он указывается в качестве собственника в реестре. Если лицо уже достигло 14 лет, оно может само инициировать покупку, но сделка будет совершена только с согласия родителей.

До достижения 18 лет лицо не сможет ни перепродать, ни обменять квартиру без согласия своих официальных представителей. Исключение – случаи, когда несовершеннолетний уже является дееспособным. Эмансипации можно добиться с 16 лет, она оформляется, если ребенок финансово независим, а также владеет недвижимостью, пригодной для проживания. Если процесс эмансипации произошел, то все ограничения снимаются: можно распоряжаться жильем, самостоятельно подписывать документы и т.д.

Алгоритм оформления сделки следующий:

Составление договора.
Подписание с участием родителей.
Сбор пакета документов.
Заверение согласия родителей на проведение сделки.
Оплата государственной пошлины.
Сдача пакета бумаг в МФЦ в присутствии всех сторон соглашения.
Получение сертификата спустя 5-10 дней.

Если документация оформлена неверно, придется перепроверить бумаги и подать заявление на регистрацию заново.

Прежде чем переоформлять недвижимость на ребенка, следует учесть, что это сильно ограничит родителей (в том случае, если они сами и передают имущество). Нельзя будет сдать жилье в аренду, перепродать или обменять без привлечения органов опеки. Если планируется использовать жилплощадь для ренты, целесообразнее дождаться совершеннолетия ребенка и уже тогда передать ему апартаменты.

В то же время, есть и преимущества оформления. Главное заключается в том, что ребенок гарантированно получит недвижимость для проживания. В случае наследования возможны споры, из-за которых несовершеннолетний может лишиться доли имущества. Однако договор дарения, приватизация или иные меры обеспечивают его жилплощадью таким образом, что обжаловать сделку будет очень сложно.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Порядок приватизации в РФ регулирует ФЗ № 26 «О приватизации» от 11.08.1994 г. Все несовершеннолетние делятся на три категории, но каждая из них имеет неотъемлемое право на приватизацию по месту регистрации:

Лица младше 14 лет не могут от своего имени совершать юридические операции, за них это делают законные представители.
Лица старше 14, но младше 16 лет могут участвовать от своего имени в приватизации с согласия законных представителей.
Лица старше 16, но младше 18 лет, дееспособны наравне со всеми остальными взрослыми гражданами.

Важно отметить, что приватизация на детей оформляется бесплатно, даже если они достигают своего совершеннолетия. Это означает, что дети могут принять участие в приватизации доли от недвижимости своих родителей, а потом, когда станут совершеннолетними, они могут еще раз приватизировать иную недвижимость, как и все остальные граждане – 1 раз в жизни.

Отказаться от своей доли в квартире, подлежащей приватизации, они не могут. Отказ может быть выполнен только с разрешения органов опеки на очень веских основаниях в исключительных случаях. В общем случае, родители не могут оформить отказ ребенка от приватизации, чтобы выполнить ее только лишь на себя. Закон охраняет интересы несовершеннолетних.

Если на момент приватизации квартиры, в ней прописаны несовершеннолетние, то их право на участие в ней неоспоримо.

С 2017 года приватизация жилья стала не только бесплатной, но и бессрочной. В любой момент семья, которая не воспользовалась предоставленным правом ранее, вправе перевести государственную квартиру в частную собственность. Это своеобразный «дар» государства, которое передает гражданам жилой объект на безвозмездной основе.

Правила приватизации прописаны в специальном законе РФ № 1541-1 от 04.07.1991.

Согласно этому документу, все несовершеннолетние лица, зарегистрированные в приватизируемой квартире, должны быть включены в договор передачи недвижимость в собственность.

То есть, ребенок по итогу приватизации становится либо сособственником квартиры, получая свою долю, либо ее единоличным владельцем, если остальные участники оформят в его пользу письменные отказы.

В некоторых случаях жилье детям дарится, а не покупается. Договор дарения подписывается в случае, если родители решают переоформить собственную недвижимость на несовершеннолетнего.

Для дарения дома собственнику достаточно оформления простого договора в письменной форме. В случае с детьми такой договор придется заверить у нотариуса.

Если дарственная оформляется другим родственником или знакомым, то следует поступать как в случае с покупкой жилья: оформляется договор дарения, где указываются представители ребенка.

После подписания договора собирается пакет документов (как при покупке квартиры).
Если недвижимость принадлежит нескольким лицам, то необходимо письменное согласие о дарении от всех собственников, во избежании оспаривания дарственной.

Если жилье принадлежит обоим супругам и дарится общим детям, то согласие второго родителя не требуется.

Пакет документов также передается в регистрирующий орган и через определенное время выдается свидетельство о праве собственности.

Порядок действий при оформлении дарственной на ребенка будет следующим:

Подготовка документов.
Формулировка договора.
Заверение дарственной у нотариуса.
Регистрация объекта дарения в ЕГРП на имя нового собственника.

Оформляя дарение на ребенка, важно помнить о двух важных обстоятельствах. Прежде всего, ребенок сможет как-либо распорядиться подаренным имуществом только после совершеннолетия, а кроме того, при участии в сделке обоих родителей можно не привлекать органы опеки, чье разрешение требуется при отсутствии кого-либо из родителей.

Приобретение жилья в ипотеку становится у россиян все популярнее. Чаще всего супруги в ипотечных сделках выступают созаемщиками, и квартира оформляется в их общую собственность.

Но ситуация осложняется, если в число собственников нужно включить ребенка. Например, семья имеет небольшую квартиру, желает продать ее и приобрести жилье побольше, но в ипотеку.

Если ребенок имеет долю в праве собственности на квартиру, то при ее продаже потребуется согласие органов опеки.

Право распоряжаться недвижимостью лицо получает в момент достижения 18 лет. До этого времени реализовать жилье или сдать его в аренду не получится. Но никто не сможет лишить собственника его имущества, за исключением случаев признания сделки недействительной через суд.